רישיון תיווך לא בתוקף – זכאות לדמי תיווך

המחלוקת המרכזית אם כן העומדת על הפרק היא, האם התקשר הנתבע בהסכם תיווך בגין מכירת הדירה הנ"ל, האם היתה זו כוונתו מלכתחילה והאם התחייב לתשלום דמי תווך בגינה לתובע.

 
שאלות נוספות מעלה הנתבע בסיכומיו בדבר זכאותו של התובע לדמי התיווך.
במסגרת שאלות אלה נטען ראשית, כי התובע אינו זכאי לשכר טרחתו כיוון שבמועד עריכת ההסכם לא היה בר רשיון חוקי בתוקף, הואיל ואין מחלוקת כי שילם את האגרה באיחור.


תא (כ"ס) 6834/01 רישיון תיווך לא בתוקף – זכאות לדמי תיווך

1. בתביעה כספית ע"ס 17,68.9 ₪ לדמי תווך, מבקש התובע לקבל מהנתבע דמי תווך בגין מכירת דירה ברח' הרימונים 82 בישוב צופים, בנוסף לדמי תווך ששולמו לו בגין השכרתה.

2. לגירסת התובע פנה אליו הנתבע ביום 21.6.00 וביקש למצוא עבורו דירה בישוב צופים, אותה יוכל לשכור או לרכוש. באותו יום נחתם בין הצדדים הסכם לקבלת שירותי תיווך ועל פיו התחייב הנתבע לשלם לתובע גם דמי תיווך בגין השכרת הדירה וגם בגין מכירתה בשיעור של 2% ממחיר הקניה של הנכס בתוספת מע"מ.
לאחר שהציג לנתבע את הדירה הנ"ל שבבעלות משפחת אילון (להלן:ו"אילון") ונכסים נוספים להשכרה, הועלה אף נושא מכירתה במחיר שנדרש אז ע"י המוכרים בסך של 220.000 ₪ דולר ועל כן הוספה כתובת הדירה פעם נוספת להסכם התווך.
מאחר והנתבע היה מעוניין בשלב ראשון לשכור את הנכס ולא לרכשו לאור מחירו הגבוה, הבהיר התובע לטענתו כי היה והנתבע ירכוש בשלב מאוחר יותר את הנכס, הרי שיהיה עליו לשלם את דמי התיווך גם עבור רכישת נכס זה, בעוד הנתבע לא הביע כל התנגדות לכך.

ביום 3.8.01 נערך ונחתם חוזה מכר בין הנתבע לבין משפ' אילון בו נמכר הנכס תמורת 160,000 דולר. הנתבע סרב לדרישת התובע לשלם לו כמוסכם, 2% מסכום המכירה, בתוספת מע"מ.
 
לגירסת הנתבע, אין הסכם התווך שנחתם בינו לבין התובע ושנערך ע"י התובע, אלא הסכם למתן שירותי תיווך להשכרה בלבד, וכך גם הובהר במעמד החתימה.
בחלוף 3 ימים ממועד ההתקשרות, נערך אף זכ"ד לענין שכירות הדירה ואז אף שולם לתובע דמי תווך בסך 2,000 ₪ השווה לחודש שכירות. נושא רכישת הדירה עלה רק לקראת סוף שנת השכירות ולאחר מו"מ שנוהל עם משפחת אילון הגיעו הצדדים להתקשר בהסכם מכר, בלא שהתובע היה מעורב כלל בענין.
 
3. אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם התיווך ת/1 נושא חתימתו של הנתבע.
אין גם מחלוקת כי בין הצדדים נקשרה עסקת תיווך בגין השכרת הדירה נשוא התביעה.
עוד אין מחלוקת כי בעבור דמי התיווך בגין עסקת השכירות שולמה מלוא התמורה לידי התובע.
המחלוקת המרכזית אם כן העומדת על הפרק היא, האם התקשר הנתבע בהסכם תיווך בגין מכירת הדירה הנ"ל, האם היתה זו כוונתו מלכתחילה והאם התחייב לתשלום דמי תווך בגינה לתובע.
 
שאלות נוספות מעלה הנתבע בסיכומיו בדבר זכאותו של התובע לדמי התיווך.
במסגרת שאלות אלה נטען ראשית, כי התובע אינו זכאי לשכר טרחתו כיוון שבמועד עריכת ההסכם לא היה בר רשיון חוקי בתוקף, הואיל ואין מחלוקת כי שילם את האגרה באיחור. שנית, התובע לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם המכר.
שלישית, הסכם התיווך חסר את פרטיו האישיים של הנתבע ובעיקר מס' ת.ז. כמו כן אין הבלטה והדגש בהסכם התיווך כי נושא ההסכם הוא אחת משתי האפשרויות:נ א. שכירות ומכר - ב. שכירות או מכר.
 
4. בדוני בשאלה המרכזית הנ"ל למול הראיות, עולה מעדויות התובע כי שעה שהחתים את הנתבע ביום 21.6.00 על הסכם התיווך דובר על השכרת הדירה בלבד. לפיכך רשם בהסכם, לטענתו, בשורה הראשונה את הדירה שהתכוון להציגה בפני הנתבע על מנת שישכור אותה. הצדדים יצאו אל הדירה על מנת לראותה ואכן הוצג הנכס מבפנים ומבחוץ.

לאחר מכן לקח את הנתבע לביתה של משפחת מור אשר גם הוא הוצע באותה עת להשכרה ונכס זה היה מרוחק מספר רחובות מרח' הרימונים. הנתבע בחן את הבית מבחוץ ולבינתיים הוסיף התובע, את פרטיו של נכס זה להסכם קבלת שרותי התיווך וזאת בשורה השניה כנכס מס' 2. באותו שלב גם מסר התובע לנתבע כי הנכס של משפחת אילון (ברח' הרימונים) מוצע גם למכירה לא רק להשכרה ואז רשם בהסכמתו של הנתבע גם את פרטיו של הנכס הנ"ל כנכס מס' 3 במסמך ת/1.

בעדותו הסביר התובע כי הנתבע ציין שבשלב ראשון הוא מעוניין לראות דירות להשכרה ואחרי כן את הבתים למכירה. ראשית בדקו את שני הנכסים שהיו רלבנטיים להשכרה ולאחר מכן דובר על הבתים למכירה.
 
אז עלה על הפרק הבית ברח' הרימונים כשהוא הציג לנתבע את המחיר הנדרש בעבורו בשעור של 220,000 דולר, ואז הוסיפו על גבי הסכם התיווך.
התובע הודה כי לא היה כלל מעורב במו"מ לגבי קניית הדירה הנ"ל על ידי הנתבע, לטענתו הדבר נבע מהסתרת מידע בדבר המגעים בין הנתבע למוכרי הדירה, ועל כן לא יכול היה ליטול חלק בענין.
 
מנגד, העיד הנתבע היתה כי שעה שחתם על המסמך לא קרא אותו כלל.
הוסבר לו על ידי התובע כי החתימה היא פורמלית. הגם שנכחה באותו מועד העדה הגב' אקלה וייעצה לו לא לחתום, הסכים לחתום על המסמך בנוגע לשכירת הדירה בלבד.
לדבריו:ב
"החתימה על המסמך היתה כדקה, כהרף עין היה כל הנושא הזה והלכנו לראות את הדירה" (ר' עמ' 12 לפרוטוקול).
עוד העיד הנתבע כי כחודש לפני סיום שנת השכירות החליט עם רעייתו לרכוש דירה בישוב, ושלל את רכישת הדירה בה גר בשכירות בגלל עלותה הגבוהה כפי שדרשו בעליה. לאחר שראה דירה אחרת בישוב וביקש להאריך את חוזה השכירות בה גר ע"מ שיוכל להערך לכך, הודיעו לו בני הזוג איילון כי הם מעוניינים למכרה.
לאחר מו"מ הצליחו הצדדים להגיע להסכם בדבר מכירת הדירה בסך 160,000 דולר.
לכשפנה אליו התובע בדרישה לתשלום דמי התווך סרב לעשות כן כיון שידע כי לא התקשר בהסכם תווך למכירת הדירה, הגם שהעיד כי לא היה בטוח בכך כיון שלא קיבל עותק ההסכם לידיו.

5. במבחן הגרסאות בין שני הצדדים נראה כי יש עמימות מסוימת לגבי כל אחת מהגרסאות, וכל אחת מהן צריכה חיזוק ותמיכה.
מלבד עדותו של התובע לא הוצגה כל תמיכה על ידו למעט הפניה לדבריו האחרונים של הנתבע, והודאתו כי לא קרא את המסמך ובעובדה שהוא ידע שמשפחת אילון מבקשת לקבל בעבור הנכס 220,000 דולר. ב"כ התובע בסיכומיו טען כי התובע ידע באופן חד משמעי מהמידע שנמסר לו על ידי התובע כי משפחת אילון מבקשת למכור את הדירה, ולולא מידע זה, לא יכול היה להגיע לידי מימוש עסקת מכר.
 
עדות הנתבע לגבי מעמד החתימה על הסכם התווך והקורות אחריו נתמכה בעדותה של הגב' אקלה שהיא מכרתו מזה 18 שנה.
העידה גב' אקלה כי במעמד החתימה על הסכם התיווך החתים התובע את הנתבע רק על פרטי הדירה של משפחת אילון לצרכי השכרה. לא דובר כלל על קניית הדירה לא עם בעלי הדירה, ולא עם המתווך.
יתרה מזו, היא העידה שהיא יצרה קשר מקדמי עם משפחת אילון לפני הפניה למתווך, וכשנודע לה מפי המוכרים כי יש לפנות אל המתווך לצורך התקשרות בהסכם השכירות או אז הפנתה את הנתבע אל המתווך.
מדבריה עלה שלאחר חתימת הסכם ההתחייבות הלכו הצדדים לראות את הדירה של משפחת אילון. לאחר סיור בדירה התלהב הנתבע ממנה, ולפיכך לא היה מעוניין לראות כל בית נוסף, וחזר לביתה מיד בלא שימשיך כל סיור עם התובע.
גם הגב' עילית אילון העידה כי באותה תקופה לא התכוונה כלל למכור את הדירה והודיעה על כך למתווך אחר שאותו מכנה התובע כשותפו, (למרות שלטענתה לא היו כך הדברים) זאת מאחר והתעוררו בעיות ירושה לגבי הדירה.
הרשות שניתנה לאותו מתווך היתה רק להשכיר את הדירה.
סבורני כי בעדויות אלו יש כדי התמיכה הדרושה לחזוק עדות הנתבע בדבר העדר התחייבות מצדו לשאת בתשלום דמי תיווך לתובע בגין רכישת הדירה ואף מצאתי ליתן אמון בגירסתו לגופה.
תמיכה אף גדולה יותר אני מוצאת מדברי התובע עצמו אשר העיד והודה כי בפועל, במעמד חתימת הסכם התיווך לא הודיע לנתבע כי הבית עומד גם למכירה ועל כן ממילא באותו מועד לא התחייב הנתבע לשלם דמי תיווך בגין המכירה.
גם לשיטתו של התובע, הפרטים הוספו לאחר מכן, ואז צריכה לעלות השאלה האם העדר החתמת הנתבע על המסמך באותה עת גם בהנחה שאכן מסר לו התובע את פרטי הדירה למכירה, יכולה לזכות אותו בדמי תיווך. שאלה זו מתקשרת לשאלות הנוספות שמעורר הנתבע בדבר הפרת הוראותיו של חוק המתווכים ע"י התובע שידונו להלן.
 
6. השינוי שהביא עמו חוק המתווכים לעומת המצב המשפטי קודם לחיקוקו עסק בעיקר ביסוד דרישת הכתב שנקבעה בו ושלילת זכאותו של מתווך לדמי התיווך בהעדר הסכם בכתב. הדגש שניתן במסגרת חקיקה חדשה זו הינו ההגנה על הלקוח שנזקק לשירותי התיווך, וזאת בניגוד למצב ששרר קודם לחוק אשר על פיו חוזה תיווך יכול היה להיכרת גם בעל פה או בהתנהגות.
דרישת הכתב היא מהותית ולא ראייתית (ר' בר"ע מחוזי באר שבע 952/98 שיריזיאן נ' ירונה) וכוללת בחובה גם הצורך בהבלטת סייגים ותנאים, כפי שהפנה הנתבע לפסה"ד ת.א. 23298/99 (ת"א), זמק נ' הררי).
אמנם נכון, ומקובלת עלי טענת ב"כ התובע, הנשענת על פסק דינו של בימ"ש השלום בת"א פרשובסקי נ' פטל (ת.א. 103793/98), על פיה אין חובה דווקא ליישם את הוראות חוק המתווכים בדרך של בדיקה טכנית לגבי קיומו של כל פרט ופרט המצוי במסמך אלא בדרך של פרשנות המסמך בכללותו. ועל כן, אני דוחה את טענת הנתבע כי העדר ציון מספר תעודת הזהוי של הנתבע על גבי כתב ההתחייבות מאיין לחלוטין את זכאותו של התובע לדמי התיווך. בכל מקרה כבר נקבע, כי ניתן להשלים פרטים חסרים גם בטופס הזמנה בכתב של הסכם תיווך. (ר' ת.א. ת"א 33415/98 מ.א.ן נכסים רשת יועצי נדל"ן בע"מ נ' חב' הדפוס החדש בע"מ).
דא עקא, שלגבי דרישת הכתב יש מקום להקפיד, וזו מהווה תנאי סף לזכאות לשכ"ט.
כפי שנאמר בפסה"ד הנ"ל, ביסוד דרישת הכתב לחוק המתווכים ניצב שיקול הרתעתי שלא להחפז להתחייב בקלות דעת. שקול זה נועד להגן על הצרכן כשחוק המתווכים הוא חלק ממערכת חוקי הגנת הצרכן ונוצר כדי להגביל את כוחו העדיף של המתווך על פני הלקוח.
לאור האמור, יש מקום לקבוע כי הוספת הפרטים בלא להחתים את הנתבע ליד תוספת זו, אינה מקיימת את חובת דרישת הכתב הקבועה בחוק.
כבר מטעם זה היה מקום לדחות את התביעה.
למעלה מן הצורך, אולם במידה שאינה פחותה מהאמור לעיל כלל ועיקר, יש לקבוע כי לא קמה לתובע זכות לקבלת דמי התיווך כיון שלא היה "גורם יעיל" ולא תרם בפועל למכירת הדירה.
היה מקום לשאול האם ניתן להעלות טענה כנ"ל על ידי הנתבע רק בסכומיו, שהרי, ההלכה היא כי על הטוען שהמתווך לא היה גורם יעיל עליו הנטל להוכיח טענתו.
תשתית עובדתית לעניין זה חסרה בחלקה, אולם, גם התובע לא חלק על מסקנה זו, כאשר הודה בחקירתו כי לא נטל כל חלק בהבאת הצדדים לידי קשירת הסכם המכר, לא השתתף במו"מ ולא הפגישם לצורך כך. לטענתו, הצדדים הכשילוהו בכך שלא נתנו לו את האפשרות לפעול על מנת שיהיה הגורם היעיל.
 
במאמר מוסגר אציין כי ב"כ התובע לא טען בסיכומיו כנגד העלאת הטענה הנ"ל ע"י הנתבע.
 
תנאי בל יעבור שנקבע בחוק המתווכים לקבלת שכרו של המתווך הוא כי יהיה הגורם היעיל במכירה. ואם תנאי זה לא יתקיים, מתחייבת מסקנה אחת בלבד כי אין הוא זכאי לשכר טרחתו.
איני נדרשת לטענתו החלופית של התובע בעדותו, שכלל לא עלתה בסיכומים לענין הכשלת יכולתו לקיים מאמץ מצדו לצורך היותו גורם יעיל מטעם הצדדים, לאור מסקנתי דלעיל.
לפיכך, מכלול הטעמים הנ"ל מביא למסקנה בדבר העדר זכאות התובע לדמי התווך.
 


הנתבע העלה טענה נוספת המסתמכת על סעיף 18(ב) לחוק המתווכים על פיו בהעדר תשלום אגרה מצדו של התובע, אין הוא רשאי לשמש כמתווך ובוודאי לא לגבות שכר טרחה.

לענין זה טען ב"כ התובע כי ראשית, התובע נתן הסבר לתשלום באיחור שנבע מאי קבלת טופס התשלום ושנית, יש לקרוא לתוך סעיף 18(ב) פרשנות הנלמדת גם מעמדת רשמת המתווכים והיא כי כאשר משתלמת האגרה בגין רשיון התיווך, גם באיחור, יש לכך תחולה רטרואקטיבית וזכאי המתווך לשכר טרחתו.
עוד טוען ב"כ התובע, כי לא נקבעו הוראות בחוק מה דינו של מתווך שרשיונו פקע עקב אי תשלום אגרה, ויתרה מזו, הנתבע פעל על פי הסכם התיווך וראה את התובע כמי שזכאי לקבל שכר טירחתו בגין עסקת השכירות.
 
הנתבע ביקש להסתמך על לשונו של סע' 18 ב', ולטענתו הכתוב מלמד במפורש על העדר זכאות לשכר טירחה, במועד הקובע.
 
גם מבלי להיזקק למחלוקת המשפטית בין הצדדים, מקובלת עלי טענת ב"כ התובע דווקא כי הסתמכותו של הנתבע על הסכם התיווך בענין השכירות והסכמתו גם לתשלום דמי התיווך בגין עסקה זו ותשלומה בפועל יוצרת מניעות להעלאת הטענה ע"י הנתבע ברם, אין בכך כדי לשנות מסקנתי דלעיל.
 
8. לאור האמור, התביעה נדחית.
 
אני משיתה על התובע הוצאות בסך 2,000 ₪ שישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיווך עסקי

  2. דמי תיווך 4%

  3. עורך דין תיווך

  4. דמי תיווך רימקס

  5. תוקף הסכם תיווך

  6. תביעה נגד מתווך

  7. תיווך ללא רישיון

  8. הסכם תיווך בעל פה

  9. הגורם היעיל בתיווך

  10. חתימה על טופס תיווך

  11. דמי תיווך על שכירות

  12. תשלום למתווך שכירות

  13. מבחן תיווך - נושאים

  14. חוב כספי למתווך דירות

  15. זכאות מתווך לדמי תיווך

  16. דמי תיווך ללא הסכם בכתב

  17. אחריות מתווך בעסקת יבוא

  18. הסכם אי תחרות עם מתווך

  19. תביעה לתשלום עמלת תיווך

  20. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  21. הסכם תיווך ללא פרטי הנכס

  22. תביעה לדמי תיווך שנדחתה

  23. דמי תיווך השכרה ללא הסכם

  24. דמי תיווך על קניית קרקעות

  25. הסכם תיווך עם חברה בע''מ

  26. עניין אישי של מתווך בדירה

  27. דמי תיווך על מימוש אופציה

  28. חובת המתווך לבדוק את הנכס

  29. דמי תיווך בעסקת חיפוש נפט

  30. דמי תיווך למי שאינו מתווך

  31. הורדת מחיר דירה ע''י מתווך

  32. דמי תיווך קניית קבוצת חברות

  33. תביעה לתשלום דמי תיווך של 2%

  34. דמי תיווך עסקה עם חברה בחו''ל

  35. תביעה לתשלום דמי תיווך למתווכת

  36. מה חייב להיות כתוב בהסכם תיווך

  37. דמי תיווך בעסקה שאינה במקרקעין

  38. זכאות מי שאינו מתווך לדמי תיווך

  39. מתי לא משלמים דמי תיווך - 8 מקרים

  40. ערעור על כישלון במבחן רישיון תיווך

  41. תשלום דמי תיווך חתימה על זכרון דברים

  42. אי תשלום דמי תיווך למתווך מחברת רימקס

  43. ויכוח על אחוזים של דמי תיווך עם מתווך

  44. זכאות לתשלום דמי תיווך ללא הסכם תיווך

  45. רישיון תיווך לא בתוקף – זכאות לדמי תיווך

  46. תביעה בין מתווכים בעקבות שיתוף פעולה בעסקה

  47. שיתוף פעולה בין מתווכים - זכאות לדמי תיווך

  48. הסכם לגבי מחלוקת חלוקת דמי תיווך בין 2 מתווכים

  49. דמי תיווך כאשר יש חוזה מכר - האם מגיע עמלת תיווך ?

  50. הלוואה בתיווך עורך דין - עו"ד תיווך בין לווה למלווה

  51. מתווך טען כי הסכם תיווך נגנב ממשרדו – זכאי לדמי תיווך ?

  52. הפרת הסכם תיווך: תשלום פיצויים מוסכמים - דמי תיווך כפולים

  53. תביעה: טענה כי "ידעה על הדירה" עוד לפני שחתמה על הסכם תיווך

  54. תביעה: טוענים כי טופס הסכם התיווך עליו חתמו מתייחס לנכס אחר

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון