ניצול זכויות בניה במקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ניצול זכויות בניה במקרקעין:

1. הוגשה תובענה בדרך של המרצת פתיחה בה מתבקש בית המשפט להצהיר כי למבקשים הזכות לנצל את זכויות הבניה במקרקעין הנמצאים ברמת השרון והידועים כחלקה 142 בגוש 6598 (להלן - המקרקעין), בלא שיחוייבו בתשלומים כלשהם למשיבה.

לחלופין, להצהיר כי על המשיבה לזכות את המבקשים בגין מלוא זכויות הבניה שהיו ניתנות לניצול בעת שנכרת חוזה החכירה המתייחס למקרקעין הנ"ל.


2. לטענת המבקשים, שהינם אח ואחות, זכויות החכירה במקרקעין הנ"ל בשטח של 2010 מ"ר רשומים על-שמם, מכוח ירושת הוריהם.

אבי המבקשים חכר את המקרקעין מאת המשיבה על-פי חוזה חכירה מיום 19.11.50, לצורך ולמטרת בניית בית מגורים ובניינים משקיים במקרקעין הנ"ל.

הורי המבקשים לא ניצלו את מלוא זכויות הבניה על המקרקעין הנ"ל מסיבות אישיות כלכליות ובנו את ביתם בשטח של כ120- מ"ר בלבד. לטענת פרקליט המבקשים הרי על-פי דף מידע שהמציאה לו הרשות המקומית, זכויות הבניה המקוריות באותה עת השתרעו על שטח של 653 מ"ר, וכל מי שבנה או הרחיב את בנייתו עד לגבול הזכויות הנ"ל, פטור היה מתשלום דמי היתר. מי שעתר להיתר בניה מעבר לגבול הזכויות הנ"ל, נדרש לשלם דמי היתר בגין ההפרש שבין זכויות הבניה המקוריות לבין זכויות הבניה המבוקשות.


3. המבקשים אכן מעוניינים לנצל את זכויות הבניה במקרקעין הנ"ל על-פי זכויות הבניה העדכניות החלות באזור הנ"ל. המבקשים פנו למינהל לקבלת מידע בגין התשלום שיוטל עליהם אם יבקשו לנצל את מלוא זכויות הבניה במקרקעין.

המשיב בדק את בקשת העותרים והודיע להם על-פי נספח ה' לתובענה, כי התשלום הנדרש הוא 712,358 ש"ח, שהוא שהוא סכום חד-פעמי כדמי חכירה מהוונים (51% מערך הקרקע).

נספח ה' קשור ומבוסס על חוות דעת של שמאי מטעם המשיב (נספח ו'), ומתוכה מתברר כי המבקשים נהנו בזיכוי בהערכה הנ"ל בשווי של "שומה ליעודו חלה לניצול יחידת מגורים אחת ששטחה המבונה 160 מ"ר".


4. השאלה המוצגת בפני בית המשפט בתובענה זו היא קביעת שיטת הזיכוי של שווי זכויות הבניה המקוריות לעומת זכויות הבניה המעודכנות. לעניין זה קיימות חמש גירסאות שונות בטיעוני הצדדים, ויש לבחור את השיטה הנכונה והצודקת בנסיבות המקרה. ואלה הן:

א. על-פי העתירה המקורית, טוענים המבקשים כי זכותם לנצל את מלוא זכויות הבניה במקרקעין הנ"ל "בלא שיחויבו בתשלומים כלשהם למשיב";

ב. על-פי העתירה החלופית, טוענים המבקשים כי יש לזכותם בגין מלוא זכויות הבניה שהיו ניתנות לניצול בעת שנכרת חוזה החכירה כאזור מגורים, על-פי שיטת חישוב המבקשים, דהיינו זכויות של 653 מ"ר;

ג. כי יש לזכות את המבקשים בגין מלוא זכויותה בניה שהיו ניתנות לניצול בעת שנכרת חוזה החכירה, כאזור מגורים על-פי שיטת חישוב המשיב, דהיינו זכויות של 301.50 מ"ר בלבד וכן מבנה עזר;

ד. יש לזכות את המבקשים בגין מלוא זכויות הבניה שהיו ניתנות לניצול בעת שנכרת חוזה החכירה, כאזור חצי-חקלאי על פי שיטת חישוב המשיב, דהיינו 150 מ"ר + 60 מ"ר למבני עזר;

ה. יש לזכות את המבקשים בגין 160 מ"ר כפי שקבע השמאי מטעם המשיב.


5. נראה לי, שבשלב ראשון, אפשר כבר להשמיט את שתי החלופות הראשונות. על החלופה הראשונה לא חזר פרקליט המבקש בסיכומיו, מכאן שנטשה. לגבי החלופה השניה הוא טוען בסעיף 23 לסיכומיו:

"כדי לסייע בעקירה מן העולם של מה שנראה בעיני ב"כ המשיב "שרירות" וכדי להפיס את דעתה, מוכנים אנו לאמץ את פרשנותה של ב"כ המשיב ולקבוע כי על המקרקעין הנ"ל ניתן היה לבנות על-פי תכנית "R62", 301.5 מ"ר בלבד וכן מבנה עזר.
נדגיש כי בכל הפניות למשיב לפני הגשת הבקשה נשוא סכומינו אלה נתבקשה הכרה בזכויות בניה בשטח בן 301.5 מ"ר בלבד."


6. מכאן, שנותרו לדיון רק שלוש החלופות האחרונות. כדי לבכר אחת על פני רעותה יש לקבוע שני מבחנים והם:

א. האם נחיל על המקרקעין הנדונים הגדרה של "אזור מגורים" או "אזור חצי חקלאי";
ב. האם יש לזכות את המבקשים בזכויות המקוריות הפוטנציאליות או שמא בזכויות המקוריות שנוצלו בפועל.


7. לגבי המבחן הראשון, הרי נראה לי שהמבקשים הצליחו להוכיח על-פי נטל הראיה במשפט אזרחי, כי אכן מדובר ב"אזור מגורים" ולא ב"אזור חצי חקלאי". הן על פי התשריטים שהוגשו והן על-פי תצהירי ומסמכי המבקשים מתברר כי מדובר במקרקעין הנמצאים באזור המיועד למגורים, ולא הובאה מטעם המשיב שום ראיה לסתור הנחה זו, מלבד עדותה של המצהירה מטעם המשיב שהעידה כי הם קובעים את הגדרת האזור על פי תניות חוזה החכירה, ולא על-פי התב"ע.

8. נראה לי כי המשיבה אינה יכולה להתעלם מזכויות הבניה על-פי התב"ע שהיתה בתוקף בעת כריתת חוזה החכירה. אפילו ש"אופי החכירה ומטרתה" על-פי סעיף א' לחוזה החכירה (נספח ב') הוא ל"מטרת בניית בית-דירה לצורך עצמו, בניינים משקיים וסידור משק-עזר חקלאי בנחלה  ...  ", אין באמור לעיל משום סתירה לזכותו של החוכר להקים את בית-דירתו על המקרקעין הנ"ל ואין עליו חובה להקים את משק-העזר החקלאי, מה גם שעל שטח של שני דונם בלבד, האפשרויות החקלאיות הן מזעריות.


9. מכאן, נותר לקבוע כי הוראות החוזה אינן סותרות את התב"ע שהיתה אז בתוקף ואשר חלקתם של המבקשים נכללת בה ב"אזור מגורים".

השאלה האחרת היא, אם זכאים המבקשים כי המשיב יכיר במלוא זכויות הבניה הפוטנציאליות שהיו נתונות לחוכרים על-פי חוזה החכירה, או על-פי זכויות הבניה בפועל שניצלו (120 מ"ר או 160 מ"ר שהכיר המשיב).

בעניין זה נחה דעתי מתוך ציטוט מדברי פרקליט המבקשים בסיכומיו, של כל אותם נוהלים שהותקנו במינהל מקרקעי ישראל בנושא זה, כי המינהל מכיר בזכויות הפוטנציאליות, כמו למשל, כמצוטט בסעיף 29 לסיכומים:

"חוכר זכאי בכל עת לממש בקרקע שהוחכרה לו את מלוא אפשרויות הנצול שלה למטרה שלשמה הוחכרה לו הקרקע בגבולות אפשרויות הניצול שהוענקו ביום תחילת החכירה ושהיו מותרות באותו יום על-פי ת.ב.ע. מאושרת וזאת ללא כל תוספת תשלום למינהל  ...  ".


10. מן האמור בנוהלים אלה, ומתוך הנסיבות המיוחדות של מקרה זה, כאשר הוכח (ולא נסתר) כי המינהל הכיר בזכויות הפוטנציאליות לגבי חוכרים אחרים באזור זה, לא יהא זה מן הראוי להחמיר עם המבקשים ולא לזכות אותם באותם יתרונות.


11. אשר על כן, הנני קובע כי יש לפעול על-פי החלופה השלישית, דהיינו, להכיר ולזכות את המבקשים בזכויות בניה של 301.5 מ"ר.

מאחר והתובענה נתקבלה בחלקה, אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון