סגירת מסעדה לפני סיום תקופת השכירות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סגירת מסעדה לפני סיום תקופת השכירות:

מבוא
1. התובעת, בריו א.ג. בע"מ (להלן: "התובעת"), המנוהלת על ידי מר חדד (להלן: "חדד"), עותרת לחייב את הנתבעות בסך 5,000,000 ש"ח ("לצורכי אגרה"), בגין נזקים שנגרמו לה כתוצאה מהפעלת מסעדה בשרית כשרה, בשם "מסעדת הטאבון והמנגל" (להלן: "המסעדה"), במגדל קריית הממשלה בתל אביב, הממוקם בפינת הרחובות קפלן ודרך מנחם בגין בתל אביב (להלן: "מגדל קריית הממשלה"; או "המבנה").

מחצית היובל בע"מ (להלן: "הנתבעת 1"), היא בעלת הזכויות במגדל קריית הממשלה. עיריית תל-אביב יפו (להלן: "הנתבעת 2"), היא הרשות המקומית שבשטחה מצוי המבנה, והוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (להלן: "הנתבעת 3"), היא הרשות התכנונית שבתחום שיפוטה מצוי המבנה (שלושתן יכונו יחדיו: "הנתבעות").

2. התובעת הוקמה ביום 20.4.05 לצורך הפעלת המסעדה. למחרת הקמתה, ביום 21.4.05, נחתם הסכם שכירות בלתי מוגנת בין מר אלי ג'רבי (להלן: "ג'רבי"), הבעלים של רשת "מסעדת הטאבון והמנגל" ושותפו דאז של חדד לניהול המסעדה, לבין הנתבעת 1, להשכרת שטח של 240 מ"ר בקומת המסחר במבנה (להלן: "הסכם השכירות"; "המושכר"); ביום 1.8.06 נחתם הסכם שכירות נוסף, בין התובעת לבין הנתבעת 1 (להלן: "הסכם השכירות הנוסף"). התובעת טוענת שמדובר בהסכם שכירות זהה, שנחתם מטעמים פרוצדוראליים, לאור פירוק השותפות העסקית בין ג'רבי לחדד, אולם הנתבעת 1 טוענת שמדובר בהסכם שכירות חדש, שנחתם בין צדדים שונים, ובתנאים מסחריים שונים.

לטענת התובעת, התקשרותה בהסכם השכירות נעשתה בהסתמך על מצגים כוזבים שהוצגו בפניה על ידי נציגי הנתבעת 1, בחוסר תום לב משווע, ותוך כדי הטעייתה. כן נטען, שהסכם השכירות הופר על ידי הנתבעת 1 הפרה יסודית, באופן המקנה לתובעת זכות לבטל את ההסכם ולקבל פיצוי בגין נזקיה.

3. מנגד, הנתבעת 1 מכחישה קיומם של המצגים הנטענים, אשר לא תועדו בהסכם, וטוענת כי הסכם השכירות הופר דווקא על ידי התובעת, בין היתר לאור סגירת המסעדה, באופן חד צדדי, ביום 1.6.07, תוך שהתובעת גורמת לנתבעת 1 לנזקים כספיים, הן לאור חובות דמי שכירות ותשלומים נלווים, לרבות מיסים עירוניים ודמי ניהול, והן בגין הוצאות פינוי ציוד המסעדה משטחי המושכר ואחסונו, על חשבונה, במשך למעלה משנתיים וחצי. על כן, הנתבעת 1 הגישה נגד התובעת תביעה שכנגד, בה היא עותרת לחייבה בסך 1,079,449 ש"ח (להלן: "התביעה שכנגד").

ביום 18.8.10 הנתבעת 1 הגישה כתב תביעה שכנגד מתוקן, בסך 1,197,051 ₪, וזאת בהתאם להחלטת בית המשפט (כב' השופט ברנר) מיום 29.6.10, שלפיה ניתנה לצדדים רשות לתקן את כתבי התביעה בנוגע לעלויות אחסון ציוד המסעדה. כן נקבע בהחלטה, כי אין צורך להגיש כתבי הגנה מתוקנים והסכומים המתוקנים ייחשבו כמוכחשים.

גרסת התובעת

4. לטענת התובעת, במהלך שנת 2004, בטרם הוקמה התובעת ובטרם ניתן טופס 4 למבנה, התנהל בין ג'רבי לבין נציגי הנתבעת 1 משא ומתן בנוגע להשכרת המושכר. הואיל והמבנה טרם אוכלס במועד זה, התבסס המשא ומתן ברובו על מצגים ותחזיות מצד נציגי הנתבעת 1, הן באשר לייעודו כמרכז עסקים, הן באשר למועדי האכלוס שלו והן באשר לתמהיל השוכרים שלו. נטען, כי נציגי הנתבעת 1 הדגישו שמדובר במגדל עסקים אטרקטיבי ויוקרתי, שבשל ייעודו ומיקומו צפוי למשוך שוכרים רבים וקהל לקוחות רחב.
לטענת התובעת, הנתבעת 1 הציגה מצג שלפיו הקומות התחתונות במגדל קריית הממשלה (להלן: "המגדל התחתון"), יאוכלסו על ידי משרדי ממשלה, כגון משרד הפנים, ביטוח לאומי, מיסוי מקרקעין וכדומה, בעוד שהקומות העליונות (להלן: "המגדל העליון"), יאוכלסו על ידי משרדים פרטיים, כגון רואי חשבון ועורכי דין.

לגרסת התובעת, היא ייחסה חשיבות רבה לאכלוס המגדל העליון על ידי משרדים פרטיים שכן היא צפתה שעיקר פעילות המסעדה תתבסס על עובדיהם ולקוחותיהם, ולא על עובדי משרדי הממשלה, מבקריהם או חיילי צה"ל המשרתים בבסיס הקריה הסמוך, וזאת ממספר טעמים: ראשית, התובעת ידעה, טרם כריתת ההסכם, שעובדי משרדי הממשלה ייהנו מקפיטריה, שתציע להם ארוחות במחירים מסובסדים; שנית, שעות קבלת הקהל של משרדי הממשלה אינן חופפות לשעות הפעלת המסעדה הבשרית, שכן בשעות הצהריים משרדי הממשלה סגורים לקבלת קהל; שלישית, קניון עזריאלי, המצוי בעברו השני של הכביש, מציע שפע של רשתות "מזון מהיר", המציעות ארוחות במחירים זולים ביחס למחירי התובעת.
על כן, התובעת טוענת כי היא ביקשה לדעת, כבר בשלב המשא ומתן, מהו המועד הצפוי לאכלוס המגדל העליון. תחילה, טענה הנתבעת 1 כי אכלוסו יושלם עד ליום 1.1.06, אולם לאחר שהתברר כי מצג זה אינו מתממש, התחייבה הנתבעת 1 שהמגדל העליון יאוכלס עד ליום 1.1.07. אלא שגם מצג זה לא התממש ובפועל, המגדל העליון לא אוכלס כלל, כך שהסכם השכירות הופר על ידי הנתבעת 1. לחלופין, טוענת התובעת, כי אף אם תתקבל עמדת הנתבעת 1 שלפיה היא לא התחייבה באשר למועדי האכלוס, הרי שהצהרותיה בזמן אמת בדבר שיווק המגדל העליון החל משנת 2005 ומצגיה באשר לאטרקטיביות המבנה, יצרו בידי התובעת מצג שווא כאמור.

5. לגרסת התובעת, על סמך מצגי השווא והתחזיות הכוזבות כאמור לעיל, נחתם בין הצדדים ביום 28.4.04 זיכרון דברים (נספח 3 לתיק מוצגי הנתבעת 1), שלפיו המועד המשוער לפתיחת העסקים במבנה הוא 1.9.04 ומועד קבלת החזקה במושכר הוא 1.6.04. לטענת התובעת, על אף מועד חתימת זיכרון הדברים, ההתקשרות החוזית בין הצדדים החלה רק ביום 21.4.05, עם חתימת הסכם השכירות (נספח 4 לתיק המוצגים), בו הצהירה והתחייבה הנתבעת 1, בין היתר, כי: עיקר ייעודו של המבנה מסחר ומשרדים; המבנה ייבנה בהתאם להיתרי בניה כדין ויכלול שטחי חניה, לרבות שטחי חניה שבכוונתה להוסיף למבנה.

כן נטען, כי מכוח סעיף 27.2 להסכם השכירות, הקובע כי על השוכר להמציא למשכיר ערבות בנקאית בלתי מותנית, הופקדה בידי הנתבעת 1 ביום 23.5.05 ערבות בנקאית חתומה על ידי התובעת. זה המקום לציין, כי ערבות זו, בסך 132,000 ₪, עודנה מוחזקת על ידי הנתבעת 1, וכי במסגרת התובענה עותרת התובעת להשבתה.

6. לטענת התובעת, החזקה במושכר נמסרה לה ביום 15.7.05, ובחודש אוקטובר 2005 החלה המסעדה לפעול, לאחר שהתובעת ביצעה, על חשבונה, עבודות שיפוץ ותשתיות לצורך התאמת המושכר להפעלת המסעדה; לטענת התובעת, לא זו בלבד שהמסעדה לא הניבה לה את ההכנסות שלהן היא ציפתה, אלא שהפעלתה גרמה לה להפסדים כבדים ומשמעותיים. מאחר שהמגדל העליון לא אוכלס, נאלצה התובעת למקד את פעילותה בהפעלת שירות משלוחים וקיום אירועים במסעדה, וזאת מתוך מטרה למזער את הנזקים שנגרמו לה. אלא שבמשך כל התקופה כאמור, לא חלה כל התקדמות באכלוס המגדל העליון, ופעילות המסעדה הצטמצמה רק לפעילויות אלו, עד כי ביום 1.6.07 נאלצה התובעת לסגור את המסעדה, לאחר הפסדים של למעלה מ- 2,000,000 ₪ ואבדן השקעת בעלים בסך 4,000,000 ₪.
לצורך הוכחת הנזקים הנטענים, הגישה התובעת את מאזני החברה לשנת 2007.

7. התובעת טוענת, כי קמה לה הזכות לפיצוי בגין נזקיה, בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"), וכן בהתאם לסעיפים 35 - 36 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין"), כדי שהיא תעמוד במצב שבו הייתה טרם התקשרותה בהסכם.

בנוסף, התובעת טוענת, כי יש לדחות את התביעה שכנגד מטעם הנתבעת 1. נטען, כי התובעת הייתה רשאית לבטל את ההסכם לאור הפרתו על ידי הנתבעת 1, כך שאין המפרה זכאית לקבלת פיצוי מוסכם או תשלום דמי השכירות וכל יתר התשלומים הנלווים עד למועד תום תקופת השכירות לפי ההסכם. נטען עוד, כי אין לגלגל את הוצאות אחסנת ופינוי הציוד מהמושכר לפתחה של התובעת, לאחר שהנתבעת 1 מיהרה, משיקוליה, לפנות את הציוד, אשר עשוי היה להוות גורם מרתיע לשוכרים פוטנציאליים, על אף שלא היה כל מקום לעשות כן בנסיבות העניין, הואיל והמושכר עמד שומם וריק משוכרים במשך ארבע שנים.

לגרסת התובעת, אמנם ניתנו לה הקלות בדמי השכירות על ידי הנתבעת 1, אולם הן דווקא מעידות על הכרת הנתבעת 1 באחריותה למצוקה הכלכלית של התובעת ולהפסדים שנגרמו לה כתוצאה מאי התקיימות המצגים. בנוסף, נטען כי הקלות אלו שירתו דווקא את האינטרס של הנתבעת 1 בהמשך הפעלת המסעדה, תחת סגירתה והשארת השטח שומם.

8. לגרסת התובעת, במהלך שנת 2006, לאחר חתימת הסכם השכירות ועובר לסגירת המסעדה, פורקה השותפות העסקית בין ג'רבי לחדד. מטעם זה, ביום 1.8.06 נחתם הסכם משולש, בין ג'רבי, התובעת והנתבעת 1 (נספח 5 לתיק המוצגים, להלן: "ההסכם המשולש"), שנועד להעביר את זכויות ג'רבי לתובעת "על פי אותם תנאי חוזה שכירות" (ראו "והואיל" השני, בעמ' 1 להסכם). בו ביום, נחתם גם הסכם השכירות הנוסף (נספח 2 לתיק המוצגים). לטענת התובעת, המדובר בהסכם שכירות זהה לחלוטין, שנחתם מטעמים פרוצדוראליים גרידא, ואשר מהווה את המשכו הישיר של הסכם השכירות, גם מבחינת תקופת השכירות.

9. התובעת טוענת כי למרות הצהרותיה והתחייבויותיה של הנתבעת 1 בהסכם השכירות, ביום 21.2.06, היא הגישה לנתבעת 2 בקשה לשינוי ייעוד המגדל העליון, והסבת השימוש בעשר הקומות העליונות ממשרדים למלונאות (נספח ה' לכתב התביעה), וזאת למרות שהנתבעת 1 ידעה ששינוי זה יאיין את מטרת השכירות. לטענת התובעת, הנתבעת 1 פעלה בחוסר תום לב קיצוני, ואף לא טרחה ליידע אותה בדבר הגשת הבקשה לשינוי הייעוד, לא במועד הגשתה, לא לאחר שצוות התכנון שדן בה המליץ על שינוי הייעוד (בתנאים מסוימים), ואף לא לאחר שהנתבעת 1 בחרה ליישם את המלצת צוות התכנון (הגם שבסופו של יום לא שונה ייעוד המגדל העליון).

התובעת טוענת עוד להתרשלות הנתבעת 2, אשר אישרה את אכלוס המבנה שעה שהיו בו כ- 380 מקומות חנייה בלבד, בניגוד לתנאי הקבוע בהיתר הבנייה, שלפיו יוקצו 587 מקומות חנייה במבנה. נטען עוד, כי התקן שנקבע בהיתר הבנייה שניתן על ידי הנתבעות 2 ו- 3 מקל מאוד ביחס לתקני חנייה אחרים הנהוגים במגדלים דומים בתל אביב, ומהווה הפרה של הוראות תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה), התשמ"ג - 1983 (להלן: "תקנות החנייה"), הקובעות תקן חנייה למשרדים ביחס של 40:1, כך שבמבנה היו צריכים להיות 1,750 מקומות חנייה. כן נטען, כי הנתבעות 2 ו- 3 לא סיפקו הסבר כלשהו מדוע תקן החנייה שנקבע בהיתר הבנייה הוא כה נמוך, וחורג באופן משמעותי מהתקן הקבוע בתקנות החנייה.

התובעת טוענת עוד, כי לאור מעשיהם ומחדליהם של הנתבעות 2 ו- 3, העולים כדי הפרת חובה חקוקה כמשמעותה בסעיף 63 לפקודת הנזיקין, או לכל הפחות התרשלות בפיקוח על הסדרי חנייה במבנה ומתן אישור אכלוס שלא כדין, נוצרה מצוקת חנייה קשה במבנה ונפגעה יכולת הגישה אליו. כתוצאה מכך, משרדים פרטיים נמנעו מהשכרת משרדים במגדל העליון, ופעילות המסעדה סוכלה כליל, כך שהנתבעות 2 ו- 3 חבות בנזקי התובעת, וזאת בנוסף לאחריות הנתבעת 1 למחדל זה, וממילא תוך הפרת התחייבותה בהסכם השכירות להוספת שטחי חניה במבנה.
לטענת התובעת, הפרה זו מקנה לה את הזכות לבטל את ההסכם מחמת הטעייה, בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים. אמנם, הנתבעת 2 אינה צד ישיר להתקשרות החוזית עם התובעת, אולם המבנה נבנה בתחום שיפוטה והוא מצוי באחריותה. בנוסף, נטען כי אופן התנהלות הנתבעת 2 והמדיניות המתירנית שלה בכל הקשור בהסדרי החנייה במבנה, הם שיצרו את מצוקת החנייה וכפועל יוצא מכך את הקושי בשיווק המגדל העליון, וכי היה על הנתבעת 2 לצפות את הנזקים שנגרמו לתובעת.
כן טוענת התובעת, כי הנתבעת 2 פעלה בניגוד לחוק, עת התירה הוספת 11 קומות במגדל (קומות 26 - 37), מבלי לשנות את תקן החנייה. אמנם, על מנת ליתן מענה למצוקת החנייה הנתבעת 1 השכירה מקומות חנייה בחניונים ציבוריים בקרבת המגדל, וסיפקה שירותי הסעות מהחניונים הציבוריים למגדל, אולם, לטענת התובעת, פיתרון זה החל ביום סגירת המסעדה (1.6.07) ועל כן, לא היה בו כל תועלת עבורה. זאת ועוד; התובעת טוענת שפתרון חלופי זה היה בלתי יעיל ואף היווה מטרד של ממש.

התובעת טוענת, כי אין לקבל את טענת הנתבעת 2, שלפיה אישורי האכלוס ניתנו על ידה כדין, לאור סעיף 11 לתב"ע החלה על הבניין, הקובע הסדר חריג וספציפי, אשר מאפשר למהנדס העיר, בתנאים מסוימים, לאשר השלמת מקומות חנייה זמניים מחוץ לתחום המבנה. התובעת טוענת, כי הנתבעת 2 כלל לא הציגה לבית המשפט אישור מטעם מהנדס העיר, לרבות לא באמצעות הגשת תעודת עובד ציבור מטעמו או זימונו לעדות, ולמעשה היא לא הוכיחה את התקיימות ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף, על אף שהיה באפשרותה לעשות כן. לטענת התובעת, אי הבאת מהנדס העיר לעדות מקימה חזקה שלפיה עדותו הייתה תומכת דווקא בגרסת התובעת.

10. בנוסף, התובעת טוענת לקיומם של ליקויים חמורים במערכת האוורור והמיזוג במבנה, אשר גם להם היו השלכות על פעילות המסעדה, ובין היתר, הם גרמו לתלונות מצד עובדי הבניין על חדירת עשן וריחות גריל למשרדיהם, לכשלים בהפעלת המיזוג ואף לרתיעה של שוכרים פוטנציאלים מהשכרת משרדים במגדל העליון, לאחר שהליקויים פורסמו בכלי התקשורת.

גרסת הנתבעות

הנתבעת 1 והתובעת שכנגד - מחצית היובל בע"מ

11. לטענת הנתבעת 1, המשא ומתן שנוהל על ידה בשנים 2004 – 2005, היה מול ג'רבי, באופן אישי, לאחר שהוא הציג עצמו כבעלים היחיד של רשת מסעדות "הטאבון והמנגל", ולא כמי שפועל מטעם חברה כלשהי. מסיבה זו, זיכרון הדברים והסכם השכירות נחתמו על ידי ג'רבי באופן אישי, מבלי שצוין בהם שם התובעת, וזאת למרות שג'רבי היה מיוצג על ידי עורך דין. על כן, נטען להעדר יריבות משפטית בין התובעת לנתבעת 1 בקשר עם המצגים הנטענים, אשר ממילא מוכחשים על ידי הנתבעת 1.

הנתבעת 1 טוענת, כי לא רק שלא הוצגו בפני ג'רבי המצגים האמורים, הנטענים בעלמא וללא כל ביסוס, אלא שכלל לא ניתן היה ליתן אותם במועד הנטען, שבו רק החלה בניית המגדל העליון, טרם החל הליך שיווקו וטרם התקבלו כל האישורים הנדרשים לאכלוסו, כך שלא הייתה לנתבעת 1 כל ידיעה בדבר זהות השוכרים שיתקשרו עמה בעתיד בהסכמי שכירות; כן נטען, כי הנתבעת 1 ידעה שמשרדי הממשלה השונים צפויים לאכלס את המגדל התחתון בהדרגה, לקראת סוף שנת 2005 ובמהלך שנת 2006, וכך אף צוין בפני ג'רבי. מסיבה זו, סוכם בין הצדדים כי המסעדה תפתח באותה התקופה, וכי דמי השכירות ייגבו על ידי הנתבעת 1 בהדרגה, בהתאם לאכלוס המבנה.
לטענת הנתבעת 1, אילו היו ניתנים המצגים הנטענים, ומקל וחומר - אילו ג'רבי היה מתקשר בהסכם בהסתמך עליהם, חזקה היא שניתן היה למצוא לכך תיעוד בזיכרון הדברים, בהסכם השכירות ובמסמכים נוספים בכתב שהוחלפו בין הצדדים, במיוחד לאור ייצוג ג'רבי והתובעת על ידי עורכי דין מטעמם. אלא שעסקינן במצגים הנטענים בעל-פה, ואשר עומדים בניגוד למסמכים בכתב, כך שאין ליתן להן משקל ראייתי.
עוד נטען, כי התובעת לא טענה כל טענה כלפי הנתבעת 1 בזמן אמת, עובר לסגירת המסעדה, בדבר אי התקיימות המצגים הנטענים, וזאת עד ליום 27.5.07 (נספח 6 לתיק המוצגים).

הנתבעת 1 טוענת עוד, כי בניגוד לטענות התובעת, קהל היעד שעליו ביססה התובעת את צפי הכנסותיה היה עוברי אורח וחיילי צה"ל המשרתים בבסיס הקריה הסמוך למגדל קריית הממשלה. לצורך כך, התובעת אף ביצעה פעולות שיווק, לרבות חלוקת פליירים. בסופו של יום, ציפיותיה לא התממשו, אולם לנתבעת 1 אין כל אחריות לכך.

12. במהלך שנת 2006 פנה ג'רבי לנתבעת 1 וביקש לסיים את הסכם השכירות שנחתם עימו. לפיכך, ביום 1.8.06, במועד שבו המסעדה כבר הייתה פעילה כשנה, והמשרדים במגדל התחתון כבר אוכלסו על ידי משרדי הממשלה, התקשרו הנתבעת 1, ג'רבי והתובעת בהסכם משולש שהסדיר את היחסים ביניהם, בו סוכם כי ההסכם עם ג'רבי בא לידי סיום ביום 31.7.06, וכי התובעת תתקשר בהסכם שכירות חדש עם הנתבעת 1 לצורך הפעלת המסעדה. כן נקבע, בסעיפים 5 ו- 6 להסכם, כי התובעת וג'רבי "לא יבואו בכל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה כנגד המשכיר בכל הקשור למסירת השטח המועבר לנעבר כמותנה בהסכם זה, לרבות ומבלי לגרוע מהאמור לעיל בכל הקשור להחזר השקעותיו של המעביר מכל מין וסוג שהוא במושכר". בו ביום, נחתם גם הסכם השכירות הנוסף, בין התובעת, שהייתה מיוצגת על ידי עורך דין, לבין הנתבעת 1. נטען, כי התובעת חתמה על ההסכם, מבלי שהעלתה כל טענה באשר לאי התקיימות המצגים הנטענים, על אף שהיא כבר הייתה מודעת היטב למצב המבנה, לרבות בכל הנוגע למצב אכלוס המגדל העליון, כמות מקומות החנייה במבנה ואופי המבקרים בו. לטענת הנתבעת 1, עובדה זו תומכת בגרסתה ומקימה חזקה, שלפיה לא ניתנו לתובעת התחייבויות כלשהן מעבר להסכמות שנכללו בהסכם השכירות.

לגרסת הנתבעת 1, לא זו בלבד שהתחייבויות כאמור לא מצאו כל ביטוי בהסכם השכירות הנוסף, אלא שההסכם אף כולל הסכמות הסותרות את גרסת התובעת. כך, לשם ההמחשה, בסעיף 4 להסכם הצהירה התובעת כי היא ראתה ובדקה את המבנה וכי ידועים לה פרטי התב"ע הרלוונטית; כמו כן, הצהירה התובעת כי הנתבעת 1 רשאית לשנות את ייעוד המבנה, ואף שמורה לה הזכות להפעיל בחלק ממנו מלון, הכול לפי שיקול דעת הנתבעת 1. לאור דברים אלה, נטען לקיומו של השתק.
עוד נטען, כי הסכם השכירות הנוסף נחתם בין צדדים שונים, בתנאים מסחריים שונים, לאחר שנוהל ביניהם משא ומתן, לרבות בכל הנוגע לדמי השכירות, אשר היו נמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות בהסכם הראשון. על כן, נטען כי אין מדובר בהליך פרוצדוראלי, כפי טענת התובעת, כי אם בהסכם חדש לכל דבר ועניין.

13. הנתבעת 1 טוענת עוד, כי אף אם הייתה לתובעת זכות לבטל את הסכם השכירות הנוסף, הרי שלא נגרם לה כל נזק על ידי הנתבעת 1, ובפרט לא בסכומים הנטענים. בנוסף, התובעת לא הגישה כראייה תכנית עסקית שבוצעה למסעדה עובר לפתיחתה, כך שהנזקים הנטענים לא הוכחו על ידה. לטענת הנתבעת 1, ככל שהתובעת התבססה בפועל על הנחות ותחזיות מוטעות שבוצעו על ידה, או אף גרוע מכך - פעלה מבלי לתכנן מראש את מהלכיה, אין לה להלין אלא על עצמה. לטענת הנתבעת 1, ייתכן שנזקים אלה אף נגרמו כתוצאה מניהול ושיווק כושל, אשר בוצעו על ידי בנו של חדד, מר גל אבידן (להלן: "אבידן"), שקיבל את המסעדה מאביו כמקור לתעסוקה, על אף שלא הייתה לו כל הכשרה בתחום המסעדנות, או כתוצאה מכך שג'רבי נמנע מלקדם את שירות המשלוחים במסעדה, מאחר שהוא ביקש להימנע מתחרות עם מסעדה סמוכה, הנמצאת אף היא בבעלותו, ואשר מפעילה שירות משלוחים.

הנתבעת 1 טוענת, אפוא, כי לא רק שהיא לא הפרה את הסכם השכירות וממילא לא הפרה יסודית המזכה את התובעת בסעד של ביטול, אלא שההסכם הופר הפרה יסודית דווקא על ידי התובעת, שלא עמדה בהתחייבויותיה, ובחרה לסגור את המסעדה באופן פתאומי וחד צדדי, בניגוד לתנאי הסכם השכירות. לטענת הנתבעת 1, הפרה זו מזכה אותה בקבלת הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 25.1 בהסכם השכירות.

14. לגרסת הנתבעת 1, היא פעלה במהלך תקופת השכירות על מנת לקדם את פעילות המסעדה, ולסייע לתובעת, לפנים משורת הדין, לרבות באמצעות דחיית מועדי תשלומים; פריסה נוחה של תשלומים שמועד פירעונם עבר; גביית דמי שכירות מינימאליים; מתן אפשרות לתובעת לקיים אירועים במסעדה ללא חיוב נוסף בהוצאות וכן מתן הנחות והקלות בסך כולל של 107,000 ש"ח, בכפוף לכך שהתובעת תמשיך להפעיל את המסעדה. ברם, משהפרה התובעת את ההסכם, בטלות ההקלות שניתנו לה על ידי הנתבעת 1, והתובעת חבה במלוא הסכומים להם התחייבה בהסכם השכירות.

בנוסף, נטען כי התובעת עודנה חבה לנתבעת 1 דמי שכירות ותשלומים נלווים, לרבות מיסים עירוניים ודמי ניהול, הן לתקופה הקודמת לסגירת המסעדה והן לאחריה, בהתאם להתחייבות התובעת בסעיף 7.3 בהסכם, שלפיו היה על התובעת להמשיך להפעיל את המסעדה עד תום תקופת השכירות ולחלופין, לשלם את כל התשלומים עד לתום תקופת השכירות. אלא שהתובעת חדלה כאמור מתשלום דמי השכירות ואף הגישה לעיריית תל אביב, בניגוד להוראות ההסכם, בקשה להעברת החיוב במיסים עירוניים על שם הנתבעת 1.

כן נטען, כי הפרת ההסכם על ידי התובעת גרמה לנתבעת 1 נזקים כספיים נוספים, בגין פינוי ציוד המסעדה משטחי המושכר ואחסונו, על חשבונה, במשך למעלה משנתיים וחצי, כל זאת לאחר שהתובעת סירבה לדרישת הנתבעת 1 מיום 10.9.07 לפינוי תכולת המושכר (נספח 11 לתיק המוצגים) ואף דרשה מהנתבעת 1 שלא לפנותו עד לאחר מציאת שוכר חלופי (נספח 12 לתיק המוצגים); וכן לאחר שנציגי התובעת הגיעו אל המושכר, לאחר מועד סגירת המסעדה וללא כל תיאום מוקדם עם הנתבעת 1, והחלו בפינוי חלק מן התכולה, תוך גרימת נזק לקירות המושכר ולתשתיותיו.
מטעמים אלה, הנתבעת 1 הגישה כתב תביעה שכנגד (מתוקן). לגרסת הנתבעת 1, כל רכיבי התביעה שכנגד הוכחו כדבעי, באמצעות ראיות בכתב, בעוד שלא עלה בידי התובעת להביא כל ראייה לסתור אותם.

15. לגרסת הנתבעת 1, התובעת אף לא הביאה כל ראייה שתתמוך בליקויים הנטענים במערכת מיזוג האוויר, למעט כתבות שפורסמו בעיתונות, שאין ליתן להן כל משקל ראייתי, בפרט כאשר התובעת לא עשתה דבר על מנת להביא לעדות את כותבי הכתבות או את העובדים שסבלו, לכאורה, כתוצאה מהליקויים הנטענים. כן נטען, כי לא נמצאה כל בעיה במערכת המיזוג, שפעלה באופן שוטף, ובפרט לא במערכת המיזוג באזור בו פעלה המסעדה (המגדל התחתון), אשר פועלת בנפרד ממערכת מיזוג האוויר במגדל העליון.

הנתבעת 1 טוענת, כי המבנה נבנה בהתאם להיתרי בניה תקפים, שניתנו כדין; מה גם ששאלת תוקפם וחוקיותם של היתרי הבנייה לא הועלתה על ידי התובעת או מי מטעמה בזמן אמת, עובר לסגירת המסעדה. כן נטען, כי לפי סעיף 11 לתוכנית בניין ערים 2270 א- 31, מהנדס העיר רשאי לאשר השלמת מקומות חנייה זמניים מחוץ לתחום המגרש, בסביבה הקרובה, אם לא ניתן לממש את מלוא החנייה בתחום המגרש, וזאת עד להסדרת פתרון קבוע במבנה. לטענת הנתבעת 1, היא פעלה בהתאם לדרישות רשויות התכנון וסיפקה את כל מקומות החנייה להן נדרשה, ואף סיפקה שירותי הסעות (שאטלים) מחניונים סמוכים אל המבנה, לאורך כל שעות היום.
בנוסף, הנתבעת 1 טוענת, כי בהתאם להצהרת התובעת בסעיף 4.2 בהסכם השכירות הנוסף, התובעת וויתרה על כל טענה בקשר לאי התאמה לתב"ע, והיא מושתקת כיום מהעלאת טענות אלה; כן נטען, כי בהסכם השכירות הנוסף, הנתבעת 1 רק הצהירה על כוונתה להוסיף מקומות חנייה בחניון, מבלי שהיא התחייבה לעשות כן, וממילא מבלי שההסכם כולל התחייבות בנוגע למועד הוספת מקומות החניה, זאת מאחר שהרחבה זו הייתה תלויה בצדדים שלישיים, ובין היתר חייבה פינוי שטחים שהוחזקו על ידי צה"ל, קבלת היתרים וכדומה. על כן, נטען כי ההסכם לא הופר על ידי הנתבעת 1.

הנתבעות 2 ו- 3 - עיריית תל אביב יפו; הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

16. לטענת הנתבעות 2 ו- 3, עיקר התביעה מבוססת על טענות בדבר מצגים שהוצגו, לכאורה, על ידי הנתבעת 1, ואשר אין חולק כי להן אין ולא הייתה כל אחריות או ידיעה. בנוסף, נטען כי הנתבעות 2 ו- 3 כלל לא היו צד להתקשרות החוזית בין התובעת לנתבעת 1, כך שהתביעה לא הייתה אמורה להיות מוגשת נגדן ולמצער, נגד הנתבעת 2 אשר בינה לבין התובעת כלל לא קיימת יריבות משפטית.

בנוסף, נטען כי התובעת לא הוכיחה את היקף הנזק הנטען על ידה; התובעת לא הביאה לעדות את רואה החשבון שלה, לא הציגה קבלות או ראיות בדבר השקעות שהושקעו על ידה במסעדה, חשבוניות בגין רכישת ציוד ואף לא הציגה כל תכנית עסקית שנערכה על ידה, בזמן אמת, ואשר ממנה ניתן היה ללמוד האם אכן התבססה התובעת על אכלוס המגדל העליון ועל תמהיל השוכרים שבו, ובמידה שכן באיזה שיעור; התובעת אף לא הציגה דוחות מס הכנסה שיוכלו לאמת את טענותיה בדבר ההפסדים הנטענים. לטענת הנתבעות 2 ו- 3, אי הצגת התכנית העסקית, וכן העדר תיעוד למצגים הנטענים בשלושת ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, על אף שהתובעת הייתה מיוצגת על ידי עורך דין מטעמה, מעידים כי לתובעת אין עילת תביעה של ממש נגד הנתבעות, וכי מדובר בניסיון בדיעבד לתרץ את הכישלון המסחרי של המסעדה, אשר עשוי לנבוע מטעמים רבים אחרים.
זאת ועוד; נטען כי סעיף 12.3 להסכם השכירות הנוסף, שנחתם במועד שבו התובעת כבר השקיעה כספים רבים במסעדה ונקלעה לקשיים כלכליים, ואשר מאפשר את שינוי ייעוד המבנה ותיקון היתרי הבנייה, שולל את גרסת התובעת באופן המחייב את דחיית התביעה.

כן נטען, כי לא הוכח כלל ועיקר שלהיעדר מקומות חנייה במבנה הייתה השלכה על השכרת המשרדים במגדל העליון, מה גם שהנתבעת 1 סיפקה פתרונות חלופיים יעילים לכך, בהתאם לסעיף 11 לתב"ע החלה על המבנה, כאשר הן היתרי הבנייה והן אישורי האכלוס נחתמו כדין על ידי מהנדס הרשות. לטענת הנתבעות, אף אם ייתכן שהיו שוכרים פוטנציאליים שנמנעו מלשכור משרדים במבנה בשל כך, הרי שייתכן כי שוכרים אחרים דווקא ניצלו מצב זה כדי לשכור משרדים במבנה תמורת תשלום דמי שכירות מופחתים. בנוסף, נטען כי המצב התכנוני של הנכס היה ידוע לתובעת, או שהיה באפשרותה לבררו בנקל.

17. לגרסת הנתבעות 2 ו- 3, דין התביעה נגדן להידחות גם מאחר שלתובעת לא היה מעולם רישיון עסק להפעלת המסעדה במושכר, והיא הייתה צפויה לסגירתה בכל עת; לטענתן, מועד פתיחת המסעדה היה כבר ביום 15.7.05, בעוד שבקשת התובעת לקבלת רישיון עסק הוגשה על ידה רק בחודש ינואר 2007, ונדחתה ביום 20.5.07, בסמוך למועד סגירת המסעדה (1.6.07).

לחלופין, נטען לקיומה של רשלנות תורמת של התובעת, בשיעור של 80%; כן נטען כי האחריות העיקרית לנזק הנטען, ככל שיוכח, רובצת לפתחה של הנתבעת 1.

עדויות

18. התובעת הגישה תצהירי עדות ראשית מטעם ג'רבי, שהיה שותף לניהול המסעדה עד ליום 31.7.06, וכן מטעם חדד, מנהלה הרשום של התובעת ושותף לניהול המסעדה.

הנתבעת 1 והתובעת שכנגד הגישה תצהירי עדות ראשית מטעם מר אורן ציון (להלן: "ציון"), המשמש כמנהל עסקי במבנה ומי שאמון על תפעולו; גב' מירב בילט (להלן: "בילט"), אשר שימשה כמנהלת שיווק ומנהלת נכסים בקבוצת אפריקה ישראל ומר חנן ברטל (להלן: "ברטל"), אשר שימש כמנהל באגף נכסים מניבים בקבוצת אפריקה ישראל והיה אחראי לשיווק המבנה באמצעות הנתבעת 1. בהמשך, הגישה הנתבעת 1 והתובעת שכנגד תצהיר עדות ראשית מטעם מר ירון צוברי (להלן: "צוברי"), אשר שימש כמנהל שיווק ארצי בחברת אפריקה נכסים, מקבוצת אפריקה ישראל, והיה אחראי לשיווק המבנה באמצעות הנתבעת 1.

הנתבעות 2 ו- 3 הגישו תצהיר עדות ראשית מטעם מר גדי רויטמן (להלן: "מר רויטמן"), מנהל מינהלת גני שרונה בחברת אחוזות חוף. בהמשך, הוגשו על ידן תעודות עובד ציבור מטעם הגב' פרידה פיירשטיין (להלן: "פיירשטיין"), ראש צוות בכיר לפרויקטים מיוחדים וועדת ערר ומחוזית בעיריית תל אביב וכן מטעם מר מרק בורנשטיין (להלן: "בורנשטיין"), מנהל יחידה לאיכות הבנייה, מנהל ההנדסה בעיריית תל אביב (בהחלטתי מיום 9.1.12 אישרתי את קבלת תעודות עובד הציבור לתיק חרף הגשתן באיחור).

דיון
המערכת ההסכמית בין הצדדים

19. בין המעורבים, אנשי עסקים מנוסים וחברות מסחריות, נחתמו ארבעה הסכמים במועדים שונים: זיכרון הדברים, הסכם השכירות, ההסכם המשולש והסכם השכירות הנוסף.

כאמור, הנתבעת 1 טוענת כי הסכם השכירות נחתם על ידי ג'רבי באופן אישי, וככל שניתנו המצגים הנטענים עובר לחתימת ההסכם, הרי שהם ניתנו לג'רבי באופן אישי.
אין בידי לקבל טענה זו. הנתבעת 1 הייתה מודעת לכך שבמושכר עתידה לפעול מסעדה. לצורך זה נחתם ההסכם, וניתנו, לכאורה, המצגים הנטענים. על כן, בנסיבות אלה, אין לטעמי כל משמעות לעובדה שההסכם נחתם על ידי ג'רבי ולא על ידי התובעת.
אוסיף ואציין, כי התובעת הוקמה רק ביום 20.4.05, והסכם השכירות נחתם למחרת הקמתה, ביום 21.4.05. על כן, ברור כי המשא ומתן לא נערך בשמה של התובעת; כך גם ברור כי שמה של התובעת לא נזכר בזיכרון הדברים מיום 28.4.04 ובטיוטות ההסכם שהוחלפו בין הצדדים עובר לחתימתו (ועובר להקמת התובעת).
ג'רבי העיד בחקירתו הנגדית כי הוא חתם על ההסכם מאחר שחדד, שהתגורר באותה העת בצרפת, ביקש ממנו לעשות כן, על אף שכל המימון למסעדה הגיע מחדד (עמ' 13 - 14 וכן עמ' 18 לפרוטוקול), וכי הוא עדכן את חדד בכל ההתפתחויות במשא ומתן (עמ' 23 לפרוטוקול); גם חדד העיד בחקירתו הנגדית כי הוא היה מורשה החתימה בחברה, כי ג'רבי הוא זה שניהל את כל המשא ומתן בשמה, וכי השניים שוחחו כל הזמן בטלפון (עמ' 26 – 27 לפרוטוקול).

ואם לא די בכך, הרי שלמרות העובדה שהסכם השכירות לא נחתם על ידי התובעת, הרי שהערבות הבנקאית הבלתי מותנית בסך 132,000 ₪, שנועדה להבטיח פירעון התחייבויות המשכיר על פי ההסכם ניתנה על ידי התובעת עצמה, ולא על ידי ג'רבי. על כן, מבחינה מהותית התובעת היא זו שנטלה על עצמה את ההתחייבויות על פי ההסכם.

על כן, הואיל וכל ההסכמים נוגעים להתקשרויות הצדדים בקשר לאותו מושכר, ולצורך הפעלת המסעדה, אני סבור כי יש לראות את המערכת ההסכמית כולה (כמו גם את המצגים כולם) כמקשה אחת.
כידוע, "הסכם יכול שימצא ביטוי במסמך אחד הכולל את תניותיו כולן ויכול גם שיתגבש, מעשה מרכבה, במקבץ של מסמכים המשקפים יחדיו את מכלול תניותיו" (ע"א 1113/09 כהן נ' המשביר לצרכן החדש בע"מ (פסקה 7) (2011)).

הסתמכות התובעת על המצגים הנטענים

20. ההסכמים נכתבו בלשון ברורה, לאחר שהצדדים היו מיוצגים, לפחות במשא ומתן לעריכת ולחתימת חלק מהם, על ידי עורכי דין מטעמם (עמ' 9 - 10 לפרוטוקול; בהערת אגב אעיר, כי עובדה זו שוללת, מניה וביה, את טענת התובעת - אשר הועלתה על ידה לראשונה בסיכומי התשובה מטעמה - שלפיה הסכם השכירות הינו בבחינת חוזה אחיד. כאמור, מדובר בהרחבת חזית אסורה, שאין להתירה ועל כן טענה זו נדחית ממילא(.

למרות האמור לעיל, התובעת מבקשת לקרוא לתוך ההסכמים תניות נוספות, המבוססות, לטענתה, על מצגים שהוצגו בפניה, ואשר עליהם היא הסתמכה. מובן, כי נטל ההוכחה בתביעה העיקרית מוטל ככלל על כתפי התובעת, בבחינת "המוציא מחברו, עליו הראיה".
מנגד, הנתבעת 1 מכחישה את מתן המצגים הנטענים, וטוענת כי עסקינן בטענות בעל פה נגד מסמכים בכתב, שאין להתיר אותן.

כידוע, "כאשר עסקה כלשהי באה לכלל ביטוי בכתב, ההנחה הבסיסית היא, כי הכתב מסכם את כל הפרטים שהצדדים לעסקה הסכימו עליהם; ועל כן, המגמה הבסיסית, הן של החוק - הוראת הסיפא של סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני - והן של ההלכה הפסוקה, היא שלא להתיר הבאת עדות בעל פה "כנגד תוכנו" של מסמך" (י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, הדין בראי הפסיקה (2009), בעמ' 1501, ההדגשות במקור- א.ז.).
על פי ההלכה הפסוקה, האיסור הנובע מן הסיפא של סעיף 80 הנ"ל, שעדיין נותר חלק מהדין החל בארץ, מתייחס אך ורק ל"טענה הנטענת נגד המסמך", בעוד שאין מניעה להוכיח על ידי ראיה בעל פה שהיו מעבר לחוזה הסכמות שבעל-פה או שבהתנהגות (ראו: קדמי, עמ' 1506 - 1507 והאסמכתאות המוזכרות שם); ההנחה היא שההסכמים בכתב ממצים את כל אשר הוסכם בין הצדדים עובר לעריכתם וחתימתם, אך הנחה זו אינה קיימת לגבי כל אשר התרחש לאחר חתימתו, אותו ניתן, עקרונית, להוכיח על ידי עדות שבעל פה.

אלא שבמקרה זה, התובעת טוענת למצגים שניתנו לה עובר לחתימת ההסכמים, ואשר לא באו לידי ביטוי בהסכמים.
כאשר ג'רבי נשאל על כך בחקירתו הנגדית, לא היה לו כל הסבר מניח את הדעת לכך:
"ש: נתת לעורך הדין שלך מנדט לצורך שכירות הנכס במגדל הקריה.
ת: כן.
ש: ההסכם מבחינתך משקף את כל ההסכמות שהגעתם אליהם?
ת: לא קראתי עד היום את ההסכם הזה.
ש: מחצית היובל חותמת על הסכם המשקף את כל ההסכמות שהיא מוכנה לתת לדייר. האם להסכם חסרים פרטים?
ת: לדעתי מה שהובטח לי עם אנשים שישבתי למה שקיבלתי חסרים הרבה דברים. אם את שואלת לגבי החוזה עצמו אין לי תשובות.
ש: אחרי שישבת עם אנשים עדכנת את עורך הדין מה הבטיחו לך על מנת שיכלול כחלק מהפרטים בהסכם.
ת: הגעתי למצב עם הקבוצה שניהלה את המו"מ כחברים וההסכם היה בפעם הראשונה שחתמתי עברו על הדברים לא הבטיחו את כל מה שהבטיחו לנו בעתיד.
ש: לא הבנתי. ישבת עם נציגי מחצית היובל ואתה אומר סיכמת איתם הבטחות מסויימות דווחת לעורך הדין כדי שידווח כחלק מההסכם.
ת: לא. אולי חלק. עברו כבר שבע שנים...
ש: פתחת את העסק על סמך הבטחה מסוימת ואת ההבטחה שפתחת את העסק לא דאגת שתעוגן בהסכם כלשהו.
ת: לא. כשאומרים שיש 40 קומות וחלק מהקומות הוא אמר בוודאות שהולך להיות משרדים של עורכי דין, רואי חשבון הוא- אלחנן ברטל, מירב. היו בפגישות הראשונות צוברי.
ש: מי הבטיח לך מה?
ת: לא יודע...
ש: לפני הזכרון דברים מה הובטח לך?
ת: כל הדברים הובטחו לי כל הזמן כשישבנו ודיברנו לאורך כל הדרך.
ש: לפני החתימה?
ת: לאורך כל הדרך.
ש: ננקוט (כך במקור – א.ז.) בתאריכים.
ת: אני לא יכול" (עמ' 10 – 11 לפרוטוקול).

בהמשך עדותו הבהיר ג'רבי כי הוא לא מצא לנכון לעדכן את עו"ד חלד, שייצג אותו, בדבר החשיבות שהוא מייחס לאכלוס הקומות העליונות על ידי משרדים פרטיים וכי הוא לא מצא לנכון לדרוש מהנתבעת 1 התחייבות או הצהרה בהסכם בנושא זה: "כי בוא נחשוב הגיונית ביחד הבנין כל הקומות יהיה ריק? אני לא מבין בנו בניין כזה גדול שיהיה ריק?" (עמ' 21 לפרוטוקול).

כך גם עולה מעדות חדד בחקירתו הנגדית בכל הנוגע לחתימת הסכם השכירות הנוסף:
"ש: כשבאת באוגוסט 2006 וחתמת שוב על ההסכם למה לא ביקשת שירשם אין פה שוכרים אני לא חותם עד שאתם לא מוסיפים את המשפט.
ת: כל זה חנן סידר...
ש: אם הבטיחו לך דברים על בסיסים (כך במקור – א.ז.) אתה עושה עסק אתה לא בודק את הדברים.
ת: לא... דבר כזה לא מופיע בחוזה שכירות, לא צריך להופיע. אני בקי בחוזים בחו"ל דבר כזה אף שוכר לא יכול להבטיח שיהיה לך קליינטים... הבנין לא היה מתוכנן למסעדה כזו.
ש: אז למה נכנסתם.
ת: כי הם ביקשו אמרו אנחנו הולכים לחתום חוזים. אנחנו היינו צריכים בינתיים להכין את המסעדה את העבודות" (עמ' 29 - 30 לפרוטוקול).

21. מן האמור לעיל עולה, כי התובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה, ולא הוכיחה כי המצגים הנטענים אכן ניתנו לה על ידי נציגי הנתבעת 1, וממילא - כי היא הסתמכה עליהם; גם מסמכים שנערכו על ידי ג'רבי וחדד בזמן אמת ואשר היו עשויים לתמוך בגרסת התובעת לא הוצגו לפניי כראייה (עמ' 19 ו- 28 לפרוטוקול).

כמו כן, הוכח כי בזמן המשא ומתן לחתימת הסכם השכירות רק החלה בניית המגדל העליון, וממילא טרם החל הליך שיווקו. בילט העידה בחקירתה הנגדית כי "השיווק האמיתי למשרדים החל בסוף 2005 לקראת תחילת 2006 לא קודם בצעדים מאוד מדודים לא בז מאוד גדול השוק (כך במקור- א.ז.). הדינמיקה הייתה בתוך הבית להבין למי פונים האם ממשיכים לשווק לגופים מוסדיים, גופי ממשלה. לראיה התנהלנו מול רכבת ישראל, עיריית ת"א מהסוג הזה" (עמ' 43 לפרוטוקול).

על כן, כלל לא ברור אם ניתן היה ליתן את המצגים הנטענים בשלב זה, ומקל וחומר- אם ניתן היה להסתמך עליהם, על אחת כמה וכמה שעה שהתובעת אינה טורחת לעגן את המצגים הנטענים בהסכמים שבין הצדדים.

זאת ועוד; המסעדה נפתחה לקהל הרחב טרם אכלוס מלא של המגדל התחתון, עובדה השוללת אף היא את גרסת התובעת; גם הסברו של ג'רבי לכך לא סייע בידי התובעת (עמ' 12 - 13 לפרוטוקול(.
אוסיף ואציין, כי התנהלות התובעת בזמן אמת, והעובדה שהיא לא מצאה לנכון לפנות אל הנתבעת 1 עובר למועד סגירת המסעדה, ולשטוח בפניה את הטענות הנטענות על ידה עתה בדבר הפרת הסכם השכירות, תומכת גם כן במסקנה שאליה הגעתי (ראו עדות ג'רבי בעמ' 11 ו- 22 לפרוטוקול).

22. לא זו אף זו: צוברי, אשר ניהל את המשא ומתן מטעם הנתבעת 1, העיד בחקירתו הנגדית (בעדות שהותירה רושם אמין), כי לא רק שלא ניתנו המצגים הנטענים, אלא שג'רבי הסתמך דווקא על עובדי משרדי הממשלה, על אורחיהם ועל חיילי הקריה (עמ' 40 לפרוטוקול); כך עולה גם מעדותה של בילט, שאף היא מקובלת עליי: "אלי ג'רבי בשיחות וחשיבה משותפת בנושא השיווק עיקר הפעילות שלו נגעה לחיילים באיזור (כך במקור – א.ז.) יושבי קרית הממשלה ומבקרים... הוא הביא מנהלת שיווק שיעשו פליירים לחיילים הוא בהחלט כיוון לקהל היעד הזה" (עמ' 44 – 45 לפרוטוקול).

ובהמשך:
"ש: שמעת ממנו האם הוא בונה על אנשים שיבואו במיוחד לאכול אצלו צהרים וילכו או שהקונספט היה על אנשים מהסביבה.
ת: זה היה ברור מאוד עוד קודם לאכלוס המסעדה שהכוונה היתה מהסביבה זה החיילים או באי המשרדים. אבל בהחלט לא מישהו שיגיע מבחוץ הוא היה מאוד מודע לנושא החניה לנושא המעליות. היה בהכרה מלאה. אף אחד לא מכר לו חלומות באספמיה. הוא חש את הבניין הכיר את הבניין.
ש: ראיתי גדודי חיילים חוצים את הגשר לעזריאלי זה בעצם אותו קונספט שבנה עליו.
ש: נכון" (עמ' 47 לפרוטוקול).
ראו גם עדות ברטל, בעמ' 50 – 51 לפרוטוקול.

23. נוכח כל האמור לעיל, אינני מקבל גם את טענת התובעת שלפיה הצהרות הנתבעת 1 בזמן אמת בדבר שיווק המגדל העליון החל משנת 2005 ומצגיה באשר לאטרקטיביות המבנה, יצרו אצל התובעת מצג שווא כאמור.
על כן, אני דוחה את הטענה כי הסכם השכירות הופר על ידי הנתבעת 1.

מספר מקומות החנייה במבנה

24. כאמור לעיל, התובעת טוענת כי לאור מעשיהם ומחדליהם של הנתבעות נוצרה מצוקת חנייה קשה וכתוצאה מכך נמנעה האפשרות להשכיר את המגדל העליון למשרדים פרטיים.

לטעמי, משלא הוכח כי הנתבעת 1 הציגה בפני התובעת מצגים והתחייבויות שלפיהם בכוונתה להשכיר את המגדל העליון בהכרח למשרדים פרטיים, וכן משלא הוכח כי התובעת הסתמכה (בוודאי לא באופן מכריע) על מצגים כאמור בעת פתיחת המסעדה, ממילא קורסות גם טענות אלה.

למעלה מן הצורך, אציין כי גם לגופם של דברים אין בידיי לקבל טענות אלה. אבאר את הטעמים לכך.
ראשית, הוכח כי נושא החניות עלה, לראשונה, אצל התובעת רק לאחר חתימת הסכם השכירות (כאשר בסעיף 17 להסכם התחייבה הנתבעת 1 "לדאוג לכך כי במסגרת המבנה יכללו שטחי חניה מקורים ו/או פתוחים", התחייבות אשר קוימה על ידה). ג'רבי אף העיד בחקירתו הנגדית כי: "בהתחלה לא ייחסתי חשיבות בהמשך ראיתי כמה פגע במערכת שאין חניה... לא זוכר תאריך. בהמשך כשהתחלנו לעבוד גם לפני וגם אחרי שפתחנו. כששיפצתי וכשסיימתי לשפץ" (עמ' 15 ו- 20 לפרוטוקול). כך גם עולה מעדותה של בילט (עמ' 47 לפרוטוקול) ומעדות ברטל (עמ' 53 לפרוטוקול); עובדה זו שוללת, בין היתר, את טענות התובעת נגד הנתבעות 2 ו- 3, שלפיהן היה עליהן לצפות את הנזקים שייגרמו לתובעת, לאור הסדרי החנייה המקלים במבנה, זאת לאחר שהוכח כי התובעת בעצמה לא נתנה לכך את הדעת ולא "צפתה" את הנזקים שעשויים להיגרם לה כתוצאה מכך.

שנית, במסגרת הסכם השכירות הנוסף - דהיינו, רק לאחר שהמסעדה כבר פעלה, הצהירה הנתבעת 1 על כוונתה "להוסיף שטחי חניה נוספים למבנה" (סעיף 17 בהסכם השכירות הנוסף); הוכח כי הנתבעת 1 פעלה על מנת לממש התחייבותה, אלא שלצורך כך היה נדרש להמתין לפינוי שטחים שהוחזקו על ידי צה"ל, כך שהנתבעת 1 הייתה תלויה, למעשה, בצדדים שלישיים (עמ' 64 ו- 68 לפרוטוקול); נדמה שלא בכדי לא ננקב בהסכם מועד מפורש לקיום התחייבות זו.

שלישית, הוכח כי הנתבעת 1 סיפקה מקומות חנייה זמניים מחוץ למבנה, כל זאת בהתאם להוראות התב"ע החלה על המבנה ובאישור מהנדס העיר, כך שגם טענות התובעת כלפי הנתבעות 2 ו- 3 משוללות כל יסוד עובדתי ומשפטי (עמ' 66 לפרוטוקול). יתרה מכך, הנתבעת 1 אף סיפקה שירותי הסעות ("שאטלים") מחניונים סמוכים אל המבנה ללא תשלום (עמ' 49 ו- 52 לפרוטוקול). אדגיש בהקשר זה, כי בסעיף 4.2 בהסכם השכירות הנוסף התובעת אישרה, בין היתר, כי ידועים לה פרטי התב"ע וכי היא מוותרת על כל טענת אי התאמה.

ליקויים במערכת מיזוג האוויר

25. גם טענה זו לא הוכחה כלל ועיקר על ידי התובעת.
למעשה, הליקויים הנטענים על ידי התובעת "מבוססים" אך ורק על כתבות עיתונאיות שפורסמו בנושא. כידוע, כתבה שפורסמה בעיתון אינה מהווה ראייה בדבר אמיתות תוכנה. כדברי כב' השופט חשין בבג"צ 2148/94 גלברט נ' נשיא בית המשפט העליון (1994): "ואולם לא שמעתי עד הנה כי מותר הוא לעותר לסמוך בבית-משפט על דברים שנכתבו בעיתון, ולהוסיף ולטעון כי דברי אמת הם אך באשר פורסמו, וגם לא ידעתי על כל חזקה (פרזומפציה), כי כך הוא..." (פיסקה 9 לפסה"ד).

כמו כן, מאחר שהוכח כי מערכת מיזוג האוויר במגדל העליון נפרדת ממערכת מיזוג האוויר במגדל התחתון ובקומת המסחר, ממילא לא הוכחה הטענה כי עקב הליקויים הנטענים במערכת מיזוג האוויר במגדל התחתון נמנעה השכרת שטחים במגדל העליון; בנוסף, מקובלות עליי עדויות נציגי הנתבעת 1, שלפיהן מערכות מיזוג האוויר נבדקו ונמצאו תקינות וכן כי ניתן היה לפתוח את חלונות המבנה (עמ' 46 ו- 56 לפרוטוקול).

נזקים
26. משהגעתי לכלל מסקנה כי התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה, ממילא מתייתר הצורך לדון בשאלת הנזק. מכל מקום, אבחן את הנזקים הנטענים על ידי התובעת.

המתווה הרלוונטי להוכחת רכיבי נזק הוסבר לאחרונה שוב בפסק הדין בע"א 210/10 רמנוף חברה לסחר בציוד בניה בע"מ נ' שוורץ (2012): "כבר נקבע בפסק-הדין של בית משפט זה בגלגולו הקודם, כי על הנפגע להוכיח לא רק את עובדת הנזק אלא גם את שיעורו, כך שאפילו אם הוכיח הנפגע נזק, תידחה תביעתו אם לא הוכיח את שיעור הנזק. משמע, במקרים בהם לאור טבעו אופיו של הנזק ניתן להביא נתונים מדויקים, שומה על הנפגע התובע לעשות כן ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי. כן נקבע, כי די שהנפגע יוכיח את נזקו ואת הפיצוי המגיע לו בוודאות סבירה, המתבקשת מנסיבות העניין" (פסקה 14 לפסק הדין).

במקרה זה, התובעת טוענת להפסדים של למעלה מ- 2,000,000 ₪ וכן לאבדן השקעת בעלים בסך 4,000,000 ₪. התובענה הועמדה על סך של 5,000,000 ₪ "לצורכי אגרה".

על אף שניתן היה להוכיח את הנזקים הנטענים בצורה מדויקת, לא הובאו על ידי התובעת ראיות כאמור, למעט מאזן התובעת לשנת 2007, שללא חומר הגלם ששימש להכנתו או ללא חוות דעת מפורטת, אין די בו. כך, לשם ההמחשה, התובעת לא צירפה קבלות בגין תשלומים שבוצעו על ידה לאנשי מקצוע שונים עקב השיפוץ שנערך במושכר; בגין רכישת ציוד של המסעדה, וכדומה. כך, גם ההפסדים הנטענים לא הוכחו על ידה.

כאשר חדד נשאל בחקירתו הנגדית היכן מצויות הקבלות בגין הנזקים הנטענים הוא השיב: "או אצל רואה החשבון או אצלי. אם אתה רוצה אשלח לך תחתום לי" (עמ' 32 לפרוטוקול).
התובעת אף בחרה שלא להביא את רואה החשבון לפחות למתן עדות (שלא לומר חוות דעת) מטעמה, על אף שמעדויות ג'רבי וחדד עולה כי הוא זה אשר היה בקי בענייניה הכספיים של התובעת (עמ' 19 ו - 29 לפרוטוקול).

זאת ועוד; בסעיף 5 להסכם המשולש נקבע, כי התובעת וג'רבי "לא יבואו בכל דרישה ו/או טענה ו/או תביעה כנגד המשכיר בכל הקשור למסירת השטח המועבר לנעבר כמותנה בהסכם זה, לרבות ומבלי לגרוע מהאמור לעיל בכל הקשור להחזר השקעותיו של המעביר מכל מין וסוג שהוא במושכר" (ההגדשות שלי – א.ז.).

אוסיף ואציין בהקשר זה, כי מעדות ג'רבי עולה, כי התובעת בחרה שלא לקדם את עסק המשלוחים שהופעל במסעדה, נוכח רצונה שלא להתחרות עם סניף אחר של "מסעדת הטאבון והמנגל" הממוקם בסמוך למבנה (עמ' 16 לפרוטוקול). והדברים ברורים.

התביעה שכנגד

27. אין חולק, כי התובעת, היא הנתבעת שכנגד, סגרה את המסעדה ביום 1.6.07, באופן חד צדדי, טרם סיום תקופת השכירות הנקובה בהסכם השכירות הנוסף; נוכח האמור לעיל, ומשקבעתי כי הסכם השכירות לא הופר על ידי הנתבעת 1, ברי כי סגירת המסעדה מהווה הפרה של הסכם השכירות, מצדה של התובעת.

סעיף 7.3 בהסכם השכירות הנוסף קובע כי: "השוכר לא יהיה רשאי להפסיק את השכירות ו/או לפנות את המושכר ו/או להפסיק לנהל את עסקו במושכר לפני תום תקופת השכירות... באם על אף האמור יפנה השוכר את המושכר קודם לתום תקופת השכירות, או יפסיק לנהל את עסקו במושכר, יהיה השוכר חייב בכל התשלומים החלים עליו על פי חוזה זה, הכל עד לתום תקופת השכירות".

לאור האמור בסעיף 25.2 בהסכם, המדובר בהפרה יסודית של הסכם השכירות, בגינה זכאית התובעת שכנגד לפיצוי מוסכם, כמפורט בסעיף 50 לכתב התביעה שכנגד המתוקן.
בנוסף, מעדות חדד בחקירתו הנגדית עולה, כי החל ממועד סגירת המסעדה חדלה הנתבעת שכנגד לשלם את התשלומים החלים עליה מכוח הסכם השכירות הנוסף. בנוסף, הוכח כי בעת סגירת המסעדה הנתבעת שכנגד נותרה חבה סכומים שונים לנתבעת 1, הן בגין דמי שכירות, דמי ניהול, דמי שימוש בחדר גז, חשמל וכדומה:
"ש: שנת 2007 במועד שבו הודעתם על סגירת העסק. אתה יודע באותו מועד מה שילמתן (כך במקור – א.ז.).
ת: ... שכר דירה לא שילמתי. דמי ניהול לא שילמתי... דמי שימוש לחדר גז – אל תשאלי אותי על שאלות מקצועיות ג'רבי היה פה. לגבי חשמל – אני עונה שוב כל הקשור לניהול המסעדה אני לא ניהלתי. לא נשארו חובות...
ש: היה לך חיוב של חשמל שצרכת בגינו לא שילמת.
ת: לא יודע.
ש: גם לגבי המחסנים.
ת: לא. לזה היית צריכה לשאול את ג'רבי...
ש: לאור העובדה שישבת באולם מר ג'רבי ציין שמהמועד אוגוסט 2006 הוא לא בקי בענייני הכספים של בריו. יש מישהו אחר שבקי.
ת: רואה החשבון..." (עמ' 28 - 29 לפרוטוקול).

אלא שכאמור לעיל, התובעת לא זימנה את רואה החשבון להעיד מטעמה. על מחדל זה לעמוד לה לרועץ.

28. אשר על כן, התובעת שכנגד זכאית הן לקבלת התשלומים החלים על הנתבעת שכנגד ממועד ההתקשרות ועד מועד סגירת המסעדה, כמפורט בסעיף 43 לכתב התביעה שכנגד המתוקן, והן לקבלת התשלומים החלים על הנתבעת שכנגד ממועד סגירת המסעדה ועד למועד תום תקופת השכירות, כמפורט בסעיף 44 לכתב התביעה שכנגד המתוקן.
בנוסף לאמור לעיל, הוכח כי הנתבעת שכנגד פעלה לשינוי רישום הנכס בעיריית תל אביב יפו, כפי שהודתה הנתבעת שכנגד בסעיף 23 בכתב ההגנה שכנגד שהוגש על ידה, המהווה הודאת בעל דין. על כן, אני מחייב את הנתבעת שכנגד בתשלום הסכום הנקוב בסעיף 48 לכתב התביעה שכנגד.
בכל הנוגע להוצאות פינוי ואחסון ציוד המסעדה על ידי התובעת שכנגד, ולמרות שאני סבור כי היה על הנתבעת שכנגד לפנות בעצמה את הציוד במועד סגירת המסעדה, שוכנעתי כי פינוי הציוד שירת גם (אם לא בעיקר...) את האינטרס של התובעת שכנגד. לפיכך, לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעת שכנגד בהוצאות אלה, המפורטות בסעיף 45 לכתב התביעה שכנגד. אוסיף ואציין גם, כי הוצאות אלה לא הוכחו כדבעי על ידי התובעת שכנגד.

סוף דבר

29. התביעה העיקרית – נדחית.
התביעה שכנגד מתקבלת ברובה, כמפורט לעיל. ניתן להגיש פסיקתא מתאימה לפי הצורך.
נוכח התוצאה שאליה הגעתי, אין מקום להורות על השבת הערבות הבנקאית לידי התובעת, והנתבעת 1 זכאית לחלטה, על חשבון המגיע.
אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת 1 הוצאות משפט (בגין התביעה והתביעה שכנגד) בסך כולל של 120,000 ₪, נכון להיום, ולנתבעות 2 – 3 (ביחד), סך כולל של 100,000 ש"ח.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תאונה במסעדה

  2. נפילה ביציאה ממסעדה

  3. רעש בלתי סביר במסעדה

  4. פסילת ספרים של מסעדה

  5. פינוי מסעדה בשכירות

  6. פיטורי מלצרית במסעדה

  7. פסילת ספרים פאב מסעדה

  8. דמי תיווך מכירת מסעדה

  9. חובות של מסעדה שנסגרה

  10. חוב של מסעדה על סחורה

  11. תביעת מלצרית נגד מסעדה

  12. אחריות על גניבה מלקוח במסעדה

  13. דמי שירות במסעדה תביעה ייצוגית

  14. פתיחת בית קפה מסעדה בבניין מגורים

  15. פיצויים על הרעלת מזון – תביעה נגד מסעדה

  16. סגירת מסעדה לפני סיום תקופת השכירות

  17. התפטרות בדין מפוטר בגלל סגירת מסעדה

  18. צו זמני לסגירת מסעדה בשמורת טבע ללא רישיון עסק

  19. ניהול עסק ללא רישיון בגין הפעלת מסעדה בתל אביב

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון