ארנונה על בית ריק

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ארנונה על בית ריק / תשלום ארנונה ללא טופס 4:

1. העתירות שלפניי, שהדיון בהן אוחד, עניינן בדרישת המשיבה, המועצה האזורית מטה יהודה, מן העותרים, לשלם לה תשלומי ארנונה בגין הבתים שרכשו במתחם "עין חמד". העותרים בעת"מ 21623-02-11 (להלן: זילברמן) חדלו להתגורר בנכס שרכשו באותו מתחם החל מיום 1.8.02, וזאת לאחר שנדחו ערעוריהם בבית המשפט המחוזי ולאחר מכן בבית המשפט העליון, על החלטת בית משפט השלום להוציא צו להפסקת שימוש אסור בנכס. העותרים בעת"מ 17573-03-11 (להלן: אקראי שוויצר) עזבו אף הם את בתיהם משניתן פסק הדין בבית המשפט העליון, אולם הם מודים כי שבו והתגוררו בהם תקופות כאלה ואחרות. לטענתם היו אלה תקופות קצרות בלבד. לטענת העותרים בשתי העתירות, אין לחייבם בתשלומי ארנונה עבור התקופות בהן לא התגוררו בבתים, ולא ניתן לחייבם בתשלומים אלה כל עוד קיימת מניעות משפטית, תכנונית ופיזית להתגורר בהם.

רקע כללי

2. עלילותיה של הפרשה שברקע העתירות מפורטות בפסק דינו של בית המשפט העליון ברע"פ 1510/01 שוויצר ואח' נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ואח' (מיום 18.3.02) . אחזור עליהן בקצרה על מנת שניתן יהיה להבין את טיעוני הצדדים בעתירות שלפניי.

3. העותרים רכשו את הזכויות על בתים צמודי קרקע במתחם עין חמד, שבתחום המועצה האזורית מטה יהודה, בין השנים 1996-1997. הבתים נרכשו למטרת מגורים, למרות שעל פי התכניות החלות על השטח בו מצוי הפרויקט (תמ"א 31; תב"ע מי/200, שהיא תכנית מתאר מקומית, ותב"ע מי/241/א, שהיא תכנית מתאר מפורטת), השימוש היחיד המותר בו הינו למלונאות בלבד. על פי התכנית המפורטת ניתן היה להקים במקום בית מלון במבנה אחד, רב חדרים.

4. יזמי הפרויקט פנו בשנת 1994 לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, בבקשה לשינוי נספח הבינוי של התכנית המפורטת, על מנת שתותר בניית יחידות נופש קטנות תחת מבנה אחד של מלון רב חדרים. הבקשה נדחתה בדיון שהתקיים ביום 24.5.94, מן הטעם שיש בה שינוי מהותי של הוראות התכנית המפורטת. אולם כעבור חודשיים, בדיון מחודש שהתקיים בוועדה המחוזית, ובהמלצת הוועדה המקומית, אישרה הוועדה את הבקשה האמורה, תוך התניית האישור במילוי תנאים שונים, שבאו להבטיח את מניעת הפיכתן של יחידות הנופש המבוקשות ליחידות מגורים, בניגוד להוראות התכנית. בין היתר נדרש שתירשם הערת אזהרה לגבי השימושים המותרים על פי התכנית וזאת עוד בטרם יינתנו היתרי הבנייה, כי כל השינויים בתכנית ייעשו בתיאום עם לשכת התכנון וכי כל שינוי מהותי יוחזר לדיון בוועדה המחוזית.

5. והנה, לא רק שהחלטת הוועדה המחוזית לא מולאה על ידי היזמים, אלא שהם הכינו נספח בינוי חדש, שכלל הקמת פרויקט של קוטג'ים ששטח כל אחד מהם עולה על 200 מ"ר. בניגוד להחלטת הוועדה המחוזית, לא נרשמה הערת אזהרה לגבי השימוש המלונאי, אלא רק בעבור שלוש שנים לאחר שניתנה ההחלטה. כך גם, למרות שנספח הבינוי מהווה שינוי מהותי, הוא לא הובא לאישור הוועדה המחוזית, אף זאת בניגוד לתנאים שנקבעו בהחלטתה. היום אין חולק, כי התקלה התאפשרה בשל טעות של בודקת התכניות בלשכת התכנון, שלא וידאה את מילוי התנאים שנקבעו בהחלטה האמורה, ולא נתנה דעתה לשינוי המהותי שבנספח הבינוי החדש. בודקת התכניות אף החתימה, על דעת עצמה, את נספח הבינוי החדש בחותמת הוועדה המחוזית. בעקבות זאת, הוציאה הוועדה המקומית, ביום 9.4.95, היתרי בנייה על יסוד נספח הבינוי החדש, ש"אושר", לכאורה, על ידי הוועדה המחוזית. עם זאת צוין בהיתרי הבנייה כי השימוש במבנים הוא למלונאות בלבד. בהמשך פנו היזמים וביקשו לשנות את נספח הבינוי ביחס לשטח נוסף, על מנת שיוכלו להוסיף ולבנות יחידות נוספות. או אז דרשה הוועדה המקומית מן היזמים להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג למגורים, משום שבאותו שלב כבר נודע כי היזמים מפרסמים את יחידות הדיור כשכונת מגורים. היזמים הגישו בקשה כפי שנדרש מהם, אולם הבקשה נדחתה ביום 24.10.96, לנוכח התנגדות החברה להגנת הטבע ומשרד התיירות.

6. היחידות שנבנו שווקו בידי היזמים כדירות למגורים, על אף החלטותיה של הוועדה המחוזית והאמור בהיתרי הבנייה עצמם, וכמובן בניגוד לתכנית המתאר. זאת עשו גם לאחר שבקשתם לשימוש חורג נדחתה. העותרים רכשו, כאמור, את בתיהם בין פברואר 1996 לינואר 1997.

7. בשנת 1996 פנתה החברה להגנת הטבע לוועדה המחוזית, בטענה כי נספח הבינוי החדש אינו תואם את החלטות הוועדה המחוזית משנת 1994. בין היתר דרשה כי יוצא צו הפסקת עבודה. יו"ר הוועדה המחוזית, עו"ד חותה, השיב כי אין בסמכות הוועדה המחוזית להוציא צו כזה, וכי רק אם תתקבל החלטה של בית המשפט כי ההיתרים אינם חוקיים תוכל הוועדה לפעול. לפיכך, הגישה החברה להגנת הטבע עתירה מנהלית כנגד הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית והיזמים, וביקשה כי בית המשפט יצהיר על בטלות ההיתרים. בעקבות הגשת העתירה התקיים דיון בוועדה המחוזית, והוחלט כי יש להותיר את הבנייה הקיימת, אולם לא יינתן "טופס 4", היינו אישור חיבור למים וחשמל, ולא תותר כל בנייה נוספת עד אשר תאושר תכנית בינוי חדשה למתחם. בעקבות החלטה זו הסכימה החברה להגנת הטבע למחוק את העתירה. במקביל, הגישו שלושה מחברי הוועדה המחוזית ערר למועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ועררם התקבל, בהחלטה מיולי 1998. ועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית הורתה להקפיד על כך שמה שנבנה בפועל יותאם לייעודו, היינו, למלונאות.

8. למרות האמור לעיל, הגישו היזמים ביום 1.3.99 טופס לחיבור המבנים לחשמל (טופס 4). חברת החשמל לא נתנה דעתה לכך שהטופס אינו תקין, שכן הוא חסר את חתימת יו"ר הוועדה המקומית, כנדרש, וחברה את המבנים לחשמל. בעקבות זאת הורתה הוועדה המקומית לנתק את המבנים מן החשמל, מכוח סמכותה לפי סעיף 157א(ו) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. ערר שהגישו היזמים על החלטה זו נדחה, כך גם נדחתה עתירתם על החלטת ועדת הערר, ואף ערעור לבית המשפט העליון בעניין זה נדחה.

בעקבות זאת הסכימה פרקליטות המדינה ליתן לרוכשים ארכה לפינוי הבתים עד ליום 15.7.00, אולם הרוכשים לא פינו את בתיהם במועד האמור.

9. במקביל, ועל מנת למנוע את המשך אכלוס הבתים לאחר ששניים מהם כבר אוכלסו, פנתה המדינה לבית משפט השלום בירושלים ביום 4.6.99, ובקשה צו למניעת המשך האכלוס, שתוקן, לאחר שהתברר כי ששה משבעה הבתים אוכלסו, לצו הפסקת שימוש אסור בנכס (סעיף 239 לחוק התכנון והבנייה). הבקשה התקבלה, וערעור עליה מטעמם של הרוכשים נדחה בבית המשפט המחוזי.

10. הרוכשים הגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"פ 1520/01 הנ"ל), ובהסכמת הצדדים דן בה בית המשפט העליון כאילו הוגש ערעור בזכות. הערעור נדחה, תוך שבית המשפט העליון קובע מספר קביעות החשובות לענייננו. בין היתר נאמר בפסק הדין כך:

"במקרה שלפנינו, פעולתן של הרשויות רחוקה הייתה מלהיות תקינה. בין היתר, נתגלו ליקויים באופן שבו נדונו ואושרו השינויים לנספח הבינוי, באופן שבו גובשה עמדת הרשויות כלפי ההפרות של חוקי התכנון ובאי הפעלת אמצעי האכיפה במועד. ... יתכן ויש בהתנהגות זאת אף משום התרשלות שרוכשי הדירות יוכלו לתבוע בגינה, על כך איננו מביעים עמדה".

עם זאת, בית המשפט העליון מצא, כי אין בהתנהגות הרשויות כדי למנוע מהן מלהפעיל את סמכויותיהן ולאכוף את חוקי התכנון והבניה, נוכח חומרת ההפרות בהן מדובר. בנוסף העיר על התנהגות הרוכשים עצמם, כדלהלן:

"...על אף המחדלים מצד הרשויות, קשה לקבל ברצינות את טענת ההסתמכות כשהיא נשמעת מפיהם של המבקשים. ... למעשה, מעת חתימת חוזי הרכישה של הדירות ועד לאכלוסן, משך מספר שנים, היו לנגד עיני הרוכשים תמרורי אזהרה רבים, לאורך כל הדרך ... בסעיף ההגדרות בחוזים צוין כי הפרויקט שבמסגרתו נבנות הדירות הוא "שכונת נופש" ... החוזים אף כוללים סעיף ובו הצהרה של הקונה ולפיה נהירות לו הוראות תכנית המתאר המפורטת החלה על המקרקעין, וכי בדק את הבקשה להיתר, התשריט והמפרט וכי הוא מוותר על כל טענה בעניין. בהיתרים שניתנו הייתה קביעה ברורה שלפיה השימוש המותר במבנים הוא לצורך מלונאות בלבד. כל הנתונים הללו היו צריכים להדליק נורות אדומות אצל רוכשי הדירות ובוודאי אצל עורכי דינם, במיוחד כאשר מדובר ברכישת קוטג'ים שערכם מגיע עד כדי חצי מיליון דולר. ... גם אם אכן, כטענת המבקשים, הוטעו הם על ידי היזמים או עורכי דינם, אין בכך כדי לסייע להם בהליך שלפנינו, אם כי יתכן ויש בכך כדי להעניק למבקשים עילת תביעה כנגד גורמים אלו".

11. אין תמה, כי העותרים (ורוכשים אחרים), אכן הגישו תביעות נזיקין נגד כל הגורמים המעורבים, היינו הרשויות השונות, עורכי הדין, היזמים, חברת החשמל, הבנק המלווה, וכו'. התביעות הוגשו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בין השנים 2002-2004 (תא 2430/02, תא 2156/03, תא 2273/03, תא 2004/04 ותא 2236/04). סכום הפיצויים הכולל אותו תבעו עמד על למעלה מ- 20 מיליון ₪. בינואר 2011, לאחר מו"מ ממושך, נחתם הסכם פשרה בין העותרים לבין חלק מן הנתבעים, ובכללם ועדות התכנון. על פי ההסכם, שולם לעותרים סכום כולל של כ- 10.65 מיליון ₪, היינו סכום של כ- 1.75 מיליון ₪ לכל אחת ממשפחות העותרים. מתוך הסכום הכולל התחייבה המדינה (הוועדה המחוזית) לשלם סכום של כ- 1.9 מיליון ₪. חשוב לציין, כי במסגרת ההסכם, נותרו הבתים ברשותם של העותרים. היזמים וחברת החשמל לא הצטרפו להסכם הפשרה, והתביעה נגדם ממשיכה להתנהל. מתשובת משרד הפנים עולה, כי בינתיים הגישו היזמים וחברת החשמל בקשה לביטול הסכם הפשרה, ובקשתם תלויה ועומדת.

חוב הארנונה - רקע

12. במרוצת השנים שחלפו מעת שעזבו העותרים את בתיהם, שלחה המשיבה דרישות לתשלום הארנונה.

זילברמן טוענים, כי כל אימת שקיבלו דרישה לתשלום ארנונה פנו טלפונית למחלקת הגבייה במשיבה, והבהירו כי אינם מתגוררים בנכס. לטענתם, התשובה החוזרת שקיבלו הייתה שהעניין מצוי בבדיקה, וכי אם יתברר כי אכן אין הם מתגוררים בנכס לא יחויבו בתשלום. ביום 28.5.07, מאחר שהדרישות המשיכו להישלח אליהם, פנה בא כוחם בכתב למנהלת מחלקת הגבייה במשיבה, והודיע לה כי העותרים פינו את הנכס ואינם מתגוררים בו, וכי הנכס נטוש ופרוץ. בתגובה ביקשה מחלקת הגבייה לתאם ביקור בנכס על מנת להיווכח בצדקת הטענה. ביקור כזה אכן נערך, וביום 19.8.07 הודיעה מנהלת מחלקת הגבייה לעותרים כי ממצאי הביקור העלו כי אכן הנכס נטוש. במכתבה הוסיפה מנהלת מחלקת הגבייה וכתבה "לגבי חיובי הארנונה אודיעך בנפרד". דרישות תשלום המשיכו להגיע, ולפיכך פנה ב"כ העותרים בינואר ובפברואר 2008 למחלקת הגבייה, בדרישה לבטל את חיובי הארנונה לאור ממצאי הבדיקה. למכתבים אלה לא ניתן מענה.

בכל הנוגע לאקראי שוויצר, הרי שבאת כוחם פנתה כבר בשלהי 2002 בדרישה לבטל את חיובי הארנונה בטענה, כי למניעות המשפטית והתכנונית, שאינה מאפשרת להם לעשות שימוש בנכסיהם, תרמו הרשויות תרומה משמעותית בהתנהגותן הרשלנית, ומשכך אין יסוד לחיוב. המשיבה דחתה טענה זו.

13. מכל מקום, כעולה מתגובתה המקדמית של המשיבה, במהלך כל השנים שחלפו מעת פינוי הבתים בפועל ועד היום לא שילמו העותרים ארנונה, או שילמו "במשורה", כלשונה, אולם לא ננקטו נגדם הליכי גבייה "נוכח הנסיבות החריגות, התשלום החלקי לפרקים והמשפט שהיה תלוי ועומד".

14. סוגית הארנונה הועלתה לדיון במסגרת המו"מ לפשרה שהתנהל בין העותרים לבין הנתבעים בתובענות האזרחיות הנ"ל. ביום 15.7.10 התקיים דיון בבית המשפט המחוזי בתל-אביב. לדיון התייצב עו"ד ראובינוף, שייצג את חברת הביטוח הראל, המבטחת של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, והצהיר לפרוטוקול את הדברים הבאים:

"במהלך המו"מ בין הצדדים עלה נושא הארנונה כאשר בתיאום עם ב"כ המועצה, עו"ד פנחס קובן, הוסכם כי במהלך החודש הקרוב שבמהלכו ממתינים לקבלת אישור המדינה על ההסדר, יתקיים בירור עם עו"ד קובן בעניין הארנונה. הבירור יתקיים בהתאם לשני העקרונות הבאים:


לא תשולם ארנונה בגין התקופה בה התובעים לא התגוררו בנכסים נשוא התביעה ויומצאו על ידם אישורים כי שילמו ארנונה בגין מגורים בנכסים אחרים. התובעים בעניין זה ימציאו גרסה לגבי המועדים בהם התגוררו בנכסים נשוא התביעה.
בגין התקופה בה התובעים או מי מבניהם כן התגוררו בנכסים נשוא התביעה, יישקל באהדה מתן פטור מקנסות וריביות".


15. בהמשך לדברים שהוצהרו לעיל, פנה ביום 18.7.10 ב"כ המשיבה, עו"ד פנחס קובן, לב"כ העותרים במכתב, וזו לשונו:

"1. בהתאם למועדים שקבע בית המשפט הנכבד בפרוטוקול מיום 15.7.10 ועל פי אותם העקרונות המפורטים שם בעניין הארנונה, אשמח לקבל מכם פניות בכתב בעניין נושא הארנונה לפי התנאים הבאים:


כל ב"כ תובע יגיש בתוך 10 ימים בקשה מפורטת לגבי כל שנות המס, תוך העלאת גרסה עובדתית מפורשת מהן התקופות בהן מרשיו בכלל לא השתמשו בנכס ולא אכלסו אותו, ומנגד מהן התקופות בהן נעשה בו שימוש.
יוצג בפני קבלות על תשלום ארנונה על ידם לנכס מגורים אחר.
לגבי התקופות בהן התובע מודה בשימוש/אכלוס בנכס, עליו להעלות טענות נפרדות ומפורטות, ומכומתות עם נימוקים, מדוע על הרשות לוותר על ריבית ו/או ריבית פיגורים.

..."

בעקבות המכתב האמור, העבירו ב"כ העותרים אסמכתאות לתקופות בהן התגוררו מחוץ לבתים נשוא העתירה (כאמור, זילברמן כלל לא התגוררו בביתם החל מאוגוסט 2002).

על פי האסמכתאות הללו, ערכה מחלקת הגבייה חישוב מפורט של יתרת החוב למחיקה, בגין התקופות בהן לא התגוררו העותרים בבתים האמורים. החישוב הועבר לב"כ העותרים על ידי עו"ד קובן, בהודעת דוא"ל מיום 13.10.10, אשר בה נאמר כך:

"מצ"ב קבצים שהוכנו במחלקת הגבייה שיצורפו לבקשה למשרד הפנים. אם יש הערות נא להעיר..."

16. לטענת ב"כ העותרים, הייתה זו הפעם הראשונה בה השמיעה המשיבה את עמדתה ולפיה יהיה על העותרים לפעול במסגרת הליך של מחיקת חובות ולפנות בבקשה מתאימה לשר הפנים. בתגובה לכך פנתה ב"כ אקראי שוויצר במכתב לעו"ד קובן, וטענה כי אין המדובר בהליך של מחיקת חובות אלא במקרה בו חל על העניין סעיף 330 לפקודת העיריות, היינו המדובר בנכס לאו בר שימוש שאין חלים עליו חיובי ארנונה. בנוסף העירה, כי הצגת הדרישה לפנייה לשר הפנים - שאין לה, לטעמה, בסיס חוקי - תסרבל את ההליך ותגרום לעיכוב החתימה על הסדר הפשרה.

17. ביום 10.12.10 ניתנה חוות דעת מטעם היועצת המשפטית למשיבה, אשר הופנתה למנהלת מחלקת הגבייה. בחוות הדעת נקבע, כי מן הבחינה התכנונית ניתן להשתמש במבנים לייעודם המקורי, היינו לקיט, וכי גם בית המשפט העליון ציין בפסק דינו ברע"פ 1510/01 הנ"ל כי בידי הרוכשים להסב את הבנייה למסלול תכנוני מותר או למכור את הנכס לאחרים. לפיכך אין המשיבה יכולה להעניק פטור מוחלט מארנונה, אולם יש לתקן את השומה לפי תעריף קיט, החל מיום הפינוי בפועל (יוער, כי הפער בין תעריף למגורים לבין תעריף למלונאות, קיט ונופש אינו משמעותי, כך שתיקון השומה לתעריף האחרון אין בו כדי להפחית באופן ממשי את גובה החוב הנטען).

18. ביום 29.12.10 התקיימה ישיבת מליאת המשיבה, כשעל סדר יומה גם העניין נשוא העתירה. בפתח הדיון השמיע עו"ד קובן את הדברים הבאים:

"המשפחות הגישו תביעת נזיקין נגד גורמים רבים ביניהם הוועדה. ניהלנו את התביעה למשך כמעט 8 שנים והגענו עקרונית לפשרה בתיק בה נתבעת הוועדה המקומית ולא המועצה. יש להדגיש כי המועצה לא נתבעה בתיק. במסגרת הפשרה, המשפחות מבקשות לסיים גם את נושא אחר לחלוטין, והוא הארנונה שהם חייבים למועצה אך עד היום לא שילמו את כל החובות.
בישיבה בבית המשפט ביום 15.7.10 הוקראה לפרוטוקול בקשת המשפחות למחיקת חובות ארנונה, מפי עו"ד ראובינוף, שאינו מייצג את המועצה אך הביא את ההצעה שלהם בפני בית המשפט. לא הייתי באותו דיון [מקריא את הפרוטוקול].
אח"כ המשפחות הגישו לנו בקשות בכתב, וביקשו ויתורים על הצמדה וריבית בתקופות שגרו ומחיקה בתקופות שלא גרו ... כל אחת ואחת מהמשפחות התגוררה בנכס תוך הפרה של בית המשפט משנת 1999 ועד להחלטה הסופית של בית המשפט העליון בשנת 2003. רק משפחה אחת טוענת שפינתה את הנכס לחלוטין מאז, ואילו כל השאר מודות שגרו בדירות שלהן לתקופות שונות, לסירוגין מאז 2003 ועד היום. יש משפחה אחת שאפילו לא שילמה ארנונה לרוב בגין התקופות בהן התגוררה בנכס.
בדקנו את החובות והבאתי הצעה לראש המועצה והגזבר לפשרה, אך הם דחו אותו ולכן לא הבאנו לכם לדיון עד כה. חזרתי לבית המשפט בדיון ביום 20.12.10 ודיווחתי על המצב. בית המשפט אמר לי שם בתגובה וגם ביקש ממני להבהיר לכם כי למרות שלא כתוב כך בפרוטוקול מיום 15.7.10, בית המשפט ראה את הרשום שם כהתחייבות המועצה לוותר על הארנונה לתקופות שלא גרו וכי השאלה היחידה לדיון במשרד הפנים הינה שאלת מחיקת הצמדה וריבית.
אני רוצה להבהיר כי לא נוכחתי בדיון ביום 15.7 והרשום שם מדבר בעד עצמו וכך הבנתי את בקשת המשפחות, בוודאי לא התחייבות אלא "בירור". בכל מקרה כך ביקש בית המשפט שאמסור לכם את הבנתו, וכך מסרתי לכם עכשיו".


במהלך הדיון שהתקיים בעקבות הדברים הללו הבהיר עו"ד קובן כי החוב הכולל בו מדובר הוא בסביבות 650,000 ₪, והוסיף וחיווה דעתו כי בקשת העותרים אינה עולה בקנה אחד עם התנאים המפורטים בחוזר מנכ"ל משרד הפנים למחיקת חובות, וכי גם אם המדובר בפשרה המושגת במסגרת הליכים משפטיים נדרש שהחייב ישלם "חלק משמעותי מן החוב".
19. בסוף הדיון החליטה מליאת המשיבה, כי תהיה מוכנה להעביר לאישור משרד הפנים בקשה למחיקה חלקית של החוב, ובלבד שהעותרים יסכימו לתנאים שונים, בכללם שלא ימחקו ההצמדה והריבית לתקופות בהן התגוררו בפועל בבתים, כי העותרים ישלמו 50% מן החוב לתקופות בהן לא התגוררו בפועל, וכי העותרים יסכימו מראש לקיזוז חובם מכספי הפיצויים שישולמו להם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה במסגרת הפשרה.

20. ביום 12.1.11 התקיים דיון נוסף בבית המשפט המחוזי בתל-אביב. לנוכח החלטת מליאת המשיבה הוסכם בין הצדדים כי העותרים יגישו עתירה מנהלית בעניין הארנונה, וכי העותרים והמשיבה לא יטענו טענת שיהוי או התיישנות; כי הפיצויים שהוועדה המקומית תשלם לעותרים "בפעימה הראשונה" אינם בני עיקול על ידי המשיבה בגין חובות ארנונה, כי ככל שתדחה העתירה שיגישו העותרים יקוזזו חובות הארנונה מן התשלום "בפעימה השנייה" על פי הסכם הפשרה, וכי לא יינקטו הליכי גבייה על ידי המשיבה עד אשר יינתן פסק דין בעתירה המנהלית.

מכאן העתירות שלפניי. יוער, כי מלכתחילה הוגשו העתירות כנגד המשיבה בלבד, אולם לבקשת המשיבה הוריתי על צירופו של משרד הפנים כמשיב נוסף.

עיקר טענות הצדדים

21. לשיטת העותרים, ההליך של מחיקת חובות כלל אינו מתאים לענייננו, שכן אין המדובר בחוב שיש למחול עליו, אלא בפטור מחובת תשלום בשל המניעות מן הבחינה התכנונית, המשפטית והפיזית, להתגורר בבתים נשוא העתירה. המניעות המשפטית קיימת מכוחו של פסק הדין של בית המשפט העליון ברע"פ 1510/01, והיא נובעת מרשלנותן הכבדה של הרשויות שתרמה למצגי השווא שעל יסודם רכשו העותרים את הבתים למטרת מגורים. אין חולק, כי על פי התכניות הקיימות, לא ניתן להשתמש בבתים הללו למגורים. כך גם אין חולק, כי הסיכוי לשנות את ייעוד הקרקע נמוך, אם בכלל קיים. ניסיונם של העותרים להציע תכנית להכשרת הבתים לשימוש המותר נתקל בסירוב מוחלט של מתכננת המחוז, אשר קבעה כי רק במסגרת של הכנת תכנית מקיפה לכל המתחם ניתן יהיה לבחון פתרון לבתים שבנייתם הושלמה. מאחר שהמדובר בשטח של מאות דונמים ומרובה בעלים, ומאחר שעל פי עמדת מתכננת המחוז לא תובא לדיון תכנית שלא תינתן בעניינה הסכמת כל הבעלים להליך תכנון ולעקרונות התכנון, לרבות מנהל מקרקעי ישראל ובעלי הקרקע הפרטיים, הרי שהסיכוי שתכנית כזו תצא אל הפועל בזמן הנראה לעין אינו סביר. נוכח כל אלה, יש לראות את העותרים, כטענתם, כמי שמחזיקים בנכס לאו בר שימוש כמשמעותו בהוראת סעיף 330 לפקודת העיריות.

עוד טוענים העותרים, כי מאחר שנקבע כי "טופס 4" שניתן ליזמים הינו בטל ומשולל תוקף משפטי, המסקנה המתחייבת היא כי טרם הושלמה בנייתם של הבתים, ומשכך טרם קמה החובה לשלם ארנונה.

זילברמן מוסיפים וטוענים כי כלל אין לראותם כמי שמחזיקים בכנס כמשמעות המושג בהוראת סעיף 325 לפקודת העיריות, שהרי הודיעו על נטישתו והם נמצאו דוברי אמת.

על כל אלה נטען, כי מהתנהלות המשיבה במסגרת הליכי המו"מ עולה, כי היא עצמה הייתה סבורה שאין לחייב את העותרים בתשלומי ארנונה אלא בגין התקופות בהן התגוררו בפועל בבתים. כך הוצהר לפרוטוקול ביום 15.7.10, הדברים הם בגדר הבטחה שלטונית, והמשיבה חזרה בה מבלי שיהיו בידיה נימוקים ראויים לכך.

22. בתגובתה המקדמית הציגה המשיבה את הסוגיה שבמחלוקת במילים אלה:

"הסוגיה שבמחלוקת הינה מקרה חריג ויוצא דופן בדיני הארנונה, בו השאלה המרכזית הינה האם יש לחייב נכס בארנונה שקיימת מניעה תכנונית ומשפטית מאכלוסו, אולם מבחינה פיזית הינו כשיר למגורים. בנוסף, אין מחלוקת כי הנכסים עמדו ריק [כך במקור] משך תקופות ארוכות וגם שימשו אצל חלק מן העותרים למגורים בפועל משך תקופות שונות".


המשיבה טענה בתגובתה כי אין בהוראות החוק הוראת פטור מתאימה, אולם קיים "הליך מחיקת חובות" על פי הוראת סעיפים 338 ו-339 לפקודת העיריות, ובמסגרתו שוקלת הרשות המקומית, ואחריה שר הפנים, את כל השיקולים הרלוונטיים, וממליצה על מחיקה מלאה או חלקית של החוב, בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה. החלטת הרשות המקומית, כפי שהתקבלה בדיון מיום 29.12.10 היא החלטה סבירה, שאין להתערב בה. על פי הנטען, יש להביא בחשבון שכל העותרים הפרו את צו בית משפט השלום שניתן בשנת 1999, והתפנו מן הבתים רק לאחר שניתן פסק הדין של בית המשפט העליון, בשנת 2002. רובם המשיכו להפר את הצו גם לאחר מכן, שהלא מודים הם כי התגוררו בבתים למשך תקופות שונות. כך גם יש להביא בחשבון שהעותרים לא ביקשו לשלם את חובם ולו תחת מחאה, ולא הגישו השגות ועררים על חיובי הארנונה שהמשיכו להישלח אליהם. מנגד הסכימה המשיבה כי ספק אם היו העותרים מקבלים "טופס 4" גם לו ביקשו לייעד את הנכסים למלונאות, בשל אי התאמתם לייעוד זה, וכי "טענת המשפחות כי לא נותר להן מרחב תמרון פרגמטי ואמיתי להשכיר את הנכסים כמבני נופש או "צימרים" לציבור הרחב הנה רצינית. גם הספק לגבי חוקיות היתרי הבניה והיעדרו המוחלט של טופס 4 כדין בעקבות פסיקת בית המשפט - אף בייעוד מלונאות - הינו שיקול נכבד". עוד טענה המשיבה, כי הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות אינה חלה על ענייננו, שכן אין המדובר בנכס שאינו ראוי לשימוש מן הבחינה הפיזית. כך גם סברה המשיבה בתגובתה כי אין יסוד לטענת זילברמן לפיה אין הם מחזיקים בנכס, שהרי הם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס (סעיף 269 לפקודת העיריות) ואין בעובדה שאין הם מתגוררים בו בפועל כדי לפטור אותם מחיובי ארנונה.

23. לאחר דיון מקדמי בעתירה ומשהוגש כתב התשובה, חל, משום מה, מפנה בטיעוניה של המשיבה, ונעדרת מהם אותה התייחסות הרואה את מורכבות העניין ואת חריגותו. בנוסף לטענות המשפטיות בעניין אי הגשת השגות ועררים במועד, בעניין אי תחולת סעיף 330 לפקודה וכו', טוענת עתה המשיבה כי "קיימות ראיות למכביר" שהעותרים עשו שימוש בנכסים בפועל, התחברו באופן פיראטי לחשמל תוך יצירת סיכון לציבור והעלימו מבית המשפט מידע מהותי; כי העותרים נהנים מן הפוטנציאל הכספי הגלום בנכסים ומנגד נהנים מאי תשלום ארנונה על פי חוק; כי העותרים מבקשים להתעשר על חשבון הקופה הציבורית ומשקיבלו פיצויים במסגרת הסכם הפשרה אין הם זכאים לפיצוי נוסף; וכי הם מבקשים להיות "מורמים מעם" ולקבל פטור באופן מפלה ופסול מתשלום ארנונה על אף שהחזיקו והם ממשיכים להחזיק בנכסים נשוא העתירה.

ועל כל אלה טוענת המשיבה כי הצעת היועץ המשפטי של המשיבה אינה בגדר הבטחה שלטונית, וכי גם לו סברו כך העותרים, הרי שהיועץ המשפטי היה מחוסר סמכות ליתן הבטחה כזו. כך גם טוענת היא כי אין לקשור בין התנהלות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ככל שהיא תרמה ברשלנותה למצב הדברים הנדון, לבין חובם של המשיבים לשלם ארנונה למשיבה, שהרי המשיבה היא גוף בעל אישיות משפטית נפרדת, שאין ולא הייתה לו כל אחריות להתנהלות ועדות התכנון.

24. משרד הפנים טוען כי אין העותרים יכולים להיאחז בטענה לפיה "טופס 4" שהוצא בשעתו בטל מעיקרו, שהרי מדובר במבנים שהושלמו, והם אף התגוררו בהם מספר שנים ושלמו ארנונה בגין שנים אלה. כך גם דוחה משרד הפנים את הטענה לפיה אין לראות בעותרים כמחזיקים בנכס, בהיותם בעלי הזיקה הקרובה ביותר אליו ובעלי השליטה בו. משרד הפנים סבור אף הוא כי תחולת סעיף 330 לפקודת העיריות מוגבלת למקרים בהם אין הנכס ראוי לשימוש מן הבחינה הפיזית. ככל שהעותרים טוענים כי אין באפשרותם להכשיר את הנכסים שברשותם לייעודם החוקי, בידם למכור אותם או להרוס אותם, ולהשתחרר בדרך זו מחובת תשלום הארנונה מכאן ולהבא. משרד הפנים סבור כי קבלת עמדת העותרים תביא לפגיעה באינטרס ציבורי כללי ובכלל זה בעקרון השיוויון. בנוסף נטען, כי אין העותרים יכולים להסתמך על הבטחה שלטונית שניתנה להם באמצעות היועץ המשפטי של המשיבה, שכן על פי הוראת סעיף 203 לפקודת העיריות בשילוב עם סעיף 34א לפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש], כל חוזה או התחייבות כספית של העירייה לא יחייבו אותה אם אין היא כוללת את חתימותיהם של ראש העירייה (או ראש המועצה, בהתאמה) והגזבר. ואילו בכל הנוגע להליך של מחיקת חובות טעון הדבר אישור הממונה על המחוז או שר הפנים. עם זאת, אין משרד הפנים מוציא מכלל אפשרות כי במסגרת הליך של מחיקת חובות תאושר מחיקה חלקית, אולם מאחר שהעותרים לא הגישו בקשה כזו, אין להידרש לכך במסגרת העתירה.

דיון

25. נראה כי יש להסיר תחילה מן הפרק את טענת המשיבה, ולפיה משנמנעו העותרים מלהשיג ולערור על דרישות תשלומי הארנונה שהופנו אליהם הפכו אלה חלוטות. על פניו ברור, כי במהלך השנים שחלפו לא התגבשה עמדה משפטית ברורה מצידה של המשיבה ביחס לחוב ולהיקפו. כך עולה מן התשובה שנשלחה לזילברמן בשנת 2007, לאחר שהתחוור למשיבה כי ביתם עומד נטוש, ובה נאמר כי בעניין הפטור מארנונה עוד ישיבו להם. כך נובע גם מדבריה של המשיבה בפתח תגובתה המקדמית כפי שצוטטו לעיל, היינו שהמדובר במקרה חריג בו קיימת מניעה משפטית ותכנונית לאכלוס הנכסים, מהסבריה בגוף התגובה המקדמית לשיקולים השונים והנוגדים שהנחו את מליאת המשיבה בהחלטה מיום 29.12.10, ומהסבריה לאי נקיטת הליכי גבייה במרוצת השנים, בין היתר בשל חריגות העניין והמשפט התלוי ועומד. רוצה לומר, המשיבה ראתה בסוגית הארנונה עניין מורכב ובלתי פתור, אשר יכול וההליך האזרחי שהיה תלוי ועומד כל אותן שנים ישפיע על פתרונו. גם ההסכמה שניתנה במסגרת הסכם הפשרה, שהעותרים יוכלו להגיש עתירה מנהלית במסגרתה תבורר סוגית הארנונה וכי לא תטען נגדם טענת שיהוי או התיישנות, מלמדת כי אין יסוד לטענה שהדרישות לתשלום הפכו חלוטות.

26. כך גם לא מצאתי יסוד לטענות שנטענו על ידי המשיבה במסגרת כתב התשובה, ואשר כוונו כלפי העותרים כמי שמבקשים להתעשר על חשבון הציבור ולהיות מופלים לטובה ביחס לאחרים. טענות אלה עומדות בסתירה מוחלטת לתגובה המקדמית, במסגרתה הודתה המשיבה, כאמור, בחריגותו של העניין ובאי היכולת האמיתית של העותרים להפיק הנאה כלשהי מן הנכסים שרכשו. אכן, הבתים נותרו בידיהם של העותרים, אולם היה זה במסגרת הסכם פשרה, ואלמלא כך הוסכם, היו הנתבעים, ובכללם הרשויות, משלמים - כך נראה - סכומי פיצוי גבוהים לאין ערוך. בהקשר זה יש עוד להזכיר, כי בשל הדרישה לקבלת הסכמת כל בעלי הקרקעות במתחם לעקרונות התכנון של כל תכנית שתוצע, הסיכוי שניתן יהיה להגיע לתכנית כזו, אשר במסגרתה יוכלו העותרים להפיק הנאה מן הנכסים שברשותם, אינו נראה לעין. עובדה היא, כי מאז נאלצו העותרים לעזוב את בתיהם מכוח פסק דינו של בית המשפט העליון, היינו לפני כ- 10 שנים, לא חל כל שינוי במצבו התכנוני של המתחם, על אף שהעותרים ניסו להביא לכך. במצב דברים זה נראה, כי מידת האטרקטיביות של הבתים שבבעלות העותרים נמוכה, וספק אם יכולים הם למכור אותם.

27. אשר לטענה כי בידי המשיבה ראיות רבות לכך שהעותרים, או לפחות חלקם, המשיכו להתגורר בבתים תקופות ארוכות, הרי שזו מתבססת על דו"חות פיקוח משנת 2006, על בדיקה שערך חשמלאי מטעם המשיבה בשנת 2007 ועל בדיקה נוספת שערך בפברואר 2011. המשיבה צרפה תמונות להוכחת טענותיה, אולם עלי להודות כי עיון בהן דווקא מראה כי הבתים נראים נטושים, תריסיהם מוגפים, ובחלקם אף לא הושלמה התקנת החלונות. בכל הנוגע לצריכת החשמל ולהעברת כבלים באופן פיראטי הוסבר על ידי העותרים בתצהיר משלים מטעמם, כי במקום היו פולשים שאכלסו מספר בתים בניגוד לחוק, שאחד מהם אף פונה על ידי המשטרה בסוף 2011, כן התגוררה בו דרך קבע מישהי שאינה צד לעתירות, ונראה כי גם אחד הקבלנים התגורר במקום תקופה מסוימת. עוד הוסבר בתצהיר, כי הוסכם בין העותרים לבין ראש המועצה כי יותקן מונה על ידי הדיירים לשם צריכת חשמל הנדרשת לשם הגנה על הרכוש מפני פריצות ולשם הפעלת מערכות אזעקה שהותקנו בבתים, וכי צריכת חשמל זו תהיה על חשבון המועצה. מנגד, הציגו העותרים לעו"ד קובן אסמכתאות רבות על תשלום דמי שכירות וארנונה בבתים אליהם עברו לאחר שעזבו את הבתים שבמתחם. אין כל היגיון באפשרות שהעותרים שכרו בתים, נשאו בעלויות הגבוהות של התשלומים הנדרשים לשם כך ולא התגוררו בהם, תוך שהם ממשיכים להתגורר בבתים שבמתחם. ואכן, נראה כי האסמכתאות שהציגו העותרים סיפקו את עו"ד קובן והביאו לעריכת אותו תחשיב שנערך סמוך לאחר ישיבת בית המשפט מיום 15.7.10. לא למותר לציין, כי המשיבה נמנעה מלצרף תצהיר מטעמו של עו"ד קובן, ומשכך עלי להניח כי לנגד עיניו עמדו, מצד אחד, דו"חות ביקורים במקום (כפי שהוא עצמו מעיר במכתבו מיום 18.7.10), ומצד שני - האסמכתאות בדבר מגורי העותרים במהלך השנים. מסקנתו מתבטאת בתחשיב שנערך על פי הנחייתו, היינו בקבלת גרסאות העותרים. אכן, חלק מן העותרים שבו לבתים מדי פעם לתקופות מגורים קצרות, לטענתם בשל קשיים כלכליים אליהם נקלעו והיעדר יכולת להמשיך ולממן שכר דירה, וכן בשל הצורך שהתעורר מדי פעם להשגיח על הנכסים על מנת למנוע ביזה והרס. לא נטען בפניי, כי האסמכתאות שצורפו על ידי העותרים אינן עולות בקנה אחד עם טענותיהם לעניין תקופות מגוריהם מחוץ לבתים נשוא העתירה. נוכח כל אלה אין בידי לקבל את הטענה הגורפת ממנה משתמע כי בפועל המשיכו העותרים (למעט זילברמן) להתגורר דרך קבע במתחם.

28. בנוסף, אין לקבל את הטענה לפיה המשיבה והוועדה המקומית לתכנון ולבניה הן ישויות משפטיות נפרדות, ומשכך אין לפקוד על המשיבה את עוון התנהלותה של הוועדה המקומית, על כל המשתמע מכך. די אם נזכיר, כי ראש המועצה האזורית הוא גם יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (ראו, למשל, נספח יח 6 לעתירת אקראי שוויצר, מכתב מיום 11.6.02, המופנה ל"מר מאיר ויזל - ראש המועצה ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה"). כך גם מי שייצג את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתובענות האזרחיות שהתנהלו (ועודן מתנהלות) בבית המשפט המחוזי בתל-אביב הוא היועץ המשפטי של המועצה, והוא שניהל עם העותרים מו"מ בנוגע לחוב הארנונה, והכל במסגרת אותן תובענות בהן הייתה הוועדה המקומית (ולא המשיבה) אחת הנתבעים.

30. לאחר שהורדנו מסדר היום טענות שדומה כי מוטב היה שלא ייטענו, נפנה לבירור הטענות המשפטיות המצויות בלב העתירות, ותחילה, למסגרת המשפטית.

הארנונה היא מס, שהרי אין זיקה ישירה בין התשלום לבין השירותים אותם מקבלים החייבים. עם זאת, כפי שנקבע לא אחת בפסיקה, "אף שלא קיימת זיקה ישירה בין סכום הארנונה לבין השירות הניתן תמורתה, זיקה כלשהי חייבת להתקיים, שאם לא כן, נשמטת ההצדקה מתחת להטלתה של הארנונה על הנישומים" (בר"מ 7856/06 איגוד ערים איילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה נ' מועצה אזורית חבל מודיעין, מיום 16.3.08) . ההצדקה להטלת הארנונה נובעת, אם כן, מן ההנאה והתועלת מן השירותים העירוניים המסופקים לנישומים (ע"א 1666/04 הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ נ' מועצה אזורית משגב, מיום 3.9.06) . מכאן גם העובדה שהחיוב במס מוטל על המחזיק בנכס ולאו דווקא על הבעלים, היינו בשל זיקת השימוש בנכס לחובת התשלום (רע"א 9813/03 משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון, מיום 4.2.07) .

מקור הסמכות הכללית להטלת חיובי ארנונה מצוי בהוראת סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 (להלן: חוק ההסדרים). חובת התשלום מוטלת על המחזיק בנכס או על בעליו (סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות). הוראות הדין פוטרות מתשלום ארנונה בנסיבות שונות. כך, למשל, פטור מחזיק מתשלום ארנונה בגין בניין שנהרס או שניזוק במידה שאינה מאפשרת לשבת בו, ואכן אין יושבים בו, והוא מסר על כך הודעה לרשות המקומית (סעיף 330 לפקודת העיריות). הוראות פטור ו/או הנחה אחרות קיימות בתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993. כעולה מתקנה 12 לתקנות אלה, מקום שמדובר בבניין שבנייתו טרם הסתיימה וכל עוד אין הוא בשימוש ואינו ראוי לשימוש, אין מוטלת עליו ארנונה. לתקנה זו נשוב כשנדון בהשלכת העדרו של "טופס 4" על חיובם של הבתים בארנונה.

נפנה עתה לבירור הטענות לגופן.

32. אין לקבל את טענת זילברמן, לפיה משעזבו את ביתם, אין הם עוד מחזיקים בו במובן של הוראת סעיף 325 לפקודת העיריות.

סעיף 1 לפקודת העיריות מגדיר "מחזיק", כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". בית המשפט העליון פרש את המונח "מחזיק" כמי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ראו, למשל, בר"מ 7856/06 הנ"ל). אין ספק, כי זילברמן הם בעלי השליטה בנכס, גם אם הוא פנוי ועומד בשיממונו מזה תקופה ארוכה. והלא אין הם טוענים כי הנכס הופקר וכי אין הם עוד בעליו. מאחר שאין מחזיק אחר בנכס, נותרו הם, כאמור, בעלי הזיקה הקרובה ביותר אליו.

משהגענו למסקנה כי העותרים הם בבחינת "מחזיקים" בנכס, יש להידרש עתה לטענות בדבר קיומו של פטור מחבות בארנונה.

33. טענתם האחת של העותרים היא, כי מאחר שקיימת מניעה משפטית ותכנונית לעשות שימוש בנכסים שבבעלותם, יש להחיל עליהם את הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות. גם טענה זו אינה נראית בעיני. על פניו, מלשון הסעיף נראה כי עניינו במבנים שמצבם הפיזי, להבדיל ממניעה משפטית ותכנונית - אינו מאפשר לעשות בהם שימוש, שהרי הסעיף מדבר על בניין "שנהרס" או "שניזוק". ביטויים אלה, כפשוטם, מוסבים על מצבו הפיזי של הבניין ולא על מניעה אחרת מלשבת בו. לא מצאתי כי פסק הדין בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב - יפו מנהל הארנונה (מיום 30.12.09) יש בו כדי לתמוך בפרשנות שמציעים העותרים לסעיף הנדון. באותה פרשה דחה בית המשפט העליון את המבחן המתבסס על הכדאיות הכלכלית שבשיפוץ הבניין כמבחן לקביעה האם מדובר בבניין שנהרס או שניזוק במידה שלא ניתן לשבת בו, וקבע כי המבחן הראוי הוא "מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר". ברי כי מבחן כזה מוסב על מצבו הפיזי של הנכס ולא על מניעות אחרת שאינה מאפשרת שימוש בו. בית המשפט העליון מוסיף ואומר, כי הנזק בו מדובר צריך להיות "נזק משמעותי". "נזק משמעותי" אינו מתפרש, על פי לשונו, על מניעה משפטית תכנונית, כי אם על נזק פיזי.

34. טענתם האחרת של העותרים תולה עצמה בהעדרו של "טופס 4", וכפי שאבהיר להלן, טענה זו ראיתי לקבל.

35. נקדים ונסביר, כי הטופס האמור הוא אישור חיבור לאספקת חשמל ומים ולהתקנת טלפון, הניתן על ידי "הרשות המאשרת", קרי יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ביחד עם מהנדס הוועדה. אישור כזה יינתן ובלבד שהמדובר בבניין שנבנה על פי היתר בנייה ובהתאם לתנאיו (סעיף 157 לחוק התכנון והבניה). ואכן, כפי שראינו לעיל, לבתי העותרים לא ניתן מעולם טופס 4, משום שאין חולק כי אסור היה לתיתו (הטופס שהוצג לחברת החשמל על ידי היזמים היה חתום אך בידי מהנדס הוועדה ולפיכך היה חסר כל תוקף). יתרה מזאת, המשיבה מודה בתגובתה המקדמית, כי ספק אם היו העותרים מקבלים טופס 4 גם לו ביקשו לייעד את הנכסים למלונאות, בשל אי התאמתם לייעוד זה. עוד מודה היא, כי טענת העותרים שהלכה למעשה אין הם יכולים לעשות שימוש בנכסים כמבני נופש - נכונה. וכפי שעוד ראינו, הסיכוי כי ניתן יהיה לקדם תכנית שתאפשר עשיית שימוש בנכסים הנדונים אינו נראה לעין בטווח הקרוב.

36. כאמור לעיל, תנאי לחיוב בארנונה, שהמדובר בבניין שבנייתו הסתיימה והוא ראוי לשימוש. המדובר, אם כך, בשני תנאים מצטברים (ראו לעניין זה גם בר"מ 5711/06 הנ"ל, פסקה 12). בענייננו אין מחלוקת כי בנייתם של הבתים הסתיימה, והשאלה הינה, האם הם ראויים לשימוש. נזכיר לעצמנו בהקשר זה, כי ההצדקה העקרונית לחיובי הארנונה היא ההנאה שמפיק הנישום מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית לנכס שבהחזקתו. לפיכך, לא בכדי דחה בית המשפט העליון את הגישה לפיה תיבחן שאלת היותו של נכס שניזוק ראוי לשימוש על פי מידת הכדאיות הכלכלית שבשיפוצו באומרו כי "בניין שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו אינו מקיים את הזיקה הנדרשת לשם הטלת ארנונה והאפשרות התיאורטית לשינוי מצבו של הבניין בעלות כזאת או אחרת אינה משנה את המצב הנוכחי בו אין מתקיימת הזיקה הנדרשת. אכן השאלה היא מה מצבו הנוכחי של הבניין ולא מהו הסכום שיש להשקיע כדי 'להוציאו' ממצבו הנוכחי והאם סכום זה הוא 'סביר'" (בר"מ 5711/06 הנ"ל, פסקה 11. ההדגשות במקור).

בענייננו, אין חולק כי העותרים אינם רשאים להתגורר בבתיהם בשל היעדר האישור המתאים, ואין הם מקבלים כל שירות מן הרשות המקומית. בתיהם, אם כן, אינם ראויים לשימוש, ואין מתקיימת בהם הזיקה הנדרשת לשם הטלת ארנונה. לא למותר להוסיף, כי בניגוד למקרים בהם ניתן בעלות כזו או אחרת לשפץ בניין שניזוק ולהשמישו (גישה שממילא נדחתה על ידי בית המשפט העליון ככזו שאינה מתיישבת עם תכלית הארנונה), הרי שהעותרים לא היו מקבלים טופס 4 גם לו היו מעוניינים לייעד את בתיהם למלונאות, בשל אי התאמתם לייעוד זה, וגם בעתיד הנראה לעין לא יוכלו לקבל טופס 4, גם אם יבקשו להשתמש בבתים לייעוד האמור, בשל היעדר תכנון כולל של המתחם. הטענה כי הם יכולים למכור את בתיהם או להרוס אותם אינה ממין העניין. השאלה היא, כמו לעניין סעיף 330 הנ"ל, האם הבתים, במצבם הנוכחי, ראויים לשימוש. התשובה על כך היא בשלילה: אין אפשרות לעשות בהם שימוש, לא מן הבחינה המשפטית תכנונית, ולמעשה גם לא מן הבחינה הפיזית, שהרי בהיעדר אישור, לא ניתן לחברם לתשתיות החיוניות.

37. ואכן, בית המשפט העליון מצא, כי שאלת קיומו או העדרו של טופס 4 יש לה משקל לצורך ההכרעה בשאלה האם הבניין ראוי לשימוש. כך נאמר בבר"מ 10194/05 יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ואח' (מיום 22.1.06) :

"שאלת התאמתו של מבנה מסוים לאכלוס הינה שאלה עובדתית התלויה בנסיבות הקונקרטיות של המקרה. מבלי לקבוע מסמרות בעניין נראה, כי בבחינת השאלה האמורה אמנם יש ליתן משקל מסוים להוצאת טופס 4 לבנין על ידי הרשות המוסמכת לכך.
במקרה דנן בחנו הערכאות הקודמות האם הדירות שנבנו על ידי המבקשות ראויות לשימוש בהתאם לתקנה 12 לתקנות ההסדרים, והגיעו להכרעה עובדתית בעניין" (וראו גם בר"מ 7992/06 סימון קעה נ' עיריית חדרה, מיום 26.11.06) .

רוצה לומר, על פי פסיקתו של בית המשפט העליון, קיים קשר בין הוצאתו של טופס 4 לבין היותו של הנכס ראוי לשימוש ובר חיוב בארנונה על פי תקנה 12 לתקנות ההסדרים. נראה בעיני, בכל הכבוד, כי תפישה זו משתלבת עם הפרשנות שנתן בית המשפט העליון לסעיף 330 לפקודת העיריות: יש לשמור על הזיקה בין החיוב בארנונה לבין היות הנכס ראוי לשימוש, בין בהינתן מצבו הפיזי, בין בהינתן מצבו המשפטי תכנוני. אכן, כיוצא מן האמור לעיל, שאלת קיומו או העדרו של טופס 4 אינה קונקלוסיבית, שכן יתכנו מקרים, כמו במקרה שלפנינו (בתקופות מסוימות), בהם גם בהיעדרו של הטופס ייעשה שימוש בנכס. במקרה כזה יהיה מנוע הנישום מלטעון כי אין לחייבו בתשלומי ארנונה בשל היעדרו של טופס 4. המבחן, כפי שקבע בית המשפט העליון, הוא מבחן עובדתי, התלוי בנסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה.

38. הנה כי כן, העקרונות המוסכמים שהוצהרו לפרוטוקול הדיון מיום 15.7.10 אינם בגדר התחייבות שלטונית מחוסרת סמכות ליתן הנחה מארנונה, כי אם ביטוי של עמדה משפטית המשקפת את התובנה אליה הגענו לעיל. היינו, שכל אימת שהעותרים נמנעו (ונמנעים) מלהתגורר בבתיהם בשל היעדר אישור לכך, אין כל הצדקה לחייבם בתשלומי ארנונה, משלא התקיימה הזיקה הנדרשת לשם הטלתם. בתיהם לא היו (ועדיין אינם) ראויים לשימוש, בשל המניעה המשפטית תכנונית, הגוררת עימה - בשל אי החיבור לתשתיות חיוניות ואי מתן שירותים מצד הרשות המקומית, גם מניעה פיזית מלהתגורר בהם. אכן, "מקרה חריג ויוצא דופן", כפי שהעירה המשיבה בתגובתה המקדמית, והתשובה לקושי שהוא מעורר מצויה בעקרונות הכלליים של דיני הארנונה, עליהם עמדנו.

39. המסקנה מכל אלה, שבכל התקופות בהן לא התגוררו העותרים בנכסיהם מחמת העדרו של טופס 4, אין לחייבם בתשלומי ארנונה, שכן הנכסים לא היו בני שימוש. שונים הם פני הדברים ביחס לתקופות בהן היו מי שהתגוררו. בתקופות אלה, עובדתית, היו הנכסים בני שימוש, ומשכך קיימת הצדקה מלאה לגבות מן העותרים תשלומי ארנונה עבורן.

אלא שבקשר לחובם של אלה מן העותרים ביחס לתקופות בהן התגוררו בבתים, ניתנה, לטעמי, הבטחה שלטונית מחייבת ומוסמכת, כי בקשה שתוגש לפטור מריבית ומקנסות תישקל באהדה. בקשה כזו היא אכן בקשה למתן הנחה מארנונה, והיא מחייבת קיום הליך של מחיקת חובות. דבריו של עו"ד קובן, שהובאו באמצעות עו"ד ראובינוף לבית המשפט, דברים מהם לא התנער ואף חזר עליהם במכתבו מיום 18.7.10, הינם בגדר התחייבות שעו"ד קובן מוסמך היה לתיתה, שכן אין היא התחייבות למתן פטור/הנחה, הטעונה אישורם של ראש המועצה והגזבר (סעיף 203 לפקודת העיריות) ואישורו של שר הפנים במסגרת הליך של מחיקת חובות (סעיפים 338 ו-339 לפקודת העיריות) אלא התחייבות לפיה פנייה כזו תישקל באהדה. הטענה כי לא ניתנה כל התחייבות בעניין זה אינה מקובלת עלי, שהרי הדברים שהוצהרו לפרוטוקול הינם דברים ברורים ומפורשים, וכאמור אף הועלו על הכתב בתחימת ידו של עו"ד קובן לאחר מכן. כך הובנו הדברים גם על ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב, כפי שראינו. לא למותר להוסיף, כי לא הוגש תצהיר מטעמו של עו"ד קובן, ובנסיבות אלה אין כל אפשרות אלא לקרוא כפשוטם את ההצהרה לפרוטוקול ואת המכתב. משכך, אני סבורה כי אופן הצגת הדברים בפני מליאת המועצה, בדיון שהתקיים ביום 29.12.10 חוטא להתחייבות הגלומה באותם מסמכים. מסקנתי, אם כן, היא שעל מליאת המועצה לשוב ולהידרש לסוגיית הפטור מריבית ומקנסות פיגורים, לאפשר לעותרים להגיש לה טיעונים סדורים מדוע - להבנתם - יש לפטור אותם מכך, ולקיים דיון בבקשה זו ברוח ההסכמה שהוצהרה לפרוטוקול הדיון בבית המשפט המחוזי בתל-אביב מיום 15.7.10. המלצתה תועבר, על פי המתחייב מן החוק, להכרעת הגורם המוסמך במשרד הפנים.

40. העתירה מתקבלת, אפוא, במובן זה שאין להטיל על מי מן העותרים חיוב בתשלום ארנונה עבור התקופות בהן לא התגוררו בנכסים. אלה מן העותרים שהתגוררו תקופות מסוימות בבתיהם, יוכלו לפנות למשיבה, בתוך 30 יום למן היום בו יומצא להם פסק הדין, בבקשה בה יפרטו את נימוקיהם למתן פטור מריבית ומקנסות בגין חוב הארנונה בו עליהם לשאת בגין התקופות הללו. מליאת המשיבה תשוב ותתכנס על מנת לדון בבקשה, ברוח ההסכמה שהוצהר עליה בפני בית המשפט המחוזי בתל-אביב. ההמלצה שתתגבש על ידה תועבר לגורם המוסמך במשרד הפנים על מנת שתינתן החלטה סופית בבקשה.

המשיבה תישא בהוצאות כל אחד מזוגות העותרים ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ארנונה על פאב

  2. ארנונה על מכבסה

  3. ארנונה על רפתות

  4. ארנונה על מספרה

  5. ארנונה על מחסנים

  6. ארנונה על ממגורה

  7. ארנונה תחנות דלק

  8. ארנונה על בית ריק

  9. ארנונה על שטח פתוח

  10. תביעת השבה ארנונה

  11. מהי מטרת הארנונה ?

  12. הוצאות אכיפה ארנונה

  13. ארנונה על גן לאומי

  14. ארנונה שימוש מעורב

  15. חיוב אישי בארנונה

  16. הנחה בארנונה בטעות

  17. חוב ארנונה במטולה

  18. ארנונה על בית אבות

  19. ארנונה על אדמת מרעה

  20. ארנונה על בית מלאכה

  21. האם ארנונה היא מס ?

  22. תשלום ארנונה עודפת

  23. השגה למנהל הארנונה

  24. תעריף ארנונה מדורג

  25. ארנונה לפני טופס 4

  26. הבטחה שלטונית ארנונה

  27. ארנונה על מעון ילדים

  28. חוב ארנונה של השוכר

  29. ממתי משלמים ארנונה ?

  30. ארנונה על שטח חקלאי

  31. ארנונה על שטחי שירות

  32. ארנונה מספרות תל אביב

  33. ארנונה על שטחי ביטחון

  34. חוב דמי שילוט ארנונה

  35. תעריפי ארנונה השוואה

  36. ארנונה על אולם אירועים

  37. ארנונה על מבנה תעשייה

  38. ארנונה על שטחים טכניים

  39. הגדלת שטח לחיוב ארנונה

  40. התחייבות להפחתת ארנונה

  41. איך מערערים על ארנונה

  42. טעות במדידה החזר ארנונה

  43. תשלום ארנונה פתח תקווה

  44. חוב שנוי במחלוקת ארנונה

  45. השגה על ארנונה תחנת דלק

  46. חובות ארנונה של יורשים

  47. חוב ארנונה לעיריית חיפה

  48. אינטרס ההסתמכות - ארנונה

  49. קבלת תשלום ארנונה בחזרה

  50. החזר ארנונה אולם אירועים

  51. נטישת מושכר חיוב בארנונה

  52. תשלום תחת מחאה – ארנונה

  53. החזר הארנונה שנגבתה ביתר

  54. שינוי ארנונה רטרואקטיבי

  55. ארנונה על מחסן חלק מדירה

  56. חיוב רטרואקטיבי בארנונה

  57. שינוי ארנונה לאחר 10 שנים

  58. מכתב השגה על חיוב בארנונה

  59. שינויים בהגדרות צו ארנונה

  60. סיווג מרפאות לצורך ארנונה

  61. הקלה בארנונה למבנים חקלאים

  62. תשלום ארנונה בניה ללא היתר

  63. תשלום ארנונה על כניסה לעסק

  64. חובות ארנונה מלפני 20 שנה

  65. חוקיות הטבה בארנונה לחברות

  66. ארנונה למשפחה מעל 8 ילדים

  67. גביית ארנונה מחברה שהתפרקה

  68. הבטחה שלטונית לפטור מארנונה

  69. תשלום ארנונה באחוזת ראשונים

  70. ערעור על החלטת מנהל הארנונה

  71. חוב ארנונה לעיריית תל אביב

  72. אי קבלת תשובה להשגה בארנונה

  73. תביעה בגין ארנונה ומים - עיריית בת ים

  74. סיווג ''תעשיה'' לצרכי ארנונה

  75. גביית ארנונה מהבעלים של החברה

  76. שינוי סיווג ארנונה מחסן לעסק

  77. ארנונה על מחסן בגובה מטר וחצי

  78. חוב ארנונה לעיריית פתח תקווה

  79. מכתב הנחה בארנונה מראש המועצה

  80. אישור משרד הפנים לגביית ארנונה

  81. ארנונה על מפעלים במועצה אזורית

  82. איחור בתשובת מנהל הארנונה להשגה

  83. מחזיק מטעם הממשלה לצורך ארנונה

  84. תביעה לתשלום החזר תשלומי ארנונה

  85. תעריפי ארנונה שונים באותו אזור

  86. אי שימוש במחסנים - תשלום ארנונה

  87. השבת כספי ארנונה שנגבו שלא כדין

  88. ארנונה על חניון ציבורי ללא תשלום

  89. ארנונה על מרתף שאינו ראוי לשימוש

  90. גביית ארנונה בזמן הליכים משפטיים

  91. ארנונה על מבנה שאינו ראוי לשימוש

  92. תביעה כספית בגין חוב ארנונה בשכירות

  93. ארנונה על החלק היחסי בבניין משרדים

  94. אי שימוש במחסנים 6 חודשים - ארנונה

  95. מגורים עם ההורים במשק חקלאי - ארנונה

  96. הליכי גבייה בשל חובות ארנונה שקיומם הוכחש

  97. שינוי סיווג ארנונה מ"בית פרטי" ל"בית משותף"

  98. האם צריך לשלם חוב ארנונה בזמן שהייה בחו"ל ?

  99. טענת אי מגורים בנכס במסגרת תביעה לתשלום ארנונה

  100. האם אפשר להגיש השגה על ארנונה גם אחרי 90 יום ?

  101. סיווג ''מפעל תעשייתי'' כ''עסק אחר'' לצורכי ארנונה

  102. ארנונה: האם מספרה נחשבת "בית עסק" או "בית מלאכה" ?

  103. האם מותר לחייב אוטומאטית בריבית פיגורים על ארנונה ?

  104. השגה על הארנונה, בטענה כי שטחו בפועל קטן מהשטח המדווח

  105. סיווג מבנים לצורכי ארנונה - מבנה חקלאי - מבנה תעשייתי

  106. האם צריך לשלם ארנונה על "בריכה פתוחה" לא פעילה בחורף ?

  107. האם מכתבי דרישה לגביית ארנונה עוצרים את מרוץ ההתיישנות ?

  108. עתירה לביטול דרישת ארנונה בנכסים המשמשים בבניית מסילת ברזל

  109. חיובי ארנונה ששולמו ביתר עקב כך שכל חלק ממ"ר חויב כמ"ר שלם

  110. ביהמ"ש לעניינים מנהליים מוסמך לדון בענייני ארנונה בעתירה של אזרח כנגד החלטה של רשות

  111. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון