עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

ההלכה הפסוקה היא, כידוע, שרישום הערת אזהרה אינה חובה אלא רשות, ואין ברשלנות כזו כדי לקבוע את זכויות הצדדים בנכס (ע.א. 839/90, רז חברה לבנין נ' איינשטיין, פד"י מה(5) 737, ע.א. 1235/90הרבסט נ' אראן פס"ד ניתן ביום 1.9.92וטרם פורסם, וראה מאמרו של פרופ' מאוטנר "עסקאות נוגדות ורשלנות הקונה שאינו רושם הערת אזהרה", הפרקליט מ(ג) עמ' 521).

במקרים בהם פועל נושה בתום לב, אין להעדיף זכותו של בעל התחייבות-להעביר-נכס-מקרקעין-שלא- הושלמה-ברישום, על זכותו של הנושה לעקל.


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה:

1) ראשית יפורטו להלן ההליכים שננקטו בתיקים הנ"ל:נ
(א) ביום 27.11.89עתרו המבקשים (להלן - שלום) בתיק המ' 13768/89להורות על ביטול עיקול שהוטל ביום 20.6.88בתיק ה.פ. 1094/87על זכויות המשיב 3(להלן - שי) בדירה הבנויה בחלקה 3גוש 6403(להלן - הדירה).
(ב) קודם לכן ביום 4.10.87(בתיק ה.פ. 1094/87הנ"ל) בקשו המשיבים 1ו-
2(להלן - צוקרברג, המבקשים בתיק ה.פ. 1094/87), לפי סעיף 34(ב) לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז- 1967כי ינתן פסק דין המצהיר שהמשיב 3(להלן - שי, משיב 1בה.פ. 1094/87) הינו בעל הזכויות בדירה אותה רכש ממשיב 4(להלן אורן, משיב 3בה.פ. 1094/87), כמו כן בקשו צוקרברג בתיק זה שינתן צו עיקול זמני על זכויות הבעלות בדירה שבין חוב כספי בסך -.172, 41ש"ח המגיע להם משי ושלא נפרע בחודש ספטמבר .1987
(ג) ביום 5.10.87הוטל לבקשת צוקרברג עיקול זמני במעמד צד אחד לפי סעיף
35לחוק ההוצל"פ (בתיק המ' 9984/87במסגרת תיק ה.פ. 1094/89הנ"ל) על
זכויות הבעלות בדירה. ביום 18.2.88אושר העיקול "תוך שמירת זכויות של
המשיבים או מי מהם לעתור (כך!) לעיקול".
(ד) ביום 19.6.88נתן פס"ד כמבוקש בתיק ה.פ. 1094/87(לבקשת בא כוחו של
צוקרברג ובהעדר המשיבים באותו תיק). הוצהר בפסה"ד כי שי הנו בעל הזכויות בדירה אותה רכש מאורן ורשאי להרשם כבעליה. כמו כן צווה ביהמ"ש לרשום עיקול על זכויותיו של שי בדירה.
(ה) משהוגשה ע"י שלום הבקשה (בתיק המ' 13768/89) לביטול העיקול האמור
(ראה פסקה א' לעיל) - הוחלט ע"י כב' הרשמת, בהסכמת באי כוחם של שלום ושל צוקרברג, כי בקשה זו "תידון עם הדיון בתיק העיקרי" (ראה החלטת כב' הרשמת מיום 25.9.90).

(ו) בתחילת הדיון בפני (ראה פרוטוקול מיום 19.11.91בו הופיעו באי כוחם של שלום ושל צוקרברג, הודיע בא כוחם של שלום כי בקשתו היא שיבוטל העיקול. ב"כ של צוקרברג לא העלה בשלב זה טענה (כפי שהוא מעלה בסיכומיו) שבקשה לביטול העיקול היתה יכולה להיות מוגשת רק במסגרת בקשה לביטול פסה"ד שניתן כאמור לעיל ביום .19.6.88שלום נחקר על תצהירו ע"י בא כוחו של צוקרברג וצוקרברג נחקר על תצהירו ע"י בא כוחו של שלום.

2) מהראיות שבפני עולה כי ביום 27.8.87נחתם חוזה בין שלום לשי לפיו העביר שי
לשלום את זכויותיו בדירה, תמורת הדירה על פי החוזה שביניהם, שולמה במלואה ושלום קבל את החזקה בדירה ביום 28.8.87וגרים בה עד היום. שי רכש קודם לכן את הזכויות בדירה מאורן, לפי חוזה מיום 9.2.87, ולזכותו של אורן נרשמה הערת אזהרה ביום .4.1.87הדירה עצמה עודנה רשומה על שם חברת מעונות (ראה תצהיר צוקרברג מיום 1.10.87בתיק ה.פ. 1094/87ונסח הרישום המצורף לבקשה). הערת אזהרה לזכותו של שלום לא נרשמה. טענתם של שלום בפני היא כי בעת פניתם של צוקרברג לבית המשפט להטלת עיקול על זכויותיו של שי בדירה כבר היתה הדירה בבעלותם הם, ולא רק בחזקתם, וכי על כן יש לקבוע כי העיקול הוטל שלא כדין. כנגדם טוענים צוקרברג כי הבעלות הקניינית בדירה בעת הטלת העיקול היתה של שי, בעוד שלשלום היה רק חוזה שאין בכוחו לקבוע זכויות קניין. עוד טוענים הם לרשלנות מצד שלום בכך שלא רשמו הערת אזהרה בעקבות החוזה לרכישת הדירה, ושלא בדקו את הזכויות הקנייניות בדירה עובר לרכישה. הם מוסיפים וטוענים כי העסקה נגועה בחוסר כשרות ובחוסר תום לב. זאת הם מבקשים ללמוד ממחיר הרכישה הנמוך מן המקובל, מהעובדה שהחזקה בדירה עברה באופן מיידי והתשלום נעשה אף הוא במלואו בו ביום, ומכך שהרוכשים לא בדקו כלל את זכותו הקניינית של המוכר בנכס עובר לרכישה.

אומר מיד כי טענתם האחרונה של צוקרברג לא הוכחה. מחירה של הדירה בחוזה
נקבע כ- 55אלף דולר. לא הובאו בפני כל ראיות כי מחיר זה הינו נמוך עד כדי לעורר חשד. יתר על כן, הדירה נרכשה כשהיא איננה מושלמת ושלום נטלו על עצמם לשלם סכומים נוספים בגין השלמות הפיתוח, ביצוע פרצלציה ותשלום מיסים (סעיף 9לחוזה הרכישה). גם העובדה שהתשלום ותפיסת החזקה נעשו ביום הרכישה אין בה כשלעצמה כדי להוכיח כי העיסקה נגועה בחוסר תום לב. שוכנעתי על פי עדותו של שלום בפני כי הוא סמך בתום לב על עצת עורך הדין שערך את ההסכם בינו לבין שי כי האחרון הוא בעל זכויות בדירה וניתן לרכשה ממנו.

3) כאמור לא נרשמה הערת אזהרה לזכותו של שלום לאחר רכישת הדירה על ידם. לו היתה נרשמת הערה כזו, היו המבקשים מוגנים מפני העיקול מכוח סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969(להלן - חוק המקרקעין). טוען, על כן, ב"כ של צוקרברג כי אי הרישום של הערת אזהרה הינו מחדל רשלני מצד המבקשים ועל כן אין הם זכאים להגנה מפני העיקול שהוטל. שלום טוענים מצידם כי בשל נסיבות שלא היו תלויות בהם נבצר מהם לרשום הערת אזהרה.
אשר לטענה בדבר מחדלם של שלום באי רישום הערת אזהרה - הרי שלפי
ההלכה הפסוקה בנידון, יש לאמר שלא על פי כך תוכרע המחלוקת במקרה שבפנינו.
ההלכה הפסוקה היא, כידוע, שרישום הערת אזהרה אינה חובה אלא רשות, ואין ברשלנות כזו כדי לקבוע את זכויות הצדדים בנכס (ע.א. 839/90, רז חברה לבנין נ' איינשטיין, פד"י מה(5) 737, ע.א. 1235/90הרבסט נ' אראן פס"ד ניתן ביום 1.9.92וטרם פורסם, וראה מאמרו של פרופ' מאוטנר "עסקאות נוגדות ורשלנות הקונה שאינו רושם הערת אזהרה", הפרקליט מ(ג) עמ' 521).

את המחלוקת שבפנינו יש להכריע עם זאת לחובת שלום על פי ההלכה הפסוקה
בפסה"ד שניתן ע"י בית המשפט העליון בתיק בר"ע 178/70(בוקר
נ' חברה אנגלו-ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כה(2) 121) (להלן - הלכת
בוקר). הלכה זו קובעת, כידוע, כי במקרים בהם פועל נושה בתום לב, אין להעדיף זכותו של בעל התחייבות-להעביר-נכס-מקרקעין-שלא- הושלמה-ברישום, על זכותו של הנושה לעקל. במקרה שבפנינו אין מקום לקביעה שצוקרברג פעלו שלא בתום לב ומן הדין על כן, על פי האמור, לדחות את בקשתם של שלום להסרת העיקול.
הובא לידיעתי פסק דין שניתן ע"י כב' השופט אלוני זה ביום 26.1.86לגבי מקרה דומה לזה שבפני (תיק ה.פ. (ת"א) 823/85מן נ' מקסימוב ואח’, לא פורסם). בפסק דין זה החליט כב' השופט אלוני, (אף שהיה ער להלכת בוקר) כי יש להעדיף זכותו של הקונה, למרות שלא טרח לרשום הערת אזהרה, על פני זכותו של המעקל.

למסקנתו האמורה הגיע השופט כב' אלוני על ידי החלת חוק הנאמנות תשל"ט-1979,
אשר נחקק לאחר הלכת בוקר, על מערך עובדות דומה לזה בו אנו עוסקים. ביהמ"ש ראה בהתחיבות למכירת הדירה יצירת נאמנות לזכותו של הקונה, ומכך הסיק שזכותו עדיפה על זו של המעקל בגין חוב שהגיע לזה מהבעל הרשום של הנכס. לי נראה שאף אם יש מקום להחלת הוראות חוק הנאמנות במקרה מעין זה שבפנינו (ראה האמור בספרה של המחברת המלומדת נילי כהן "התערבות ביחסים חוזיים", הוצאת רמות מערכות חינוך 1982, עמ' 57) - הרי שהנאמנות כחה יפה לפי הוראות סעיף 5לחוק הנאמנות
"... כלפי מי שידע או שהיה עליו לדעת עליה ...", ומסופקני אם ניתן לומר על צוקרברג, לפי העובדות המוכחות, שנתקיים בו תנאי זה. יצויין עם זאת שבפסה"ד האמור בתיק ה.פ. (ת"א) 823/85, צוין שבספרי המקרקעין נרשמה לפני הטלת העיקול, הערת אזהרה לטובת בנק בדבר משכנתא, ובהערת אזהרה זו הוזכר גם שמם של רוכשי הדירה. ברישום זה ראה ביהמ"ש מעין הפנית תשומת לב של כל מתענין אפשרי אל זכויות נכס קימות בנידון. גם מצב מעין זה אינו קיים במקרה שבפנינו. התוצאה מן האמור היא שעלי לדחות את בקשתם של שלום למחיקת העיקול.

המבקשים ישאו בהוצאות ושכ"ט עו"ד המשיבים 1, 2בסך . 2000ש"ח ומס ערך מוסף על
סכום זה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. הלוואה הערת אזהרה

  3. משמעות הערת אזהרה

  4. התיישנות הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. עתירה למחיקת הערת אזהרה

  7. מה המשמעות של הערת אזהרה

  8. הערת אזהרה בעסקאות סותרות

  9. מחיקת הערת אזהרה לטובת הבנק

  10. המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה

  11. עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

  12. פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה

  13. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  14. הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

  15. מחיקת הערת אזהרה ישנה מלפני 40 שנה

  16. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  17. הערת אזהרה על דירה מול זכויות נושים

  18. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  19. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  20. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  21. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  22. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

  23. האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

  24. הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון