פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה:

.1התובעים הם הבעלים הרשומים של חלקות קרקע 66 ששטחה 2291ממ"ר ו- 67ששטחה
2314ממ"ר בגוש .10794חלקות אלה צמודות ושטחן הכולל הוא 4605ממ"ר (ראה תמצית רישום א/1, א/ 2נספחים ל-ת/1). חלקות אלה נכללות בתחום התכנית חפ/ 1611שפורסמה למתן תוקף בילקוט הפרסומים 2943מיום 14.7.83(להלן:ו התכנית הנ"ל) ונכנסה לתוקף ב- 29.7.83(להלן:נ התאריך הקובע). לתובעים יועדה לפי התכנית הנ"ל חלקה חדשה מס' 240במקום שתי החלקות הנ"ל (להלן:ב החלקה הנ"ל).
התובעים הגישו תביעת פצויים זו לפי סעיף 197לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965(להלן:ו החוק הנ"ל) בטענה כי החלקה הנ"ל שבבעלותם נפגעה על ידי התכנית הנ"ל שלא כדרך הפקעה, והם דורשים מהועדה לתכנון ולבניה חיפה (להלן:נ הועדה) פצויים בסך 927,219, 7שקלים כנטען בכתב סיכומם. הועדה הכחישה פגיעה בנכס הנ"ל המזכה את התובעים לפצויים על פי סעיף 197הנ"ל ולחלופין טענה כי אם היתה פגיעה בנכס הנ"ל, הרי שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין, וכי אין זה מן הצדק לשלם לתובעים פצויים בהסתמך על סעיף 200לחוק הנ"ל. התביעה במקורה הוגשה גם נגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז
חיפה, אך לבקשת התובעים נמחקה נתבעת זו מכתב התביעה (ע' 2לרשומות).
.2ההלכה היא כי סעיף 197לחוק הנ"ל דן בפגיעה בערכם של מקרקעין בהשואה
לערכם לפני התכנית הפוגעת ואחריה. על הנפגע התובע פצויים נטל השכנוע שהמקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית ואת שעור הפגיעה. באשר לשיטת החשוב שיש לנקוט בה לשם קביעת סכומי הפצויים אשר לו זכאי נפגע שהוא בעליהן של מקרקעין שנפגעו, נפסק בע.א. 483/86פס"ד מב(3) ע' 228בע' 234כי:ב
"הפגיעה שבה מדבר סעיף 197לחוק, אשר בגינה מוקנית זכות לפצוי, היא פגיעה בערכם של המקרקעין בהשואה לערך שהיה להם עובר לתכנית הפוגעת. קרי, הנתונים המושווים הם ערכם של המקרקעין לפני התכנית הפוגעת ולאחריה. בהשואה זו אין להביא בחשבון את העובדה, שהמקרקעין לא נועדו להשבחה בתכנית החדשה לעומת מקרקעין אחרים, אשר ערכם עלה בגין אותה תכנית, שכן אין זכות מוקנית להיכלל בתכנית בכלל ובתכנית משביחה בפרט. סכומו של דבר, הפגיעה שבה מדבר סעיף 197מתבטאת בירידת ערכם של המקרקעין לעומת הערך שהיה להם עובר לתכנית הפוגעת, אין היא מתבטאת בהשואת ערכם של המקרקעין על פי התכנית הפוגעת עם ערכם של מקרקעין אחרים, אשר לגביהם זוהי תכנית מטיבה ומשביחה".
הזכות לפצויים נקבעת, איפוא, על יסוד "השוואה של השווי של המקרקעין לפני מצבם ערב תחילתה של התכנית עם מצב אחרי תחילתה של זו..." ללא "התיחסות לשנוי שיחול ביתר המקרקעין שבסביבה אחרי תחילתה של התכנית החדשה ומכוחה" (ע.א. 474/83פס"ד מא370 3, ע' 1- 380וראה ע.א. 761/85,771, 772פס"ד מו 1ע' 342בע' 348ואילך).
.3המחלוקת לענין שווי החלקה ערב התכנית הנ"ל ואחרי תחילתה הובאה להכרעתו של
שמאי מקרקעין, מר ש. תענך, לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק הנ"ל, ששומתו מכרעת. השמאי תענך הגיש את שומתו ת/ 3מה- 10.4.92ומסקנתו כמפורט בסעיף 10היא כדלקמן:ו
" .10בהתאמה להחלטותי הנ"ל (במחלוקת בסעיפים 6-9) להלן שומתי המכרעת:נ 10.1)ערך הזכויות במגרש מס' 240לתאריך הקובע ............. 29.7.1983
.. -.000,000, 34ש"י ניכוי תשלום דמי איזון המתחייבים לאותו מועד
. . . . ....................... -.967,543, 2ש"י ערך המגרש
"נטו" 033,456, 31ש"י
10.2)שווי חלקות 66, 67- לתאריך הקובע 29.7.1983-.960,666, 33ש"י



10.3)מן האמור לעיל (ומבלי לנקוט עמדה בשאלת הוצאות סלילה נוספות) מתקבל כי ערך חלקות 66, 67, היה בתאריך הקובע, גבוה מהערך "הנקי" של מגרש מס' 240- שהוקצה להן לפי תכנית חפ/ 1611- באותו המועד. לפיכך לא חלה עליה בשווי חלקות 66, 67ואין לחייב לגביהן היטל השבחה בעקבותש אישור התכנית".
משומת השמאי המכריע עולה כי ההפרש שבין שתי ההערכות מגיע לסך 211, 2ש"ח
לתאריך הקובע. על הכרעת השמאי המכריע לא הוגש ערעור על ידי מי מהצדדים כך ששומתו הפכה מכרעת וסופית, לפי חוות דעת כי אחוז הפגיעה לפי ערך המגרש נטו הוא % 7.03(ראה נ/ 1ע' 3).
.4הבורר המכריע כפי שראינו לא נקט עמדה בשאלת הוצאות סלילה נוספת של רחובות
ולענין זה התיחס השמאי פרמינגר, מטעם התובעים, בחוות דעתו ת/1א ע' 5ו- 7(מצורפת לפרשת התביעה) שהוגשה לשמאי המכריע (ראה ת/ 3ע' 3פסקה 2,4). השמאי פרמינגר העריך את ההוצאות הנוספות לסלילת רחובות בגלל התכנית החדשה לתאריך הקובע לסך 000, 5שקלים חדשים שיש לנכותה מערך הזכויים של החלקה 240הנ"ל, כך שסך כל הפצוי המגיע עבור הפגיעה ליום הקובע מסתכם לסך 211, 7שקלים המורכב מהפרש הערכות של הבורר המכריע בסך 211, 2שקלים והוצאות הצפויות לסלילת רחובות בסך 5000שקלים.
.5לטענת ב"כ הנתבעת הובא ענין סלילת הרחובות הנוספים בפני השמאי המכריע,
ומשבחר שלא לנקוט עמדה בענין זה בעריכת שומתו המכרעת, יש לראות בכך חלק מהכרעתו ואם חשבו התובעים שהיה עליו לנקוט עמדה בענין זה, כנתון רלוונטי לשומתו, היה עליהם לערער על כך בהתאם לסעיף 14(ג) לתוספת השלישית, ומשלא עשו כן הרי ששומתו הסופית והמכרעת שרירה וקיימת כמעשה בית דין, ואין לתקפה בדרך העקיפין, כפי שעשו זאת התובעים בתביעתם זו.
.6עמדת ב"כ התובעים היא שלענין דיני מעשה בית דין ניתן לראות את השומה
מכרעת על פי סעיף 14לתוספת השלישית לחוק הנ"ל, כפסק דין של בית משפט שחל לגביה עקרון "מעשה בית דין".
מכח העקרון האמור, טוען ב"כ התובעים,ב ע' 3לסיכומיו שבכתב בפסקה 4(2)(3) כי:ב
"צד שזכה, כפי שהתובעים זכו, אינו יכול להגיש, כידוע, ערעור על פסק דין ולכן קביעה כלשהי, שאיננה לזכותו, אין מהווה מעשה בית דין כלפיו".
האמור חל לטענתו בעניננו. מאחר והשמאי המכריע פסק בשאלת היטל
ההשבחה לטובת התובעים, בלא שנקט עמדה לענין הכבישים, בהעדר ממצא בשאלה זו, לא קם השתק פלוגתא וזכאים התובעים במסגרת הליך זה לתקון השומה הסופית ע"י התחשבות בעלות סלילת הרחובות כנתון בשומה המכרעת.
.7השאלה הראשונה היא אם יכלו התובעים לערער על השומה המכרעת. לפי סעיף
14ג) לתוספת השלישית לחוק הנ"ל ניתן לערער בפני בית משפט השלום על הכרעת שמאי מכריע "בנקודה משפטית בלבד" (ובעילה נוספת שאינה מעניננו כאן). האמור חל לגבי שני הצדדים.
ערכאת הערעור מקבלת לתשומת לבה את "העובדות המשמשות כעין res gestaeלהראות "איך" הגיע הטריבינל המבוקרת להחלטתו" (ראה ע.א. 300/53פס"ד ט ע' 1639בע' 1642ז). ערכאת הערעור מעבירה תחת שבט בקורתה, בין היתר, דחית ראיה או ענין שהועלו ונדונו בפני השמאי המכריע שהובאו לגביו ראיות, על מנת שתחליט אם פעל כשורה.
אין ספק כי החלטת השמאי המכריע שלא להתיחס לענין הוצאת סלילה הרחובות העתידה מקפחת את התובעים. התובעים זכו רק באופן חלקי מפני שהשמאי המכריע לא נקט עמדה בשאלה האמורה שהיא רלוונטית ומהותית אליבא טענת התובעים, שהעלוה לדיון והביאו ראיות לגביה בפני השמאי המכריע. בקביעתו זו של השמאי המכריע שלא לנקוט עמדה לגבי הוצאות הסלילה העתידית, לאחר שנתקימה בפניו התדיינות גם בענין זה, יש משום הכרעה מכללא כי נתון זה אינו רלוונטי לשומתו.
השאלה אם היה על השמאי המכריע לנקוט עמדה בשאלת הוצאת סלילת הרחובות בעריכת שומתו נתן לסווגה כנקודה משפטית ברת ערעור. נראה לי כי תקנתם של התובעים בענין זה היתה בהגשת ערעור על השומה המכרעת, כל תרעומת המכונת לגופו של ענין, לעצם אי הכללת השקול של
הוצאה לסלילה רחובות, בין שקולי השומה המכרעת, היה על התובעים לעשותה בדרך של ערעור. השאלה בסופו של דבר היא אם נכונה השומה המכרעת או אינה נכונה משום אי לקיחתו בחשבון את הוצאות הסלילה הנ"ל, וענין זה נתון לבדיקת ערכאת הערעור. המדובר במקרה זה בשומה אחת שמרכיביה הם ענין אחד הקשורים זה בזה. מסקנתי היא שהיה על התובעים למצות את "יומם בבית המפשט" בענין זה בהגשת ערעור על השומה המכרעת ושלא להטריד את הנתבעת בהתדיינות חוזרת בענין זה במסגרת הליך זה.
מסקנתי היא כי יש לראות את השומה המכרעת כסופית והתובעת מושתקים מלהשיג
עליה.
.8זאת ועוד, גם באם אניח כי אכן ניתן לחזור ולדון בענין זה במסגרת תביעה זו, ואין דעתי כך, ניצבת נוכח הערכת השמאי פרמינגר שפורטה לעיל החלטת ועדת משנה שאושרה במליאת הועדה שצורפה לכתב ההגנה ושאליה מתיחס ב"כ התובעים כי "אכן הוצאות בגין שטח הכביש לסלילה גדולות יותר מהתכנית הקודמת אבל על כך פוצו הבעלים ע"י תוספת אחוזי בניה כמגרש פינה" (מ-% 60ל-%72) (ע' 21פסקה 3.1).
ב"כ התובעים אינו שולל עמדה זו לפיה נגרע שעור הוצאות התובעים בענין
הסלילה אלא שלא הובאו הוכחות המאפשרות לקבוע את שעור הגריעה כך שענין גובה הוצאות הסלילה נותר ללא אמדן ברור, כשעל התובעים הנטל להוכיח את שעור פגיעתם המדוייק. יש לשקול לענין זה גם את עדותו של העד שורץ לענין ערך היתרונות המהותיים הנוספים שהתכנית החדשה העניקה לחלקה הנ"ל (ראה ת/ 4ע' 17ואילך ברשומות).
.9דעתי היא כי יש לקבוע על פי השומה המכרעת והסופית, ועל פיה בלבד, אם שעור ירידת הערך המוכח בסכום ההפרש שבין שתי הערכות של מגרש 240לעומת החלקות 66ו- 67בתאריך הקובע כמפורט בסעיף 10לשומה המכרעת - ת/ 3- המסתכם לסך 211, 2שקלים.
.10משקבעתי את שעור הפגיעה לענין סעיף 197נפתחת הדרך לדיון בשאלת הפטור
מתשלום פצויים על פי סעיף 200לחוק הנ"ל. התנאי הראשוני לפטור על פי סעיף 200הנ"ל הוא אם הפגיעה במקרקעין נגרמה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות בסעיפים קטנים 1עד 11של סעיף זה.
לטענת ב"כ הנתבעת, נכנסת הפגיעה לפי התכנית הנ"ל בגדר הוראות קטנים 2,3
ו- 4של סעיף 200לחוק הנ"ל (ע' 3לסיכומה) בעוד שלטענת ב"כ התובעים לא
קיימת פגיעה בחלקה הנ"ל הנכללת במסגרת ההוראות הנ"ל. הפער בהערכה נובע
מנכוי דמי איזון ופגיעה זו אינה כלולה במסגרת הוראה הכלולה בסעיף 200לחוק הנ"ל.
.11נפסק בע.א. 200/88(טרם פורסם) בע' 13המודפס כי:ו
"... סעיף 200לחוק פוטר, כאמור, את הועדה המקומית מתשלום פצויים במסגרת סעיף 197(א) לחוק, אך ורק אם הפגיעה במקרקעין היא על ידי הוראה שהתכנית שנמנית על אחת מההוראות המפורטות בסעיפים קטנים 1עד 11של סעיף 200הנ"ל ..."
ונקבע בע' 22כי "נטל השכנוע, לענין יסודותיו של סעיף 200לחוק, מוטל על
הועדה המקומית...".
הפגיעה במקרקעין לפי סעיף 197צריכה להתבטא בנזק שנגרם למקרקעין בפועל ממש עקב התכנית (ע' 35לפסק הדין 200/88) על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם ההוראות המפורטת בסעיף 200הנ"ל.
.12מהשומה המכרעת עולה כי השמאי המכריע פרט בשומתו את שיקוליו להערכת החלקה
הנ"ל לפי תכנית חפ/ 1611לעומת הערכת חלקות 66ו- 67הקודמת, אמד את השפעת
כל הגורמים הרלוונטים והגיע למסקנה ללא ניכוי דמי האיזון, כי ערך הזכויות בחלקה הנ"ל עולה על שווין של החלקות 66ו- 67כך שהחלקה הנ"ל לא נפגעה על פי התכנית הנ"ל. הפחתת דמי האזון שחוייבו בו התובעים לשלם לועדה הפכה את היוצרת כך שהקטינה את ערך החלקה הנ"ל משווי החלקות הנ"ל ויצרה פער של 211, 2ש"ח. "פגיעה" זו לבד מזה שאינה פגיעה בפועל במקרקעין אינה, וזה העיקר, נכללת בהוראות המפורטות בסעיף 200לחוק הנ"ל, כך שאין בסיס לפטור הנתבעת מחובת תשלום פצויים.
.13התוצאה היא שאני מחייב את הנתבעת 1לשלם לתובעים את הסכום של -.211,2
שקלים בצרוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961
כפי שהיה בתוקף בזמנים הרלוונטים החל מהתאריך הקובע, ה- 29.7.83ועד לתשלולם בפועל, וכן את הוצאות המשפט ושכ"ט עורך דין בסך 500, 3שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה הנ"ל החל מהיום ועד לתשלום בפועל בתוספת מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון