אחריות לשכת רישום המקרקעין בנזיקין

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הונאות נדל''ן - אחריות לשכת רישום המקרקעין:



ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברמלה (השופט זכריה ימיני) מיום 22.8.2011 בת"א 3449-07, אשר קיבל את תביעת המערער נגד המשיב 3, יעקב שקדי (להלן: "שקדי") ודחה את התביעה נגד המשיבות 1 ו-2, לשכת רישום המקרקעין בתל אביב (להלן: "לשכת הרישום") ומדינת ישראל – משרד המשפטים (להלן: "משרד המשפטים". יחד יכונו המשיבים 1 ו-2: "המדינה").




המערער נפל קורבן למעשי זיוף ומרמה, באמצעותם הביא שקדי לרישום דירה על שמו, שאותה שכר בשכירות בלתי מוגנת לתקופה קצובה. תביעתו של המערער לפיצוי כספי על נזקיו הוגשה הן נגד שקדי, בשל מעשה התרמית, הן נגד המדינה, בשל רשלנותה במניעת התרמית. כאמור, בית המשפט קמא קיבל את התביעה נגד שקדי, ודחה את התביעה נגד המדינה. הערעור מופנה נגד אותו חלק של פסק הדין הדוחה את התביעה נגד המדינה. אין ערעור של שקדי על חיובו בדין.


א. רקע עובדתי



זכויות בדירה בת 2 חדרים בבתל אביב, הידועה כחלקה 369/6 בגוש 6214 (להלן: "הדירה"), נרשמו ביום 5.9.96 בלשכת הרישום על שם גב' ג'לרדין רזן (להלן: "רזן"), על פי שטר מכר מס' 31487/96, בהתאם להסכם מתנה שעשתה עם אביה ביום 13.5.1996.




ביום 4.2.2002 השכירה רזן את הדירה לשקדי. שקדי ואברהם עיני (המשיב 4, להלן: "עיני"), זייפו חוזה (הנושא תאריך 5.1.2003), על פיו התיימרה רזן למכור את הדירה לשקדי, בתמורה ל- 138,000 דולר (ארה"ב). בהסתמך על החוזה המזויף, הגיש שקדי ללשכת הרישום בקשה לרישום הערת אזהרה לטובתו, כאשר הבקשה נושאת לכאורה את חתימתה של רזן. לשכת הרישום רשמה את הערת האזהרה ביום 14.1.2003.




שקדי דיווח על החוזה המזויף לרשות למיסוי מקרקעין, אשר הוציאה אישורים, המיועדים לרשם המקרקעין, לצורך העברת הזכויות בדירה על שמו. שקדי הגיש את החוזה המזויף גם לעיריית תל אביב, אשר אף היא הוציאה אישור לרשם המקרקעין לשם העברת הזכויות בדירה. ללשכת רישום המקרקעין הוגשו אישורים אלו ושטרי מכר מזויפים, וביום 16.3.2003 נרשמו מלוא זכויות הבעלות בדירה על שם שקדי. לאחר רישום הדירה על שמו, פנה שקדי למתווך כדי שימצא קונה לדירה.




באותה תקופה שהה המערער בניו יורק, ואחיו ראובן זהר (המשיב 5, להלן: "אח המערער") שהתגורר בישראל התעניין וטיפל עבורו ברכישת דירה. לשם כך התקשר אח המערער עם המתווך בעקבות מודעה למכירת הדירה שזה פרסם. עד מהרה נערך הסכם מכר בין שקדי לבין המערער; ביום 17.11.2003 חתם שקדי על הסכם המכר וביום 18.11.03 חתם עליו המערער בפני קונסול ישראל בניו יורק. הוסכם כי תמורת הדירה ישלם המערער סכום השווה ל-153,000 דולר ארה"ב. בזמן חתימת ההסכם שילם אח המערער לשקדי 110,887 ₪, וביום 15.1.2004 שילם המערער תשלום נוסף של 486,694 ₪. תשלום שני זה נעשה מכספי הלוואה שקיבל המערער מבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק"). יצוין כי הסכומים הללו מהווים כ- 85% מהמחיר המוסכם של הדירה. כנגד התשלומים האמורים נרשמו לטובת המערער והבנק, בהסכמתו של שקדי, הערות אזהרה בלשכת הרישום.




בתחילת פברואר 2004, סמוך למועד שבו הוסכם על קבלת החזקה בדירה, ניסה המערער ליצור קשר עם שקדי, כדי לשלם לו את יתרת התמורה עבור הדירה, אך לא הצליח לאתרו. התברר כי ביום 19.1.2004 נמלט שקדי לתאילנד.




לאחר ששקדי נעלם גילתה רזן, בעלת הדירה האמיתית, את מעשה המרמה, והגישה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, תובענה נגד שקדי והמערער, שבה ביקשה החזרת רישום הזכויות בדירה על שמה (ה"פ 432/04 מחוזי ת"א). ביום 10.8.2005 נעתר בית המשפט המחוזי בתל אביב לתובענה, וקבע כי מאחר שהמערער לא השלים את העסקה אין הוא יכול לטעון לתחולתה של תקנת השוק שבסעיף 10 בחוק המקרקעין. וכך סיכמה השופטת רות לבהר שרון את פסק דינה:


"נוכח האמור לעיל, ועם כל הצער שבדבר, אני סבורה שדין הבקשה להתקבל. על אף שהשתכנעתי כי הקונה [המערער בענייננו] נהג בתום לב, הרי שהוא נהג בתמימות ובחוסר זהירות. דרישות סעיף 10 לחוק, מחייבות את הרוכש לא רק בתום לב עד להשלמת העסקה, כי אם גם במידת זהירות סבירה. על כן בתחרות בין זכויות המבקשת [רזן], לבין המשיב [המערער בענייננו], זכותה של הראשונה גוברת" (פסקה 15 בפסק הדין בה"פ 432/04).

כתוצאה מכך הורה בית המשפט לרשם המקרקעין לתקן את רישום הזכויות במירשם המקרקעין, באופן שרזן תשוב ותירשם כבעלים היחיד והבלעדי של המקרקעין, והערות האזהרה שנרשמו לטובת המערער והבנק יתבטלו.



שקדי חזר לארץ במרץ 2008, הועמד לדין פלילי והורשע בגין מעשיו אלו (ת"פ 2773/08 בית משפט השלום ת"א). בית המשפט גזר עליו 24 חודשי מאסר בפועל, 12 חודשי מאסר על תנאי וקנס בסך 7,500 ש"ח. נוסף על כך חייב בית המשפט את שקדי לשלם למערער פיצוי בסכום של 180,000 ₪.




המערער הגיש את התביעה נושא הערעור בעקבות השתלשלות הדברים העגומה שתוארה לעיל. במסגרת תביעתו דרש המערער, שתקוותו לזכות בדירה נכזבה, פיצוי בסכום של 1,682,873 ₪, המייצג לטענתו את נזקיו. פיצוי זה נתבע משני גורמים: שקדי, בגין מעשה התרמית, והמדינה בשל כך שהפרה את חובות הזהירות המוטלות עליה, הן בכך שהממונה על המירשם במשרד המשפטים לא קבעה נהלים מתאימים שהיו מונעים את מעשה התרמית, הן בכך שלשכת רישום המקרקעין אפשרה לשקדי להעביר את הבעלות בדירה על שמו במירשם המקרקעין, והתעלמה מנורות האזהרה שהיו לפני רשם המקרקעין. המדינה כפרה ברשלנות המיוחסת לה, על שני ראשיה, ובאחריותה לתוצאות מעשיו של שקדי. כן שלחה המדינה הודעות צד שלישי לשקדי, עיני ואח המערער.


ב. פסק הדין נושא הערעור



כאמור, בית המשפט קיבל את התביעה נגד שקדי במלואה, ודחה את התביעה נגד המדינה, על שני ראשיה. זו הנמקתו של בית המשפט קמא לדחיית התביעה נגד המדינה:


בעניין התביעה נגד משרד המשפטים בשל אחריותו על קביעת הנהלים שעל פיהם פועל מירשם המקרקעין, נקבע כי לממונה על המירשם חובת זהירות מושגית לנקוט פעולות וליתן הוראות כדי להביא את המירשם למצב שישקף מציאות נכונה של רישום הזכויות. באשר לחובת הזהירות הקונקרטית של המדינה, נקבע כי חובתה היא חובת האדם הסביר, ואין להטיל עליה, כדרישת המערער, חובת זהירות אבסולוטית שתחשוף כל מקרה של מרמה. עלות הפתרונות שהציע המערער גבוהה מאוד, וקבלת הצעתו, להחזיר מסמכים למגישם עקב כל טעות קלה שאינה מהותית, תגרום לסרבול ולדחייה ברישום עסקות, באופן שיביא למצב גרוע יותר של אי התאמת המירשם למצב הנכון. לפיכך נקבע כי מהיבט זה לא קמה כלל חובת זהירות קונקרטית של המדינה. עוד נקבע כי אפילו הייתה קמה חובת זהירות קונקרטית, לא הפרה הממונה על המירשם את חובתה ולא התרשלה, שעה שעשתה כל אשר לאל ידה למנוע מקרים מעין אלו, בדרך של הגברת המודעות של רשמי המקרקעין והעובדים בלשכות רישום המקרקעין, וקיום שיח ושיג בעניינים אלו עם לשכת עורכי הדין. מטעמים אלו נדחתה התביעה כלפי משרד המשפטים.

באשר לתביעה נגד לשכת רישום המקרקעין, נמצא כי לרשם המקרקעין שטיפל בעסקת התרמית הייתה חובת זהירות קונקרטית כלפי המערער. נקבע כי אי התאמה בזהות החותם על הבקשה לרישום הערת אזהרה, כמו גם הבדלים בין החתימה שנחזתה להיות חתימתה של רזן על חוזה המכר המזויף לבין החתימה על הבקשה, היו צריכים להדליק נורה אדומה אצל רשם המקרקעין. על לשכת הרישום היה לעשות אחת משתיים: לדחות את הבקשה לרישום הערת אזהרה עד שיתוקן הפגם, או לברר עם עוה"ד שהגיש לכאורה את הבקשה, את פשר הגשת הבקשה כפי שהוגשה. לגבי יתר הפגמים שהמערער טען להם, דהיינו שיכול האותיות בשמה הפרטי של רזן, החלפת שם המשפחה והשם הפרטי, והטעות בתאריך - 30.2.03, נקבע כי לא היו צריכים לעורר את חשדה של לשכת הרישום.

אף על פי כן לא נמצא קשר סיבתי בין ההתרשלות בפעולתה של לשכת רישום המקרקעין, לבין הנזק שנגרם למערער. נקבע כי ממילא הפגמים ברישום הערת האזהרה לטובת שקדי לא עמדו בבסיס ההתקשרות עם המערער. רישומו של שקדי כבעלים במירשם המקרקעין נעשה על פי שטר העסקה, שבו לא נפל פגם של ממש, ואין כל בסיס לטענה שאלמלא הייתה נרשמת הערת האזהרה לא היו נרשמות הזכויות בדירה על שם שקדי. עוד נקבע כי שקדי יכול היה לזייף בקשה לרישום הערת אזהרה שתהיה ללא כל טעות, שאז הייתה נרשמת הערת אזהרה על פי בקשה שלכאורה היא תקינה, וכן הייתה לשקדי האפשרות להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה החתומה בחתימת ידו בלבד. במקרה זה לא הייתה מגלה רזן את התרמית, שכן לשכת הרישום הייתה שולחת לה הודעה על כך לכתובת הדירה שבה התגורר שקדי.

באשר לרישום הזכויות בדירה על שם שקדי, נקבע כי לשכת הרישום לא הייתה צריכה לבדוק את כשרות החתימות, אלא לבדוק את הבקשה ואת המסמכים שצורפו אליה, לברר אם העסקה כשרה לרישום ואם הנתונים בפנקסים מאפשרים את רישומה. משנמצא כי כך אכן פעלה לשכת רישום המקרקעין, קבע בית המשפט כי גם נגדה דין התביעה להידחות.

ג. עיקר טענות המערער



בא כוחו של המערער העלה במסגרת הערעור שורה של טענות, המכוונות בעיקרן נגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא:
אפשר היה לעמוד על מעשי המרמה של שקדי, הן באשר לרישום הערת האזהרה הן באשר לרישום המכר. ואכן, בית משפט קמא קבע, כממצא שבעובדה, כי לשכת הרישום התרשלה שלא גילתה פגם משמעותי בבקשה לרישום הערת אזהרה לטובת שקדי.
קיים קשר סיבתי בין התרשלות לשכת הרישום לנזקי המערער. לנוכח הפגם בבקשה לרישום הערת האזהרה היה על הפקיד הרישום להתקשר לעורך הדין ששמו נרשם כמטפל ברישום ההערה, ואם היה עושה כן היה זה משיב לפקיד הרישום כי אינו קשור בעסקה וכי חתימתו זויפה (ע"א (מחוזי ת"א) 1766/06 מ"י נ' בנק ירושלים בע"מ).
לא היה מקום לקבל את גרסתה העובדתית של המדינה, שעה שהעדה מטעמה, הגב' שבת, העידה כי לא הכירה את העובדות מידיעתה האישית.
למדינה הייתה חובת זהירות קונקרטית כלפי המשיב. סעיף 125 בחוק המקרקעין קובע כי נסח רישום של מקרקעין מוסדרים הוא ראיה חותכת לתוכנו, מכאן שעל פי מבחן הצפיות ברי כי המדינה יכלה לצפות שהתרשלותה בהגנה על ציבור רוכשי הדירות עלולה לגרום להם לנזקים, כפי שקרה בענייננו.
לא היה מקום לקבוע שהמדינה לא התרשלה, ושלשכת הרישום התרשלה רק ברישום הערת האזהרה.


ד. עיקר טענות המשיבות



ב"כ המדינה טען כי יש לדחות את הערעור מהטעמים האלה:
מסקנות בית המשפט מעוגנות בחומר הראיות שבא לפניו ואין מקום להתערב בממצאיו בכלל ובממצאים שבעובדה בפרט.
אין בתוצאה הקשה של הפרשיה מבחינת המערער, כשהיא לעצמה, כדי לחייב את המדינה ועובדיה ברשלנות ואת הקופה הציבורית בתשלום פיצויים. זאת ועוד, התביעה הוגשה במטרה לתור אחר "כיס עמוק". כך מלכתחילה שקדי לא נתבע וצורף רק לאחר הגשת התביעה, ועורכי הדין שהיו מעורבים בעסקה לא נתבעו כלל, אף על פי שבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע בה"פ 432/04 כי ב"כ המערער נהג "בחוסר זהירות".
לא הוכחו יסודות עוולת הרשלנות ולא הוכח כי נפל פגם בהתנהלות לשכת רישום המקרקעין. סטנדרט הזהירות של "מצוינות", שבו אוחז ב"כ המערער, לא אפיין את המערער עצמו ומי מטעמו. המערער, כך נקבע בפסק הדין בה"פ 432/04, נהג בתמימות ובחוסר זהירות. המערער נאחז בהיפותזות חסרות בסיס עובדתי.
בדין דחה בית משפט קמא את הקשר הסיבתי בין ההתרשלות הנטענת לבין הנזק. הערת אזהרה אינה שלב ברישום זכות במקרקעין. ראשיתה של המרמה כלפי המערער אינה בהערת האזהרה שנרשמה, אלא ברישומו של שקדי כבעלים, ורישום זה נעשה מכוח שטר המכר.
הראיות נשמעו כשמונה שנים לאחר התרחשות האירועים נושא התביעה, וכבר נפסק בעניין דומה כי אין לתת משקל לאי הבאת העדות שבדקו את העסקה בשעתן, שכן ברור כי לא היו יכולות לזכור דבר. בנוסף המערער נמנע מלזמן עד מרכזי - עורך דינו, עו"ד קויפמן.
המדינה פעלה ופועלת למניעת פעולות מרמה. טענת המערער, כי המדינה אינה פועלת לצמצום פעולות זיוף במקרקעין, נוגדת אף את הראיות שהגיש המערער עצמו.


ה. דיון והכרעה



השאלה המרכזית בערעור זה היא אם יש לחייב את המדינה, באחד משני כובעיה, בגין הנזקים שנגרמו למערער כתוצאות ממעשי הזיוף והמרמה של שקדי. שאלה זו מתעוררת לאחר שהסוגיה הקניינית הוכרעה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בה"פ 432/04, לטובת הבעלים המקורי של הדירה (רזן) ולרעתו של המערער.


ה(1). ממצאים שבעובדה



המערער מלין על קביעות שבעובדה שקבע בית משפט קמא, כשטענתו הראשונה היא שהמדינה לא זימנה להעיד פקיד שהכיר את הדברים מידיעתו האישית. אין ממש בטענה, בין השאר מפני שרישום הדירה בשם שקדי נעשה 8 שנים תמימות לפני שנשמעה העדות, וממילא ספק אם הפקיד שטיפל בעניין היה זוכר את העניין הספציפי, שלא היה כרוך באירועים שיכול היה לזוכרם. אפילו המערער ואחיו לא זכרו עובדות בסיסיות בעניין שעמד ועומד אצלם בראש סדר החשיבות. כך למשל משיב ראובן זהר, אחי המערער, לשאלה "מתי הלכת לטאבו?" "אני לא זוכר במאה אחוז להגיד לך דבר כזה. זה שמונה שנים אחורנית, את הספציפי הזה אם הלכתי למחרת או הרמנו טלפון" (עמ' 4 ש' 28). בתשובה לשאלה אם אחיו ראה את ההסכם ואם הוא יודע מה נשלח אליו השיב: "לא זוכר להגיד לך" (עמ' 16 ש' 16). ובהמשך "תשמע שמונה שנים אחורנית, זה לא זוכר. באמת שאני לא זוכר" (עמ' 16 ש' 18). כך גם לשאלה "עברת איתו על סעיפי ההסכם שאתה חותם בשמו?" השיב: "לא זוכר להגיד לך. יכול להיות שהעורך דין עבר את זה, אני לא זוכר". ובהמשך "יכול מאוד להיות שכן, לא, זה נורא רחוק, זה נורא רחוק. זה שמונה שנים, קשה לי לזכור את זה" (עמ' 17 ש' 12-13). המערער עצמו תהה בחקירתו כיצד עליו להשיב על שאלות בחלוף זמן כה רב, ובלשונו: "הוא מנסה לתחקר אותי על לפני שבע שנים" (עמ' 33, ש' 16).


אם כך אחיו של המערער, ודאי שבנסיבות האלה אין באפשרותו של פקיד לשכת הרישום, המטפל בעשרות פעולות ביום, לזכור פעולת רישום רגילה שאירעה כשמונה שנים לפני כן. נוסף על כך, כטענת המשיבות, לו רצה המערער בכנות לחקור עובד מסוים יכול היה לזמנו להעיד. בעניין דומה פסקה חברתנו השופטת מ' נד"ב: "לא מצאתי ליתן משקל לאי הבאת העדות שבדקו את התיק בשעתו שכן ברור כי לא היו יכולות לזכור דבר כלשהו בנוגע לעסקה מלפני יותר מעשור. הבאתה לעדות של גב' בית-און, שהייתה רשמת המקרקעין באותה תקופה, הייתה ראויה" (ת"א (מח' מרכז) 5050-08-07 דלר נ' משרד המשפטים (8.3.2010)).

המדינה העידה את הגב' גילה שבת, אשר הייתה בזמן הרלוונטי רשמת המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב- יפו, וזו השיבה על שאלות רבות בחקירה שכנגד (עדותה משתרעת על פני 120 עמודי פרוטוקול), בדבר הנהלים והפעולות שנעשו בלשכת הרישום בתקופה הרלוונטית. בית משפט קמא מצא לראוי לסמוך על עדותה, ואין אנו רואים עילה להתערב בכך.



טענה נוספת בפי המערער שהיה על בית המשפט לדרוש ביסוס אמפירי, לקביעתו שפעולות להגנה מוחלטת ממעשי מרמה דורשות מימון רב. כך גם טוען המערער כי תצהירה של גב' שבת כולל טענה עובדתית שקרית, וכי לא הוסבר כלל מהם האמצעים ומהן דרכי השיפור שנקטה המדינה כדי לייעל ולשפר את הליכי בדיקת העסקאות. גם בעניין זה לא מצאנו להתערב בקביעותיו של בית משפט קמא, הנשענות על הראיות שבאו לפניו.




אנו דוחים אפוא את טענות המערער המשיגות על ממצאים שבעובדה שקבע בית משפט קמא.


ה(2). אחריות משרד המשפטים



המערער טוען כי שגה בית המשפט בקבעו כי הממונה על המירשם לא התרשלה, שכן קביעה זו לא עוגנה בחומר הראיות. כאמור, באשר למישור העובדתי לא מצאנו מקום להתערב. אף באשר למישור המשפטי, אנו סבורים כי צדק בית משפט בקביעתו, ונרחיב מעט בעניין זה.




על שני אלה דומה שלא יהיה חולק: ראשית, שתפקידה של הממונה על המירשם לנקוט בפעולות נחוצות וסבירות כדי לבצר את אמינות המירשם, ובכלל זה להגן עליו מפני מעשי תרמית כדוגמת הפרשיה בה עסקינן; שנית, שאין להטיל על הממונה על המירשם חובה לנקוט בכל אמצעי שניתן להעלות על הדעת כדי למנוע תרמיות, וזאת בשל העלויות והסרבול הכרוכים באמצעי הגנה יקרים ומסובכים. המסקנה המתבקשת משתי האמיתות הללו היא שחובת הממונה על המירשם היא לעצב מערכת אמצעי הגנה יעילה, אשר תפחית למינימום את הסיכון לטעויות ותרמיות במירשם המקרקעין, וזאת בשים לב לעלותם למדינה ולציבור הנזקק לשירותי המירשם. במילים אחרות, המבחן שאותו יש להציב לבחינת התנהלות הממונה על המירשם כולל שני רכיבים מצטברים: בשלב ראשון יש לבחון אם ניתן היה למנוע את התקלה באמצעות שימוש באמצעי זהירות שלא ננקט; בשלב השני יש לבדוק אם אמצעי הזהירות האמור הוא כזה שתועלתו (קרי, הנזק שהיה צפוי למנוע מסיכול תרמיות ומניעת טעויות) עולה על עלותו (קרי, עלות יישומו למערכת בצירוף העלות שתיווצר למשתמשי המירשם מעצם קיומו). יישומו של מבחן כפול זה צריך להיעשות תחת הנחת תקינות פעולת המינהל, דהיינו החזקה (הניתנת לסתירה) כי המינהל עושה את עבודתו נאמנה, ותוך הגבלת ההתערבות בשיקול הדעת המקצועי של הממונה על המירשם לאותם מקרים שבהם פעולתה, לרבות הימנעותה מפעולה, חורגת ממתחם הסבירות. השוו, ע"א 3580/06 עזבון המנוח חגי יוסף ז"ל נ' מדינת ישראל (21.3.2011). לפסיקה שיישמה את נוסחת Learned Hand בהקשר של רשלנות רשויות ציבוריות ראו ע"א 140/00 עזבון המנוח מיכאל אטינגר ז"ל נ' החברה לשיקום ופיתוח הרובע היהודי (15.3.04), פסקה 17 בפסק דינו של השופט אליעזר ריבלין); דנ"א 4693/05 בי"ח כרמל-חיפה נ' עדן מלול (29.8.10).




בית משפט קמא קבע, כממצא שבעובדה, כי הממונה ערה כל הזמן לאפשרות של פעולות מרמה, כי היא מקבלת דיווח לאלתר על כל פעולת מרמה שמתגלה, וכי היא עושה כל שביכולתה כדי למנוע מקרים כאלו. המערער עצמו צרף העתק מפרוטוקול ועדת מוסדות ציבור וממשלה של לשכת עורכי הדין בישראל (מע/ 18), המעיד על שיתוף פעולה בין לשכת עורכי הדין לבין המדינה שעסק, בין השאר, בניסיון למזער פעולות בלתי חוקיות בנושא מקרקעין. לא מצאנו מקום להתערב בממצאים עובדתיים אלו.




ב"כ המדינה הפנה לתקנות המקרקעין החדשות, תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, שקיבלו תוקף בחודש ינואר 2012, כראיה לפעילותה של המדינה, בין השר, להגנה על מירשם המקרקעין. אכן נראה כי המדינה פעלה ופועלת למניעת מקרי זיוף ומרמה. טענת המערער כי המדינה אינה פועלת בנדון סותרת אף את הראיות שהציג המערער בעצמו.




ב"כ המערער העלה שורה של פעולות שלשיטתו יכולה הממונה על המירשם לנקוט במטרה להפחית את הסיכון למעשי מרמה: החל מהחמרת הקריטריונים לאישור, באופן שאי התאמות קלות יביאו לדחיית הבקשה, דרך יצירת קשר טלפוני עם עורך הדין החתום על הבקשה כדי לוודא את זהותו, וכלה בהקמת מערכת ממוחשבת למניעת זיופים. עם כל הכבוד, איננו סבורים שהצעות אלו עומדות במבחן הכפול שהוצג לעיל. בוודאי שאין אנו סבורים שהוכח כי הממונה על המירשם פעלה בחוסר סבירות, בכך שלא הורתה על יישומן עובר לפרשיה שבה עסקינן. המדובר בהצעות הכרוכות בעלויות ניכרות, הן מבחינת מערכת המירשם הן מבחינת המשתמשים בשירותיה. אין באפשרותנו לקבוע כי עלויות אלו מוצדקות בראי התועלת הצפויה מהן.




טלו, למשל, את הצעת המערער כי לשכות רישום המקרקעין יונחו ליצור קשר טלפוני עם עורך הדין המטפל בטרם שינוי הרישום. להצעה זו יש עלויות הן מבחינת המירשם (בשל הצורך להעסיק כוח אדם שיאתר את עורכי הדין וישוחח עמם, הן מבחינת ציבור המשתמשים (בשל העיכוב בביצוע הרישום). זאת ועוד, תועלתה של דרישה כזו מוטלת בספק, בשל החשש שרמאים ימסרו מספר טלפון של מתחזה. ודוק, ניתן כמובן להציע מנגנוני הגנה מפני חשש זה (למשל, להנחות את פקידי המירשם להתקשר לעורכי הדין לפי פרטי הקשר המופיעים בספר עורכי הדין, ולא לפי הפרטים שמסר המבקש), ואולם לכל הצעה שכזו עלויות נוספות.




להשלמת התמונה נציין כי נזקו של המערער, עם כל הצער שבדבר, מסתכם במעט יותר מחצי מיליון ₪. הגברת שבת ציינה לפנינו כי למיטב ידיעתה כל שנה מתגלים כשני מקרי זיוף בלבד, מתוך כ- 60,000 פעולות שמתבצעות במירשם המקרקעין (פרוטוקול 13.9.2013, עמוד 7 שורות 10 - 13). נתונים אלו ממחישים ומחזקים את מסקנת בית משפט קמא כי התועלת משימוש באמצעי הזהירות שהציע ב"כ המערער אינה שקולה לעלותם.




טרם נפנה לעסוק בטענה לרשלנות לשכת הרישום, נבקש להעיר שלוש הערות משלימות לדיון ביחס לאחריות הממונה על המירשם:


ראשית, בית משפט קמא קבע כי לא הוכחה חובת זהירות קונקרטית של הממונה על המירשם כלפי המערער. לאור מסקנתנו כי לא הוכחה התרשלות של הממונה על המירשם נוכל להשאיר קביעה זו בצריך עיון.

שנית, טיבן של הפעולות שאותן ראוי לנקוט כדי לבצר את אמינות המירשם הוא עניין דינאמי, המשתנה מעת לעת בהתאם להתפתחויות חברתיות וטכנולוגיות. כך, למשל, אם יתברר בעתיד, חו"ח, כי רבו הרמאים בישראל, והסיכון לטעות במירשם גבוה מהידוע כיום, צריך יהיה הדבר להוות שיקול להחמרת אמצעי הזהירות. דוגמא אחרת: התפתחויות טכנולוגיות במנגנוני ההבטחה העומדים לרשותנו עשויה להוזיל את העלות של השימוש בהם, ולהפוך מנגנונים שאך לפני עשור היו יקרים ובלתי כלכליים, למנגנונים שראוי לשקול את השימוש בהם (כך, למשל, יצירת מאגר חתימות ממוחשב המאפשר השוואת חתימות, או מתן אפשרות לבעלי מקרקעין להפקיד חתימות ביולוגית כדי למנוע סכנה של התחזות). פשיטא כי מחובתה של הממונה על המירשם לבחון מעת לעת התפתחויות אלו.

שלישית, רמת האחריות המוטלת על פי הדין הישראלי על המדינה, בגין טעויות במירשם המקרקעין (כמו גם במרשמים ציבוריים אחרים), היא של רשלנות ולא של אחריות מוחלטת. כתוצאה מכך, במקרה של טעות במירשם עלול אדם המסתמך בתום לב על המירשם למצוא עצמו נושא בנזק על לא עוול בכפו. מצב דברים זה מעורר את השאלה אם אין מקום שהמדינה תפעל על מנת ליצור מנגנון ביטוחי שיגן על המסתמך בתום לב על המירשם, וזאת במטרה לבצר את מעמד המירשם, ולעודד הסתמכות עליו. ודוק, מעורבות המדינה בהיווצרות מנגנון ביטוחי יכולה ללבוש מגוון צורות: החל בדאגה לקיומו של ביטוח וולונטארי המוצע על ידי חברת ביטוח (title insurance), באמצעות פרסום מכרז בנושא מטעם משרד המשפטים; דרך מתן אפשרות לרכוש ביטוח כזה מהמדינה באמצעות תשלום אגרה מתאימה; וכלה בנטילת אחריות של המדינה לנזקים שנגרמו לצדדים שלישיים תמי לב עקב טעויות במירשם (וזאת ללא קשר לשאלת רשלנותה), שתגובה בהעלאה מתאימה של האגרות שמשלמים הנזקקים לשירותי המירשם. לכל אחת מהאפשרויות הללו יתרונות וחסרונות; אין אנו קובעים עמדה בעניין זה, אך יש מקום שהן ייבחנו, על כלל היבטיהן והשלכותיהן, בידי הגורמים המקצועיים במשרד המשפטים ובמשרד האוצר.


ה(3). אחריות לשכת רישום המקרקעין



ראשה השני של התביעה נגד המדינה מופנה למחדלים הנטענים של לשכת הרישום. הטענה היא כי לשכת הרישום חבה חובת זהירות כלפי המערער, מכוחה היה עליה לגלות את מעשה התרמית של שקדי, ולמנוע את רישום הבעלות על שמו. לשיטת המערער לשכת המקרקעין התרשלה במילוי חובתה האמורה, ובשל רשלנותה נגרמו נזקי המערער.




לצורך הדיון בטענה זו נוכל להניח כי לשכת הרישום אכן חבה, כפי שקבע בית המשפט קמא, חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי המערער (השוו ע"א (מחוזי ת"א) 1729/06 אובניק נ' בנק ירושלים בע"מ (ניתן ב- 22.12.2008), הגם שהעובדות שם עסקו באחריות כלפי בעל משכנתא שנמחקה באמצעות טופס בקשה מזויף. תחת הנחה זו יש לבחון אם לשכת הרישום התרשלה, וככל שהתרשלה, אם נגרם עקב כך נזק למערער.




המערער טוען כי על לשכת הרישום היה לגלות את מעשה המרמה בכל אחת משתי הפעולות שעשה שקדי בלשכת הרישום: רישום הערת אזהרה לטובת שקדי מכוח בקשה הנושאת את התאריך 5.1.2003, והעברת הבעלות בנכס על שם שקדי ביום 16.3.2003. בית המשפט קמא קבע כי הייתה התרשלות ברישום הערת האזהרה לטובת שקדי, ואולם התרשלות זו לא גרמה לנזק, וכי לא הייתה התרשלות של לשכת הרישום בעת העברת הבעלות. קביעות אלו של בית המשפט קמא הן ממצאים שאין אנו רואים להתערב בהם. אף לגופם של דברים מקובלות עלינו קביעות אלו, וזאת מטעמים שנפרש בקצרה.



אחריות לשכת רישום המקרקעין בקשר לרישום הערת האזהרה לטובת שקדי


בית משפט קמא מצא כי קיימת אי התאמה בין חתימתה (המזויפת) של רזן, על חוזה המכר שהוגש ללשכת הרישום לצורך רישום הערת האזהרה, לבין חתימתה (המזויפת) על טופס הבקשה לרישום הערת אזהרה, וכן מצא אי התאמה בין זהות החותם על הבקשה (מיופה כוח), לבין החתימה (רזן). לדידו, "פגמים אלו היו צריכים להדליק נורת אזהרה", אצל לשכת הרישום והיה עליו "לעשות אחת משתיים: או לדחות את הבקשה לרישום הערת האזהרה עד שיתוקן הפגם המרכזי או לברר עם עוה"ד את פשר הגשת הבקשה כמות שהיא, ולבצע תרשומת של הבירור ותוצאותיו" (פסקה 47 בפסק הדין קמא). מאחר שהרשם לא פעל באחת משתי הדרכים הללו, אלא רשם את הערת האזהרה, קבע בית משפט קמא כי הוכחה התרשלות מצד לשכת הרישום בעניין זה.




קביעה זו של בית משפט קמא היא קביעה עובדתית שאין בדעתנו להתערב בה. ואולם, גם אין בדעתנו להתערב בקביעתו שלרשלנות הרשם ברישום הערת האזהרה אין קשר סיבתי עובדתי לנזק שאירע למערער. הטעם לכך הוא שהמערער כלל לא רכש את הנכס על סמך הערת האזהרה. סביר להניח כי המערער לא ראה כלל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת שקדי, שכן זו נמחקה משנרשם הנכס על שמו ביום 16.3.2003, זמן ניכר לפני שהמערער החל להתעניין ברכישת הנכס (כזכור המערער החל במשא ומתן לרכישת הנכס רק לקראת סוף שנת 2003, כחצי שנה לאחר שהנכס נרשם על שם שקדי).




ב"כ המערער, שהיה מודע לקושי זה, ניסה להתגבר עליו בטענה כי לו היה רשם המקרקעין פועל על פי אחת החלופות, יתכן שהיה מרתיע בכך את שקדי מלהמשיך בפעולת התרמית (שכן לשיטתו רישום הערת האזהרה היה מעין "בלון ניסוי"), ואולי אף היה חושף את מעשה הזיוף שנעשה (אם היה יוצר קשר טלפוני עם עו"ד משה זלצר, שחתימתו המזויפת מופיעה על הבקשה לרישום הערת אזהרה). ואולם, מעבר ליסוד הספקולטיבי שבטיעון זה, הוא אינו מתגבר על הקושי המהותי: התרמית כלפי המערער לא בוצעה באמצעות רישום הערת האזהרה, אלא באמצעות רישום העברת הבעלות. לפיכך, הרישום של העברת הבעלות מנתק כל קשר סיבתי אפשרי בין הרשלנות ברישום הערת האזהרה לבין הנזק שנגרם למערער. ודוק, רשלנות לשכת הרישום איננה בכך שלא חשפה את התרמית, או שלא הרתיעה את העבריין, אלא בכך שרשמה הערת אזהרה שלא אמורה הייתה להירשם. ואולם, כמובהר, פעולה רשלנית זו אינה אחראית לנזק שנגרם למערער, ובכך די כדי לשלול הטלת אחריות בגינה כלפי המערער.


אחריות לשכת רישום המקרקעין בקשר לרישום הבעלות על שם שקדי


בעניין רישום העברת הבעלות על שם שקדי ב- 16.3.2003, בהתאם לשטר המכר (המזויף) שהגיש ללשכת הרישום, לא מצא בית משפט קמא כל רשלנות מצד רשם המקרקעין. המדובר שוב בממצא עובדתי, המבוסס בחומר הראיות. עיון בשטר המכר מלמד כי הוא נחזה להיות תקין על פניו. הפגמים שב"כ המערער הצביע עליהם קלים. המרכזי בהם הוא שׂיכּוּל אותיות בשמה הפרטי של רזן ("ג'רלדין" בשטר המכר, במקום שמה הנכון "ג'לרדין"), אשר בית המשפט קמא סבר כי הוא טעות נפוצה (וזאת תוך הפניה למסמכים נוספים, לא מזויפים, שבהם נעשתה טעות דומה). ואכן, קשה לייחס רשלנות ללשכת הרישום בשל טעות מסוג זה.




טענתו המרכזית של המערער בקשר לרישום הבעלות על שם שקדי היא שרשם המקרקעין לא השווה בין חתימתה של רזן על המסמכים שהוצגו לו לצורך רישום ההעברה, לבין חתימתה על שטר המכר שמכוחו הועברו המקרקעין לבעלותה שבע שנים קודם לכן, בשנת 1996. ואכן, אין חולק כי שתי החתימות הללו שונות תכלית שינוי – האחת (האמתית מ- 1996) היא חתימה מסולסלת הנחזית להיות באותיות לועזיות מחוברות; השנייה (המזויפת מ- 2003) היא שמה של רזן באותיות עבריות מחודדות. לו היה רשם המקרקעין מעיין בשתי החתימות, אין ספק שהיה מבחין שאין מדובר באותה חתימה. ואולם, רשם המקרקעין לא ראה את החתימה האמתית מ- 1996 לפני שאישר לרישום את העסקה ב- 2003, מאחר שלא הייתה מונחת לפניו. המערער טען כי בכך שלא השווה בין החתימות התרשל רשם המקרקעין. בית המשפט קמא דחה טענה זו בקובעו כי "אין חובה על רשם המקרקעין להשוות חתימה של צד לעסקה לחתימותיו בעסקאות קודמות" (פסקה 52 בפסק הדין קמא). גם בקביעה זו לא מצאנו לנכון להתערב.




כפי שהובהר בבית משפט קמא, וכפי שהובהר גם לנו, לרשם המקרקעין לא הייתה בשנת 2003, ולמעשה גם אין לפניו כיום, מערכת ממוחשבת המאפשרת לו לשלוף את שטר המכר מ- 1996, אשר לפיו נעשתה העסקה הקודמת, ולהשוות בין החתימה המתנוססת עליו לבין החתימה המתנוססת על מסמכים שהוגשו לו. בהעדרה של מערכת שכזו, אשר במצב הטכנולוגיה בשנת 2003 גם לא היה מקום להניח את קיומה, הרי שכאשר רשם המקרקעין מעוניין להשוות בין החתימות עליו לבקש את התיק מארכיון, ופעולה זו, מטבע הדברים, לא ניתן לדרוש שיעשה בכל עסקה הבאה לפניו.




לא זו אף זו, אפילו היו בפני הרשם חתימות שונות של רזן, האחת באותיות לועזית והשנייה באותיות עבריות, אין זה ברור אם רשם המקרקעין היה צריך להסיק מכך שיש פגם בעסקת המכר. אנשים רבים עושים שימוש במספר סוגי חתימות, וממילא אין העובדה שעל מסמך אחד מתנוססת חתימה בתצורה אחת ועל מסמך שני מופיעה חתימה בתצורה שניה מעידה, במקרה הרגיל, על כך שאחת החתימות מזויפת. מכל מקום, לשכת הרישום מצווה מכוח החוק לזהות צדדים שלא התייצבו בלשכת רישום המקרקעין באמצעות אימות חתימה בידי עורך דין (כיום, תקנה 14 בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב – 2011 (להלן: "תקנות תשע"ב"); בשעתו תקנה 16 בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל – 1969), ולא על דרך של השוואת חתימות. ודוק, כאשר אימות חתימה זה נראה תקין (וזהו המצב בענייננו) רשאי הרשם לרשום על בסיסו את המכר, ללא דרישת מסמכים נוספים (וזאת אף על פי שכיום מוקנית לו הסמכות לדרוש מסמכים כאלו מכוח תקנה 14(ו) בתקנות תשע"ב).




מהמקובץ עולה איפוא כי אין מקום להתערב גם בקביעתו של בית משפט קמא שאין להטיל אחריות בנזיקין על לשכת הרישום.


ו. סוף דבר



לנוכח כל האמור לעיל אין מנוס מדחיית הערעור.




המערער נפל, שלא בטובתו, קורבן למעשה תרמית. בעובדה זו (ומהטעמים שפרטנו, גם בהתנהלות רשויות המדינה הנתבעות), אין כדי להצדיק גלגול נזקיו של המערער על המדינה. ואולם, במקרה שלפנינו נעשה מעשה התרמית כלפי המערער תוך ניצול הסתמכותו על מירשם ציבורי, המופעל ומנוהל על ידי משרד המשפטים. בעובדה זו יש כדי לעורר קושי לא מבוטל, שכן קיים אינטרס ציבורי בעידוד מתקשרים להסתמך על האמור במירשם המקרקעין. מצד שני, כאשר מדובר במעשי זיוף ומרמה כושל לעתים גם רישום שאמור להיות מהימן. ואולם, בסופו של דבר, סמכותנו מוגבלת בעניינים שבמהות לפסיקה על פי שורת הדין. הליכה לפנים משורת הדין היא סמכות המסורה לאחרים, ובשיקול דעתם בעניינים שכאלה לא נתערב.




בנסיבות העניין, ומתוך התחשבות במצב שאליו נקלע המערער, אין אנו עושים צו להוצאות. העירבון יוחזר למערער.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקון רישום מקרקעין

  2. חידוש רישום מקרקעין

  3. איך רושמים עסקה במקרקעין

  4. התנגדות לרישום מקרקעין

  5. פיצוי על אי רישום מקרקעין

  6. בקשה לתיקון רישום מקרקעין

  7. תיקון רישום מקרקעין מוסדרים

  8. תיקון רישום מקרקעין בעילת תרמית

  9. אחריות לשכת רישום המקרקעין בנזיקין

  10. סמכות עניינית המפקח על רישום מקרקעין

  11. ערעור על החלטת המפקח על רישום מקרקעין

  12. ערעור על פסק דין המפקח על רישום המקרקעין

  13. אי התייצבות לדיון בהליך הסדר רישום מקרקעין

  14. ערעור על המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב

  15. הרישום בלשכת רישום המקרקעין אינו דקלרטיבי בלבד

  16. האם רישום בפנקסי המקרקעין הוא בבחינת מימוש זכויות

  17. רישום מקרקעין (מחוץ לתחום השיפוט) על שם רשות מקומית

  18. פיצוי מוסכם בגין איחור ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין

  19. תביעה בגין נזקי הרטיבות שנגרמו לדירה למפקח על רישום המקרקעין

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון