תא (ת"א) 19290/01 פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה 1. תביעה ותביעה שכנגד. התובעת רכשה דירה לפי זיכרון דברים שאליו צורף נוסח חוזה מוסכם.   בזיכרון הדברים נאמר בהואיל השלישי כי " החוזה מצורף לזכרון הדברים כנספח א'".   2. בסעיף 2 לזכרון הדברים נאמר כי "תוך 14 יום מחתימת החוזה המפורט תרשם הערת אזהרה לטובת הקונה בגין הממכר כאמור בסעיף 16.1 לחוזה המפורט". העיכוב ברישום הערת אזהרה עולה מן ההואיל הרביעי שבו נאמר כי "החברה עדין אינה ראשית למכור את הדירה ולכן תרכש הדירה על ידי הקונה במועד בו תהיה החברה רשאית למכור לקונה את הדירה על פי הסכם הקומבינציה עם בעלי הקרקע".   בהתאם לזיכרון הדברים שולם סכום של 32,000 דולר על חשבון התמורה כאמור בחוזה.   3. בסופו של דבר לא נרשמה הערת אזהרה, הקונה סירבה להמשיך בתשלומים, ניתנה הודעת בטול על ידי המוכרת, והדירה נמכרה לקונה אחר.   בתביעה נטען כי יש להשיב את הכסף ששולם לאחר שהנתבעת לא עמדה בהתחייבותה ולא רשמה הערת אזהרה.   4. בסיכומי הצדדים המחלוקת העיקרית התייחסה ליחס שבין זכרון הדברים לחוזה.   הנתבעת טוענת כי לא היתה חייבת לרשום הערת אזהרה, היות שבחוזה נקבע בסעיף 33.7 כי החברה "לא תהיה קשורה בכל התקשרות הבטחות פרסומים הצהרות סידורים מצגים הסכמים השפעות או התחייבות בע"פ או בכתב שאינם נכללות בחוזה זה ושנעשו , אם בכלל לפני חתימתו ומוצהר כי עם חתימת חוזה זה הינם בטלים ומבוטלים".   5. עוד נטען כי לפי סעיף 16.1 לחוזה הצטמצמה החובה להבטחת כספי הקונה למתן בטוחה בהתאם לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי הדירות תשל"ה 1974. עוד נאמר בסעיף כי "החברה תרשום הערת אזהרה על הקונה או שתמציא ערבות בנקאית על פי חוק המכר הכל לפי שיקול דעתה של החברה. בחרה החברה במתן ערבות בנקאית ערבות זאת תוחזר לה מיד עם רישום הערת אזהרה על הממכר לטובת הקונה".   הנתבעת הגישה תביעה שכנגד ודרשה פיצוי מוסכם ונזקים נוספים, בין השאר עקב מכירת הדירה בסופו של דבר במחיר נמוך יותר מהמחיר בו נמכרה לקונה.   התובעת הדגישה בסיכומיה ובסיכומי התשובה שלה, כי היה צורך לרשום הערת אזהרה בתוך שבועיים מיום חתימת ההסכם. התשלום הראשון בסך 32,000 ₪ שולם מתוך הסתמכות על הרישום הצפוי של ההערה.   דיון   6. נשאלת השאלה, איזו הוראה גוברת בזיכרון הדברים או בהסכם. האם קמה חובה לרשום הערת אזהרה או שחובה זו נתבטלה עם כניסתו לתוקף של חוזה המכר המפורט והאם החיוב לשלם 100,000 דולר בחוזה היה חיוב בלתי מותנה, כפי שטענה הנתבעת.   7. לטעמי, למרות סעיף 33.7 בחוזה אשר ביטל לכאורה התחייבויות קודמות לחוזה, לא נתבטלה החובה לרשום הערת אזהרה.   8. זיכרון הדברים נחתם כאשר צורף אליו נספח - חוזה המכר. זיכרון הדברים התייחס ישירות לחוזה המכר ולחתימתו בעתיד, והתייחס לפעולה שביצועה נדרש לאחר חתימת חוזה המכר - רישום הערת אזהרה.   9. הוראה זו היא הוראה ספציפית המהווה חלק מן ההתקשרות הכוללת שבין הצדדים. זיכרון הדברים צפה את חתימת החוזה המפורט. נוסח החוזה המפורט צורף לזכרון הדברים ומבחינה זו הוסכם מראש. החוזה לא נחתם בפועל עקב העדר זכות למכירת הדירה בהתאם להסכם הקומבינציה. מכאן שהצדדים, וכמובן הקונה היו ערים לכך שקיים קושי וסיכון בעצם ביצוע העסקה, עסקה אשר טרם קמה הזכות לביצועה, מול בעלי הקרקע. אין ספק כי הקונה היתה מעונינת להבטיח את הכספים ששילמה - התשלום הראשון בסך 32,000 דולר, וכספים נוספים שהיתה אמורה לשלם בהמשך. לכן, נקבע מפורשות כי בתוך 14 יום מחתימת החוזה המפורט תרשם הערת אזהרה לטובת הקונה.   10. הנתבעת טוענת כי הרישום היה אמור להיות כאמור סעיף 16.1 לחוזה המפורט וסעיף זה מאפשר מתן בטוחות לפי חוק המכר בלבד לפי שיקול דעת המוכר.   אין לקבל טענה זו.   אומנם, סעיף 16.1 מהווה סעיף מחייב כחלק מן החוזה אולם בזכרון הדברים נקבע מפורשות כי תרשם הערת אזהרה כאמור בסעיף 16.1. כלומר הצדדים בחרו מראש והסכימו מראש על החלופה הרצויה להם, מתוך החלופות שבסעיף 16.1 לחוזה המפורט. החוזה המפורט היה בפניהם כבר בעת חתימת זכרון הדברים והם היו ערים לתוכנו, ובחרו במודע באפשרות של רישום הערת אזהרה. בחירה זו היה בה הגיון רב בנסיבות: העסקה טמנה בחובה סיכון מסויים כפי שפורט לעיל ומכאן שהיה לקונה ענין לקבל בטוחה טובה - הערת אזהרה, ולא הסתפקה בניסוח הכללי שבסעיף 16.1 להסכם המפורט.   11. ההסכם המפורט לא ביטל תנייה זו בזכרון הדברים היות שהצדדים קבעו מראש פעולות שיעשו לאחר חתימת החוזה המפורט. רישום הערת אזהרה לא היתה פעולה חריגה יחסית לחוזה המפורט אלא עלתה בקנה אחד עם סעיף 16.1. התנייה בזיכרון הדברים בחרה אפשרות אחת מראש מתוך האפשרויות שבהסכם המפורט. מכאן, שהחוזה המפורט לא ביטל את זכרון הדברים לגבי הוראות מסויימות שבו, שהסדירו באופן ספציפי גם את אופן ביצוע החוזה. הוראות אלה יש לקרוא יחד עם החוזה המפורט. דווקא זכרון הדברים פירט יותר מהחוזה איזו בטוחה תינתן - הערת אזהרה.   הנתבעת טוענת, כי היה צורך לשלם 100,000$ נוספים ואז, לאחר התשלום, לא היתה מניעה לרישום הערת אזהרה, הכל בהתאם להסכם המכר בלבד (נספח ט' להסכם) לפי זכרון הדברים.   אין פלא שהקונה לא היתה מעונינת להוציא ולשלם תשלומים ללא קבלת בטוחה נאותה להבטחת הכספים ששילמה ושתשלם.   ביחוד בנסיבות המיוחדות של מכירת הדירה כפי שפורטו, עצם האפשרות לרשום הערות אזהרה בשלב מאוחר יותר, אין די בה. קשה לצפות לתשלום 100,000$ ללא כל בטוחה ממשית.   12. לטענת הנתבעת, למעשה לא היתה התובעת מעונינת בעסקה וחזרה בה מן העסקה ללא קשר לבטוחה. טענה זו מעוררת קושי היות שעסקאות במקרקעין נעשות בכתב וכפי שנקבע בסעיף 33.7 להסכם המפורט הצדדים אינם קשורים בהבטחות בעל פה פרסומים, הצהרות, מצגים והתחייבויות בעל פה ובכתב. אמנם הסעיף התייחס לפעולות שנעשו לפני חתימת החוזה אולם, הגישה עולה בקנה אחד עם הכללים הידועים לענין עסקות במקרקעין הדורשים פעולות בכתב. מכאן שגם שינוי מאוחר בחוזה , בטול העסקה וכו' חייבים להיעשות בכתב, ואכן הנתבעת בטלה את החוזה בכתב על ידי מכתבה מיום 20.12.00.   13. בהודעת הביטול הנ"ל נאמר כי החוזה מבוטל עקב אי תשלום סך של 100,000 דולר עד ליום 1.9.00, אלא שהחובה לשלם את הסכום הנ"ל טרם קמה כל עוד לא נרשמה הערת האזהרה, וממילא לא הפרה הקונה את החוזה, ומכאן שהודעת הביטול נתנה שלא כדין.   14. במכתב התשובה מיום 10.1.01, כותב ב"כ הקונה כי "המוכרת היא שהפרה את ההסכם עקב אי רישום הערת אזהרה" (ואי מסירת בטוחה אחרת).   כל עוד לא נתנה בטוחה מתאימה קשה לדרוש מהקונה לשלם סכומים גדולים תוך הנחת כספה על קרן הצבי.   15. בנסיבות אלה אין משקל רב לטענה בסעיף 6 לתצהיר עו"ד גולדין כאילו המוכרת הודיעה כבר באמצע אוגוסט סמוך לאחר חתימת ההסכם כי אין בכוונתה לשלם את התשלום השני. אין די באמירה סתמית בתצהיר בדבר אמירה בעל פה. התחייבויות הצדדים נקבעו בכתב והיה צורך לקיים את הכתוב, ובוודאי שהיה צורך לתת בטוחה מתאימה לפני קבלת סכום גדול על חשבון התמורה. אין בתצהיר עו"ד גולדין כל התייחסות לענין הבטוחות. מתעורר הרושם שהנתבעת התעלמה מחובתה להעניק את הבטוחה המוסכמת - הערת אזהרה - או לפחות בטוחה חלופית שתקטין את הסיכון של התובעת. יש לזכור כי מראש הוצגה העסקה כעסקה הטומנת בחובה סיכון עקב העדר הזכות למכור את הדירה. במצב זה נדרשה זהירות רבה מצד הקונה, ואין פלא שלא מיהרה לשלם 100,000 דולר ללא כל בטוחה. הטענה בסיכומי הנתבעת כי אילו שולם הסכום הנוסף היתה נרשמת ההערה, אינה משקפת את המצב כפי שהיה בזמנו כאשר לא היתה אפשרות, ולא הוצע ע"י הנתבעת לרשום את הערת האזהרה.   16. בנסיבות, עם ביטול החוזה ללא שהופר על ידי התובעת, זכאית התובעת להשבה, (סעיף 9א' לחוק החוזים (תרופות). ההשבה תיעשה בערכים ריאליים, והיות שמדובר בדירות, יש להחזיר בהצמדה לדולר ארה"ב בצירוף ריבית דולרית של 4% לשנה (הריבית לא נקבעה בזיקה לחיוב שיקלי אלא כריבית ריאלית לדולר. אין מקום לפסיקת ריבית דולרית גבוהה יותר).   בנסיבות אלה יש לדחות את התביעה שכנגד. התובעת שכנגד לא היתה ראשית לחלט את הסכום ששולם עבור הדירה, על חשבון הפיצויים.   התובעת לא הפרה את החוזה וממילא אין מתבקש תשלום פיצויים.     17. אשר על כן, יש לקבל את תביעת ההשבה ויש לדחות את התביעה שכנגד.   בנסיבות, אין צו להוצאות.פיצוייםהערת אזהרה