פירוק שיתוף במגרש

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שיתוף במגרש:

בפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. התובעת (להלן: "דור אל") עותרת ליתן צו לפירוק השיתוף במגרש מס' 101, עפ"י תב"ע מס' פת/מק/1244/10 הידוע כגוש 6362 חלקה 253 (להלן - "המקרקעין"), בדרך של מכירת חלקה של "עיריית פתח תקווה" (להלן: "העירייה") במגרש, במחיר השוק לדור אל, או לחילופין בדרך של התמחרות פנימית בין הצדדים או לחילופי חילופין בדרך של מכירת המקרקעין בדרך שנמכרים מקרקעין בהוצאה לפועל. בנוסף לכך מבקשת דור אל למנות את באת כוחה ככונסת לביצוע פסק הדין.
המגרש נושא כתב התביעה, לגביו מבוקש פירוק השיתוף, הינו מגרש מס' 101 (כיום חלקה 253). כעולה מטבלת ההקצאות ולוח האיזון של התכנית הוקצה מגרש מס' 101 לשני בעלים במשותף:
חברת ה.ל.ה.פ 1997 בע"מ, כבעלים של חלקות המקור 1, 2, 27 בגוש 6362. וחי אתרים (פיתוח בע"מ)/עירית פתח תקוה, כבעלים רשום/כבעלת הערת אזהרה (בהתאמה) של חלקת המקור 14 בגוש 6362 (להלן:"חלקת המקור 14").
מגרש 101 (כיום חלקה 253) הוקצה לחלקת המקור 14 במשותף עם דור אל, על פי היחס הבא: 4/15 חלקים לחלקת המקור 14 ו-11/15 חלקים לחלקות המקור 1, 2 ו-27.
מגרש 1א' (כיום חלקה 255) הוקצה בשלמות לחלקת מקור 14. חלקות 253 ו- 255 יכונו להלן ביחד - "מגרשי ההקצאה".
התביעה הוגשה לבית משפט השלום בפתח תקווה, אך מאחר שבעת הגשת התביעה הזכויות במקרקעין טרם נרשמו ולנוכח שוויין של הזכויות, הורה בית משפט השלום (כב' השופטת שמולביץ), להעביר התביעה לדיון בבית המשפט המחוזי.

הרקע וטענות הצדדים


דור אלדור אל הינה חברה קבלנית שרכשה בתאריך 11.05.2010 את זכויותיה של חברת ה.ל.ה.פ (1997) בע"מ במקרקעין. חברת רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ וחברת גיא & דורון לוי הנדסה בניה והשקעות בע"מ הינן חברות קבלניות אשר בונות במשותף עם דור אל את פרויקט המגורים "FIVE" המצוי בשכונת נווה גן בפ"ת המורכב מחמישה בנינים רבי קומות, כאשר המגרש נשוא התביעה אמור לשמש לצורך בניית הבניין החמישי בפרויקט.

עקב טעות ברישום הפרצלציה, נרשמו ה.ל.ה.פ (1997) בע"מ, חברת רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ וחברת גיא & דורון לוי הנדסה בניה והשקעות בע"מ כבעלים במשותף ביחד עם דור אל, כאשר למעשה אין להן כל זכויות במגרש לא מכוח חוזה ולא מכוח דין. לאור הטעות ברישום נרשמו האחרונות בתחילה כתובעות ולאחר סידור הרישום נמחקו מכתב התביעה.


דור אל הינה הבעלים של למעלה מ – 2/3 מהמגרש ( 3488/4756 חלקים במגרש השווים לכ-66 יחידות דיור בהתאם לתב"ע החלה על המקרקעין). העירייה הינה הבעלים הרשום של יתרת המגרש (1416/4756 חלקים במגרש- להלן- "יתרת המגרש").




הנתבעת מס' 2 - חי אתרים (פיתוח) בע"מ (להלן: "חי אתרים") הינה צד קשור לעיריה. בין העירייה לחי אתרים התנהלה תביעה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. תביעת העירייה התקבלה ובית המשפט אכף את התחייבות חי אתרים, לרשום את המקרקעין על שמה של העירייה, תוך הפעלת סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") בהתאם למתווה שנקבע בפסה"ד (ת"א (ת"א) 2237-04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' חי אתרים מיום 8.9.2010) בהתאם לפסק דינו של כב' השופט ד"ר עמירם בנימיני (להלן: "פסק הדין של כב' השופט בנימיני") חל על חלקה של העירייה סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אשר קובע כי בכל מקרה בו שונה ייעודם של המקרקעין, כפי שארע ביחס למגרש נשוא תביעה זו, מותר למכרם או לעשות בהם העברה אחרת ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין (במקרה דנן חי אתרים), הודעה שהוא רשאי, בתוך 30 יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו.



כפי שיובהר להלן ההכרעה בתביעה דנן תיגזר מהתשובות לשתי שאלות שבהן הצדדים חלוקים: השאלה הראשונה האם בנסיבות העניין יש ליתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין. אם התשובה לשאלה הראשונה תהא בחיוב, כי אז יש להידרש לשאלה באיזה אופן יש לפרק את השותפות במקרקעין.

טענות דור אל לעניין פירוק השיתוף


עד ליום זה, למרות פניות רבות של דור אל לנתבעות, לרבות אך לא רק במהלך כלל ההליכים שקדמו להגשת כתב התביעה, לא השכילו הנתבעות לסיים את "הסכסוך" ביניהן בנוגע לרכישת חלקה של העירייה ע"י חי אתרים. זאת, בהתאם לפסק הדין ולשיתוף פעולה עם דור אל, לבנייה על המקרקעין או לכל סוג עסקה אחרת, ונראה כי הסכסוך בין השתיים עלול להמשך שנים רבות. דור אל טענה אפוא כי סירובן של הנתבעות לבנות על המקרקעין ו\או למכור את זכויותיהן במקרקעין, מהווה התנהגות בחוסר תום לב. לפיכך מבקשת דור אל לפרק את השיתוף. דור אל מוסיפה וטוענת שהתנהגות זו של העירייה לא רק שמעכבת את הבניה במגרש, אלא שאינה עולה בקנה אחד עם המטרה שהינה פיתוח המקרקעין והשבחתם, בהיותם משאב חשוב ומוגבל לאור ההיצע הנמוך של דירות מגורים במדינת ישראל לעומת הביקוש הגבוה.

בנסיבות אלה ומשנדחו בקשותיה של דור אל למכירת המגרש, ע"י הנתבעות לתובעת, או לחילופין לשתף פעולה עם דור אל למכירת המגרש חלקו או כולו, שלא בדרך של פירוק שיתוף, לא נותר לדור אל אלא לפנות לבית המשפט בבקשה לפרק את השיתוף במגרש.

טענות העירייה לעניין פירוק השיתוף


העירה טוענת שאין לפרק את השותפות במקרקעין אלא לאחר שהמחלוקת בינה לבין חי אתרים תסתיים. דהיינו, העירייה תרצה למכור את המקרקעין ויינתן אישור שר הפנים למכירת המקרקעין בהתאם לסעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה והכל בהתאם לפסק דינו של כב' השופט בנימיני.
עוד טוענת העירייה שהנסיבות בתיק זה הינן מיוחדות ביותר. שכן, בדרך-כלל, כאשר עסקינן בתביעת פירוק שיתוף "רגילה" בין שותפים וככל שלא ניתן לפרק את השיתוף בעין, ממנה ביהמ"ש כונס נכסים למכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר, והתמורה מתחלקת בין השותפים עצמם. באופן הנ"ל – על אף קיומה של המכירה "הכפויה", לא נפגעות זכויותיהם הכלכליות של השותפים באופן העולה על הנדרש, וככל שקיימת פגיעה כלשהי (עקב מכירה במחיר נמוך "במימוש מהיר"), הרי שהפגיעה היא מינורית יחסית וכן משותפת לכל השותפים בקרקע, לרבות למי שביקש את פירוק השיתוף.

במקרה דנא, היה וביהמ"ש יכפה את מכירת המקרקעין במסגרת הליכי פירוק שיתוף, עלול להיגרם לעירייה הפסד ניכר ונזק בלתי הפיך ביחסיה עם חי אתרים, אשר עלול גם להשליך על חלקה 255 שאינה חלק מתביעת פירוק השיתוף (וזאת באם תתקבל עמדת חי אתרים).


לטענת העירייה במצב דברים זה, שומה על ביהמ"ש שלא להביא לכדי פירוק שיתוף עם התובעת באופן שיגרום נזק לעירייה.

לעניין עצם השאלה האם יש לפרק את השיתוף בחלקה 253 – טענה העירייה כי התובעת רכשה את הקרקע רק לפני כשנתיים כאשר היתה ערה לבעייתיות שבה. קרי: לעובדה שהקרקע נרכשת במושע ושקיים רישום חופף לחי אתרים ולעירייה ביחס ליתרת הזכויות בחלקה הנדונה, שאינן נרכשות על ידה. ידיעה זו של התובעת מהווה חלק מהצהרות התובעת במסגרת הסכם הרכישה.


הסכם הרכישה נחתם כ – 6 שנים לאחר תחילת ההליכים המשפטיים שבין העירייה לבין חי אתרים ולפיכך, חזקה על דור אל כי ביררה את המצב המשפטי ששרר בין העירה וחי אתרים. בכל מקרה יש לראות את דור אל גם כמי שלקחה את הסיכון הכרוך בעצם קיומו של רישום חופף המצוי במוקד הליך משפטי רב שנים ואשר יש בו כדי להשליך ולהשפיע על אפשרויות המימוש של הקרקע שרכשה.

בנסיבות אלו טוענת העירייה כי תביעת התובעת לביצוע מכירה כפויה כיום, תוך גרימת הפסד ניכר ונזק בלתי הפיך לעירייה ביחסיה מול חי אתרים, מהווה פעולה בחוסר תום לב ודינה להידחות.


העירייה טוענת שהיה וביהמ"ש יחליט בכל זאת להורות על פירוק השיתוף בחלקה 253 (נשוא התביעה), הרי שהפתרון האפשרי היחיד והדחוק בנסיבות העניין (כפי שיפורט להלן), הוא כי לא יראו "במכירה הכפויה" של חלקה זו (המשותפת לעירייה ולתובעת), משום "מכירה" שיש בה להפעיל את הוראות סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה ביחסים שבין העירייה לבין חי אתרים. למצער, אין לראות בה משום "מכירה" שיש בה להפעיל את הוראות סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה ביחסים שבין העירייה לבין חי אתרים ביחס לחלקה 255 (החלקה השנייה הרשומה ע"ש העירייה).
עיקר הסכסוך בין העירייה לבין חי אתרים נגע לשאלת תוקפה של התחייבות חי אתרים לרשום את חלקת המקור 14 ע"ש העירייה. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את טענת חי אתרים כי מששונה יעוד חלק מן החלקה למגורים הרי שההתחייבות בטלה מעיקרא והורה על רישום הבעלות של חלקת המקור 14 (שלה הוקצו מגרשי ההקצאה – חלקות 253 ו-255 כיום) ע"ש העירייה תוך אכיפת ההתחייבות שנתנה חי אתרים.
מאידך גיסא – ביהמ"ש הורה כי אם תמכור העירייה את מגרשי ההקצאה, אזי יחולו הוראות סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, בשינויים המחויבים ועפ"י המתווה שנקבע בפסה"ד, באופן שבו היה תהיה חייבת להציע לחי אתרים לקנות את הקרקע במחיר שייקבע עפ"י מתווה מסוים שקבע פסק-הדין.
לשיטת העירייה, זכות הסירוב הראשונה שהוענקה לחי אתרים, אין משמעותה כי העירייה מחוייבת למכור את מגרשי ההקצאה ובכך "להפעיל" את זכות הסירוב הראשונה לחי אתרים. רק אם תחליט העירייה מרצונה– לעשות כן, תקום לחי אתרים זכות הסירוב הראשונה. לשיטת העירייה - כל פרשנות אחרת מעקרת מתוכנו את הוראות סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה ומעקרת את פסק-הדין של כב' השופט ד"ר בינימיני מתכליתו, שכן אם (כטענת חי אתרים) העירייה "חייבת" למכור לה את מגרשי ההקצאה בהתאם למתווה שנקבע בפסה"ד, כי אז פסק-הדין יכול היה לקבוע מלכתחילה כי מגרשי ההקצאה ירשמו בבעלות חי אתרים תמורת תשלום כלשהו. משלא נקבע כך בפסק-הדין, אלא להפך – נקבע כי הבעלות במקרקעין תירשם ע"ש העירייה, הרי שאין גם מקום לקבל את טענת חי אתרים (כיום) כי העירייה "חייבת" למכור את אחד ממגרשי ההקצאה במכירה כפויה (עקב תביעת פירוק השיתוף) ועל ידי כך להקנות לחי אתרים יתרונות מהותיים שפסק-הדין לא התכוון להקנות לה.
בעוד שבמצב דברים "רגיל" ביהמ"ש ממנה ביהמ"ש כונס נכסים למכירת הנכס במלואו לצד שלישי כאשר החזקה היא שהתמחרות בין המציעים תמקסם את התמורה לשותפים, הרי שבמקרה דנא – אין כל אפשרות שרוכש פוטנציאלי כלשהו יוכל להציע הצעה תמת לב לרכישת הנכס, כאשר מראש מותנה כלפי אותו רוכש פוטנציאלי, שלחי אתרים קיימת זכות ראשונים לרכישה. גם אין מדובר במקרה רגיל שבו חי אתרים עתידה לממש את זכות הסירוב הראשונה בהתאם למחיר שהציע אותו רוכש פוטנציאלי, אלא טוענת היא שזכאית היא לרכוש את הנכס בהתאם למתווה פסה"ד במחיר שונה לחלוטין שאינו קשור כלל לשווי המקרקעין ונמוך ממנו משמעותית.
בסיטואציה מעין זו – אין גם כל אינטרס וטעם להתמחרות בין הרוכשים הפוטנציאלים השונים באופן שבו תמוקסם תמורת המכירה (גם אם קיימת זכות סירוב ראשונה), וכל ההליך הופך להיות "פיקטיבי" רק על מנת שחי אתרים תוכל לטעון כי העירייה "מכרה" את המקרקעין באופן שבו קמה לה זכותה על פי פסה"ד לרכוש את המקרקעין במחיר לו היא טוענת ושאינו מגיע כדי שווי השוק של המקרקעין ו/או כדי הצעת המציע הפוטנציאלי הגבוה ביותר.
העמדה המובעת אפוא ע"י חי אתרים במסגרת כתב הגנתה המתוקן, התומכת בתביעת התובעות לפירוק שיתוף המקרקעין, אינה נובעת אלא ממניע פסול שנועד לאכוף את העיריה למכור את הקרקע בניגוד לרצונה ובכך לגרום לאכיפת התחייבותה לפעול על פי סעיף 195(2) לחוק, שעה שבית המשפט המחוזי במסגרת פסק הדין שנתן לא קבע כן.
לשיטת העירייה – יש לראות אפוא בעמדה זו של חי אתרים התומכת בפירוק השיתוף ומכירת המקרקעין לרוכש זר, גם משום ויתור על זכות הסירוב הראשונה שניתנה לה בפסה"ד, שכן מדובר מבחינתה "בהליך פיקטיבי", שכל מטרתו להגיע "להפעלת" סעיף 195 (2) בניגוד לפסה"ד.
עוד טוענת העירה שהפגיעה העלולה להיגרם לה אף חורגת מהמגרש נשוא תביעה זו (חלקה 253) לעבר המגרש השני המהווה חלק ממגרשי ההקצאה נשוא פסה"ד (חלק 255).
לשיטת חי אתרים (כפי שמבינה אותה העירייה), הרי שדי במכירה כפויה של אחד ממגרשי ההקצאה (דהיינו המגרש נשוא תביעה זו), כדי להקים לה זכות סירוב ראשונה ביחס למגרש השני (255). במצב דברים זה ובמידה ותתקבל עמדת חי אתרים (ויקבע בסופו של יום כי עליה לשלם סכום מגוחך של 5 מיליון ₪ בלבד בעבור רכישת 113 יח"ד – המהווים את סך זכויות העיריה בחלקות 253 ו-255), הרי שבכך ייגרם נזק כפול ומכופל לעירייה באופן שבו מכירה כפויה "חלקית" של חלק מיחידות הדיור במגרש נשוא התביעה (עקב תביעת פירוק השיתוף), עלולה להביא בסופו של דבר למכירה של המגרש השני במחיר שאינו כדאי עבורה, כאשר במצב דברים רגיל (ואלמלא תביעת פירוק השיתוף) יכולה היתה העירייה להחליט שאין ברצונה למכור את החלקות במחיר המוצע ע"י חי אתרים.
"הפתרון" האפשרי היחיד והדחוק אותו רואה העירייה במצב דברים זה וככל שביהמ"ש יחליט על "פירוק השיתוף" עם התובעת, הוא כי בנסיבות מעין אלו שתוארו לעיל – לא יראו "במכירה הכפויה" של המגרש המשותף לעירייה ולתובעת, משום "מכירה" שיש בה להפעיל את הוראות סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה.

בכל מקרה – גם אין לראות במכירת חלקה של העירייה במגרש המשותף עם התובעת משום מכירה "המפעילה" את זכותה של חי אתרים לזכות סירוב ראשונה במגרש השני (חלקה 255).


בנסיבות שתוארו לעיל ועל מנת שהעירייה גם תשמור על מלוא זכויותיה כפי שתוארו לעיל – אין היא יכולה "להסכים" לפירוק השיתוף, אלא בתנאים שתוארו ובכפוף לאישור מועצת העיר, שר הפנים והוועדה המחוזית, כנדרש על פי כל דין וכמחויב על פי פסק הדין.
באשר לטענה בדבר חוסר תום ליבה טוענת העירייה כי היא היתה נכונה כל העת – ואף עשתה מאמצים לשם כך - להגיע להסכמה הן עם התובעת והן עם חי אתרים בניסיון ליישב את הסכסוך ולהביא לפתרון מוסכם באופן שלא יפגע ויהלום את פסק דינו של בית המשפט המחוזי וכן שלא יפגע באינטרסי הצדדים כולם.
ניסיונות אלו כללו ניהול מו"מ ארוך וממושך עם חי אתרים (כולל הליכה לגישור) בניסיון להגיע להסכמה על גובה הסכום שעל חי אתרים לשלם לעירייה בתמורה לרכישת מגרשי ההקצאה בהתאם למתווה שנקבע בפסק דינו של בית המשפט. ואולם, עקב פערים מהותיים ועמוקים שנתגלעו בין הצדדים – פערים הנעוצים בפרשנות השונה שנותנים הצדדים לפסק דינו של בית המשפט המחוזי - לא הצליחו הצדדים להגיע להבנה ביניהם.

למרות זאת וחרף פנייתה של חי אתרים לרשם ההוצאה לפועל, ממשיכים הצדדים לנסות ולמצוא את הנוסחה שתביא לפתרון המחלוקות ביניהם.


העירייה הוסיפה וטענה שניסיונות הפשרה מול דור אל נעשו בעיקרן במישור התכנוני בניסיון למצוא דרך לחלוקה בעין שתייתר את הצורך בפירוק השיתוף, באשר העירייה מנועה – על פי הוראות פסק הדין של בית המשפט המחוזי ועל פי הוראות הדין הכללי (המחייב את העירייה לצאת למכרז פומבי למכירת המקרקעין) – להגיע להסכמה עם התובעת 1 למכירת זכויותיה ישירות אליה.
בנוסף לכך טוענת העיריה שדור אל מבקשת לשרטט בפני בית המשפט – באופן חסר תום לב – תמונת מצב כאילו העירייה היא זו שמעכבת את יישום פסק הדין באופן הגורם לה פגיעה.

מצג מטעה זה שמציגה דור אל כלפי בית המשפט אינו עולה בקנה אחד עם העובדות ונועד כל כולו להכפיש את העירייה תוך מתן "נקודות זכות" לתובעת במסגרת תביעה זו לפירוק שיתוף ומתוך מטרה ליתן לגיטימציה לסעד המבוקש על ידה – סעד הנוגד את החוק וההלכה הפסוקה, כפי שעוד יובהר להלן.


העירייה סבורה כי נסיבותיו המיוחדות של מקרה זה מחייבות את התובעות להמתין עד לסיום ההליכים בין העירייה לחי אתרים כהוראת פסק דינו של בית המשפט המחוזי ומטעם זה לא היה כל מקום לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף.

נוסף על האמור טוענת העירייה, כי בשל החובה המוטלת עליה לפעול על פי המתווה שנקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, אין היא יכולה להסכים, בשלב זה, לפירוק השיתוף ובוודאי שלא בדרך המבוקשת על ידי התובעת, קרי – מכירת חלקה של העירייה לתובעת על פי שווי שיקבע שמאי מטעם בית המשפט – דרך המנוגדת לחוק ולהלכה הפסוקה.


נוכח חילוקי הדעות שבין העירייה וחי אתרים ונוכח העובדה שתלוי ועומד הליך משפטי ביניהן (תיק הוצל"פ) אין בסירובה של העירייה למכור לדור אל את חלקיה במגרש נשוא התביעה כדי להוות התנהגות בחוסר תום לב. כפי שהתובעת 1 יודעת היטב, העירייה פועלת ומחויבת לפעול בהתאם לפסק הדין ועל פי כל דין שאינו מאפשר לה למכור את חלקיה במגרש לתובעת.
העירייה טענה כי דור אל היא שמתנהלת בחוסר תום לב כאשר היא מציגה בפני בית המשפט מצגים מוטעים במטרה להכפיש את שמה של העירייה ותוך התעלמות מן העובדות. אכן, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, אליו מחויבת העירייה, יש ליתן לחי אתרים את הזכות הראשונה לרכוש את חלקה של העירייה במגרש נשוא התביעה וזאת בהתאם למתווה ולשלבים שנקבעו בפסק הדין. רק אם חי אתרים תסרב לרכוש את חלקה של העירייה במחיר שיוצע לה, תוכל העירייה להציע את חלקיה במגרש למכירה בשוק חופשי בהתאם להוראות הדין החלות עליה.


טענות חי אתרים לעניין פירוק השיתוף


חי אתרים סבורה שיש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל והכל בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין. התשכ"ט 1969. אין לכפות על מי מהצדדים למכור את זכויותיו למשנהו או לכפות על הצדדים לערוך התמחרות פנימית. כך מבקש ב"כ חי אתרים למנות אותו או אותו יחד עם באי הכח האחרים ככונסים לשם ביצוע פירוק השיתוף.

נוכח העובדה שמדובר בזכויות בעלות במקרקעין בית המשפט המוסמך הוא בית משפט השלום.

דיון והכרעה בשאלת פירוק השיתוף במקרקעין


בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין"), "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף".

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע את העיקרון המנחה בדיני השיתוף במקרקעין שלפיו שותף אינו יכול לכפות על שותף אחר את המשך יחסי השיתוף עמו בניגוד לרצונו, וכל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין המשותפים. עיקרון זה, שמרבית המלומדים סבורים כי מקורו בנטייה הרווחת בשיטות משפט שונות להתייחס אל השיתוף כאל תופעה זמנית ובלתי רצויה (ראו יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף 278 (1997); מיגל דויטש קניין 75, 595 (1997) (להלן: "דויטש"); אליהו כהן דיני מקרקעין - החזקה ובעלות 143 (1986); אריה אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין-המרשם ופעולות במקרקעין 183 (1995); השוו: חנוך דגן "שיתוף במקרקעין-מוסד חברתי רצוי?" משפטים כז 493 (1997),


הזכות לפירוק שיתוף נובעת מן ההנחה כי יחסי השיתוף טומנים בחובם "זרעים של ריב ומדון" שקיים ספק בדבר יכולתו של בית המשפט ליישבם, ומן הפוטנציאל השלילי הטמון בשיתוף כמעכב את פיתוח הנכסים המשותפים, מכביד על יכולתם של השותפים לעשות בהם שימוש, מונע את נזילותם של נכסים ואת התנועה המתמדת בשוק הנדל"ן ומסרבל את ביצוען של עסקאות בהם (ראו ע"א 1849/91 פרידמן נ' חברת האחים פנחס, פ"ד מז(5) 588 (1993); רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי, פ"ד נב(4) 625 (1998); אוריאל רייכמן "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן-הצורך בשינוי הדין" עיוני משפט ט(1) 121, 124-123 (1983).
עקרון-העל הוא אפוא שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף. אכן, גם עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום שבו נכרת הסכם-שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק). ככל הנראה כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום-הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עיקרון שניתן לראות אותו כבנָהּ של דוקטרינת תום-הלב. ואולם, בכפוף לחריגים לו – עקרון-העל הוא עקרון-על. זאת ועוד: יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים, מבקש החוק להקל ככל-הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש על כך: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו. בהיעדר הסכם מראש על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק), שותפות במקרקעין כמוה כשותפות מיום-ליום, ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה – או אף בין שותפים המתקשים להגיע להבנה זה-עם-זה – ובהיעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות-יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות. (ראו: ע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין, פ"ד ל(1) 457 (1975); רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (מיום 10/10/10 ); רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן 25/7/2010 ).




התובעת והנתבעת 2 סבורות שיש לפרק את השיתוף במקרקעין ואילו העיריה סבורה שאין להיעתר לבקשה משני נימוקים עיקריים (כפי שבאו לידי ביטוי בסיכומיה):

א. הנימוק הראשון הוא: בפסק דינו של כבוד השופט בנימיני (ת.א. 2237/04) נקבע, כי אחד התנאים המקדמיים למכירת המגרש נשוא התביעה דנן, הוא קבלת אישור שר הפנים והועדה המחוזית למכירה עצמה וזאת מכח הוראת סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אשר הוחל (בשינויים המחויבים כאמור בפסק הדין). לכן על פי טענת העיריה בנסיבות דנן, אישור שר הפנים נדרש מכוח סעיף 195 לחוק התו"ב ופסק דינו של כבוד השופט בנימיני.
ב. הנימוק השני הוא ההשפעה האפשרית שיש למכירה על המגרש השני נשוא פסק הדין (כיום חלקה 255). אליבא דעיריה, פירוק השיתוף במגרש דנן עלול להשליך על חלקה 255, שאינה חלק מתביעת פירוק השיתוף.


העיריה טוענת שהיא חוששת שטענת חי אתרים תתקבל באופן שפירוק השיתוף בחלקה הנדונה (253) מביא בהכרח להפעלת הוראת סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה ביחס לחלקה השנייה שאינה נושא פירוק השיתוף, באופן שיחייב את העיריה למכור לחי אתרים את החלקה השנייה, זאת בשעה שסעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה מותיר בידי הרשות את הסמכות להחליט האם ברצונה למכור את הקרקע, אם לאו. במצב דברים זה קבלת עמדת חי אתרים בנוגע להשפעת פירוק השיתוף על החלקה השנייה מביאה לעקירת הוראת סעיף 195(2) לחוק התו"ב מתוכנו. אליבא דעירייה שמיטת הקרקע תחת הוראת הסעיף נכונה ביתר שאת גם בכל הנוגע לאישור שר הפנים הנדרש על פי סעיף זה.
בהתאם לסעיף 195 לחוק התכנון והבניה:

"מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:


כל עוד לא שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר להשכירם לגוף ציבורי או לאדם אחר, למטרה שלה נועדו בתכנית, ובלבד ששר הפנים, בהתייעצות עם הועדה המחוזית, נתן אישור על כך;
שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור.




בחוק התכנון והבניה קבועות שתי הוראות שעניינן השבת המקרקעין לבעליהם בעקבות שינוי יעודם: האחת בסעיף 195 (2) לחוק העוסק בהשבת מקרקעין שנרכשו על פי הסכם או שהופקעו תמורת תשלום פיצויים והשנייה 196 שענינו השבת מקרקעין שהופקעו ללא תשלום פיצויים. כוונת המחוקק הייתה לעשות צדק עם בעל המקרקעין שרכושו נשלל ממנו לצרכי ציבור. (ראו ע"א 31/79 חברה לשיכון עממי בע"מ נגד עירית רמת גן פ"ד ל"ה (3) 295 300 (1981)1 וכן ראו אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין הוצ' מירב 2008 בע' 328 להלן: "אריה קמר").
סעיף 195(2) עוסק כאמור במקרקעין שנלקחו בין בהסכם ובין בהפקעה, כאשר בשני המצבים שולמה לבעלים תמורה או פיצוי. אם שונה ייעוד המקרקעין לייעוד שאינו ציבורי הרשות רשאית לעשות בקרקע עסקאות, אך זאת בכפוף לשני אלה: נתקבל אישור שר הפנים בהתייעצות הוועדה המחוזית להעברת הקרקע לצד שלישי; וניתנה אופציה לבעלים המקורי לקנותם בחזרה במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שווי כל השבחה הנובעת מהתכנית (ה"פ (י-ם) 186/96 בנייני מידות בע"מ נ' עיריית ירושלים, פ"מ תשנ"ז(2) 418, 429 (1998); ע"א 8626/05 Lilley נ' עיריית תל-אביב-יפו, פסקה 6 (לא פורסם, 21.5.2009)).
הרציונאל של סעיף 195 בכלל וס"ק 2 בפרט, הוא הגנה על זכות הקניין של האזרח. זכות הקנין היא זכות חוקתית המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו מגינה על זיקתו המתמשכת של הפרט למקרקעין שבבעלותו גם לאחר שנלקחו בכפייה במתכונת כזו או אחרת. זיקה זו משיבה לחיים את זכות הקניין עם זניחת המטרה הציבורית או מיצוייה, ואין נפקא מינה אם הלקיחה הייתה על דרך הפקעה או על דרך הסכם כפוי (ראו עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז, פסקה 13 (לא פורסם, 25.9.2008). חובת ההחזרה של הקרקע לבעלים כשנזנחה המטרה הציבורית הובהרה בהלכה הפסוקה אשר הגדירה את מעמדה החוקתי של זכות הקנין ואת מגבלות סמכותה של הרשות להמשיך ולהחזיק את רכושו של הפרט גם כאשר הוא כבר איננו דרוש לצורך ציבורי (ההלכה הועמדה על מכונה בבג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נה' (2) 625 בעמ' 653 (להלן: "עניין קרסיק"):

"נסכם באומרנו, כי במגזר ההפקעות מצויים אנו כיום בעיצומו של מעבר מדוקטרינה לדוקטרינה: מדוקטרינת המעשה מנתק-הזיקה לדוקטרינת הפעילות שומרת-הזיקה; מדוקטרינה המורה כי במעשה הפקעה מתנתק בעלים לעולמים מקניינו, לדוקטרינה המורה כי בעלים של קרקע שהופקעה ממשיך לשמור על זיקה לקרקע גם לאחר הפקעתה, דוקטרינה המכפיפה את הקרקע המופקעת למשטר של "קניין ציבורי". פירוש הדברים הוא שלפי הדוקטרינה הבוקעת נגד עינינו, הרשות המפקיעה אינה רשאית ואינה מוסמכת לעשות בקרקע המופקעת ככל העולה על רוחה – משל הייתה בעלים פרטי – וכפופה היא למשטר של שימושים ציבוריים מסוימים בקרקע. אכן, צמידותה של קרקע מופקעת לייעוד ציבורי עשויה שתתחייב מזכות הקניין של הפרט, וזכותו של הפרט ראוי לה כי תעמוד לו – על דרך העיקרון – והקרקע תחזור לחזקתו משֶתם השימוש הציבורי בה. עם חלוף המטרה הציבורית חולפת עמה גם הלגיטימיות של המשך החזקת הקרקע בידי הרשות, ובבעלותה. הגיעה העת להציב ולייצב את הדוקטרינה החדשה על כנה ועל כך אנו מכריזים כהיום הזה."


על פי הדין, הרשויות הציבוריות מוסמכות ליטול את מקרקעי הפרט לצורכי ציבור בלבד. משתם הצורך הציבורי, או לא מומש מלכתחילה, הרי שככלל, מתערער הבסיס המשפטי והמוסרי להמשך החזקת המקרקעין בידי הרשות. על רקע תפיסה זו נחקקו סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה, והתפתחה פסיקה ענפה של בית המשפט העליון, שהרחיבה והדגישה את זכותו של הבעלים המקורי להשבת מקרקעין.
על רקע דברים אלה, המסקנה המתבקשת היא כי כאשר הייעוד הציבורי שלשמו נלקחה קרקע בכפייה במכר ללא תמורה נזנח, ושונה לייעוד שאינו ציבורי, על הרשות חובה להחזירה לבעליה. כלל זה נובע מיסודות השיטה, ומשתקף גם בהסדרים הסטטוטוריים של הוראות סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה (ראו עע"מ 4927/08 הממונה על המחוז משרד הפנים נ' פייזולה אפרמיאן 16.06.11 ).
לא זו אף זו בספרות מובעת הדעה כי יש מקום לביקורת על הסעיף במובן זה שמשעה ששונה ייעודם של המקרקעין דין הוא שיוחזרו לבעליהם ואין צורך להמתין שהרשות תחפוץ לבצע העברה לצד שלישי (ראו אריה קמר הע"ש 104 בע' 332 וכן ביקורתו של המלומד י. קלינגהופר "צמידות של קרקע מופקעת ליעודה" עיוני משפט ב' (תשנ"ד) 874 בע' 877 וכן ה"פ (ים) 186/96 בניני מידות בע"מ נ. עיריית ירושלים פ"מ תשנ"ז (2) 418 433 (1998) וכן ראו עניין קרסיק הנ"ל).


האם במקרה זה יש צורך באישור שר הפנים מכח הוראות סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה או סעיף 188 לפקודת העיריות ?



באשר לצורך באישור שר הפנים לפירוק השיתוף במקרקעין. העיריה טוענת כי הדבר נדרש בענייננו, בין מכוח חלותו של סעיף 195 לחוק התכנון והבניה, החל, לדבריה, על מקרה זה, ובין מכוח סעיף 188 לפקודת העיריות.

דין טענה זו להידחות על שני היבטיה. הרציונל לדרישת אישורו של השר אינו מתקיים בענייננו. כעולה מהוראות סעיף 195, האישור נדרש מקום שהרשות מבקשת לעשות עסקאות בקרקע עם צדדים שלישיים – בין במסגרת הייעוד הציבורי של הקרקע ובין כאשר השתנה הייעוד מציבורי לייעוד שאינו ציבורי. הטעם באישור כזה טמון בצורך להבטיח את פיקוח השלטון המרכזי על דרך עשייתה של הרשות המקומית בנכסי מקרקעין המצויים בבעלותה, והכל כאשר היא מבקשת לבצע בהן עסקאות רצוניות עם צדדים אחרים. רציונל זה אינו חל כאשר הרשות המקומית חייבת מכח הדין לפרק את השיתוף במקרקעין כאשר הבעלים ובמקרה זה חי אתרים מסכים לפירוק השיתוף שנעשה בפיקוח שיפוטי. בנסיבות כאלה אין מדובר בדיספוזיציה רצונית שיש מקום לפקח עליה, אלא בחובה מכח הדין שאינה מתיישבת עם הכפפתה לאישור מיניסטריאלי. לפיכך, נדמה כי דרישת אישור שר הפנים האמורה בסעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה נוגעת לדיספוזיציות רצוניות שהרשות מבקשת לערוך עם צדדים שלישיים, ואינה מתייחסת למצב של פירוק שיתוף ללא הסכמת העירייה בהסכמת הבעלים האחרים ובפיקוח שיפוטי. בודאי שבמקרה זה מתאיין החשש שהרשות תפעל מאחורי גבו של בעל המקרקעין על מנת לעשות הון על גבו או תספסר במקרקעיו.



גם סעיף 188 לפקודת העיריות אינו מחייב מתן אישור שר הפנים להחזרת קרקע לבעליה בענייננו. סעיף זה קובע לאמור:

"עשייה במקרקעין


עיריה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין, להחליפם, או למשכנם, אלא על פי החלטת המועצה ברוב חבריה, ובאישור השר, או מי שהוא הסמיך לכך..."




הוראה זו, על פניה, מדברת באישור שר הפנים לפעולות העירייה שעניינן העברת מקרקעי הרשות לצדדים שלישיים בעסקאות מסוגים שונים. בדומה לדרישת האישור בסעיף 195 לחוק התכנון והבניה, גם הרציונל של הוראה זו נעוץ בצורך להטיל פיקוח על עסקאות רצוניות של הרשות המקומית בנכסיה, כדי למנוע עשייה במקרקעין הפוגעת באינטרס הציבורי, וכדי להפעיל מנגנון ביקורת מפני חשש למעשים בלתי-תקינים בנכסי ציבור (בג"ץ 4401/10 גל נ' עירית רחובות (לא פורסם, 24.3.2011); ע"א 506/59 בדיחי נ' עירית בת ים, פ"ד יד(1) 865 (1959); בג"ץ 5023/91 פורז נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד מו(2) 793 (1992); בג"ץ 3638/99 בלומנטל נ' עירית רחובות, פ"ד נד(4) 220, 227 (2000)). לפיכך מאחר שבעניין דנן מדובר בפעולה לא רצונית של הרשות אין תחולה לסעיף 188 הנ"ל.




שותף אני לעמדת דור אל וחי אתרים, כי דרישת העירה שיש לקבל אישור שר הפנים נועדה אך לעכב את פירוק השיתוף. כך גם לא ראיתי לקבל את הנימוק לפיו פירוק השיתוף והפעלת סעיף 195 (2) בהתאם לפסק דינו של ב' השופט ד"ר בנימיני, יש בו לגרום נזק כספי לעירייה. מטבעם של דברים כאשר העיריה נאלצת להחזיר מקרקעין מכח סעיף 195 (2) כרוך הדבר בהפסד כספי, שכן היא אמורה להעביר קרקע שבבעלותה לבעלים המקורי כנגד השבת הסכום ששילמה בתוספת דמי השבחת הקרקע. במרבית המקרים סכומים אלה נמוכים באופן משמעותי משווים של המקרקעין לאחר שינוי תכנית בנין עיר לכן אין בטיעון זה כדי לדחות את הבקשה לפירוק שיתוף.
כפי שהובהר לעיל נוכח מעמדה החוקתי של זכות הקניין, מאזן האינטרסים נותן שיש להעדיף במצב שהמקרקעין אינם דרושים עוד לצורך ציבורי, את האינטרס של בעל המקרקעין על פני האינטרס הציבורי. כפי שבעת העברת המקרקעין לציבור ניתנה העדפה ברורה לאינטרס הציבורי, כך כאשר המקרקעין אינם דרושים עוד לציבור, יש להעדיף את האינטרס של הבעלים המקורי. יש הטוענים כי מאזן אינטרסים זה הביא להחלת סעיף 195 (2) גם על מכירה הסכמית. (ראו אריה קמר בע' 330).


אשר על כן ראיתי לקבל את העתירה לפירוק השיתוף במקרקעין במקרה דנן אין צורך לקבל אישורו של שר הפנים למכירה. עתה משהוכרעה השאלה הראשונה וניתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין יש להידרש לשאלה השניה – באיזה אופן יש לפרק את השותפות.

עמדת דור אל באשר לאופן ביצוע פירוק השיתוף


כאמור לעיל, העיריה הינה הבעלים של 1416/4756 חלקים מהמגרש בלבד ובפועל מסרבת לעשות שימוש במגרש מכח זכויותיה. דור אל הינה בעלת החלק הארי של הזכויות במגרש (3488/4756 חלקים) וכן עומדת לבנות בסביבת המגרש, במועד הגשת תביעה זו ביחד עם חברת רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ וחברת גיא & דורון לוי הנדסה בניה והשקעות בע"מ, חמישה בניינים בני 25 קומות כל אחד (כ- 500 יחידות דיור לערך). דור אל המבקשת לממש את זכויותיה ולפתוח בהליכי בנייה במגרש אינה יכולה, בנסיבות שנוצרו, לממש את זכויותיה במקרקעין וזאת בשל התנהלותן של העירה וחי אתרים.

לפיכך ובהעדר הסכמה ושיתוף פעולה מצד הנתבעות, לא עומדת בפני דור אל הברירה אלא לפנות לביהמ"ש בבקשה לפירוק השיתוף במגרש בדרך של רכישת חלקה של העירייה, לצורך פיתוח הקרקע, השבחתה ומימוש הבניה עליה.
מאחר שמדובר במגרש המיועד לבניה, לא ניתן לבצע את פירוק השיתוף באופן של חלוקה בעין הן פיזית והן תכנונית. יתרה מזו, חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לתובעת שלא תוכל לממש את מלוא זכויות הבניה במגרש.



דור אל מבקשת שפירוק השיתוף ייערך לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין. בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. לטעמה של דור אל הדרך היעילה והצודקת במסגרת דברים זו ולאור חוסר תום הלב של העירייה אשר מסרבת למכור את המקרקעין עקב "הסכסוך" עם חי אתרים, הינה פירוק שיתוף בדרך של מכירת חלקה של העיריה במכירה כפויה אשר לא תחשב כ- "מכירה" לצורך קיומו של פסה"ד במחלוקת בין העירה וחי אתרים ולמעשה לא תסתור אותו, וזאת במחיר שוק ע"י שמאי שייקבע ע"י ביהמ"ש.
היה ועדיין תיוותר מחלוקת בין העיריה חי אתרים באם הייתה "מכירה" בהתאם לאמור בפסק הדין בית השתיים, ייוותר הכסף אשר ישולם ע"י דור אל בנאמנות בקופת ביהמ"ש או מי שיתמנה על ידו, וזאת עד לבירור הסכסוך בין הנתבעות, וזאת ללא הפרעה לתובעת לממש את זכויותיה במקרקעין. לפיכך, דור אל עותרת לבית המשפט שימנה שמאי מוסכם מטעם בית המשפט להעריך את שווי חלקה של העירה, למכירה בשוק החופשי, הואיל וברור כי חוות דעת שמאי מטעמה של העירה לא תהיה מקובלת על הנתבעות. מובהר כי הכרעתו של שמאי מטעם ביהמ"ש תהיה מקובלת על התובעת.




על מנת שלא להיגרר לטענת העירייה כאילו התמורה בגין מכירה של זכויותיה בלבד קטן מהתמורה שהייתה מקבלת במכירה של המגרש כולו, מסכימה דור אל כי שווי חלקה של העיריה יוערך לפי מחיר ליחידת קרקע של מגרש שלם ונקי כפול מספר היחידות בבעלות העיריה . כך שלמעשה העיריה לא "תפגע" ממכירת חלקה בלבד, ולא תתקיים הטענה לפיה ישנה פגיעה במכירת חלק קטן מהמגרש לעומת מכירה של המגרש כולו.




לחילופין ביקשה דור אל להורות על פירוק השיתוף בדרך של התמחרות בינה לבין העירה, כאשר דור אל אף מסכימה כי ללחי אתרים תינתן זכות סירוב ראשונה לרכוש במחיר הגבוה ביותר אשר יוצע במהלך ההתמחרות. גם בנסיבות אלו מסכימה דור אל כי ייקבע מחיר שוק מינימלי למגרש כולו ע"י שמאי שימונה ע"י ביהמ"ש אשר ייקבע מחיר קבוע לכל יחידת קרקע לפי מגרש נקי ופנוי.




לחילופי חילופין ביקשה דור אל להורות על פירוק השיתוף בדרך שקובע סעיף 40(ב) והיא בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, ולמנות את ב"כ דור אל ככונסת לשם ביצוע הנ"ל.




במידה וייערך הליך של פירוק שיתוף בכל המגרש, מובהר כי דור אל תשתתף במכרז וזאת על מנת לממש את זכויותיה במקרקעין. לפיכך ולמעשה, השתתפות של מציעים (צדדי ג') במכרז שכזה עלולה לגרום ל-"הצעות פיקטיביות" אשר יעלו את המחיר ליחידת הקרקע וזאת לשם סחיטת מחיר הגבוה עשרות מונים ממחיר השוק, כאשר אין בכוונת אותם מציעים פיקטיביים, כלל לממש את הצעתם, וזאת ביודעם כי בכוונת דור אל לרכוש את המקרקעין בהיותה בעלת רוב הזכויות. לפיכך, ברור ונהיר כי כל פירוק שיתוף אשר יכלול מציעים (צדדי ג') הינה האפשרות הנחותה מבין האפשרויות לעיל עבור דור אל.



עמדת העירייה לעניין אופן ביצוע פירוק השיתוף


העיריה טוענת שהדרך בה מבקשות התובעות לפרק את השיתוף במקרקעין אינה עולה בקנה אחד עם לשונו ו/או תכליתו של סעיף 40 לחוק המקרקעין, אליו מפנות התובעות לצורך קבלת מתן הסעד.

על פי סעיף 40 לחוק המקרקעין, במקרים בהם מדובר במקרקעין שאינם ניתנים לפירוק, המכירה תהיה בדרך, שנמכרים מקרקעים מעוקלים בהוצאה לפועל, וזכותו של שותף לעמוד על כך שהמקרקעין ימכרו בדרך זו, ולא בדרך אחרת.


לאור פסיקת בית המשפט העליון, סבורה העירייה, כי לא זו בלבד שהסעד המבוקש על ידי דור אל סעד המוכר בחוק ובפסיקה, אלא שבנסיבות דנן אין כל אפשרות להורות על פירוק השיתוף עד לסיום ההליכים שנקבעו על ידי בית המשפט המחוזי בת.א. 2237/04. לחילופין, וככל שיסבור בית המשפט כי חרף קיומו של פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בת.א. 2237/04, וחרף הפגיעה האנושה שעשויה להיגרם לעירייה כמובהר לעיל, יש להורות על פירוק השיתוף טרם סיום הליכי הצעת הרכישה לחי אתרים, הרי שהדרך הראויה לעשות כן היא בדרך של מכירה פומבית ולא בדרך של קביעת שווי על ידי שמאי ורכישת זכויות העירייה בידי התובעת.

במידה שבית המשפט יורה על פירוק שיתוף אין מקום למנות את ב"כ התובעת ככונסת לשם ביצוע הפירוק.
באשר לטענת דור אל בדבר היות החלופה האחרונה שהועלתה על ידה החלופה הנחותה ביותר עקב חששה להעלאת שווי המקרקעין על ידי הגשת "הצעות פיקטיביות", אינה ברורה כלל ועיקר.
לא ברור מהו האינטרס שיש לטענת דור אל לאותם "מציעים פיקטיביים" בהעלאת שווי המקרקעין. אם אכן מדובר ב"מציעים פיקטיביים", הרי שלא ברור איזה רווח יפיקו אותם מציעים מהגשת "הצעות פיקטיביות" שיביאו להעלאת שווי המקרקעין שאין בכוונתם לרכוש כלל.
יתר על כן, הגשת הצעות על ידי מציעים שונים אשר תביא להעלאת שווי המקרקעין תפיק ללא כל ספק רווח ניכר לדור אל, המחזיקה ב-66 יח"ד במקרקעין ועל כן, ברי כי לא ניתן לדבר על חלופה זו כעל חלופה נחותה עבורה.

עמדת חי אתרים לעניין אופן ביצוע פירוק השיתוף


חי אתרים סבורה כי יש לפרק את המקרקעין בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל והכל בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 ולמנות את ב"כ הצדדים לכונסי נכסים.

מעמדה של חי אתרים בעקבות פסק הדין של כב' השופט בנימיני וכל עוד המתווה שנקבע בפסק הדין על פי סעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה, לגבי חי אתרים לא יושם, לא ניתן לפרק את השיתוף מבלי ליישם את פסק הדין. כל פעולה של מכירת מקרקעין כפופה בהפעלת המנגנון שבסעיף 195 (2) לחוק התכנון והבניה הוא הדין גם במכירה במסגרת פירוק השיתוף.
מבחינה מעשית לצורך מכירת המקרקעין ובמידה שהמקרקעין ימכרו לצד שלישי, תופקד התמורה בגין הזכויות נשוא פסק הדין בידי כונסי הנכסים, עד להכרעה סופית במחלוקת בין הנתבעות בקשר ליישום פסק דינו של כב' השופט בנימיני. אם חי אתרים תהיה זו שתרכוש את המקרקעין במסגרת המכירה הפומבית כי אז תהיה פטורה מלשלם את התמורה בגין הזכויות נשוא פסק הדין ויחול על הזכויות המנגנון שנקבע בפסק הדין של כב' השופט בנימיני.

הכרעה לעניין אופן ביצוע פירוק השיתוף


בהתאם לפסק דינו של כב' השופט בנימיני:

".. יש לאכוף את ההתחייבות בתנאים המתחייבים מהוראת סעיף 195(2) לחוק, וזאת מכוח סמכות בית המשפט להתנות את אכיפת החוזה בקיום חיוביו של הנפגע, או בתנאים המתחייבים מן החוזה בנסיבות העניין (סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות)). משמעות הדבר היא שהנתבעת תחויב לקיים את התחייבותה להעביר את הקרקע לבעלות העירייה – אותה התחייבות שנטלה על עצמה ולא קיימה במשך תקופה ארוכה שבה היתה הקרקע מיועדת לצורכי ציבור. העירייה תחויב, במסגרת תנאי אכיפת ההתחייבות, לנהוג על פי הדרך המותווית בסעיף 195(2) לחוק. היא לא תהיה רשאית למכור או להשכיר את הקרקע שתועבר לבעלותה ללא אישור שר הפנים, בהתייעצות עם הועדה המחוזית; ואם וכאשר יינתן אישור זה, היא תהיה חייבת להציע לנתבעת לקנות את הקרקע במחיר שלא יעלה על הסכום בו נרכשה ממנה, בצירוף שוויה של כל השבחה בקרקע הנובעת מהתוכנית החדשה.
לצורך כך יהיה צורך להעריך את שווי הרכישה בידי העירייה, קרי: שווי טובת ההנאה שקיבלה הנתבעת במסגרת תוכנית פת/2/1244, שעל פיה שונה ייעוד חלק מן החלקה שיועד להפקעה באופן שאיפשר לנתבעת להקים עליו תחנת דלק ומבנה מסחרי. על הסכום שיתקבל בהערכה שמאית זו, יהיה צורך להוסיף את שוויה של ההשבחה הנובעת מתוכנית פת/8/1244, ששינתה את ייעוד השטח המועבר לעירייה מאזור ספורט לבניה למגורים. השאלה אם בתנאים אלו יהיה כדאי לנתבעת לעמוד על זכותה לרכוש את הקרקע, מכוח סעיף 195(2) לחוק, איננה רלוונטית להליך זה."(ראו סעיף 23 לפסק הדין)


הדרך הראויה הייתה לסיים את המחלוקת בין העיריה וחי אתרים היא להעביר לחי אתרים את חלקה במקרקעין בהתאם להוראת סעיף 195 (2) (במידה שהייתה מביעה רצונה לרכשם). יחד עם זאת כפי שהובהר לעיל אין מקום לעכב את פירוק השיתוף בין דור אל לבין העיריה. לא נעלם מעיניי שבין הנתבעות (חי אתרים והעיריה) מתנהלים הליכי הוצל"פ שמהותם אכיפת פסק דינו של כב' השופט בנימיני.
סעיף 40 לחוק המקרקעין מתווה את הדרך לפירוק שיתוף:

"(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין."


מלשונו של הסעיף עולה שפירוק השיתוף יעשה ככלל על-ידי חלוקה בעין של הנכס, יחד עם זאת מקום בו סבור בית המשפט כי "חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם", רשאי הוא להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה במקום חלוקה בעין של הנכס; ראו רע"א 5243/09 זייף נ' רג'ואן, פס' 20 ( 9.7.2009); במקרה דנן, לאחר שדנתי בטיעוני הצדדים החלטתי בדבר הצורך בפירוק השיתוף. הצדדים חלוקים כיצד יש לבצע את הפירוק. דור אל סבורה שמאחר שהיא בעלת רוב החלקים במקרקעין יש למכור לה את חלקה של העיריה, בשיעור שיקבע שמאי שימנה בית המשפט. העירייה שמתנגדת לפירוק השיתוף סבורה שאם נגזר שיש לפרק את השיתוף יש לעשות כן על דרך של מכירה פומבית לכל המרבה במחיר. גם חי אתרים סבורה שיש למכור את המקרקעין לכל המרבה במחיר במכירה פומבית אך במקרה שהיא לא תרכוש את המקרקעין יש להפקיד התמורה בידי כונסי הנכסים עד להכרעה בינה לבין העירה, בהתאם לפסק דינו של כב' השופט בנימיני.
לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים אני סבור שהדרך הראויה היא פירוק השיתוף על דרך מכירה פומבית לכל המרבה במחיר. רק דוראל מתנגדת לדרך זו בטענה כי מכירה פומבית יכולה לגרום לכך שתהיינה הצעות מטעם מציעים פיקטיביים אשר יגדילו באופן מלאכותי את שווי המקרקעין. לעניין זה ראיתי לאמץ את עמדת העיריה לפיה ככל שיהיו מציעים כאמור, התמורה שלה תהיה זכאית דוראל תהיה גבוהה יותר. לכן הגעתי למסקנה כי הדרך הרצויה לביצוע הפירוק היא באמצעות מכירה פומבית לכל המרבה במחיר. לא זו אף זו, כפי שיובהר להלן לשונו של סעיף 40 אינה תומכת במכירה בחלקים (שכן דוראל מציעה שהיא תרכוש את חלקה של העיריה)
סעיף 40(א) מורה על "מכירת המקרקעין", (ההדגשה על האות "ה" ראו פסק דינו של כב' השופט רובינשטיין ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן 25.7.2010 להלן: "עניין ויסמן") ואינו פותח פתח למכירת חלק מן המקרקעין או מקצתם. המחוקק ביקש אפוא להורות על מכירת הנכס כולו, ולא על מכירה יזומה של חלק אחד בלבד. התיבה "יעילה וצודקת" שבסעיף 40(ב), מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה "בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל", או שמא בדרך אחרת בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. אין בתיבה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו. הדברים כבר נפסקו בעבר – כך, בע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר, פ"ד לז(3) 131 (1983), ציין השופט י' כהן כי "מקריאה נכונה של הוראה זו עולה, לדעתי, שהדרך האחרת למכירת המקרקעין, אשר מדובר בה בסעיף קטן (ב), היא אלטרנאטיבה למכירה הפומבית" (שם, בעמ' 135, וכן בעמ' 137 בסוף פסקה א'). כך נקבע גם בספרות המשפטית – המלומד מיגל דויטש ציין בהקשר זה כי "הדרך האחרת אשר באה כאן בחשבון, היא התחרות פנימית בין השותפים" (דויטש, בעמ' 618).
כפי שהוסבר בעניין ויסמן בהתאם להוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין, עומדת לכל שותף הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. זכות זו כאמור נשענת כאמור על התפיסה כי יש להקל על פירוק השיתוף במטרה לעודד שימוש יעיל יותר בנכס.

"אך החירות להשתחרר מן השיתוף אינה מקנה בהכרח לשותף-המפרק את היכולת להכריע כיצד יפורק השיתוף. מתכונת הפירוק – אם פירוק בעין או מכירת הנכס, אם מכירה פומבית או התמחרות בין השותפים – נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, או למצער נתונה להסכמת כל השותפים. שותף המבקש לממש את זכותו לפרק את השיתוף, נדרש לקחת בחשבון את אופן פירוק השיתוף הקבוע בחוק. זכותו של שותף לפרק את השיתוף כפופה למתכונת הפירוק הקבועה בחוק – ולא להיפך. " (עניין ויסמן סעיף 13 לפסה"ד).


למרות שדור אל יוזמת את פירוק השיתוף אין היא יכולה להתוות את דרך הפירוק. לכן במקרה דנן למרות שלדור אל רוב החלקים במקרקעין, הרווח ימוקסם במידה והמקרקעין יוצאו למכירה פומבית. מכירה פומבית תאפשר גם לחי אתרים לנסות כוחה ולרכוש את המקרקעין. נוכח העובדה שהמחלוקת בין העירייה וחי אתרים, בדבר ישום פסק דינו של כב' השופט בנימיני, טרם הוכרעה, נכון יהיה להפקיד את התמורה שתתקבל מהמכירה בנאמנות אצל כונסי הנכסים עד להכרעה במחלוקת.


לסיכום:
ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף במגרש מס' 101, עפ"י תב"ע מס' פת/מק/1244/10 הידוע כגוש 6362 חלקה 253 (להלן - "המקרקעין"). פירוק השיתוף יבוצע על דרך מכירת המקרקעין במכירה פומבית לכל המרבה במחיר. תמורת המכירה תופקד בנאמנות אצל הכונסים עד להכרעה במחלוקת שבין חי אתרים והעירייה או עד מועד אחר עליו יסכימו הצדדים באישור בית המשפט.

אני ממנה את עו"ד רונית שבירו (ב"כ דוראל) עו"ד אהרון שפרבר (ב"כ העיריה) ועו"ד צדוק צדיק (ב"כ חי אתרים) ככונסי נכסים לשם ביצוע פירוק השיתוף במקרקעין.

העירייה תישא בשכר טרחת עו"ד והוצאות, של דור אל וחי אתרים בשיעור של 15,000 ₪ לכל אחת. סכומים אלה יהיו צמודים למדד ויישאו ריבית חוקית מהיום ועד לתשלומם המלא בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פירוק שיתוף בנכס

  2. פירוק שיתוף במושע

  3. פירוק שיתוף במגרש

  4. פירוק שיתוף במקרקעין

  5. פירוק שיתוף בעסק המשפחתי

  6. איך עושים פירוק שיתוף

  7. שיפוי הסכם פירוק שיתוף

  8. פירוק שיתוף לאחר אירוסין

  9. מדור ספציפי פירוק שיתוף

  10. תביעה לפירוק שיתוף במשק

  11. פירוק שיתוף בקרקע בחדרה

  12. תביעה למזונות ופירוק שיתוף

  13. פירוק שיתוף במקרקעין מס שבח

  14. תביעה לפירוק שיתוף ומזונות

  15. פירוק שיתוף במקרקעין בטבריה

  16. תביעה לפירוק שיתוף נגד הבעל

  17. פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

  18. פירוק שיתוף בדירה בין בני זוג

  19. תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין

  20. תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  21. פירוק שיתוף במקרקעין בכפר ערבי

  22. הסכם חלוקה פירוק שיתוף במקרקעין

  23. מחיקת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  24. תביעה לפירוק שיתוף לאחר הסכם חלוקה

  25. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בצפון

  26. פירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  27. סעיף 40 לחוק המקרקעין - פירוק שיתוף

  28. פירוק שיתוף בדרך מכירה וחלוקת הפדיון

  29. פירוק שיתוף בחלקה שחלקים ממנה הופקעו

  30. פירוק שיתוף בנכס על דרך רישום בית משותף

  31. סמכות בית המשפט להורות על פירוק שיתוף

  32. בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

  33. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין סמכות עניינית

  34. פירוק שיתוף במקרקעין - מחזיק שאינו הבעלים

  35. חוות דעת מומחה בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

  36. פיצול הדיון בתביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג

  37. תביעת פירוק שיתוף בגין פלישה והתעשרות שלא כדין

  38. תביעה לפירוק שיתוף - חלוקה לפי סעיף 39 לחוק המקרקעין

  39. פירוק השיתוף על דרך של מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין בעלי הזכויות

  40. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון