חוב דמי חכירה למנהל

מומלץ לקרוא את ההחלטה להלן על מנת לקבל ידע בנושא חוב דמי חכירה למנהל: הקדמה 1. תביעה של מינהל מקרקעי ישראל על סך 18,889 ₪ (נכון ל 4.5.05) בגין חוב נטען של הנתבעים בדמי חכירה שנתיים לתקופה שמ 1.4.02 ועד ל 4.5.05. טענות הנתבעים, יותר משהן מתייחסות לחישוב דמי החכירה המגיעים פי עקרונות החוזה (לאשורה אין כאן טענה מבוררת ביחס לדיוק מנגנון החישוב החוזי של דמי החכירה, וכפי שיבואר לטעמי אף ויתרו על טענה זו ונגזרותיה) - מתייחסות להפליה שלהם על ידי המינהל באשר לערך המגרש שלהם שנקבע על ידי המינהל, ביחס לחלקות שכנות. כאשר מערך יסודי זה נגזרים דמי החכירה. אקדים ואציין שראיתי לדחות התביעה: לא מהיעדר זכאות של המינהל לדמי חכירה אלא בהיעדר הוכחה לדמי החכירה המגיעים , בהתחשבנות מתאימה לאורך השנים של מה ששולם (כנראה) ביתר על ידי הנתבעים. כך, משעה שקיימים פערים ניכרים ותמוהים בין הנתבעים לעומת שכניהם ביחס לדמי החכירה ליחידת שטח באותו איזור, ומשעה שהנטל עבר אל המינהל להמחיש הסיבה לפער וכי אין מדובר בהפליה אלא באבחנה מותרת על רקע הבדלים רלבנטים; והמינהל לא הרים הנטל. מאז שהוגשה התביעה ביקשו הצדדים באופן חוזר (וקיבלו) ארכות לצורך ניסיון לפתור בהסכמה המחלוקת הנמשכת. להלן אסקור הכרונולוגיה: הן העובדתית שהוליכה להגשת התביעה, והן הדיונית מאז הגשת התביעה. 2. ב - 10.2.82 רכשו הנתבעים משכניהם דהיום (שיכונו להלן "המוכרים") זכויות חכירה במחצית מגרש, בקרקע מינהל. לפי נספח ב' לתצהיר מר בלסברג מטעם המינהל (מנהל מח' גביה במחוז חיפה) , מדובר בדונם אחד של שטח לא בנוי אותו רכשו הנתבעים מהמוכרים. בטרם הרכישה היה בידי המוכרים שטח מקורב של 2 דונם. לאחר הרכישה אפוא, נותר הן בידי המוכרים והן בידי הנתבעים מגרש בשטח זהה כמעט לחלוטין של 1 דונם. עם זאת היה שינוי בשטח הבנוי בין הנתבעים לשכניהם (ראה להלן). 3. ב - 29.4.82 שלח המינהל אל הנתבעים מפרט כספי בעניין חישוב דמי חכירה ראשוניים ודמי שימוש (נספח ג' לתצהיר בלסברג). הכותרת היא "פיצול מגרש - בשטח 1,000 מ"ר דיפשיץ אלי ודניאלה". מצוין במפרט שערך קרקע נקבע על - ידי שמאי המינהל בסך של מליון שקל נכון ל - 21.4.82, ותוקף השומה יפוג ב - 20.7.82. מכל מקום, על אותם מיליון שקל נוספה ריבית בשיעור 5% לתקופה של עשרים וארבעה יום מיום השומה ועד 14.5.82 ; כאשר סה"כ ערך הקרקע לצורך ביצוע העסקה נאמד ב - 1,039,840 ₪. מתוך זה 40% נקבעו כדמי חכירה ראשוניים (415,936 ₪), ודמי שימוש לפי 5% לשנה מן היתרה הלא משולמת בסך 31,194 ₪. על הסכומים הנ"ל הוסף מע"מ בשיעור 12% (כערכו אז) ובסה"כ נקבע לתשלום סכום של 500,787 ₪. "בשורה התחתונה" ולאחר ניפוי טענות שבשוליים, אותה קביעה נטענת של שמאי המנהל מ 21.4.82 שאמדה שווי המגרש אז במיליון ₪, היא שעומדת בלב המחלוקת. שכן ערך החלקות השכנות הוערך כנראה (פר מטר בנוי ולא בנוי) בערכים שונים לגמרי, שהביאו לדמי חכירה נגזרים בשעורים נמוכים בהרבה מאלו שנדרשו לאורך השנים (ונדרשים אף כעת) מן הנתבעים. אמרתי "כנראה" שכן המינהל שבידיו הנתונים לא ראה להציגם חרף המחלוקת הידועה. וחרף העובדה שניתן פירוט בתצהיר הנתבע ביחס לשוני בסכומים (לפי שנים) בין דמי החכירה שלו ושל שכניו המוכרים. 4. במפרט הכספי הנזכר מופיעות שתי אפשרויות לתשלום, לבחירת הנתבעים: א. תשלום כל הסכום במזומן. ב. האפשרות בה בחרו הנתבעים בחתימתם על אותו מפרט: לשלם 30% כדמי חכירה ראשוניים ( 124,781 ₪); בתוספת דמי שימוש לשלוש שנים לתקופת הסכם הפיתוח (בסך 31,194 ₪); ובתוספת מע"מ בסך 53,655 ₪. סה"כ תשלום בסכום חד של 209,630 ₪. כאשר 70% כתשלום שני של דמי החכירה (בסך 291,155 ₪) ישולמו לשיעורין באמצעות הלוואה שתינתן מהבנק, והתשלומים ישאו ריבית הנקבעת מידי פעם על ידי החשב הכללי. 5. בסוף המפרט צוין שאם לא תתקבל הסכמה בתוך ארבעה עשר יום יראה הדבר כחוסר עניין מצד הנתבעים בביצוע העסקה, וכן כי כל האמור הוא בגדר מו"מ וביצוע העסקה מותנה באישור הנהלת המינהל. 6. אם כן, גובה דמי החכירה הראשוניים, בצירוף דמי שימוש לשלוש שנים של תקופת הפיתוח הועמדו על סך 500,785 שקל. 7. הנתבעים ביקשו להקים במגרש מבנה למגורים. המינהל נעתר וב - 10.9.82 נחתם בין הצדדים חוזה פיתוח. הנתבעים התחייבו כאמור בסעיף 5 לאותו חוזה לשלם למינהל תשלום חד פעמי בשיעור של 40% מערך המגרש היסודי דהיינו 456,440 ₪; בתוספת דמי שימוש בסך 11,411 ₪ לשנה (לתקופת הפיתוח בת שלוש השנים). 8. ב - 9.2.86 נחתם חוזה חכירה בין הצדדים לפיו הוחכר לנתבעים מגרש בשטח של 1,012 מ"ר עליו יחידת מגורים בת 307 מ"ר מבונים (סע' 4(ז) ונספח ה' לתצהיר בלסברג). בחוזה החכירה סוכם שהערך היסודי של המגרש עומד על 1,141,100 ₪ נכון ליום אישור העסקה, וסכום זה שימש בסיס לחישוב דמי החכירה השנתיים. מר בלסברג צירף לתצהירו רק את התנאים הכלליים של חוזה החכירה, בלי התנאים הספציפיים בהם נזכר כאמור שטח המגרש והשטח הבנוי, ואף הערך היסודי שנזכר לעיל. עם זאת נראה שנתונים אלה אינם שנויים במחלוקת, כאשר אף הנתבע בתצהירו מציין את אותו ערך קרקע שהועמד בחוזה הפיתוח (שצורף כנספח ד' לתצהיר בלסברג) על סך של 1,141,100 שקל, ואף השטח לרישוי נזכר בשטח חופף כמעט - 300 מ"ר של שטח בנוי בשתי קומות (שגדל כנראה בעוד 7 מ"ר, ל 307 מ"ר). 9. אין חולק כי הנתבעים לא השיגו בכל פרוצדורה פורמאלית, ב 1982 או אף לאחר מכן, על גובה הסכום שנקבע במפרט הכספי בתורת ערך המגרש. אלא שבשלב מסוים החלו לנסות ולקבל הסברים מן המינהל לפשר הפער הניכר שבין ערך המגרש היסודי שלהם (לפי מ"ר, ולו בחישוב דיפרנציאלי של מ"ר בנוי לעומת לא בנוי), לבין זה של המגרשים השכנים. מערך המגרש נגזרים דמי החכירה באחוזים. לפי תשובת רכזת הגביה המנהל מ 14.8.97 מדובר על 1% מערך הקרקע היסודי שנקבע + 1% מערך השטח המבונה שנקבע בעקבות תכנית הבניה שהוגשה על ידי הנתבעים במחצית שנות השמונים. הנתבעים נוכחו אפוא לדעת כי כתולדה של ערך הקרקע השונה באופן ניכר פר מ"ר, שהביא המנהל בחשבון במגרשים שכנים, היינו באותו אזור עצמו, נאלצים הם לשלם דמי חכירה בשעורים גבוהים בהרבה מאשר שכניהם. לעמדת הנתבעים במכתביהם אל המינהל, אף לא היה ברור להם כיצד ולפי מה הגדיל המינהל את דמי החכירה השנתיים לאורך השנים. 10. הנתבע בתצהירו פירט נתוני ההשוואה שהיו בידו בהקשר זה. אולם בהצלבה למכתב ת/2 שהגיש, מסתבר שמדובר בהשוואה לשני שכנים שונים בו זמנית, מה שמקשה על ההתייחסות לנתונים. נתוני ההשוואה מצויים בידי המנהל, והאחרון כפי שיפורט, לא נדב אותם. אציין אפוא נתונים שנזכרו במכתב ב"כ הנתבעים - אותו מוצג ת/2 מיום 2.4.06 ; מדובר במכתב ששלח ב"כ הנתבעים לב"כ המנהל במסגרת הליכי המו"מ, והוגש בלא מחאה. נתוני ההשוואה שאאזכר להלן מתוך אותו מכתב יתייחסו רק לחלקת המוכרים, שכן מדובר כזכור בחלקה בעלת שטח זהה (בפער מזערי זניח) לזו של הנתבעים, 1 דונם לכל שכן; ההבדל הרלבנטי בין שתי החלקות לצורך חישוב דמי החכירה פר מ"ר, מתייחס כאמור לשטח הבנוי (שאצל הנתבעים הנו גדול יותר מאשר אצל המוכרים). במכתב נזכרים נתוני השוואה לשתי שנים אף ביחס למגרשו של שכן נוסף, אולם לא ברור מה שטח המגרש של אותו שכן, ולכן אמנע מהתייחסות לנתונים שצוינו ביחס אליו (שכן לא ברור אם ניתן הגיונית להקיש "משם לכאן", ולו בקירוב). א. ב 1998 חויבו הנתבעים בדמי חכירה שנתיים של 4979 ₪ ואלו המוכרים ב 1395 ₪. ב. ב 2001 חויבו הנתבעים בדמי חכירה שנתיים של 5900 ₪ ואלו המוכרים ב 1346 ₪. ג. ב 2004 חויבו הנתבעים בדמי חכירה שנתיים של 5736 ₪ ואלו המוכרים ב 2174 ₪. אותם נתונים שציין הנתבע לא אומתו ולא נשללו על ידי המנהל. האחרון הסתפק בטענה שלא חשף נתונים לגבי המוכרים מטעמי סודיות. טענה זו של חסיון נתוני שומה ביחס לשומה של ערך קרקע במגרש שכן, מפוקפקת למצער, בעידן בו נתוני שווי עסקאות נדל"ן מפורסם כדין באתר רשות המיסים, בלא פרטים מזהים אך באופן המאפשר לקבל שווי עסקה מדווח בכתובת או גוש חלקה. הטענה מפוקפקת ביתר משעה שמדובר בלא אחר מאשר מינהל מקרקעי ישראל, והדעת נותנת שצריך להיות מנגנון שיאפשר לוודא שאין מדובר בשרירות ביחס לקביעת ערך מגרשים באותו אזור עצמו (גם אם אין מדובר בשוויון מתמטי ויכול להיות ערך שונה כנגזרת של מועדי ביצוע עסקה ושנוי בערך הנדל"ן בתקופות שונות לפי מועד ביצוע העסקה). ניתן וצריך היה לטעמי לציין נתונים לכל היותר תוך בקשה שישמר חסיון שם המוכרים. באין טענה מצד המנהל שהנתונים ב ת/2 לא נכונים, ומשעה שמי שמחזיק בידיו הנתונים הרלבנטיים אינו חושף אותם מחד, ומאידך אינו טוען שהנתונים שהוצגו אינם נכונים, המעט שניתן להסיק לחובתו הנה מסקנה ראייתית שנתונים אלה שהציג יריבו - נכונים. 11. למעשה מן התכתובות בין הצדדים (צורפו כנספחי כתב ההגנה) עולה שמ 1987 ואילך, מבקשים הנתבעים לקבל הסבר לפער הניכר בחישוב ערך הקרקע ודמי החכירה הנגזרים. ההסבר היחיד שהתקבל במכתב מה 20.1.97 ומ 7.4.97 של רכזת הגביה ואחראית מחוזית לגביה היה שעל פי נהלי המנהל דמי החכירה הם 1% מערך הקרקע לעת רכישת הזכויות, כאשר דמי החכירה מוצמדים מדי שנה למדד יוקר המחיה; ולא ניתן לערוך השוואה בין שכנים שכן מדובר בערכי קרקע שונים בתאריכי רכישת זכויות שונים. הסבר זה יכול לסבר את האוזן, אך רק עד גבול מסוים, ואין לראות בו בבחינת "כזה ראה וקדש" באין נתונים נדרשים שימחישו הטענה שאין בסיס להשוואה, משעה שמדובר מחד על פערים ניכרים בדמי החכירה ומאידך על אותו מגרש עצמו שפוצל לשני מגרשים בעלי אותו שטח, ואף בפער שנים לא רב בין העסקאות. מתוך חליפת המכתבים ראיתי לציין עוד מכתב ב"כ הנתבעים דאז אל המנהל מ 18.7.00 , בו ציין שהודעת המנהל הנה שדמי החכירה מבוססים על ערך הקרקע אך השאלה היא מי קבע את ערך הקרקע ואת ערך המבנה על פי התוכנית שאושרה (היינו במלים אחרות - על פי איזו הערכה שמאית נקבע ערך הקרקע למ"ר בנוי ולמ"ר לא בנוי). המכתב נענה על ידי מר בלסברג שהפנה שוב לכך שבסיס החישוב לדמי החכירה מהווה אותו בסיס יסודי של תחילת החכירה, שבמקרה זה עומד על 11.41 ₪ נכון ל 1.8.82 לפי שומת שמאי המינהל. בנוסף כל שינוי בתכנית הבניה כפי שאושרה בעסקה המקורית חייב בתוספת יחסית בדמי החכירה. ובמקרה זה שטח הרישוי המקורי היה 300 מ"ר וגדל ל 307 מ"ר לאור התכנית שהגישו הנתבעים. הכותב ממשיך ומציין את חוב דמי החכירה בנתון כולל, נכון למועד המכתב (15.11.00). 12. מן התכתובת עולה גם שעד 1.4.02 שלמו הנתבעים את דמי החכירה, לעתים באיחור ותחת מחאה. זאת לאור אי קבלת ההסבר הנדרש על ידם או תיקון המעוות; כאשר טענתם התייחסה במקור לא רק לפער בחישוב ערך המגרש היסודי, בינם לבין חלקות שכנות אלא גם למנגנון ההעלאה של דמי החכירה, באחוז שווה כביכול בין השכנים, אך באופן שהנציח ואף האדיר הפער שהיה קיים מלכתחילה. הילוכם היה שמי שהופלה לרעה מלכתחילה, נמצא שמופלה הוא כעת ביתר, אם דמי החכירה שלו מועלים באותו אחוז בדיוק כמו שכנו. מ 1/4/02 נמשכה אמנם חליפת המכתבים, אך מאז אין חולק שחדלו הנתבעים לשלם דמי חכירה לאור אי קבלת התשובות, לאור טענתם ששלמו ביתר כל השנים והמינהל חב בהשבה. בשלב מסויים ובפועל "צימצמו" הנתבעים יריעת המחלוקת. טענתם של הנתבעים, כעולה ממכתבי בא כוחם מ 16.2.04 ו 9.4.04 שהם עצמם צירפו, נוגעת לאי השוויון בבחינת הפרת חובות התובע בפן המינהלי; כשאין עוד טענה לפיה חטא המינהל אף בפן החוזי. המכתבים מבהירים שטענות הנתבעים מתייחסות רק לפן המנהלי של התייחסות לא שווה, לפי קריטריונים לא ענייניים. ולא לפן החוזי. אם כן בשלב זה, וכנובע מעמדה זו, ויתרו הנתבעים ולו במשתמע, על הטענה אותה העלו במכתבים קודמים לפיה העלה המינהל בשרירות את דמי החכירה בלא מנגנון שנקבע לכך בחוזים או חוזי הארכה שבין הצדדים או תוך סטיה ממנגנון זה. שכן אם כך עשה - הרי ברור שהטענה היתה מתייחסת במהותה למשטר החוזי שאמור לחייב בין הצדדים (כמו במקרים אחרים שנידונו בפסיקה ועניינם היה בשאלה האם יכול המינהל להעלות דמי חכירה במנגנון חדש רק על פי נהליו, בלא לחתום על חוזה חדש שיעגן הדבר מול חוכריו; להבדיל מזכותו לשום מחדש החלקה). מכל מקום, לטעמי נתפסים הנתבעים על ויתורם זה, אף בהליך שבפני. הם עצמם כאמור הגישו חליפת המכתבים ללמדך על טיב המחלוקת שבינם לבין המינהל; ומאותה חליפת מכתבים עולה שב 2004 צימצמו טענותיהם אך לפן אי השוויון והפרת חובות התובע במשפט המינהלי; תוך יתור טענות במה שקשור להפרת המשטר ההסכמי המחייב. עדיין שמרו הם אז כן עתה, על טיעונם בדבר מנגנון מפלה מלכתחילה שנקבע בחוזה מ 1982, ביחס לאומדן ערך הקרקע. כאשר מאז ואילך הונצחה הפלייתם ביחס לגובה דמי החכירה הנגזרים מערך יסודי זה. 13. את התביעה הגיש המינהל ב 31.5.05. היא מתייחסת לחוב דמי החכירה לתקופה שמ 1.4.02 , עת חדלו הנתבעים לשלם, ועד 4.5.05. 14. ב 3.1.06 נעתר הרשם שדה (כתוארו אז) לבקשת הנתבעים והעביר התיק לסדר דין רגיל. 15. ב 30.3.06 התקיים קדם משפט, במהלכו הצעתי לצדדים למנות שמאי שיעריך שווי החכירה של הקרקע באזור ויבדוק על סמך נתונים במינהל בכמה הוערך שווי החכירה (לפי מ"ר) בחלקות הסמוכות. מאז באו בקשות דחייה של המינהל מטעמים שונים הכוללים סיבות אישיות, ובדיקת נתונים לצורך מו"מ. ב 13.3.08 הודיע ב"כ הנתבעים כי הצדדים קרובים להסדר. בקשה נוספת הוגשה ב 18.2.09 ובה צוין שנדרשת ארכה נוספת בת 60 להשלמת הסכם. נעתרתי לבקשה בהחלטה מאותו יום והתיק נדחה ל 26.5.09. צוין כי בהעדר הסכם עד אז, על שני ב"כ הצדדים להופיע לישיבה ולהימנע מהופעה זה בשם זה, ולא תינתן דחייה נוספת לצורך הסדר. 16. ב 26.5.09 הופיעו שני הצדדים. ב"כ המינהל הודיע שיש נכונות להיוון לעתיד של דמי חכירה לנתבעים, ואילו חוב העבר יוקפא וישולם כאשר יבקשו הנתבעים להעביר את הזכויות. צוין שחישוב חוב העבר נעשה על פי הערכת שמאי (כאמור הכוונה להערכת שווי המגרש ההיסטורית שממנה נגזרו דמי החכירה - י.פ.) וההיוון לעתיד מתבצע על פי טבלאות. באותה נשימה ציין ב"כ המינהל כי נערכה בדיקה "ומתברר שהמינהל שגה לגבי השכנים שאכן שילמו פחות". יצאה דרישה של המינהל, והשכנים, כך נטען, הגיעו להסדר עם המינהל הכולל הקפאת חוב העבר ותשלום דמי היוון. ב"כ הנתבע הגיב בכך שהוא מבקש לקבל את אותה הצעה שקיבל השכן. בשלב זה, גרסתי שניתן לצדדים די והותר זמן להגיע להסדר והוריתי על הגשת תצהירים. 17. בישיבת קדם המשפט שקבעתי כישיבה לאחר תצהירים (ישיבה מ 14.12.09) ציין ב"כ המינהל שבתוך 14 יום יעביר לחברו את פרטי ההסדר המדויק שהושג עם השכן. ב"כ הנתבעים הודיע כי מרשיו מוכנים לאותו הסדר של השכן, ולכן יתייחס כאשר יקבל את הנתונים. 18. ב 7.3.10 הודיע ב"כ הנתבעים כי עד למועד הגשת הבקשה לא קיבל מב"כ המינהל את פרטי ההסדר שהושג עם השכן. תגובת ב"כ המינהל מ 8.3.10 רק איששה נכונות טענה זו, כאשר צוין שב 2007 נעשה הסדר עם השכן שכלל תשלום דמי היוון ובמסגרת ההסכם הוקפא חלק מן הסכום. עד כאן לא חידש המכתב דבר, שכן מדובר בהתייחסות כללית שנודעה גם בישיבת קדם המשפט. הכותב ציין עוד כי מתברר שהשכן החליט להפשיר את ההקפאה ושילם למינהל "את המגיע לו". שוב, אין ציון של דרך החישוב, פר מ"ר או בכלל, בנוי או לא בנוי. מדובר בנתון כללי שההתחייבות מ 14.12.09 חייבה המינהל לצקת לו תוכן בנתונים קונקרטיים. 19. בישיבת 11.4.10 ציין ב"כ המינהל שהעביר לחברו נתונים לגבי דמי החכירה ששולמו על ידי השכן. אך השאלה הרי היא כיצד חושבו אותם דמי חכירה, היינו מאיזה ערך קרקע נגזרו. בעניין זה צוין שהנתון של ערך הקרקע בחלקת השכן קיים, ויוצג על ידי ב"כ המינהל לחברו בפגישה שהוא מציע שתתקיים, אם כי לא נמצאה בתיק המינהל ההערכה השמאית עצמה, ממנה נגזר ערך דמי החכירה שבחוזה. עם זאת, ציין ב"כ המינהל כי שטח הקרקע של השכן אינו בבחינת נעלם ואף אחוז דמי החכירה המוסכם באותה חלקה - גם הוא ידוע. הנתון החסר היה אפוא חוות הדעת השמאית עצמה, וכן השוואת השטח הבנוי. מדובר כאמור על 2 חלקות באותו שטח מקורב של 1 דונם כל אחת, אך כפי שציין ב"כ המינהל, ונתון זה לא שנוי כאמור במחלוקת, השטח הבנוי בחלקת השכן, הוא פוחת מזה של הנתבע; ודמי החכירה פר מ"ר בנוי שונים מאלו שבשטח לא בנוי. 20. קבעתי התיק לשמיעה ל 7.12.10 - מועד שאפשר לצדדים גם לסיים נושא הפגישה בה דובר ביניהם באותה ישיבה, וגם לקבל אישורים. 21. והנה לקראת ישיבת ההוכחות, הגיש ב"כ המינהל שוב בקשת דחייה שנומקה בכך שהצדדים ממשיכים במגעים לפתרון מוסכם וכן שבאותו מועד המצהיר מטעם המינהל, מר בלסברג, מעוניין להשתתף בכנס. דחיתי הבקשה בהחלטה מיום 2.12.10. 22. במועד של ה 7.12.10 התייצבו הצדדים עובר לישיבה והודיעו כי הגיעו להסדר, אך זקוקים הם לאישור הדדי. הואיל ולא הייתי נכון לדחיית מועד ההוכחות, אלא אם כן יועלה על הכתב הסדר מפורט - הוכתב הסדר שזכה להמלצתי לפרוטוקול, וניתן לו תוקף של פסק דין חלקי מותנה עם זכות ביטול בתוך 60 יום. ב"כ הנתבעים ראה לעמוד על סוגית ההוצאות, ולכן סוכם כי הצדדים יוכלו לטעון בעניין זה בקצרה בכתב, כאשר ההחלטה בשאלת ההוצאות תהווה פסק הדין הסופי (כמובן בהנחה שפסק הדין החלקי לא יבוטל). ההסדר כלל השוואה של דמי חכירה שיערוך המינהל פר מטר בנוי ופר מטר לא בנוי עם חלקת השכנים (המוכרים); כאשר הנתבעים ישלמו אותו סכום של דמי חכירה וההתחשבנות תהא רטרואקטיבית החל מ 1982, שאז החלה ההשוואה. ככל שיתברר שיש צורך בהשבה לנתבעים, יעשה כן המינהל. ככל שההתחשבנות תעלה שיש מקום לתשלום נוסף, יעשו כן הנתבעים. ההתחשבנות תביא בחשבון כמובן מה ששילמו הנתבעים ומה שהיה צריך להשתלם וכל הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית רגילה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. כחלק מההסדר צוין שהחישוב לא יגרום בכל מקרה להעלאת דמי החכירה של השכן (המוכרים). 23. ב 3.2.11 הודיע ב"כ התובע כי המינהל לא אישר את ההסדר, ולפיכך מבוקש לבטל את פסק הדין החלקי. בטלתי כמבוקש פסק הדין וקבעתי התיק לשמיעה ל 31.5.11. 24. בשלב זה ביקש ב"כ הנתבעים להורות על גילוי מסמכים ספציפי, ביחס לחלקת השכן, בהמשך לפגישה שהתקיימה במשרדו של המצהיר מטעם המינהל, שם סוכם כי תערך השוואה עם נתוני השכן, אך המינהל חזר בו מן ההסכמה וביקש לקיים הוכחות. בתגובת המינהל שהוגשה, אושר שהתקיימה פגישה בין מר בלסברג, ב"כ הצדדים והנתבע עצמו. צוין כי הועברו לב"כ הנתבע טבלת המינהל יחד עם הצעת דמי היוון, במסגרת הסדר פשרה חלופי שהציע מר בלסברג, לפיו הסכימו הצדדים למנות שמאי שיעריך שווי הקרקע בחלקת הנתבעים נכון למועד הרלוונטי שבו רכשו הנתבעים את הזכויות במחצית המגרש מן המוכרים. יצוין כי הצעה זו, ששלח ב"כ המינהל בתיאום עם מר בלסברג, היתה כפופה לאישור ועדת הפשרות של המינהל. 25. באשר לבקשת הנתבעים לגילוי מסמכים, צוין כי רישומי המינהל לא פתוחים לעיון הציבור ולכן לא ניתן לגלות מידע מתיקו של השכן בלא הסכמתו של האחרון ובלא יפוי כוח מתאים. ב 22.5.11, ניתנה החלטתי כי העובדה שהצדדים ביקשו שוב לנסות ולהגיע למתווה מוסכם, היא אולי מבורכת, אך אין בה כדי לפתוח התיק בשלב מאוחר יותר להליכי ביניים חדשים, מה גם שמתגובת המינהל עולה כי לא הוצג כתב ויתור המלמד על הסכמת השכן לעיון של הנתבע בנתונים הנוגעים לשכן (אציין בקצרה כי יש להבדיל בין שאלת זכות הנתבעים לעיין באופן חופשי בתיק השכן, לבין נפקות ראייתית של אי גלוי נתונים רלבנטים על ידי מי שאוחז בהם כלומר המינהל, בפרט משעה שעבר אליו הנטל להסביר פער תמוה בדמי חכירה באותו אזור - ראה להלן). ציינתי שמכל מקום התיק קבוע לשמיעה, ישמע במועד ואני דוחה כל בקשה נוספת להליכי ביניים שעורר הנתבע באיחור. 26. בתאריך 31.5.11 נחקרו מר בלסברג והנתבע שנתנו התצהירים מכל צד. בתום הישיבה נתתי החלטה בה הוריתי על הגשת סיכומים בתוך 45 יום. לא סגרתי הדלת גם בשלב זה בפני רצון הצדדים הנטען להגיע להסדר (ולאור התוצאה ניתן רק להצר על כך שלא השכילו לעשות כן, שכן המחלוקת לא באה לכלל פתרון ביחס לדמי החכירה המגיעים). ציינתי כי במידה ותתקבל הצעת המינהל האחרונה לבדיקה שמאית "היסטורית" של ערך הקרקע במועד רכישת הזכויות על ידי הנתבעים, הרי מטבע הדברים ממילא על השמאי לערוך נתוני השוואה, כדי שיהא בסיס לשומה בהתייחס לחלקות אחרות ודיווחים היסטוריים על עסקאות; וכאשר עוד מטבע הדברים, נתונים אלה לא יכולים להיות חסויים ברגע שנזכרים הם בדוח. ציינתי שככל שיאושר מתווה זה על ידי ועדת הפשרות של המינהל, יודיעו לי זאת הצדדים. ובגדרי הודעתם יטרחו ויודיעו גם האם אישרה ועדת הפשרות מתווה זה וגם האם הוצג לעיונה, ומה התשובה המדויקת שניתנה. ניסוח אחרון זה שאולי תופס את העין, אינו מקרי, ונועד להסיר ספק מלב לאור ההתנהלות שתפורט להלן: כזכור ב"כ המינהל הודיע ב 3.2.11 כי המינהל מבקש לבטל פסק הדין החלקי כפי זכותו שנשמרה שכן "המינהל לא אישר את ההסדר שהוצע על ידי ב"כ הצדדים בישיבת ביהמ"ש מיום 7.12.10". לעת חקירת מר בלסברג ב 31.5.11 התברר כי אותו הסדר בפסק הדין מותנה שהוכתב לפרוטוקול בישיבת ההוכחות (שנדחתה, לבקשת המינהל, רק לאור ציון הסדר כתוב לפרוטוקול), לא הוגש כלל לוועדת הפשרות של המינהל, ולא עלה אליה כדי לקבל אישורה! אין תמה אפוא שהמינהל "לא אישר". מדובר לטעמי בהתנהלות דיונית לא תקינה של המינהל. לשאלה שהצבתי הכיצד מודיעים לביהמ"ש שהמינהל לא אישר פסק דין מותנה כאשר נשמע כעת לראשונה שפסק הדין המותנה לא עלה כלל לועדת הפשרות, השיב ב"כ התובע שהסתפק בישיבה מול מר בלסברג והשניים הגיעו למסקנה שאין סיכוי שועדת הפשרות תאשר את המתווה, לנוכח נוהלי המינהל בעניין עדכון גובה דמי החכירה, מה גם שב"כ התובע לא התחייב שהנושא יועבר לועדת פשרות. מאידך, מר בלסברג בחקירתו התייחס לעניין בעמ' 18, והשיב שאין הוא יכול לציין את הסיבה מדוע זה לא עלה לועדת פשרות, כאשר האחרונה היא אכן הגוף המוסמך לדחות או לקבל את הצעת הפשרה. מכל מקום, התשובה שניתנה על ידי ב"כ המינהל אינה יכולה להיות מקובלת דיונית: כמובן שכאשר ניתן פסק דין מותנה עם זכות ביטול, לפי שב"כ הצדדים הודיעו שהם זקוקים לאישור שולחיהם, ורק לנוכח התפתחות זו לא קוים הליך ההוכחות ב 7.12.10 (לבקשת המינהל עצמו כזכור), ברור מאליו שהיה על פסק הדין החלקי לעלות לאישור ועדת הפשרות. שכן זו הדרך לזכות באישור (אם בכלל) במינהל, כעולה אף מדברי מר בלסברג. לא נעלם ממני כי המינהל "עשוי" מנהלים ונהלי נוהלים (כל נוהל וטעמו עימו, ולא אתיימר לחלוק על נחיצותם לאור העובדה שמדובר בניהול המשאב היקר של מקרקעי מדינה), ואין ודאות שהסדר מוצע יזכה לאישור בועדת הפשרות. וכמובן שזכותו של המינהל, ככל בעל דין, שלא ליתן הסכמתו לסדר. אולם, ההתנהלות הדיונית של המינהל שנחשפה כאן, הן כלפי ביהמ"ש, והן כלפי הצד השני, ראויה לביקורת. 27. עוד ובסיום דיון ההוכחות קבעתי שעל המינהל להגיש בתוך 14 יום לתיק ביהמ"ש את השומה המקורית עליה התבססה הערכת הקרקע שנזכרה במפרט הכספי שנזכר לעיל - נספח ג' לתצהיר בלסברג . מדובר על לא אחרת מאשר אותה הערכת השמאי המקורית מיום 21.4.82 עליה נסמך המינהל כאשר קבע את ערך הקרקע במליון ₪, כנזכר במפרט הכספי; ומכאן, בצירוף ריבית ושערוכים נגזרו דמי החכירה. זהו כזכור לב המחלוקת. אציין כאן שמר בלסברג ציין בחקירתו כי אינו שמאי, וכי שווי הקרקע נקבע לפי שומה שהזמין המינהל (עמוד 11 שורה 27). הוא נשאל לאן "הולך" דו"ח השמאי פיזית, והשיב שהוא הולך למחלקת חוזים. היות וכאמור לא הוגש אותו דו"ח שמאי, נשאל העד האם ראה את אותו דו"ח והשיב שלמיטב זכרונו הוא חושב שראה. (עמוד 12 שורה 14). הוא אישר שהשמאי אמור לכתוב על סמך מה הוא מבסס את מסקנותיו בדבר הקרקע (עמוד 12 למטה). כאשר נשאל האם יוכל להמציא את דו"ח השמאי שלא הומצא, השיב שככל שהדו"ח קיים יוכל להמציאו, ואם אינו טועה אף ראה אותו והוא קיים. הוא ציין כי כיום לא מחזיק המינהל תיקים אלא מסמכים סרוקים; אך אישר שלא יכול להיות שמי שסרק את התיק לא סרק פנימה את דו"ח השמאי שכן העד ראה אותו (עמוד 13 שורות 12 עד 15). עוד אישר כי אין הכוונה לשמאי ממשלתי אלא שמאי מטעם המינהל (עמוד 15 שורה 11). אז נשאל האם לא היה ברור שראוי להציג את המסמך הזה עליו נשען כל התיק, והאם העד הוא שקיבל את ההחלטה לא להציגו, והשיב שלא הוא, וייתכן "שזה בתום לב לא הוצג". 28. ניתנה אפוא הנחיה להגיש את דו"ח השמאי. משעה שלא עמד המינהל במועד ההגשה שנקבע, הגיש ב"כ הנתבעים בקשה לפי פקודת ביזיון ביהמ"ש. המינהל מצידו הודיע כי נעשים נסיונות נוספים לאתר את השומה המקורית שאמדה את שווי אותו דונם קרקע בעיסקת החכירה של הנתבעים ב - 82'. ב - 3.7.11 דחיתי הבקשה לפי פקודת ביזיון ביהמ"ש (כאשר סנקצית המאסר אינה מתאימה עניינית, וסנקצית הקנס לאוצר המדינה ריקה מתוכן משעה שמדובר במינהל), הארכתי למינהל המועד להמצאת המסמך עד 15.7.11. במקביל חייבתי המינהל בהוצאות. ב - 14.7.11 הודיע ב"כ המינהל כי לאחר מאמץ נוסף הצליח לאתר העתק של הערכת השמאי כמסמך סרוק, והעתק של המסמך יוגש לביהמ"ש בתוך 3 ימים. אותו העתק לא הוגש לתיק ביהמ"ש עד עצם היום הזה. במקום זאת הגיש ב"כ המינהל הודעה מ 19.7.11 כי בהמשך להודעה ששלח ב - 14.7.11, מוגש בזאת מסמך נוסף שהצליח לאתר המינהל והוא טופס סיכום עיסקת הקצאה. מאותו מסמך "ניתן לראות", לדבריו, כי ב - 21.4.82 העריך שמאי המינהל את שווי המגרש וקבע אותו בסך של 1,000 שקל למ"ר. צר לי, אך מאותו מסמך לא ניתן לראות דבר, ואף לא ללמוד דבר וחצי דבר: מדובר על טופס סיכום עסקת הקצאה של המינהל המזכיר שוב שמדובר ב - 300 מ"ר שטח בנוי לרישוי בשתי קומות וכל שדות הטופס לבד מזאת ריקים. בסוף הטופס נרשמו שתי הערות בכתב יד שונה: הערה ראשונה - "נמכר ב - 10.2.82 בסך 47,665 דולר שטח של 1,000 מ"ר". הערה שנייה - "פיצול והעברת 1,000 מ"ר ערך מ"ר 1,000 שקל". בתחתית ההערה השנייה נרשם בכתב יד התאריך של - 21.4.82 עם חתימה משורטטת, שלא ניתן ללמוד ממנה מי הוא החותם ומי רשם את ההערה. אם כן לא ברור מי רשם את שתי ההערות, לא ברור שהשמאי הוא זה שרשם מי מהן, ובודאי שאין כאן דו"ח שמאי אותו התחייב המינהל להמציא, ומר בלסברג טען שראה אותו. והרי אין זה סוד כי הקרקע בשטח הדונם שזכויות החכירה בה נמכרו לנתבעים ב 1982 , הוערכה אז, לדברי המינהל, בסך של מיליון שקל. זה הסך מכל מקום שנזכר במפרט הכספי. כלומר הערכה של 1,000 שקל למטר תואמת המספר בחלוקה פשוטה. אך מי רשם ההערה, ויותר מזה על סמך מה אמד השמאי, אם בכלל אמד, את שווי הקרקע למ"ר בסכום עגול של 1,000 ₪ וכך נגזר נגזר ערך יסודי עגול של מיליון שקל? 30. המינהל אינו יכול להסתמך על כך שמדובר על מסמכים נושנים שאבדו. המחלוקת היתה ידועה ממאי 1987 עת נשלח מכתב המחאה הראשון של הנתבעים בענין, ומאז ועד היום חרף פניות חוזרות וכתובות של הנתבעים לא השכיל המינהל לתת תשובה לגופה לטענת אי השוויון בהערכה השמאית ממנה נגזר שווי דמי חכירה לאורך כל שנות החכירה בנכס (ואף שעור ההיוון שחושב כמכפלה של דמי החכירה). המינהל שב והפנה למשטר החוזי המחייב, ואכן יש לראות בנתבעים כאמור כמי שאינם חולקים עוד על כך שהמנהל פעל על סמך הקבוע בחוזים עליהם חתמו הצדדים. הטענה היא "לחטא קדמון" של הפליית הנתבעים עוד ב 1982, כאשר מאז הונצחה אותה הפליה, לה לא היו הנתבעים מודעים במקור, עת חתמו על ההסכמים ב 1982. 31. בשלב הבא התבקשה על ידי הנתבעים הגשת דו"ח שמאי מ - 1974. נטען כי עלה בידיהם לגלות במרתפם דו"ח והערכת שמאי. על פי האמור באותו דו"ח נערך הוא בשנת 1974 עבור השכנים המוכרים, שמכרו כאמור את אותו דונם לנתבעים ב - 1982. ההערכה מתייחסת לקרקע ומבנה שעליה כאשר הקרקע בשטח שני דונם (היינו לפני המכירה של מחציתה לנתבעים). ב - 16.9.11 ניתנה החלטתי בה דרשתי לציין מה הרלבנטיות של המסמך (בודאי בשלב מאוחר זה), בהיותו שומה פרטית שנערכה עבור המוכרים, וכשאין טענה שלפי שומה זו חושב או נקבע על ידי המינהל ערך המגרש של הנתבעים (אף לא של השכנים-המוכרים). הנתבעים לא פירטו הרלבנטיות ולא שבו על בקשתם להגיש המסמך. חלף זאת הגישו בקשה מוסכמת להארכת מועד הגשת סיכומיהם לצורך השלמת המו"מ בין הצדדים; כאשר פורט שבאי כוח הצדדים הסכימו למנות שמאי שיכריע במחלוקת נשוא תיק זה (כזכור הצעה ברוח זו הצעתי עוד בישיבה הראשונה). ב - 25.9.11 ניתנה החלטתי בה הארכתי המועד עד 3.10.11 וציינתי שאבחן את פרטי ההסכמה אם וכאשר תוגש. לאחר מכן הודיע ב"כ המינהל כי המליץ למינהל לאשר את אותה הצעה ואין התנגדות להארכת מועד להגשת סיכומי הנתבעים. ב - 3.10.11 נעתרתי לבקשה אך ציינתי כי ככל שלא יוגש הסדר פשרה בתוך 21 יום יהא על הנתבעים להגיש סיכומיהם בתוך 30 יום נוספים. לאחר מכן ניתנה הודעת ב"כ המינהל כי ועדת פשרות דנה ואישרה "באופן עקרוני" את הפשרה לפיה ימונה שמאי מוסכם וככל שיחתם הנוסח המוסכם של הפשרה, תוגש בקשה מתאימה. ב - 14.2.02 הודיע ב"כ הנתבעים כי הצדדים על סף חתימת הסכם פשרה ובתוך ימים מספר יודיעו תוצאות המו"מ ולחילופין יוגשו תוצאות סיכומי הנתבעים. ב - 18.4.12 ובאין הודעה נתתי ארכה אחרונה לנתבעים להגיש סיכומים עד 15.5.12, יום בו אכן הוגשו. 32. על הנתבעים נטל השכנוע להמחיש טענתם שהופלו. אלא שיש נתונים בעניינו שהצטברותם מטה כאמור הכף לקביעה שנטל הבאת הראיות (להבדיל מנטל ההוכחה), להמחיש היעדר הפליה, עבר אל המנהל. והנטל לא הורם: א. ראשית, המינהל כאמור, הוא שמחזיק בידיו הנתונים ביחס לערך הקרקע שנקבע למגרש במקור ,כמגרש בן שני דונם, בטרם פיצולו ומכירת הזכויות במחציתו לנתבעים. הנתונים לא הוצגו. ב. כאמור , אף אם אביא בחשבון שיש ערך דיפרנציאלי לשטח בנוי ולא בנוי, קשה להלום הפער הניכר שהמחישו הנתבעים בין דמי החכירה השנתיים לאותן תקופות, שבינם לבין שכניהם המוכרים, ביחס לאותו מגרש עצמו שפוצל לשניים, ובאותו שטח (עיין כאמור ב ת/2). ג. המינהל טוען שב 1982 נקבע ערך המגרש היסודי בשעור 1 מליון ₪ לפי קרקע פנויה עם יעוד למגורים. גם אם אביא בחשבון שיש להוסיף בגין 307 מ"ר בנוי, עדיין יש להפחית השטח הבנוי מן השטח "הפנוי" ברוטו, כך שהתוספת היא "בדלתא", ועל פני הדברים אינה יכולה להיות כה משמעותית עד שיהא בכוחה להצדיק פערים של "פי כמה" בדמי החכירה שבין הנתבעים לשכניהם. צריך לזכור שגם לשכנים המוכרים שטח בנוי, גם אם בשטח קטן יותר משל הנתבעים. ד. שמא ניתן היה להסיר תמיהות אלו ואחרות לו היה מומצא דו"ח השמאי על פיו קבע המינהל את ערך הקרקע. המינהל לא יכול לטעון שלא ידע שעליו לשמור על הדו"ח לאורך השנים משלא ערערו הנתבעים על השומה: שכן המחלוקת בענין היתה ידועה כבר מ 1987, והיתה מושא לתכתובת נמשכת מאז, ולא רק משנת הגשת התביעה. לא זו אף זו, מר בלסברג טען שלמיטב זכרונו נתקל בדו"ח הסרוק, ב"כ המינהל הודיע שאיתר ויגיש אותו, והדו"ח לא הוגש. ה. לכך מצטרפת הודאת ב"כ המינהל שאכן נפלה טעות ביחס לחישוב בחלקת המוכרים והאחרונים "שלמו פחות". כאן יש שאלה של ממש, שלטעמי נענית בשלילה, האם רשאים הנתבעים להיבנות מטעות, אם אכן היתה, ובגינה נישומו בחסר ערך המגרש השכן ודמי חכירה בגינו. אלא שאין בידי להשיב כלל על השאלה לגופה האם אכן נפלה טעות שכזו לפני המינהל אי אז בשנות השבעים או השמונים, מאחר ומעבר לדברי ב"כ המינהל שנרשמו בפרוטוקול ישיבת קדם המשפט, לא הציב המינהל כל נתון או חוו"ד גם בענין זה. ממילא לא יוכל להיבנות מאי חשיפת נתונים. אם אכן נפלה טעות, אני מסכים שקשה לקבל שבשם עקרון השוויון רשאים גם הנתבעים להיבנות מאותה טעות. השוויון הנדרש כאן הוא שוויון מהותי ולא פורמאלי. אלא שמאידך כאשר הוכח שיש פער ניכר בדמי החכירה השנתיים בין חלקות שכנות צמודות בעלות אותו שטח, כאשר בשלוש שנים לפחות מדובר בדמי חכירה שנתיים שניגבו מן המוכרים בערך שבין 23% ל 38% מדמי החכירה השנתיים של שכניהם הנתבעים לאותן שנים, הרי שלמצער יש לומר שעבר אל המינהל הנטל ליתן הסבר משכנע לאותו פער, מעבר להיתלות בחוזה עם הנתבעים עצמם. היה עליו להמחיש שמדובר בטעות ממנה לא יכולים הנתבעים להיבנות, ושגם אם שמאות אינה מתמטיקה מדוייקת, הרי נישום ערך המגרש של הנתבעים באופן מאוזן ששיקף ההערכה השמאית הנכונה, ולו בקירוב, של מגרשם אותה עת, היינו ב 1982. היה עליו להגיש לכל הפחות את אותה חוות דעת שמאית שאמדה אז שווי המגרש במליון שקל, ונותר רק לתמוה מדוע לא הוגשה ראיה חשובה זו. יכול וגם לו הוגשה היתה מעידה על עצמה שאינה יותר מאשר "זריקת מספר" שרירותית לגבי הערכת המגרש, ויכול שהיתה עושה רושם רציני. לא על ביהמ"ש לעסוק בספקולציות, מקום בו צד נמנע באופן תמוה מהגשת ראיה רלבנטית שהנה בשליטתו ורק בשליטתו. להימנעות שכזו יש נפקות ראייתית הפועלת במקרה זה לחובת הנמנע (המינהל). ראה למשל האסמכתאות בסע' 25 עד 27 לע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר בציוד בניה בע"מ. ו. כאמור לא נעלם ממני שהנתבעים לא השיגו בזמן אמת, היינו ב 1982, על הערכת השווי השמאית של מגרשם שנזכרה באותו מפרט כספי שנשלח אליהם. מאידך, לא אתקשה לקבל טענתם, שעלתה אף מן התכתובות מול המינהל שצירפו, שבזמן אמת אף לא היו מודעים לפערים בדמי החכירה בינם לבין שכניהם (פערים שאף השפיעו כאמור אח"כ על ערך ההיוון שביקשו להוון - כעולה מן התכתובת בינם לבין המנהל, ושגובהו נקבע בזמנו כמכפלה של דמי החכירה השנתיים). מן התכתובת עולה כאמור שנעשו מודעים לאותו פער ניכר רק ב 1987 ואז הציפו הענין בכתב. ניתן בהחלט לקבל שלנתבעים לא היתה נגישות לנתונים ב 1982 (והרי אף כיום ואף בתביעתו שלו לא חושף המינהל נתונים נדרשים). על הפערים בדמי החכירה למדו כנראה משכניהם, וכשלמדו על כך - פנו כאמור. ויש לזכור כי "הנחת עבודה" של דמי חכירה או העמדת שווי מגרש שכן באותו שטח בפערים של "פי כמה" - אינה הנחת עבודה אינטואיטיבית או סבירה. לא היה על הנתבעים לחשוד במקור כי הם נישומים ביתר, וענין זה אינו יכול להיזקף לחובתם. ז. לו מדובר היה בבעל דין פרטי לא היה כל קושי לקבל עמדת המינהל שכל חוכר וחוזה החכירה שלו, המחייב ביחסים שבינו לבין המינהל, ולכן יכולים להיות פערים של ממש בין שכנים. אלא שהמינהל אינו בעל דין פרטי. מדובר בגוף שהופקד על ניהול למעלה מ90 אחוז ממקרקעי המדינה. אין הוא משול לבעל בנין המשכיר לשוכרים שונים בשכירות חופשית דירות זהות לחלוטין באותו בנין, ומכל שוכר גובה הוא את המקסימום שביכולתו להשיג במו"מ חופשי. מפלוני גובה הוא שכ"ד של 1000 ₪ לחודש, מחברו 3000 ₪ ומשוכר שלישי 5000 ₪. יכול הוא לעשות כן , שכן כך סוכם בחוזי השכירות מול שלושת שוכריו, ולא חלה עליו כל חובת הסבר ביחס לפערים (בכפוף לפגמים בכריתה , ניהול מו"מ בתום לב וביצוע חוזה בתום לב החלים גם על מתקשרים פרטיים). המינהל לעומת זאת, חייב לנהוג בחוכריו באופן שוויוני. שוויון - אין פירושו כמובן שוויון מתמטי בדמי החכירה, שכן כל מגרש ונתוניו. אין לי גם כל יסוד הגיוני או סביר לחשוד שהמינהל ביקש להפלות את הנתבעים מתוך מניע זדוני ובכוונת מכוון. אלא שאין צורך בזדון ודי בשרירות. ביודעין או לא, התוצאה מדברת בעדה, באופן המצריך הסבר מצד המינהל; וככל שיש לה הסבר המסבר את האוזן - לא עמד המינהל בחובת הצגתו והמחשתו . בהיעדר הסבר, לא נותר אלא להגיע למסקנה שהמינהל נקט אמות מידה שונות, בהערכת שווי מגרשים שכנים, בלא סיבה נראית לעין. ודוק: בעבר כבר נקבע כי אין בסיס לדרישה שלא לגבות דמי חכירה בשעור העולה על זה שבמגרשים שכנים לעת מתן ההסכמה: ע"א 327/85 קוגלר נ' מינהל מקרקעי ישראל (פסקה 10 של פסק הדין). אולם נאמרו הדברים דוקא מתוך הפנמה שאכן ברגיל עשוי שלא יהא בסיס להשוואה בין חלקות סמוכות שכן מועד החכירה הראשוני עשוי להיות בפער של שנים, וכך גם ערך המגרש לעת החכירה הראשונית. וכך ינותק הקשר הנדרש שבחוזי החכירה בין ערך המגרש לבין דמי החכירה המגיעים. ואילו המקרה בענייננו אינו מקרה מתאים להמחשת חוסר הבסיס להשוואה אלא נהפוך הוא. מדובר כאמור באותו מגרש עצמו שפוצל לשני חלקים שווים בעסקה הרכישה של הנתבעים ב 1982. הכיצד אין בסיס להשוואה? במצב דיוני זה, אפילו אם לא נשמרה אותה חוו"ד שמאית מ 1982, שקבעה ערך מגרש הנתבעים (הכיצד לא נשמרה אם נטען שאיתרו העתק סרוק שלה, ואף אם לא נשמרה יזקף הדבר לחובת המנהל לאור המחלוקת הידועה כבר מ 1987 שלא דעכה) הרי שלכל הפחות היה על המינהל להגיש מיוזמתו שלו חוו"ד שמאית עדכנית, שתתייחס באופן מנומק לערך המקורב של מגרש הנתבעים נכון ל 1982. גם לו היתה התוצאה "סוטה" ב 10% למעלה או למטה מן ההערכה שניתנה לא היה הדבר מעלה או מוריד שכן אז (לו התקבלה אותה חוו"ד לגופה) היה מומחש שההערכה המקורבת מ 1982 היתה סבירה. כאמור - שמאות אינה מתמטיקה ולא ניתן לדרוש בסבירות ששמאים שונים יגיעו לאותה תוצאה לגבי ערך מגרש בשנה פלונית, אפילו כשנערכת הבדיקה באותה נקודת זמן, לא כל שכן בפער של עשרות שנים. אך אפילו זאת לא עשה המינהל . 33. בענין החובה המנהלית לנהוג בשוויון אזכיר מעמדו המיוחד של המינהל כרשות, על חובת הנאמנות המוגברת בה הוא חב במילוי תפקידו, העולה במידתה ושעורה אף על דרישת תום הלב החוזית; הן כללית, כלפי הציבור כולו, אך גם ספציפית כלפי החוכרים במקרקעין שבניהולו: ראה למדל דברים שנאמרו בסע' 17 לע"א 8729/07 אירומנטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (פרסום נבו): " עד כאן, בחנו את חוזה החכירה באספקלריה של דיני החוזים במשפט הפרטי. חוזה החכירה נתפס כ "חוזה רשות" - ראו ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל- באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241, 249 (2001) ולצד המשפט הפרטי, חלים על המינהל גם כללי המשפט הציבורי. זאת, מכוח מיהותו הציבורית של המינהל ובהיותו רשות שלטונית המהווה נאמן של הציבור למקרקעי ישראל - ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז ירושלים, פ"ד נג(1) 743, 750 (1999); בג"צ 4736/03 אלון חברה הדלק לישראל בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר ויושב ראש מועצת מקרקעי ישראל ( 15.6.08) (להלן: אלון). בכובעו כרשות מינהלית, חלה על המינהל חובת הגינות מוגברת ביחסיו עם אירונמטל. על חובה זו עמדה חברתי, השופטת פרוקצ'יה בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 46-45 (2001): 'חובת ההגינות המחייבת רשות בפעולותיה עם האזרח מכוח המשפט הציבורי הינה קודמת, רחבה יותר ומחמירה יותר מחובת תום-הלב הנובעת מדין החוזים, והיא חלה על הרשות בכל מגוון פעולותיה הן בתחום המשפט הפרטי והן בתחום הציבורי ... חובת הרשות הציבורית לנהוג ביושר ובהגינות, הנשאבת מהמשפט הציבורי, עולה בחומרתה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי'. " 34. כך אף בענייננו. אותה חובת הגינות בה חב המינהל מחייבת אותו להתנהל באופן שוויוני (לא שוויון פורמאלי אמנם אלא על פי קני מידה הגיוניים ולא שרירותיים) ביחס לחוכרים שונים שאין ביניהם שוני רלבנטי. המינהל אינו יכול לפטור עצמו בכך שהתנהל על פי חוזה חכירה. ברגיל, טענה מעין זו כוחה עמה במשפט הפרטי. אמנם גם זכות חוזית כפופה לביצוע חוזה בתום לב, אך באין נתון חריג, לא תיחשב עמידה על זכות חוזית, כשלעצמה, בבחינת ביצוע חוזה או מימוש זכות חוזית שלא בתום לב. אלא שכרשות ציבורית אין המינהל יכול להיתלות בקרנות המזבח של הזכות החוזית לבדה ביחס לערך המגרש ודמי החכירה, שעה שמסתבר שיש פער בן שני חוכרים שלאור גובהו ושטחם הזהה של המגרשים הצמודים - נחזה להיות שרירותי (כזכור - אותו מגרש עצמו שפוצל לשניים). וכאמור אין הוא יכול להיתלות בכך שהחוכרים "התעוררו" בחלוף עשרות שנים, ונגרם לו נזק ראייתי. הם עוררו הטענה לראשונה כשלמדו על הפער עוד ב 1987 ומאז ועד היום לא ניתן מענה של ממש מעבר לטענות של המינהל על רצון טוב ופגישות שלא הניבו תוצאה. מכל מקום הנטל עבר למינהל להמחיש ההצדקה לפער כגון טעות אצל השכנים (ממנה לא יכולים הנתבעים להיבנות כאמור). בנטל זה - לא עמד. נהפוך הוא המינהל לא חשף נתונים שהיה עליו לחשוף. הימנעות זו מהצגת ראיות אומרת דרשני ויש לייחס לה כאמור הנפקות הראייתית המתאימה. 35. המצב בענייננו מזכיר במידה לא מבוטלת פסק הדין שניתן בת.א (ת"א) 36028/98 מינהל מקרקעי ישראל נ' ד"ר מיכאל שפר. גם שם טענו הנתבעים לאפליה בדמי חכירה לעומת שכניהם (לאחר רכישת זכויות החכירה ב 1984). באותו מקרה נדחו טענות הנתבעים במה שנגע לפן החוזי של הגדלת דמי החכירה (ואילו בענייננו יש לקבל כאמור שהנתבעים זנחו טענותיהם שכלפי המינהל במישור החוזי). עם זאת, להבדיל מן המשפט הפרטי, התקבלה שם טענת ההפליה של הנתבעים שיסודה בהפרת חובות ההגינות החלות על המינהל ויסודן במשפט המינהלי. כך, באין נתונים ענייניים שיצדיקו הפערים הניכרים בחישוב דמי החכירה בין החלקות השכנות. ולאחר שהמינהל , שבידיו הנתונים, לא התכחש לנתונים שהציגו הנתבעים שם ביחס לדמי החכירה שלהם ושל שכניהם, ומאידך לא טרח להציג נתונים סותרים. כלומר עצם הפער - הומחש (סע' 28 לפסה"ד הנ"ל, וכך אף בענייננו). גם שם נדרש למעשה הסבר לאור המחשת הפער, וגם שם לא הגיש המינהל ולא הציב נתונים נדרשים שיוכלו לבאר הפער, מעבר לטענות כלליות שהיה צריך לצקת להן תוכן קונקרטי; ואף נמנע, שם כמו כאן, מהצגת ראיות רלבנטיות שברשותו (שם, סע' 33-34 של פסה"ד). במקרה שנדון שם נראה שהפערים בדמי החכירה עלו על אלה שבענייננו (פי 10 לערך); ואולם מאידך, גם בענייננו אנו מדובר על פערים משמעותיים בדמי החכירה בשנים שנבדקו (פי שלוש עד ארבע במקורב, מאלו של השכנים) בעוד שנתוני ההשוואה מוצקים הרבה יותר על פניהם מאלו שהיו באותו מקרה, כאשר מדובר על אותו מגרש עצמו שפוצל לשני חלקים שווים כמעט בשטחם. 36. לאור העברת הנטל אל המינהל ואי הרמתו, המשמעות המעשית לענייננו היא קבלת טענת ההפליה בין הנתבעים ושכניהם. ככל שחפץ המינהל להמחיש שמדובר בהערכה בחסר בחלקות שכנות ממנה לא יכולים הנתבעים להיבנות - הרי שלא הרים הנטל (אף לא התיימר לכך). ומשהתקבלה הטענה, המינהל אף לא הרים הנטל הנוסף, להמחיש את דמי החכירה להם הוא זכאי לתקופה הנתבעת ובכלל, שנגזרים מהערכה שמאית הוגנת. החוב צריך שיהא פרי התחשבנות לאחר שיקבע ערך שמאי נכון של המגרש ל 1982, לפי שטח חופשי ובנוי, דמי החכירה הנגזרים מן התוצאה, כמה שלמו הנתבעים ביתר לאורך השנים, ככל שכך אכן אירע, וקיזוז אותו חלק ששולם ביתר מן החוב (אין ממש בטענת המינהל בסיכומיו שטענת קיזוז אינה אפשרית עקרונית בהיעדר תביעה שכנגד. הנכון הוא שקשורה היא בטבורה לאותה התחשבנות ממנה יש לגזור דמי החכירה הנכונים, שכן נגזרת היא ממנה). ההתחשבנות אינה אפשרית כלל לאור אי הצבת חוו"ד, ולפיכך לא הוכחה התביעה. יוכל המינהל לקבל דמי חכירה (כאשר זכותו העקרונית לכך כלל אינה שנויה במחלוקת) אם יציב הערכה שמאית נדרשת שתתייחס גם לנתוני השוואה נצרכים בחלקות שכנות ותבאר הפער ומקורו, ככל שיש לו הסבר; או תתקן הטעות ככל שמדובר בהערכת יתר היסטורית של מגרש הנתבעים, כפי שנחזה. 37. אני דוחה התביעה. התובע ישלם לנתבעים הוצאות המשפט בגין שכ"ט עו"ד בסך 9000 ₪ כולל מע"מ. חובחכירה