גובה הפיצוי על הפקעה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא גובה הפיצוי על הפקעה:

בפני שבע תביעות שהדיון בהן אוחד ועניינן פיצויים בגין הפקעת חלק מחלקה 92 בגוש 6673, ששטחה הרשום הוא 84,565 מ"ר (להלן: "החלקה").
שטח ההפקעה הוא 53,313 מ"ר המהווים 63.04% משטח החלקה הרשום.
החלקה מהווה חלקת קרקע רצופה ורגולרית, נמצאת בתחום המועצה האזורית חוף השרון וממוקמת מצפון מזרח למועצה מקומית כפר שמריהו ומדרום מזרח למושב רשפון.

א. הרקע
1. התובעים (בכל התביעות יחדו) הם בעלים של 94.95% מהחלקה ורשומים על שמם שטחים בלתי מסוימים של החלקה (להלן יחדיו: "התובעים").

2. המשיבה היא חברה ממשלתית, האחראית על פיתוח, אחזקה וניהול רשת הדרכים הבינעירונית במדינת ישראל.

3. המשיבה יזמה ביחד עם חברת רכבת ישראל וחברת נתיבי איילון בע"מ תכנית תשתית לאומית מס' 15 שעניינה מסילת השרון ודרך 531 (להלן: "התכנית" או "תת"ל 15"). התכנית אושרה למתן תוקף ביום 13.12.07.
התכנית משלבת בתוכה תכנון של רצועת דרך ממוחלפת – כביש 531 – ובמרכזה מסילת ברזל, והיא מיועדת ליתן מענה תחבורתי כולל הן לתחבורה המונית והן לרכב פרטי באמצעות יצירת קשר מהיר בין ערי השרון למטרופולין ת"א.

4. ביום 16.4.07 פורסם בק"ת 6578 צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופתוח) (דרך מס' 531, דרך מס' 20; מחלף שמריהו מזרח; מסילת ברזל; מסילת החוף; מסילת השרון התחברות עם מסילת החוף לתל אביב; מסילת השרון התחברות עם מסילת החוף לנתניה) התשס"ז-2007 (להלן: "צו ההפקעה").

5. התובעים התנגדו למסור את החזקה על פי צו ההפקעה והמשיבה הגישה תובענה למסירת חזקה (ה.פ. 228/07; בימ"ש השלום בפ"ת).

6. ביום 15.5.08, תפסה המשיבה חזקה בשטח המופקע. לאחר תפיסת החזקה, שילמה המשיבה לכל אחד מהתובעים את פיצויי ההפקעה שאינם שנויים במחלוקת (בניכוי תשלום למס שבח), בהסתמך על חוו"ד מיום 23.11.09 שנערכה על ידי השמאי יובל דנוס. סכום הפיצוי הכולל שנקבע ע"י השמאי דנוס ושולם על ידי המשיבה, הינו 9,111,754 ₪.

7. התובעים חולקים על גובה הפיצוי וכל אחד מהם צרף לתביעתו חוו"ד מטעמו לתמיכה בתביעת הפיצויים אותה הגיש.


8. להלן טבלה המרכזת את נשוא השומה (השטח) בכל אחת מהתביעות, הפיצוי הנדרש למ"ר, הפיצוי הנדרש בעבור הפגיעה בנותר, וסה"כ התביעה:

תובעים שמאי נשוא השומה שווי למ"ר פגיעה בנותר סכום תביעה                               
אפרת פרידקין 597-09-09      ארז כהן      10,213      668 ₪      20%      4,802,449 ₪      
רונן טוסי, אבנר טל, יהודה כהן, ליפל אברהם ברל 8202-07-08      דן לאופר      8,589      914 ₪      96%      7,716,626 ₪      
יוסף ויינברג 11382-06-09      ציון עופרי      1,000      1,012 ש"ח      100%      1,011,500 ₪      
רון שחר, דוד צורי, אהוד הקטין, יעקב אנגר, צבי יניר 29068-11-10      יעקב בירנבאום      3,000      600 ₪      25%      1,301,091 ₪      
חבס, נאמן, ברונשטיין, סטרולו, סקל, כהנא, לזר 17198-01-10      רונן כהן      50,925      540 ₪      40%      21,401,858 ₪      
בלום, ביטר, ענבי, פרסיליה יזמות בע"מ, אשד בגליל בע"מ 12993-01-10      זאב כהן      5,577      516 ₪      50%      2,345,839 ₪      
ברם אורי, אביב הוד 1501-01-10      ארז כהן      1,000      668 ₪      20%      470,217 ₪      
שומת מע"צ      אוהד דנוס      32,172      283 ש"ח      0      9,111,754 ₪      

פרוט הבעלויות של כל אחד מהתובעים ע"פ הרשום בנסח הרישום, תאריך רישומו בפנקס רישום המקרקעין, חלקו בנכס וחלקו באחוזים מופיע בס' 8 לחוו"ד השמאי. הצדדים לא חלקו על פרוט זה והוא מצורף בסוף פסק הדין כנספח.

9. ביום 25.3.10 קיבלו הצדדים את המלצת ביהמ"ש (כב' השופט ארנון) למינוי שמאי מוסכם אשר ישום את החלקה נשוא התביעות. הוסכם כי בשאלות המשפטיות יכריע ביהמ"ש. עוד הוסכם כי יישום ממצאי השמאי יעשה על ידי ביהמ"ש בהסתמך על הקביעות המשפטיות. השומה תערך לשם הערכת פיצויי הפקעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "הפקודה" או "פקודת הדרכים"), לרבות שומה לנזקים הנטענים על פי סעיף 9 לפקודה ולרבות שומת הנזק לנותר לפי סעיף 9 ד' לפקודה.
הצדדים הבהירו כי השומה שתיערך איננה שומה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

10. כשמאי מוסכם מונה השמאי יוסף זרניצקי וחוות דעתו מיום 2.11.11 הוגשה לביהמ"ש (במ/1) (להלן: "חוות הדעת" או "חוות הדעת העיקרית"). השמאי זרניצקי נחקר על ידי ב"כ המשיבה על חוות דעתו ובמהלך החקירה התברר כי במועד הרלוונטי בוצעו בחלקה מספר עסקאות, שלא הובאו לידיעתו עובר לעריכת חוות הדעת. בנסיבות אלה נעתרתי לבקשת ב"כ המשיבה להורות לעותרים להמציא לשמאי את כל המסמכים הנוגעים לעסקאות הנוספות כדי שישוב וישקול את חוות דעתו. בעקבות הבחינה המחודשת הוגשה ביום 18.12.11 חוו"ד משלימה (במ/2) (להלן: "חוות הדעת המתוקנת").
לאחר השלמת חקירת השמאי על ידי ב"כ הצדדים נשמעו הסיכומים והגיעה עת הכרעה.

ב. המוסכמות והשאלות הדורשות הכרעה
11. הנקודות המוסכמות בין שמאי הצדדים (ראה סעיף 9.1 לחוו"ד של השמאי זרניצקי);
א. יעוד החלקה ערב ההפקעה – אזור חקאלי ע"פ תכנית חש/2/10; אזור חקלאי/ נוף כפרי פתוח ע"פ תמ"מ/21/3 ; אזור מרקם עירוני ע"פ תמ"א 35.
ב. שטח הרשום של ההפקעה – 53,313 מ"ר ושטח החלקה – 84,565 מ"ר.
ג. המועד הקובע לתשלום פיצויים – מועד פרסום צו ההכרזה 16.4.07.
ד. מסד הנתונים העובדתי – תאור החלקה, התכניות המאושרות החלות עליה ופירוט הבעלויות (קיימת מחלוקת בפרשנות הנתונים והשפעתם על אומדן הפיצוי).
ה. אומדן הפיצוי מבוסס על עסקאות השוואה בקרקעות חקלאיות בסביבה.
ו. שולם סכום שאינו שנוי במחלוקת בהתבסס על אומדן הפיצוי ע"פ שמאי המשיבה.

12. שלוש מחלוקות עיקריות נתגלעו בין הצדדים:
א. ערכי הקרקע לצורך אומדן פיצויי ההפקעה (למועד הקובע).
ב. הפחתה של 25% מהחלקה כשטח שניתן להפקעה ללא פיצוי.
ג. התייחסות לשטח החלקה שלא מופקע.

ג. המסגרת הנורמטיבית
13. הפקעת מקרקעין היא רכישה כפויה של זכויות במקרקעין המתבצעת על ידי הרשות. ככלל, זכאי בעל זכות, או טובת הנאה במקרקעין, אשר נפגע מההפקעה, לפיצויים (ראה א' קמר דיני הפקעת המקרקעין, מהדורה שביעית (2008), עמ' 269). מטרת הפיצויים היא להעמיד את הנפקע במצב הכספי בו היה נמצא אלמלא הופקעו המקרקעין, אך אין להעמיד את הנפקע במצב טוב יותר ואין לשלם לנפקע פיצוי בשיעור גבוה יותר משווי המקרקעין שהופקעו ממנו (ראו ע"א 2274/06 עירית חולון נ' זימק).

14. פקודת הדרכים מסמיכה את שר התחבורה להפקיע מקרקעין לצורכי ציבור. סעיפים 7
ו-8(1) לפקודה דנים בזכותו של בעל הקרקע לפיצוי בגין ההפקעה.
סעיף 7 רישא מורה כי מקום שהופקע שטח הקטן מרבע החלקה, לא יהיה בעל המקרקעין זכאי לפיצוי, אלא אם נוכח שר התחבורה שלבעל המקרקעין נגרם "סבל". במקרה כזה רשאי שר התחבורה, על פי שיקול דעתו, לשלם לנפקע פיצוי על החלק שמותר להפקיעו ללא פיצוי (סעיף 7 סיפא). סעיף 8 לפקודת הדרכים מורה כי מקום שהופקע יותר מרבע החלקה ישולם עבור הנותר פיצוי הפקעה.

"7.לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח; בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי הנציב העליון (ששר התחבורה בא בנעליו – ז.ב.) לפי שקול דעתו ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין.
8(1). היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע".

15. ס' 9 לפקודת הדרכים דן בהערכת הפיצויים וקובע את הכללים לאורם יקבע ביהמ"ש את גובה הפיצוי. לענייננו, חשובים ס"ק א' ב' ו-ד(1) לסעיף 9 הקובעים כי בקביעת הפיצוי אין להתחשב בעובדה שהקרקע נרכשה בכפיה, ויש לחשב את סכום הפיצוי כאילו הקרקע נמכרה ממוכר מרצון לקונה מרצון. כמו כן יש להתחשב בנזק שנגרם ליתרת החלקה כתוצאה מההפקעה:

"9.בבוא בית המשפט להעריך את סכום הפיצויים שיש לפסוק לכל בעל קרקע בהתאם לסעיף 8, ינהג לפי התקנות דלקמן:
א. בית המשפט לא יביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;
ב. בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו סכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י מוכר מרצונו הטוב.
........
ד. כמו כן יביא בית המשפט בחשבון –
(I) את הנזק, אם יש נזק, שנגרם מחמת ניתוקה של הקרקע מקרקע אחרת השייכת לבעל;
......" (ההדגשות שלי – ז.ב.).

16. יצוין כי ביום 15.2.10 נכנס לתוקפו החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3) התש"ע-2010, ס"ח 346 (להלן: "תיקון מס' 3") אשר ביטל את פקודת הדרכים. הליכי ההפקעה בתיקים שבפני ננקטו קודם לביטול.

ד. ערכי הקרקע לצורך אומדן פיצויי ההפקעה
17. שמאי המשיבה העריך את שווי הקרקע לצורך פיצויי ההפקעה ב-283 אלף ₪ לדונם. על פי שווי זה שולמו לכל התובעים הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת.
שמאי התובעים העריכו את שווי הקרקע לצורך פיצויי ההפקעה בין 516 אלף ₪ לדונם ל-1,012 אלף ₪ לדונם.
השמאי זרניצקי העריך, בחוות הדעת המקורית, שווי דונם למועד הקובע בגבולות של 410 אלף ₪, ובחוות הדעת המתוקנת בגבולות של 400 אלף ₪ לדונם.

18. העקרונות, הגורמים והשיקולים שהנחו את השמאי זרניצקי באומדן הפיצויים, כפי שפורטו בחוות דעתו הם:

א. מטרת הפיצויים היא שבעל הקרקע לא ייפגע כלכלית עקב ההפקעה, אך אין מטרה לגרום להתעשרותו ולמתן זכויות יתר, ללא כל נימוק, שיש מאחוריו בסיס כלכלי או מניע ענייני אחר.

ב. השפעת הפוטנציאל התכנוני על שווי החלקה. פוטנציאל זה נקבע בהתאם למיקום החלקה ביחס למגמות התכנון ולשטחים הבנויים בסביבה ובהתאם לגודלה ולצורתה. בהתחשב באמור נלקחו על ידו בחשבון הנתונים הבאים:



החלקה ביעוד חקלאי / נוף כפרי פתוח ע"פ תכנית מתאר מקומית חש/10/2 מיום 9.7.70 וע"פ תמ"מ 21/3 שפורסמה ביום 12.11.03, עם שימושים מוגדרים.
החלקה בתחום מרקם עירוני ע"פ תמ"א 35 שפורסמה ביום 27.12.05.
החלקה ממוקמת בשטח שיפוט מועצה אזורית חוף השרון הכוללת ישובים כפריים לא רציפים, להבדיל מחלקות חקלאיות בתחום כפר שמריהו, הרצליה רעננה.
על אף הקרבה היחסית לישוב רשפון, תוואי מסילת הברזל (תל אביב – חיפה) וכביש מס' 20 המתוכנן לאורכה מפרידים בין השטח הבנוי של רשפון לאזור החקלאי בו ממוקמת החלקה.
ייעודי החלקה השונים בין תכנית המתאר הארצית (מרקם עירוני), תכנית המתאר המחוזית (נוף כפרי פתוח/אזור חקלאי) ותכנית המתאר המקומית (אזור חקלאי) מצביעים על פוטנציאל עתידי לשינוי ייעוד.


ג. שווי החלקה בשוק החופשי נבחן ביחס לעסקאות בקרקעות חקלאיות דומות. לדעת השמאי זרניצקי, העסקאות המתאימות ביותר, המצריכות מינימום התאמה, הן עסקאות שבוצעו בגוש 6673 מזרחית לתוואי כביש 20 לאחר אישור תמ"מ 21/3 (12/2003) ותמ"א 35 (12/2005), עד למועד הקובע, תוך אבחון בין עסקאות בתחום שיפוט מועצה אזורית חוף השרון לבין עסקאות בשטח השיפוט של הרצליה.

ד. הבעלות של התובעים בחלקה היא בעלות פרטית בחלקים בלתי מסוימים (מושע) הכוללת מספר בעלים אך הרשות המפקיעה מבקשת לעצמה את שטח ההפקעה בשלמות. על פי הפסיקה (ע"א 324/69 מ.ו. נ' אביבים בגוש 3947 ו- ע"א 217/73 ש.ג. אגודה שיתופית נ' מדינת ישראל) ערכם של מקרקעין בבעלות משותפת קטן ב- 15% - 25% מערכם בבעלות בעלים יחיד. בפועל, לצורך האומדן, העסקאות בחלקה הנדונה מגלמות הפחתה בשיעור של 15% בגין מרכיב המושע (בשל עצימות נמוכה), מהמחיר בחלקות ללא מרכיב מושע.
לענין הבעלות במושע הבהיר השמאי זרניצקי בחוות הדעת המתוקנת כי שטח חקלאי גדול יותר מחירו גבוה יותר, ואילו שיעור מושע גדול יותר השפעתו נמוכה יותר. השיעור שקבע- 15% הוא שעור מייצג כולל.

19. השמאי בחן את כל העסקאות המדווחות בגוש 6673 לשנים 1998 – 2006. בחלקה 92 נמצאו רק 6 עסקאות שנעשו בין 4/99 ועד 12/99. לדעת השמאי מרכיב המושע בעסקאות שנעשו בחלקה 92 הוא משמעותי ביותר ויש להביא בחשבון כי ממוצע העסקאות בחלקה מגלם הפחתה של 15% כמוסבר בס' 18ד' לעיל. לפיכך קבע כי הממוצע המשוקלל של העסקאות בחלקה 92 בשנים 1998 – 1999 מגיע כדי 348,350 ₪ לדונם ובנטרול מרכיב המושע המחיר הוא 410,000 ₪ לדונם.
בחינת העסקאות שנעשו בתקופה 1998-1999, באותו גוש בחלקות אחרות, המצויות בתחום השיפוט הרצליה – כפר שמריהו, הראה ממוצע של 555,260 ₪ לדונם. לא נראה שינוי מובהק בממוצע, בעסקאות שבוצעו בחלקות האחרות, בין השנים 2000 – 2006 (539,488 ₪ לדונם).
לאור זאת הסיק השמאי כי גם בחלקה 92, נשוא השומה, לגביה לא היו לו נתוני עסקאות לשנים 2000- 2006 לא היה שינוי משמעותי לאורך השנים וקבע כי שווי דונם בחלקה 92 במועד הקובע עמד על 410,000 ₪, כפי שהיה בשנים 1998 – 1999.

20. בחוות הדעת המתוקנת תיקן השמאי את המחיר לדונם וקבע כי שקלול המחיר לדונם, מבלי להתחשב במרכיב המושע, הוא 340,000 ש"ח לדונם ובהתחשב במרכיב המושע 400,000 ₪ לדונם.

בחוות הדעת המתוקנת בחן השמאי זרניצקי 6 עסקאות שנעשו בחלקה 92 בין השנים 2000 – 2005. ממוצע עסקאות אלה מצביע על מחיר נמוך יותר מהמחיר שנקבע בחוות הדעת המקורית והוא עומד על 248 אלף ₪ לדונם.
לדעת השמאי, לא סביר כי שווי של 348,350 ₪ בממוצע לדונם עפ"י 6 עסקאות בשנת 1999 ירד במבחן השוק לשווי של 248,000 ₪ בממוצע לדונם. לדעת השמאי, ההסבר למחיר המכירה הנמוך בשנים 2004 – 2005 מושפע כנראה מתנאי מכירה סובייקטיביים שאינם בידיעתו ומידיעות על התכנית וההפקעות המתוכננות.

21. באי כח התובעים לא חלקו על ממצאי השמאי זרניצקי לגבי השווי לדונם למעט העובדה שחלקם טענו, כי יש לאמץ את חוות הדעת המקורית ולחשב את הפיצוי לפי 410,000 ₪ לדונם, לנוכח ההנחה שהמחיר המופחת נובע מהידיעה על ההפקעה.
המשיבה חולקת על השווי לדונם, הן לגבי המחיר הבסיסי והן לענין השפעת מרכיב המושע.

22. לטענת ב"כ המשיבה הוצגו בפני השמאי עסקאות שנעשו על ידי חלק מהתובעים בתקופה שבין 2004-2005, תקופה שלגביה קבע השמאי כי היא המתאימה ביותר להשוואה (ס' 10.1.8 בשומה המקורית; עמ 25 ש' 2-5 בחקירתו). השווי הממוצע של עסקאות בשנים 2005-2004 שנעשו בחלקה 92 הוא 250,000 ₪ לדונם דהיינו העסקאות נמוכות ב-30% מקביעת השמאי.
לדעת ב"כ המשיבה, אין לקבל את הסבר השמאי לפיו כבר ניכרה בעסקאות אלה השפעת ההפקעה. נתון זה (הצפי להפקעה) היה ידוע לשמאי בעת שערך את חוות הדעת המקורית ובעת שנחקר על חוות דעתו, ואף על פי כן אמר כי העסקאות המתאימות ביותר להשוואה הן אלה שנעשו בשנים 2004 – 2005.

23. מקובלת עלי בעניין זה עמדת השמאי זרנציקי המבוססת על הנמקה כפולה: הצפי להפקעה והנסיבות הספציפיות הסובייקטיביות בכל עסקה שאינן ידועות וכדבריו:
"העסקאות משנים 2004 – 2005 החדשות לא היו ידועות בזמן עריכת חוות הדעת המקורית.
מה שאנו רואים זה מחיר מופחת לשנים 2004 – 2005 בחלקה הנתונה. אין איזה שהוא רצף על איזה שהוא רמת מחיר אחידה. אנו טוענים בחוות הדעת המקורית שישנה קורלציה בין שני אזורי התכנון ורצף מחירים הגיוניים בשנים 2004 – 2005 אנו רואים סטייה בעסקאות החדשות, מחיר נמוך יותר בחלקה הנדונה. שאנו מבקרים עצמנו אנו מבינים למיטב הבנתנו שהמחיר הנמוך יותר הוא תוצאה של מידע פרט לנתונים הסובייקטיביים אותם אנו לא מכירים, אבל יש איזה שהוא מידע על תכנית שבדרך". (עמ' 37 ש' 15 – עמ' 38 ש' 4).
עוד יצוין כי הצפי להפקעה איננו אמירה בעלמא. ב-31.12.03 הופקדה תכנית מח/203 (ראה ס' 4.3 בחוו"ד המתוקנת) וכפי שהעיד השמאי לפחות שנתיים לפני ההפקדה עסקו בהכנת התכנית כך שהמידע כבר היה (עמ' 43-44).

24. אדגיש כי משממנה בימ"ש מומחה מוסכם, לא יתערב במסקנותיו אלא אם המומחה נכשל בשגיאה גסה אותה יכול אפילו ביהמ"ש, הנעדר מומחיות מקצועית, לזהות. (לעניין התערבות בימ"ש במסקנות מומחה מטעמו ראה: ע.א. 293/88 חב' יצחק ניומן להשכרה בע"מ נ' רבי; וכן ה"פ (ת"א) 755/06 קיבוץ נען אגודה שיתופית בע"מ נ' רכבת ישראל והפסיקה המוזכרת שם).

בענייננו, לא ראיתי מקום להתערב במסקנה זו של השמאי המבוססת על שיקולים רלוונטיים, לאחר שערך בדיקה מקיפה של כל העסקאות בחלקה נשוא הדיון ובחלקות סמוכות, לרבות העסקאות שבוצעו בחלקה הנדונה בתקופה הרלוונטית והסביר את קביעתו הסוטה ממוצע העסקאות במועד הרלוונטי.

25. המשיבה חולקת גם על נטרול אלמנט המושע והוספת 15% למחיר הבסיסי בעקבות ביצוע ההפקעה כמקשה אחת. המשיבה סבורה שאין להוסיף 15% לשם נטרול אלמנט המושע, כיוון שבחינת גובה הפיצוי נעשית לפי מאפייני הקרקע במועד הקובע ולא בהתאם להתרחשויות בעקבות ההפקעה. לטענתה, במועד הקובע היתה בידי כל אחד מהבעלים קרקע במושע ומה שיכול היה למכור היא קרקע כפי ערכה במושע.

26. המשיבה מפנה לחקירתו של השמאי בה אישר (עמ' 16 ש' 13 - 15):
"ש. כלומר, לפי השומה שלך, אם מי מהתובעים היה מוכר חלקו במועד הקובע בשוק החופשי, הוא היה מקבל 350 ₪ למ"ר?
ת. נכון. ממוצע של מחירים ואני מאשר שזה מתייחס גם למועד הקובע".

כפי שכבר צוין לעיל, העקרון המנחה בהערכת פיצויים הוא שווי הקרקע של מוכר מרצון לקונה מרצון. פסיקת פיצוי גבוה מהתמורה שהיתה מתקבלת בעסקה מרצון מעשירה את הנפקע ומיטיבה את מצבו.
במקרה זה, קביעת השמאי, המנטרלת את רכיב המושע, מעשירה את הנפקע שכן, במועד הרלוונטי כל אחד מהנפקעים לו היה מוכר את חלקו היה מקבל 350,000 ₪ לדונם. היתרון שנצמח למשיבה כתוצאה מזה שהפקיעה את השטח כולו אינו צריך להשפיע על המחיר לדונם, שישולם לנפקע. התובעים לא השכילו להתאחד ולנהל מו"מ משותף נגד המשיבה ומספר התביעות שהוגשו מוכיח זאת.
כאמור, שווי הקרקע לפיצוי בהתאם לסעיף 9 נקבע על פי שווי מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. עסקה כזו, ממוכר מרצון לקונה מרצון, היתה מתבצעת תוך התחשבות בעובדה שהקרקע היא במושע ועובדה זו היתה מוצאת ביטויה בערך הקרקע בשיעור של 15%. בנסיבות אלה, לא היה מקום לנטרל את העובדה שהקרקע במושע, ניטרול שמעשיר את הנפקע מעבר לשווי מקרקעיו.

27. לאור האמור אני קובעת כי שווי דונם קרקע למועד הקובע הוא 340,000 ₪ לדונם.

ה. הפקעת 25% ללא פיצוי
28. כאמור פק' הדרכים (סעיף 7) מסמיכה את שר התחבורה להפקיע 25% משטח החלקה ללא פיצוי, אלא אם כן הוכח שנגרם לנפקע "סבל", שאז רשאי שר התחבורה, לפי שקול דעתו, ליתן פיצוי בשיעור שימצא לנכון.
מזה זמן ניכרת מגמה בפסיקה המחזקת את זכות הקנין שמצאה ביטויה בסעיף 8 לחוק יסוד כבוד האדם וחרותו (פסיקת ההגבלה).
בבג"צ 2390/96 קרסיק נ. מ.י. קבע ביהמ"ש מפי כב' הנשיא ברק כי "חוק זה (חוק יסוד כבוד האדם וחרותו – ז.ב.) העניק מעמד חוקתי על חוקי לזכות הקנין של הבעלים המקורי. באיזון בין זכות הקנין של הבעלים המקורי לבין צרכי הכלל חל שינוי. שינוי זה אינו משפיע על תוקפה של פקודת ההפקעה. תוקפה של פקודת ההפקעה נשמר. אך שינוי זה מוביל לשינוי בהבנתה של פקודת ההפקעה. הוא מבטא בהבנתנו החדשה את תכליתה של פק' ההפקעה".
בע.א. 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נ. חנה הולצמן דן ביהמ"ש בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה ובהסדר הקבוע בסעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 המאפשר להפקיע 40% מבלי לשלם פיצוי ונפסק כי מקום שחלקת קרקע הופקעה בשלמותה, הרשות המפקיעה מחויבת לשלם פיצוי מלא בעד החלקה כולה.
הלכת הולצמן הבחינה בין שני מקרים:
האחד – מקום בו הרשות מפקיעה רק חלק מחלקה וכתוצאה משינוי יעודו של החלק המופקע עולה ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים. במצב כזה נקבע כי הפגיעה בקניינו של בעל הקרקע – אי תשלום פיצוי בגין רבע משווי החלקה – מקוזזת (ולו בקירוב) כנגד התועלת הכלכלית המופקת מהשבחת הנותר, ומקהה את עוקצה של הפגיעה הכרוכה בהעדר פיצוי.
השני – מקום בו הקרקע מופקעת בשלמותה שאז לא חלה השבחה של הנותר, והפגיעה בקניינו של בעל הקרקע אינה מקוזזת כנגד תועלת או יתרון כלשהם.
בפרשת הולצמן נקבע כי הפקעת מלוא החלקה בלא לשלם פיצוי מלא פוגעת בזכות הקניין באופן בלתי שוויוני ובמידה העולה על הנדרש ועל כן אינה כדין. פגיעה כזו מחייבת את הרשות לשלם פיצוי בגין החלקה כולה.
פס"ד הולצמן היווה בסיס לפסיקות רבות שבאו בעקבותיו. השמאי זרניצקי סבר (אף על פי שלא התבקש לחוות דעתו בענין) כי מאז חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחרותו, כאשר קרקע הופקעה באופן חלקי ויתרת השטח שנותרה בידי הבעלים לא הושבחה, קיימת הצדקה לפצות על ההפקעה החל מהמטר הראשון. דעה זו התקבלה לאחרונה בפסק דינו של ביהמ"ש העליון בהרכב מורחב בע.א. 8622/07 אהוד רוטמן נ. מע"צ (ניתן ביום 14.5.12) (להלן "פס"ד רוטמן") (פסה"ד ניתן לאחר מתן חוות הדעת בעניינו ולאחר שהצדדים בתיק שבפני סיכמו).
בעניין רוטמן התעוררה השאלה בגדרה של פקודת הדרכים (כפי שהדבר בענייננו), מהו הדין כאשר מופקע רק חלק מחלקת מקרקעין, אולם ההפקעה אינה משביחה את הנותר. האם במקרה כזה חובה על הרשות המפקיעה לשלם פיצוי מלא בגין השטח המופקע.
על שאלה זו השיב ביהמ"ש (כב' השופט פוגלמן) בפסקה 114 לפסה"ד:
"המונח "סבל" משמעו בהקשר זה כל פגיעה שאינה מידתית בזכות הקנין של הפרט, נטילת חלקות מקרקעין או חלק ממנה ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק שנותר בידיו של בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין. "סבל" זה מחייב את השר להפעיל את סמכותו ולשלם לבעל הקרקע פיצוי מלא בגין ההפקעה".

29. ב"כ המשיבה במועד הטיעונים בפני סבר כי אין לפצות את התובעים החל מהמטר הראשון והפנה לקריטריונים שגובשו ע"י המדינה לגבי הזכאות לפיצוי עבור 25% הראשונים. ב"כ המשיבה טען כי התובעים אינם נכנסים בגדר הקריטריונים. לאחר מתן פסה"ד רוטמן ולאורו הפנה למסלול הדיוני שהותווה בפסק הדין אשר קבע כי על המבקש פיצוי עבור 25% הראשונים להקדים פניה לשר התחבורה, שלו הסמכות לשלם עבורם. רק אם ברצונו של המבקש להשיג על החלטת שר התחבורה עליו לפנות לביהמ"ש ולצרף את שר התחבורה כנתבע (סעיף 115 לפסק הדין).
ב"כ המשיבה, לנוכח העובדה כי תביעת התובעים לפיצויים עבור 25% הראשונים מופנית למע"צ ולא לשר התחבורה שאינו צד לתביעה, ולפיכך היא מנוגדת להלכה החדשה, הציע שביהמ"ש לא יפסוק בשלב זה בתביעה לתשלום פיצוי עבור 25% הראשונים וימתין לגיבוש נהלים לתשלום 25% שאז יבחנו הצדדים אם יש צורך במתן פס"ד או שהנוהל שיגובש ייתר את הצורך במתן פס"ד.
ב"כ התובעים מתנגדים להצעה המוצעת וסבורים כי המסלול הדיוני שנקבע על ידי ביהמ"ש העליון מתייחס להפקעות שהחלו לאחר קביעת הקריטריונים על ידי המדינה לגבי אופן הפעלת סמכותו של שר התחבורה לתת פיצוי "סבל". לראיה, טוענים התובעים כי בפסה"ד רוטמן נפסקו פיצויים החל מהמטר הראשון.

30. אני סבורה כי הצדק בענין זה עם המשיבה. פסה"ד רוטמן דן בשני ערעורים שהדיון בהם אוחד.
בע"א 8622/07 פנה המערער לשר התחבורה בבקשה לקבל פיצויי "סבל" והשר דחה בקשתו ועל כן פסק ביהמ"ש את הפיצוי. בע"א 2685/10 הוחזר הדיון לבימ"ש קמא כדי לבחון אם נגרם למערער "סבל".
בנסיבות אלה לא אתייחס בפסה"ד בשלב זה לפיצוי בגין 25% ואקבע מועד לתזכורת שעד אליו יוכלו התובעים לפנות לשר התחבורה בבקשה לפסוק פיצויי "סבל".

ו. הנזק לנותר
31. השמאי זרניצקי קבע כי הנזק לנותר (יתרת החלקה שלא הופקעה) עומדת על 20% ומנה מספר רכיבים המשפיעים על נזק זה.
חלק מהרכיבים נובע מהשווי הספקולטיבי של החלקה (הצפי לשינוי ייעודה החקלאי) וחלק מהייעוד החקלאי של החלקה (לתקופת הביניים עד לשינוי היעוד).
השמאי העריך את השווי החקלאי של הקרע ב-40,000 ₪ לדונם ועל שווי זה הצדדים אינם חולקים.
כמו כן אין הצדדים חולקים על הנזק שנגרם לנותר בשל הייעוד החקלאי המורכב משלושה רכיבים שכל אחד מהם מקנה נזק של 10% חקלאי (1% משווי ספקולטיבי של 340,000 ₪ לדונם). רכיבים אלה הם:
פגיעה ביחידה החקלאית - נובעת מצורת השטח הנותר (טרפז) המאבד שטח לא אפקטיבי לעיבוד.
דרך הגישה לחלקה - עובר להפקעה היתה מדרום בחלקת מתרוכה ולאחר ההפקעה אין יותר דרך מסודרת (סטטוטורית).
נזקים לגידולים עקב זיהום הנובע מצמידות לכביש ראשי.

שאר רכיבי הפגיעה, שיבחנו להלן, נובעים מהשווי הספקולטיבי של החלקה.

32. רכיב המושע –
השמאי העריך את הנזק ברכיב זה ב-5% בממוצע. הנזק הוסבר ע"י השמאי באופן הבא:
"כאשר בעלים של חצי דונם במושע טרם ההפקעה נותרים עתה עם שטח של כ-180 מ' בלבד שעשוי להוות מכשול בטבלת הקצאות עתידית ועשוי לחייב שותפויות של בעלים בחלקה.
כמו כן, שטח של 180 מ"ר במושע, גם אם יוגדר לצרכים חקלאיים אינו מהווה שטח כלכלי לחקלאות".

השמאי נחקר בענין זה והבהיר כי קביעתו לפיה הפגיעה היא בשיעור של 5% היא בממוצע: "יש כאלה שנשארים עם אפס פסיק אחוז, זה איזה שהוא ממוצע כללי, ולכן נראה לי סביר המספר של 5% באופן ממוצע כללי" (עמ' 21 ש' 17-16).

33. ב"כ התובעים המייצגים בעלים שבעלותם היא בחלק קטן טענו כי יש לחשב את הנזק לנותר לגביהם בשיעור גבוה יותר. השמאי בחקירתו אישר כי נזק בגין המושע לבעלים בחלקים הקטנים מגיע כדי 25%- 35% וכשנשאל ברחל בתך הקטנה: "אבקש מספר, אמרת בין 25% - 35%" השיב: "יכול להיות 30% ממוצע". על אף שהוסיף לאחר מכן "אני לא יכול להצביע. לא התעסקנו עם כל בעל בנפרד" ברור כי בענין זה יש לאבחן בין בעלים שנותרו עם חלקים קטנים בחלקה לגביהם הנזק לנותר בשל העובדה כי הקרקע ביא בבעלות משותפת גבוה יותר כתוצאה מגודל השטח הנותר בידם לבין אלה שחלקם גדול והעובדה שהקרקע במושע לא תגרום להם לפגיעה בכל תכנון עתידי.
יצוין, ב"כ המשיבה מסכים אף הוא כי לבעלים בחלקים הקטנים נגרם נזק כתוצאה מחלקם הקטן ויש לכמת נזק זה אך לטענתו לבעלים של חלקים גדולים לא נגרם נזק ואין להעניק להם פיצוי בגין היות הנותר בבעלות משותפת.

34. אני סבורה כי אכן יש מקום לעשות אבחנה (כפי שאף השמאי הסכים) ולפצות את בעלי החלקים הקטנים בשיעור גבוה יותר ממה שנקבע בשומה. מאידך, אין לפצות כלל את בעלי החלקים הגדולים שגודל חלקם אינו מושפע מכך שהחלקה היא במושע.

לאור זאת אני קובעת כי הפיצוי לנותר בגין מושע יהיה בשיעור של 30% והוא ינתן רק למי שחלקם עובר להפקעה היה קטן מ-2.5 דונם מכלל שטח החלקה. למי שחלקו היה גדול מ-2.5 דונם מכלל שטח החלקה, לא ינתן פיצוי בגין היות הקרקע במושע.


35. הניתוק הפיזי מהשטחים החקלאיים מדרום –
השמאי העריך נזק זה בשיעור של 5% והבהיר כי מאחר והחלקה הייתה צמודת דופן להרצליה, חלק מהפוטנציאל הספקולטיבי שלה, טרם ההפקעה, נבע מהקרבה לשטח השיפוט של הרצליה וכפר שמריהו. ההפקעה הביאה לכך שיתרת החלקה נותרה מבודדת ומרוחקת מהשטחים החקלאיים בדרומה ששייכים לתחום השיפוט של הרצליה, להם פוטנציאל תכנוני גבוה יותר בשל הימצאותם בתחום השיפוט של הרצליה ובהיותם נכללים בתמ"א 5 ביעוד עירוני. ניתוקה של יתרת החלקה פוגע באופן תיאורטי באפשרות, ככל שהיתה, להכללה בעתיד בתכנית לשינוי היעוד מדרום באמצעות סיפוח שטחים. בחקירתו אישר השמאי כי לא היו בעבר תכניות לסיפוח אך לדבריו:
"סביר שאם לא היה המחלף הזה, זהו מחלף ענק, אז הטבעי היה שיהיה איזשהו תכנון הקשור עם הרצליה שהיא הדופן של החלקה הזו לכוון של הרצליה שיש לה שטח בנוי במרחק לא רב משם דרומה ולכן הסבירות היא שזה יכול היה להתחבר באיזשהו אופן עם תכנון משותף עם תחום הרצליה. לכן בא מחלף זה וניתק את הקשר. מצד אחד ישנם נתיבי איילון, כביש 20, מצד שני המחלף, כלומר האפשרות לתכנון משותף הצטמצמה לכוון של רעננה, או חוף השרון יחליט בעצמו, למרות שזאת רשות שאנו יודעים שהיא עובדת לאט אם בכלל" (עמ' 23 ש' 18 – עמ' 24 ש' 2).

36. ב"כ המשיבה חולק על קביעה זו. לטענתו, טעון דומה של "פוטנציאל כלכלי" נשלל על ידי ביהמ"ש בה"פ 355/06 עמיאור זייצוב ואח' נ' מע"צ,. יתרה מכך, בענייננו החלקה לא הייתה סמוכה כלל לאזור מגורים אלא לאזור חקלאי/פארק שהוא סמוך לאזור מגורים דהיינו החלקה נשוא השומה קרובה לאזור שיש בו פוטנציאל כלכלי ונטען כי מטעם זה אף היא בעלת פוטנציאל כלכלי.

37. אין לדעתי מקום לפצות את התובעים בגין הפוטנציאל הכלכלי הנטען אותו הגדיר השמאי "היפותזה".
שווי קרקע אמנם מושפע מהפוטנציאל הכלכלי הטמון בה אך פוטנציאל זה אינו יכול להתבסס על היפותזה ועליו להיות מבוסס על תכניות צפויות המיועדות לחול על הקרקע (ראה א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין מהד' 7 (2008) עמ' 512,513).
הנטל להוכיח כי קיים סיכוי סביר שהמקרקעין ישנו את יעודם מייעוד חקלאי ליעוד של בניה מוטל על הטוען.
בענייננו העיד השמאי כי לא היו כל תכניות שיבססו את הצפי לפוטנציאל כלכלי למעט "דבורים" שהיו שש שנים לפני המועד הקובע על שינוי גבולות (עמ' 23 ש' 15). אין די ב"דיבורים" כדי לקבוע כי היה קיים צפי לשינוי.

38. צמידות פיזית לכביש ראשי –
השמאי העריך נזק זה בשיעור של 7%. כעולה מחוות דעתו ומחקירתו הצמידות לכביש ראשי בקרקע לבניה (השווי הספקולטיבי) מהווה חסרון. בחקירתו, אישר השמאי כי אם ההפקעה הייתה נעשית לצורך ייעוד של פארק, במקום לצורך ייעוד של כביש, לא היה קובע פיצוי ברכיב זה.
לטענת המשיבה, זוהי פגיעה תכנונית הנובעת מייעוד החלקה, ואם יש מקום לפיצוי בשל שינוי הייעוד אזי הפיצוי הוא במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הקובע פיצוי על פגיעה שנגרמה בעקבות תכנית.
ב"כ המשיבה הפנה לת.א. 1528/05 זינדלוביץ נ' מע"מ (ראה גם בספרו של א' קמר עמ' 90-91).

39. לאור זאת אני קובעת כי התובעים אינם זכאים לפיצוי בגין קרבה לכביש ראשי.

40. לטענת עו"ד בסון (ב"כ התובעים בת.א. 8202-07-08), השמאי אישר כי הצפי להשלמת התכניות בחטיבת הקרקע הנדונה עלול לארוך כ-25 שנה ועל כן "הצפי הספקולטיבי" של החלקה שהוערך על ידי השמאי ב- 400,000 ש" לדונם נעלם ונותרה רק קרקע חקלאית ששוויה 40,000 ש"ח לדונם. לפיכך יש, לטענתו, לפצות את התובעים בגין הנותר בסך של 360,000 ₪ לדונם.

41. אני דוחה טענה זו. בשאלת הבהרה שנשאל השמאי ע"י ב"כ המשיבה ענה כי טווחי הזמן לתכנון (25 שנה) היו נכונים גם לפני פרסום ההודעה על ההפקעה ועל כן "הספקולטיביות" של החלקה לא הושפעה מטווח הזמן לתכנון.

42. הנזק לנותר – סיכום
לאור האמור אני קובעת כי הנזק לנותר לבעלי שטח הגדול מ-2.5 דונם (לפני ההפקעה) יעמוד על 3% ואילו לבעלי שטח הקטן מ-2.5 דונם יעמוד על 33%.

ז. הוצאות נלוות
התובעים מבקשים לחייב את המשיבה בגין ארבע רכיבים של הוצאות נלוות:
א. הוצאות השמאי של כל אחד מהם.
ב. הוצאות השמאי המוסכם.
ג. מיסוי.
ד. שכ"ט עו"ד.

44. שכ"ט שמאי –
התובעים מבקשים לפסוק להם החזר עבור הוצאות השמאי בו נשא כל אחד מהם.

על מנת שהנפקע יוכיח את תביעתו לפיצוי הוא חייב להיעזר בשירותי מומחה שאם לא כן תביעתו נדונה לכישלון על הסף. כפי שראינו חוו"ד של השמאי מטעם המשיב, הייתה נמוכה מחוו"ד התובעים ומחוו"ד השמאי מטעם בית המשפט ולפיכך נאלצו התובעים בכל תביעה להכין חוות דעת מטעמם שהיתה מחויבת כדי לבסס את התביעה.

אני סבורה כי התובעים זכאים להחזר הוצאה זו.

התובעים לא צרפו לתביעותיהם (או לסיכומים) פרטים אודות גובה התשלום שכל אחד מהם שילם לשמאי מטעמו, ולפיכך אני מעריכה הוצאה זו בסכום של 25,000 ₪ בכל אחת מהתביעות.

45. שכ"ט השמאי מטעם בית המשפט –
בשלב זה נשאו הצדדים בחלקים שווים בשכ"ט השמאי מטעם בית המשפט.
לאור חוות דעתו של שמאי ביהמ"ש שבעיקרה אומצה על ידי, שהביאה לתוצאה כי שומת המשיב הייתה נמוכה משווי דונם קרקע ואילו שומת התובעים הייתה גבוהה משווי דונם קרקע אני סבורה כי על שני הצדדים לשאת בהוצאות השמאי כפי ששכרו שולם בפועל.

46. הוצאות מיסוי –
לעניין הוצאות מיסוי אפנה לע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה בו נקבע כי בכל תשלומי המיסים על התובעים לשאת.
בע"א 2957/01 יוסף קלפא נ' הועדה המקומית (אשר הוזכר בע"א 10873/06) קבע ביהמ"ש (כב' השופטת שטרסברג כהן):
"המערערים לא הצביעו על קיום חובה שבדין המוטלת על הרשות המפקיעה לשאת בתשלום מס השבח במקרה של הפקעה. שנית ס' 48 ג' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963 קובע שעור מס מופחת ב-50% משיעור המס הרגיל, ב"מכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה". קביעת שיעור מס מופחת מצביעה על כך שגם במסגרת הפקעה חייב הבעלים בתשלום מס שבח והוא אינו פטור ממנו, אלא שהמס ישולם בשיעור מופחת".

47. ב"כ התובעים (עו"ד בסון) הפנה לסעיף 49 יא 1 לחוק מס שבח מקרקעין (שבח ורכישה תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מס שבח") הקובע פטור ממס בחילוף קרקע חקלאית. לטענתו, אם היתה המשיבה נוקטת בדרך של חילופי קרקע ולא פיצוי היו התובעים, בהתאם לסעיף 49 יא 1, פטורים מתשלום מס לחלוטין.

48. אינני מקבלת טענה זו.
על פי סעיף 48 ג' לחוק מס שבח קובע כי על הנפקע לשאת רק במחצית מהמס החל בגין התמורה שקיבל בגין המקרקעין שהופקעו. זוהי הטבה משמעותית שניתנה לנפקע בשל רכישת המקרקעין בכפיה. בע"א 10873/06 הנ"ל אמר בית המשפט:
"ברי מקום בו היה מדובר בעסקה רצונית בין המערער ובין הקונה, היה המערער – ולא הקונה – נושא בתשלומים אלה אותם הוא דורש עתה בערעור כפי שקבעה השופטת שטרסברג כהן בעניין מס שבח, והדברים יפים גם לענייננו..."
טענתו של ב"כ התובעים לענין השחלוף אינה רלוונטית לענייננו. ראשית משום שהיא אינה דנה בהפקעה אלא בשחלוף שאיננו המצב בענייננו ושנית מאחר והוראת הפטור בשחלוף מתקיימת בהתקיים תנאים מסוימים המפורטים בסעיף ובכלל זה רכישת קרקע חליפית תוך שנה, ואף זה איננו המצב בענייננו.
לאור האמור אני דוחה את התביעה להחזר הוצאות מס שבח.


49. שכ"ט עו"ד –
התובעים בה"פ 8202-07-08; ה"פ 597-09-09 וה"פ 29068-11-09 צרפו, ברשות ביהמ"ש, לאחר תום הסיכומים, את הסכמי שכר הטרחה שלהם וביקשו לפסוק להם את שכר הטרחה כפי שהוסכם עם לקוחותיהם.
תקנה 512 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד – 1984 קובעת כי בקביעת שיעור ההוצאות יתחשב ביהמ"ש, בין השאר, בסעד השנוי במחלוקת בין בעלי הדין ובשווי הסעד שנפסק בתום הדיון ויהא רשאי להתחשב גם בדרך בה ניהלו הצדדים את המשפט.
בהנחיות בית המשפט העליון (מיום 1.11.10) נקבע כי על שכר הטרחה להיות ריאלי ובלבד שמדובר בשכ"ט הכרחי, מידתי וסביר בנסיבות העניין, ורשאי בעל דין להגיש במסגרת הסיכומים את הסכם שכר הטרחה בינו לבין לקוחו. ואולם, אין בהודעת הנוהל כדי לקבוע את המשקל שיש ליחס להסכם שכר הטרחה.

50. אין ספק כי הנפקע זכאי להוצאותיו בגין שכ"ט עו"ד שכן, בד"כ אין הנפקע מצוי בהליכים המשפטיים הנדרשים המתבצעים מול אנשי הרשות המפקיעה המומחים בתחומם וכשם שהוא חייב להעזר בשמאי הוא חייב להעזר בעו"ד.
בד"כ הדרך לפסוק הוצאות היא מסכום המחלוקת ובנסיבות אלה אני מעמידה את שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מהסכום שיקבל כל תובע ע"פ פס"ד (דהיינו, בניכוי הסכומים שלא היו שנויים במחלוקת).

ח. סוף דבר
51. המשיבה תשלם לכל אחד מהתובעים פיצויי הפקעה לפי שווי קרקע של 340,000 ₪ לדונם בניכוי הסכום ששולם כסכום שאינו שנוי במחלוקת, בהתאם לחלקו של כל תובע כמופיע בנספח לפסק הדין.
לתובעים שבבעלותם שטח הקטן מ-2.5 דונם (לפני ההפקעה) ישולם בנוסף סך של 33% משווי דונם לפי 340,000 ₪ לדונם במכפלת השטח שנותר בידם. ואילו לתובעים שבבעלותם שטח הגדול מ-2.5 דונם (לפני ההפקעה) ישולם בנוסף סך של 3% לפי שווי 340,000 ₪ לדונם במכפלת השטח שנותר בידם.
לסכום הפיצוי יתווספו הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות סעיף 8(א) לתיקון דיני הרכישה.
בנוסף תשלם המשיבה לכל אחד מהתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מהסכומים שנפסקו בפועל על פי פסה"ד (דהיינו לאחר ניכוי הסכום שכבר שולם).

52. אני קובעת לתזכורת לענין התשלום בעבור 25% הנותר ליום 4.3.13 שעה 9:30.


נספח

המשתתפים בתביעה
תאריך רישום בעלים תובעים חלק בנכס חלק באחוזים                     
14/09/1945      האבס דניאל      18/48      37.500%      
10/08/1997      נאמן זמירה      500/84565      0.591%      
10/08/1997      נאמן משה      500/84565      0.591%      
10/08/1997      ברל ליפל אברהם      5570/84565      6.587%      
17/09/1997      וינברג יוסף      1000/84565      1.183%      
22/09/1999      גורנשטיין שרה לאה      5000/84565      5.913%      
2/11/1999      כהן יהודה      1000/84565      1.183%      
21/11/1999      סטרולו אביחי      1000/84565      1.183%      
28/11/1999      בלום גדעון      500/84565      0.591%      
28/11/1999      בלום דבורה      500/84565      0.591%      
27/02/2000      ביטר ציפורה פייבלה      1000/84565      1.183%      
02/03/2000      לזר הלן דורוטי      1000/84565      1.183%      
02/03/2000      סקל אבנר      1000/84565      1.183%      
16/12/2000      ענבי ורדה      250/84565      0.296%      
16/12/2000      ענבי יקיר      250/84565      0.296%      
27/03/2001      רודיך תמר (רונן טוסי)      32297/1353040      2.387%      
20/09/2001      פריסליה יזמות בע"מ      1285/84565      1.520%      
20/09/2001      אשד בגליל בע"מ      3857/253695      1.520%      
04/07/2002      ענבי ורדה      50/16913      0.296%      
04/07/2002      ענבי יקיר      50/16913      0.296%      
20/09/2005      חבס דפנה אוה      65356/541216      12.077%      
18/01/2006      יניר צבי      500/84565      0.591%      
18/01/2006      הקטין אהוד      500/84565      0.591%      
18/01/2006      צורי דוד      500/84565      0.591%      
18/01/2006      אנגר יעקב      500/84565      0.591%      
18/01/2006      רון שחר      1000/84565      1.183%      
18/01/2006      פרדקין (חבס) אפרת      65365/541216      12.077%      
25/07/2007      ברם אורי      500/84565      0.591%      
25/07/2007      ברם אביב      500/84565      0.591%      
סה"כ המשתתפים בתביעה      94.95%      
בעלויות נוספות
16/12/2000 ידוואב יוסף 1000/84565 1.183%                     
27/03/2001      קדושים עדי      3802/253695      1.499%      
25/07/2007      פריזט שחר      2000/84565      2.365%      
סה"כ      100%      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון