פגם מנהלי בהחלטת הועדה המקומית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פגם מנהלי בהחלטת הועדה המקומית:

העתירה שלפני עניינה היתר בניה שהעניקה הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק, היא משיבה 1 (ולהלן "הוועדה המקומית"), לתחנת אורלי דלק וסיכה - משיבה 2, ולפז חברת נפט בע"מ - משיבה 3 (להלן "אורלי" ו"פז" בהתאמה וביחד "המשיבות").
העותרים טוענים כי ההיתר ניתן שלא כדין, מבלי שנשמעה התנגדותם, ועל כן יש לבטלו ולהשיב את הדיון אל הוועדה המקומית, תוך מתן הזדמנות לעותרים להתנגד למתן ההיתר.

לחלופין, ככל שכבר ניתן היתר בנייה מבקשים העותרים להורות על ביטולו.

העובדות:
1. העותרים הם בעלי מקרקעין בגבעת שמואל, הממוקמים בצדו המערבי של כביש 4, והידועים כגוש 6189, חלקה 710.
העותרים רכשו את המקרקעין לפני מספר שנים, בעודם מוחכרים לאורלי (על ידי הבעלים הקודמים) למשך 99 שנים, החל משנת 1961 ועד לשנת 2060 (נספח 3 לעתירה). שנים רבות לפני שרכשו העותרים את המקרקעין הוקמה במקום תחנת דלק, על פי היתר בניה, והיא פועלת במקום מאז ועד היום.
2. בתאריך 24.4.2009 נחתם הסכם בין אורלי ופז, לפיו העבירה אורלי את מלוא זכויות החזקה והשימוש שהיו לה בתחנת הדלק ובמקרקעין שהוחכרו לה, לידי פז לתקופה של 7 שנים, כולל אופציה להארכת התקופה בשלוש שנים נוספות (נספח 1 לתגובת פז).

ההליכים בוועדות תכנון:
3. ביום 8.11.2009, הגישו המשיבות בקשה להיתר בניה שעניינה הריסת מבנים קיימים, שינוי החלוקה הפנימית והחזיתות, חיפוי גג התדלוק לפי מיתוג התחנה כתחנה של חברת "פז", והתקנת פרגולות. הבקשה לא כללה תוספת שטחי בניה (להלן:"הבקשה הראשונה").

ביום 25.11.2009 וביום 23.12.2009 דנה הוועדה המקומית והחליטה לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים שפורטו בהחלטות.

ביום 24.1.2010 הודיעה הוועדה המקומית לעותרים כי המשיבות הגישו בקשה להיתר ואין מניעה תכנונית בהוצאת ההיתר המבוקש, אך מכוח תקנה 2ב לתקנות התכנון והבנייה (בקשות להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") זכותם של העותרים להתנגד, מטעמים תכנוניים, לבקשה שהגישו המשיבות.

ביום 23.2.2010 הגישו העותרים התנגדות לבקשה להיתר, בה נטען כי הבקשה אינה ערוכה כדין. טענות נוספות שהועלו בהתנגדות נגעו לזכויותיהם הקנייניות של המשיבות במקרקעין.

ביום 10.3.2010 קיבלה הוועדה המקומית את התנגדות העותרים באופן חלקי, וקבעה כי לכאורה יש בסיס לטענת העותרים כי קיימים פגמים באופן עריכת הבקשה "לאור ההשוואה בין ההיתר הקודם לבקשה הנוכחית ממנה עולה כי נוספו שטחים". הוועדה החליטה כי תשוב ותדון בבקשה להיתר לאחר הגשתה "באופן שישקף את כל השינויים בהשוואה להיתר הקיים".
בהתייחס לנושאים הקניינים שהועלו על ידי העותרים בהתנגדות, קבעה הוועדה המקומית כי אין זה בסמכותה לדון בהם.

4. ביום 18.4.2010, פנה בא כוח העותרים אל היועץ המשפטי של הוועדה המקומית וביקש, בהתאם לתקנה 2ב לתקנות בקשה להיתר, לידע את העותרים לכשתוגש הבקשה המתוקנת. ביום 29.4.2010 השיב היועץ המשפטי של הוועדה המקומית, לב"כ העותרים, כי תקנה 2ב לתקנות בקשה להיתר מיועדת לאפשר הגנה קניינית לשותפים במקרקעין בערכאות המשפטיות המתאימות. הוועדה הביאה לתשומת לבן של המשיבות את הערותיהם התכנוניות של העותרים, שחייבה הגשת בקשה להיתר מתוקנת, ולא מוקנית לעותרים זכות להתנגדות נוספת.

5. כנגד החלטת הועדת המקומית, לאשר למשיבות להגיש בקשה מתוקנת להיתר, ודחיית שאר טענות העותרים, וכן על קביעת הוועדה המקומית כי לא יותר לעותרים להגיש התנגדות נוספת על ההתנגדות שנדחתה, הגישו העותרים ערר לוועדת הערר . ביום 13.10.2010, דחתה ועדת הערר את הערר וקבעה כי הבקשה להיתר שהוגשה על ידי המשיבות עניינה ב"שינוי חזיתות וחלוקה פנימית, חיפוי גג תדלוק, פרגולות ועבודות הריסה כאשר השטח הקיים הינו ללא שינוי ומסומנים שינויים מספר ביניהם הריסת אלמנטים קיימים, חלוקה שונה למסחר ועוד. במצב דברים זה, מדובר לכאורה בבקשה תואמת תב"ע אשר אישורה אינה מקנה למתנגדיה זכות ערר שכן, במצב דברים זה לא חל סעיף 152 לחוק התכנון והבניה ועל כן על דחיית התנגדות העורר אין זכות ערר לוועדת הערר".
יחד עם זאת קבעה ועדת הערר כי בתכנון המוצע על ידי המשיבות נפלו פגמים אשר בשלב זה אינם עולים כדי אי התאמה לתכניות המצריכה זכות ערר אך טעונים תיקון במסגרת הדיון בוועדה המקומית.
בשולי החלטתה הוסיפה ועדת הערר כי היא "ממליצה לוועדה המקומית לחייב את מבקשות הבקשה (המשיבות – ז.ב.) להמציא העותק הסופי המתוקן לעוררים (העותרים – ז.ב.), ואולם, כפי שקבעה הוועדה המקומית אין להתחיל לאחר המצאתו של העותק המתוקן הליך חדש על פי סעיף 2ב' במובן המתנה של 30 יום או פרק זמן דומה לקבלת התנגדויות חדשות. ככל שהבקשה לא תתאם את הדין, יפנו העוררות לערכאה המוסמכת בהתאם לטענות שיטענו על ידן. ודוק: ועדת הערר הינה הערכאה המוסמכת רק לענין סטייה מהמשטר התכנוני התקף במקרקעין (תכניות בניין עיר)".

6. ביום 10.5.10 פנה ב"כ פז במכתב לוועדה המקומית בו טען כי אין צורך בתיקון הבקשה להיתר ואין מניעה לדון בה, כפי שהוגשה וליתן את ההיתר המבוקש בהתאם לה מאחר ו"המצב הקיים כפי שמתואר בבקשה להיתר, על בסיס מפת מדידה עדכנית, משקף באופן מלא ומדויק את מצב הדברים בהתאם להיתרי הבניה הקודמים, לרבות היתר הבניה האחרון שניתן ביחס למקרקעין בשנת 2001" (נספח 17 לתגובת פז - סעיף 16).

בעקבות מכתב זה קיימה הוועדה המקומית, ביום 17.5.10, דיון נוסף בבקשה להיתר שמטרתו "דיון בחוות דעת משפטית של עו"ד י. חורש ועו"ד ש. הורביץ .... לענין מעמדם של 3 מבנים הקיימים בשטח ללא היתר".
בתום הדיון החליטה הוועדה המקומית לאשר את הבקשה בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטותיה הקודמות מיום 25.11.2009 ומיום 23.12.2009.
בפרוטוקול הדיון בפרק "מהלך הדיון" נרשם כי הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות לבקשה להיתר בישיבתה ביום 10.3.10 והחליטה לשוב ולדון בה לאחר הגשתה באופן שישקף את כל השינויים בהשוואה להיתר הקיים ובעקבות החלטה זו העבירה המבקשת (פז – ז.ב.) חו"ד משפטית לפיה שלושת המבנים, אליהם התייחסה הוועדה בהחלטתה קיימים במקרקעין מזה שנים רבות ונכללים בהיתר משנת 2001. בדיקת הטענה העלתה כי המבנים מסומנים ברקע בהיתר קודם אך אינם מסומנים בו כמבנים מוצעים ולא נכללו במנין שטחי המבנים הקיימים בנכס. המחלקה הטכנית המליצה להתייחס למבנים אלה כאל מבנים שלא הוכשרו בהיתר עד כה.
בפרק ה"החלטות" נקבע:
"1. הוועדה כבר הכריעה בהתנגדות בישיבתה מיום 10.3.10.
2. הדיון הנוכחי הוא רק לענין השינויים בהשוואה להיתר קודם.
3. עמדתה של המבקשת בדבר השינויים בהשוואה להיתר הקודם היא שהמבנים אליהם התייחסה הוועדה בהחלטתה מיום 10.3.10, כבר נכללו בהיתר קודם, ולפיכך סומנו כנדרש בבקשה כפי שהוצגה.
בהתייחס לטענה זו מאמצת הועדה את המלצת המחלקה הטכנית אשר שונה מעמדת המבקשת. הועדה מחליטה שיש להתייחס למבנים אלה כאל מבנים שלא הוכשרו עד כה כדין בהיתר. לפיכך ולאור עמדת מע"צ מחליטה הועדה כדלקמן:

  1. לאשר את הבקשה בתנאים שנקבעו בהחלטותיה מיום 25.11.09 ומיום 23.12.09.
  2. הערבות הבנקאית להבטחת הריסה של בניה ללא היתר תבטיח גם הריסת המבנים המסומנים בבקשה כ"קופה" "מבנה חשמל" ו"סככת פח אשפה".

....."

7. בחודש דצמבר 2010 נשלח עותק מהבקשה המתוקנת שהגישו המשיבות אל העותרים. ביום 3.3.11, כשלושה חודשים לאחר משלוח עותק הבקשה המתוקנת, הגישו העותרים לוועדה המקומית התנגדות בה נטען כי הבקשה אינה עומדת בהוראות הדין, מטעמים שונים.
ביום 7.3.11 פנה ב"כ העותרים במכתב לוועדה המקומית בו ציין כי ההתנגדות הוגשה בהתאם לזכות שניתנה לעותרים על ידי ועדת הערר, וכי נודע לו שבכוונת הוועדה המקומית להוציא היתר בניה מבלי לקיים דיון בבקשה המתוקנת להיתר.
ב"כ הוועדה המקומית השיב לב"כ העותרים, בו ביום, כי הוועדה המקומית לא תדון בהתנגדות שהוגשה על ידי העותרים כיוון שאין לעותרים מעמד בבקשה המתוקנת, כפי שלא היה קיים גם טרם הגשת הערר. אין לעותרים זכות התנגדות נוספת. ובעניין הטענות הקנייניות יכלו העותרים לפנות לערכאות המתאימות. הבקשה המתוקנת עונה על החלטת הוועדה המקומית ואין צורך לקיים דיון נוסף בעניינה.
ביום 7.3.2011 ניתן היתר הבניה. העתירה הוגשה ביום 8.3.2011.
יצוין כי הבניה המבוקשת על פי ההיתר נשוא העתירה בוצעה בחלקה עוד בטרם ניתן היתר הבניה.

ההליכים המשפטיים בהם נקטו העותרים:
8. תוך כדי הדיונים בוועדה המקומית ובוועדת הערר, ולאחר ששתי הועדות סירבו להתייחס לטענותיהם הקנייניות של העותרים (בנוגע לזכויות אורלי במקרקעין), הגישו העותרים המרצת פתיחה בבית משפט זה (ה"פ 47790-05-10, תחנת דלק שיאונה ואח' נ' תחנת אורלי לדלק ונגד פז חברת נפט בע"מ). בהמרצת הפתיחה ביקשו העותרים מבית המשפט להצהיר, כי זכותה של אורלי במקרקעין היא זכות שאילה, אשר תנאיה הופרו על ידי אורלי, ומשום כך זכאים העותרים לסיים את תקופת השאילה של אורלי.
בקשה לסעד זמני שהגישו העותרים, נדחתה אך הושגה הסכמה, שקיבלה תוקף של צו זמני (על פי החלטת השופט מנהיים מיום 7.6.2010) לפיה הצהירו המשיבות שאין בכוונתן לעשות דיספוזיציה במקרקעין, וכי כל צד יהיה רשאי לנקוט בכל הליך בפני מוסדות התכנון והבנייה ומוסדות רישוי עסקים. המרצת הפתיחה עצמה טרם הוכרעה נכון למועד כתיבת שורות אלה.

9. עם הגשת עתירה זו, ביקשו העותרים מבית המשפט צו זמני שיאסור על הוועדה המקומית ליתן היתר בניה על פי הבקשה המתוקנת שהגישו המשיבות, ובמידה וכבר ניתן היתר, להורות כי תוקפו יותלה עד להכרעה בעתירה גופה.
בדיון בבקשה לצו הביניים, קיבלו העותרים את המלצת בית המשפט למחיקת הבקשה לצו הביניים.

10. להשלמת התמונה, יצוין כי במועד מוקדם להגשת העתירה והמרצת הפתיחה, פנו העותרים, בינואר 2010, בתביעה אזרחית לבית משפט השלום ברמלה (ת.א. 20878-01-10), ועתרו לקבל צווים אשר ימנעו מהמשיבות לבצע כל עבודות בנייה ללא היתר כדין ולהימנע מניהול עסק שלא כדין.
בית משפט השלום נתן תוקף של פסק דין להסכמה אליה הגיעו הצדדים, לפיה המשיבות לא תבצענה כל פעולת בניה במקרקעין, מבלי שיקבלו תחילה היתר בניה כחוק.

טענות הצדדים בעתירה לפני:
11. שלוש טענות עיקריות בפי העותרים:
הראשונה - נשללה מהם זכות הטיעון נוכח סירובה של הוועדה המקומית לדון בהתנגדותם לתוכנית המתוקנת שהגישו המשיבות.
השניה - חוסר סמכותה של הוועדה המקומית להעניק היתר בניה כמבוקש.
השלישית - כשלים תכנוניים בבקשה להיתר כגון חריגות בניה, מיעוט מקומות חניה, זיהום בקרקע ואחרים.

12. הוועדה המקומית, טוענת כי מדובר בסכסוך הנוגע לזכויות הקנייניות של הצדדים במקרקעין, ומטרת העתירה היא לשמש אמצעי לחץ במסגרת הסכסוך הקנייני, תוך שימוש לרעה בדיני התכנון והבניה וחוסר נקיון כפיים. העתירה הוגשה בשיהוי ניכר וממועד החלטת ועדת הערר, שלא להתיר לעותרים להתנגד פעם נוספת, ועד הגשת התנגדותם של העותרים בפועל, והגשת העתירה עבר זמן ניכר המצדיק את דחיית העתירה על הסף מטעם זה בלבד.
לגופו של עניין טוענת הוועדה המקומית כי לא היתה כל מניעה תכנונית להעניק למשיבות את היתר הבניה כפי שניתן להן. מדובר בעתירה תיאורטית ובמעשה עשוי, שכן ההיתר ניתן והשינויים בוצעו זה מכבר. מדובר בהיתר בניה העוסק בשינוי חזיתות למבנים קיימים, וחלוקה פנימית בתחנת תדלוק קיימת, הפועלת לפי היתר בניה כדין מזה שנים רבות, ואין במתן היתר הבניה כדי לפגוע בזכויות מי מהצדדים.

13. אורלי טוענת בעיקר כנגד חוסר תום לבם של העותרים, ומעשי התחזות ומרמה שנעשו על ידם, לכאורה, במהלך עתירה זו, מעשים אשר יש בהם, לטענתה, כדי להביא לדחיית העתירה על הסף.

14. פז, טוענת אף היא כי העותרים נהגו בחוסר תום לב ובשימוש לרעה בהליכים, וכי העתירה אינה אלא ניסיון לעקוף את החלטת השופט מנהיים במסגרת המרצת הפתיחה, אשר דחה את בקשת העותרים לסעדים זמניים בהליך האזרחי-קנייני המתנהל בבית משפט זה. לגישתה של פז, לא נמנעה מהעותרים זכות הטיעון כיון שלא היו זכאים לה מלכתחילה. לגופה של עתירה טוענת פז כי העותרים כשלו בסתירת חזקת התקינות המנהלית העומדת לזכות הועדה המקומית בהחלטותיה.

דיון והכרעה:
15. רבות כתבו הצדדים, אלה בגנות אלה, ואולם, בעתירה שלפני מצטמצמת ההכרעה לשאלה אחת ויחידה – האם נפל פגם מנהלי בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את היתר הבניה שניתן למשיבות המצדיק את ביטולה?

זכות הטיעון:
16. טוענים העותרים כי לא ניתנה להם זכות, אמתית ומהותית, להתנגד לבקשה המתוקנת שהוגשה על ידי המשיבות. הוועדה המקומית והמשיבות טוענים שאין לעותרים זכות להתנגד למתן ההיתר, שכן מדובר ב"היתר תואם תכנית", וכי מלכתחילה טעתה הוועדה המקומית כשאישרה לעותרים להתנגד לבקשה להיתר הראשונה שהוגשה.

17. תקנות 2א 2ב ו- 2ג' לתקנות בקשה להיתר, עוסקות בשאלה מיהו בעל זכות בנכס שחתימתו נדרשת על בקשה להיתר וכיצד יש לנהוג כאשר לא כל בעלי זכות בנכס שחתימתם דרושה , חתמו על הבקשה להיתר.

תקנה 2א(1) לתקנות בקשה להיתר קובעת כי בקשה להיתר, בנכס הרשום במרשם המקרקעין ואינו בית משותף (וכזה הוא המקרה בענייננו), צריכה להיות חתומה על ידי בעל הנכס או חוכרו.

תקנה 2ב' לתקנות בקשה להיתר קובעת כי אם היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א' ולא כולם חתמו על הבקשה להיתר, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו.

תקנה 2ג' לתקנות בקשה להיתר קובעת כי הוועדה המקומית לא תדון בבקשה להיתר בניה, אלא לאחר שצורפו כל המסמכים שחייבים לצרפם לפי תקנה 2ב' ולא תתן את ההיתר, אלא לאחר תום 30 יום מיום קבלת הבקשה, אך לא לפני המצאת ההודעות כמפורט בתקנה 2ב'. ואם הוגשה התנגדות למתן היתר מצד מי שהיתה חובה להודיע לו לפי תקנה 2ב על הגשת הבקשה להיתר, לא תיתן הועדה המקומית את ההיתר על אף האמור בתקנת משנה (א) אלא לאחר שנתנה למתנגד הזדמנות לנמק את התנגדותו, הודיעה לו בכתב על החלטתה, ולאחר שחלפו 30 ימים מיום ששלחה הועדה המקומית הודעה למתנגד על דחיית התנגדותו, אם החליטה לדחותה; החלטת הועדה המקומית תונחה על פי שיקולים תכנוניים הנובעים מהוראות החוק והתקנות לפיו ועל פי אלה בלבד.

על תכלית ההוראות בסעיף 2א' ו-2ב' לתקנות בקשה להיתר עמד בית המשפט בעע"מ 317/10, אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב, (מיום 28.10.10 ) (להלן:"פסק דין שפר"):
"אכן, הועדה חטאה באי יישום תקנה 2א, אך איני סבור כי יש בכך פגם היורד לשורשו של היתר ואין לקבוע כלל גורף לפיו משלא צורפה חתימת מי מהשכנים או שלא נשלחה אליו הודעה כנדרש, דין ההיתר להתבטל. תכליתה של תקנה 2א היא לאפשר למי שיש לו אינטרס להתנגד או להביע דעתו בקשר לבקשה להיתר בניה, להציג את עמדתו בפני הועדה טרם תחליט בבקשה להיתר"
וכן:
"ברגיל, הליך של היתר תואם תוכנית לא כרוך בפרסום ובשמיעת התנגדויות. עם זאת, הפרוצדורה של מתן הודעה לבעלי הנכס לגביו מבוקש ההיתר, נועדה לאפשר להם להשמיע התנגדותם למתן ההיתר".
לפיכך, ובניגוד לעמדת הועדה המקומית, קיימת זכות, לבעל הנכס שחתימתו דרושה על בקשה להיתר אשר לא חתם עליה, להגיש התנגדות לוועדה המקומית, כפי שמתירה לו תקנה 2ג', ואולם מוסדות התכנון אינם זקוקים להסכמתו של אותו בעל נכס נדרש כדי לאשר את הבקשה בהיבט התכנוני (ראה עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' בני אליעזר (ניתן ביום 9.1.11 ). בענייננו, עשו העותרים שימוש בזכות ההתנגדות, התנגדותם נידונה לגופה, התקבלה בחלקה ונדחתה בחלקה, הערר שהוגש על החלטת הועדה המקומית נדחה ולא הוגשה עתירה על החלטת ועדת הערר. בכך מיצו העותרים את זכות ההתנגדות שהיתה להם.

הבקשה המתוקנת שהוגשה על ידי המשיבות איננה בקשה להיתר חדשה זוהי למעשה תכנית מתוקנת בה יושמו החלטות הועדה המקומית בדיונים הקודמים לרבות בהתנגדות שהוגשה על ידי העותרים. כפי שפורט לעיל, עוד לפני שהגישו העותרים ערר לוועדת הערר, ולאחר שהודע להם כי לעמדת הועדה המקומית אין להם זכות התנגדות נוספת, שבה הועדה המקומית, בעקבות פנייתה של פז, ודנה, ביום 17.5.10, בבקשה להיתר ושבה ואישרה את הבקשה להיתר תוך שקבעה כי המבנים אליהם התייחסה בהחלטתה הקודמת מיום 10.3.10 נכללו בהיתר קודם וסומנו כנדרש בבקשה כפי שהוצגה. יחד עם זאת מכיוון שאימצה את עמדת המחלקה הטכנית ולפיה יש להתייחס למבנים אלה כאל מבנים שלא הוגשו עד כה בהיתר כדין יש לסמנם להריסה. בנוסף קבעה הועדה המקומית כי הערבות הבנקאית להבטחת הריסה תשמש גם להבטחת הריסת מבנים אלה.
בכך מיצו העותרים את זכות ההתנגדות והועדה המקומית את דיוניה. התוכנית המתוקנת שהוגשה שיקפה את החלטת הועדה המקומית.
לאור זאת, לא קמה לעותרים זכות נוספת להתנגדות שכן, את זכותם להתנגדות בגין הבקשה להיתר מיצו ולא היה בתכנית המתוקנת כל דבר חדש אלא התאמת התכנית להחלטה.
המצאת התכנית המתוקנת לעותרים, כפי שהמליצה ועדת הערר, נועדה כדי לאפשר להם לבחון אם אכן ממלאת התכנית אחר החלטת הועדה או שמא יש בה דברים נוספים או שונים מהחלטת הועדה (וטענה כזו לא נטענה), וכן לאפשר להם לנקוט בהליכים אזרחיים לענין הזכויות הקנייניות.

18. את זכותם להגיש התנגדות נוספת משתיתים העותרים על החלטת ועדת הערר ולא על הוראות סעיף 2ב' לתקנות בקשה להיתר. כך ציינו העותרים במכתבם ליועץ המשפטי לוועדה המקומית מיום 7.3.11 ואף בפתח העתירה ציינו כי בכוונת הועדה המקומית ליתן את היתר הבניה המבוקש על ידי המשיבות "בלא לקיים דיון בבקשה זו בניגוד מוחלט להנחיות ועדת הערר לועדה המקומית.."
הסתמכות העותרים על החלטת ועדת הערר כמקור הסמכות אינה בכדי שכן גם העותרים אינם סבורים, כפי הנראה (שכן אינם טוענים כך), כי בהתאם לתקנות בקשה להיתר יש להם זכות התנגדות נוספת. ואולם, גם אם היה בסמכות ועדת הערר להוות מקור המעניק זכות להתנגדות נוספת, שאינה מוקנית על פי חוק, אינני סבורה כי מתוך החלטת ועדת הערר עולה כי היא הנחתה את הועדה המקומית לקיים דיון בהתנגדות נוספת שתוגש על ידי העותרים (אם תוגש). ועדת הערר המליצה (בהבדל מהנחתה) ליידע את העותרים כי הוגשה הבקשה המתוקנת באופן שתשלח אליהם עותק הבקשה. ועדת הערר היא מוסד תכנון גבוה יותר מהועדה המקומית בהיררכיה התכנונית. לא בכדי לא הורתה ועדת הערר לועדה המקומית לשלוח לעותרים עותק מהבקשה המתוקנת אלא נקטה בלשון "המלצה" וגם זו היתה מסוייגת (מבלי להמתין פרק זמן כדי לאפשר הגשת התנגדות).
ועדת הערר, שדחתה את הערר שהגישו העותרים מטעמי חוסר סמכות לדון בו, לא היתה מוסמכת להעניק לעותרים זכות התנגדות שלא קיימת להם בחוק. הניסוח בו נקטה ועדת הערר מצביע שאף היא היתה סבורה שלא קיימת לעותרים זכות על פי חוק להגיש התנגדות שאם לא כן היתה ועדת הערר נוקטת בלשון כגון 'חזקה על הועדה המקומית שעם הגשת הבקשה המתוקנת יועבר לעותרים עותק הבקשה על מנת שיוכלו להגיש התנגדות, על פי הסמכות המוקנית להם בחוק' או כיוצא ביטוי כזה המשקף את קיומה של זכות על פי חוק לעותרים.

19. לאור האמור אני סבורה כי לא היתה לעותרים זכות להגשת התנגדות נוספת ולא נפגעה זכות הטעון שלהם.

20. לטענת המשיבים יש לדחות את טענת העותרים בענין אי מתן זכות הטעון גם מטעמי שיהוי. תקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדר הדין) מורה כי עתירה לבית המשפט לעניינים מנהלים תוגש במועד שנקבע לכך בדין ואם לא נקבע מועד תוגש ללא שיהוי ולא יאוחר מ- 45 יום מיום שפורסמה ההחלטה או מיום שנודע עליה לעותר, לפי המוקדם.
עוד בטרם פנו העותרים בערר לוועדת הערר, הבהיר היועץ המשפטי של הועדה המקומית לעותרים, במכתבו מיום 29.4.2010, כי על פי הדין, אין להם זכות להתנגד לבקשה להיתר. עמדה זו של הוועדה המקומית הייתה חלק מנימוקי הערר שהגישו העותרים לוועדת הערר (ראה סעיף 5 לנספח 14 בתגובת פז). דהיינו ממועד זה – 29.4.10- יודעים העותרים כי לא תינתן להם זכות התנגדות נוספת.
גם ועדת הערר, שעל החלטתה מסתמכים העותרים כמקור הזכות להגיש התנגדות נוספת, בהחלטתה מיום 13.10.10, ציינה "ואולם כפי שקבעה הוועדה המקומית אין להתחיל לאחר המצאתו של העותק המתוקן הליך חדש על פי סעיף 2א במובן המתנה של 30 יום או פרק זמן דומה לקבלת התנגדויות חדשות". דהיינו גם מתוך החלטת ועדת הערר ידעו העותרים כי אין להם זכות התנגדות נוספת.
העותרים לא מצאו לנכון לפנות בעתירה עם היוודע להם עמדת הועדה המקומית או עם קבלת החלטת וועדת הערר.
די בשיהוי זה כדי לדחות את הטענה בדבר אי מתן זכות הטעון.

21. העותרים לא צרפו את מכתבו של היועץ המשפטי לוועדה המקומית מיום 29.4.10 לעתירתם, ולא הזכירו את תוכנו. המסמך, בו הודע לעותרים כי לעמדת הוועדה המקומית אין להם זכות התנגדות נוספת, צורף לראשונה לתגובתה של פז לעתירה. די בהתנהלות זו כדי לדחות את טענת העותרים לפגיעה בזכות הטיעון, על בסיס התנהלותם בחוסר תם לב.

חוסר סמכות
א. מכוח סעיף 137 בחוק התכנון והבניה:
22. העותרים טוענים כי החלקה בה עסקינן, הינה יחידה תכנונית אחת אשר מעולם לא חולקה למגרשים תכנוניים. על כן, בהתבסס על סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, הוועדה המקומית אינה מוסמכת ליתן היתר בניה ללא אישור תשריט חלוקה של המקרקעין, והסמכות למתן היתרים מסורה לוועדה המחוזית בלבד.
מוסיפים העותרים, כי כאשר מדובר בחלקה תכנונית אחת, הם (העותרים) ואורלי הם למעשה "שותפים" בזכויות ביחידה התכנונית הבסיסית, ואזי, כל מתן היתר המנצל זכויות בניה כלשהן טעון אישור כל בעלי המקרקעין.
טענה זו תמוהה, בלשון המעטה.
הבעלות במקרקעין, כאמור לעיל, נרכשה על ידי העותרים בשנים האחרונות בעוד שזכות החכירה הוענקה לאורלי לפני עשרות שנים. תחנת הדלק ניצבת במקום מזה שנים רבות, בהתאם להיתר כדין, זמן רב לפני שרכשו העותרים בעלות במקרקעין.
בכתבי טענותיה חזרה הועדה המקומית וציינה כי הבקשה להיתר לא כללה בקשה לתוספת שטחים, אלא התבקשו שינוי חזיתות, שינו החלוקה פנימית, בניית פרגולות וכיוצא באלה, ואף העותרים לא טוענים כי הבקשה להיתר כוללת בקשה לתוספת אחוזי בניה.

23. אילו סברו העותרים כי הבקשה להיתר כללה בקשה לבניית שטחים נוספים, ניתן היה להוכיח זאת על נקלה באמצעות הצגת ההיתר הקודם לעומת ההיתר הנוכחי, או בכל דרך אחרת, אך העותרים נמנעו מלעשות כן, והטענות נטענו בעלמא. במצב דברים זה, כאשר הועדה המקומית טוענת כי לא נוספו שטחים נוספים וטענתה לא נסתרה, היא נהנית מחזקת תקינות המעשה המנהלי, ואין מקום לדון בשאלת זכויות בניה שנפגעו, שכן בהעדר בניית שטחים נוספים, לא אירע שינוי בניצול אחוזי הבניה המוקנים לחלקה.

24. זאת ועוד; אין חולק כי היתר הבניה שניתן בעת הקמת תחנת הדלק, ניתן בהעדר תשריט חלוקה. ההיתר ניתן לפני שנים רבות וזהו המצב התכנוני הקיים לגבי המקרקעין, הידוע לעותרים מאז רכשו את המקרקעין. מה להם כי ילינו כעת?
טענתם להעדר תשריט נגועה בשיהוי ניכר ועולה בליבי חשש כי העותרים מנצלים, בחוסר תום לב, את ההזדמנות שנפלה לידיהם להתנגד להיתר הבניה שביקשו המשיבות, שלא מטעמים ענייניים ומבלי שנפגעו זכויותיהם.

25. אוסיף ואעיר; גם אם הייתי מקבלת את טענת העותרים להיעדר סמכות נוכח אי הצגת תשריט חלוקה, הרי שאין בכך להביא לביטול ההיתר מניה וביה, אלא יש להחיל את כלל הבטלות היחסית (ראו פסק דין שפר הנ"ל וכן ע"א 1842/97, עיריית רמת גן נ' מנחמי מגדלי דוד רמת-גן, פ"ד נד(5) 15, 23-22 (2000); רע"פ 2413/99, גיספן נ. התובע הצבאי הראשי, פ"ד נה (4) 673; רע"פ 4398/99, הראל נ. מדינת ישראל, פ"ד נד(3) 637 (2000); בג"ץ 10455/02, אלכסנדר נ' לשכת עורכי הדין, פ"ד נז(2) 729, 738 - 740 (2003); בג"ץ 1555/05, לוני נ' ביה"ד האיזורי מחוז תל אביב ( 16.7.2009); יצחק זמיר, הסמכות המינהלית, כרך ב' 855 (תשנ"ו – 1996).
כמקובל בדוקטרינת הבטלות היחסית, יש לבחון את נפקות ההפרה לצד נסיבות המקרה:
ראשית, ההיתר מכוחו הוקמה תחנת התדלוק ניתן לפני שנים רבות, בהעדר תשריט חלוקה, ומבלי שבעלי הקרקע דאז העלו טרוניה. גם לאחר שרכשו העותרים את הקרקע (כנראה לפני למעלה מ- 10 שנים) לא עלתה תלונה מצדם בנוגע לשימוש במקרקעין או בנוגע לבניה עליהם.
שנית, הבניה המבוקשת בהיתר הבניה כאן, אינה כוללת תוספת שטחים ועד כה לא הראו העותרים כיצד אישור ההיתר המבוקש פוגע בהם.
שלישית; אורלי טענה בכתבי טענותיה כי השטח שבבעלות העותרים, הצמוד לתחנה ואינו מוחכר לאורלי, הופקע זה מכבר, ולכן אין משמעות לתשריט החלוקה. טענה זו נותרה ללא מענה.
רביעית, העותרים ניהלו נגד אורלי הליך, בבית משפט השלום ברמלה, שכל מטרתו לחייב את אורלי שתפעל לקבלת היתר בניה, בגין מבנים שנבנו בתחנה ללא היתר. אלא שכעת, עושים העותרים לביטול ההיתר מטעם פרוצדורלי שאין בכוחו לפגוע בהם, יש בהתנהלות זו כדי לבסס את חשדם של המשיבים ולהצביע על מניעים זרים בעתירה לפני.
חמישית, מדובר בהיתר בניה שניתן זה מכבר, והשינויים שהתבקשו בו בוצעו. בקשות העותרים לצווי מניעה הן בהמרצת הפתיחה והן בעתירה כאן נדחו, לאחר שהובאו בחשבון זכויותיהם הקנייניות. כעת מדובר במעשה עשוי.
אשר על כן, אינני סבורה כי מדובר בפגם היורד לשורשו של היתר. לא מצאתי כי נפגעה, הלכה למעשה, זכות מזכויות העותרים עקב הגשת הבקשה להיתר מבלי שצורף אליו תשריט חלוקה, ועל כן אני קובעת כי אין בפגם זה כדי להביא לביטולו כלל ועיקר.
הטענה נדחית.

ב. מכח תת"ל 19:
26. טענת חוסר סמכות נוספת לעותרים, והיא כי הועדה המקומית אינה מוסמכת ליתן היתר בניה נוכח הוראות תת"ל 19 (תכנית תשתית לאומית לכביש מס' 4), הקובעות כי הסמכות להעניק אישורי בניה במקטע ארץ זה, הינה בידי הועדה המחוזית בלבד.
בנקודה זו מקובלת עלי טענת הועדה המקומית, לפיה תת"ל 19 אינה מונעת מתן היתרי בניה הנוגעים לשינוי חזיתות או שינויים מינוריים אחרים, כדוגמת הבקשה להיתר שהגישו המשיבות. בנוסף הראתה הוועדה המקומית, כי היא התנתה את מתן ההיתר באישורה של החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, יזמית תת"ל 19, אשר הודיעה כי אין לה התנגדות למתן ההיתר. לא מצאתי כי החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה, נוכח הסרת ההתנגדות של מע"צ, אינה סבירה.

טענות תכנוניות
א. פלישה לשטחים שמחוץ לשטח המוחכר:
27. העותרים טוענים כי מתקניה של תחנת הדלק פלשו אל מעבר לשטח המוחכר לאורלי, וכי הפלישה עומדת על שטח שגודלו נע בין 11-40 מ"ר (שטח הפלישה שנוי במחלוקת).
עוד נטען, כי עם הבקשה להיתר לא הוגשה מפה מצבית המציגה את מיקום מתקני התחנה, באופן המצביע על הפלישה.
בנוסף טוענים העותרים כי בהתאם להלכה שנפסקה בעע"מ 2832/09, הועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (ניתן ביום 9.1.2011, ) (להלן:"פסק דין בני אליעזר"), בהעדר תימוכין קנייניים ביחס למלוא השטח אליו מתייחסת הבקשה להיתר בניה, אין בכלל לדון בבקשה, ויש להפנות את מבקש הבניה לערכאות משפטיות לצורך קביעת זכויותיו הקניינית.

28. אין ממש בטענות העותרים. טענות בדבר פלישה מעבר לתחום המוחכר הינן טענות מתחום הקניין, ואין חולק כי הוועדה המקומית אינה מוסמכת לדון בהן. בפסק הדין בני אליעזר, אין כדי להושיע את העותרים, משום שפסק הדין עוסק בנסיבות שעניינן זכויות שותפים ברכוש משותף, ובכלל הדינים החלים בשיתוף מיוחד מסוג זה, שאינם חלים בענייננו.
פסק דין בני אליעזר קבע, כי רשויות התכנון רשאיות לעכב את הליכי התכנון, עד לבירור מחלוקת קנייניות בערכאות המוסמכות, וזאת כאשר לא נמצאו "תימוכין קנייניים" לבקשה להיתר. נסיבות פסק הדין בני אליעזר עסקו בהיתר בניה שהתבקש לגבי שטח שלא הוצמד לדירה, לגביה התבקש ההיתר (בניה על גג שלא הוצמד לדירה והיווה רכוש משותף). בנסיבות אלה נקבע כי אין בידי המבקשת זכות קניינית משפטית "שלה" בחלק זה של הבית המשותף (ראו סעיף כב בפסק דין השופט רובינשטיין).
ויודגש, בפסק דין בני אליעזר נפסק כי במקרה של "העדר תימוכין קניינים", מוסדות התכנון "רשאים" לעכב בקשה להיתר ולהפנות את הצדדים להכרעה בסוגיה הקניינית, להבדיל מקביעה כי "אין לדון כלל בבקשה" כפי שביקשו העותרים להסיק מפסק הדין.
בנסיבות כאן, אין מחלוקת כי אורלי מחזיקה ב"תימוכין קנייניים" בדמות שטר החכירה שלה בנכס, והמחלוקת כולה נוגעת ל-11 מ"ר או ל- 40 מ"ר מכלל שטח תחנת התדלוק. ודאי שמקרה זה אינו עולה כדי העדר "תימוכין קנייניים" מכל וכל, והחלטת הועדה המקומית שלא לעכב את מתן היתר הבניה שאינו נוגע לחלק שבמחלוקת הקניינית, עד להכרעה במחלוקת קניינית, אינה עומדת בסתירה לפסק הדין.
אשר על כן הטענה לביטול היתר הבניה נוכח פלישה אל מעבר לשטח המוחכר – נדחית.

ב. חריגה אל שטח כביש 4:
29. העותרים טוענים כי שטח התחנה חורג אל מחוץ לגבולות החלקה, ופולש לשטח הציבורי של כביש מס' 4. הועדה המקומית הבהירה כי שטח החריגה אינו כלול בהיתר הבניה ועל כן אין לטענה נפקות להיתר דנן. עובדה זו לא נסתרה ועל כן הטענה נדחית.

ג. אי עמידה בהוראות תמ"א 18
30. לטענת העותרים, הוועדה התעלמה מהחובות הקבועות בהוראות תמ"א 18 בנוגע לזיהומי קרקע – לא מצאתי בטענה זו ממש, שכן לא נטען, ובוודאי שלא הוכח, כי היתר הבניה שהתבקש הביא לזיהום בקרקע.

ד. הבקשה אינה ערוכה כדין
31. הבקשה לא עמדה בדרישות הדין, ולא כללה פרטים החייבים להיכלל בה – מדובר בטענה עובדתית, כשלעמדת הועדה המקומית בתגובתה לעתירה הבקשה המתוקנת כללה את כל האישורים הדרושים. טענתה לא נסתרה. יתרה מכך הוועדה המקצועית היא הגוף המקצועי שיכול לבדוק את הטענה ולכן לא מצאתי מקום להתערב בהחלטה זו.


ה. העדר מקומות חניה
32. לטענת העותרים לא נקבעו די מקומות חניה, כקבוע בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה, התשמ"ג-1983) - זו טענה תכנונית שלא מצאתי להתערב בה לאחר שהוכח כי לא התבקשה בנית שטחים נוספים בהיתר דנן, ועל כן אין להיתר השפעה על מקומות החניה במקום.
לעניין זה יפים דברי השופט עמית בפסק דין שפר אשר חזר על ההלכה לפיה:
"נקודת המוצא היא שאין בית המשפט משמש כטריבונל תיכנון, ואינו משים עצמו מומחה מקצועי לבחינתם של שיקולים תכנוניים. מכאן, שאין בית המשפט יושב כערכאת ערעור על שיקוליה התכנוניים של רשות התכנון ואינו ממיר את שיקול דעתו של מוסד התיכנון בשיקול דעתו שלו. על בית המשפט לבחון אם נפל פגם בהליך או בשיקול הדעת שהופעל על ידי מוסד התיכנון, באספקלריה של הדין המינהלי והציבורי. במסגרת זו, בוחן בית המשפט אם החלטת מוסד התכנון לקתה באחד מ"המרעין בישין" של המשפט המינהלי כגון: חריגה מסמכות; ניגוד עניינים; משוא פנים או שיקולים זרים או חוסר תום לב; וחריגה קיצונית ממתחם הסבירות". (שם בסעיף 17 בפסק הדין)

בהתאם לדברים אלה לא מצאתי להתערב בהחלטות התכנוניות המוזכרות בסעיף זה.

סיכום
33. העותרים לא טענו כי החלטת הועדה המקומית לאשר את בקשה המשיבות להיתר בניה, נגועה בפגם מתחום המשפט המנהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, שיקולים זרים או חוסר תם לב, למעט טענת לחריגה מסמכות שנדחתה הן נוכח השיהוי הרב בהעלאתה, הן לגופו של ענין והן נוכח היותה פגם זניח שאינו יורד לשורשו של עניין, מתוקף דוקטרינת הבטלות היחסית.

לא מצאתי כי בהחלטות הועדה להעניק את ההיתר על אף החריגה אל שטחו של כביש 4 (לאחר הסכמת מע"צ למתן ההיתר), ולאחר תיקון הפרטים החסרים בהגשתה מלכתחילה, חריגה קיצונית ממתחם הסבירות המצדיקה התערבות בית המשפט בהחלטתה.
אשר על כן הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.

34. העותרים יישאו בהוצאות הוועדה המקומית והמשיבות (אורלי ופז יחדו) בסך 25,000 ש"ח לכל אחת.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ועדת צר''מ

  2. ועדת מינהל השירות

  3. ועדת המאוימים

  4. החלטת ועדת המעקב

  5. ערעור על ועדת שליש

  6. ועדת שחרורים מיוחדת

  7. בקשת הקלה מועדה מקומית

  8. שימוע בפני ועדה בעירייה

  9. ביטול החלטת ועדת חריגים

  10. משוא פנים בוועדת המכרזים

  11. הקלטת ישיבות ועדת מכרזים

  12. ביטול החלטת ועדת מכרזים

  13. ביטול החלטת ועדה פריטטית

  14. ועדת חריגים לדיור ציבורי

  15. הקלטת דיון בועדת המכרזים

  16. ערעור על החלטת ועדת האכלוס

  17. שינוי עמדה של הוועדה המקומית

  18. בחירות לועדה לתכנון ובניה

  19. כינוס ועדת מעקב תוך זמן סביר

  20. טעויות בהחלטת ועדת המכרזים

  21. זכות הקיזוז של ועדה מקומית

  22. אכיפת החלטה של ועדה פריטטית

  23. אי יישום המלצות ועדת חקירה

  24. הועדה שגתה לא ביצעה בדיקות

  25. זיכוי מעבירות עקב עדות יחידה

  26. טוענת כי פוטרה בשל עדותה בהליך

  27. הועדה המקומית אישיות משפטית

  28. דרישה לקיים דיון בועדה המחוזית

  29. בקשה לביטול החלטת ועדת המכרזים

  30. פגם מנהלי בהחלטת הועדה המקומית

  31. בקשה לביטול החלטת ועדת הבוחנים

  32. החלטת ועדה מחוזית על סגירת תיק

  33. לטענת הועד המקומי לא שולמו כספים

  34. בקשה לתשלום מיוחד ועדת ההתנתקות

  35. ביטול החלטת ועדת המכרזים עקב פגמים

  36. זכות טיעון חלקית בפני הועדה המחוזית

  37. הקלה לא בהתאם למדיניות הועדה המקומית

  38. בדיקת חוסן פיננסי ע''י ועדת המכרזים

  39. התערבות שיפוטית בהחלטות ועדת המכרזים

  40. שינוי החלטת ועדת קידום הפקולטה לרפואה

  41. קבילות דו''ח ועדת חקירה פנימית כראיה

  42. החלטת מכרז ועדת המכרזים פסולה מעיקרה

  43. חיוב הועדה לתכנון ובניה לעמוד במועדים

  44. ביטול תוצאות ועדת הבוחנים במכרז פנימי

  45. ערעור על החלטות הועדה להטלת עיצום כספי

  46. מינוי נציג בועדה המקומית לתכנון ולבניה

  47. ערעור על החלטת ועדת הביקורת של ההסתדרות

  48. ביטול החלטת הוועדה לעניינים הומניטאריים

  49. טענת פגמים מנהליים בהחלטת הועדה המחוזית

  50. ביטול החלטת ועדת המכרזים על חלוקת עבודה

  51. תביעה לחייב לקיים את החלטה הועדה הפריטטית

  52. ביטול המלצה לאחר הגשת תכנית לועדה המקומית

  53. הקטנת חוב עפ"י החלטת הוועדה לביטול חובות

  54. תביעה נגד ועדת הביקורת המרכזית של ההסתדרות

  55. ערעור על ועדת הערעורים לפי חוק משפחות חולים

  56. ערר על החלטת הועדה לאשר שני אלמנטים מתוך בקשה

  57. נוהל בקשות בפני הוועדות לעניינים הומניטאריים

  58. איטום / מילוי חללים במרתף בהוראת ועדה מקומית

  59. ערעור על החלטת ועדת הערר של הרשות לאסירי ציון

  60. הגשת תביעה בטעות לועדת הערר ולא לוועדה המקומית

  61. החלטת ועדה מחוזית ''למשוך'' תוכנית לפני הדיון

  62. הארכת תוקף החלטת ועדה לתכנון ובניה למתן היתר

  63. ביטול החלטת הועדה לערעורים לענייני קרן מבטחים

  64. בקשה לשינוי החלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה

  65. נטען כי הוועדה לא קיימה את האמור בפסק הדין המחזיר

  66. דחיית ערעור על החלטת ועדת הערעורים לפי חוק הנכים

  67. ערעור על החלטת ועדת הערעור לפי סעיף 33 לחוק הנכים

  68. המלצת ועדת האיתור לעניין בחירת היועץ המשפטי לממשלה

  69. הוועדה שינתה את הממצאים שלה בין התכנסותה הראשונה לשנייה

  70. ממצאים בפסק דין קודם הם בבחינת עדות מפי השמועה בהליך המאוחר

  71. האם 2 עדויות בביהמ"ש: בעל ואשתו נחשבות לשתי עדויות נפרדות ?

  72. שאלת הרגישות הנופית - האם החלטת הוועדה בנושא זה חרגה ממתחם הסבירות

  73. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון לאשר תוספת חדרים על הגג במקרקעין

  74. בקשה לועדה הציבורית להחלפת דירה בדירה גדולה יותר בשל צפיפות המגורים

  75. הועדה המקומית החליטה לתקן את מידות הבריכה הן לגבי עומקה והן לגבי רוחבה ואורכה

  76. בקשה מוועדת האכלוס העליונה מטעם משרד הבינוי והשיכון להקנות זכויות חוזיות כדייר

  77. ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לפי חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון