קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצויים על הפרת זיכרון דברים: 1. עסקינן בתביעה ותביעה שכנגד לתשלום פיצויים בגין הפרות נטענות של זיכרון דברים לרכישת דירה שנחתם בין הצדדים. 2. עיקר העובדות הצריכות לענייננו אינן שנויות, בשלב זה, במחלוקת בין הצדדים והן כדלקמן: 2.1 התובעת (נתבעת שכנגד) מחזיקה בדירה בקומת קרקע ברחוב גדעון 7א', חיפה (להלן: "הדירה"). 2.2 הבניין בו נמצאת הדירה טרם נרשם כ-'בית משותף' כמשמעו בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין") ועל כן, התובעת נרשמה ביום 12/4/2000 כבעלים של 1/8 חלקים מחלקה 46 בגוש 10860 (להלן: "החלקה"). בד בבד נרשמה על זכויות הבעלות של התובעת בחלקה משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ בגין הלוואה בסך של 248,900 ₪ (ראה נספח א' לתצהיר התובעת - להלן: "המשכנתא"). 2.3 ביום 13/1/11, הציגה התובעת, לראשונה, את הדירה לנתבעים (תובעים שכנגד), עורכי דין במקצועם. יוער כי לא נעלם מעיני כי בחקירתה הנגדית טענה התובעת תחילה שלא היתה בדירה ביום חמישי עת התובעים ראו את הדירה לראשונה (ראה: עמוד 10 לפרוטוקול שורה 14), אך מאוחר יותר, במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע מס' 1, שבה והסכימה כי כך הם פני הדברים (ראה: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 10-14). 2.4 ביום 14/1/11, יום ו' בשבוע, נפגשו הצדדים פעם נוספת בדירה וחתמו על זיכרון דברים (ראה נספח ב' לתצהיר התובעת - הוצג וסומן ת/1 - לעיל ולהלן: "זיכרון הדברים"). זיכרון הדברים נערך ונוסח על ידי הנתבע מס' 1 עוד בטרם הגעתו לפגישה (ראה עדות הנתבע מס' 1 למשל בעמוד 19 לפרוטוקול שורות 10-14). 2.5 בזיכרון הדברים לא מולאו פרטי גוש וחלקה של הדירה. במעמד חתימת זיכרון הדברים לא היה בידי התובעת נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין ועל כן, ביוזמת חברתה של התובעת, הגב' אלה פלדמן (להלן: "הגב' אלה"), חיפשו התובע מס' 1 והגב' אלה באינטרנט את הגוש והחלקה המדויקים של הדירה. כעדות הגב' אלה (ראה: עמוד 12 לפרוטוקול שורה 29 עד עמוד 13 לפרוטוקול שורה 7): "ש. את זוכרת שהנתבעים שאלו את התובע האם הדירה שלה רשומה בטאבו? ת. הם שאלו אם יש טאבו על הדירה. כן אני זוכרת על סעיף 7 לתצהירי. ש. האם את ראית נסח טאבו בבית התובעת? ת. באותו יום לא. ש. האם ראית גוש וחלקה? ת. באינטרנט ראינו. ש. למה לא דאגת שזה ירשם בזיכרון הדברים? ת. כי לא חשבתי על זה הם הביאו חוזה מוכן. ישבנו יחד עם הנתבע מול המחשב ואיתרנו את הגוש והחלקה והוא אמר שהוא יוציא את הנסח במשרד. ש. מי יזם את החיפוש? ת. אני אמרתי שאפשר לחפש באינטרנט". באשר לתוצאות החיפוש הצדדים חלוקים (ראה: תצהיר הנתבע מס' 1 - סעיף 11 ל-נ/4 ואדרש לכך להלן). 2.6 במעמד החתימה על זיכרון הדברים, ובהתאם להוראותיו (ראה: סעיף 3) - מסרו הנתבעים לתובעת המחאה על סך של 5,000 ₪ ליום 14/1/11 "לפרעון מיידי וזאת כדמי רצינות" (ראה: סעיף 3 לזיכרון הדברים ונספח ג'1 ל-ת/1 - להלן: "ההמחאה"). 2.7 ביום 16/1/11, יום א' בשבוע, הודיע הנתבע מס' 1 לתובעת על רצון הנתבעים בביטול זיכרון הדברים נוכח בעיית רישום (וראה גם הודאת התובעת בכך בעמוד 11 לפרוטוקול שורות 3-6). 2.8 ביום 17/1/11 חזרה ההמחאה עקב הוראת ביטול (ראה: נספח ג/2 ל-ת/1). 2.9 ביום 2/2/11 הודיע ב"כ התובעת לנתבעים כי משהביעו דעתם כי אין בכוונתם לחתום על חוזה, התובעת רואה בכך הפרה של זיכרון הדברים ומודיעה על ביטול זיכרון הדברים. עוד נדרשו הנתבעים לשלם את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בזיכרון הדברים (ראה: נספח ד' ל-ת/1). 3. שלוש מחלוקות טעונות הכרעה: האחת, האם זיכרון הדברים מהווה חוזה מחייב; השנייה, האם התובעת כשלה בהצגת זכויותיה בדירה; והשלישית, האם יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם. נדון להלן בכל סוגיה וסוגיה. 4. זיכרון הדברים שלפנינו הוא חוזה מחייב. 4.1 זיכרון הדברים יחשב כחוזה מחייב משהתקיימו בו גמירות דעת ומסוימות כדרישת חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") ומקום בו עסקינן בעסקת מקרקעין, גם דרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין. כאמור ב-ע"א 5332/03, רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931: "השאלה הראשונה בה עלינו לדון היא האם יש לראות בזיכרון הדברים הסכם מחייב. בנסיבות מסוימות מהווה זיכרון הדברים "חומר גולמי" בלבד, כחלק ממשא ומתן לקראת חוזה מחייב, בנסיבות אחרות מהווה זיכרון הדברים הסכם גמור ומוחלט .... על מנת שזיכרון הדברים יהיה מחייב וסופי, עליו למלא את דרישות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 - קיום יסודות של גמירות הדעת והמסוימות - וכאשר מדובר במקרקעין, עליו לעמוד גם בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969." (וראה גם: ע"א 158/77, רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281; ע"א 3380/97, תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673; והשווה: בג"ץ 634/11, באשה נ' מדינת ישראל (2011) פסקאות 25, 26). 4.2 במקרה דא זיכרון הדברים מעיד על גמירות דעת של הצדדים להתקשר בחוזה והוא מסוים די צרכו. כך גם מתקיימת במקרה דא דרישת הכתב כמצוות סעיף 8 לחוק המקרקעין. 4.3 המבחן לגמירות דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים, תוכן ההסכם, אמירותיהם לפני ואחרי ועוד (לעניין זה ראה למשל: ע"א (מחוזי חיפה) 2202-04-11, סמדג'ה נ' טרגר (2011), על האסמכתאות הנזכרות בו; והשווה: ת.א. (מחוזי ת"א) 2722/06, אזברגה נ' מוניות יצחק רבין בע"מ (2011), על האסמכתאות הנזכרות בה; ת.א. (מחוזי ת"א) 1884-07, סבן נ' רוזנברג (2010)). 4.4 במבוא לזיכרון הדברים נאמר מפורשות כי "ברצון המוכרת למכור את כל זכויותיה בדירה ואת החזקה בה..."; וכי "ברצון הקונים לרכוש מאת המוכרת את כל זכויותיה בדירה ואת החזקה בדירה...". 4.5 בזיכרון הדברים לא נכתב כי הוא כפוף או מותנה בחתימת חוזה פורמאלי אלא אך כלולה בו התחייבות מפורשת של שני הצדדים: "הצדדים מתחייבים לעשות כמיטב יכולתם להשלים את העיסקה ביניהם בהקדם האפשרי" (ראה: סעיף 6). עוד קיימת בזיכרון הדברים התחייבות התובעת בלבד (ראה: סעיף 2): "המוכרת מתחייבת בזה לחתום על הסכם רכישה עם הקונים בימים הקרובים". ביחס לנוסחת קשר מעין זו יפה, ובמשנה תוקף, האמור ב-ע"א 3380/97, תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673): "מסקנה זו אינה משתנה, על אף האמירה, בסוף ההסכמים, כי "חוזה ייערך בתוך שלושים ימים. הלכה פסוקה היא, כי אין לראות באמירה בזיכרון דברים, לפיה הצדדים יחתמו על חוזה מפורט בתוך תקופה מוגדרת, משום הוכחה לכך שזיכרון הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה ...". גם במקרה שלפנינו הסכמת הצדדים לחתימה על חוזה "בהקדם האפשרי" היא רק על מנת "לשים חותם פורמלי על עיסקתם, המוגמרת בלאוי הכי". הא ותו לא (ראה: ע"א 694/69, מגידו נ' דיור חן חברה קבלנית לבנין בע"מ, פ"ד כ"ד (2)6; וראה גם: ה"פ (מרכז) 1005-06-10, אלשב חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' צדיק (2012); ע"א 3102/95, כהן נ' כהן, פ"ד מט(5) 739). 4.6 זאת ועוד. התנהגות הצדדים לאחר גיבוש זיכרון הדברים תומכת אף היא במסקנה כי שני הצדדים ראו עצמם קשורים בחוזה מחייב. מטעם זה הנתבעים, עורכי דין במקצועם, טרחו והכינו "הסכם ביטול זיכרון דברים" לחתימת התובעת, לפיו: זיכרון הדברים "הינו בטל ומבוטל", אין למי מהצדדים תביעה ו/או דרישה כלשהי מהצד שכנגד וכל צד רשאי להתקשר בחוזה כרצונו עם צד ג' (ראה: סעיף 12 ל-נ/3 ו-נ/4 ונספח ה'). אם וככל שהנתבעים סברו ב"זמן אמת" (והשווה: ע"א 5332/03, רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' יהודה שירן, פ"ד נט(1) 931) כי אין המדובר בחוזה מחייב, מה מצאו לטרוח בניסוח הסכם ביטול. 4.7 בנסיבות אלה יש לאמר כי האדם הסביר וההגון במעמדם של הצדדים לחוזה קונקרטי זה היה לומד כי עסקינן בחוזה מחייב באשר המבחן הוא בעיקרו אובייקטיבי ובא להגן על אינטרס ההסתמכות של הצד השני לחוזה. 4.8 אך אין אנו צריכים להרחיק לכת, באשר הנתבע מס' 1, בחקירתו הנגדית הביע דעתו, כי הוא ראה בזיכרון הדברים חוזה מחייב (ראה: עמוד 20 לפרוטוקול שורות 11-14): "המסמך מחייב גם אותי לשלם 5,000 ₪ ושנחתום על הסכם הרכישה ביחד. סעיף 5 זה סעיף סטנדרטי שהורדתי מהאינטרנט, למיטב זכרוני. זה מחייב אותי שאם איני חותם על הסכם רכישה על סמך הנתונים שהיא נתנה אני מחוייב לשלם. זיכרון דברים צריך לדעת שהוא מחוייב למשהו...". ויודגש - הנתבע מס' 1 העיד כי היה חשוב לו להחתים את התובעת על זיכרון הדברים על מנת לחייב אותה במכירת הדירה ולמנוע את חזרתה מרצונה זה, בעוד הוא משלים את הליכי לקיחת ההלוואה מהבנק (ראה: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 1-4). רציונאל זה של הנתבע מס' 1 מתיישב עם לשונו המפורשת של זיכרון הדברים אשר נוסח על ידו וכולל התחייבות להשלים העסקה בהקדם האפשרי ובד בבד אוסר על שני הצדדים להתקשר בכל עסקה אחרת (ראה למשל: בסעיף 5 לחוזה: "5. הצדדים מתחייבים בזאת לא להתקשר בכל עיסקה נוספת ו/או מחייבת מלבד עיסקה זו. כל עיסקה אחרת תהיה בטלה ומבוטלת. צד אשר יפר הסכם זה ישלם פיצויים מוסכמים ע"ס 30,000 ₪ וזאת לא הוכחת נזק". 4.9 במקרה דא, אם כן, הן המבחן האובייקטיבי והן המבחן הסובייקטיבי מובילים לאותה תוצאה, קרי: כי הצדדים ביקשו ליצור קשר משפטי מחייב. לעניין דא יש לזכור במקרה זה כל ספק או אי בהירות פרשנית, יפעלו לחובת הנתבע מס' 1 אשר ניסח וערך את זיכרון הדברים (ולעניין פרשנות חוזה כנגד מנסחהו ראה למשל: ע"א 3375/06, קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל (2011); עת"מ (מרכז) 31041-09-10, פרי ירוחם - חברה לרכב בע"מ נ' עיריית חולון (2011); רע"א 1768/07, בנק החקלאות לישראל בע"מ נ' עין כמונים משק חקלאי בע"מ (2010); ת.א. (ת"א) 1111-08, עין נ' ענבל חברה לביטוח (2013)). 4.10 כך גם מתקיים יסוד המסוימות. זיכרון הדברים, אותו ניסח הנתבע מס' 1, כולל את שמות הצדדים; מהות הנכס וזיהויו על דרך כתובת מדויקת, הגם שאין בו ציון של גוש חלקה; מהות העסקה; וסכום התמורה בגין הדירה. אמנם אין בזיכרון הדברים פירוט תשלומים, אך המדובר בפרט שניתן להשלימו על פי הנוהג המקובל בעסקאות מסוג זה בהתאם לסעיף 26 לחוק החוזים וכך גם באשר למועד מסירת החזקה (ראה למשל: ע"א 5332/03, רמות ארזים חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1), 931, על האסמכתאות הנזכרות בו; ע"א 3102/95, כהן נ' כהן, פ"ד מט(5) 739; בר"ע (באר-שבע) 540/04, לוין נ' ניקולייב (2004); ת.א. (ת"א) 2024/06, כהן נ' אהרוני (2010); ה"פ (מרכז) 1005-06-10, אלשב חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' צדיק (2012); והשווה: ת.א. (מחוזי ת"א) 2183-08, גטאס נ' הדר כהן (2011)). 4.11 ודוק: במקרה זה לא נטען, וממילא לא הוכח, כי הצדדים גילו דעתם בזיכרון הדברים כי נושא התשלומים הינו נושא חשוב ומהותי עבורם ומהווה חלק מזיכרון הדברים. כך גם לא נטען, וממילא לא הוכח, כי במקרה שלפני קיימת אי הסכמה מפורשת או משתמעת ביחס לזמני התשלום המונעת השלמתם בדרך זו (בשונה מעניין עדני - ע"א 7193/08, עדני נ' דוד (2010)). הוא הדין באשר למועד מסירת החזקה. בהתאמה, גם לא נטען, וממילא לא הוכח, כי יש בחסר זה כדי לפגום במקרה דא ביסוד המסוימות ושמא אף ביסוד גמירות הדעת נוכח קשרי הגומלין בין שני היסודות. להיפך, חוזקו של יסוד גמירות הדעת במקרה דא משליך אף הוא על התקיימות יסוד המסוימות (ראה למשל: ע"א 3380/97, תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673). מטעם זה אין אני נדרשת גם לבחון את השלכת העובדה שהנתבע מס' 1 ערך את זיכרון הדברים כמו גם לבחון האם העלאת טענה מעין זו על ידי מי שבחר כרצונו להוריד פרטים מסוימים מנוסח החוזה הסטנדרטי עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב בה הוא מצווה בעת הפעלת זכויותיו. כאמור, הנתבע מס' 1 הודה כי הוא ערך את זיכרון הדברים לבדו עוד בטרם הפגישה ואף הוריד והשלים סעיפים מהסכם סטנדרטי אשר למיטב הבנתו היו חשובים או מיותרים, לפי העניין (ראה: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 7-9; וכן: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 18-20, עמוד 20 לפרוטוקול שורה 12): "לקחתי את זיכרון הדברים מנוסח של הסכם מהאינטרנט, הסכם סטנדרטי ושיניתי שינויים מחוייבים, כתבתי שמות בצד. היו סעיפים נוספים אולי שהורדתי איני זוכר בדיוק ועם זה באתי לתובעת." 4.12 צא ולמד: הצדדים הביעו כוונתם המפורשת להתקשר בחוזה מחייב ואין מניעה במקרה דא להשלים את הפרטים החסרים (ובאשר לאופן השלמה ראה פסיקת כבוד הש. י. עמית, דעת מיעוט ב-ע"א 7193/08, עדני נ' דוד (2010)). בהינתן שזיכרון הדברים מעיד באופן ברור על קיום עסקה וכולל את כל הפרטים המהותיים שאינם ניתנים להשלמה - יש לאמר כי מתקיימת גם דרישת הכתב כמצוות סעיף 8 לחוק המקרקעין (וראה למשל: ה"פ (מרכז) 1005-06-10, אלשב חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' צדיק (2012)). בהתאמה, אם וככל שהתובעת הייתה עומדת על ביצוע העסקה, טעם זה לא היה עומד לה לרועץ. 5. לא זו אף זו - גם אם הייתי מקבלת את טענתו של ב"כ הנתבעים, כי אין המדובר בחוזה מחייב לרכישת דירה (ולא היא), הרי שגם לשיטתו המדובר, לכל הפחות, בהתחייבות לחתימה על חוזה רכישה בימים הקרובים והשלמת עסקה (ראה: סעיפים 2 ו-6 לזיכרון הדברים - נספח ג' ל-ת/1). התחייבות שהופרה על ידי הנתבעים. 5.1 גם לפי גרסה זו (שאין בידי לקבלה) במהלך התקופה שבין חתימת זיכרון הדברים לבין חתימת החוזה, שומה היה על הנתבעים לבצע את כל הפעולות הנדרשות על מנת להשלים את עסקת רכישת הדירה בהקדם האפשרי. הנתבעים בחרו שלא לעשות כן, אלא הודיעו כבר ביום 16/01/11 כי הם אינם מעוניינים בעסקה. פעולה המהווה, לכשעצמה, הפרה של זיכרון הדברים (וראה לעניין זה גם להלן). 5.2 יתירה מכך. במסגרת זיכרון הדברים ניתנה, כאמור, המחאה לפירעון מיידי (ראה: סעיף 3 ו-4 לזיכרון הדברים): "3. במעמד חתימת המוכרת על זיכרון דברים זה, ישלמו הקונים סכום ע"ס 5,000 ₪ בהמחאה המשוכה על שמה של המוכרת לפירעון מיידי, וזאת כדמי רצינות. חתימת המוכרת על הסכם זה מאשר את קבלת הסכום הנ"ל. 4. "סכום דמי הרצינות הנ"ל, יקוזז ממחיר הדירה הנ"ל, והיתרה תעמוד ע"ס 245,000 ₪". הנתבעים בחרו להורות על ביטול המחאה זו. פעולה שאף היא מהווה הפרה של זיכרון הדברים. 5.3 מכאן, הינך למד שניים: האחד, זיכרון הדברים הוא בבחינת חוזה מחייב בין הצדדים, בין אם תאמר, כקביעתי, כי המדובר בחוזה לרכישת דירה; ובין אם אמר, כי כשיטת הנתבעים, המדובר בהתחייבות גרידא לחתימה על חוזה לרכישת דירה; והשני, הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם על פי זיכרון הדברים. 6. נשאלת השאלה, האם התובעת כשלה בהצגת זכויותיה בדירה, קרי: הפרה את חובת הגילוי בעטייה רשאים היו הנתבעים לפעול כן. לטענת הנתבעים, התובעת הטעתה אותם עת הצהירה כי היא הבעלים הרשומים והמחזיקים הבלעדיים של הדירה, בעוד בפועל התברר כי הדירה אינה רשומה כיחידת רישום נפרדת בלשכת רישום המקרקעין בחיפה. עובדה, שלשיטתם, מנעה מהם לקבל משכנתא לשם מימון רכישת הדירה, ומכל מקום זה, לא הנכס אותו ביקשו לרכוש באשר רצונם היה ביחידת רישום נפרדת ועצמאית ולא בבעלות במושא בחלקה. 6.1 הפרת חובת הגילוי בשלב הטרום חוזי עשויה להקים עילה במישור הנזיקי ובמישור החוזי. בענייננו צומצמה גדר המחלוקת לעילה החוזית. במישור החוזי עשוי אי הגילוי להוות הטעיה חוזית כמשמעה בסעיף 15 לחוק החוזים או הפרת חובת תום הלב מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (ראה: ע"א 6370/00, קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289; ע"א 7991/07, רפאלי נ' רזין (2011); ע"א 2469/06, סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (2008); ע"א 434/07, פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ (2009); ע"א 3051/08, סאסי קבלני בנין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מ"י (2010); ת.א. (ירושלים) 7068/05, דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) בע"מ נ' מ"י (2009); ע"א 1064/03, אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' עזבון המנוחה פיאמנטה ז"ל (2006); ע"א 7730/09, כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (2011); רע"א 6339/97, רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199; ד. שלו "דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", התשס"ה-2005, עמוד 319 ואילך; ד. פרידמן ו-נ. כהן, "חוזים", התשנ"ג-1992, כרך ב', עמוד 810 ואילך; ג. שלו "דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי" התשס"ה-2005, עמוד 90). 6.2 חובת הגילוי, עשויה להיות על דרך המעשה (אמירת דבר לא נכון) ועל דרך המחדל (שתיקה) שעה שקיימת חובת גילוי (וראה למשל: 7/81, פנידר חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ נ' קסטרד, פ"ד לז(4) 673; ע"א 7730/09, כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (2011) על האסמכתאות המצוינות דשם; ע"א 1064/03, אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' עזבון המנוחה פיאמנטה ז"ל (2006); ע"א (ירושלים) 98/04, כרמל נ' לוי (2005); ד. פרידמן ו-נ. כהן "חוזים", כרך ב', התשנ"ג-1992, בעמוד 787 ואילך). 6.3 בשלב זה, אין מחלוקת, כאמור, כי הדירה אינה רשומה כיחידה נפרדת, מאחר והבניין טרם נרשם כ'בית משותף' כמשמעו בחוק המקרקעין ועל כן, התובעת רשומה אך ורק כבעלת 1/8 מהזכויות בחלקה. אמנם, בזיכרון הדברים נכתב (ראה: נספח א' ל-ת/1): "והמוכרת מצהירה כי היא הבעלים הרשומים והמחזיקים הבלעדיים של הדירה (להלן: "הדירה): בת 2.5 חדרים, קומה קרקע, בית מספר 7א ברחוב גדעון, בעיר חיפה הרשומה כחלקה ברם, אין בעובדה זו, כשלעצמה, בפרט בשים לב לכך שזיכרון הדברים נוסח כאמור על ידי הנתבע מס' 1, עורך דין במקצועו, ונחתם על ידי התובעת, קוסמטיקאית במקצועה ללא ליווי משפטי, כדי לקבוע שהתובעת הפרה את חובת הגילוי בה היא מצווה. 6.4 התובעת הודתה כי נשאלה על ידי הנתבע מס' 1 "האם את הבעלים של הדירה?" והשיבה בחיוב (ראה: סעיף 15 לתצהירה - ת/1), אך לשיטתה היא מתייחסת לדירתה כדירה בבעלותה, אין לה ידע באשר לאופן הרישום כיחידה נפרדת אם לאו והיא אינה מבינה במושגים אלה (ראה למשל: בעמוד 9 לפרוטוקול שורות 1-5): "ש. תעייני בנסח הרישום? ת. אני מכירה את זה. ש. תראי לי היכן זה רשום שאת הבעלים של דירה הרשומה בטאבו? ת. איפה שהשם שלי. אני אזרח פשוט ולא מבינה במסמכים. אני יודעת שיש לי טאבו אבל מה זה חלקה איני מבינה. אני יודעת שקניתי דירה". ובהמשך (ראה: עמוד 9 לפרוטוקול שורה 27): "אני לא מבינה בנסחים". מנגד, הכחישה התובעת בתוקף כי נשאלה על ידי הנתבעים האם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כיחידה נפרדת. מצאתי לקבל עדותה זו אשר מתיישבת עם התרשמותי הבלתי אמצעית מהתובעת וזכתה לחיזוקים במכלול הראיות שלפני. 6.5 חברתה של התובעת, הגב' אלה, הצהירה כי (ראה: ת/2): "7. זכור לי כי הנתבע מס' 1 שאל עוד לפני החיפוש באינטרנט, האם הדירה רשומה בטאבו וכי התובעת אישרה עובדה זו שכן כאמור הדירה נרכשה ואף נלקחה הלוואה מובטחת במשכנתה. בשום פנים ואופן לא טען או היתנה הנתבע, או מי מטעמו, כי הוא עומד על כך כי הדירה תהא רשומה כיחידה ניפרדת בבית משותף". [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. כך גם בחקירתה הנגדית שבה והעידה כי "הם שאלו אם יש טאבו על הדירה". הא ותו לא (ראה: עמוד 12 לפרוטוקול שורות 29-30). הנתבעים מצידם בחרו שלא להוסיף ולחקור את הגב' אלה בסוגיית רישום הדירה כיחידת רישום נפרדת. עדותה של הגב' אלה הייתה ברורה, קוהרנטית, והרשימה בניסיונה לדייק ולספר אך ורק את הדברים הידועים לה מידיעה אישית ולא מעבר לכך. מטעם זה גם ב"כ הנתבעים ביקש בסיכומיו להסתמך על עדותה (ראה: עמוד 22 לפרוטוקול שורות 21-22). יש בכך תימוכין לטענת התובעת כי הנתבעים לא שאלו אותה אם הדירה רשומה כיחידת רישום נפרדת בלשכת רישום המקרקעין וכי סוגיית אופן הרישום - אם במושע או כיחידת רישום נפרדת - כלל לא עלתה במהלך המשא ומתן לקראת חתימת זיכרון הדברים. 6.6 כל הצדדים הודו כי במהלך הפגישה השנייה עלתה השאלה של גוש וחלקה, מאחר והם ביקשו להשלים פרטים אלה בזיכרון הדברים אותו הכין הנתבע מס' 1, אך לא היה בידי התובעת נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין בחיפה. מטעם זה, וביוזמת הגב' אלה (ראה: בסיכומים עמוד 22 לפרוטוקול שורה 21), חיפשו הנתבע מס' 1 והגב' אלה באינטרנט את הפרטים המדויקים. לשיטת הגב' אלה, אותה אני מקבלת, הגוש וחלקה אותרו על ידם אך לא אותרה תת חלקה והנתבע מס' 1 אמר כי יוציא נסח רישום ממשרדו או ממשרד ממשלתי אחר (ראה: סעיפים 5 ו-6 לתצהירה - ת/2; וכן: עמוד 13 לפרוטוקול שורות 1-5). עדות הגב' אלה, המאומצת על ידי, מעידה על שניים: האחד, כי התובעת לא הסתירה כל מידע מהנתבעים; והשני, כי סוגיית רישום הדירה כיחידת רישום נפרדת לא הטרידה את הנתבעים עובר לחתימת זיכרון הדברים, שאחרת, הנתבעים היו צריכים לדעת כבר בשלב זה שעשויה להיות בעיה ולמצער, לא לחתום על זיכרון הדברים עד לאיתור תת-החלקה. לעניין דא יוער כי העובדה שהגב' אלה והנתבע מס' 1 לא הוסיפו ונעזרו באפשרויות נוספות להוצאת נסח מלשכת רישום המקרקעין, לרבות באמצעות האינטרנט, תומכת אף היא בגרסת הגב' אלה כי גוש וחלקה אותרו והנתבע מס' 1 הודיע שינפיק הנסח במשרדו. לא נעלם מעיני כי התובעת הודתה כי מסרה לנתבע מס' 1 ביום שבת את הגוש והחלקה אותם מצאה בחשבון הארנונה (ראה: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 1-2) אך בד בבד הוסיפה התובעת ואישרה כי הגב' אלה כן ראתה גוש/חלקה בחיפושיה באינטרנט יחד עם הנתבע מס' 1 (ראה: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 11-12). זאת ועוד. גם אם אקבל את שיטת הנתבעים כי בשלב זה החיפוש לא צלח, הרי שאם וככל שהמדובר בסוגיה כה מהותית לנתבעים, שומה היה בראש ובראשונה על הנתבעים, להודיע כי בטרם קבלת נסח רישום מעודכן ובדיקת הפרטים הם אינם חותמים על זיכרון הדברים; ולחילופין, להוסיף פסקה מפורשת בזיכרון הדברים, כי הוא נחתם בכפוף לכך שהדירה רשומה כיחידה עצמאית בלשכת רישום המקרקעין בחיפה. זאת אף זאת לא עשו. הנתבע מס' 1 הודה בחקירתו כי לכל הפחות היה צריך להכפיף את זיכרון הדברים לקבלת מימון מהבנק לשם רכישת הדירה (ראה: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 5-6): "ש. מדוע לא רשמת בזיכרון הדברים שההסכם יהיה בטל אם לא תקבל מימון מהבנק? ת. אולי הייתי צריך לחתום בכפוף לאישור הבנק...". מכל מקום, טענת מרמה או הטעייה אינה מתיישבת עם העובדה שחברתה של התובעת, הגב' אלה, הציעה מיוזמתה, לבדוק את הפרטים באינטרנט ואף לא עם שיחת התובעת והנתבע מס' 1 ביום שבת. להיפך, היא מעידה כי התובעת אף אינה מבחינה בין רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין לבין רישומה בארנונה, על אי ההתאמות העשויות להיות בין השניים. 6.7 הנתבעים זימנו לעדות את הגב' מריאן אברהים (להלן "הגב' אברהים"), אשר כפי שהסתבר בחקירתה הנגדית, טרם השלימה את כל הנדרש על מנת להיות מתווכת (הגב' אברהים טענה כי עברה את הבחינה בהצלחה אך נסיבות אישיות לא שילמה עד היום - ראה: ת/3 וכן עמוד 13 לפרוטוקול שורה 33). עוד הובהר כי המדובר בקרובת משפחה של הנתבעים, או מי מהם, וכי הגב' אברהים לא החתימה את הנתבעים על הזמנת שירותי תיווך (ראה: עמוד 14 לפרוטוקול שורות 7-12; וכן ת/3). מכל מקום, הגב' אברהים העידה אף היא כי התובעת לא מצאה את נסח הרישום (ראה: עמוד 14 שורה 16). עובדה שכאמור אינה שנויה במחלוקת. עוד הודתה הגב' איברהים כי "בדרך כלל אם אין נסח אני כן מוציאה אותו על חשבוני" (ראה: עמוד 14 שורות 16-17). ברם, הגב' איברהים לא מצאה לנכון לעשות זאת במקרה זה וזאת ללא כל הסבר. התנהלות זו אינה מתיישבת עם טענת הגב' איברהים כי כבר בפגישה הראשונה ביום חמישי (13/1/11) הנתבע מס' 1 שאל את התובעת שוב ושוב אם מדובר בדירה הרשומה כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין. אם וככל שהדבר היה כה חשוב לנתבעים הייתי מצפה מהמתווכת/קרובת המשפחה שעיסוקה בתיווך לוודא הוצאת נסח רישום של הדירה. פעולה אותה ניתן לעשות באורח פשוט עובר למפגשם השני של הצדדים ביום שישי 14/1/11. גם את זיהוי גוש וחלקה, שאין תמה כי הם נחוצים על מנת להוציא נסח רישום, ניתן היה להשלים באמצעות פעולה פשוטה עוד באותו היום ובטרם המפגש השני בין הצדדים (וראה גם הודאתה באפשרות החיפוש באמצעות האינטרנט - עמוד 14 לפרוטוקול שורות 20-23). זאת אף זאת לא נעשה על ידה. יתירה מכך. אם וככל שהמדובר בנושא כה מהותי ניתן היה, כאמור, לדחות את הפגישה השנייה ליום א' בשבוע ו/או עד לאחר שהדברים יובהרו עד תום. אין זאת אלא תימוכין נוספים לטענת התובעת והגב' אלה כי הן כלל לא נשאלו האם הדירה רושמה בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת. 6.8 טענת הנתבעים אף אינה מתיישבת עם שורת ההיגיון וניסיון החיים. הנתבע מס' 1 הודה כי "אני יודע שהפרטים המהותיים שצריכים זה גוש וחלקה". הנתבע מס' 1 גם מודה כי "ידעתי שאין השכלה משפטית לתובעת וגם לחברתה. הן קוסמטיקאיות" (ראה: עמוד 20 לפרוטוקול שורות 14-16). הודאה זו אינה מתיישבת עם הטענה כי הוא ואשתו, עורכי דין במקצועם, שאלו את התובעת אם הדירה רשומה כיחידת רישום נפרדת ויותר מכך, הודאה זו אינה מתיישבת עם טענת הנתבעים כי חרף העדרו של נתון שהיה מהותי לטענתם לשם רכישת הדירה ומימונה, הם חתמו על זיכרון הדברים, אך ורק מאחר ו-"האמנו לתובעת ולכן חתמנו" (ראה: עמוד 20 לפרוטוקול שורה 17). הנתבעים הם עורכי דין במקצועם, אשר היו מלווים באדם שלדבריו מתמחה בתיווך ואף עבר את הבחינות בהצלחה. מנגד, עיסוקן של התובעת וחברתה אינו במשפט או בנכסי מקרקעין. והמדובר בשאלה בתחום המומחיות. אדם יכול להציג נסח רישום, אך לשם קריאת נסח והבנת ההשלכות שלו כדבעי, נדרשת מומחיות בדבר ולא מצאתי שהתובעת וחברתה הן בעלות ידע זה או אף מתיימרות להיות בעלות ידע זה. לפיכך, אני קובעת שהשאלה האם הדירה רשומה כיחידת רישום נפרדת בלשכת רישום המקרקעין לא הוצגה כלל לתובעת והתובעת לא הפרה את חובת הגילוי על דרך המעשה (אמירת דבר לא נכון). 6.9 יתירה מכך, לא הוכח כי התובעת הפרה את חובת הגילוי על דרך המחדל (שתיקה). לא הוכח כי התובעת הבינה את ההבדל שבין רישום כזה או אחר של זכויותיה בדירה. נהפוך הוא. הוכח לפניי כי המדובר באשה פשוטה שהשפה העברית אינה שגורה בפיה עד תם, אשר נעזרה בחברתה הקוסמטיקאית (ראה: עמוד 11 לפרוטוקול שורות 21-22): "ש. את קראת את זיכרון הדברים לפני שחתמת? ת. כן בגלל זה הבאתי את הגב' אלה כי אני לא מבינה". התובעת יודעת שהדירה שלה ושהיא רכשה אותה, אך אין לה כל ידיעה האם הבניין בו נמצאת הדירה רשום כבית משותף אם לאו. כך גם יש להבין את דבריה כי הדירה רשומה בבעלותה ואת הבנתה את האמור בזיכרון הדברים. 6.10 מנגד, הנתבעים הינם בעלי השכלה משפטית וחזקה כי יודעים הם את ההבדל. שניהם עורכי דין במקצועם, הגם שהנתבע מס' 1 העיד כי הידע שלו בתחום זה הוא בסיסי בלבד ומסתמך על לימודיו בפקולטה למשפטים, והוא מתמחה בתחום אחר (זכויות אזרח) ואשתו עוסקת אף היא בתחום אחר (זכויות מוגבלים - ראה: עמוד 18 לפרוטוקול שורות 7-14; 19-22). פער המידע, עליו עמדו הנתבעים גם בתביעה שכנגד, פועל לחובתם, בהשליכו כאמור גם על אופן פרשנות החוזה. אם וככל שעסקינן בנושא בעל חשיבות מהותית להתקשרות שומה היה על המתקשר (קל וחומר עורך דין בהשכלתו) לבדוק את הנושא בטרם חתימה על זיכרון דברים. יש לזכור כי גם על הנתבעים, המבקשים לרכוש נכס, מוטלת חובה לבדוק בעצמם את נתוניו, בפרט אם וככל שאופן רישום הנכס עלול לגרום לאי יכולתם לעמוד בהתחייבותם לרכשו (וזאת מבלי לגרוע מחובת המוכר, הגם שבמקרים מסוימים עשויה לחובה זו אף להשליך על התרופות להן זכאי הרוכש). המדובר בפעולה פשוטה - הנפקת נסח מלשכת רישום המקרקעין שהתובעת והנתבעים יכולים לבצע באותה מידה כך שאין לאמר כי המידע מצוי בידה ו/או שיש לתובעת גישה עדיפה למידע מסוים זה על פני הנתבעים ו/או שהנתבעים נדרשים להשקעה מיוחדת לשם גילוי המידע. כך גם מצינו כי במקרה דא דווקא הנתבעים היו בעלי היכולת הגבוה יותר להבין את נפקות הרישום או העדרו. למצער, אין לאמר כי במקרה דא התובעת היא הגוף החזק יותר ובעלת משאבים רבים יותר לעשות כן. 6.11 בנסיבות אלה, עצם העובדה שהתובעת, כמי שמחזיקה בדירה מאז 1996 (ראה: בעמוד 10 לפרוטוקול שורות 29-30) ורשומה כבעלת זכויות בחלקה מאז שנת 2000, המשועבדות לטובת הבנק המלווה, ראתה עצמה כבעלת הדירה אינה מעידה על חוסר תם לב או על הסתרת מידע. 6.12 מכל מקום, המקרה דא לא הוכחה הטעייה או תרמית, בפרט נוכח מידת ההוכחה ועוצמת הראיות הגבוהה הנדרשת ביחס לטענת התרמית, בין אם תאמר כי נדרשת חובת הוכחה שלישית שבין זו הקבועה בהליך אזרחי לבין זו הדרושה בהליך פלילי ובין את תאמר כי קיימת מידת הוכחה אחת בהליך אזרחי - מאזן ההסתברות, אך בכגון דא יש לשים את הדגש על הרצינות ועוצמת הראיות (ראה: ע"א 292/64, כהן נ' אשד, פ"ד יט(1) 414; ע"א (חיפה) 4911/07, קליין נ' עיזבון המנוח זאב הראל ז"ל (2008); ת.א. (ירושלים) 8439/06, ימית א. בטחון (1998) בע"מ נ' התחנה המרכזית ירושלים ניהול 1966 בע"מ (2008); ת.א. (ת"א) 1823/03, מנור נ' כ"ץ (2007); ת.א. (תל-אביב-יפו) 1194/93, אהרן נ' בית עריף - מושב עובדים (1997); ע"א (ירושלים) 1137/96, אדיב נ' מעברי (1997); ה"פ 202/03, האפוטרופוס הכללי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות (2005); ע.א. 475/81, זיקרי נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589; ע.א. 6465/93, כהן נ' לנגרמן (1995); רע"א 9713/07, חיר נ' סופיה (2008); ת.א. (מרכז) 22341-09-10, פבוש נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (2012)). 6.13 תימוכין נוספים לכך שבעת החתימה על זיכרון הדברים הצדדים לא עסקו כלל בסוגיית אופן רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין והשלכתה על מימוש העסקה ניתן למצוא עוד בשניים: האחד, לא נזכרת בזיכרון הדברים המשכנתא הרובצת על זכויות התובעת בחלקה, למרות שהתובעת הודיעה על כך לנתבעים (ראה: עמוד 9 לפרוטוקול שורות 9-13). עדות התובעת בעניין דא לא נסתרה. לעניין זה יוער כי אין בכוונתי להידרש לטענת ב"כ הנתבעים לראשונה בסיכומיו, בעניין המשכנתא. טענה זו חורגת מגדר המחלוקת כפי שהותוותה בכתבי הטענות ואף לא עלתה בתצהירי הצדדים ומכל מקום לא הוכחה. מעבר לדרוש יאמר כי אם וככל שהייתי נדרשת לטענה זו, הרי שהיא הייתה פועלת לחובת הנתבעים, בהעידה כי הנתבעים אשר ביקשו לממן העסקה בהלוואה מבנק, חדלו אפ מלברר נתון זה. והשני, בשלב זה, החלקה מוקפאת לצרכי הסדר כפי שניתן לראות מנסח הרישום (צורף כנספח א' ל-ת/1). לנתון זה עשויה להיות חשיבות ביחס לאפשרות השלמת רישום העסקה, ושמא הוא הנתון שמנע מהבנק הממשכן ליתן לנתבעים הלוואה, הגם שהדברים לא נטענו, וממילא לא הוכחו בפני. 6.14 יתירה מכך. לקביעתי, סוגיית הרישום הנפרד הפכה להיות מהותית רק בדיעבד נוכח סירוב הבנק לממן את הרכישה וזאת מבלי שאכחד בחשיבות הרישום בלשכת רישום המקרקעין. מכאן, הסוגיה עלתה רק לאחר חתימת זיכרון הדברים ומשהנתבע מס' 1 כשל להכפיף את זיכרון הדברים לקבלת המשכנתא (ראה: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 5-6) אין לו אלא להלין על עצמו. התובע בעצמו הודה בחקירתו הנגדית כי אם היה מקבל את אישור הבנק הוא היה משלים העיסקה. לעניין זה ראה גם הודאתו בכך (עמוד 19 לפרוטוקול שורות 1-2): "לקראת החתימה על ההסכם אני לא יכולתי לדעת שהבנק לא יאשר. אם הבנק היה מאשר הייתי חותם על הסכם רכישה" [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. זאת ועוד. הנתבע מס' 1 טען כי התחנן לדבר עם היועץ המשפטי של הבנק ולפי אחת מגרסאותיו אף בחן אפשרות לנטילת הלוואה מבנקים אחרים (ראה: עמוד 19 לפרוטוקול שורות 21-32): "ש. אחרי שבנק הפועלים סירב לך פנית לבנקים אחרים? ת. לא. ש. לא ביקשתי לדבר עם יועץ משפטי? ת. התחננתי. הקשר היה רק עם ליאורה הם גם לא נתנו לי תשובה בכתב. הכל נעשה דרכה. לא אפשרו לי לפנות לא לאגף המשפטי ולא אחר. אני לא הלכתי לבנק אחר מכמה סיבות. א' - אני צריך לקבל משכנתא על דירה שאני רוצה וזאת לא היתה דירה שאני רוצה כי אנחנו לא חיפשנו זכויות במקרקעין אלא להיות בעלים של דירה נפרדת. ב' - אנו לקוחות של הבנק הזה כבר 12 שנה ואני מקבל משכנתא בתנאים טובים מאוד. ג' - מפרסמים היום שניתן לקבל אישור תוך 24 שעות ובמציאות זה לא ככה זה לקח יותר זמן. הבנק ביקש תלושי שכר, דפי עו"ש, היכן אני גר. נכון שאני הכנתי הכל לבנק שלי, אבל יש בנקים אחרים שפניתי אליהם וסירבו לתת משכנתא, אין לי אישורים שבדקתי בבנקים אחרים" [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. ברם, עדות זו אינה מתיישבת עם הוראת ביטול ההמחאה וההודעה על ביטול זיכרון הדברים כבר ביום א' בצהריים (ראה: סעיף 19 ל-נ/4) והגרסאות הסותרות לא סייעו בידו. 6.15 הנתבעים זימנו לעדות את פקידת הבנק, הגב' ליאור עמר. מחד גיסא, הגב' עמר התייצבה ללא מסמכים. לשיטתה היא מייצגת את עצמה ולא את הבנק (ראה: עמוד 15 לפרוטוקול שורות 24-25). מאידך גיסא, הגב' עמר שבה וטענה כי היא זוכרת שהיתה בעיה ברישום המשכנתה. המדובר באישור מחודש ינואר 2011 וקשה לקבל את טענת הגב' עמר שבהעדר מסמכים היא זוכרת את הסיבה לאי אישור ההלוואה. מעבר לכך, הגב' עמר הודתה לבסוף כי (ראה: עמוד 16 לפרוטוקול שורות 12-14): "ש. אז מי הגורם? ת. האגף בדק ומצא שאי אפשר לאשר, זאת אני אומרת מזיכרוני. אני זוכרת כי הזכירו לי את הנושא. אני דיברתי עם עורך הדין והוא הזכיר לי את הנושא. אני מדברת על סמך זיכרון" [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. מה גם שהעדה העידה כי היא אינה הגורם המאשר ועל כן, היא לא יודעת מה בדיוק היתה הבעיה שמנעה מתן משכנתא במקרה זה (ראה: עמוד 16 לפרוטוקול שורות 6-11): "ש. אני מראה לך את הנסח של הדירה, את זוכרת אותו? ת. לא זוכרת את הנסח הספציפי אבל אני זוכרת שהיתה בעיה ברשום המשכנתא? ש. ברישום של המשכנתא של הבנק? ת. של הבנק. ש. האם אתה בדרך כלל מאשרים צורך רישום? ת. אני לא גורם מאשר אני לא יכולה לענות" [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. יתירה מכך. בחקירתה הנגדית העידה הגב' עמר כי (ראה: עמוד 16 לפרוטוקול שורות 17-22 ובהמשך שורות 27-31): "ש. אמרת שדובר באישור עקרוני ורואים שיש פרטי נכס? אני אומר לך שזה ניתן כבר לנסח ספציפי? ת. אישור עקרוני זה על פי הצהרת הלווה. הפרטים שמוזנים כאן זה לפי מה שהלווים אמרו לי ולא לפי מסמכים. אני לא תתי אישור עקרוני, זה הועבר לגורם מאשר. המסמך הוא ללא חוות דעת שמאי ומבלי לבדוק. יכול להיות שגם הדירה שמצויינת ב-נ/3 אחרי בדיקה הוא לא היה מקבל משכנתא. ... ש. האם נתקלת שהבנק נותן משכנתאות בנכס שרשום במושא? ת. כן. ש. האם את יודעת למה כאן בנכס בחיפה לא נתקבל אישור? ואני מראה לך שעל החלקה הזו יש משכנתאות לדיירים אחרים. ת. אני לא יודעת ספציפית מה היתה בעיה אני רק יודעת שהיתה בעיה בשעבוד הנכס" [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. מכאן, אין בעדות הגב' עמר כדי לחזק את טענת הנתבעים כי הסיבה לאי מתן הלוואה על ידי הבנק היא העדר רישום הבניין בו נמצאת הדירה כ'בית משותף' להבדיל מכל טעם אחר. ודוק: גם הדירה אשר פרטיה נזכרים ב"אישור עקרוני לבקשת הלוואה לדיור" מיום 9/11/2010 (ראה: נ/2א') מתייחס לדירת 4 חדרים במעלות-תרשיחא, בבניה רוויה (בניין דירות) הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, ללא איזכור גוש, חלקה או תת חלקה. מנגד, יש בעדות הגב' עמר כדי לתמוך בחובת הנתבעים לבקש אישור ספציפי מהבנק ביחס לדירה נשוא התובענה בטרם התחייבותם לרכישתה (ראה: עמוד 17 לפרוטוקול שורות 1-4): "ש. האם את יודעת לפי נוהל הבנק האם אדם צריך לאשר נכס ספציפי לפני שמתחייב לקנות הנכס שהוא רוצה לממן אותו במשכנתא? ת. בשלב מסוים כן. כמובן שאם אני רוצה לממן נכס במשכנתא צריך לבוא אלינו קודם. המימון של משכנתא צריך לבוא אלי ולקבל אישור" [ההדגשה אינה במקור - ב.ש.]. לעניין זה גם לא נעלם מעיני שעד היום הנתבעים לא רכשו דירה אחרת (ראה: עמוד 6 לפרוטוקול שורות 3-4). 6.16 משכך, לא הוכח כי הנתבע מס' 1 דרש שהדירה תהיה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כיחידה נפרדת כתנאי להתקשרות או אף חקר בעניין זה, לא במהלך הדין ודברים לקראת חתימת זיכרון הדברים ולא בעת החתימה על זיכרון הדברים; ומכל מקום, לא הוכח כי התובעת הסתירה מידע שהיה ברשותה מפני הנתבעים. משכך, ומשביטלו הנתבעים את ההמחאה והודיעו כי אין בכוונתם להשלים עסקת רכישת הדירה - יש לראותם כמי שהפרו את זיכרון הדברים. 7. בטרם אפנה לסוגית הפיצוי יובהר כי אין בידי לקבל את טענת הנתבעים כי משבוטל זיכרון הדברים על ידי התובעת עקב הפרת הנתבעים (להבדיל מפגם בכריתתו) אין התובעת זכאית לפיצוי המוסכם. הוראת סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)") מורה כי הנפגע מהפרת חוזה זכאי "לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה.". זאת ועוד. אין סתירה בין ביטול חוזה מחמת הפרתו לבין תביעת הפיצוי המוסכם הנקוב בו. ביטול חוזה בגין הפרתו מפקיע רק את החיובים ה"ראשוניים" שבחוזה, אך הוא לא פוגע בתוקף ההוראות ה"משניות" שבו, אשר הצדדים קבעו כי תחולנה במקרה של סכסוך או הפרה, כגון תניה משנית בדבר פיצויים מוסכמים הממשיכה לחייב את הצדדים גם לאחר ביטול החוזה (ראה: ג. שלו, "דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", התשס"ט-2009, עמודים 523-524). כאמור ב-ע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ, פ"ד נח(4) 193: "ביטול של חוזה בשל הפרתו אינו פוטר, כשלעצמו, את הצד המפר מעולה של תנייה בדבר פיצויים מוסכמים. חוזה כולל, דרך כלל, חיובים אשר נועדו להגשים את תכלית ההתקשרות בין הצדדים. עניין זה ברור בעסקה דוגמת מכר, שכירות וקבלנות. חיובים מסוג זה פוקעים, על פי רוב, במקרה בו בוטל החוזה כדין. ואולם, ישנם חיובים שבגדרם מבקשים הצדדים להסדיר את היחסים המשפטיים ביניהם לאחר שהסתיימה, כשלה או השתבשה השגת התכלית הראשונית. חיובים אלה, מעצם טיבם, ממשיכים לחול אף לאחר ביטול החוזה .... תניית פיצויים מוסכמים הינה דוגמה מובהקת לחיוב מן הסוג האמור." [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. (וראה גם: ע"א 7379/06, ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן (2009); והשווה: רע"א 4986/08, TYCO BUILDING SERVIES נ' אלבקס וידיאו בע"מ (2010), ביחס לתניית בוררות). משכך ומשקבעתי כי ביטול זיכרון הדברים על ידי התובעת עקב הפרת הנתבעים היה כדין, קמה ועומדת לתובעת גם ההוראה המשנית בדבר פיצוי מוסכם כנקוב בסעיף 5 לזיכרון הדברים. 8. בזיכרון הדברים קבעו הצדדים פיצוי מוסכם בגין הפרת "הסכם זה" בסך של 30,000 ₪. 8.1 דרך כלל בית המשפט יכבד את רצון הצדדים וימנע מלהתערב בפיצוי המוסכם שקבעו אלא אם כן, כאמור בסעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות), ימצא בית המשפט "שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.". כאמור ב-ע"א 4630/04, קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (2006): "... ככלל התערבות בית המשפט בפיצוי היא מצומצמת, "כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו" ..... המבחן הקבוע בסעיף זה אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כפי שמתברר בדיעבד עקב ההפרה, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל ... "המבט - כהכוונת המחוקק - הוא אל המועד שבו נכרת החוזה; ... אולם, שאלת הסבירות דאז נבחנת לאור ההפרה דהיום..." ... בעת קביעת סוגי הנזק נשוא תניית הפיצוי המוסכם יש להתחשב "במכלול הנסיבות האופפות את כריתת החוזה ולבחון, אם לאורן ניתן היה לצפות התרחשותו של נזק מסוג מסויים כעניין אובייקטיבי" ... דברים אלה מעוגנים כמובן בהיגיון הכלכלי ובשכל הישר. הסמכות להתערבות היא שעה שהפיצוי עומד "ללא כל יחס סביר"; ... פרופ' מ' דויטש מציין ... כי משמעות הביטוי "כל" ... היא "שקיים חופש פעולה יפה לצדדים בקביעת הפיצוי המוסכם, והפסיקה מכבדת חופש פעולה זה. ... כדברי הנשיא שמגר בענין חשל ...: "אופן הפעולה העולה מלשון סעיף 15(א) הוא דו-שלבי: בשלב הראשון על בית המשפט לקבוע, אם קיים יחס סביר בין הפיצוי הקבוע ובין הנזק אשר היה צפוי באופן סביר בעת כריתת החוזה; רק אם קבע בית המשפט, כי יחס סביר כאמור לא נתקיים, נתונה לו הסמכות - בשלב השני - לקבוע, באיזה שיעור יש מקום להפחית את הפיצוי הקבוע בהסכם שלפניו" [ההדגשות אינן במקור - ב.ש.]. 8.2 מכאן, השאלה הנשאלת היא "אם מלכתחילה בעת כריתת החוזה, הצדדים היו עשויים לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר, את הנזק העשוי להיגרם מן ההפרה שהתרחשה בפועל" ... כלומר, נזק שניתן היה לראותו מראש בכריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה" (ראה: ע"א (מחוזי חיפה') 4209/07, חגים רשתות בע"מ- רשת מתנות הפנינג בע"מ נ' לב המפרץ בע"מ (2008)). בין השיקולים שיש להביא בחשבון בעת בחינת השאלה האם יש מקום להפחתת הפיצויים ניתן למנות את השקולים שפורטו על ידי פרופ' שלו בספרה, כפי שהובאו על ידי כבוד הש. א. רובינשטיין ב-ע"א 4630/04 (ראה: שם, שם): "א. הפחתה ולא ביטול - הסמכות אינה לבטל את תניית הפיצויים המוסכמים, אלא רק להפחית את הסכום הקבוע בה. ב. גבול ההפחתה - ההפחתה תיעשה תוך שמירה על יחס סביר בין הפיצוי לבין הנזק שהיה ניתן לצפות כתוצאה מהפרת החוזה בשעת כריתתו. ג. חומרת ההפרה - שיעור הנזק הצפוי, ושיעור הפיצוי המוסכם, בגין הפרה יסודית, גדול מאשר בגין הפרה קלה. ד. התמורה החוזית - היחס הרלבנטי הנבחן על ידי בית המשפט הוא בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי. ה. שיעור ההפחתה - בין היתר, יש לבחון את סוג העסקה הנדונה, את תנאי החוזה המבטא אותה, ואת ההפרה. ו. תנייה גורפת הקובעת פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה של החוזה או בגין כל הפרה של אחת מן ההתחייבויות הכלולות בה, היא לכאורה בלתי סבירה. ז. טיעון והוכחה - על המבקש להסתמך על תניית פיצויים מוסכמים, לטעון את שיעור דמי הנזק המוסכמים ולהסתמך על ההסכמה החוזית. ח. יש מקום לשיערוך." (וראה גם למשל: ע"א (חיפה) 2202-04-11, סמדג'ה נ' טרגר (2011); ע"א (מחוזי חיפה) 8130-10-12, שמואל נ' שוורצמן, (2013); ג. שלו, "דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", התשס"ט-2009, עמוד 495 ואילך). 8.3 יישום שיקולים אלה במקרה דא מוביל למסקנה כי לא קיים יחס סביר בין הפיצוי הקבוע בזיכרון הדברים לבין הנזק אשר היה צפוי באופן סביר בעת כריתת החוזה; ועל כן, יש מקום להפחית את הפיצוי הקבוע בזיכרון הדברים. 8.4 זיכרון הדברים נחתם ביום שישי בערב, וכבר ביום ראשון בצהריים הודיעו הנתבעים על רצונם בביטולו. התובעת אמנם טוענת כי היא השיבה את פניהם את רוכשים אחרים ריקם, אך הדבר נטען בכלליות וללא כל תימוכין. כך גם התובעת טענה תחילה כי הסירה את פרסום הדירה רק לאחר שזיכרון הדברים בוטל במכתבו של בא כוחה מיום 02/02/11, אך באותה נשימה תיקנה ואמרה כי היא הסירה את הפרסום מיד לאחר חתימת זיכרון הדברים. כך או כך, גם ראיה תומכת לפעולות אלה לא הובאה לפני ומכל מקום, המדובר לכל היותר בהסרה של הפרסום לתקופה של פחות משלושה שבועות. העדה הנוספת מטעמה, הגב' אלה, אשר הרשימה, כאמור, באמינותה נמנעה מלהתייחס לסוגיה זו. כך גם לא נעלמה מעיני טענת התובעת, כי היא לא מכרה את הדירה עד היום (כעבור שנה ושמונה חודשים) מאחר וכיום היא מבקשת סכום של 290,000 ₪ בגין הדירה (ראה: עמוד 10 לפרוטוקול שורות 9-10) בעוד בזיכרון הדברים הועמד מחיר הדירה על סך של 250,000 ₪. 8.5 מכאן, הפיצוי המוסכם לא עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת זיכרון הדברים כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל. במקרה דא, הצדדים הביעו דעתם כי "דמי רצינות" בסכום של 5,000 ₪ הינם מספיקים. יחד עם זאת, אין מקום לפטור הנתבעים מתשלום פיצוי מוסכם משבחרו מטעמיהם ה,ם וללא אשם מצד התובעת לבטל את החוזה, הגם כעבור יומיים בלבד, ויש לשמור על כוחו של הפיצוי המוסכם. מה גם, שכאמור, אף נתון זה נוסח על ידי הנתבע מס' 1. 8.6 משכך, ולאחר ששקלתי את מכלול הנתונים והשיקולים הצריכים לעניין, לרבות כמפורט לעיל, מצאתי כי יש להפחית את הפיצוי ולהעמידו על סך של 15,000 ₪. 9. סוף דבר: 9.1 דין התביעה להתקבל בחלקה ודין התביעה שכנגד להידחות. 9.2 אני מחייבת את הנתבעים/תובעים שכנגד (נסראת דכור (דקואר) ועביר ג'ובראן-דכוור), ביחד ולחוד, לשלם לתובעת/נתבעת שכנגד (אירינה קנין) סך של 15,000 ₪ בצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪. הסכום ישולם תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין לצדדים, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד התשלום בפועל. 9.3 כמו כן אני מחייבת את הנתבעים/תובעים שכנגד (נסראת דכור (דקואר) ועביר ג'ובראן-דכוור), ביחד ולחוד, להשיב לתובעת/נתבעת שכנגד (אירינה קנין) את אגרת בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל ממועד ביצוע התשלום ועד למועד השבתה בפועל. זכרון דבריםפיצויים