התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין:

הרקע לתביעה:

1. התובעת הינה הבעלים של מקרקעין הידועים כגוש 5276 חלקות 1 ו-3. רשות הפיתוח הינה הבעלים של גוש 5276 חלקה 2 (להלן: "המקרקעין"). המקרקעין מצויים בפלמחים ועונים להגדרת מקרקעי ישראל כאמור בחוק יסוד: מקרקעי ישראל. שטח ניכר מהמקרקעין מצוי בתחום שהוכרז כגן לאומי על פי חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, תשנ"ח-1998 (להלן: "חוק גנים לאומיים").

2. עניינה של התביעה שלפניי בחיוב הנתבעים בדמי שימוש ראויים בגין שימוש במקרקעין. לטענת המינהל, לנתבעים ניתנה זכות שימוש במקרקעין לצורך הפעלת שני מזנונים שהיו קיימים במקרקעין. חרף האמור ובניגוד לכל דין, הפעילו הנתבעים על המקרקעין גן אירועים. מכאן התביעה דנן לתשלום דמי שימוש ראויים בסך 948,721 ₪.

עיקר טענות המינהל:

3. בין נתבעת 2 (להלן: "חברת צוות 3") לבין נתבעת 7 (להלן: "המועצה האזורית") נחתם הסכם לפיו קיבלה חברת צוות 3 זכות להפעלת שני מזנונים במקרקעין מכוח מכרז שהוציאה המועצה האזורית.

4. ביום 24.6.04, נחתם בין נתבעת 1 (להלן: "חברת ג.י") לבין חברת צוות 3 הסכם לפיו תשמש חברת ג.י. קבלן משנה מטעם חברת צוות 3 לצורך הפעלת המזנונים במקרקעין עד ליום 14.10.04.

5. בתום תקופת הזיכיון של חברת צוות 3 להפעלת המזנונים על המקרקעין, פרסמה המועצה האזורית מכרז נוסף לצורך הפעלתם. בהמשך למכרז זה, נחתם בין חברת ג.י. לבין המועצה הסכם הפעלה שתוקפו מיום 10.5.05 עד ליום 1.11.05 עם אופציה להארכות נוספות (להלן: "הסכם ההפעלה").

6. בסעיפים 9-10 להסכם ההפעלה נקבע במפורש אופי השימוש המותר בהפעלת המזנונים. שימוש זה לא כלל הפעלת גן אירועים במקרקעין.

7. חרף האמור, מביקורות שערך מפקח מטעם המינהל במקרקעין התגלה שהנתבעים עשו שימוש חורג במקרקעין באופן שהקימו עליהם גן אירועים בשם "גם ים". לשם הקמת גן האירועים, ביצעו הנתבעים עבודות שיפוצים, הציבו מבנים יבילים וביצעו עבודות תשתית ושינוי קרקע, ללא כל הרשאה או הסכמה מטעם המינהל.

8. בנסיבות אלה ועל יסוד חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר ולא במשפט"), עתר המינהל לחייב את הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 948,721 ₪.

עיקר טענות הנתבעים:

טענות חברת ג.י.:

9. חברת ג.י. הינה זכיינית במקרקעין מכוח זכייתה במכרז שפרסמה המועצה האזורית. חברת ג.י. הפעילה מזנונים וקיימה אירועים מתחת לכיפת השמיים במקרקעין מכוח הסכם ההפעלה, אישורים והיתרים שניתנו לה מעת לעת על ידי המועצה האזורית ורשויות נוספות ובהתאם להוראות התב"ע החלה על המקרקעין.
10. בכל שנה שילמה חברת ג.י. למועצה האזורית עבור השימוש שעשתה במקרקעין בהתאם לזכייתה במכרז.

11. המקרקעין, שהוכרזו כגן לאומי נמצאים בתחום אחריותה של תובעת 2 (להלן: "רשטג"ל"). אולם, רשטג"ל מעולם לא התנגדה לקיום אירועים תחת כיפת השמיים במקרקעין ואף לא פנתה למועצה האזורית על מנת שזו תחדל ממתן היתרים לחברת ג.י.

12. זכויותיה של רשטג"ל במקרקעין הומחו למועצה האזורית בהתאם לסעיף 32 לחוק גנים לאומיים וזו, כאמור, התקשרה עם חברת ג.י. בהסכם הפעלה.

13. חברת ג.י. הינה אישיות משפטית כשרה בהתאם לחוק החברות, התשנ"ט-1999. נוכח האמור ומאחר שהמינהל לא הציג כל טעם להרמת מסך, יש לדחות את התביעה כנגד נתבעים 3-4.

טענות חברת צוות 3:

14. חברת צוות 3 היא זכיינית של חניון הנמצא בסמוך למקרקעין, מכוח זכייתה במכרז שפורסם על ידי המועצה האזורית ומכוח הסכם שנחתם בינה לבין המועצה האזורית. חניון זה אינו נכלל במקרקעין נשוא התביעה.

15. פרט לזכייתה במכרז המועצה האזורית בשנת 2003 והפעלת המקרקעין בשנת 2003, לא הפעילה חברת צוות 3 את המקרקעין ולא הייתה לה כל נגיעה אליהם מאז שנת 2004. מכאן שדין התביעה כנגדה להימחק. מטעמים אלה אף דין התביעה כנגד נתבעים 5-6, בעלי מניותיה של חברת צוות 3 ומנהליה, להימחק.

טענות המועצה האזורית:

16. בהחלטה דיונית מיום 26.6.11 נמחקה התובענה כנגד המועצה האזורית, אך נותרה נגדה הודעת צד שלישי שהוגשה על ידי נתבעים 1,3,4.

17. בהתאם למכרז שפרסמה המועצה האזורית, הזכות היחידה שניתנה לחברת ג.י. הייתה להפעיל מזנונים בשטח כולל של 100 מ"ר. הסכם זה הוארך במשך השנים מבלי ששונו תנאיו. אין בהוראות המכרז והחוזה שנחתם בעקבותיו כדי להקנות לנתבעים זכויות במקרקעין נשוא התובענה. כך לא הוענקה לחברת ג.י. הזכות להקים ולהפעיל גן אירועים במקום.

18. התביעה דנן מתבססת על שימוש שעשו הנתבעים בשטח של 5,500 מ"ר כגן אירועים. הנתבעים לא העבירו למועצה האזורית מעולם כספים הנוגעים לדמי שימוש במקרקעין נשוא התובענה.
התשלומים ששילמו הנתבעים למועצה האזורית במשך השנים היו סכומים שננקבו על ידי חברת ג.י. וחברת צוות 3 בהצעותיהם במסגרת המכרזים שפרסמה המועצה האזורית לצורך קבלת הזכות להפעיל את המזנונים והחניון.

19. כתב התביעה המתוקן כלל גם סעד פינוי, צו מניעה קבוע וצו הריסה. ביום 14.3.11 ניתן פסק דין לעניין סעדים אלה ועל הפרק נותרה התביעה הכספית בלבד. מאחר שתובעת 2 (רשטג"ל) לא עתרה לסעד כספי, נמחקה היא מכתב התביעה ביום 26.6.11.

20. בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים:
מטעם המינהל: מר גבריאלי אהוד - ממונה מחוזי לפיקוח במחוז מרכז של המינהל (להלן: "מר גבריאלי"); מר שי קרפ - מפקח מטעם המינהל (להלן: "מר קרפ"); מר יעקב קורן - שמאי מקרקעין שערך חוות דעת עבור המינהל (להלן: "השמאי קורן")
מטעם הנתבעים: נתבע 3, מר מעיין שלו - מבעלי חברת ג.י. (להלן: "מר שלו"); נתבע 6, מר ניר גלבוע - בעל מניות בחברה המחזיקה במניות של חברת צוות 3 ומנהלה של קבוצת צוות 3 (להלן: "מר גלבוע")
מטעם צד ג': מר שלמה אלימלך - ראש המועצה האזורית גן רוה (להלן: "מר אלימלך").
עוד העיד לפניי מר יגאל בן ארי - מנהל מחוז מרכז ברשטג"ל, שזימונו התבקש על ידי ב"כ נתבעים 1,3,4.

דיון והכרעה:

האם ניהול המקרקעין הופקד בידי המינהל:

21. לטענת חברת ג.י. מאחר שהמקרקעין גובלים בחוף ים שהוכרז כגן לאומי, נמצאים הם תחת אחריותה של רשטג"ל. בהתאם לסעיף 32 לחוק גנים לאומיים האצילה רשטג"ל מסמכויותיה במקרקעין למועצה האזורית. מכאן שאין למינהל זכויות במקרקעין ובוודאי שאין לו זכות לגבות דמי שימוש ראויים.

22. מנגד טען המינהל שהבעלות על המקרקעין נתונה בידי רשות הפיתוח ומדינת ישראל. לכן, מדובר במקרקעי ישראל בהתאם לחוק יסוד: מקרקעי ישראל. המינהל אשר הוקם על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, מנהל את מקרקעי ישראל ומוסמך להגיש ולנהל תביעות בקשר למקרקעין דנן.

23. לעניין זה העיד מר גבריאלי, ממונה מחוזי לפיקוח במחוז מרכז של המינהל. מר גבריאלי הסביר כי "ניהול מקרקעין שהוכרזו כגן לאומי ניתנות לרשות גנים לאומיים על פי הסכם חכירה ולא לפני כן, היא לא רשאית לעשות שום פעולה פיזית אלא לשמור על מקרקעין בלבד ולמנוע פעולות לא חוקיות שם" [פר' עמ' 32, ש' 10-12].

24. מר בן ארי, מנהל מחוז מרכז ברשטג"ל אישר בעדותו לפניי שעל מנת לחתום על הסכם כלשהו עם הנתבעים, בנוגע למקרקעין, נדרש אישור המינהל. לדבריו: "ברור לגמרי, ונאמר מספר פעמים לב"כ הנתבעים ולנתבעים...זה לא היה בהקשר של תשלום אלא זה היה בהקשר של אשור בעלי הקרקע" [פר' עמ' 41, ש' 22-23].

25. גם מר אלימלך, ראש המועצה האזורית גן רוה הסביר בעדותו לפניי כדלקמן: "אין שום מחלוקת בנושא המינהל הוא בעל הבית של הקרקע..." [פר' עמ' 63, ש' 3].

26. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת המינהל.

27. עיון בנסחי רישום פנקס הזכויות המתנהלים בלשכת רישום המקרקעין ברחובות [נספח 1 לכתב התביעה המתוקן] מלמדים שהמקרקעין מחולקים לשלוש חלקות. החלקות מסווגות לשלושה סוגי קרקעות:

חלקה 1: קרקע מתרוכה – קרקעות שהוקצו לציבור ולרשות הרבים, והבעלות בהן שייכת לממשלה, אך זכות השימוש בהן נתונה לציבור מסוים.

חלקה 2: קרקע ווקף – קרקע שמשמשת לצורכי דת (כל הדתות). קרקע מסוג זה אינה ניתנת להעברה והיא נמצאת בשליטת הרשות המקומית.

חלקה 3: קרקע מולק – קרקעות בבעלות פרטית מלאה. על קרקע זו לא היו מגבלות, כך שהמחזיק בזכויותיה רשאי לנטוע בה, לבנות עליה ולמכרה לצד שלישי.

28. הבעלות על חלקות 1,3 במקרקעין נתונה למדינת ישראל. הבעלות על חלקה 2 במקרקעין נתונה לרשות הפיתוח.

29. סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל קובע שמקרקעי ישראל הם מקרקעין המצויים בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל. סעיף 2(א) לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 (להלן: "חוק הרשות") קובע שהגוף המופקד בישראל על ניהול מקרקעי ישראל הוא המינהל.

30. מטעמים אלה אני קובע שהמינהל הוא בעל המקרקעין ומנהלם. מתוקף תפקידיו אלה, מוסמך המינהל להגיש ולנהל את התביעה דנן בקשר עם המקרקעין.

31. קביעה זו מתיישבת עם תכליתם של דברי החקיקה: חוק יסוד: מקרקעי ישראל, חוק מקרקעי ישראל, חוק הרשות והאמנה שנכרתה בין הקרן הקיימת לישראל לבין מדינת ישראל (י"פ תשכ"ח 1597).

32. בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 37 נקבע כדלקמן:

"תכליתם של דברי החקיקה ושל האמנה הייתה לשים קץ לכפילות ששררה בניהול אדמות המדינה על ידי המוסדות השונים אשר האדמות היו בבעלותם (המדינה והקרן הקיימת לישראל) ולאחד את ניהול הקרקעות של המדינה, של רשות הפיתוח ושל הקרן הקיימת לישראל בידי גוף אחד. במסגרת האמנה הסכימו הצדדים על הקמתו של מינהל מקרקעי ישראל, אשר ירכז את "...ניהול הקרקעות, שהם אדמת המדינה, או אדמת רשות הפיתוח, או אדמת הקרן הקיימת לישראל, בין אם נרכשו בעבר ובין אם יירכשו להבא, בידי המדינה". עוד הוסכם, כי "מקרקעי ישראל יתנהלו לפי החוק, לאמור על פי העיקרון כי אדמה אינה נמכרת אלא נמסרת בחכירה בלבד..."".

33. כך, באחת הפרשות שהובאו לפני בית המשפט העליון נקבע כי גם במקום בו לבעל סמכות מינהלית יש זכות לגבות אגרות ודמי עגינה, אין הדבר שולל את זכותו של המינהל לגבות דמי שימוש בגין המקרקעין. קביעה משפטית זו הושתה בין היתר על האדנים הבאים:

"סמכותו של המינהל לגבות דמי שימוש בקרקע נובעת, בדרך כלל, מכוחו של חוזה חכירה בין המינהל לבין חוכר המקרקעין. המינהל, כמי שמנהל עבור מדינת ישראל את מקרקעיה, גובה מהחוכרים מעין דמי שכירות בגין השימוש בקרקע, וזאת על פי ההסכם בין הצדדים ובהתאם לסוג הקרקע, סוג השימושים המותרים, מיקומה וכיו"ב. יחד עם זאת, מקום שבו לא קיים הסכם המסדיר את השימוש בקרקע, אין פירוש הדבר כי המינהל אינו זכאי לגבות דמי שימוש. במקרה כזה, תנבע הזכות לגבות דמי שימוש (או החובה לשלמם, מן הצד השני) מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט"

[רע"א 8313/08 לידו כינרת בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (2009). וכן ראו לעניין הזכות לגביית דמי שימוש ראויים: ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 639-642 (1983); ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 315 (1991)].

34. דיני עשיית עושר ולא במשפט מושתתים על רעיון השולל התעשרות של אדם על חשבון חברו [ראו: דניאל פרידמן דיני עשיית עושר ולא במשפט, כרך א' מהדורה שניה, 1998, עמ' 3]. בתביעה דנן יש לבחון אפוא, האם השימוש שעשו הנתבעים במקרקעין חרג מהשימוש המותר באופן שגרם לנתבעים להתעשר שלא כדין על חשבון המינהל.

יסוד "שלא כדין" - האם הפעלת מתחם האירועים במקרקעין חרגה מ"השימוש המותר":

35. סעיפים 9-10 להסכם ההפעלה מגדירים את אופן השימוש במקרקעין כדלקמן:

"9. מבלי לגרוע מהוראות כל דין, המפעיל מתחייב להשתמש במזנונים, ובהם בלבד, למטרות ממכר מצרכי מזון ומוצרי חוף בלבד, ובכלל זה משקאות קלים, בירות, דברי מתיקה, סיגריות.
...
10. המפעיל מתחייב לא למכור כל מצרך או חפץ ולא ליתן שירותים אחרים כלשהם במזנונים, או מחוץ להם בכל מקום לאורך החוף לבד מן המצרכים הנקובים לעיל..."

36. לטענת המינהל, חרף הוראות ברורות אלה, וללא קבלת אישור מהמינהל הקימו הנתבעים על המקרקעין גן אירועים. בכך חרגו הנתבעים מן השימוש המותר במקרקעין.

37. מר גבריאלי, הסביר בעדותו שהקמת והפעלת גן אירועים על המקרקעין אינה חוקית משום ש"בעל הקרקע לא נתן לזה אישור זו אחת הסיבות, לא התקבלו היתרים סיבה נוספת" ובהמשך: "כדי להשתמש שימוש כלשהו בקרקע המדינה יש לקבל רשות מבעל הקרקע" [פר' עמ' ,30 ש' 31; פר' עמ' 31, ש' 5-6].

38. מר קרפ, מפקח מטעם המינהל, הסביר בעדותו שהשימוש שעשו הנתבעים במקרקעין, קרי הקמת גן אירועים הוא שימוש חורג. לדבריו: "זה שימוש שלא אושר על ידינו, על ידי מנהל מקרקעי ישראל ולא נעשה בהתאם לנוהל הקצאה וכן אני מבקש גביית דמי שימוש" [פר' עמ' 37, ש' 12-13].

39. מר בן ארי סיפר בעדותו שבשנת 2004 הוכרז חלק מהמקרקעין כגן לאומי. ביום 18.10.04 שלח מר בן ארי מכתב לראש המועצה האזורית [נ/1]. במכתב זה ביקש מר בן ארי להקפיא את המכרז להפעלת מזנונים בתחום הגן הלאומי עד להשלמת הסכם תפעול בין רשטג"ל למועצה האזורית.

40. לדברי מר בן ארי מכתב זה נשלח למועצה האזורית משום ש "גילינו יום אחד שהמועצה פרסמה מכרז להפעלת המזנונים בחוף וזאת לאחר שהגן הוכרז ואני פונה לראש מועצה ואומר לו השתנו פה קצת ההגדרות פתחנו גן לאומי ומי שמנהל אותו על פי חוק זה רשות טבע והגנים ואתה לא יכול לעשות כרצונך" [פר' עמ' 39, ש' 4-6].

41. מר בן ארי הסביר שהמכרז שפרסמה המועצה האזורית בשנת 2005 נעשה ללא ידיעתו ואישורו.

42. בחודש פברואר 2005 נערכה פגישה בין רשטג"ל לבין חברת ג.י. בסיכומה הוחלט כדלקמן:

"לאחר שיוסדר ההליך החוקי, לפיו יבוצע הפיתוח באזור הגן, יוגדר באיזה מהלך מקודם מיזם כלכלי, בגב החוף לרווחת הציבור ובהתאם להוראות החוק.
עד להחלטה בנושא לא תבוצע כל פעולה בשטח".

43. ביום 5.11.06 לאחר שחברת ג.י. כבר הייתה "בשטח" נערכה פגישה נוספת בין רשטג"ל לבין חברת ג.י לעניין הפעלת גן אירועים במקרקעין. בעקבות פגישה זו, נוסחה על ידי רשטג"ל טיוטת הסכם [נספח 23 ל-נ/4]. לטענת בן ארי "זה לא משהו שהבשיל אחר כך זה רעיון שעלה על הכתב...וזה שיעורי בית ליועמ"ש אם זה אפשרי" [פר' עמ' 40, ש' 5-6].

44. לטענת מר בן ארי, הבהיר לנתבעים מספר פעמים שבכל מקרה, אם וככל שיגיעו להבנות או יחתמו על טיוטת ההסכם, נדרש אישור המינהל "בהקשר של אישור בעלי הקרקע" [פר' עמ' 41, ש' 20-23].

45. מנגד, טענו הנתבעים שחברת ג.י פעלה במקרקעין מכוח חוזה כדין לאחר שזכתה במכרז פומבי שהוציאה המועצה האזורית. בנוסף, חברת ג.י. קיבלה את אישורי הרשויות השונות לצורך הפעלת גן אירועים על המקרקעין.

46. מר מעיין שלו, מבעלי חברת ג.י. סיפר בעדותו שלאחר שהופעלו במקרקעין מזנונים, "הגשנו בקשה למועצה יחד עם צוות 3 להרחבת הפעילות שם אירועים תחת כיפת שמיים וקיבלנו אישור להפעיל את זה" [פר' עמ' 48, ש' 23-24].

47. לדבריו הסכום שהציעה חברת ג.י. במכרז שערכה המועצה האזורית כלל הפעלת גן אירועים: "...גם במהלך שנים 2004 ו-2005 המועצה ידעה על פעילות שלנו הבהרנו לה כל יום וכל שבוע לא באנו להפעיל רק מזנונים כי הם מפסידים כסף לכן עניין אותנו הפעילות נוספת בשנת 2004 פעילות של אירועים ברחבת מזנון צפוני, אם המועצה היתה רואה לנכון שהפעילות לא חוקית יכלה לא לקבל את הגשת המכרז" [פר' עמ' 55, ש' 16-18].

48. מר שלו הסביר שלא קיבל את אישור המינהל לעריכת אירועים במקרקעין. לדבריו: "לא ידענו שאנו צריכים, קבלנו בק טו בק את הפעלה כבר אז אמרנו שרוצים להרחיב את הפעילויות" [פר' עמ' 48, ש' 15-16].

49. לטענתו, לא פנה למינהל משום ש"אני הייתי זכיין של מועצה, המועצה הייתה מול מינהל, נאמר לי במפורש וגם כתוב סכום פגישה שמי שיכול לתת אישורים זה רק רשות טבע והגנים וכך עשיתי" [פר' עמ' 50, ש' 31, עמ' 51, ש' 1-2].

50. מר שלו סיפר שהמועצה האזורית הפנתה אותם למספר גורמים לצורך קבלת רישיון להפעלת גן אירועים במקרקעין. לדבריו פנה "לחוק רישוי עסקים, שצריכים לעשות אירוע המועצה מפנה לגורמים שצריכים לאשר אירוע, אני הלכתי ואיפה שהלכתי נתנו אישור ואז קיבלתי רישיון עסק" [פר' עמ' 48, ש' 29-30].

51. ביום 4.7.05 שלח מר גבריאלי למועצה האזורית ולמר שלו מכתב שכותרתו "סיכום פגישה מ-14/6/05" [נספח 2 ל-נ/4]. בסופו של המכתב נרשם כהאי לישנא:

"עוד הובהר ע"י הח"מ והודגש, כי אין לחב' "גם-ים" ו/או למ"א כל רשות להמשיך בפעולות בשטח הנדון...".

52. כשעומת מר שלו עם תוכנו של מכתב זה, לפיו עוד בשנת 2005 נאסר עליהם השימוש במקרקעין, השיב:

"אני זכיתי במכרז של רשות ציבורית במדינת ישראל...לאורך כל דרך כל מה שעשיתי היה בהסכמה והבנה שמה שאני עושה ידוע להם ומוסכם, אני מתכוון למועצה...השקעתי הרבה מאוד כסף בשיפוץ המתחם והפעלתו שמתי שם את כל חיי וזה היה מקור פרנסה שלי עיקרי ובלעדי...אם זכיתי במכרז בגוף ציבורי וגוף אחר אומר לי אחרת. כל הפגישות עם מנהל מקרקעי ישראל אמרו לי שהפעילות לא חוקית באדמה שאני במקביל טפלתי מול הוועדה לאחר שהבנתי שיש בתב"ע והפעילות מאושרת ולראיה זכייתי בביהמ"ש מחוזי שימוש בקרקע, מבחינתי הבעלים רשות מקומית שנתנה לי לעשות פעילות היא נתנה לי למזנונים ואישור בעקבות מכתב של צוות 3 אישור להרחיב, נגשנו לקבל אישורים ממי שהופנינו וקבלנו רישיונות" [פר' עמ' 51, ש' 6-14].

53. לדבריו: "אמרו לי שהפעילות לא חוקית ועלי להסדיר עם רשות טבע והגנים והם היו איתי לאורך כל הדרך ושיתפו איתי פעולה, מנכל ומנהל מחוז וניסו להסדיר את פעילות שלי" [פר' עמ' 51, ש' 17-18].

54. כשפנה מר שלו אל רשטג"ל השיבה לו האחרונה שהיא תטפל בהשגת "אישורים והסכמות" מהמינהל ואילו הנתבעים יפנו לקבלת "אישורים והסכמות" מהמועצה האזורית.

55. לדברי מר שלו, המועצה האזורית נתנה לו רשות לפעול במקרקעין ששטחם 5.5 דונמים: "הגשתי גרמושקות למועצה האזורית והיא חתמה ואשרה אותם" [פר' עמ' 53, ש' 15].

56. לטענתו, בגין הרשאה זו, שילמה חברת ג.י. למועצה האזורית דמי שימוש במקרקעין. לשם כך צירף מר שלו לתצהירו מספר קבלות [נספח 25 ל-נ/4]. בקבלות, תחת הכותרת "תיאור שוכר" נכתב: "חכירת מתקנים". כשנשאל מר שלו היכן כתוב בקבלות שהתשלום ששילמה חברת ג.י. נעשה עבור הפעלת גן אירועים השיב: "כתוב מתקנים, אני הפעלתי מתקן לאירועים" [פר' עמ' 52, ש' 27].

57. במהלך עדותו הופנה מר שלו להיתר זמני שניתן לו מאת המועצה האזורית בתאריך 13.7.05 [נספח 17 ל-נ/4]. בסעיף 3 להיתר נכתב כי היתר זה אינו תקף לקיום חתונות ובר מצוות בשטח המתחם. כשנשאל מר שלו מדוע אם כן ערך במקרקעין חתונות ובר מצוות השיב: "מה ההבדל בין חתונות לכנסים, נתנו אישור לעריכת אירועים" ובהמשך: "לא רואה הבדל בין עריכת אירוע עסקי לחתונות ובר מצוות" [פר' עמ' 53, ש' 21, 23].

58. עוד עומת מר שלו עם מספר מכתבים ששלחה המועצה האזורית לחברת ג.י. [נ/5, נ/6, נ/8]. במכתבים אלה הודיעה המועצה האזורית לחברת ג.י. שעריכת מסיבות במקרקעין נוגדת את האמור בהסכם ההפעלה. בנוסף דרשה המועצה האזורית מחברת ג.י. לחדול מפעילותה עד להשגת כל האישורים הנדרשים.

59. כשהתבקש מר שלו להגיב לאמור במכתבים אלה השיב כדלקמן: "אני קבלתי בקשות לחידוש רישיון עסק למרות כל מכתבים שהונפקו אלי, בחלק מהשנים, לאחר שהוגשה התביעה פתאום החליטו לא להנפיק את האישורים" [פר' עמ' 54, ש' 29-30].

60. מר שלמה אלימלך, ראש המועצה האזורית גן רוה, אישר בעדותו שהמקרקעין אינם בבעלות המועצה האזורית. לדבריו: "המנהל הוא בעל הבית של הקרקע" [פר' עמ' 63, ש' 3].

61. חרף האמור העניקה המועצה האזורית זיכיונות למפעילים שונים במקרקעין משום ש"המועצה הקימה את המבנים האלה בשנות השישים, המנהל עוד לא היה קיים באותם שנים. ומאותם שנים המועצה הקימה שני מזנונים בחוף הים לשירות ציבור והשכירה לאורך שנים אותם. וגם את מגרש החניה" [פר' עמ' 59, ש' 11-13].

62. לטענתו, המינהל הסכים משך כל השנים שהמועצה האזורית תפעיל את החניונים והמזנונים [פר' עמ' 59, ש' 18]. לאור הסכמים בין המינהל לבין המועצה האזורית באשר להפעלת מזנונים, לא פנתה המועצה האזורית לרשטג"ל לצורך קבלת רשות להפעלתם. לדברי מר אלימלך: "המזנונים הופעלו על ידנו כי הסכמים שלנו היו עם מנהל בעלי הקרקע" [פר' עמ' 60, ש' 14-15].

63. מר אלימלך אישר בעדותו לפניי שביום 18.10.04 ביקש ממנו מר בן ארי להקפיא את המכרז להפעלת מזנונים עד להשלמת הסכם תפעול בין רשטג"ל לבין המועצה האזורית [נ/1]. כשנשאל איך בכל זאת התקשר בהסכם להפעלת מזנונים בשנת 2005 השיב: "מאחר ועונת רחצה בפתח ומשרד הפנים מודיע על פתיחת עונת רחצה אני צריך להתקשר, הייתי אצל המנהל והיתה הבנה שאני מפעיל את מזנונים וחניון לאורך כל השנה, עד שהודיע לי מנהל שלא להפעיל את המזנונים לעומת זאת לא נתן הוראה זו למגרש חניה אז המגרש המשיך לפעול" [פר' עמ' 60, ש' 24-26].

64. מר אלימלך העיד לפניי שהבהיר לזוכים במכרז "בצורה שלא משתמעת לשני פנים" שהמקרקעין שייכים למינהל ורשטג"ל. לכן כל פעולה שרוצים לבצע במקרקעין יש להסדיר מול שני גורמים אלה.

65. עוד הבהיר מר אלימלך לזוכים במכרז ש"מדובר בהפעלת שני קיוסקים בלבד בשטח של 100 מ', גם החוזה שנחתם הוא נחתם על שני קיוסקים בשטח של מאה מטר" [פר' עמ' 61, ש' 23-24].

66. כשנשאל מר אלימלך כיצד פעלה המועצה האזורית למניעת עריכת אירועים תחת כיפת השמיים במקרקעין השיב: "גם ים פנו אלי מספר פעמים וקבלו מכתבים ממועצה איזורית קבלו מכתבים על נושא אי שביעות רצון של קיום אירועים אלה" [פר' עמ' 61, ש' 28-29].

67. בהמשך העיד מר אלימלך כי הסביר לחברת ג.י. שהפעלת גן אירועים במקרקעין איננה אפשרית בשלב זה. לדבריו: "תוכנית חוף הים אני הכנתי והיה שם אפילו שטח לאירועים יחד עם זאת היה ברור לחברת גם ים שנכון לכרגע העניין לא מוסדר עם מנהל מקרקעי ישראל ורשות טבע והגנים קיבלו ממני הודעות אלה והם ביוזמתם פנו למנהל מקרקעי ישראל ורשות טבע והגנים להסדיר נושא זה..." [פר' עמ' 62, ש' 7-9].

68. לדבריו, בסופו של דבר המינהל לא אישר את הפעלת גן האירועים. מר אלימלך הסביר ש"המנהל ורשות הטבע הם דיברו שיגיעו לאשור הסכם היו טיוטות ולא הבשיל" [פר' עמ' 63, ש' 27].

69. לאחר שהתרשמתי מהעדויות שנשמעו לפניי ועיינתי במוצגים אני סבור שהנתבעים עשו שימוש החורג מהמותר להם בהסכם ההפעלה:

ראשית, הסכמי ההפעלה שנחתמו בין המועצה האזורית לבין חברת ג.י. [נספחים 3-5 ל-נ/12] מלמדים על התחייבות המפעיל להפעלת מזנונים בלבד. בסעיף 9 להסכמים אלה ישנה התחייבות מפורשת של המפעיל להשתמש במזנונים בלבד. בסעיף 10 קיימת התחייבות המפעיל שלא ליתן שירותים אחרים כלשהם במזנונים או מחוץ להם. אין בהסכמים אלה כל הוראה לעניין הפעלת גן אירועים או התחייבות להפעלתו.


שנית, בסעיף 4.4 להסכמים נקבע כדלקמן:

"למפעיל יהיו אך ורק הזכויות המוענקות לו במפורש לפי הסכם זה, ואסור למפעיל לעשות כל פעולה או להשתמש בכל מקום אחר מחוץ למזנונים, אלא אם הורשה לכך במפורש בידי המועצה בכתב ומראש"

מר אלימלך פירט בעדותו שהסביר לנתבעים שהסכמי ההפעלה מתייחסים להפעלת מזנונים בלבד. עוד הסביר להם מר אלימלך שלצורך שימוש אחר במקרקעין נדרשת הסכמת המינהל. הנתבעים לא הציגו אישור "בכתב ומראש" מטעם המועצה האזורית לבצע שימוש חורג כאמור בסעיף 4.4. לעיל. בסעיף 3 למכתב המועצה האזורית מיום 6.6.04 [נספח 15 ל-נ/4] נקבע שלצורך עריכת "אירועים תחת כיפת השמיים" נדרשים הנתבעים לעמוד בכל דרישות החוק. מכאן שמכתב זה אינו יכול לשמש "אישור המועצה" לשימוש חורג במקרקעין.

שלישית, מר בן ארי העיד לפניי שבפועל לא ניתנה הסכמת רשטג"ל להפעלת גן אירועים במקרקעין. לדבריו, ההבנות אליהם הגיעו הצדדים לא "הבשילו" אחר כך. מר בן ארי הסביר אף הוא לנתבעים שבכל מקרה בו יגיעו להסכם באשר להפעלת גן אירועים במקרקעין, תידרש הסכמת המינהל בבחינת "אישור בעלי הקרקע".

רביעית, המינהל נקט צעדים תקיפים להפסקת השימוש שנעשה באיזור החוף לצרכי גן אירועים. כך, בתאריך 19.4.05 בוצע פינוי של המתחם על ידי פקחי המינהל, בראשות הפקח מר קרפ. הדבר לא מנע מחברת ג.י. לשוב ולהציב את המתקנים כעבור כחודש ימים [נספחים 10-11 לת/2]. גם בפגישה שנערכה מאוחר יותר, בחודש יולי 2005, הבהיר מר גבריאלי לחברת ג.י. כי: "..והודגש כי אין לחב' "גב-ים" ו/או למ"א כל רשות להמשיך בפעולות בשטח הנדון! כל פעולה נוספת שתשנה את המצב הקיים תגרור פעולת המינהל להפסקת החריגות והפעולות בקרקע" [ נספח 2 לנ/4]. דרך פעולה תקיפה זו מצד המינהל אינה מתיישבת עם טענת חברת ג.י להסכמה או רשות שניתנו לה כביכול להפעלת מתחם האירועים במקרקעין.

חמישית, ביום 24.6.04 נחתם הסכם בין חברת צוות 3 לבין חברת ג.י. מר גלבוע אישר בתצהירו שעל פי ההסכם שכרה חברת צוות 3 את שירותי חברת ג.י. כקבלן משנה להפעלת המזנונים בלבד. חברת ג.י. פעלה בניגוד לכך והקימה במקרקעין מתחם אירועים [ראו דו"ח פיקוח מיום 9.7.04 נספח 6 לת/2] .

שישית, אינני יכול לייחס לעדותו של מר שלו משקל רב. עדותו הייתה פתלתלה ומתחמקת. מר שלו לא ידע למסור הסברים לעניין מכתבי המועצה האזורית שנשלחו לחברת ג.י. במכתבים אלה ציינה המועצה האזורית את התנגדותה לעריכת אירועים במקרקעין. עוד ציינה המועצה האזורית כי עריכת אירועים כאמור, מנוגדת לחוזה שנחתם ביניהם ומהווה הפרה שלו [נ/5, נ/6, נ/8]. מר שלו אף התחמק ממתן תגובה למכתב המינהל מיום 4.7.04 [נספח 2 ל-נ/4] בו נכתב, בין היתר, שאין לחברת ג.י. או למועצה האזורית רשות להמשיך בפעולות במקרקעין.

70. מטעמים אלה אני קובע שהנתבעים חרגו מהשימוש שהותר להם במקרקעין מכוח הסכמי ההפעלה עם המועצה האזורית.

71. לטענת הנתבעים פעילותם בשטח נעשתה בהתאם לתב"ע. הנתבעים צירפו לתצהיריהם את חוות דעתו של האדריכל, מר יהושע שושני, מי שהכין וליווה את התב"ע עד לאישורה [נספח 11 ל-נ/4].

72. בחוות דעתו כתב מר שושני כדלקמן:

"...
לאחר שעיינתי בתכנית המדידה שהומצאה לי ובהוראות התכנית אלה הערותיי:
א. עפ"י סעיף 10.א.2 תכליות ושימושים בגב חוף הרחצה מותר:
"טיול, ספורט...בידור...ומסעדות. פעילות החברה לאירועים ומסיבות תחת כיפת השמיים בצמוד למזנון באזור זה אינה בסתירה להוראות התכנית"

73. נוכח האמור, ביקשו הנתבעים לקבוע שפעילותם במקרקעין נעשתה כדין.

74. מנגד, המינהל טען שתב"ע אינה מעניקה זכויות קנייניות, אלא מתייחסת להיבטים תכנוניים בלבד, שאין להם כדי להוריד, ולו במעט, מזכות המינהל לתבוע תשלום דמי שימוש ראויים, בגין הפעלת גן האירועים במקרקעין.

75. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אינני מקבל את טענת הנתבעים.

ראשית, אין רבותא בכך שתב"ע מתירה בנסיבות מסויימות עשיית שימוש לצרכי גן אירועים. עסקינן בהתאמה מבחינה תכנונית עקרונית בלבד. במובן זה, אין הדבר שולל השבה במקרה בו קיימת חריגה ממטרת השכירות/הזיכיון, כפי שאירע בענייננו. יפים בהקשר זה הדברים שמובאים בספרו של המלומד דניאל פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט (כרך א') מהדורה שניה 1998, עמ' 432:

"שאלה מקבילה של השבה עשויה להתעורר במקרה שנמסר לאדם נכס למטרה מסוימת, אם הוא השתמש בו שלא כדין, למטרה אחרת. למשל, נניח שאדם השאיל את דירתו לזולת על מנת שישתמש בה למגוריו בלבד. במקום זאת, השכיר השואל את הנכס לצד ג' או שהשתמש בו לצורך עסקי....המשאיל יכול לתבוע שכר ראוי או השבת הרווח שהפיק השואל, שלא כדין, מן הנכס."

שנית, אין בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי ביום 27.4.11, בעניין זיכויים של מנהלי חברת ג.י. מחלק מהעבירות בהן הורשעו [עפ"א (מרכז) 25672-12-10 - נספח 5 ל-נ/4], כדי לפטור את חברת ג.י. מחובת ההשבה על פי דיני עשיית עושר. עובדה היא כי גם במסגרת פסק הדין בערעור נגזר בין היתר כהאי לישנא: "צו הפסקת שימוש מיידי בכל הנוגע לאירועים פרטיים סגורים במקרקעין".

76. הנתבעים צרפו לכתבי טענותיהם היתר זמני שניתן להם על ידי המועצה האזורית ותוקפו 13.7.05-13.10.05. תחת הכותרת "תיאור העסק על פי הצו" נכתב כדלקמן:

"אמפיתאטרון - מקום אחר לעריכת אירועי בידור, ספורט תחת כיפת השמיים".

77. סעיף 3 להיתר הזמני החריג בצורה מפורשת עריכת חתונות ובר מצווה במקרקעין כדלקמן:

"אין היתר זה תקף לקיום חתונות ובר מצווה בשטח המתחם"

78. פרט להיתר זמני זה לא הציגו הנתבעים היתרים נוספים. נוכח האמור, וכפי שקבעתי לעיל, חרגו הנתבעים מהשימוש שהותר להם במקרקעין בהסכם ההפעלה.

יסוד ההתעשרות - גובה דמי השימוש הראויים בגין הפעלת מתחם האירועים במקרקעין:

79. לטענת המינהל, נוכח השימוש החורג שביצעו הנתבעים במקרקעין, קמה לו זכות תביעה כנגדם לדמי שימוש ראויים בסך 948,721 ₪ בעילה של עשיית עושר ולא במשפט.

80. לצורך הוכחת דמי השימוש הראויים, הוגשה לפניי חוות דעת שמאי על ידי השמאי יעקב קורן [ת/4]. בהתאם לחוות הדעת המועד הקובע לשומה הנו 2.7.04 וכן ראשון לחודש ינואר של כל שנה החלה משנת 2005 וכלה בשנת 2007.

81. דמי השימוש השנתיים נגזרו בשיעור 5% לשנה משווי הקרקע כנהוג במינהל. עבור שנת 2004 חושבו דמי השימוש למחצית השנה ובסך הכל 2.5%. על פי חוות הדעת, יש לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים בסך 844,000 ₪ בתוספת מע"מ.

82. השמאי קורן הסביר בעדותו לפניי שאת החישוב ערך לפי 68 ימי פעילות בשנה. את סך ההשקעות שבוצעו במקרקעין העריך השמאי קורן "לפי ניסיון מקצועי שלי שמקובל במקצוע" [פר' עמ' 42, ש' 26]. לדבריו לא פנה לנתבעים לשם בירור עלות ההשקעות שבוצעו במקרקעין על ידם משום ש"בדרך כלל לא מבקש על שימושים חורגים, אני רואה בעין את השטח מבנים הקיימים ופתוח הקיים ואת התשריט שהביאו לי אז אני מעריך" [פר' עמ' 42, ש' 30-31].

83. לצורך הערכת עלות עריכת אירוע במקרקעין פנה השמאי קורן לגני אירועים סמוכים. לדבריו: "הצלבתי עם גני אירועים אחרים לראות שאני לא טועה..." ובהמשך: "בדקתי אל מול הים בפלמחים...התקשרתי אליהם ושאלתי כמה עולה להפעיל אירוע כמה עולה מנה" וכן: "אני עשיתי שם שומות בפלמחים, בחנתי הסכמים של גני אירועים מתוקף מקצועי". [פר' עמ' 43, ש' 12, עמ' 45, ש' 18-19, 29]. מהסכום שהתקבל הפחית השמאי קורן עלויות כגון: "אבטחה, מנהל מקום, חניה, מנהלת אירועים, ניקיון וגנן" [פר' עמ' 43, ש' 15].

84. את התוצאה שהתקבלה היוון השמאי קורן לפי 13% והפחית עלויות הכרוכות בהפעלת אירוע [פר' עמ' 43, ש' 15]. לדבריו: "היוון המופיע ערך שיעור תשואה מהווה דמי שכירות ומהוון אותו לשווי הקרקע, הסכום 246,800 דולר אם תקבלי לנכס כזה, לפי 13% ריבית תקבלי את ערך הקרקע" [פר' עמ' 46, ש' 14-16].

85. שיעור ההיוון נקבע לטענת השמאי קורן לפי "שיעור מקובל לגני אירועים בשמאות מקרקעין" [פר' עמ' 46, ש' 17]. לדבריו: "...אין כללים יש ניסיון מקצועי בשמאות" [פר' עמ' 46, ש' 22].

86. מר אלימלך, טען בעדותו לפניי כי המינהל הסכים שהמועצה האזורית תקבל דמי שימוש על המקרקעין. לדבריו: "בוודאי לא מפעילים אותם לשם שמיים, מפעילים על מנת לקבל הכנסה לרשות על מנת להפעיל את חוף הים" [פר' עמ' 59, ש' 22-23].

87. בשנים 2003 ו- 2004 קיבלה המועצה האזורית סך 175,000 ₪ עבור דמי שימוש במקרקעין. בשנים 2005-2007 קיבלה המועצה האזורית סך 270,000 ₪ עבור הפעלת המזנונים במקרקעין.

88. מר אלימלך הסביר שהתשלומים ששולמו למועצה האזורית אינם קשורים לדמי שימוש שהמינהל זכאי להם. לדבריו: "לא היה דיבור על דמי שימוש אפילו פעם אחת ולא העברנו סכומים, המנהל ידע על זה בתכניות שעשינו המנהל היה שותף לתכניות והשתתף בכסף בתכניות" [פר' עמ' 63, ש' 24-25].

89. בהמשך אישר מר אלימלך ש"דמי שימוש להפעלת חוף זה לא במובן דמי שימוש למנהל אלא הפעלת זיכיון ותשלום למועצה" [פר' עמ' 64, ש' 2-3].

90. מנגד, הנתבעים טענו שחברת גם ים שילמה למועצה האזורית את מלוא דמי השימוש בגין התקופה נשוא התביעה. לכן יש לדחות את התביעה לקבלת דמי שימוש כנגד הנתבעים.

91. לחלופין טענו הנתבעים שיש לחייב את המועצה האזורית לשלם למינהל את דמי השימוש שגבתה מאת הנתבעים.

92. המועצה האזורית התנגדה לחוות דעתו של השמאי קורן. לטענתה, הערכות השמאי קורן באשר להוצאות והכנסות שהיו לחברת ג.י. בעת הפעלת המקרקעין התבססו בעיקר על ניסיונו המקצועי, ללא פירוט. הנתונים שהציג השמאי קורן היו "מעורפלים", בלתי מדויקים ולא גובו במסמכים.

93. כפי שקבעתי לעיל, המקרקעין מצויים בבעלות המינהל. נוכח האמור, זכאי המינהל לקבלת דמי שימוש במקרקעין. אין חולק שהנתבעים עשו שימוש במקרקעין. עוד אין חולק שהמינהל לא קיבל סכום כלשהו בגין השימוש שנעשה במקרקעין. שימוש במקרקעין מבלי לשלם בגינו למינהל הנו "...נכס, שירות או טובת הנאה אחרת שבאו לו מאדם אחר".

94. לצורך הוכחת גובה דמי השימוש נסמך המינהל כאמור על חוות דעתו וחקירתו של השמאי קורן.

95. הכלל הוא שגם אם שמאי יכול להעיד גרסת סברה, עדותו חייבת להתבסס על עובדות ישירות, תוך שימוש בעובדות השוואתיות הניתנות ללימוד ולגזירה מעסקאות הנערכות ביחס לנכסים דומים, בהם קיים שימוש דומה. אין די בחוות דעת המבוססת על "ניסיונו האישי והבלתי תלוי" של המומחה. מומחה חייב להוכיח על ידי ניתוח כלכלי ישיר או ניתוח המבוסס על היקש ממקרים דומים, את הערך הכלכלי של הרנטה, של השכירות, או של החכירה. שמאי מומחה אמין לא יבסס שומתו על "ניסיון אישי בלבד" [ראו: שאול ויסמן, עקרונות של שומת דמי שימוש ראויים במקרקעין תפוסים (שכר ראוי) הפרקליט לט, חוברת ג, עמ' 602].

96. בענייננו, השמאי קורן הסביר בעדותו לפניי שלצורך הכנת חוות הדעת ערך שיחות טלפוניות לגני אירועים אחרים ו"הצליב" נתונים. עוד הסביר השמאי קורן שבדק מהן העלויות הכרוכות בהפעלת גן אירועים והפחית אותן מדמי השימוש. חוות דעתו נערכה על פי תחשיב שהכין.

97. עיון בחוות הדעת מלמד על גישה "מקלה" מצד השמאי קורן כלפי הנתבעים. כך, אחוז דמי השימוש בקרקע נקבע על פי 5% משווי הקרקע. מדובר בשיעור סביר ומקובל ביחס לשימוש שנעשה במקרקעין. בנוסף, השמאי קורן התייחס למינימום אירועים שיכולים להתקיים במקרקעין. להנחתו בתקופה של חמישה חודשים נערכו במקרקעין 68 אירועים בלבד.

98. הנתבעים לא צרפו חוות דעת נגדית, או כל אסמכתא אחרת שתלמד על אי התעשרותם על חשבון המינהל. כך, חברת ג.י. לא חשפה את ספריה על מנת להראות שהפיקה רווחים שונים מאלה שקבע השמאי קורן בחוות הדעת.

99. מטעמים אלה אני מקבל את חוות דעתו של השמאי קורן לעניין דמי השימוש הראויים בגין השנים 2004-2007 כדלקמן:

א. שנת 2004 (בהתאם לשימוש בפועל מחודש יולי): 123,000 ₪.
ב. עונת 2005: 236,000 ₪.
ג. עונת 2006: 253,000 ₪.
ד. עונת 2007: 232,000 ₪.

100. לטענת חברת ג.י. היא הסתמכה על האפשרות להפעלת גן האירועים במקרקעין ועל כן הציעה הצעה כספית נכבדה עת פרסמה המועצה האזורית מכרז להפעלת שירותי החוף [ראו לדוג' ס' 83 לנ/4].

101. כפי שכבר קבעתי, המינהל הביע התנגדות ברורה ופומבית לשימוש שעושה חברת ג.י. במקרקעין כגן אירועים. יחד עם זאת, עולה בבירור מחומר הראיות שלפניי, כי אכן חברת ג.י. העלתה את הצעתה להפעלת החוף מסך 175,000 ₪ ששולם על ידי חברת צוות 3 בעונת שנת 2004 לסך 270,000 ₪ לכל אחת מהשנים 2005, 2006, 2007 [נספחים 1,2-5 לנ/12]. מדובר בעלייה משמעותית בסך 95,000 ₪ לעונה של התמורה המשולמת למועצה האזורית.

102. לנוכח ראיות אלה ואף בהתחשב בכך שבשנת 2004 כבר הפעילה חברת ג.י. גן אירועים במקרקעין, אני מקבל את טענת חברת ג.י. כי העלתה את הצעתה במכרז מתוך הנחה שתוכל להפעיל במקרקעין גן אירועים. נסיבות אלה מצדיקות בחינת הפחתת ההשבה כקבוע בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט.

103. בהקשר להפעלת סמכות זו נקבע שלבית המשפט שיקול דעת רחב לשקול מגוון של שיקולים "וביניהם התנהגותם של הצדדים - על רקע הנסיבות שקדמו להתקשרות, הנסיבות שאירעו במהלך תקופת ההתקשרות, ואף הנסיבות שהתרחשו לאחר מכן" [ע"א 9631/05 ארד נ' מדינת ישראל, פסקאות 61-60 (2010)]. אף יש מקום לשקול את "הנזק שייגרם מן ההשבה אל מול הנזק שייגרם בהיעדר השבה, האשם היחסי ותום-לבם של המעורבים" [ע"א 3760/03 עמרן נ' עו"ד מיכה צמיר, הנאמן על נכסי אייפרמן יוסף, פ"ד נט(5) 735, 753-752 (2003)] – האסמכתאות מתוך ס' 18 לפסק דינה של השופטת חיות בע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (2012)].

104. בהתחשב בכך שהכספים שולמו לגוף ציבורי, רשות מוניציפאלית המופקדת בין היתר על פיתוח החוף ובהתבסס על כך שהכספים הושקעו לרווחת הציבור [ראו עדות מר אלימלך, פר' עמ' 63 ש' 17-19], אני סבור כי נכון וראוי להפחית את שיעור ההשבה, הנתון ממילא לשיקול דעת בית המשפט. על כן, מתוקף סמכותי לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, אני קובע שיופחת סך 95,000 ₪ מכל שנה בה נעשה שימוש במקרקעין, לשנים 2005-2007, כך שחברת ג.י. תשיב למינהל את הסכומים הבאים:

א. שנת 2004: ללא הפחתה – סך 123,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.04 (תום העונה).
ב. עונת 2005: 141,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.05 (תום העונה.
ג. עונת 2006: 158,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.06 (תום העונה.
ד. עונת 2007: 137,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.07 (תום העונה.
ה. לכל הסכומים דלעיל יצטרף מע"מ כדין.


התביעה האישית כנגד נתבעים 3-4 (מנהלי חברת ג.י.):

105. לטענת מר שלו ומר צור חברת ג.י. הינה אישיות משפטית כשרה בהתאם לחוק החברות, התשנ"ט-1999. המינהל לא הוכיח כל עילה להרמת מסך לשם חיובם. מכאן שדין התביעה כנגדם להידחות.

106. מנגד, טען המינהל ששיש לחייב את מר שלו ומר צור מכוח היותם המפעילים, המנהלים והמחזיקים בפועל של גן האירועים.
107. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים אני סבור כי אין מקום להשית חיוב אישי על מנהלי חברת ג.י.:

ראשית, לא הוכח לפניי שמר שלו ומר צור פעלו להשגת מטרה לא כשרה, הכרוכה בפגיעה בזולת, בקיפוחו או בהסבת נזק לו באופן שיתיר הרמת מסך.
שנית, מר שלו ומר צור אינם חתומים באופן אישי על הסכמי ההפעלה.

שלישית, יש להביא בחשבון כי מנהלים אלה אף זוכו ממרבית האישומים האישיים כנגדם במסגרת עפ"א (מרכז) 25672-12-10 [נספח 5 ל-נ/4] [לקשר בין השתת חיוב אישי על מנהלי תאגיד לבין הרשעה בדין ראו: רע"א 4630/10 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, (2010)].

מטעמים אלה, אני קובע שיש לדחות את התביעה כנגד מר שלו ומר צור.

התביעה כנגד חברת צוות 3 ונתבעים 5-6:

108. לטענת חברת צוות 3 מעולם לא הפעילה במקרקעין גן אירועים. לכן יש לדחות את התביעה כנגדה וכנגד מנהליה, הנתבעים 5-6.

109. מר גלבוע, בעל מניות בחברה המחזיקה במניות של חברת צוות 3 ומנהלה של קבוצת צוות 3, העיד שההתקשרות של חברת צוות 3 להפעלת מזנונים נעשתה לראשונה בשנת 2003. יחד עם זאת, לדבריו "את המזנונים אף פעם לא הפעלנו אף לא רגע אחד" וכן: "לא היתה כוונה להפעיל מזנונים ידענו שאנו מקבלים מזנונים ומעבירים לאדם אחר שיפעילם" [פר' עמ' 57, ש' 5, 30].

110. לדבריו, חברת צוות 3 התמודדה על מכרז להפעיל חניון במקרקעין. מאחר "שבאזור היתה פעילות עברינית ענפה" הבינה שעל מנת להפעיל את החניון יש צורך בהפעלת מזנונים. לכן הגישה הצעה למכרז "מתוך ידיעה שנעביר למפעיל אחר. זה מה עשינו ב-2003 ו-2004" [פר' עמ' 57, ש' 8-9].

111. בחודש יוני 2004 העבירה חברת צוות 3 את זכות ההפעלה שניתנה לה לגבי המזנונים לחברת ג.י. לדברי מר גלבוע: "עשינו הסכם שמעבירים כל זכויות וחובות בק טו בק, נאמר בחוזה שהם צריכים לעבוד לפי דין לקבל את כל רישיונות" [פר' עמ' 58, ש' 7-8].

112. נוכח האמור, הסביר מר גלבוע שחברת צוות 3 לא נטלה חלק בהפעלת גן האירועים. לדבריו: "אין לי קשר להפעלת אירועים" [פר' עמ' 57, ש' 24].

113. יחד עם זאת, בחודש יוני 2004 שלח מר גלבוע למר אלימלך, ראש המועצה האזורית "בקשה להרחבת פעילות המזנונים בחוף פלמחים" [נ/10]. בסעיף 1 למכתב נרשם כהאי לישנא:

"1. על סמך תנאי הסכם המכרז שנחתם ב-14/04/04 בין המועצה לצוות 3 ועל בסיס סעיף 4.4 בהסכם, אנו מבקשים לקבל את אישור המועצה להרחבת פעילות המזנונים ולאשר לנו לקיים "אירועים תחת כיפת השמיים" ברחבות ובמתחמים הסמוכים למזנונים".

114. כשעומת מר גלבוע עם האמור במכתב השיב: "לגבי תשובה אני לא יודע" [פר' עמ' 58, ש' 15].

115. מר שלו סיפר בעדותו על הקשר בין חברת ג.י לבין חברת צוות 3. לדבריו: "מלבד שנכנסנו בנעליהם לא היה שום קשר, גם לא קשר עסקי" [פר' עמ' 47, ש' 30].
בהמשך אישר מר שלו בעדותו כי לחברת צוות 3 ונתבעים 5-6 לא הייתה מעורבות בהפעלת המזנונים משנת 2004 ואילך. כך גם לא הייתה להם מעורבות בהפעלת גן אירועים במקרקעין [פר' עמ' 53, ש' 1].

116. מנגד, התנגד המינהל לדחיית התביעה כנגד חברת צוות 3 ונתבעים 5-6. לטענתו, ביום 28.7.04 ניתן לחברת ג.י. וחברת צוות 3 יחד רישיון תקופתי לניהול עסק שמהותו אירוע מתחת לכיפת השמיים [נספח ח' לכתב הגנה מתוקן]. בנוסף ביום 6.6.04 שלח מר אלימלך לנתבע 6 מכתב תשובה בגין בקשתו של נתבע 6 להרחבת פעילות המזנונים [נספח ז' לכתב ההגנה המתוקן]. מכאן שחברת צוות 3 ונתבעים 5-6, כמנהליה, פעלו במקרקעין בין השנים 2003-2004.

117. מר גבריאלי הסביר בעדותו כי תביעת המינהל הוגשה כנגד חברת ג.י. וכנגד חברת צוות 3 "משום שלדידנו שתי החברות הפעילו את גן האירועים בהתחלה לפחות" וכן: "בהתחלה גם צוות 3 היו שם, הם הקימו, לא יודע בדיוק מי הפעיל בעצמו, צוות 3 היו בשטח והפעילו את החוף מבחינתנו הם היו אלה שהקימו את גן אירועים" ובהמשך: "על פי דיווחים שקיבלנו כולל על פי ישיבות שקיימנו עם מועצה צוות 3 היו חלק מהפעלת מזנונים והקמת גן אירועים" [פר' עמ' 33, ש' 13-14, 16-17, 26-28].

118. יחד עם זאת, מר קרפ אישר בעדותו שמי שהפעיל את גן האירועים הייתה חברת ג.י. [פר' עמ' 37, ש' 16-17].

119. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים אני רואה לנכון לקבל את טענות חברת צוות 3, מעקרי הטעמים הבאים:

ראשית, אין חולק כי מעורבותה של חברת צוות 3 לגבי תקופת השימוש נשוא התביעה דנן מתייחסת לכל היותר לעונת שנת 2004, שכן החל משנת 2005 חברת ג.י. התקשרה במישרין בהסכמי ההפעלה וממילא הפעילה את גן האירועים לבדה.

שנית, על פי עדותו של מר קרפ, גורם הפיקוח שנכח בשטח, גן האירועים לא הופעל על ידי חברת צוות 3 אלא על ידי חברת ג.י..

שלישית, עדותו של מר קרפ מתיישבת עם האמור בתצהירו של מר גלבוע, על פיו חברת צוות 3 לא הייתה מעורבת כלל בהפעלת גן האירועים והקיוסקים במקרקעין [ס' 14 לנ/9]. גרסתו של מר גלבוע לא נסתרה בחקירתו הנגדית.

רביעית, פרט לשיפוייה של חברת צוות 3 על ידי חברת ג.י. בסכום שהתחייבה לשלם למועצה בגין הפעלת המזנונים במקרקעין, בסך 175,000 ₪ לא הוכח לפניי כי חברת ג.י. העבירה כספים כלשהם לחברת צוות 3.

120. אמנם הוכח לפניי כי חברת צוות 3 מעורבת בבקשה להרחבת המזנונים וקבלת היתר לאירוע תחת כיפת השמיים, אולם אין בכך ללמד על התעשרותה מהפעלת גן האירועים. בהקשר זה אני מקבל את עדותו של מר גלבוע, כי המכתב נערך לבקשת אחיו (מנהל בחברת ג.י.) מאחר שחברת צוות 3 הייתה הגורם שהתקשר עם הרשות בהסכם ההפעלה לשנת 2004.

121. סיכומם של דברים - לא הוכח לפניי כי חברת צוות 3 הפעילה את גן האירועים במקרקעין. ממילא לא הוכח לפניי כי חברת צוות 3 התעשרה בגין שימוש זה. מכאן שדין התביעה כנגדה להידחות. לנוכח קביעה זו ממילא נידחות התביעות האישיות כנגד מנהלי חברת צוות 3.

ההליכים כנגד הצד השלישי: המועצה האזורית:

122. בהודעת צד שלישי טענה חברת ג.י. שהתקשרותה עם המועצה האזורית לצורך הפעלת מזנונים נעשתה על פי מכרז כדין. עבור השימוש שעשתה חברת ג.י. במקרקעין שילמה למועצה האזורית 1,255,000 ₪. לפיכך עתרה חברת ג.י. לחייב את המועצה האזורית להעביר כספים אלה למינהל.

123. מר שלו הסביר בעדותו שבשנים 2003-2004 שולמו למועצה סך 170,000 ₪ עבור הפעלת מזנונים. החל משנת 2005, כאשר זכתה חברת ג.י. במכרז, שולמו למועצה האזורית דמי שימוש במקרקעין בסך 270,000 ₪. הפער בין המחירים נבע, לטענת מר שלו, מהשינוי שנעשה בפעילות על המקרקעין, קרי מהפעלת מזנונים בלבד להפעלת גן אירועים.

124. מנגד, טענה המועצה האזורית שההסכמים שנחתמו בינה לבין חברת ג.י. כללו אופציה להפעלת מזנונים בלבד. בהתאם, חברת ג.י. שילמה למועצה האזורית סכומים בגין הפעלת המזנונים ולא עבור הפעלת גן אירועים במקרקעין. יתר על כן, הסכומים ששולמו למועצה האזורית על ידי חברת ג.י. שימשו לשמירה וטיפוח המקרקעין.

125. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ועיינתי במוצגים, אני מעדיף במחלוקת זו את עמדת המועצה האזורית.

ראשית, אין חולק שחברת ג.י. היא שהציעה לשלם סך 270,000 ₪ עבור השימוש במקרקעין. אין בתנאי המכרז או בתנאי הסכמי ההפעלה תנאי או מצג המלמד כי ניתנה לחברת ג.י. הזכות או הרשות להפעיל גן אירועים במקרקעין.

שנית, לשם הוכחת טענתה צירפה חברת ג.י. מספר קבלות על סך 270,000 ₪ כל אחת עבור התשלומים ששילמה למועצה האזורית. אולם בקבלות תחת הכותרת: "סוג תאור שוכר" נכתב "חכירת מתקנים". בשום מקום לא נכתב שהסכומים ששולמו הם עבור הפעלת גן אירועים במקרקעין.

שלישית, מעדותו של אלימלך לפניי עולה שהמועצה האזורית הבהירה לנתבעים שהמכרז בו זכו נועד עבור הפעלת מזנונים בלבד. כך, החוזים עליהם חתמה המועצה האזורית עם הנתבעים כללו הפעלת מזנונים בלבד. בנוסף, המועצה האזורית הביעה התנגדותה לעריכת אירועים במקרקעין מספר פעמים.

126. מטעמים אלה אני קובע שיש לדחות את טענת חברת ג.י. כאילו המועצה האזורית התחייבה כלפיה, במישרין או בעקיפין, ליתן רשות להפעלת גן אירועים במקרקעין. כך, אף אין לייחס למועצה האזורית מצג שווא רשלני בעניין השימוש במקרקעין.

127. אף אין לייחס למועצה האזורית התעשרות שלא כדין על חשבון חברת ג.י.. כפי שכבר קבעתי, שוכנעתי כי הכספים ששילמה חברת ג.י. למועצה האזורית שימשו לצרכי הציבור ובין היתר הושקעו בפיתוח חוף הרחצה. תוצאה זו אף מתיישבת עם ההפחתה המשמעותית מההשבה שהושתה על חברת ג.י..

128. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

129. סוף דבר:
התביעה כנגד הנתבעת 1 מתקבלת בחלקה, ואני מחייב אותה לשלם לתובעת את הסכומים הבאים:

א. סך 123,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.04.

ב. סך 141,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.05.

ג. סך 158,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.06.

ד. סך 137,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.11.07.

ה. לכל הסכומים דלעיל יצטרף מע"מ כדין.

ו. הנתבעת 1 תישא בשכ"ט ב"כ התובעת 1 בסך 47,500 ₪.

התביעה כנגד מנהלי הנתבעת 1 (נתבעים 3-4) נדחית, בלא צו להוצאות, הן בהתחשב בנסיבות העניין והן בהתחשב בכך שהייצוג המשפטי של הנתבעת והנתבעים 3-4 הינו משותף.

התביעה כנגד הנתבעת 2 והנתבעים 5-6 נדחית. לנוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בנימוקי הדחייה ובהיקף התביעה אני מחייב את התובעת בשכ"ט ב"כ נתבעים אלה בסך 24,000 ₪.
ההודעה לצד שלישי נדחית. לנוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב בנימוקי הדחייה ובהיקף התביעה אני מחייב את שולחי ההודעה בשכ"ט ב"כ הצד השלישי בסך 24,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו שימוש חורג ?

  2. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  3. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  4. היתר זמני לשימוש חורג

  5. שימוש חורג חדרי אירוח

  6. היתר לשימוש חורג לצמיתות

  7. ביטול היתר לשימוש חורג

  8. שימוש חורג במחסן חקלאי

  9. בקשה לשימוש חורג לחניון

  10. שימוש חורג בקרקע חקלאית

  11. היתר לשימוש חורג פעוטון

  12. שימוש חורג במבנה חקלאי

  13. הכשרת שימוש חורג במקרקעין

  14. בקשה לשימוש חורג מעון חוסים

  15. הסמכות למתן היתר לשימוש חורג

  16. היתר לשימוש חורג לגן אירועים

  17. שימוש חורג במחסן לצרכי משרד

  18. היתר לשימוש חורג אולם אירועים

  19. בקשה לשימוש חורג למסגריה ממגורים

  20. ביטול היתר לשימוש חורג לבית קפה

  21. שימוש חורג של חקלאים בקרקע חקלאית

  22. בקשה לשימוש חורג במחסן לשימוש למסעדה

  23. היתר לשימוש חורג לתחנת דלק ל-3 שנים

  24. ניכוי הוצאות התאמה בזמן שימוש חורג

  25. אישור לשימוש חורג מתעשייה למגורי עובדים

  26. התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין

  27. בקשה לשימוש חורג במרתף שנבנה ללא אישור בתל אביב

  28. בקשה לשימוש חורג מייעוד מסחרי לייעוד אולם שמחות

  29. היתר לשימוש חורג במחסן במרתף לשימוש של עסק ומוסך

  30. ערר על אישור בקשה לשימוש חורג לצורך מגורי עובדים

  31. ביטול צו הפסקה שיפוטי בגין שימוש חורג במקרקעין

  32. ערר על החלטה להתיר שימוש חורג למשך 3 שנים לפעוטון

  33. בקשה לחידוש היתר לשימוש חורג בדירה כמשרד לעורכי דין

  34. עיכוב ביצוע כניסת צווי הריסה ואיסור שימוש חורג לתוקף

  35. צו מניעה קבוע אשר יאסור לעשות שימוש חורג במשק חקלאי

  36. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר שימוש חורג לצהרון לילדים

  37. שימוש חורג לאחסנת וייצור מסגרות אלומיניום לתקופה של שלוש שנים

  38. בקשה לשינויים ותוספת הקלה בגובה מבנה ושימוש חורג לקופ"ח ומשרדים

  39. בקשה לשימוש חורג לבית אבות במקרקעין המיועדים לתעשייה ולמלאכה קלה

  40. אי הגשת התנגדויות אינו מכשיר באופן אוטומטי בקשות לשימושים חורגים

  41. היתר לשימוש חורג לשימוש במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים לצמיתות

  42. בקשה להיתר שימוש חורג שאינה חתומה על ידי כל בעלי המקצוע הנדרשים על פי הדין

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון