קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על היטל השבחה: בפניי ערעור על שומה מכרעת מיום 29.11.2009, אשר נערכה על-ידי השמאית המכריעה, גב' מיכל שימקביץ (להלן: "השמאית המכריעה"). עניינה של השומה היטל השבחה, שהוטל על-ידי המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שורקות (להלן: "המשיבה"), על המקרקעין הידועים כגוש 3740, חלקה 332 (במקור מחצית מחלקה 91), וגוש 3741, חלקה 326 (במקור מחצית חלקה 202) (להלן ביחד: "המקרקעין"). המערערת הינה החברה הארץ-ישראלית לישוב עולים בע"מ, שהייתה בעלת המקרקעין (להלן: "המערערת"). שומות ההשבחה המקוריות הוצאו על-ידי המשיבה עוד בשנת 2002 וההליכים בעניין זה התנהלו בהתאם למתווה הנורמטיבי שנקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), כנוסחה לפני התיקונים מס' 74 ו-84 לחוק. בנסיבות אלה נפסק ביום 26.4.2010 על-ידי כבוד השופטת ש' דקל-נווה - בניגוד לעמדתה של המערערת - כי הפורום לבירור הערעור על החלטת השמאית המכריעה הינו בית-משפט זה ולא ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. יש לציין כי בהתאם למתווה הנורמטיבי הנ"ל, הערעור בפני בית-משפט זה הינו ב"נקודה משפטית" בלבד או בשל פגיעה בכללי הצדק הטבעי. רקע תכנוני להלן יפורט בקצרה הרקע התכנוני הרלוונטי לענייננו, אשר, כעיקרון, אינו שנוי במחלוקת. המקרקעין מהווים חלק ממתחם הידוע בשם "אדמות הבולגרים" (להלן: "אדמות הבולגרים" או "המתחם"), הנמצא ממזרח למושב בית-חנן, בגבולות המוניציפאליים של המועצה האזורית גן-רווה ובמרחב התכנון המקומי של המשיבה. מדובר במתחם של קרקעות בבעלות פרטית בשטח של כ-388 דונם, אשר נרכשו בשנות העשרים של המאה הקודמת, באמצעות שליחי ההסתדרות הציונית בבולגריה, על מנת ליישב בארץ-ישראל ציונים יוצאי בולגריה. המערערת עצמה נוסדה בשנת 1937 על-ידי שליחי ההסתדרות הציונית בבולגריה ובשנת 1945 נרשמה הבעלות במקרקעין במרשם המקרקעין על שמה של המערערת. שטח כל אחת מן החלקות הרלוונטיות לערעור זה 506 מ"ר. על המקרקעין חלו התכניות הבאות: תכנית גלילית 220/R (להלן: "תכנית 220/R"): תכנית זו (אשר לא צורפה לכתב-הערעור על-ידי המערערת) נועדה לפיתוחו ולבינויו של מתחם אדמות הבולגרים למגורים (דבר מתן התוקף לתכנית פורסם בעיתון רשמי מס' 1624 מיום 23.10.1947). שטח המתחם חולק ל-162 מגרשי מגורים, שני מגרשי מסחר, ומגרשים נוספים לצרכי ציבור. שטחו המינימאלי של כל מגרש למגורים עמד על 1,500 מ"ר וניתן היה להקים בו בית מגורים דו-קומתי בשטח של 450 מ"ר ברוטו (30% משטח המגרש, כל קומה 15%). לטענת המערערת, בעקבות אישור תכנית 220/R התבצעו הליכי איחוד וחלוקה וביום 9.6.1950 נרשמו במרשם המקרקעין אדמות המתחם, כשהן מחולקות לחלקות המהוות מגרשים לבנייה. הכרזות על קרקע חקלאית מן השנים 1968, 1971 ו-1984: המקרקעין הוכרזו כקרקע חקלאית מכוח סעיף 5 לתוספת הראשונה לחוק בשלושה מועדים שונים: 7.3.1968 (י.פ. 1435), 5.8.1971 (י.פ. 1723)., ו-10.1.1984 (י.פ. 3011). במועד האחרון כבר נכלל מתחם אדמות הבולגרים בתחום גן לאומי כפי שיפורט להלן. תכנית מתאר ארצית לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף, תמ"א 8 (להלן: "תמ"א 8"): לתמ"א 8, שעניינה גנים לאומיים, ניתן תוקף ביום 29.10.1981 (י.פ. 2759). חלק ממתחם אדמות הבולגרים נכלל בשטח המסומן בתשריט התמ"א כ"גן לאומי מוצע", אשר על-פי סעיף ההגדרות בתכנית הינו שטח המיועד להיות בעתיד "גן לאומי נס ציונה (גבעות כורכר)" (תשריט התכנית ערוך בקנ"מ של 1:100,000, כך שקיים קושי בזיהוי מיקומו המדויק של הגן הלאומי המוצע). נקבע כי בסופו של דבר ייקבעו הגנים הלאומיים לפי תכניות מפורטות או תכניות מתאר שתאושרנה בעתיד, כפי שאכן אירע בענייננו (ראו מיד להלן). תכנית מתאר מחוזית, מחוז מרכז, תמ"מ 3 (נספח 5 לכתב-הערעור, להלן: "תמ"מ 3"): לתמ"מ 3 ניתן תוקף ביום 31.3.1982 (י.פ. 2798), אך היא הופקדה בחודש דצמבר 1976, מספר שנים לפני אישור תמ"א 8. אין מחלוקת כי על-פי תשריט תמ"מ 3 הוכלל כל מתחם אדמות הבולגרים בשטח גן לאומי וכי על המתחם הוחלו הוראות תמ"א 8 וכן הוראות חוק גנים לאומיים ושמורות טבע, התשכ"ג-1963. הצעת תכנית מתקנת תמ"מ 3/3: כפי שיתואר להלן, בשנת 1983 הגישו בעלי הזכויות במתחם באמצעות עו"ד צ'קרוב, בא-כוח המערערת, תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בגין הפגיעה במתחם אדמות הבולגרים על-ידי תמ"מ 3. בשנת 1984 הסכים עו"ד צ'קרוב להתלות את הדיון בתביעות הפיצויים לזמן סביר, וזאת בניסיון לשנות את תכנון המקרקעין, אשר אותה שעה יועדו, כאמור, לגן לאומי. לאחר התליית תביעות הפיצויים, המליצה הוועדה המחוזית לתכנון לבנייה מרכז בפני המועצה הארצית לתכנון ולבנייה להוציא את מתחם אדמות הבולגרים מן השטח המיועד לגן לאומי במסגרת תמ"מ 3. בעקבות פניה זו החליטה המועצה הארצית (בישיבה מס' 214 מיום 7.5.1985): "לשנות יעוד הקרקע באזור מושבות דרום יהודה, אדמות הבולגרים מגן לאומי לאזור מגורים עם בנייה צמודת קרקע ורווחה אזורית... השינוי האמור יופקד במסגרת השינוי הכולל למושבות דרום יהודה". ואולם, תכנית מתקנת זו (תכנית מתאר מחוזית מחוז המרכז, מס' ת/מ/מ/3, שינוי מס' 3 מושבות דרום-יהודה, להלן: "תמ"מ 3/3"), שנדונה ואושרה בהמשך על-ידי המועצה הארצית בשתי ישיבות נוספות שהתקיימו בשנים 1985 ו-1986, הופקדה רק כעבור ארבע שנים, בתאריך 25.12.1989 (י.פ. 3729, נספח 6 לכתב-הערעור), ומעולם לא אושרה. תכנית מתאר מקומית בר/במ/109, שינוי לתכנית מתאר 220/R (נספח 7 לכתב-הערעור): לאחר מתן תוקף לחוק הליכי תכנון ובנייה (הוראת שעה), התש"ן-1990, פורסמה ביום 25.4.1991 הודעה על הפקדת תכנית מתאר מקומית בר/במ/109 (י.פ. 3870). כוונת התכנית הייתה להקים ישוב חדש בשם "אירוס" בתחומי המועצה האזורית גן-רווה, ולטענת המערערת המגמה הייתה להשיב לבעלי הזכויות במתחם את אותן זכויות בנייה שהוקנו להם מכוח תכנית 220/R. המערערת הדגישה כי מגרשי המגורים המקוריים, שהועמדו כאמור בתכנית 220/R על שטח של 1,500 מ"ר, פוצלו לשניים. ואולם, היקף הבנייה נותר כשהיה, קרי ניתן היה להקים על כל מגרש בית מגורים דו-קומתי בשטח של 225 מ"ר ברוטו (30% משטח המגרש, כל קומה 15%). עוד הדגישה המערערת כי שיעור ההפרשות לצרכי ציבור הועמד בתכנית על 50%, כלומר כפליים בהשוואה לתכנית 220/R. המערערת ציינה עוד כי בתכנית נקבע כי הגשת תכנית מפורטת בצירוף תכנית ביוב כללית תיחשב כתחילת ביצוע התכנית וכי עם אישור התכנית יש להכין תכנית מפורטת, הכוללת טבלאות הקצאה וטבלאות איזון, וזאת תוך שנה ממתן תוקף לתכנית מתאר מקומית בר/במ/109. עוד נקבע בתכנית כי היתרי בנייה יוצאו רק על-פי התכנית המפורטת. בשומה המכרעת נכתב כי בהתאם לתשריט התכנית, חולקו החלקות הכלולות במתחם ל-353 מגרשים באזור מגורים א'. על-פי הוראות התכנית באזור מגורים א', על מגרש מינימאלי בשטח של 480 מ"ר ניתן לבנות בית מגורים בן שתי קומות עם בנייה בשיעור של עד 50% (בהתחשב בתכסית קומת הקרקע). כן התירה התכנית הקמת מבני שירות שונים בשטח כולל של 130 מ"ר. כך או כך, ביום 21.4.1994 פורסמה ההודעה בדבר מתן תוקף לתכנית זו (י.פ. 4208). תכנית שינוי מתאר ומפורטת בר/1/109 (נספח 8 לכתב-הערעור): תכנית שינוי מתאר ומפורטת בר/1/109 הוגשה למשיבה ביום 18.4.1994, וביום 7.9.1997 פורסמה ההודעה על הפקדתה (י.פ. 4566). לאחר שנשמעו מספר התנגדויות פורסמה ההודעה בדבר מתן תוקף לתכנית ביום 13.8.1998 (י.פ. 4670). התכנית כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמה לפי פרק ג', סימן ז' לחוק, ומכוחה הוקצו לבעלי המקרקעין באדמות הבולגרים חלקות חדשות, לרבות, בענייננו, חלקה 332 בגוש 3740 (מגרש זמני 96) חלף מחצית מחלקה 91 המקורית; וחלקה 326 בגוש 3741 (מגרש זמני 197) חלף מחצית חלקה 202 המקורית. על-פי הוראות תכנית בר/1/109 באזור מגורים א', על מגרש מינימאלי בשטח של 480 מ"ר ניתן לבנות בית מגורים בן שתי קומות עם בנייה בשיעור של עד 45%. שתי התכניות האחרונות, קרי תכנית מתאר מקומית בר/במ/109 ותכנית שינוי מתאר ומפורטת בר/1/109, ייקראו להלן ביחד: "התכניות החדשות". לטענת המערערת, בסופו של יום, לא חל שינוי במצב התכנוני של המתחם בהשוואה לתכנית 220/R, ולמעשה אף הורע מצבם של בעלי החלקות, הואיל ונדרש רישום מחודש של החלקות וכן הוקטן שטח המגרשים הפרטיים והוגבלה תכסית הבנייה עקב הכפלת ההפקעה לצרכי ציבור. היטל ההשבחה בחודש ינואר 2002 חתמה המערערת על הסכמים למכירת זכויות הבעלות שלה במקרקעין. ביום 3.6.2002 הוציאה המשיבה שומת היטל השבחה, שנערכה על-ידי השמאים מר יוסי פישלר ועו"ד שלומי מערבי, בגין מחצית חלקה 91 (נספח 12 לכתב-הערעור). השומה התייחסה להשבחה שיצרו התכניות החדשות בהשוואה לתכנית 220/R. ההשבחה הועמדה בשומה זו על סך של 102,400$, והיטל ההשבחה בשיעור של 50% הועמד על סך של 52,200$, ששוויו נכון למועד הקובע (28.8.1998) היה 202,200 ₪. ביום 14.7.2002 הוציאה המשיבה שומת היטל השבחה, שנערכה אף היא על-ידי השמאים מר יוסי פישלר ועו"ד שלומי מערבי, בגין מחצית חלקה 202 (נספח 13 לכתב-הערעור). שומה זו התייחסה להשבחה שיצרו התכניות החדשות בהשוואה לתמ"מ 3. ההשבחה הועמדה בשומה זו על סך של 121,360$, והיטל ההשבחה בשיעור של 50% הועמד על סך של 60,680$, ששוויו נכון למועד הקובע (28.8.1998) היה 235,040 ₪. ביום 25.8.2002 הוציאה המשיבה שומת היטל השבחה מתוקנת בגין מחצית חלקה 91 (נספח 14 לכתב-הערעור), אשר התאימה את השומה בגין חלקה 91 לשומה בגין חלקה 202, קרי התייחסה להשבחה שיצרו התכניות החדשות בהשוואה לתמ"מ 3 ולא בהשוואה לתכנית 220/R. ההשבחה הועמדה אפוא בשומה מתוקנת זו על סך של 121,650$ והיטל ההשבחה בשיעור של 50% הועמד על סך של 60,825$, ששוויו נכון למועד הקובע (28.8.1998) היה 235,575 ₪. המערערת, מצידה, הוציאה ביום 1.7.2002 וביום 18.7.2002, בהתאמה, "שומות אחרות" ביחס לשתי החלקות, אשר נערכו בידי השמאית גב' דורית פריאל (נספחים 3-2 לכתב-הערעור). לפי שומות אלה, "המצב הקודם" במקרקעין היה תכנית 220/R, ובהשוואה לתכנית זו התכניות החדשות לא יצרו כל השבחה במקרקעין, וזאת עוד לפני התחשבות בהוצאות התכנון שחלו במלואן על בעלי המקרקעין. כמצוין לעיל, יש להדגיש כי לטענת המשיבה, אף אם הייתה מתקבלת גישתה העקרונית של המערערת, לפיה "המצב הקודם" במקרקעין היה תכנית 220/R, עדיין יצרו התכניות החדשות השבחה משמעותית במקרקעין, וזאת אף בהשוואה לתכנית 220/R. (כך, למשל, שוויה הקודם של מחצית חלקה 91 לפי תכנית 220/R הוערך על-ידי שמאי המשיבה בסך של 52,600$ בלבד, בעוד ששמאית המערערת העריכה שווי קודם זה בסך של 158,321$). זאת, הואיל ולטענת המשיבה תכנית 220/R המנדטורית הייתה תכנית ארכאית ובלתי-ניתנת ליישום וממילא מעולם לא הוצאו מכוחה היתרי בנייה ובמקרקעין אף לא היו כל תשתיות ראשוניות, כך שהמקרקעין היו מוקפאים הלכה למעשה. כמו כן טענה המשיבה כי על המקרקעין חלו מגבלות בנייה עקב תכנית המתאר הארצית לדרכים (תמ"א 3) ומכוח הכרזתה כקרקע חקלאית - עניין שאינו מהווה מחסום ביורוקראטי של מה בכך, כי אם מכשול משמעותי בשימוש בקרקע. ביום 26.8.2002 הגישה המערערת ערעור היטל השבחה לבית-משפט זה (בש"א 2307/02, נספח 16 לכתב-הערעור), בטענה כי המשיבה מנועה מלטעון כי התכניות החדשות יצרו השבחה ביחס לתכנית 220/R. זאת, לאור תוצאות הליכי היטל השבחה שהתנהלו ביחס לחלקה 92 הסמוכה (החלטת השמאי המכריע אינג' רחמים שרים ובעקבותיה פסק-דינו של בית-משפט זה בבש"א 2617/00), אשר לטענת המערערת יצרו מעשה בית-דין ביחס לקביעה כי לא נוצרה השבחה כזו. טענות אלה נדחו על-ידי בית-משפט זה (כבוד השופט ה' פינשטין) בפסק-דינו מיום 1.4.2004, אשר דחה את ערעור המערערת (נספח 17 לכתב-הערעור). המערערת הגישה ערעור על פסק-הדין בבש"א 2307/02 לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (ע"א 2566/04). ביום 14.9.2006 דחה בית-המשפט המחוזי (כבוד השופטים ע' פוגלמן, ר' רונן וא' ש' שילה) את ערעורה של המערערת (נספח 18 לכתב-הערעור). כמו כן ציין בית-המשפט המחוזי כי המשיבה, אשר סברה כי נפלה טעות בשומה המקורית שבה נקבע, כאמור, כי "המצב הקודם" במקרקעין היה תכנית 220/R ולא תמ"מ 3, הייתה רשאית לתקן את טעותה בהתאם לסעיף 14(ה) לתוספת השלישית לחוק. עם זאת ציין בית-המשפט המחוזי כי על הצדדים לפעול על-פי הוראת התוספת השלישית לחוק, קרי מינויו של שמאי מכריע, ובמידת הצורך - הגשת ערעור על החלטתו לערכאה המוסמכת, אם תהיה עילה לכך. המערערת הגישה בקשת רשות ערעור לבית-המשפט העליון על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי (רע"א 8951/06). בקשה זו נדחתה ביום 29.4.2007 על-ידי בית-המשפט העליון (כבוד השופט א' רובינשטיין) (נספח 19 לכתב-הערעור). בעקבות הליכים אלה - ולאור מצוותו של בית-המשפט המחוזי - פנו הצדדים לשמאית המכריעה, אשר ביחס להכרעתה מופנה, כאמור, הערעור שבפניי. יש לציין כי בכל אותם הליכים משפטיים שקדמו להכרעת השמאית המכריעה, אשר תוארו לעיל, לא נדונה השאלה העיקרית העומדת בפניי, היא שאלת תחולתה של הלכת דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו(5) 49 (2002), על המקרה שבפנינו. אכן, הדיון בערכאות אלה התמקד בטענות הדיוניות של המערערת, ובפרט טענות המניעות ומעשה בית-דין (אשר נדחו כאמור לעיל), כאשר בעניין המהותי הונחו הצדדים, כאמור, לפעול על-פי הוראת התוספת השלישית לחוק, קרי מינויו של שמאי מכריע. עוד יש לציין כי במהלך השמאות המכרעת הגישה המשיבה תיקון שומה, שנערך לפי "שיטת המדרגות" אשר נקבעה ברע"א 4217/04 פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון לבנייה ירושלים, פ"ד סא(3) 386 (2006) (להלן: "הלכת פמיני") . בפסק-דין זה נקבע כי יש לחשב את ההשבחה במקרה של רצף תכניות משביחות באופן המצרף את ההשבחות שנוצרו בעקבות אישורה של כל תכנית ותכנית ("שיטת המדרגות"), ולא באופן המחשב את ההפרש בין ערך המקרקעין במצבם המקורי לפני אישור התכנית הראשונה ובין ערכם לאחר אישור התכנית האחרונה ("שיטת המקפצה"). המשיבה טענה אפוא כי לפי שיטת המדרגות - לפיה, כאמור, נעשה חישוב כל אחת מן ההשבחות בנפרד תוך שערוכן למועד אישור התכנית האחרונה וסיכום סך כל ההשבחות - יש לחשב את ההשבחה שחלה בין תכנית תמ"מ/3 לבין תכנית מתאר מקומית בר/במ/109 (התאריך הקובע: 15.3.1994), ובנפרד את ההשבחה שחלה בין תכנית בר/במ/109 לבין תכנית שינוי מתאר ומפורטת בר/1/109 (התאריך הקובע: 28.8.1998), ולסכום שתי השבחות אלה יחד. חישוב מעודכן זה העלה כי אליבא דמשיבה היטל ההשבחה הינו כדלקמן: לגבי חלקה 332 (מחצית חלקה 91): תכנית משביחה תאריך קובע השבחה היטל השבחה (50%) בר/במ/109 15.3.1994 44,700$ 66,490 ₪ בר/1/109 28.8.1998 30,000$ 58,125 ₪ לגבי חלקה 326 (מחצית חלקה 202): תכנית משביחה תאריך קובע השבחה היטל השבחה (50%) בר/במ/109 15.3.1994 44,220$ 66,074 ₪ בר/1/109 28.8.1998 30,000$ 58,125 ₪ תביעות הפיצויים לשם השלמת התמונה, ובטרם אפנה לתיאור הכרעתה של השמאית המכריעה, יש להתייחס בקצרה לתביעות הפיצויים שהוגשו בעניין אדמות הבולגרים. כאמור, בשנת 1983 הגישו בעלי זכויות במתחם, באמצעות עו"ד צ'קרוב, בא-כוח המערערת, תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בגין הפגיעה במתחם אדמות הבולגרים על-ידי תמ"מ 3 (להלן: "תביעות הפיצויים"). בשנת 1984 הסכים עו"ד צ'קרוב להתלות את הדיון בתביעות הפיצויים לזמן סביר בניסיון לשנות את התכנון דאז, אשר אותה שעה יועד, כאמור, לגן לאומי. ביום 19.8.1999, כשנה לאחר אישור תכנית שינוי מתאר ומפורטת בר/1/109, פנה עו"ד צ'קרוב למשיבה בבקשה לחדש את תביעות הפיצויים (לרבות תביעתה של המערערת). במכתבו ציין עו"ד צ'קרוב כי אמנם התכניות החדשות השיבו למקרקעין את זכויות הבנייה למגורים. ברם, הפגיעה, בגינה התבקש הפיצוי, נובעת מן העובדה כי במשך כ-17 שנים לא יכולים היו בעלי הקרקע לנצלה. במלים אחרות, הפיצוי התבקש בגין השיהוי במימוש זכויות הבעלים במקרקעין ולא בגין ירידת ערך המקרקעין, שהרי בסופו של יום, כעיקרון, לא נגרמה ירידת ערך לבעלי המקרקעין. בהמשך הסכימו הצדדים כי ההחלטה הסופית שתתקבל בתביעת הפיצויים של אחת מבעלות החלקות במתחם, הגב' גרמנוב, תחול על כלל המגרשים במתחם אדמות הבולגרים, לרבות על המקרקעין בערעור שבפניי. לאחר הליכים רבים וממושכים בערכאות שונות (לרבות מינוי שמאי מכריע) - שלא כאן המקום לפרטם - ניתן לבסוף פסק-דין מפורט של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת מ' אגמון-גונן) בתביעתה של הגב' גרמנוב (עמ"נ 185/07, 15533-12-09 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שורקות נ' גרמנוב (פורסם במאגרים, ניתן ביום 16.2.2011, להלן: "פס"ד גרמנוב")). בפסק-דינו דחה בית-המשפט המחוזי מכל וכל את טענות המשיבה וקבע כי המקרה נופל תחת הלכת ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' קהתי ואח', פ"ד מח(2) 190 (1994) (להלן: "הלכת קהתי"). בהלכת קהתי נקבע, ככלל, כי בעל זכויות במקרקעין אינו זכאי לפיצוי בגין תכנית פוגעת, מקום שתכנית עוקבת היטיבה את נזקיו. עם זאת, לכלל זה נקבעו חריגים המאפשרים לפסוק פיצוי מקום שעל אף אישור התכנית המיטיבה המאוחרת, אישור התכנית הפוגעת המקורית הוביל לפגיעה של ממש בבעל הזכויות במקרקעין. בין היתר, נקבע שבעל הזכויות במקרקעין עשוי לזכות בפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק בגין הנזק שנגרם לו עקב "הקפאת" הנכסים בין שתי התכניות, וזאת כאשר פעולת רשויות התכנון הביאה לכך שחלפה תקופה ארוכה ממועד אישור התכנית הפוגעת ועד לאישור התכנית המיטיבה המאוחרת, שבמהלכה לא ניתן היה להפיק תועלת כלכלית מהמקרקעין. כלשונו של כבוד הנשיא מ' שמגר, בעמ' 220-219: ...שינוי יעוד שגרע מערך המקרקעין במידה המזכה בפיצויים לא יזכה בשל כך בלבד בפיצויים, אם שינוי היעוד בוטל או שבו ושינו את היעוד באופן שאין בו עוד כדי לגרוע אלא כדי להחזיר את המצב לקדמותו, ועל אחת כמה וכמה אם יש בו כדי להעלות שווי המקרקעין. שאלה נפרדת היא מה דין הפגיעה הקניינית בתקופת הביניים בין תוכנית לתוכנית, ובעיקר אם היתה השהייה בלתי מוצדקת בתשלום הפיצויים אחרי השינוי הראשון של התוכנית. לצורך עניין זה יש לאבחן בין פיצויים עבור פגיעה בשווי הנכס שבינתיים נתבטלה, לבין פגיעה עקב השהיית הטיפול והנזק שנגרם בתקופת הביניים בין תוכנית לתוכנית עקב חוסר היכולת להשתמש במקרקעין או פגיעות כיוצא באלה. על פסק-דין זה של בית-המשפט המחוזי הגישה המשיבה בקשת רשות ערעור לבית-המשפט העליון. ביום 23.9.2012 דחה בית-המשפט העליון את בקשת המשיבה בהחלטה מנומקת, ומבחינה זו הפכה אפוא הפסיקה בעניין תביעות הפיצויים לחלוטה (ראו בר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שורקות" נ' גרמנוב (פורסמה במאגרים, ניתנה ביום 23.9.2012)). יש לציין כי באופן פורמאלי המערערת שבפנינו אמנם לא הייתה צד לפס"ד גרמנוב, אך באופן מהותי ניתן לייחס לה את כל אשר נטען על-ידי הצדדים במסגרת הליכי תביעה זו ואת כל אשר נפסק שם. זאת, הואיל ובתביעות הפיצויים הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, כאמור לעיל, לפיה קביעות פס"ד גרמנוב יחייבו את תביעות הפיצויים הנוספות שהגישו יתר בעלי הזכויות במתחם. יתרה מכך, באי-כוח המערערת, עוה"ד צ'קרוב ווייל, ייצגו את הגב' גרמנוב בתביעת הפיצויים שלה והמערערת עצמה אף הגישה לבית-המשפט העליון בקשה להצטרף לבר"ם 2237/11. ואמנם, בטיעונים בפניי התייחסה המערערת לתביעתה של הגב' גרמנוב כאילו היא עצמה מהווה צד לתביעה זו לכל דבר ועניין, והערעור שבפניי מבוסס בעיקרו על פס"ד גרמנוב, שהחיל למעשה את הלכת קהתי גם על חלקותיה של המערערת. הלכת בית-הכרם עוד בטרם אעבור לתאר את הכרעתה של השמאית המכריעה ואדון בערעור שבפניי, יש לתאר בקצרה את ההלכה העומדת במוקד הערעור - הלכת רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נב(2) 494 (1998) (להלן: "רע"א בית-הכרם"), והדיון הנוסף שבא בעקבות פסק-דין זה: דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נו(5) 49 (2002) (להלן: "דנ"א בית-הכרם") (להלן ביחד: "הלכת בית-הכרם"). עניינה של הלכת בית-הכרם - שנסיבותיה הכלליות דומות מאד למקרה שבפניי - בפרשנותו של סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק (להלן: "סעיף 4(5)"), שזו לשונו: במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה. השאלה שהתעוררה באותו מקרה הייתה, האם הוראת סעיף 4(5) נועדה לחול רק על מצב שבו קיימת שרשרת של תכניות משביחות במקרקעין, אשר לא שולם ביחס אליהן היטל השבחה, או שמא הוראה זו חלה גם על מצב שבו בשרשרת התכניות האמורה נמצאת גם תכנית הפוגעת במקרקעין. עמדת המבקשים בעניין בית-הכרם - בדומה לעמדת המערערת בפניי - הייתה כי סעיף 4(5) חל גם על שרשרת תכניות הכוללת תכנית פוגעת. על-פי גישה זו, אף במצב של שרשרת תכניות הכוללת תכנית פוגעת, יש לחשב את ההשבחה על-פי השוואה בין שווי המקרקעין מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה, לבין המצב לפי התכנית הראשונה שחלה על המקרקעין. המשמעות המעשית של טענה זו היא השוואת התכנית האחרונה לתכנית הראשונה, שהינה במקרים אלה תכנית בעלת ערך מקרקעין רב יותר בהשוואה לתכנית הפוגעת שבאה בין התכנית האחרונה לתכנית הראשונה. התוצאה היא אפוא שבשיטה זו ההשבחה נמוכה יותר לעומת השיטה בה משווים את התכנית האחרונה לתכנית הפוגעת שבאה בין התכנית האחרונה לתכנית הראשונה. עוד יצוין כי - בדומה למקרה שבפניי - עמדתם של המבקשים בהלכת בית-הכרם הייתה כי התכנית המשביחה השיבה למעשה למקרקעין את שנלקח מהם בתכנית הפוגעת, כך שמצבם התכנוני של מקרקעי המבקשים לאחר אישור התכנית המשביחה היה דומה למצבם לאחר אישור התכנית המנדטורית המקורית, ואף נטען כי חלה הרעה במצבם כאשר משווים את התכנית המשביחה לתכנית המנדטורית המקורית. לעומת זאת, עמדתה של הוועדה המקומית באותו מקרה הייתה כי סעיף 4(5) כלל לא נועד לחול על מצב שבו הייתה תכנית הפוגעת בזכויותיהם של בעלי המקרקעין. גישתה העקרונית של הוועדה המקומית הייתה, כי התוספת השלישית לחוק עוסקת בהשבחה בלבד, ומכאן שהוראת סעיף 4(5) לתוספת זו עוסקת רק במצב שבו הייתה השבחה של המקרקעין - קרי, במצב שבו היה רצף של תכניות משביחות במקרקעין. המשמעות המעשית של טענה זו היא, כמובן, השבחה גבוהה יותר בשל השוואת התכנית האחרונה לתכנית הפוגעת ולא לתכנית הראשונה, בעלת ערך המקרקעין הגבוה יותר. ברע"א בית-הכרם העדיף בית-המשפט העליון ברוב קולות (כבוד השופטים ת' אור וט' שטרסברג-כהן, כנגד דעתו החולקת של כבוד השופט א' גולדברג) את עמדתה של הוועדה המקומית וקבע כי סעיף 4(5) חל על רצף של תכניות משביחות במקרקעין, כך שיש לבחון את ההשבחה הנוצרת במסגרת התכנית האחרונה במקרקעין בהשוואה לתכנית הפוגעת שחלה עליהם. הדברים סוכמו על-ידי כבוד השופט ת' אור כדלקמן: הפירוש שבו דוגלים המבקשים טומן בחובו תוצאות והשלכות מרחיקות לכת. יש בו כדי להעניק לבעלי הזכויות בקרקע זכות עקיפה לפיצוי בגין תכניות פוגעות. יש בו כדי לאפשר מימוש של זכות פיצוי זו שנים רבות לאחר שחלפה תקופת ההתיישנות הרלוונטית. יש בו כדי לעקוף את ההוראות היוצרות חריגים מסוימים לזכות לפיצוי. בתוך כך, אין בו, במקרים מסוימים, כדי להביא לפיצוי מלא של בעל המקרקעין על נזקו. לתוצאות אלה אין כל זכר בהיסטוריה החקיקתית או בחוק עצמו. יש בהן שינוי מהותי של הדין בסוגיה זו. לדעתי, אין לקבוע כי המחוקק התכוון להשיג תוצאות אלה בלי לאותת על כוונתו זו. לא ייתכן כי תכלית כה משמעותית של החקיקה לא זכתה לאזכור כלשהו במהלך הליכי החקיקה. לא ייתכן כי המחוקק התכוון לחולל שינויים כאלה בדיני הפיצויים בגין פגיעה בזכויות במקרקעין, באופן אקראי או אגבי. בה בעת, הפירוש האמור מתנכר לעיקרון הבסיסי שלפיו יש לפרש חוק מתוך תפיסה שמדובר ביצירה שלמה וקוהרנטית. הפירוש האמור עלול להביא לסיכול המערך הסטטוטורי שנקבע לעניין תביעת פיצויים. הוא עלול להביא לעקיפת ההוראות המיוחדות שנקבעו בדין לעניין התיישנות. הוא עלול לסכל את הדין הפוטר את הרשות, במצבים מסוימים, מן החובה לשלם פיצויים על פגיעה של תכנית במקרקעין. מאפיינים אלה מלמדים, כי לא ניתן ליישב את הגישה הפרשנית של המבקשים עם החובה הבסיסית לפרש את חוק התכנון והבניה כמכלול שלם וקוהרנטי. ... נוכח השיקולים הפרשניים שעמדתי עליהם, מסקנתי היא כי סעיף 4(5) לתוספת השלישית הינו הוראה טכנית בעיקרה, אשר נועדה ליצור דרך חישוב למצב שבו נתקבלו תכניות משביחות אחדות בזו אחר זו. על-כן, מסקנתי היא כי יש לדחות את עמדת המבקשים שלפיה סעיף זה נועד להסדיר מצב שבו נתקבלה תכנית פוגעת לפני התכנית המשביחה. [רע"א בית-הכרם, בעמ' 514, 517.] הכרעה זו אושרה, כאמור, בדנ"א בית-הכרם בפני הרכב של שבעה שופטים (המשנה-לנשיא ש' לוין וכבוד השופטים ת' אור, א' מצא, ט' שטרסברג-כהן וד' ביניש, כנגד דעתם החולקת של כבוד השופטים מ' חשין וד' דורנר). השומה המכרעת בפני השמאית המכריעה הוצגו שומות ההשבחה מטעם המשיבה והשומות האחרות מטעם המערערת. השמאית קיימה שתי ישיבות בהשתתפות הצדדים והוגש לה חומר רב בכתב, לרבות תגובות לפרוטוקולים, חוות-דעת, טיעונים משלימים, נסחי טאבו, חוזים, מכתבים ופסקי-דין. כמו כן ערכה השמאית המכריעה סיור בסביבת הנכס. השומה המכרעת עצמה אוחזת 33 עמודים ובין היתר מפורטים בה בהרחבה ובבהירות פרטי הנכס, המצב התכנוני, המצב המשפטי, שומות הצדדים, טענות הצדדים והכרעת השמאית המכריעה. לגופו של עניין קיבלה השמאית המכריעה את עמדת המשיבה, לפיה יש להתחשב בהוראות תמ"מ 3, אשר יצרה פגיעה במקרקעין עקב ייעודם כגן לאומי. בהמשך לכך קיבלה השמאית המכריעה את עמדת המשיבה, לפיה במקרה זה חלה הלכת בית-הכרם, כך ש"המצב הקודם" במקרקעין היה התכנית הפוגעת תמ"מ 3 ולא התכנית הקודמת 220/R. לאור זאת, ובהתחשב בשיטת המדרגות שנקבעה בהלכת פמיני, קבעה השמאית המכריעה את היטל ההשבחה כדלקמן: לגבי חלקה 332 (מחצית חלקה 91): תכנית משביחה תאריך קובע השבחה היטל השבחה (50%) בר/במ/109 15.3.1994 37,571$ (111,661 ₪) 55,830 ₪ בר/1/109 28.8.1998 15,000$ (58,125 ₪) 29,063 ₪ לגבי חלקה 326 (מחצית חלקה 202): תכנית משביחה תאריך קובע השבחה היטל השבחה (50%) בר/במ/109 15.3.1994 37,893$ (112,618 ₪) 56,309 ₪ בר/1/109 28.8.1998 15,000$ (58,125 ₪) 29,063 ₪ יצוין - כפי שמשתקף בטבלאות שהובאו לעיל - כי על אף שהשמאית המכריעה קיבלה במלואה את גישתה העקרונית של המשיבה, כאמור לעיל, הרי שמבחינה שמאית שומת ההשבחה של השמאית המכריעה, ובפרט ביחס למדרגה השנייה, הייתה נמוכה במידה משמעותית משומת ההשבחה של המשיבה. ההליכים בערעור שבפניי הערעור שבפניי הוגש ביום 14.1.2010 ונדון תחילה על-ידי כבוד השופטת ש' דקל-נווה. בשלב הראשון עסקו הצדדים, כאמור, בסוגיית סמכותו של בית-משפט זה לדון בערעור. לאחר שניתנה בעניין זה החלטתה האמורה של כבוד השופטת ש' דקל-נווה מיום 26.4.2010, הוגש כתב תשובה מאת המשיבה, וביום 2.9.2010 התקיים דיון ראשון בערעור בפני כבוד השופטת ש' דקל-נווה, שבו נשמעו טענות הצדדים בהרחבה ובעקבותיו אף הוגש כתב תגובה מאת המערערת. בסוף שנת 2011 הועבר התיק לטיפולי ונקבע לדיון בפניי ביום 1.11.2011. הצדדים ביקשו לדחות את הדיון בהסכמה עקב הליך הידברות שהתקיים אותה עת בין הצדדים. משכשל הליך ההידברות התקיים לבסוף הדיון בפניי ביום 1.5.2012. בדיון נשמעו שוב טענות הצדדים בהרחבה ובעקבותיו ניתנה ביום 5.5.2012 החלטתי, לפיה על המערערת למסור הודעה לבית-המשפט, בה תגדיר את השאלות הניצבות להכרעה בפני בית-המשפט ומדוע היא סבורה כי מדובר בנקודות משפטיות, שרק עליהן - כאמור - ניתן לערער בפני בית-משפט זה בכל הנוגע להכרעת השמאית המכריעה. הצדדים מסרו אפוא עיקרי טיעון בכתב ומכאן פסק-דיני זה. טענות הצדדים טענתה העיקרית של המערערת הינה, כאמור, כי הלכת בית-הכרם אינה חלה במקרים, דוגמת המקרה שבפנינו, בהם תביעת הפיצויים שהוגשה בעבר בגין ירידת ערך המקרקעין עקב תכנית פוגעת התאיינה בשל אישור תכנית מתקנת שהשיבה את המצב התכנוני לקדמתו, כך שביד בעל הזכויות במקרקעין נותרה רק תביעה בגין נזקי "הקפאת" המקרקעין בשנים שחלפו. בנסיבות אלה סבורה אפוא המערערת כי הלכת בית-הכרם אינה חלה ו"המצב הקודם" במקרקעין היה תכנית 220/R ולא התכנית הפוגעת תמ"מ 3, כך שאליבא דמערערת התכניות החדשות לא יצרו כל השבחה במקרקעין אלא רק השיבו את המצב לקדמתו. המערערת העלתה טענה עיקרית נוספת, היא הטענה כי סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק מגדיר תכנית כ"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". בנסיבות אלה טענה המערערת כי בחישוב השבחת המקרקעין כלל אין להתחשב בתכנית הפוגעת תמ"מ 3, שהינה תכנית מתאר מחוזית - עובדה המוליכה שוב למסקנה כי "המצב הקודם" במקרקעין היה תכנית 220/R, כך שבמקרקעין לא נוצרה כל השבחה. לחילופין טענה המערערת, כי אף בהנחה שהלכת בית-הכרם חלה בענייננו, הרי ש"המצב הקודם" במקרקעין אינו תכנית תמ"מ 3, אלא יש להתחשב בעניין זה בהחלטה המצוטטת לעיל של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה משנת 1985, לפיה יש "לשנות יעוד הקרקע באזור מושבות דרום יהודה, אדמות הבולגרים מגן לאומי לאזור מגורים עם בנייה צמודת קרקע ורווחה אזורית", אשר בעקבותיה אף הופקדה בשנת 1989 התכנית המתקנת תמ"מ 3/3, כמצוין לעיל. המערערת הטעימה בעניין זה כי המשיבה עצמה טענה במסגרת ההליכים בעניין תביעות הפיצויים כי ערך מקרקעי המתחם עלה בהתמדה, וזאת ביתר שאת לאחר שאף פורסמה ההודעה בדבר הפקדת התכנית המתקנת תמ"מ 3/3. המשיבה, מצידה, סמכה ידה על השומה המכרעת וביקשה לדחות את הערעור. דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכובד-ראש בשומה המכרעת, בכתבי-הטענות, בעיקרי הטיעון, במסמכים השונים ובפסקי-הדין הרלוונטיים השונים, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל דעה כי יש לדחות את הערעור, וזאת מן הנימוקים שיפורטו להלן. בטרם אדון בטענותיה של המערערת לגופן יש לציין כי המערערת חזרה וטענה כי נפלו אי-דיוקים בשומה המכרעת בעניינים שבעובדה וכי הצגת "עמדת הבעלים" בשומה המכרעת לקתה בחסר ובהעדר התייחסות לטיעונים שהועלו בפני השמאית המכריעה בעל-פה ובכתב. בהקשר זה, למשל, העלתה המערערת טענה מרחיקת לכת, לפיה בחוות-דעתה כתבה השמאית המכריעה כי "עפ"י כתב מינוי מיום 10.12.2007 נתמניתי ע"י הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שורקות" ובעל המקרקעין לקבוע את היטל ההשבחה לחלקות שבנדון". על הדגשה שולית זו של המלים "היטל ההשבחה" בנתה אפוא המערערת תלי תלים של פרשנות ולמדה כי: "השמאית המכריעה פרשה את כתב המינוי כקובע א-פריורי ובאורח פוזיטיבי כי בענייננו, על 'החלקות שבנדון' חל היטל השבחה, וכי התפקיד המוטל על השמאית הוא לקבוע את שיעורו של ההיטל. ככל הנראה שלנוכח הפרשנות האמורה, נמנעה השמאית המכריעה להידרש לטיעוני המערערת". בהתאם לכך תקפה המערערת את השמאית המכריעה על כך שלא נענתה לבקשתה לערוך שתי שומות חלופיות - האחת בהנחה שהלכת בית-הכרם חלה בענייננו, והשנייה בהנחה שהלכה זו אינה חלה. דא עקא, כאמור לעיל, השומה המכרעת עצמה אוחזת 33 עמודים ובין היתר מפורטים בה בהרחבה ובבהירות פרטי הנכס, המצב התכנוני, המצב המשפטי, שומות הצדדים, טענות הצדדים והכרעת השמאית המכריעה, שהתייחסה לכל טענות הצדדים, לרבות טענות המערערת, והכריעה בהן. בנסיבות אלה, בטענה כללית זו של המערערת אין כל ממש. אכן, אף שטענותיה של המערערת לא נתקבלו הרי שניתן לראות כי הן נדונו לגופן על-ידי השמאית המכריעה ונדחו. אעבור אפוא לדון בשלוש טענותיה של המערערת לגופן ועל-פי סדרן. תחולת הלכת בית-הכרם כאמור, הגעתי לכלל דעה כי יש לדחות את הערעור ביחס לטענה זו הואיל וכלל אין מדובר בערעור על "נקודה משפטית", שרק לגביה (או בשל פגיעה בכללי הצדק הטבעי) ניתן, כאמור, לערער בפני בית-משפט זה בכל הנוגע להכרעת השמאית המכריעה. לחילופין, ומעבר לדרוש, אני סבורה כי אף אם ניתן היה לדון בעניין זה במסגרת הערעור שבפניי, הרי שבית-משפט זה כלל אינו מוסמך לסטות מהלכת בית-הכרם באופן שבו המערערת מבקשת לעשות כן. יתרה מכך, על כל פנים, אף בית-משפט זה היה מוסמך לעשות כן, הרי שהיה מקום לדחות את טענת המערערת אף לגופה. לכאורה, טענתה של המערערת, לפיה בנסיבות בהן חלה הלכת קהתי אין להחיל את הלכת בית-הכרם, מעוררת שאלה משפטית-פרשנית מן המעלה הראשונה, המבקשת לאבחן את הלכת בית-הכרם ולהחריגה במקרים המתאימים (לשיטתה של המערערת). ברם, על אף שטענה זו שובה את העין, הרי שאני סבורה כי אין בה כל ממש. אכן, אין מחלוקת בין הצדדים כי - ככלל - השמאית המכריעה יישמה כהלכה, מבחינה שמאית, את ההלכה הנוהגת, היא הלכת בית-הכרם (בצירוף עם הלכת פמיני). ואמנם, דעתי היא כי לשמאית המכריעה כלל לא הייתה סמכות לסטות מהלכה נוהגת זו, אלא מוטל היה עליה לבצע יישום שמאי של הלכה זו, הא ותו לא. (אדרבא, אילו הייתה השמאית המכריעה סוטה מהלכת בית-הכרם, כי אז הייתה מתעוררת "נקודה משפטית" שעליה ניתן וצריך היה לערער, וסביר להניח כי הערעור אף היה מתקבל). בנסיבות אלה, בהן כלל לא מתעוררת בפני בית-המשפט טענה כי נפלה שגגה כלשהי מלפניה של השמאית המכריעה ביישום ההלכה המחייבת (מעבר למספר טענות נקודתיות במישור השמאי אשר יפורטו להלן), אינני סבורה כי הערעור על הכרעת השמאית המכריעה מהווה את המסגרת המתאימה לתקיפת ההלכה המשפטית הבסיסית אותה יישמה השמאית המכריעה כהלכה. במלים אחרות, אף אם השאלה העקרונית המתעוררת במסגרת הערעור, כשלעצמה, הינה "שאלה משפטית" מובהקת, הרי שכלל אין מדובר בערעור "בנקודה משפטית" ולפיכך הדיון בשאלה (משפטית) זו חורג ממסגרת הערעור. לכך יש להוסיף את ההלכה הנוהגת, לפיה עילות ההתערבות בחוות-דעתו של שמאי מכריע - ובפרט לאור חיזוק מעמדו של השמאי המכריע במסגרת תיקון מס' 84 לחוק - מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי, כגון תחת השפעה בלתי-הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום-לב. ראו, למשל ע"א 1168/07 יפה נוף - תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר ואח' (פורסם במאגרים, ניתן ביום 1.2.2009). יתרה מכך, כאמור, אני סבורה כי אף אם היינו מניחים כי לשמאית המכריעה - או לבית-משפט זה במסגרת ערעור על החלטתה - נתונה סמכות טבעית-עקרונית לאבחן פסקי-דין של בית-המשפט העליון ולהחריגם במקרים המתאימים, הרי שמקרה זה איננו המקרה המתאים לכך. זאת, הואיל ומדובר בהלכה מוצקה שניתנה על-ידי הרכב של שלושה שופטי בית-המשפט העליון ולאחר מכן שבה ואושרה על-ידי הרכב של שבעה שופטי בית-המשפט העליון במסגרת דיון נוסף. במסגרת שני פסקי-דין אלה של בית-המשפט העליון העלו שופטי המיעוט אפשרויות שונות של החרגת ההלכה הבסיסית, לפיה סעיף 4(5) חל רק על רצף של תכניות משביחות, וזאת, למשל, בהתייחס למצב הפיצויים בגין התכנית הפוגעת. כך, למשל, קבע כבוד השופט א' גולדברג בדעת המיעוט ברע"א בית-הכרם כי: ...ברור כי לא ניתן בנשימה אחת להתעלם מן התכנית [הפוגעת - א.ל.ע.] המאוינת וגם לקבל פיצויים בעטייה, כשבכך יש פיצוי כפול. רוצה לומר, החריג לכלל שלפיו יחושב היטל ההשבחה לפי סעיף 4(5) לתוספת השלישית שבו אנו דנים, בין התכנית הראשונה לאחרונה, תוך התעלמות מן התכנית הפוגעת, הוא רק אם נתקבלו פיצויים. רק אז נוצר "מצב אפס" חדש. ... ...לשיטתי יש לפרש את סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה באופן הבא: בתכניות משביחות בלבד - יחול הסעיף כפשוטו; בתכניות שביניהן ישנה תכנית פוגעת, אשר בגינה לא שולמו פיצויים - "תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה" (כאמור בסעיף הנדון); בתכניות שביניהן ישנה תכנית פוגעת ושולמו פיצויים עקב התכנית תהא תכנית זו "התכנית הראשונה" לעניין הסעיף הנדון. [רע"א בית-הכרם, בעמ' 526-525.] ואולם, דעה זו לא נתקבלה, ושופטי הרוב (שהיו כמובן ערים לאפשרויות השונות להחרגת ההלכה הבסיסית) בחרו, כאמור, לשמור על העיקרון הפשוט, לפיו סעיף 4(5) חל רק על רצף של תכניות משביחות ולפיו במצב של תכנית פוגעת יש לחשב את ההשבחה שנוצרה בין התכנית האחרונה לבין התכנית הפוגעת. יתרה מכך, שופטי הרוב הדגישו כי אין לקשור בין דיני היטל ההשבחה לבין דיני הפיצויים בגין תכנית פוגעת. עמדה על כך, למשל, כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן בדעת הרוב ברע"א בית-הכרם: ...מסלול הפיצויים לפי סעיף 197 ומסלול היטל ההשבחה לפי סעיף 4(5) לתוספת השלישית הם שני מסלולים שונים ונפרדים וחלים עליהם כללים שונים. לפיכך, אין לערבבם זה בזה ואין "לתקן" - על-ידי הליכה באחד מהם - מצב שנוצר במסלול האחר, שיש לו תקנה באותו מסלול אחר. [רע"א בית-הכרם, בעמ' 528.] וכן כבוד השופט ת' אור בדבריו בדנ"א בית-הכרם: רואים אנו אפוא שבולט חוסר הסימטריה בין ההסדר בדבר תשלום פיצויים לבעלים של מקרקעין שמקרקעיו נפגעו עקב תכנית, לבין ההסדר בדבר תשלום היטל השבחה על-ידי מי שמקרקעיו הושבחו עקב הוראותיה של תכנית. היעדר כזה של סימטריה תומך בטיעון כי יש לדחות את הניסיון להרכיב את הוראות החוק בדבר תשלום פיצויים על אלה החלות על היטל השבחה. בחינה מקרוב של השלכות היעדר הסימטריה כאמור תראה את הקשיים המתעוררים ואת התוצאות הבלתי סבירות המתקבלות מהקביעה שסעיף 4(5) דן גם בתכניות פוגעות. [דנ"א בית-הכרם, בעמ' 127.] בנסיבות אלה ברור כי במקרה זה אין לשמאית המכריעה - או לבית-משפט השלום במסגרת ערעור על החלטתה - אפשרות לבצע בכל זאת אבחנה והחרגה של ההלכה הבסיסית הגורפת של בית-המשפט העליון וכי רק בית-המשפט העליון עצמו מוסמך לשנות הלכה זו. בהקשר זה יצוין עוד כי היחס בין הלכת בית-הכרם לבין הלכת קהתי נדון על-ידי כבוד השופט ת' אור בפסק-דינו ברע"א בית-הכרם, שבו נקבע למעשה (אף אם במסגרת של הערת אגב) כי הלכת בית-הכרם חלה גם בנסיבות שבהן חלה הלכת קהתי: המבקשים מנסים להיבנות מן ההלכה שנפסקה בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי ואח' (להלן - פרשת קהתי). באותה פרשה, נפגעו מקרקעיו של מר קהתי עקב תכנית שנתקבלה בשנת 1974. מר קהתי הגיש תביעת פיצויים בשנת 1975. תביעה זו עברה גלגולים רבים, וכ-16 שנים מאוחר יותר - בשנת 1991 - נתקבלה תכנית משביחה במקרקעין. השאלה הייתה, אם יש להביא את התכנית המשביחה בחשבון, בעת חישוב הפיצויים שלהם זכאי מר קהתי. רוב השופטים בעניין קהתי (הנשיא שמגר והשופט גולדברג) סברו, כי במצב המתואר היקף הפיצוי שבעל המקרקעין יזכה לו מושפע גם מערך הזכויות בקרקע בעקבות התכנית המשביחה. בהתאם לכך, התכנית המשביחה עשויה להביא להקטנה בשיעור הפיצוי, ואולי אף תמנע פיצוי לחלוטין. המבקשים טוענים לצורך בסימטריה בין הפתרון שנקבע על-ידי הרוב בפרשת קהתי, לבין הבעיה שבה אנו עוסקים כאן. לשיטתם, עולה מפרשה זו כי בקביעת היטל ההשבחה אין להתחשב בשלבים שבדרך, אלא רק בשווי המקרקעין בסוף הדרך, כשם שנעשה הדבר שם לעניין קביעת הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק. לדעתי, אין בפסק-הדין באותה פרשה כדי להשפיע על ההכרעה בענייננו. דעת הרוב באותה פרשה לא נדרשה כלל לפירושו של סעיף 4(5) לתוספת השלישית, ולא עמדה על השיקולים הפרשניים הנוגעים להוראה זו. למעשה, דעת הרוב לא התייחסה כלל להיבטים השונים - הנורמטיביים והקונקרטיים - הנוגעים להטלתו של היטל השבחה. במצב דברים זה, אין בהפנייה לפרשת קהתי כדי לענות על הקשיים הנעוצים בגישה הפרשנית שלה טוענים המבקשים. טיעון זה גם אינו מתמודד עם התכלית העולה מן ההיסטוריה החקיקתית שהובילה לסעיף 4(5) לתוספת השלישית, ולפיה עיקר מטרתו של סעיף זה הייתה לפשט את ההליכים לקביעת היטל השבחה מקום שבו היה רצף של תכניות משביחות ומניעת פרצות אפשריות בהשתת ההיטל. [רע"א בית-הכרם, בעמ' 518.] ודוק: הסתייגותו של כבוד השופט ת' אור בהמשך דבריו מהלכת קהתי עניינה השקפתו ביחס לקביעותיה של הלכה זו בכל הנוגע לתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, ואין בה כדי לסייג בדרך כלשהי את הלכת בית-הכרם שעניינה היטלי השבחה, לרבות לא בנסיבות בהן חלה הלכת קהתי. ראו גם דברי כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן בעניין זה, שם, בעמ' 528-527; ודברי כבוד השופט ת' אור בדנ"א בית-הכרם, בעמ' 141-139. לא זו אף זאת. כאמור, אף אם ניתן היה לדון בטענת המערערת במסגרת הערעור שבפניי, ואף אם נניח כי השמאית המכריעה - או בית-משפט זה במסגרת ערעור על החלטתה - היו מוסמכים לאבחן ולהחריג את הלכת בית-הכרם, הרי שעדיין הייתי סבורה כי יש לדחות את טענת המערערת אף לגופה. זאת, משלושה טעמים עיקריים: ראשית, בכל הכבוד, מקובלת עלי גישתם של שופטי הרוב בהלכת בית-הכרם, לפיה אין לקשור בין דיני היטל ההשבחה לבין דיני הפיצויים בגין תכנית פוגעת, ולפיה יש לשמור על כללים פשוטים בעניין זה. אכן, אילו היינו מאפשרים טשטוש הגבולות בין שתי מערכות הדינים, הרי שהמציאות הייתה עשויה לזמן בפנינו מקרים שונים ומשונים אשר היו עלולים לסבך עד מאד את פני הדברים וליצור עיוותים. בהקשר זה יצוין עוד כי דעת המיעוט בהלכת בית-הכרם נשענה בעיקר על החשש מפני מצבים, שבהם עלול להיגרם חוסר צדק לבעל מקרקעין אשר אינו זוכה לפיצויים בגין תכנית פוגעת אך לאחר מכן נדרש לשלם בכל זאת היטל השבחה בגין תכנית משביחה המתקנת את התכנית הפוגעת (השבחה, אשר כלשונו של כבוד השופט מ' חשין הינה "השבחת-דֶמֶה, אותה פיקציה-של-השבחה, הנגזרת מן התכנית הפוגעת", כאשר היטל ההשבחה שמבקשים להטיל בגין אותה "השבחת-דֶמֶה" הינו למעשה היטל השבחה על "אי-התעשרותו של פלוני" או, במלים אחרות, "היטל השבחה על הפגיעה שנפגעו המקרקעין של פלוני"). אלא שדעת הרוב בהלכת בית-הכרם הראתה בצורה ברורה כיצד קבלת דעת המיעוט עלולה להיות בעלת השלכות רוחביות בעייתיות ולגרום למצבים קשים אחרים של חוסר-צדק, וכלשונו של כבוד השופט ת' אור: דומה, כי שתי הדוגמאות שהבאתי לעיל ממחישות כי ה"צדק" שבשמו טוען חברי הינו במידה רבה צדק אקראי אשר מעניק טובת הנאה לחלק מבעלי המקרקעין שנפגעו עקב תכנית, שלא על יסוד הבחנה עניינית מוצדקת. לעומתם, בעלי מקרקעין אחרים שנפגעו גם הם באותה מידה, אך בעקבות התכנית הפוגעת לא הייתה תכנית משביחה במקרקעיהם, לא יזכו לאותה טובת הנאה. [דנ"א בית-הכרם, בעמ' 135.] שנית, כאמור, הלכת בית-הכרם חלה במפורש גם מקום שבו כלל לא משולמים פיצויים לבעל המקרקעין בגין התכנית הפוגעת (ואפילו פיצויים אלה מגיעים לו מלכתחילה), למשל בשל התיישנות תביעת הפיצויים. בנסיבות אלה, קשה להצדיק תוצאה לפיה יהיו מקרים, בהם כלל לא ישולמו פיצויים בגין תכנית פוגעת, אך בעל המקרקעין ישלם בכל זאת היטל השבחה מלא בגין ההשבחה שנוצרה בין התכנית האחרונה לבין התכנית הפוגעת (כאמור בהלכת בית-הכרם); ולעומת זאת יהיו מקרים אחרים בהם בעל המקרקעין יזכה לפיצויים כלשהם (למשל בגין שיהוי כטענת המערערת בפניי), אך לצורך חישוב היטל ההשבחה יתעלמו מן התכנית הפוגעת, ובכך, למעשה, יזכה בעל המקרקעין בפיצוי כפול - בדיוק התוצאה אותה ביקשה הלכת בית-הכרם למנוע (ראו, למשל, את דברי כבוד השופט ת' אור בעמ' 509 לרע"א בית-הכרם, לפיהם: "אין חולק, כי התוצאה האמורה של כפל פיצוי אינה סבירה, וכי אין לפרש את סעיף 4(5) לתוספת השלישית באופן שיאפשר תוצאה זו"). בהקשר זה יצוין כי אף שופטי המיעוט בהלכת בית-הכרם שללו מצב זה, כדברי כבוד השופט א' גולדברג שחלקם צוטטו כבר לעיל: ביסוד היטל ההשבחה עומדת אפוא תכלית של מיסוי על התעשרות כתוצאה מתכנית משביחה, ובאין "עשיית עושר ולא במשפט" (כדברי ההסבר בהצעת החוק) - אין היטל. תכלית זו של החוק היא אבן הפינה בבואנו לפרש את סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. דהיינו, ההיטל אינו חל על "התעשרות" מושגית שלא הביאה להתעשרות בפועל, והחיוב נוצר בעת מימוש הנאה מהתכנית. במילים אחרות, הרציונל הכלכלי העומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שצריך לעמוד גם מאחורי סעיף 4(5) לתוספת השלישית, ועל-פיו חל היטל ההשבחה רק עקב השבחה מעשית ולא עקב השבחה מושגית. מכאן נובע, שאם אוינה תכנית פוגעת בתכנית משביחה שלאחריה, יש לחשב את ההשבחה בין התכנית הראשונה לאחרונה, בלי להתחשב במצב הביניים הנובע מתכנית פוגעת שעברה מן העולם, כלא הייתה. הגישה האמורה יפה כל אימת שלא שולמו פיצויים בשל התכנית הפוגעת. לעניין זה אין כל הבדל אם הזכות לפיצויים התיישנה, או שהיא עדיין שרירה וקיימת. השורה התחתונה היא הקובעת, ולפיה לא התקבל פיצוי על התכנית ששבקה חיים. עם זאת, ברור כי לא ניתן בנשימה אחת להתעלם מן התכנית [הפוגעת - א.ל.ע.] המאוינת וגם לקבל פיצויים בעטייה, כשבכך יש פיצוי כפול. רוצה לומר, החריג לכלל שלפיו יחושב היטל ההשבחה לפי סעיף 4(5) לתוספת השלישית שבו אנו דנים, בין התכנית הראשונה לאחרונה, תוך התעלמות מן התכנית הפוגעת, הוא רק אם נתקבלו פיצויים. רק אז נוצר "מצב אפס" חדש. [רע"א בית-הכרם, בעמ' 525, ההדגשה אינה במקור.] שלישית - וזה העיקר - ביסוד טענתה של המערערת עומדת למעשה הטענה, לפיה פיצויים בגין שיהוי אינם בעצם פיצויים בגין תכנית פוגעת. לפיכך טוענת המערערת כי יש להתעלם מפיצויים אלה וכי אף אם יחושב היטל השבחה בהתעלם מן התכנית הפוגעת (כלומר היטל השבחה נמוך או אף אפסי), הרי שאין מדובר בפיצוי כפול, שהרי כלל לא נתקבל פיצוי בגין התכנית הפוגעת (כי אם פיצוי בגין השיהוי). ברם, אני סבורה כי לא ניתן לקבל טענה זו. שכן, מעבר לחוסר הצדק הטמון בה בהשוואה למקרים אחרים, כמפורט בפסקה הקודמת, הרי שהאבחנה בין פיצוי בגין התכנית הפוגעת לבין פיצוי בגין שיהוי הינה, במקרה זה, אבחנה מלאכותית. זאת, הואיל וביסודו של דבר הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק ניתן עקב קיומה של תכנית פוגעת, שהרי במשך שנים המקרקעין עמדו במצב של פגיעה עקב התכנית הפוגעת ומוסדות התכנון כשלו בפועלם להסרת פגיעה זו. בהקשר זה יצוין עוד כי אחת מטענותיה העיקריות של המשיבה במסגרת תביעות הפיצויים הייתה כי אין מדובר עוד בתביעה לפי סעיף 197 לחוק, כי אם בתביעת נזיקין "רגילה" מכוח דיני הנזיקין הכללים. ברם, טענה זו נדחתה במפורש על-ידי הערכאות שדנו בתביעות הפיצויים: לדעת ועדת הערר, אין לקבל את טענת המשיבה לפיה תביעתה המחודשת של העוררת אינה בגדר תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו"ב. גם הטענה לפיה התביעה היא בגין פעולות של המשיבה אשר חלים עליה דיני הנזיקין, אינה שוללת את תחולת ס' 197 על המקרה דנן. ועדת הערר סבורה כי תביעתה של העוררת הוגשה בגין פגיעתה של תמ"מ/3 ונותרה ככזו, אלא שטיב הפגיעה ומימדיה שינו צורה עם הזמן, זאת עקב הסכמה דה פקטו של הצדדים שלא לדון בתביעה בצורה המקורית. [ערר 15/00 גרמנוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שורקות" (ניתנה ביום 26.3.2007, צורפה כנספח 11 לכתב-הערעור).] דברים אלה אושרו במפורש על-ידי בית-המשפט המחוזי בפס"ד גרמנוב (עמ' 17 לפסק-הדין: "לאור תחולתה של הלכת קהתי ולאורה, יש לדחות גם את טענת המערערת על כך שעילת התביעה בגין נזקי "ההקפאה" אינה נכנסת בגדר סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה"), כאשר בקשת רשות הערעור על פסק-דין זה נדחתה על-ידי בית-המשפט העליון, כאמור לעיל. אני ערה כמובן לדברי כבוד הנשיא מ' שמגר, בעמ' 220 לפס"ד קהתי, לפיהם "בעניין ההשהייה יכול ותקום זכות לפיצויים, אולם, אך מובן שמרכיביהם וחישוביהם של פיצויים כאלה שונים מחישוב השווי של הפגיעה עקב שינוי היעוד (שבוטל) או הפקעה (שנתבטלה)". ברם, כאמור, אני סבורה כי כוחם של דברים אלה יפה לעניין אופן חישוב הפיצויים, בעוד שמהותה של הפגיעה הייתה ונותרה התכנית הפוגעת עצמה (אשר מנעה שימוש ראוי במקרקעין בתקופת הביניים), כך שלענייננו אבחנה בין פיצויים בגין התכנית הפוגעת לבין פיצויים בגין השיהוי הינה אבחנה מלאכותית כאמור לעיל. לסיכום: מכלל האמור לעיל אני סבורה אפוא כי יש לדחות את טענתה העיקרית של המערערת ביחס לאי-תחולת הלכת בית-הכרם בענייננו. בטרם אעבור לדון ביתר טענותיה של המערערת יש לציין כי אף אם היינו מחילים במקרה זה את סעיף 4(5), הרי שלכאורה - על-פי לשונו הפשוטה של סעיף זה - אף בכך לא היה בכדי לסייע למערערת. זאת, הואיל וסעיף זה מגדיר את ההשבחה כ"הפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה" (ההדגשות אינן במקור - א.ל.ע.). בנסיבות אלה נראה לכאורה כי אף אם היינו מחילים את סעיף 4(5) על ענייננו היינו צריכים להשוות את מצב המקרקעין לאחר קבלת התכניות החדשות למצב המקרקעין לפני קבלת תכנית 220/R, ולא - כטענת המערערת - למצבם בעת ששררה כבר תכנית 220/R. עמד על כך כבוד השופט ת' אור ברע"א בית-הכרם, בעמ' 522: בנקודה זו ראוי להתייחס במילים אחדות לאי-דיוק שנפל בטיעונם של המבקשים בעניין אשר עשויה להיות לו חשיבות ניכרת. לשון סעיף 4(5) לתוספת השלישית מורה, כי הבסיס שעל-פיו יש לחשב את ההשבחה הוא המצב במקרקעין לפני התכנית הראשונה. הוראה זו תואמת את התכלית שעליה עמדנו קודם, שכן היא לוכדת את ההשבחה שנוצרה על-פי שורה של תכניות משביחות, בתקופה שבה היה החייב בהיטל בעל זכויות במקרקעין. אך המבקשים משווים, משום מה, את שווי המקרקעין בעקבות התכנית המשביחה, לשווי המקרקעין "לפי" (קרי: לאחר) התכנית הראשונה, היא התכנית המקורית משנת 1944. שלא בהתאם לאמור בהוראת סעיף 4(5) לתוספת השלישית, המבקשים לא לוקחים, כבסיס לחישוב, את המצב קודם לתכנית המקורית לשיטתם. בכך, כמובן, נגרעת ההשבחה הכרוכה בתכנית הראשונה מן ההשבחה הכוללת, וקטן בהתאמה שיעור החיוב בהיטל השבחה, וזאת בניגוד מוחלט להוראתו המפורשת של סעיף 4(5) לתוספת השלישית ולתכליתו. עם זאת יש לציין כי טיעון זה כלל לא הועלה בפניי על-ידי הצדדים ובפרט לא על-ידי המשיבה; כי המצב התכנוני עובר לתכנית 220/R לא תואר על-ידי הצדדים (אם ניתן בכלל לדבר על "מצב תכנוני" עובר לתכנית מנדטורית); כי עניין זה לא הוברר בפני השמאית המכריעה; וכי אף במסגרת הלכת בית-הכרם הדברים לא התבהרו עד תום, כך שהערתו הנ"ל של כבוד השופט ת' אור - שלכאורה נדמה כי היה בכוחה לסיים את הדיון עוד בטרם החל - נותרה בגדר הערה גרידא. בהקשר אחרון זה יש לשוב ולהזכיר את טענת המשיבה - שלא נדונה לגופה על-ידי השמאית המכריעה לאור החלת הלכת בית-הכרם בעניין זה - כי אף אם הייתה מתקבלת גישתה העקרונית של המערערת, לפיה "המצב הקודם" במקרקעין היה תכנית 220/R, עדיין יצרו התכניות החדשות השבחה משמעותית במקרקעין, וזאת אף בהשוואה לתכנית 220/R. זאת, הואיל ולטענת המשיבה תכנית 220/R המנדטורית הייתה תכנית ארכאית ובלתי-ניתנת ליישום וממילא מעולם לא הוצאו מכוחה היתרי בנייה ובמקרקעין אף לא היו כל תשתיות ראשוניות, כך שהמקרקעין היו מוקפאים הלכה למעשה. כמו כן טענה המשיבה כי על המקרקעין חלו מגבלות בנייה עקב תכנית המתאר הארצית לדרכים (תמ"א 3) ומכוח הכרזתה כקרקע חקלאית - עניין שאינו מהווה מחסום ביורוקראטי של מה בכך, כי אם מכשול משמעותי בשימוש בקרקע. בעניין זה לא למותר להזכיר דברים שאמר כבוד הנשיא ו' זיילר בפסק-הדין המקורי בעניין בית-הכרם (ע"א (י-ם) 205/95 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' קריית בית הכרם בע"מ ואח' (פורסם במאגרים, ניתן ביום 11.9.96)) - אף שלא נתקבלה גישתו העקרונית בעניין תחולת סעיף 4(5) על "אשכול תכניות" בלבד - לפיהם אין בתכניות משביחות, שאושרו במרחקי זמן ארוכים זו מזו, דבר-מה אשר מצדיק כי לא ישולם היטל השבחה בגין התכנית המשביחה המאוחרת. הטורח שטרח הציבור בהכנת התכנית המשביחה המאוחרת הינו אותו טורח, הן כאשר התכנית הקודמת שנתקבלה לפני שנות דור אסרה כל בנייה על המקרקעין, והן כאשר התכנית הקודמת אפשרה בנייה. על-כן, בשני המקרים יש הצדקה להטיל היטל השבחה בעקבות אישורה של התכנית המשביחה. תכנית מתאר מחוזית כתכנית פוגעת כאמור, המערערת טענה כי סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק מגדיר תכנית כ"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". בנסיבות אלה טענה המערערת כי בחישוב השבחת המקרקעין כלל אין להתחשב בתכנית הפוגעת תמ"מ 3, שהינה תכנית מתאר מחוזית - עובדה המוליכה שוב למסקנה כי "המצב הקודם" במקרקעין היה תכנית 220/R, כך שבמקרקעין לא נוצרה כל השבחה. אני סבורה כי יש לדחות טענה זו. ראשית, אני סבורה כי הצדק עם המשיבה, אשר טענה בפניי כי בטענה זו של המערערת יש משום בלבול מושגים יסודי. שכן, המונח "תכנית" בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק מתייחס להגדרת ה"השבחה" באותו סעיף, קרי "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". במלים אחרות, המונח "תכנית" בסעיף ההגדרות בתוספת השלישית מתייחס לתכנית החדשה אשר יוצרת את ההשבחה ומהווה "טריגר" לתשלום היטל ההשבחה ולא לתכנית הקודמת שאליה מושווית ההשבחה שאותה יצרה "התכנית" (החדשה). אדרבא, ביחס ל"מצב הקודם" ראוי יותר להחיל את ההגדרה הכללית של "תכנית" בסעיף 1 לחוק, קרי "תכנית מהתכניות שלפי פרק ג'" (הכוללות גם תכניות מתאר ארציות ותכניות מתאר מחוזיות). בענייננו, אפוא, המונח "תכנית" בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק מתייחס לתכניות החדשות, המשביחות, שהינן אמנם תכנית מתאר מקומית (בר/במ/109) ותכנית מפורטת (בר/1/109), ומונח זה כלל אינו מתייחס לתכנית הפוגעת תמ"מ 3, אשר מהווה את "המצב הקודם" במקרקעין ואשר ביחס אליה הושבחו המקרקעין על-ידי התכניות החדשות. די אפוא בנימוק פשוט זה על מנת לדחות טענה זו של המערערת מכל וכל. ואמנם, טענה זו נטענה בפני השמאית המכריעה, אשר התייחסה אף היא - ובצדק רב - לעובדה כי תמ"מ 3 הינה במקרה זה "המצב הקודם" ולא "התכנית" שיצרה את ההשבחה. בנסיבות אלה הסתמכה השמאית המכריעה כראוי על החלטתו של בית-המשפט העליון ברע"א 6188/04 רבין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים" (פורסמה במאגרים, ניתנה ביום 26.9.2004), שבה נפסק כי בכל הנוגע ל"מצב הקודם" במסגרת חישוב ההשבחה יש להתחשב בהשפעתן של תכניות מתאר ארציות ומחוזיות על שווי המקרקעין ברצף תכניות לחישוב ההשבחה. לא מצאתי אפוא כל מקום להתערב במסקנה זו של השמאית המכריעה, אשר פירשה כהלכה את הפסיקה בעניין זה, וקביעותיה בעניין זה (על בסיס הפירוש הנכון של הפסיקה) הינן, כלשעצמן, קביעות שמאיות מובהקות. מעבר לדרוש יצוין עוד כי בטענה זו של המערערת יש משום חוסר תום לב מסוים, שהרי תביעות הפיצויים שהגישו בעלי הזכויות במתחם בשעתם התבססו כל כולן על פגיעתה של תמ"מ 3 - אותה תכנית שהמערערת מבקשת עתה שלא להתחשב בה במסגרת חישוב השבחת המקרקעין. אכן, תביעות הפיצויים של בעלי הזכויות במתחם הינן תביעות לגיטימית לחלוטין, אך ניסיונה של המערערת לאחוז את המקל משני צידיו מעורר בעייתיות רבה. התייחסות לתכנית המתקנת תמ"מ 3/3 אשר לטענתה החלופית של המערערת, לפיה אף בהנחה שהלכת בית-הכרם חלה בענייננו, "המצב הקודם" במקרקעין אינו תכנית תמ"מ 3, כי אם התכנית המתקנת תמ"מ 3/3, הרי שלא מצאתי בה כל ממש. ראשית, למעשה, השמאית המכריעה קיבלה טענה זו של המערערת ובעמ' 26 לחוות-דעתה חישבה את השווי הקודם של המקרקעין כדלקמן: בחישוב ההשבחה עקב אישורה של תוכנית בר/במ/109 הבאתי בחשבון את השיקולים הבאים: במצב הקודם היו החלקות כלולות במתחם המיועד ל"גן לאומי". יחד עם זאת, וכפי שעולה ממסמכים שנמסרו לי, בשנת 1985 קיבלה המועצה הארצית החלטה לשינוי יעוד הקרקע מגן לאומי לאזור מגורים, ובתמ"א/31 נכלל המתחם באזור המיועד ל"שטח עירוני בנוי". לפיכך הוערכה הקרקע במצב התכנוני הקודם כקרקע ביעוד לגן לאומי עם פוטנציאל לשינוי יעוד. [ההדגשה אינה במקור - א.ל.ע.] שנית, על כל פנים, מדובר בסוגיה שמאית מובהקת, שבית-משפט זה לא יתערב בה במסגרת ערעור זה. מעבר לדרוש יצוין בעניין זה כי התכנית המתקנת תמ"מ 3/3 לא אושרה מעולם, כך שהשמאית המכריעה צדקה למעשה בקביעתה כי עד לקבלתה של תכנית המתאר המקומית בר/במ/109 טרם פגה כליל פגיעתה של תמ"מ 3. שלישית, אשר לטענת המערערת כי המשיבה עצמה טענה במסגרת ההליכים בעניין תביעות הפיצויים כי ערך מקרקעי המתחם עלה בהתמדה לאחר שהתקבלה החלטת המועצה הארצית ולאחר שפורסמה הודעה בדבר הפקדת התכנית המתקנת תמ"מ 3/3, הרי שכמצוין לעיל טענות מסוג זה הוחלפו בין הצדדים לאורך כל ההליכים בתביעות הפיצויים והיטל ההשבחה, ובית-המשפט לא ייתן ידו לטענות אלה. אכן, במסגרת תביעות הפיצויים ניסו בעלי הזכויות במתחם להאדיר את הפגיעה שנפגעו המקרקעין עקב תמ"מ 3, בעוד המשיבה ניסתה למעט ככל הניתן בפגיעה זו. לעומת זאת, במסגרת ההליכים בעניין היטל ההשבחה נהפכו היוצרות, וכעת המערערת היא זו אשר מנסה למעט בפגיעה שנפגעו המקרקעין עקב תמ"מ 3, בעוד המשיבה מנסה להאדיר פגיעה זו על מנת להגדיל את היטל ההשבחה. בהתאם לכך, כל צד מגלגל עיניו השמימה ונאחז דווקא בדברים שאמר חברו בהליך הראשון על מנת להשתמש בדברים אלה נגד חברו בהליך השני. בנסיבות אלה, כאמור, אף אם טענות אלה הן לגיטימיות לעתים מבחינה משפטית (בין היתר בשל השוני שצוין לעיל בין דיני הפיצויים לבין דיני היטל ההשבחה), הרי שהן גובלות בחוסר תום לב ואינני סבורה כי יש מקום להידרש אליהן, בין היתר משום שהדבר יוביל למעגל שוטה אינסופי. טענות נוספות של המערערת לפני סיום יש לציין כי המערערת העלתה בקצרה בכתב-הערעור מספר טענות נוספות, כגון: כי השמאית המכריעה שגתה בחייבה את המערערת בהיטל השבחה בגין השבחת החלקות הן על-ידי תכנית מתאר מקומית בר/במ/109 והן על-ידי תכנית שינוי מתאר ומפורטת בר/1/109. כי השמאית המכריעה שגתה באי-מתן משקל להפחתת זכויות הבנייה למגורים כפי שנקבעו בתכנית שינוי מתאר ומפורטת בר/1/109 ביחס לזכויות שנקבעו בתכנית מתאר מקומית בר/במ/109. כי השמאית המכריעה לא ייחסה משקל ראוי להקטנת שטחי החלקות במסגרת תכנית מתאר מקומית בר/במ/109 והצורך שנוצר עקב כך בנקיטה בהליכי איחוד וחלוקה מחדש של המקרקעין. ברם, טענות אלה - שחלקן כלל לא פורט כראוי בכתב-הערעור - הן טענות שמאיות מובהקות ולא מצאתי כל מקום להתערב בהן. טענה נוספת שהעלתה המערערת הייתה כי מוטל היה על השמאית המכריעה להבהיר בפתח ההליכים כי היא מספקת שירותי שמאות לוועדה מקומית לתכנון ולבנייה במרחב תכנון אחר, עובדה אשר לטענת המערערת עשויה להשפיע בעקיפין על הליכי שמאות מכרעת בין גורמים פרטיים לבין ועדה מקומית כמוסד תכנון. ברם, טענה זו לא פורטה ולא הובאו לה סימוכין כלשהם - לא לגבי השירותים שסיפקה השמאית המכריעה כביכול ולא לגבי ההשלכות שעשויות להיות לכך על ענייננו. לפיכך לא מצאתי כל מקום להתייחס לטענה ערטילאית זו. סיכום מכלל האמור לעיל, דין הערעור להידחות. המערערת תישא בהוצאות המשיבה בערעור זה בסך של 50,000 ₪. בפסיקת הוצאות גבוהות יחסית בעניין זה התחשבתי, בין היתר, בעובדה כי המערערת סירבה במפגיע לניסיונות בית-המשפט לדון בערכי השומה לגופם, לצורך האפשרות למצוא פשרה מוסכמת, והעדיפה לדון באריכות בעניין העקרוני, בבחינת "יקוב הדין את ההר" (סנהדרין, ו, ב) ותוך אמונה בלתי-מתפשרת ב"צדקת דרכה" וניסיון חסר הגיון לתקוף הלכה מבוססת של בית-המשפט העליון. כל זאת, על רקע העובדה כי במהלך השנים המשיבה עצמה הפחיתה מיוזמתה את השומה לאור הלכת פמיני, העובדה כי מבחינה שמאית שומת ההשבחה של השמאית המכריעה, ובפרט ביחס למדרגה השנייה, הייתה נמוכה במידה משמעותית משומת ההשבחה של המשיבה, והעובדה כי בעלי הזכויות במתחם זכו בסופו של יום לפיצויים בגין התכנית הפוגעת. אכן, יפים לעניין זה דבריה של כבוד השופטת מ' אגמון-גונן בפס"ד גרמנוב, לפיהם: ריבוי ההליכים והטענות עליהם חזרה המערערת גם כאשר נדחו במפורש בהליכים קודמים, והפנית אצבע מאשימה לבעלי הקרקע מחייבת פסיקת הוצאות משמעותית, שתרתיע מפני התנהגות כזו מצד הרשות, שככלל, קל לה יותר, מעשית וכלכלית, לנהל הליכים כנגד פרטים. דברים אלה נאמרו כמובן ביחס להתנהגותה של המשיבה במסגרת תביעות הפיצויים, אך אני סבורה כי המערערת צריכה להפנים כי במסגרת צידו השני של המטבע - קרי ההליכים בעניין היטל ההשבחה - מצופה ממנה להתנהג באופן דומה (אף אם לא זהה, בהיותה גורם פרטי) ולהניח לעניין כ-65 שנים לאחר שנרשמה כבעלת המקרקעין וכ-10 שנים לאחר שמכרה את זכויותיה במקרקעין והחלו ההליכים המשפטיים המרובים בעניין היטל ההשבחה, לא כל שכן שבתווך זכו בעלי הזכויות במתחם, כאמור, בתביעות הפיצויים שהגישו והמצב התכנוני של המקרקעין הושב על כנו.היטל השבחהערעור