חריג לעקרון עדיפות הפרוק בעין מצוי מקום בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בשל מניעה הנגזרת מדיני התכנון והבניה, או כאשר בית המשפט נוכח כי חלוקה בעין תגרום 'הפסד ניכר' לשותפים. שאז, פרוק השיתוף יהיה על פי סעיף 40 לחוק המקרקעין בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר, וחלוקת הפדיון בין השותפים. ##קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא איך עושים פירוק שיתוף:## עניין לנו בתביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין הנמצא ברח' בר יהודה 103 בתל חנן - נשר הידוע כחלקה 51 בגוש 12605, שטח החלקה 649 מ"ר (להלן: "הנכס"). במוקד המחלוקת - אופן ביצוע פירוק שיתוף. התובעים, מחד, עותרים לכוף על הנתבע למכור להם זכויותיו בנכס וטוענים כי לא ניתן לבצע חלוקה בעין של הזכויות ואילו הנתבע, מאידך, עותר לביצוע חלוקה באמצעות רישום בית משותף. א. מבוא ורקע 1. התובעים הינם אם ובנה המחזיקים בזכויות בנכס במשותף עם הנתבע. 2. אין מחלוקת בין הצדדים בנוגע לעובדות נשוא הליך זה - דהיינו עמדותיהם זהות לעניין הצורך בפרוק השיתוף וכן אין מחלוקת בנוגע להיקף זכויות הבעלות בנכס; לתובע 1 - 25%, לתובעת 2 - 50% ואילו לנתבע- 25% מהזכויות. הצדדים חלוקים באשר לאופן ביצוע הפירוק. 3. בין הצדדים קיים סכסוך ארוך שנים, שהתביעה בתיק הינה רק חלק ממנו. 4. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לנושאים עובדתיים שונים אשר אינם נוגעים לניהול הליך זה. עיון קל בכתבי הטענות שהוגשו לכל אורך הדרך מצביע על עומק המחלוקות ורוחב הסכסוך. 5. לא הוגשו תצהירים בהליך זה, ואולם בהיעדר מחלוקת עובדתית בנוגע לחלוקת הזכויות בנכס ולעובדה כי קיים צורך בפירוק השיתוף בו, הפרטים הנדרשים לצורך מתן הכרעה נמצאים בכתבי הטענות, חוות הדעת וטיעוני הצדדים במהלך ניהולו של תיק זה. הדבר תואם אף את ההסכמה הדיונית שגובשה בהקשר זה מיום 23.5.11 ואשר על יסודה הוגשו סיכומי טענות הצדדים לצורך הכרעה בטענות. 6. הגם שאין צורך בהכרעות בעניינים העובדתיים בהם חלוקים הצדדים, הרי יש מקום, לטעמי, לפרוס את הרקע אשר הוביל את הצדדים למצבם כיום, כך לפחות כפי הנטען במרומז ושלא במרומז במסגרת כתבי הטענות והסיכומים, על מנת לקבל תמונה מלאה יותר של ההתנהלות ובצידה - להבין את המסקנה אליה הגענו במסגרת פסק דין זה. 7. אביו המנוח של התובע (הוא בעלה של התובעת) ואביו המנוח של הנתבע היו שותפים בחברת גלידת תל חנן בע"מ (להלן: "החברה"). 8. החברה פעלה מנכס מקרקעין שהחזיקה ברח' בר יהודה 129 בתל חנן - נשר, אולם פעילותה הועברה לנכס נשוא הליך זה על פי הסכם עם עירית נשר ומינהל מקרקעי ישראל, כאשר הזכויות בנכס (חכירה מהוונת) נחלקו בין הצדדים בחלקים שווים. 9. מניות אבי התובע בחברה הועברו לאחר פטירתו לתובע, שלטענתו ניהל את החברה עוד בחייו של אביו, מפאת המצב הרפואי של האב. זכויות אבי התובע בנכס הועברו לאחר פטירתו לתובעת. 10. לאחר פטירת אבי הנתבע, עברו זכויותיו בחברה ובנכס לנתבע ולאחותו בחלקים שווים. 11. על אף שהנסיבות חלוקות בין הצדדים, והגם שהרקע המובא במסגרת כתבי הטענות אינו רלבנטי, כאמור, לצורך ההכרעה בהליך דנן, אזי חשוב להבהיר כי מעת שהעבירה החברה פעילותה לנכס הנדון, היה התובע הרוח החיה בניהול פעילות החברה ואילו הנתבע (או אחותו) לא המשיכו לפעול במסגרת החברה. 12. על רקע חוסר שיתוף פעולה זה מחד, והשותפות שנכפתה על הצדדים בנכס ובחברה מאידך, התנהלו הליכים משפטיים נוספים. על פי הנטען בכתב התביעה, בשנת 1999 הגישו הנתבע ואחותו תביעה כנגד התובע לסעד בשל קיפוח המיעוט. מנגד, הגישה החברה תביעה שבה עתרה לחייב את הנתבע ואחותו לאפשר את המעבר למבנה החדש וכן לאפשר לה לשכון במבנה החדש ללא שכר דירה. 13. הצדדים חתמו על הסכם פשרה ביום 13.3.01 (להלן: "הסכם הפשרה") בו התחייבו הנתבע ואחותו להעביר לתובע את מניותיהם בחברה, ובנוסף נקבעו הסדרים נוספים כגון השלמת בניית המבנה בנכס, דמי השכירות שתשלם החברה וכו'. אחותו של הנתבע העבירה לתובע את מניותיה בחברה כאמור בהסכם הפשרה ואף מכרה לו את חלקה בנכס, כך שהתובע נעשה בעל זכויות ב-25% מן בנכס. 14. ביום 4.2.07 ניתן פסק דין אשר חייב את הנתבע להעביר את מניותיו לתובע 1 ( איש מהצדדים אינו מצרף העתק מפסק הדין). 15. מכתב התביעה עולה כי בשנת 2001 העתיקה החברה פעילותה לנכס נשוא הליך זה. בשל חוסר שיתוף הפעולה בין התובע לנתבע כמפורט לעיל, לא הושלם הליך קבלת טופס 4 למבנה בנכס. עד היום עומד המבנה בנכס ללא טופס 4 וכפועל יוצא מכך - מתנהלת החברה בו ללא רישיון עסק. כמו כן, עד היום טרם הושלמה בניית חזית המבנה כך שלא בוצעו ריצוף ותאורה במרפסת החזית ואחת החנויות שבחזית ניצבת ללא טיח, ריצוף, חשמל ודלתות. 16. ככלל, יש לציין, כי מטענות הצדדים במסגרת כתבי הטענות והסיכומים ניכר כי השתלשלות היחסים על רקע השותפות העסקית בנכס הינה ממושכת למדיי ומתוכה חושפים הצדדים ככל הנראה טפח בלבד. יחד עם זאת, די בכך על מנת להוות מסגרת ורקע מסוימים להבנת ניהול ההליך כאן. 17. לסיכום האמור לעיל, לצורך הדיון בענייננו, נבהיר כי כיום התובע לבדו מחזיק בחברה ומנהל אותה. החברה מנהלת עסקיה בנכס שמצב הזכויות בו כיום הינו כדלקמן: התובעת - 50% התובע - 25% הנתבע - 25% 18. הנכס משמש את החברה לפעילותה העסקית, כאשר הנתבע אינו מעורב בחברה כלל. כל הקשר בין הצדדים מסתכם בשותפות ביניהם בזכויות בנכס. ב. תמצית טענות הצדדים 1. התובעים פנו לבית משפט זה על מנת להביא לסיום השותפות ולניתוק הקשר בין הצדדים. 2. בתביעתם עתרו התובעים לפירוק שיתוף "בדרך של מכירת חלקו של הנתבע לתובעים ו/או למי מהם". 3. חשובים במיוחד לענייננו סעיפים 6.1-6.3 לכתב התביעה, אותם אביא להלן כלשונם: "6.1 המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין ו/או לרישום כבית משותף ובכל מקרה חלוקה בעין ו/או אחרת תגרום נזק ניכר לצדדים כולם ולתובעים בעיקר. במבנה ממוקם מפעל החברה המצויה בבעלותו הבלעדית של התובע ומהווה מפעל חייו ומקור פרנסתו היחיד. למבנה ולחברה מוניטין של של עשרות שנים ואילוצה לעבור למבנה אחר יגרום לתובע נזק כבד. 6.2 לנתבע אין כל זיקה ממשית למבנה, הוא מעולם לא ביקר בו , נמנע מלקבל כל החלטה בעניינו וניסה במחדליו רק להזיק למבנה ולחברה היושבת בו. 6.3 התובעים - המחזיקים יחדיו 75% מהזכויות - מעוניינים לקיים את השיתוף בינם לבין עצמם ובתוך כך לרכוש את חלקו של הנתבע ויטענו כי נוכח זיקתם הברורה לנכס בו מופעלת החברה השייכת למשפחתם עשרות שנים , הרי שפירוק השיתוף במבנה בדרך של רכישת חלקו של הנתבע ע"י התובעים ו/או מי מהם הינה הדרך היעילה והצודקת בנסיבות העניין." 4. הנתבע אינו חולק על הצורך בפירוק השיתוף, אלא טוען כי על פי מצב המבנה ותוכניות הבניין החלות לגביו, יש מקום לבצע הפרוק על דרך של חלוקה בעין באופן שהנתבע יקבל רבע מהמבנה בהתאם לזכויותיו בנכס. 5. בנוסף, הנתבע סבור כי אין לתובעים כל זכות עדיפה על זכות הנתבע ברכישת חלקם של התובעים בנכס וכי במידה ולא תידחה תביעתם זו אזי יעתור למינוי כונס נכסים אשר יבצע את הליך מכירת זכויות הצדדים כולם (סעיפים 6-7 לכתב ההגנה). ג. תמצית ההליכים וחוות דעת מומחה בית משפט 1. בפתח הדברים ייאמר כי התביעה נושא הליך זה הוגשה ביום 7.10.07. 2. הטיפול בה הועבר למותב זה במהלך חודש אוקטובר שנת 2011. 3. בשלב מוקדם של ההתדיינות מונה, בהסכמה, מומחה מטעם בית המשפט לצורך מתן חוות דעת בסוגיית אופן הפירוק. 4. במקביל, במהלך ימי ניהול ההליך נעשו ניסיונות רבים לגיבוש הסכמות, אשר התנהלו הן בין הצדדים לבין עצמם והן בתיווך וסיוע בית המשפט. כל ניסיון שכזה לא צלח, בסופו של יום, עד כי הגיעה העת להכרעה. כעת, נתחיל מבראשית. 5. בדיון שהתקיים ביום 26.02.08 בפני כב' השופטת קראי-גירון הוחלט כי ימונה מומחה מטעם בית המשפט "... אשר יבדוק הנכס כל המסמכים הרלוונטים לגביו ויבדוק הדרך הנכונה לביצוע פירוק השיתוף במקרקעין, בין אם ע"י חלוקה בעין ובין ע"י מכירה ובין ע"י פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף...". 6. כתב מינוי למומחה שמונה, אינג' דן ברלינר, הוצא ביום 27.2.08. 7. כתב המינוי תוקן לבקשת התובעים ביום 2.4.08. החלטת המינוי המתוקנת של כב' השופטת קראי-גירון הגדירה כך את סמכויות המומחה: "2. המומחה יבדוק האם ברשויות הפועלות עפ"י חוק התכנון והבנייה רשומים המקרקעין כיחידת רישום אחת, ואם נתבקשו לאשר תשריט חלוקה, המחלק את המקרקעין. 3. המומחה יחווה דעתו אם ניתן לחלק את המקרקעין בעין עפ"י דיני התכנון והבנייה והתוכניות החלות על החלוקה. 4. אם ניתן לחלק בעין, יערוך המומחה חלוקה ככל שניתן תוך התחשבות ברצון הצדדים וייקבע תשלומי איזון ככל שיידרש מהחלוקה בעין. 5. המומחה יישום שווי של הנכס כדי לאפשר בחינת אפשרות פירוק בדרך של מכירה." 8. לאור מינוי המומחה, ביקש הנתבע לאפשר גישה לנכס למומחה מטעמו. ביום 15.5.08 נקבע כי על התובעים לאפשר ביקור מומחה מטעם הנתבע בנכס, אולם בנוסף נקבע שם כי נכון למועד ההחלטה האמורה, אין מקום להגיש למומחה בית המשפט חוות דעת מטעם מי מן הצדדים. 9. ביום 25.12.08 הודיעה התובעת על החלפת בא-כוחה, כך שמאותו שלב, התובעים מיוצגים על ידי ב"כ נפרדים. 10. ביום 12.4.10 הוגשה חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, אינג' ברלינר, בה נקבע כי חלוקת המקרקעין ניתנת לביצוע בדרכים הבאות: ".... 1. ע"י חלוקת החלקה למספר חלקות. במקרה הנדון, חלוקת הזכויות בחלקה היא: בעלים אחד- 25%. 2 בעלים נוספים - 75%. (למרות שהחלקה רשומה עדיין, בשלמותה, ע"ש רשות הפיתוח). חלוקת החלקה ל-3 חלקים היא אינה מעשית ואינה אפשרית לאחר שניבנה וקיים הבניין הקיים על החלקה. 2. ע"י רישום החלקה כבית משותף. בענין זה הוגשה הצעת חלוקה ע''י הבעלים של 25% מהנכס. הצעת החלוקה הזו, עונה על צרכיו של מגיש ההצעה. אולם היא אינה פותרת את חלוקת הנכס בין שאר 2 השותפים. לו היו שאר 2 השותפים מסכימים לקבל את החלק הנותר, היה ניתן לשקול בחיוב הצעת חלוקה זו. אולם, הם אינם מסכימים להצעה זו. יש להביא בחשבון כי החלק הנותר כולל נכסים מ־ 2 סוגים: חלק חזיתי עם פוטנציאל מסחרי וחלק עורפי המתאים לצרכי מלאכה, אחסנה ושימושים דומים.... כאמור בחוות דעתי הקודמת, זכויות הבנייה באזור זה הם לבניית 3 קומות (עוד 2 קומות מעל לבנין הקיים). בעתיד, ניצול זכויות בנייה אלה, מחייב תאום בין השותפים. חלוקת הנכס בעין, בין שותפים שאינם פועלים במשותף, לא תאפשר ביצוע בנייה נוספת. לאור כל זאת, נראה לי כי בנסיבות הקיימות, לא ניתן לחלק את הנכס הנדון, חלוקה בעין." (ההדגשות אינן במקור- א.ה.ט) לפיכך קבע אינג' ברלינר כי אין אפשרות לפירוק השותפות בנכס בעין, וקבע כי שווי הנכס (בשלמות), נכון ליום 19.2.2009 הינו 1,000,000 ₪ (לא כולל מע"מ ותשלום מסים כחוק). 11. ב"כ הנתבע שיגר למומחה שאלות הבהרה ביום 3.5.10 ובהחלטת בית המשפט מיום 16.5.10 קבעה כב' השופטת קראי-גירון כי המומחה ישיב על השאלות, כאשר בה בעת המליצה לצדדים כי ההחלטה בתיק תתבסס על המצוי בתיק ועל סיכומי טענות הצדדים. 12. שאלות ההבהרה מטעם ב"כ הנתבע היו למעשה הוראה למומחה לתקן חוות דעתו, משום שלטענת ב"כ הנתבע המומחה חרג מסמכותו כאשר קבע כי התובעים אינם מסכימים לשותפות בחלק המהוה 75% מן הנכס, כאשר התחשב באופן השימוש בנכס במסגרת הקביעה בדבר האפשרות לחלוקה בעין וכי התייחס לזכויות בניה במסגרת הכרעתו בדבר האפשרות לשימוש בזכויות הבניה הקיימות בנכס. 13. על כך השיב המומחה בתגובה שהגיש מיום 23.5.10 כדלקמן: "1. ככל שהבנתי, כיום 2 השותפים המחזיקים ב- 75% מהזכויות, אינם מעוניינים לקיים את השיתוף בינם לבין עצמם. בנסיבות כאלה, אני בדעה כי הדרך הנכונה לפירוק שיתוף, אינה דרך של חלוקה בעין. 2. נראה לי כי בבדיקת האפשרות לחלוקת הנכס בעין, יש להביא בחשבון את אופי השימוש המיטבי בכל אחד מהחלקים. נראה לי כי קיימת בעיה ביישום זכויות בנייה נוספות ובנייה על גג הבנין (בייחוד במגרש לא גדול, כמו כאן). כאשר הזכויות בחלק הבנוי, הן מוחזקות ע"י שותפים, שאינם משתפים פעולה." 14. ביום 13.7.10 הודיע ב"כ הנתבע כי יש בכוונתו לחקור את המומחה על חוות דעתו. 15. ביום 23.5.11 התנהל דיון קדם משפט נוסף בתיק, הסכימו הצדדים על ההסדר הבא: "ב"כ הצדדים: ...הגענו לכלל הסכמה לפיה בתוך 30 יום מהיום יתנו מר או גב' וינברגר הצעה למר גולדיאק לקנות את חלקו בנכס למר גולדיאק תהיה הזכות ליתן הצעה נגדית בתוך 90 יום נוספים שאם לא כן ייחשב כמסכים להצעה שנתנה לו. היה ולא תושג הסכמה תנתן הודעה לבית המשפט ובמקרה כזה תקבע ישיבת קדם משפט במהלכה ייחקר המומחה מטעם בית המשפט וכן ישמעו טיעוני הצדדים לצורך מתן פסק דין מנומק אשר יינתן בעניין זה ללא צורך בשמיעת ראיות על סמך כל החומר המצוי בתיק וכן תנתן לכל צד הזכות להגיש חוות דעת מטעמו. מר גולדיאק: לאחר ששמעתי הסברי בית המשפט וניתנה לי שהות להתייעץ עם בא כוחי אני מסכים להצעה. מר וינברגר: לאחר ששמעתי הסברי בית המשפט וניתנה לי שהות להתייעץ עם בא כוחי אני מסכים להצעה." 16. על יסוד הסכמה זו ניתנה החלטה המקבלת את הסכמות הצדדים דלעיל (להלן: "החלטת רכישת הזכויות"). 17. נראה כי על אף שהחלטת רכישת הזכויות הינה החלטה שניתנה בהסכמת הצדדים ועל אף שהן התובע והן הנתבע הצהירו במפורש לפרוטוקול כי הם מבינים את ההחלטה, נוצר אצל הצדדים קושי של ממש בפירוש ההחלטה. כפועל יוצא מכך הוגשו מספר בקשות ותגובות העוסקות בפנייה להבהרת ההחלטה ובמסגרתן מנסה כל אחד מהצדדים להציג פרשנות לה מטעמו. לעניין זה אתייחס בהמשך. 18. ביום 20.6.11 העביר ב"כ התובע דאז (עו"ד טורס) הצעה לנתבע לרכישת חלקו בנכס על בסיס שווי הנכס בשלמות בסך 1,480,000 ₪ (קרוב ל-150% מהערכת המומחה). 19. מנגד, ביום 15.9.11 החזיר ב"כ הנתבע תשובה לב"כ התובע, בה חזר הנתבע על עמדתו כי יש לחלק את הנכס בעין אולם הוא הוסיף לכך הצעה לרכוש את חלק התובעים בנכס על בסיס שווי הנכס בשלמות בסך 1,580,000 ₪. 20. ביום 2.10.11 הגיב ב"כ התובע דאז וטען כי החלטת ההתמחרות אפשרה אך ורק את מכירת חלק הנתבע לתובעים ולא להיפך, הצעת הנתבע אינה רלוונטית, אולם בעקבות קביעת שווי הנכס בתשובת ב"כ הנתבע, שופרה הצעת התובע כך שהתבססה על שווי הנכס שהציע הנתבע. 21. בעקבות התנהלות זו, הודיע ב"כ הנתבע לבית המשפט כי הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה. ב"כ התובע פנה אל בית המשפט בבקשת הבהרה, בטענה כי החלטת רכישת הזכויות מאפשרת אך ורק לתובעים ו/או למי מהם להציע לרכוש את חלקו של הנתבע ולא להיפך. 22. בשלב זה, לאחר מינויה של כב' השופטת קראי-גירון לבית המשפט המחוזי, הועבר התיק לטיפולי. 23. ביום 2.11.11 , מאחר שהובהר כי הצדדים לא הגיעו להסכמה, ובהתאם להחלטת רכישת הזכויות, נקבע מועד לצורך חקירת המומחה. כמו כן ניתנה לצדדים האפשרות להגיש חוות דעת מטעמם עד למועד זה. 24. ביום 1.1.12 הגיש הנתבע חוות דעת של מומחה מטעמו שנערכה ע"י אינג' אהרן רבנשטיין ביום 7.11.11. בהצעתו זו קבע אינג' רבנשטיין כי ניתן לחלק את הנכס באמצעות רישומו כבית משותף (בחוות דעתו אמנם קבע כי מדובר בחלוקה בעין, אבל כפי שיובהר בהמשך, חלוקה מעין זו אינה בדיוק חלוקה בעין). 25. אינג' רבנשטיין הסתמך על הערכת הנכס בחוות דעתו של אינג' ברלינר, בסך 1,000,000 ₪ נכון ליום 19.2.09, אולם הוא חילק אותה לחלקי המבנה שהוקם על הנכס: חנות (מערבית)מושלמת ופעילה (37 מ"ר * 4,000 ₪ למ"ר) 148,000 ₪ חנות (מזרחית) במצב שלד (49 מ"ר * 3,000 ₪ למ"ר) 147,000 ₪ חלק עורפי (180 מ"ר * 2,800 ₪ למ"ר) 504,000 ₪ זכויות בניה נוספות 200,000 ₪ 26. על פי הצעת אינג' רבנשטיין, עם רישום הבית המשותף, ייוחדו לטובת הנתבע החנות המזרחית (בשווי 147,000 ₪), בתוספת שטח של 23 מ"ר ותאי השירותים הצמודים לה (בשווי 69,000 ₪) ובתוספת שני מקומות חניה במרווח האחורי-מזרחי (בשווי 32,000 ₪), כך שסך כל חלקו של הנתבע בנכס יהיה בשווי 248,000 ₪, המתאים לחלקו בזכויות בנכס (מה שימנע צורך בתשלומי איזון ובחיובי המס הנובעים מהם). 27. בדיון מיום 25.3.12 נחקר אינג' ברלינר על חוות דעתו. במסגרת חקירתו, הוצג בפני המומחה השרטוט של תוכנית החלוקה המוצעת מטעם הנתבע ואינג' רבנשטיין מטעמו (במ/1). המומחה אישר את האפשרות לחלוקת הנכס לחלקים של 25% ו-75% על פי החלוקה המוצעת בחוו"ד רבנשטיין (עמ' 9 לפרוט' מול שורות 20-26 וכן עמ' 10 לפרוט' מול שורות 29-31). 28. מר ברלינר הוסיף וציין בחקירתו כי "...ככל שאין הסכמה בין התובעים באשר לפרוק השיתוף בינם לבין עצמם, אני בדעה כי לא ניתן לבצע פרוק על דרך של חלוקה בעין בהתאם לשרטוט במ/1. רק אם יסכימו התובעים שזכויותיהם ירשמו על כל אולם העיצוב וחנות הגלידה בהתאם לחלקיהם בנכס אז הדבר אפשרי..." (עמ' 10 ש' 15-18). 29. באותו דיון ציינו ב"כ התובעים במפורש כי אין בכוונת התובעים להסכים לשיתוף בחלק המהווה 75% מן הנכס ובמידה שיחולק הנכס בעין, על החלוקה להיות מלאה ולהתבצע עד תום (ראו עמ' 13 לפרוט' מול שורות 2-6). 30. בתום חקירת המומחה ניתנה לצדדים שהות נוספת לבוא בדברים על מנת לנסות ולהגיע להסכמות בנוגע לרכישת הזכויות בנכס זה מזה, זאת מבלי לפגוע בכל טענותיהם. 31. ביום 11.6.12 הוברר כי הצדדים אינם מסוגלים להגיע לעמק השווה בכל מתווה שהוא. 32. במועד זה נקבע, כי לאור כל הבקשות והתגובות שהוגשו מטעם הצדדים במסגרת שאלת פרשנות החלטת רכישת הזכויות וכן לנוכח מהות המחלוקת הנחוצה הכרעה בדבר אופן פרוק השיתוף בנכס, הצדדים יגישו סיכומי טענותיהם ויינתן פסק דין על סמך החומר המצוי בתיק. עד כאן תמצית ההליכים ומכאן להכרעה. ד. פירוק שיתוף - המסגרת הנורמטיבית 1. סימן ב לפרק ה בחוק המקרקעין דן בפרוק השיתוף במקרקעין ומתווה את הדרך שעל בית המשפט לילך בה. בהיעדר הסכם בין השותפים (סעיף 38) ייעשה הפרוק באחת משלוש הדרכים הבאות, זאת על פי היררכיית העדיפות שקבע המחוקק: חלוקה בעין - סעיף 39 רישום בית משותף - סעיף 42 מכירה - סעיף 40(א) 2. העדיפות הראשונה היא לחלוקה בעין ובהעדר אפשרות לחלוקה בעין של הכנס, באם ניתן לרשמו כבית משותף, יש עדיפות לרישום כזה על פני מכירת הנכס (ע"א 587/78 רוטשילד נגד פרנק פ"ד לג (3) 33). למעשה, רישום בית משותף מהווה טכניקה של חלוקה בעין. (רע"א 1017/97 רידלביץ נגד מודעי פ"ד נב (4) 625). 3. במקרה שלפנינו, מהנתונים שהוצגו עולה כי לא ניתן לבצע חלוקה בעין של המקרקעין במובן ה"קלאסי" שלה. מומחה בית המשפט מסביר הדבר כמפורט לעיל בחוות דעתו וחוזר ומסביר זאת במסגרת חקירתו. 4. הצעת הנתבע לביצוע החלוקה הינה על דרך רישום בית משותף. על כן נפנה תחילה לבחון עניין זה. ה. מה בין חלוקה בעין ופירוק ע"י רישום בית משותף? 1. ס' 39 (א) לחוק קובע כי החלוקה תתבצע בעין מקום שניתן לעשות כן. ראו לעניין זה ע"א (מח' - ת"א) 2774/07 שושנה הולס נ' ברנה ביאלוסטוצקי (נבו, 10/03/11) (להלן: "פס"ד הולס"): "9. לעניין זה, העדיפות הברורה על פי ס' 39(א) לחוק הינה לפירוק שיתוף על דרך של חלוקה בעין.דרך המלך לפרוק שיתוף במקרקעין הינה ההוראה הקוגנטית שבסעיף 39(א) לחוק המקרקעין, לאמור "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין" (ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33, 35 (1979), רדילביץ בעמ' 633) [ועל פי הצורך, ניתן לפרק את השיתוף בעין תוך תשלומי איזון בין השותפים - סעיף 39(ב) לחוק]. חריג לעקרון עדיפות הפרוק בעין מצוי מקום בו המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בשל מניעה הנגזרת מדיני התכנון והבניה, או כאשר בית המשפט נוכח כי חלוקה בעין תגרום 'הפסד ניכר' לשותפים. שאז, פרוק השיתוף יהיה על פי סעיף 40 לחוק המקרקעין בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר, וחלוקת הפדיון בין השותפים." 2. משכך, לו היתה הצעת החלוקה מטעם הנתבע ואינג' רבנשטיין כוללת חלוקה בעין, קרי חלוקה על פי דיני התכנון והבניה, היוצרת חלקות נפרדות לצדדים, היה הדיון מסתיים כאן והחלוקה היתה מתבצעת כאמור. אולם, הצעתו של אינג' רבנשטיין אינה טוענת כי חלוקה כזו אפשרית. 3. הצעתו של אינג' רבנשטיין עוסקת בחלוקה על דרך של רישום בית משותף, כאשר הן אינג' רבנשטיין והן הנתבע מנסים ליחס לחלוקה זו צביון של חלוקה בעין וכללים זהים. כפי שנראה להלן, ראיה זו אינה מדויקת. 4. בע"א 587/78‏ חגי רוטשילד ואח' נ' שלמה פרנק, פ''ד לג(3) 33, 36-37 (1979) קבעה דעת הרוב (כב' מ"מ הנשיא (כתוארו אז) לנדוי וכב' הש' י' כהן) כך: "הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין, כי לפי סעיף 54 של החוק דירה בבית משותף היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות. משום כך נראה לי שבדרך כלל יש להעדיף את הדרך של הפיכת נכס בית לבית משותף על פני מכירתו. אבל אין ברישום הבית כבית משותף חלוקה שלמה בעין, כי הרי הבעלים עדיין מוסיפים להיות קשורים זה לזה עקב שיתופם ברכוש המשותף. סבורני שמשום כך, או גם משום כך, קבע המחוקק בסעיף 42, בניגוד ללשון ההחלטית של הסעיפים 39 ו-40 כי בית-המשפט רשאי לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. מכאן שניתן לבית-המשפט שיקול דעת שלא להפעיל את סעיף 42 (תוך קביעת תשלומי איזון בעת הצורך, לפי סעיף 42(ב)), אם בכל נסיבות הבניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים. חובת הראיה בנדון זה היא על הטוען שאין להפעיל את סעיף 42..." 5. ברע"א 1017/97 יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי, פ"ד נב (4) 625, 635-639 (1998) (להלן: "פס"ד רידלביץ"), בס' 14 לפסק דינו, מאזכר כב' הש' חשין את הפסיקה בע"א 587/78 הנ"ל ואת חילוקי הדעות שבין דעת הרוב לדעת המיעוט בה. אולם משם מנהל בית המשפט דיון לעניין מיני החריגים ומשקלם לצורך הכרעה באם לבצע חלוקה בעין או פרוק באמצעות רישום בית משותף ומציג שיקולים לכאן ולכאן כך: "יש להניח כי יימצאו הבדלים נוספים בין שני הסוגים של הליכי הפירוק, אך אין צורך שנוסיף ונפרט. עיקר לענייננו הוא, שכל אחד ואחד מן היוצאים לכלל החלוקה בעין חייב להצדיק עצמו מתוכו, על-שום-מה-ולמה יוצא הנכס למכירה למרבה במחירו ולא יחולק בעין בין בעליו המשותפים. במקום זה טמונה הבחנה בין כלל החלוקה בעין לבין היוצאים לכלל זה. כלל החלוקה בעין במקרקעין סתם - וכמותו היוצא של "הפסד ניכר" - שניהם מהווים עיקרים נורמטיביים במשפט החלוקה. כמותם הוא עקרון החלוקה בעין בבית ששותפים בו כמה בעלים. בשונה מאלה, החריגים לכלל החלוקה בעין בבית חיים, כל-אחד-מהם, לעצמו; בחלקם יונקים הם את חיותם מקיומו של שיתוף ברכוש המשותף, אך בעיקרם מהווים הם מעין פדרציה של חריגים, שכל אחד מהם מוצא את הצדק קיומו בתוכו. מכאן אף העיקרון שנתקבל באשר לדרך הפעלת סמכותו של בית-המשפט על-פי הוראת סעיף 42(א) לחוק. על דרך-הכלל, יש לבכר פירוק שיתוף בבית על דרך הפיכתו לבית משותף (מ"מ הנשיא, השופט לנדוי בפרשת רוטשילד [5], בעמ' 37), והטוען לדרך אחרת עליו הראיה. אשר לשיקול-הדעת המוקנה לבית-המשפט - אם יורה על רישום בית כבית משותף, אם לאו: בית-המשפט יפעיל סמכותו ולא יורה על הפיכת בית לבית משותף "...אם בכל נסיבות הענין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים" (פרשת רוטשילד [5], בעמ' 37). ... יטען הטוען ויאמר: לא הרי מניעה לחלוקה בעין של מקרקעין סתם כהרי מניעה לחלוקה בעין של מקרקעין על דרך רישומו של בית משותף. שבמקרקעין סתם הניתנים לחלוקה, חובה היא המוטלת על בית-המשפט להורות על חלוקה בעין אלא אם חלוקה בעין "תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם" ... ואילו לעניין רישומו של בית כבית משותף אין המחוקק מדבר כלל על מניעת רישום אם הרישום יביא ל"הפסד ניכר" או אף ל"הפסד" סתם. המחוקק הפקיד בידי בית-המשפט שיקול-דעת אם יורה ואם לא יורה על רישום בית משותף ("רשאי בית המשפט", כלשון סעיף 42(א)), ושיקול-דעת זה לא הושם רסן על פיו, לא לעניין "הפסד ניכר" ולא לעניין "הפסד" שאינו ניכר. מכאן, שיש לכלוא את מושג ההפסד - בין ש"הפסד ניכר" הוא בין שהפסד הוא שאינו-ניכר - בגדרי שיקול-דעתו של בית-המשפט לעניין שיקולי הצדק הכלליים שהוא נדרש להם, וכך יבוא גורם ההפסד (לאו דווקא כ"הפסד ניכר") אל תוככי הוראת סעיף 42 לחוק. ... ישיב המשיב ויאמר: אכן, המחוקק לא קבע את גדרי שיקול-הדעת בנושא רישומו של בית כבית משותף, ולא השים סייג לא של "הפסד ניכר" ואף לא של "הפסד" שאינו ניכר. ואולם, בבחינת מהות הדברים, דומה היא הדרך לפירוק שיתוף במקרקעין סתם לדרך הפירוק ברישומו של בית משותף. שהרי, בשני סוגי המקרים - ועל יסוד הנחה שהצדדים פועלים בתום-לב וכי אין שימוש לרעה בזכות - תוצאת הפירוק היא הפרדת קניין בין שותפים-לשעבר. נדע מכל אלה, כי כשם שחלוקה בעין היא הפרימאט גם בסוג פירוק שותפות אחד גם בסוג פירוק שותפות אחר, כן יהא דין החריג - חריג ההפסד - העלול להיגרם על דרך חלוקה בעין (במקרה האחד) ועל דרך רישומו של בית כבית משותף (במקרה האחר). וכך: כשם שבמקרה הרגיל לא תימָנַע חלוקה בעין אלא אם ייגרם למי מן השותפים "הפסד ניכר" דווקא, כן יהיה במקרה של רישום בית משותף. .... שאלה זו אינה קלה לפתרון ויש בה פנים לכאן ולכאן. ואולם, לא נכריע בה, ולו משום שאין היא נצרכת כלל להכרעה בענייננו, כפי שנראה להלן..." 6. עדיין נותרנו עם השאלה שלא קיבלה תשובה ברורה בפס"ד רידלביץ בנוגע לתחולתו של הכלל המחייב הוכחת " הפסד ניכר" (כלשון ס' 40(א) לחוק) על מנת שיהיה בית המשפט רשאי לסטות מאופן חלוקה על דרך של רישום בית משותף. 7. שאלה זו קיבלה תשובה בע"א 8318/96 בתיה קוצר נ' משה ציתיאת , פ"ד נג(4) 849, 857-858 (1999), שם נקבע: "10. אולם, בין שרואים את הרישום של בניין כבית משותף כאחת מדרכי החלוקה בעין ובין שרואים את הרישום כדרך דומה, נוספת ומיוחדת, נראה שיש הצדקה להחיל את הסייגים החלים על חלוקה בעין - כחלק משיקוליו של בית-המשפט לפי סעיף 42 לחוק, בשינויים המחויבים - גם על רישום של בניין כבית משותף. כך, לדוגמה, הוחל הסייג של "הפסד ניכר" שבסעיף 40 לחוק על פירוק שיתוף לפי סעיף 42 לחוק (ראו עניין רוטשילד [1], בעמ' 35-36. השוו גם לעניין רידלביץ [2], בעמ' 640-642). יצוין, כי להוציא הסייגים המיוחדים שנקבעו בחוק למקרה של פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, לבית-המשפט שיקול-דעת רחב בבואו לדון בפירוק שיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף, והוא רשאי לשקול גם שיקולים נוספים שיש בהם כדי למנוע את פירוק השיתוף בדרך זאת (ראו: ת"א (ת"א) 25880/87 שרמייסטר נ' איסרליס (להלן - עניין שרמייסטר [8]), בעמ' 271-272; ויסמן בספרו הנ"ל [9],בעמ' 305-308; מ' דויטש קניין (כרך א) [10], בעמ' 610-612)." ראו גם דנ"א 6715/99 משה ציתיאת נ' בתיה קוצר ( 20/01/00), בס' 2. 8. כפי שניתן לראות, על פי פסיקת בית המשפט העליון הנ"ל, פירוק שיתוף על דרך של רישום בית משותף, אינו בבחינת הכרח כפי שנקבע בנוגע לחלוקה בעין. מדובר בעניין הנתון לשקול דעתו של בית המשפט כאשר קשת השיקולים אינה מוגבלת לקיומו של "הפסד ניכר". יחד עם זאת, קיימת עדיפות מובהקת לחלוקה על ידי רישום בית משותף על פני ביצוע מכירה, כאשר על התובע פרוק השיתוף בדרך של מכירה הנטל להוכיח כי קיימת מניעה לרישום בית משותף. 9. בניגוד לדרישה של הוכחת "הפסד ניכר", לגבי נכס שניתן לחלקו לחלקות נפרדות, לבית המשפט קיים שיקול דעת רחב יותר בבואו לקבוע האם לפרק שותפות בנכס בדרך של בית משותף או בדרך של מכירה. ראו בפס"ד הולס, בס' 15: "על היקפו של שיקול הדעת נמצאנו בפרשת ציתיאת כי רחב הוא, ואין בית המשפט מוגבל לשיקולים המונעים פרוק שיתוף בעין והמנויים בסעיף 40 לחוק המקרקעין - כמניעה תכנונית או 'הפסד ניכר' לשותפים. בית המשפט רשאי במסגרת הדיון בסעיף 42(א) לחוק לשקול שיקולים נוספים. כך, כפופה התביעה לפרוק שיתוף לחובת תום הלב (רידלביץ, בעמ' 632). בית המשפט מוסמך גם לשקול האם לא יהא זה צודק כלפי מי מהבעלים ובנסיבות העניין להורות על רישום בית משותף (פרשת ציתיאת בעמ' 858; דנ"א ציתיאת בפסקה 2; פרשת רוטשילד, בעמ' 37; פרשת רידילביץ, בעמ' 639). שיקול נוסף לדחיית בקשה לפרוק שיתוף יכול ויהא היחסים בין הצדדים. מאי משמע ? מטרת הפרוק הינה להרחיק את השותפים זה מזה. אך מקום בו פרוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף עלול דווקא להנציח את יחסי המריבה שבין השכנים ועוד לזמן בלתי מוגבל, מוסמך בית המשפט שלא להורות על רישומו של בית משותף (שם, בעמ' 638)." ו. בחינת אפשרות פרוק על דרך רישום בית משותף - דיון לאור הנסיבות בענייננו 1. מונחות לפנינו שתי חוות הדעת: האחת- ל המומחה מטעם בית המשפט, אינג' ברלינר, אשר קובע כי אין אפשרות לחלוקת הנכס בעין או על ידי רישום בית משותף. השניה - חוות דעתו של אינג' רבנשטיין הקובעת כי ניתן לחלק את הנכס בעין, אך למעשה מדובר בחלוקת הנכס על ידי רישום בית משותף. 2. בחקירתו אישר מר ברלינר כי החלוקה שהציע מר רבנשטיין אכן אפשרית, אולם הבהיר כי זאת בתנאי שקיימת הסכמה של התובעים לשיתוף ביניהם בחלקם הכולל, קרי 75%, על פי הצעת אינג' רבנשטיין. 3. הן אינג' רבנשטיין והן הנתבע בסיכומי הטענות מטעמו הסתמכו על ס' 6.3 לכתב התביעה הנזכר לעיל, זאת על מנת להוכיח קיומה של הסכמה מראש, מצד התובעים, לחלוקה המוצעת על ידי אינג' רבנשטיין. 4. על פי ההצעה בחוו"ד אינג' רבנשטיין, החלוקה תתבצע כך שהחנות המזרחית (שאינה בשימוש כיום- במצב שלד) בצירוף שירותים צמודים, שתי חניות ושטח מסוים מאחורי החנות יירשמו כיחידה נפרדת שתיוחד לנתבע, כאשר יתר השטח בנכס וכן כל זכויות הבניה הקיימות יירשמו על שם התובעים, אשר יחזיקו בהן בשיתוף. כך הצדדים ימשיכו בשיתוף על פי יחס הזכויות הנוכחי רק לגבי השטחים המשותפים בנכס, אשר על פי הצעת אינג' רבנשטיין יהיו דרכי הגישה וזכויות בניה שיתווספו בעתיד, אם יתווספו. ו(1). האם הצעת החלוקה על דרך של רישום בית משותף ישימה בנסיבות? 5. אומר כבר עתה כי מהנתונים שהוצגו בפנינו, חלוקה המותירה שותפות בין השותפים בנכס אינה רצויה בשל מגוון שיקולים אשר יפורטו להלן וכן אינה ישימה בשים לב לקביעות שלהלן. העדר הסכמת התובעים לשיתוף בזכויותיהם 6. לא ניתן לקבל עמדת הנתבע לפיה התובעים הביעו הסכמתם לשיתוף בזכויותיהם ל- 75% מהנכס וזאת אך ורק על יסוד האמור בסעיף 6.3 לכתב התביעה. 7. מיום הגשת התביעה ועד לכתיבת שורות אלו זרמו הרבה מים בנהר הגועש והשוצף בו זרם הליך זה. 8. ראשית, די לעיין בנוסח כתב התביעה ואף בהמשכו של סעיף 6.3 כדי להבין עמדת התובעים העומדת בניגוד לטענות הנתבע. בסעיף 6.3 לכתב התביעה נרשם ".. התובעים - המחזיקים יחדיו 75% מהזכויות- מעוניינים לקיים את השיתוף בינם לבין עצמם ובתוך כך לרכוש את חלקו של הנתבע...". 9. מקריאת יתר סעיפי כתב התביעה ניכר, כי הסכמה זו לשיתוף בין התובעים מוגבלת למצב בו ירכשו התובעים, או מי מהם, את חלקו של הנתבע בנכס. קרי, הסכמתם לשיתוף ביניהם נוגעת אך ורק למצב בו יחזיקו ביחד בנכס בשלמות. 10. על כך נוסיף כי התובעים ציינו בדיון מיום 25.3.12 באופן מפורש כי אינם מוכנים להמשך השיתוף ביניהם, על פי החלוקה המוצעת (עמ' 13 לפרוט' מול שורות 2-6). 11. משכך, אין לומר כי התובעים הסכימו לשיתוף ביניהם בחלק המהווה 75% מן הנכס, בכל צורה שהיא. 12. לכאורה, די בכך להוות טעם לדחיית טענות הנתבע ואולם כאן לא מסתיימת הצעת החלוקה בדרך של רישום בית משותף. 13. במהלך חקירתו של אינג' ברלינר, עלו במהלך החקירה הנגדית ע"י ב"כ התובע הדברים הבאים (עמ' 12 לפרוט' הדיון מיום 25.3.12, מול שורות 1-7): "ש. בעצם יש איזה סיבה שהפינה דרום מזרחית מסומנת צהוב להפרדת 25% ולא הפינה דרום מערבית של חנות הגלידה? ת. אין מניעה שהפינה הדרום מערבית היא זו שתסומן בהתאמות המתחייבות. ש. תסכים איתי שבהינתן אולם ייצור ביחד עם שטח תפעולי בחצר שמשרתים חנות בחזית זה יהיה יותר הגיוני להפריד את המצב המערבי ולחבר את הצד המזרחי לאולם הייצור? ת. אני לא רואה הבדל בין שתי החנויות בחזית מבחינת איזו חנות תיוחס לבעלים של 25% מהנכס. לטעמי אפשר גם כך וגם כך." 14. מדברים אלה עולה, לכאורה, האפשרות של חלוקה בין שלושת הצדדים בדבר כאשר אחת החנויות תישאר בידי התובע, השניה בידי הנתבע והיתרה תישאר בידי התובעת, כאשר אם יהיו הפרשים כלשהם בשווי הזכויות, יכול וניתן יהיה לתקנם על ידי תשלומי איזון. 15. הצעת חלוקה זו אינה יכולה להתקבל, לטעמי, משתי סיבות. 16. הראשונה היא העובדה שלא הוגשה הצעה לתוכנית חלוקה מסודרת בנושא המציגה אפשרות מעשית אמיתית לחלוקה זו, על כל ההשלכות התכנוניות והמשפטיות הנובעות ממנה, ולמעשה היתכנותה נובעת אך ורק מדברי אינג' ברלינר שנאמרו בחצי פה במהלך עדותו, תוך הצגה היפותטית של רעיון שלא בא זכרו בטענות הצדדים ותוך שרעיון זה כלל לא השתכלל לכדי הצגת תוכנית אופרטיבית בפועל על ידי מי מהצדדים אף בהמשך. 17. ברם, הסיבה העיקרית לכך שהצעה זו, או כל הצעה אחרת לפירוק על דרך של הפיכת הנכס לבית משותף, אינן ישימות, היא העובדה שהפיכת הנכס לבית משותף תשאיר את הצדדים כשכנים וכשותפים בחלקה, גם אם שותפות זו הינה "רעיונית" בעיקרה, שכן כמעט ולא ייוותר רכוש משותף בנכס. 18. שיקול זה מוביל אותנו לטעם הנוסף שבעטיו אין מקום להורות על פירוק על דרך רישום בית משותף. היחסים בין הצדדים וחוסר הצדק שיהא טמון בהותרת השיתוף על דרך של רישום בית משותף 19. כתוצאה מהמשך השכנות והשותפות בין הצדדים, יכולים הם להמשיך להפריע זה לזה מניצול הנכס ולהמשיך להתדיין אחד מול השני בהליכים משפטיים כאלו ואחרים. תוצאה זו אינה רצויה. 20. כפי שנזכר לעיל בפס"ד הולס, טיב היחסים בין הצדדים הינו אחד מהשיקולים הרלוונטיים, המאפשר לבית המשפט להחליט להימנע מפירוק שיתוף על דרך של רישום בית משותף. כך גם עולה מפס"ד רידלביץ (בעמ' 638): "פירוק שיתוף במקרקעין נועד להרחקת השותפים זה-מזה, ובייחוד אמורים הדברים בשותפים שהם צהובים זה-לזה. ואולם, רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהקנה המחוקק לבית-המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף. וכן הורו, אמנם, בתי המשפט בכמה וכמה מקרים." 21. בענייננו, לאור התנהלות הצדדים הן במסגרת הליך זה והן מחוצה לו במפורט במבוא, ניכר כי היחסים בין הצדדים אינם מאפשרים ולו רמה מינימלית של שיתוף פעולה כלשהו. 22. בעניין זה יש להפנות תחילה לטענות הצדדים בכתבי הטענות מהן עולה כי המבנה שנבנה בנכס לא הושלם עד ליום זה ולא הוצא לגביו אישור לאכלוס (טופס 4). כתוצאה מכך, כך טוענים התובעים, לא הצליחה החברה להוציא רשיון עסק, דבר שהסב לה נזקים. 23. כמובן שהצדדים טופלים נסיבות המצב שנוצר אחד על השני, אולם יש לזכור כי מוטיב "האשמה" במצב זה אינו רלוונטי כלל לצורך ההכרעה (ראו ע"א (מח'-ת"א) 3860/07 בעלי זכויות בגוש 6884 חלקה 10 נגד ויסמן שאול - נבו 8.1.09). העובדה היא שהצדדים אינם מסוגלים לשתף פעולה, במשך שנים רבות, על מנת להשלים בניה ולשם הוצאת היתרים ורישיונות כדין. 24. משכך, מבלי שיש צורך לקבוע מי "האשם" במצב זה, ברי כי יש להימנע, ככל שהדין מתיר, מהנצחת מצב זה . 25. פירוק השיתוף על ידי רישום בית משותף, כאשר הנתבע יישאר בעלים של חלק מהנכס, וימשיך להיות "שכן" של התובעים והחברה, מאפשר את המשך ההתנצחות בין הצדדים, במיוחד לעניין היתרי בניה ואישורי עסק, לגביהם כ-"שכן" לנתבע תהיה אפשרות להתנגד לבקשות שיוגשו על ידי התובעים ו/או החברה. 26. על כן, קיים סיכון ניכר שפירוק על ידי רישום בית משותף ינציח את המצב הקיים, בו החברה פועלת בנכס שאינו מאושר לאכלוס וללא רישיון עסק ובו לא ניתן להשלים את הבניה שכבר בוצעה בנכס ולעשות בה שימוש (עצמי או לצורך השכרה). 27. כאשר הצדדים אינם מסוגלים להסכים ביניהם, כפי שמעידים כל ניסיונות הפשרה הבלתי מוצלחים בתיק זה, שומה עלינו לבחון מהי הדרך הטובה ביותר לפירוקו של שיתוף זה, שאינו שיתוף כלל ועיקר, תוך הרחקת השותפים זה מזה. הפסד או הפסד ניכר 28. היבט נוסף של התנהלות הצדדים וחוסר הצדק הטמון בהנצחת המצב הקיים נובע מהשימוש שעשו הצדדים בנכס עד עתה. 29. על פי חוו"ד אינג' רבנשטיין, מדובר בנכס בו מנוצלות פחות משליש מזכויות הבניה הקיימות על פי התב"ע, ראו בעמ' 4 לחווה"ד: "השטח הבנוי בקומת הקרקע הינו 41% משטח המגרש, כאשר התב"ע מתירה לבנות 50% משטח המגרש בכל אחת מ-3 הקומות המותרות, סה"כ 150%." 30. כאשר באים אנו לבחון את הנזקים של פירוק בדרך המועדפת, עלינו לשים דגש על אופי הזכויות הקנייניות ולא על תוכנן הכלכלי. לעניין זה כך נפסק בפס"ד רידלביץ, בעמ' 645: "...תחנת-המוצא לפירוש החוק היא בהוראה על חלוקת נכס מקרקעין בעין - על כך מסכימים הכול - והשאלה אינה אלא אם החלוקה, באשר חלוקה היא, תגרום הפסד למי מן השותפים. החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. עם זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של "הפסד ניכר" ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין. אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא - "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" - לבצע עיסקאות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו." 31. כאמור לעיל, איננו נדרשים להוכחת רכיב של "הפסד ניכר" לצורך סטייה מעקרון החלוקה על דרך של רישום בית משותף, ולצורך העניין די בקיומו של הפסד גרידא, אולם בנסיבות הליך זה, דומני כי אף תנאי זה מתקיים. 32. לגבי ניצול זכויות הבניה בנכס, מדובר בענייננו בניצול של פחות משליש מזכויות הבניה אותן מאפשרת התב"ע הנוכחית (זאת ללא הקלות או הטבות כלשהן). 33. אמנם כאשר אנו באים לבחון את אופן הפירוק, יש לשים דגש על זכויות הקניין ולא על ניצול הזכויות הכלכליות הנובעות מהן. אולם בענייננו לא מדובר דווקא על משמעויות כלכליות של ניצול זכויות הבניה, שכן שני המומחים שהגישו חוות דעת בתיק, לא התייחסו באופן מהותי לשווין של זכויות הבניה. ניתן לראות, כי על פי החלוקה שהוצעה על ידי אינג' רבנשטיין הנתבע ויתר על כל זכויות הבניה הקיימות, כך שלא ניתן לקבוע כי הוכח שזכויות אלו הינן בעלות ערך כלכלי רב. 34. יחד עם זאת, אין מדובר בפן כלכלי בלבד. ניצול זכויות בניה הינו יותר מנכס כלכלי שכן מדובר בהתאמה לתכנית רשויות התכנון (התב"ע) אשר קובעת את החזון התכנוני של האזור המדובר מתוך ראיה כוללת של שיקולים תכנוניים, אזרחיים, כלכליים, סביבתיים ועוד. על כן, חשוב לומר כי ניצול זכויות הבניה הינו עניין רצוי מסיבות שאינן דווקא מתייחסות לשיקולים הכלכליים הצרים של הצדדים, אלא אף מטעמי שיקולים מערכתיים רחבים. 35. בית המשפט העליון קיבל את הגישה כי הפחתה ניכרת בזכויות בניה תיחשב כ-"הפסד ניכר". ראו לעניין זה את רע"א 5243/09 דב זייף נ' חיותה רג'ואן (נבו, 09/07/09): "20. אשר לטענתם של המבקשים לפיה שגה בית המשפט כאשר קבע כי לא ניתן לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של בניית שני מבנים על המקרקעין, הרי שדין טענה זו להידחות. בית משפט השלום קבע כי גם אם תתקבל טענת המבקשים לפיה ניתן לבנות על המקרקעין שני בניינים נפרדים, הרי שבנייה כזו תגרום להפסד ניכר לשותפים ולפיכך אין היא בת ביצוע. אכן, על פי לשון סעיף 39 לחוק המקרקעין יש להעדיף פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין. ואולם, לכלל זה נקבע חריג בסעיף 40 לחוק המקרקעין הקובע כי אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים. בענייננו קבע בית משפט השלום, כי בנייה של שני בניינים תגרע 40% מזכויות הבנייה. גריעה שכזו הינה ללא ספק בגדר "הפסד ניכר לשותפים". ואולם, המבקשים חולקים על קביעה זו של בית משפט השלום וטוענים כי ההפסד הצפוי הינו של 25%. ההבדל בחישוב נובע ככל הנראה מכך שלטענת המשיבים יש לחשב את ההפסד הצפוי של 200 מטר, משטח של 800 מטר, בעוד שנדמה כי בית המשפט הניח כי את ההפסד הצפוי יש לחשב משטח שגודלו 526 מטר. בין כך ובין כך, לדעתי גם נזק של 25% הינו בגדר "הפסד ניכר לשותפים"..." 36. אם הפסד צפוי של 25% הינו בגדר "הפסד ניכר לשותפים", מקל וחומר שהפסד אפשרי של 109% משטח המגרש - המורכבים משתי הקומות הנוספות בתוספת ההפרש בקומת הקרקע בין הבנוי לבין המותר על פי התב"ע - הינו בגדר "הפסד ניכר" המאפשר חריגה מפירוק בעין או על ידי רישום בית משותף. ז. המסקנה- פירוק בדרך של מכירה 1. נוכח כל השיקולים שהותוו לעיל נראה כי דרך הפירוק הרצויה בענייננו הינה פירוק על דרך של מכירה, אשר על פי ס' 40(ב) לחוק "תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין". 2. התובעים מבקשים כי הפירוק יתבצע כך שאכוף על הנתבע למכור להם או למי מהם את חלקו. 3. דרישת התובעים אינה נסמכת על אדנים שבדין או בפסיקה ולא מדובר בזכות המוקנית להם כלל ועיקר. להלן אפרט. 4. סעיף 40(ב) מאפשר באופן עקרוני חלוקה בדרך היעילה והצודקת בנסיבות העניין אולם מדובר בחריג לכלל של מכירת הנכס בשלמותו (ראו ע"א 190/73 ראובן חזקיהו נ' יעקב שרף, פ"ד כח(2) 44 ו תמש (ת"א) 31030-07‏ ‏ י.ש נ' א.ד (נבו, 12.6.12)). האפשרות של כפיית שותף למכירת חלקו בנכס לשותפיו נדחתה בפסיקה כדרך לפירוק שיתוף במקרקעין. ראו את פס"ד ויסמן: "12. לא בכדי לא הפנו המערערים פסיקה אשר הורתה על פירוק שיתוף במקרקעין באופן שבית המשפט יכוף על אחד השותפים למכור את חלקו לשותפים האחרים. יוער כי במקרה שנדון בע"א 725/82 ריינר נ. קומיסר עו"ד פ"ד לז(3) 131 הורה שם בית משפט השלום על מכירת חלקו של שותף לאחר, בהתאם לשומה. אולם השאלה דנן כלל לא נדונה בערעור. מנגד, ראו ביטול הוראה שכזו בע"א (חי') הורוביץ נ. הס (ט.פ. מיום 10.6.96. כל שותף במקרקעין הינו בעל זכות קניינית, אשר לכאורה לא היה מקום לפגוע בזכותו זו הכל בגין היותו שותף עם אחר למקרקעין. ודוק, שיתוף במקרקעין יכול וייווצר בקניה משותפת של זכויות שכאלו, אולם יכול וייווצר בנסיבות, אשר אינן תלויות במי מהצדדים, כגון הורשה. חרף האמור, גישת המחוקק כי אין לכוף על שותפים במקרקעין להמשיך בשיתוף, אשר יכול וימנע את פיתוחם של המקרקעין או ניצול זה או אחר של המקרקעין. לכן, קבע המחוקק כי גם תניה המגבילה את אפשרות דרישת פירוק השיתוף מוגבלת היא (ראו סעיף 37 לחוק המקרקעין). אולם, גם קביעת המחוקק כי הזכות של כל שותף לדרוש את פירוק השיתוף, אין בה משום הקניית זכות לשותף אחד "להפקיע" את זכותו של השותף האחר. הרעיון שעומד בבסיס פירוק השיתוף כי הוא כל שותף יהיה רשאי אף הוא להתמודד במסגרת ההתמחרות, על מנת לרכוש את חלקי השותפים האחרים. כפיית מכר זכויותיהם של מקצת מהשותפים לשותפים האחרים, משמעותה ביטול האפשרות של מקצת השותפים לנסות ולרכוש את זכויות השותפים האחרים. יתר על כן, המשמעות המעשית יכול ותהא שהשותפים האחרים - ללא צורך להתמודד מול השותף האחר - ירכשו בפועל את זכויותיו, גם אם מדובר יהיה במכירת אותן זכויות לצד שלישי, ולכל הפחות תינתן להם אפשרות שכזו, אפשרות שלא ניתנה לשותף היוצא. בנוסף, כפייה שכזו מעוררת שאלות נוספות. כך לענין השווי הכלכלי, נראה כי יש ממש בטענת המשיבים כי שווי מקרקעין ללא שותפים ערכו רב יותר מאשר מקרקעין משותפים. דהיינו, רוכש זכויות של כלל המקרקעין (בין אם מדובר במכירה לצד שלישי של כלל המקרקעין, ובין אם מדובר בהתמחרות בין השותפים בינם לבין עצמם) יהיה מוכן לשלם יותר עבור אותו חלק של המקרקעין מאשר רכישת אותו חלק, תוך כניסה לשותפות עם שאר השותפים. אך בכך לא סגי. מכירה לכל המרבה במחיר, ככלל תשקף את שווי המקרקעין בפועל, ולא שווי רעיוני הנסמך על חוות דעת מקצועית זו או אחרת, תהא של מתווך או תהא של שמאי מקרקעין. לא בכדי עדים אנו, חדשות לבקרים, למחלוקות בין מומחים לענין שווי מקרקעין. בנסיבות אלו, יכול וקביעה זו או אחרת של שמאי זה או אחר לא תשקף בהכרח את התמורה המלאה שהיה מקבל אותו שותף יוצא, אם היתה נערכת התמחרות...." 5. מקובלת עליי טענת התובעים כי נוכח החזקת החברה בנכס והיות הנכס בסיס פעילותה, ונוכח זיקתם של התובעים לחברה ולנכס, המצב הטבעי והיעיל ביותר הינו להקנות לתובעים את הנכס. אולם למרות זאת, הסעד אותו מבקשים התובעים אינו מוכר בדין ומכאן שלא ניתן לאכוף אותו כלפי הנתבע. ראו גם ת"א (מח' - חי') 430-05‏ ‏ חיים פרוימוביץ נ' סמי מזריב (נבו, 31.12.09)- "14. נקודת המוצא בכל הליך של פירוק שיתוף בדרך של מכירה הינה כי יש לנסות ולמכור את הנכס במחיר המיטבי לצדדים וככל האפשר מבלי לפגוע במי מהם ומבלי לגרום למי מהם הפסד (ראה והשווה רע"א 4358/01 בר-אל נ' בר-אל, פ"ד נה(5) 856, 863 (2001); ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נג(4) 849, 865 (1999)). במגרשים נשוא הדיון פועלים שני המוסכים. אלו מופעלים על ידי חברות תל חנן ומוטורס ליין שבשליטתו של סאמי. ברי כי מכירתם של המקרקעין לצדדים שלישים עלולה לפגוע בחברות ובסאמי ולמנוע את המשך פעילות המוסכים. טבעי היה אילו סאמי היה מציע לרכוש את חלקו של חיים על פי שוויים המלא של המקרקעין אולם סאמי אינו מציע זאת; הוא מבקש להורות רק על מכירת חלקו של חיים, או לחילופין מכירה של שני המגרשים כגוש אחד (סעיף 149 לסיכומים). שתי חלופות אלו עלולות לגרום לחיים להפסד. כל מי שירכוש רק את חלקו של חיים יביא בחשבון כי הינו נכנס לשותפות עם סאמי והדבר עלול להרתיע ולהוריד את ערך המגרשים. גם מכירת שני המוסכים יחדיו "כגוש אחד" עשויה להרחיק רוכשים פוטנציאלים ותכביד על המכירה כך שיפחת ערכם של המגרשים." 6. נציין כי בניגוד למצב בת"א (מח' - חי') 430-05‏, בענייננו שני הצדדים הציעו אחד לשני לרכוש חלקם בערך הגבוה ממחיר השוק כפי שנקבע על ידי המומחה מטעם בית המשפט. ברם, גם במצב זה לא הצליחו להגיע לכדי הסכמה. 7. יש להעיר כי ביסוד סירובם של התובעים למכור חלקם בנכס לנתבע עומדת הלוגיקה של הנעשה בשטח, היינו העובדה שהחברה, עליה מבוססת פרנסתם, יושבת בנכס וממנו מפעילה עסקיה. מנגד, נדמה כי עמידתו של הנתבע על המשך השותפות עם התובעים (בדרך של רישום בית משותף) או על רכישת הנכס כולו, עמידה דווקנית היא ולא עלה בידי לעמוד על השיקולים שביסודה. 8. על אף האמור, עדיין אין כל אפשרות לכפות על הנתבע מכירת חלקו בנכס לתובעים ועל כן הברירה היחידה שנותרה לצורך פירוק השיתוף בנכס הינה להורות על מכירת הנכס בשלמותו בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. ח. ההחלטה בדבר רכישת הזכויות - פרשנויות הצדדים והכרעה 1. לא ניתן לסיים הדיון מבלי להתייחס למלחמת "גוג ומגוג" שהתעוררה בין הצדדים בנוגע לפרשנות ההחלטה בדבר רכישת הזכויות, החלטה שניתנה על יסוד הסכמת הצדדים ואשר בחלוף זמן, ניכר כי כל אחד מן הצדדים מקנה לה פרשנות כפי ראותו. 2. התובעים מבקשים לקבל עמדתם לפיה על פי לשון ההחלטה, למעשה חזר בו הנתבע מרצונו להורות על חלוקה בעין של הנכס ולמעשה הוכרעה זכותם של התובעים לרכוש את חלקו בנכס כך שכל שנותר במחלוקת הוא נושא המחיר. מכאן, מבקשים התובעים לקבוע כי משעה שהציעו לנתבע את רכישת חלקו בנכס בסכום התואם את עמדתו שלו, הרי כל שנותר הוא לקבוע כי עומדת לתובעים זכות הרכישה בהתאם להחלטה ובית המשפט נדרש לדון אך ורק בסוגייה הצרה של מחיר העסקה- הא ותו לא. 3. הנתבע מתנגד נחרצות לפרשנות זו. הנתבע טוען כי ביסוד ההסכמה עמדה האפשרות של כל אחד מהצדדים להביא הצעה בפני הצד שכנגד על מנת לרכוש את חלקו. משעה שהצעת התובעים לרכישת חלקו לא נשאה חן מלפניו, הציע הצעה משלו לרכישת חלקם שלהם, כפי זכותו. התובעים אמנם הציעו להשוות ולרכוש את חלקו בסכום בו נקב ואולם הנתבע כבר הפליג הלאה ושב למחוז טענותיו בדבר התוכנית לביצוע החלוקה בעין. משעה שכך, נדרש בית המשפט להכריע במחלוקת המהותית ביסוד ההליך - היא אופן ביצוע פרוק השיתוף בנכס. 4. הצדדים השקיעו חלק ניכר מזמנם ומרצם בסוגיה זו תוך הגשת בקשות, תגובות ותשובות לתגובות. חלק נכבד מסיכומי הצדדים, ובעיקר התובעים, סובב סביב עניין זה. 5. לאחר שעיינתי בהחלטה נשוא המחלוקת ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים והתנהלותם לאחר מכן, נחה דעתי כי דין טענת התובעים בהקשר זה להידחות. 6. איני רואה מקום לקבל את טענות התובעים בדבר פרשנות החלטת רכישת הזכויות הן משום ניסוחה הברור והתכליתי והן משום חוסר ההיגיון המובנה העולה מפרשנות התובעים את לשון החלטה. 7. לעניין לשון ההחלטה- הרי לשונה ברורה. ההחלטה לא הגבילה את הרכישה לצד אחד, אלא נתנה לתובעים או למי מהם אפשרות להציע הצעה ראשונית, כאשר ניתנה לנתבע אפשרות להציע הצעה נגדית. 8. צירוף המלים "הצעה נגדית" יכול להישמע הן כהצעה נגדית מטעם הנתבע לסכום בו ימכור חלקו בנכס לתובע והן כהצעה מטעמו לרכוש את חלקי התובעים בנכס. 9. מדובר בהצעה שנוסחה בהסכמה על ידי ב"כ הצדדים, בהתחשב במכלול נתוני התיק, כאשר הן התובע והן הנתבע הצהירו לפרוטוקול כי הם מבינים את תוכן ההחלטה ומסכימים לה. משכך, מדוע יש לקרוא להחלטה משהו מעבר למשמעות הפשוטה של הדברים האמורים בה? 10. אם ניתן היה לנסח את ההחלטה כך שהיא מונעת מן הנתבע להציע הצעת רכש מטעמו, חזקה על הצדדים כי היו מנסחים כך את ההצהרה המוסכמת. הם לא עשו כן. 11. זאת ועוד. ברי כי הסכמת הצדדים למתווה של סיום המחלוקת על דרך של רכישת הזכויות על ידי הצד שכנגד התגבשה כאשר סיכויי הצלחתה לא היו ברורים. משכך, דאגו הצדדים, ובצדק, למתווה של המשך התקדמות במקרה שלא תתגבש הסכמה לרכישה. לכן, לשון ההסכמה שביסוד ההחלטה מחולקת לשניים - בחלקה ראשון מובהרת מהות ההסכמה אליה הגיעו הצדדים ובחלקה השני- מתווה דיוני להמשך ניהול ההליך ככל שההסכמה לא תצלח. 12. משכך, ועל יסוד לשון ההסכמה, יש לקבוע כי עמדה לנתבע הזכות להציע הצעה נגדית לרכישת חלקם של התובעים בנכס. 13. לעניין הרציונל שביסוד ההסכמה - ראשית, התובעים אינם יכולים לטעון כי כוונת הנתבע לרכוש את חלקם נפלה עליהם "כרעם ביום בהיר". כוונה זו עלתה כבר בכתב ההגנה מטעמו כאשר בו נטען מפורשות: "6. לתובעים אין כל זכות קדימה העדיפה על זו של הנתבע וגם לנתבע יש זכות להתמודד על רכישת חלקם של התובעים במבנה." על כך אוסיף כי אינני מקבלת את טענות התובעים כי נוכח ההסכמות בהחלטת רכישת הזכויות, ממילא הסכים הנתבע לפירוק על דרך של מכירה. הסכמות הצדדים במסגרת אותה החלטה ניתנו, מטבע הדברים, לשם הגעה לפשרה, אליה לא הצליחו להגיע. ברם, לא עלה בידי לקרוא בהחלטה זו זניחת טענה כלשהי, מצד מי מהצדדים, במידה ויימשכו ההליכים. נהפוך הוא, נקבע כי ככל שלא תושג הסכמה, יינתן פסק דין על סמך החומר המצוי בתיק, במסגרתו טען הנתבע חזור ושוב כי ברצונו להביא לחלוקה בעין. 14. אין גם לקבל את טענת התובע בדבר הסתמכות על ההחלטה כעילה למנוע מן הנתבע לבקש פירוק בעין. התובע טוען כי הסתמך על ההסכמה וההחלטה וכי על בסיס כך לא פעל להגיש חוו"ד מומחה מטעמו, על מנת להפריך אפשרות של פירוק באמצעות חלוקה בעין. 15. אולם, מבחינת השתלשלות הדברים, ניתן לראות כי חוות הדעת מטעם הנתבע הוגשה רק ביום 1.1.12, למעלה מ-5 חודשים לאחר ההחלטה בדבר רכישת הזכויות וכ-3 חודשים לאחר שהיה ברור כי המשא ומתן לא צלח. התובעים בחרו להסתמך על פרשנותם את ההחלטה ומשיקולים שלהם בחרו שלא להגיש חוות דעת מטעמם, זאת הגם שהוקנתה להם זכות לכך על פי ההסכם הדיוני הקבוע בהחלטה. בהיבט זה אין להם להלין אלא על עצמם. כעת ניתן כבר לומר כי לנוכח התוצאה בפסק הדין, אין לטענה זו משמעות אופרטיבית. 16. חשוב גם להפריד בין החלק הדיוני של החלטת ההתמחרות, לבין נסיון הפשרה. באותה החלטה הוחלט על מנגנון הפשרה כאמור ונקבע כי אם זה לא יצלח, יינתן פסק דין על סמך החומר המצוי בתיק, חוות דעת מטעם הצדדים, חקירת המומחה מטעם בית המשפט וסיכומי טענות הצדדים. התובע מנסה לראות באי הצלחת מנגנון הפשרה כעילה לביטול ההסדר הדיוני ולא כך היא. לו היתה הפשרה צולחת, ממילא לא היה צורך בהמשך הדיון. המנגנון הדיוני שנקבע נועד דווקא לאי הצלחת הפשרה, כפי שארע בפועל. ט. התוצאה סיכומם של דברים, פירוק השיתוף בנכס ייעשה באמצעות מכירה על פי סעיף 40 לחוק המקרקעין, לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בין הצדדים בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד מהם בנכס. נוכח התוצאה, בשים לב לעובדה שכובד יהבן של טענות הנתבע במסגרת ניהול ההליך נסב סביב טענת החלוקה בעין אשר נדחתה, וכן נוכח מכלול השיקולים בגינם הגענו לתוצאת פסק דין זו, הנתבע יישא בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עורכי דינם בסך 8,000 ₪ לכל אחד מן התובעים. לשם ביצוע המכירה ופירוק השיתוף ממונה בזאת עו"ד שי פינקלשטיין מרחוב העצמאות 5 חיפה, טלפון 8666641 , ככונס נכסים לשם ביצוע פירוק השיתוף. בשכרו של כונס הנכסים יישאו כל הצדדים בחלקים שווים, בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד מהם במקרקעין, ושכרו ישולם מתוך קופת הכינוס. המזכירות תמציא עותק החלטה זו לעו"ד שי פינקלשטיין והוא יודיע תוך 14 יום ממועד קבלת ההחלטה על הסכמתו לשמש בתפקיד. זכות ערעור כחוק.פירוק שיתוףשאלות משפטיות