מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הסתרת סכסוך משפטי במכירת דירה: מבוא ורקע דיוני 1. עניינו של פסק זה בתביעות כספיות הדדיות בין הצדדים, לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מביטול זיכרון דברים בעניין מכר דירת הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן- "זיכרון הדברים" וכן להלן: "ליבנה" או "המוכרים") לתובעים ולנתבעים שכנגד (להלן- "בלום" או "הרוכשים"), שהיא דירה 10 בקומה 5 בבניין המצוי ברח' צלליכין 21 בראשון לציון, אשר הוקם על מגרש הידוע כגוש 3926 חלקה 1316 (להלן- "הדירה"). 2. על זיכרון הדברים חתמו הצדדים ביום 26/1/2010, כנגד תשלום מקדמה בסך 10,000 ₪ ששילמו בלום לליבנה (להלן: "המקדמה"). הצדדים התחייבו בזיכרון הדברים לחתום על הסכם מפורט בתוך 7 ימים, ואף הסכימו על פיצוי מוסכם בסך השווה ל- 10% מסכום תמורת הדירה המוסכם, באם יסרבו לקיים את הסכם מכר הדירה (להלן: "הפיצוי המוסכם"). בהמשך לכך, ובמשך כחודש ימים הוחלפו בין באי כח הצדדים מספר טיוטות הסכם, אך פגישה משותפת לחתימת ההסכם שהתקיימה ביום 25/2/2010, הסתיימה ללא הסכמה וללא חתימה. מאז אותו יום החלה התכתבות בין ב"כ הצדדים, כאשר ב"כ המוכרים, ליבנה, מבקש לקדם את חתימת ההסכם ואילו ב"כ הרוכשים, בלום, מבקש לבטלו, התכתבות אשר "הבשילה" להליכים משפטיים. ביום 2/3/10 הודיעו בלום, הרוכשים, על ביטול זיכרון הדברים, בהמשך לכך אף הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי למתן סעדים הצהרתיים שונים, לרבות הצהרה על ביטול זיכרון הדברים (להלן: "ההליך ההצהרתי"), ובהסדר פשרה מיום 12/5/10 בהליך זה, הסכימו הצדדים על ביטול זיכרון הדברים, תוך שמירת הזכויות לטעון באשר להפרות ולנזקים הקשורים לכך. 3. בתביעה העיקרית, שהיא תביעת בלום נגד ליבנה, טוענים בלום כי ליבנה הפרו את זיכרון הדברים הפרה יסודית, כי נהגו בחוסר תום לב בשלב המשא ומתן וכריתת החוזה, שעה שהתנערו מכך שזיכרון הדברים כולל תנאי מתלה לגבי קבלת משכנתא על ידי הרוכשים, שעה שהסתירו קיומם של ליקויים משמעותיים בדירה והעובדה שהגישו תביעה נגד הקבלן בגינם ושעה שהתברר כי הקבלן לא ישתף פעולה בנדרש להעברת הזכויות לרוכשים. כן טענו כי ביטולו של זיכרון הדברים נעשה כדין מחמת התקשרותם בו מתוך טעות, הטעיה והפרת חובות גילוי. על כן טענו בלום, כי הם זכאים לפיצוי המוסכם בסך של 183,500 ₪, להשבת המקדמה בסך 10,000 ₪, לפיצוי על נזק שנגרם להם עקב עליית מחירי הדירות בחמישה עשר אחוזים ממחיר דירתם בסך של 275,250 ₪, ולפיצוי בגין שכר טרחת עורך דין שהתחייבו לשלם לעורך דינם בגין ההליך ההצהרתי והליך זה בסך של 23,000 ₪; ובסך הכל נזק אותו העמידו על הסך של 298,250 ₪. את סכום תביעתם העמידו בלום, משיקולי אגרה, על הסך של 217,000 ₪. 4. בתביעה שכנגד, שהיא תביעת ליבנה כנגד בלום, טוענים ליבנה כי בלום הם שהפרו את זיכרון הדברים הפרה יסודית בכך שלא שילמו את התמורה המוסכמת עבור הדירה, ביטלו את העסקה שלא כדין ונהגו בחוסר תום לב בשלב המשא ומתן לקראת חתימתו של הסכם מכר מפורט בהעמדת דרישות ותנאים בלתי סבירים, לרבות בכל הקשור לצורך קבלת משכנתא. על יסוד כך, טוענים ליבנה כי הם זכאים לפיצוי בגובה הפיצוי המוסכם בקיזוז המקדמה, סך כולל של 179,856 ₪, לפיצוי בגין הוצאות שכר טרחת עורך דין שנאלצו לשלם בגין ההליך ההצהרתי בסך של 44,000 ₪ והן לפיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה להם עקב ביטולה של עסקת המכר בסך של 30,000 ₪; ובסך הכל בסך של 253,856 ₪. 5. בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 24/9/12, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, אשר ניתן לה תוקף של החלטה, ולפיה יימחקו מהתביעות עילות הפיצוי המוסכם והפיצוי הנתבע בגינו, באופן שהתביעות ההדדיות יועמדו אך על הפיצוי בגין נזק ישיר שנגרם בפועל (תשלום המקדמה, הוצאות משפטיות, אגרות ועוד). כמו-כן הסכימו הצדדים כי פסק הדין יינתן על יסוד כתבי הטענות והמסמכים שצורפו להם וכן על יסוד תיקי מוצגים משלימים, לאחר קבלת טיעונים בכתב, ובהכרעה משפטית מנומקת. בתיק מוצגים שהוגשו הציגו הצדדים מוצגים שונים. בין היתר הציגו ליבנה הסכם התקשרות למכירת הדירה, אשר התקשרו בו במרץ 2012, מסמכים מתוך התביעה שהגישו נגד הקבלן, לרבות הסכם הפשרה בה, וכן הוצגו קבלות וחשבוניות הצדדים באשר לתשלום שכר טרחה. רקע עובדתי 6. ליבנה רכשו את הדירה מחברה קבלנית בשם ראובן סרוגו חברה לבניין בע"מ, אשר היא הבעלים הרשום של מחצית מחלקה 396 וחלקה 404 בגוש 3926 ובעלת זכות להירשם כבעלים בחלק הנותר של המקרקעין בהתאם להסכם קומבינציה בו התקשרה עם בעלי המקרקעין. הסכם רכישת ליבנה נערך ביום 14/5/07, ובגינו נרשמה לטובת ליבנה, ביום 8/12/09, הערת אזהרה על בעלותה של החברה הקבלנית (להלן: "הקבלן") במקרקעין. 7. ביום 3/10/09 הגישו ליבנה לבית משפט השלום בתל אביב, תביעה כספית נגד הקבלן, על סך של 67,932 ₪, בטענה לליקויי בנייה, ולירידת ערך בגין גריעת שטח מתא החניה ואי התאמת שטחו להנחיות התכנון והבנייה. בגין אלה אף טענו לחוסר תום לב בקיום התחייבויות הקבלן על פי הסכם הרכישה (כתבי הטענות בתיק 595-01-09 הוגשו בתיק המוצגים מטעם בלום). ביום 19/8/10 ניתן תוקף של פסק דין להסדר פשרה שהושג בין ליבנה לבין הקבלן, לפיו התחייב הקבלן לבצע עבודות ותיקונים בדירה, כנגד סילוק התביעה. עבודות אלה, כמוכח במוצג שצירפו ליבנה לתיק המוצגים, הן: הסדרת לחץ מים תקין בברז המטבח, תיקון פורמייקה מתקלפת בשתי דלתות במטבח, התקנת ידיות דלתות, הסדרת פתיחה תקינה של דלת חדר הילדים, תיקון או החלפת גומיות בדלת הממ"ד ותיקון שיפוע אדן חלון הממ"ד, החלפת שתי מרצפות פגומות בסלון ואריח בחדר שירותי אורחים, ועבודות צביעה קירות הדירה, תיקוני דבק וסיליקון והתקנת מזנון גבס על פי תוכנית ומפרט מוסכמים. טענות בלום 8. בלום טוענים כי זיכרון הדברים בוטל על ידם כדין, מחמת שחתמו עליו מתוך טעות והטעיה, ותוך שליבנה הסתירו מהם מידע מהותי הנוגע למצבה של הדירה ולעסקת המכר; מידע שהתגלה להם רק לאחר שחתמו על זיכרון הדברים וכשעתיים לאחר תחילתה של הפגישה שהתקיימה ביום 25/2/10, בנוכחות הצדדים ובאי כוחם, במטרה להגיע להסכמות בעניין חוזה המכר המפורט. בלב טענותיהם, טענה לפיה הוסכם על הצדדים כי תנאי מתלה להסכם הוא אפשרות בלום לקבל משכנתא, וכי תנאי זה לא קוים, בעיקר נוכח עמדת הקבלן לפיה לא ישתף פעולה לקראת רישום הערת אזהרה נדרשת בשל הסכסוך עם ליבנה; עמדה שנודעה להם, לטענתם, עת פנה בא כוחם למשרדו של בא כוח הקבלן, אשר מסר לו "שלא תתאפשר רישום הערת אזהרה באם קיימת תביעה כנגד הקבלן ע"י הנתבעים". כן טוענים בלום שליבנה לא גילו להם כי הגישו תביעה כנגד הקבלן בגין ליקויי בנייה וגריעת שטח מהחניה הצמודה לדירה, וכי לו ידעו מידע זה לא היו מתקשרים בעסקה. בלום טוענים עוד כי ליבנה פרעו את ההמחאה על סך של 10,000 ₪ שמשכו בלום לפקודתם בניגוד להתחייבותם המפורשת שלא יעשו כן, וקודם שנחתם חוזה המכר המפורט, ובכך פעלו בחוסר תום לב בקיומו של זיכרון הדברים ותוך הפרתו היסודית. טענות ליבנה 9. ליבנה טוענים כי בלום הפרו את זיכרון הדברים, ונהגו בחוסר תום לב בשלב שלאחר חתימתו ובעת שנוהל המשא ומתן לכריתתו של חוזה מכר מפורט, בהעמידם דרישות ותנאים בלתי סבירים, באמצעות בא כוחם במטרה לטרפד את העסקה. כך טוענים ליבנה כי בפגישה שהתקיימה 25/2/10, אשר עד אליה הוחלפו טיוטות בין באי כוח הצדדים ואשר נועדה לסכם מחלוקות אחרונות ולחתום על חוזה מכר מפורט ומוגמר, העמידו בלום, באמצעות בא כוחם, דרישות בלתי סבירות, לרבות תשלום כל תמורה רק לאחר מחיקת הערת האזהרה שלטובת ליבנה, הצהרה על התאמת הבנוי לתשריט הקבלן, וקבלת הסכמת הבעלים המקורי לרישום הערת אזהרה. באשר לטענות בלום, טוענים ליבנה כי עילות הביטול, עליהן מסתמכים בלום, מופרכות ונעדרות בסיס עובדתי ומשפטי. טוענים הם כי לא היו כל הסכמות פרט לאלה שפורטו בזיכרון הדברים, שהפרטים בו מולאו על ידי התובעת דווקא, כי נושא המשכנתא כלל לא עלה במו"מ לזיכרון הדברים. כן מכחישים הם את הטענה לפיה סירב הקבלן לחתום על מסמכים שיאפשרו נטילת משכנתא וביצוע העברת הזכויות בדירה, בהיותה אף סותרת הצהרות שונות בטיוטות ההסכמים. ליבנה אינם מכחישים כי המידע אודות תביעה שהגישו כנגד הקבלן לא נמסר לרוכשים, ואולם טוענים כי אין מדובר במידע מהותי ורלבנטי הדרוש לרוכשים קודם שחתמו על זיכרון הדברים. לטענתם, בלום לא הציגו כל ראיה לקיומם של ליקויים בדירה, והם אף מנועים מלטעון לקיומם של אלה מקום בו רכשו את הדירה במצבה כמקובל בכל עסקת מכר דירה יד שנייה, לאחר שביקרו בה, והצהירו בסעיף 2 לזיכרון הדברים כי ראו ובדקו את הדירה וכי הם מוותרים על כל טענות ברירה ביחס לנכס ולמוכרים. ליבנה טוענים כי הליקויים בגינם תבעו את הקבלן היו תיקוני בדק שוטפים ומינוריים הגלויים לכל עין, וכי טענת בלום כי אלה מהווים הטעייה המצדיקה את ביטול עסקת המכר אינה אלא טענת בדים. על כן טוענים ליבנה כי זיכרון הדברים בוטל שלא כדין והינם עותרים להשבת הוצאותיהם המשפטיות בסך כולל של 86,000 ₪. דיון והכרעה 10. השאלות העומדות להכרעה בפסק זה הן אלה: 10.1 האם קיומם של תנאים שיאפשרו נטילת משכנתא על ידי בלום הם תנאי מתלה בזיכרון הדברים, והאם דבר הגשת תביעה על ידי ליבנה כנגד הקבלן סיכל את אפשרותם של בלום ליטול משכנתא, והאם, ככל שכך, קמה לרוכשים זכות לבטל את זיכרון הדברים. 10.2 האם הפרו ליבנה התחייבותם החוזית לדחות מועד פירעון ההמחאה על הסך של 10,000 ₪ שמסרו להם בלום במעמד החתימה על זיכרון הדברים, והאם, ככל שכך, הפרו ליבנה את זיכרון הדברים באופן שהעמיד לבלום זכות לבטלו. 10.3 האם אי גילוי עובדת קיומם של ליקויים בדירה ואי התאמת שטח החניה הצמודה לה, ואי גילוי עובדת קיומה של תביעה תלויה ועומדת שהגישו ליבנה כנגד הקבלן, בגין אלה, עולה לכדי הטעיה כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן- "חוק החוזים"), או לכדי טעות כמשמעה בסעיף 14(א) לחוק החוזים, ולכדי הפרת חובת התום במשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים, באופן שביטולו של זיכרון הדברים על ידי בלום נעשה כדין. משכנתא- תנאי מתלה 11. בלום טוענים, כי עסקת המכר הותנתה באפשרות בלום ליטול משכנתא, באופן בו אם לא יתאפשר הדבר תתבטל העסקה בלא הפרה. לטענתם, התביעה שהגישו ליבנה נגד הקבלן, ואשר הוסתרה מעיניהם בחוסר תום לב, סיכלה אפשרותם ליטול משכנתא נוכח סירובו של הקבלן לחתום על מסמכים ולבצע פעולות שיאפשרו רישום הערת אזהרה לטובתם ולטובת הבנק המלווה. בלום טענו, כי קמה להם החזקה הקבועה בסעיף 27(ב) לחוק החוזים לפיה חוזה הטעון הסכמת צד שלישי מהווה תנאי מתלה. מנגד, טענו ליבנה כי מדובר בטענה כוזבת מקום בו לא בא זיכרו של התנאי המתלה הנטען בזיכרון הדברים. לאחר שבחנתי הראיות וראיתי את טענות הצדדים, לא קיבלתי את טענת בלום/ הרוכשים לעניין זה. זיכרון הדברים לא כלל תנאי לגבי המשכנתא. זיכרון הדברים, כמסמך בכתב, מעגן בהכרח את הסכמות הצדדים אשר קדמו לו ואין ראיה אובייקטיבית נוספת להוכחת קיומה של הסכמה מיוחדת לגבי משכנתא, אשר לא נכללה בו. מתוך תצהיר תשובות לשאלון שמילאו בלום, נלמד כי זיכרון הדברים מולא על ידי התובעת, גב' בלום, אשר הוסיפה בכתב ידה תנאים שהיו חשובים בעיניה - לרבות העדר עיקולים על הדירה, ותיאור תכולת הדירה שתישאר בה. מכאן יש ללמוד כי תנאי המשכנתא לא הועלה על ידי בלום כתנאי מתלה לעסקה בכללותה, שאחרת גם היה נרשם. על כן, נדחית טענת בלום לפיה העסקה היתה תלויה בתנאי מתלה לפיו תבוטל העסקה במקרה בו לא יתאפשר לבלום לקבל משכנתא. 12. בלום אף טענו כי לא ניתן היה לקבל משכנתא נוכח סירוב הקבלן לשתף פעולה כנדרש לצורך כך, בהתחשב בתביעה אשר הוגשה נגדו. טענה זו לא הוכחה כנדרש: בלום לא הציגו פניה שפנו לקבלן בקשר לכך, לצורך בירור מוקדם ואף לא הציגו הודעה כלשהי מהקבלן. טענתם זו אף סותרת את ההצהרה הרשומה בסעיף 8 בפרק המבוא בטיוטות ההסכמים, אשר נוסח על ידי בא כוח בלום (הכולל הצהרת ליבנה לפיה אין מניעה מצד הקבלן למחיקת הערת אזהרה למשכנתא, רישום הערות אזהרה ועוד). הסכם רכישת הדירה על ידי ליבנה מהקבלן הוצג אף הוא, ובו סעיף המתייחס לאפשרות העברת הזכויות מליבנה לאחר, באופן המלמד כי הקבלן חייב היה, כל עוד לא נרשמו הזכויות בדירה על שם ליבנה, לשתף פעולה עם ליבנה בעת מכירת זכויותיו בדירה לאחר. ליבנה הוכיחו כי בינתיים התקשרו עם קונה אחר, וממילא בכך הוכיחו כי התקשרות כאמור, לרבות הכוללת התייחסות למשכנתא של קונה, אפשרית (אינני מקבלת טענת ב"כ בלום לפיה הצגת הסכם זה היא הרחבת חזית, מדובר בראייה להוכחת טענה שכבר נטענה). בנסיבות אלה, לא קיבלתי טענת בלום לפיה היתה קיימת מניעה מצד הקבלן לקבלת משכנתא על ידי בלום לשם רכישת הדירה, הן משלא הוכחה בראיות מיוחדות והן משום שהראיות שהובאו סותרות טענה זו. פירעון מוקדם של ההמחאה- הפרת זיכרון הדברים 13. בלום אף טענו כי ליבנה פרעו את ההמחאה על הסך של 10,000 ₪ שנמסרה לידם במעמד זיכרון הדברים, ובכך הפרו התחייבותם להימנע מפירעון המחאה זו. גם טענה זו לא קיבלתי. ההסדר הכתוב בזיכרון הדברים מניח תשלום המקדמה ולא רק מסירת המחאה. טענת בלום סותרת את הרשום בזיכרון הדברים ואינה מוכחת בראיה אובייקטיבית. אף אם אניח כי היתה הבנה, שלא הוכחה, שההמחאה לא תיפדה נוכח ההתחייבות לחתום על הסכם בתוך 7 ימים, אזי אוכל להניח כי סביר היה לפדות את ההמחאה, שעה שהמו"מ על ההסכם התארך. בנוסף, אף לו היתה מוכחת התחייבות לדחות את מועד פירעון ההמחאה, לא נטען ולא הוכח כי הפרת התחייבות זו, שעה שממילא צפוי היה להיחתם הסכם, היא הפרה יסודית המזכה את בלום בביטול זיכרון הדברים. אי גילוי ליקויים בדירה ואי התאמת שטח החניה 14. אין חולק כי במעמד החתימה על זיכרון הדברים, לא מסרו ליבנה לרוכשים דבר אודות התביעה שהגישו כנגד הקבלן בגין ליקויים ואי התאמה, ולמעשה אין מחלוקת כי מידע זה גולה לראשונה לבלום ביום 25/2/2010, מועד מפגש החתימה הצפויה על ההסכם (ראה סעיפים 15(א) ו- 19 לתצהיר תשובות לשאלון של הנתבעת 1, נספח 5 לתיק מוצגי ליבנה). 15. הוכח כי עובר לחתימת הצדדים על זיכרון הדברים ביום 26/1/10, היתה תלויה ועומדת תביעה של ליבנה כנגד הקבלן בגין ליקויי בנייה בעלות של 22,932 ₪ ובגין ירידת ערך הדירה מחמת אי התאמת שטח החניה הצמודה לה בסך של 30,000 ₪. הוכח כי תביעה זו הסתיימה ללא פיצוי כספי, ותוך קבלת התחייבות הקבלן לעריכת תיקונים שונים בדירה, שפורטו כבר לעיל, ושהם מטיבם, כטענת בלום, תיקוני "בדק". 16. השתלשלות זו מקימה לבלום שתי טענות הפרה שונות - האחת, טענה בדבר הסתרת ליקויי בניה ואי התאמות משמעותיות, והשניה, טענה בדבר הסתרת דבר הגשת התביעה נגד הקבלן. כל אחת מהסתרות אלה מקימה, לטענת בלום, עילה לביטול זיכרון הדברים בגין טעות, הטעיה או ניהול מו"מ שלא בתום לב. ליבנה מכחישים כל אחת מהטענות. טוענים הם כי בלום לא הוכיחו קיומם של ליקויים ואי התאמות, כי התביעה נגד הקבלן היתה זניחה ושולית וכי היתפסותם של בלום לכל אלה נעשתה בדיעבד, כאשר התנהלותם מלכתחילה נועדה לסכל את החתימה על ההסכם, מטעמים של קשיים במשכנתא, בשל חוסר מקצועיות בניהול ההסכם ועוד. 17. צדדים להסכם מחויבים בחובות גילוי הדדיות, חובות הנגזרות הן מתוך חובת תום הלב כמשמעה בסעיף 12 לחוק החוזים, הקובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב", כאשר תום לב כולל, על פי הפסיקה גם גילוי עובדות רלבנטיות להתקשרות המצויות בידיעת אחד הצדדים; והן מתוך עילת ההטעיה כמשמעה בסעיף 15 לחוק זה, שהיא לענייננו - אי גילוי עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן, שגרמה לטעות, וכאשר לולא הטעות לא היה הצד הנפגע מתקשר בהסכם. טעות כאמור, מהווה אף עילה לביטול ההסכם מכח סעיף 14 (א) לחוק החוזים גם אם אינה הטעיה. על כן, יש לקבוע באם המידע בדבר ליקויים, אי התאמות או עצם קיומו של הליך משפטי מול הקבלן הינו כזה אשר לו היו בלום יודעים אודותיו היה הוא מונע מהם להתקשר בזיכרון הדברים. כן יש לקבוע באם חלה על ליבנה החובה לגלותו, מכח הדין, הנוהג או הנסיבות, לרבות חובת תום הלב. ככל שענייננו בטעות והטעיה, מוצדק ביטול זיכרון הדברים ויש לבחון את הפיצויים להם זכאים בלום. ככל שלא כך הוא, אזי יש לקבוע כי זיכרון הדברים בוטל שלא על פי זכות שבדין, ויש לבחון את עילות הפיצוי של ליבנה. 18. משהוכחה התביעה נגד הקבלן, שאף נסתיימה בהסדר הכולל מחויבויות שונות של הקבלן כלפי ליבנה בקשר לטענותיהם, שוכנעתי כי אמנם היו ליקויים בדירה, ואינני מקבלת טענת ליבנה שאלה לא הוכחו. יחד עם זאת, הליקויים שהוכחו בדרך זו, הן מבחינת מהותם והן מבחינת עלות תיקונם (כפי שנתבעו מראש בתביעת ליבנה), אינם כאלה המחייבים גילוי מיוחד מעבר להעמדת הדירה לבחינה בעת ניהול המו"מ. סברתי כי תקלה באחד הברזים, מרצפות בודדות שיש להחליפן, פגם בידית אחת הדלתות, הם ליקויים זניחים יחסית, אף מאפיינים דירות יד שניה (להבדיל מדירות הנרכשות כחדשות מקבלן), אשר ניתנים לגילוי בבחינה זהירה "בעיני קונה", והינם כאלה שלו ידעו אודותם בלום בעת המו"מ, לא היו מונעים מהם להתקשר בזיכרון הדברים. גילוי מאוחר של ליקויים מעין אלה אף אינו מקנה זכות ביטול על פי החוק. באשר להתאמת החנייה לזו לה התחייב הקבלן, אקבע כי הטענה לעניין זה לא הוכחה כדבעי- הסדר הפשרה של ליבנה עם הקבלן לא כלל כל התחייבות לעניין זה, משמע גם טענת ליבנה כלפי הקבלן לעניין זה, אפשר ולא הוכחה. מכל מקום, לבלום היתה האפשרות לבדוק את הדירה ואת ההצמדות לה, הם עצמם ככל הנראה לא סברו כי מידות החניה בעייתיות, ומכל מקום הסכימו על מחיר הדירה למרות מידות החניה הצמודה לה, ובנסיבות אלה לא קיבלתי הטענה לפיה לו ידעו בלום על אי התאמה כאמור לא היו הם מתקשרים בזיכרון הדברים. על כן גם טענת אי ההתאמה לעניין זה, שנטענה על ידי בלום, לא הוכחה ואינה עילה לביטול זיכרון הדברים. מכאן כי לא קיבלתי את טענות בלום לפיהן אי גילוי עובדת ליקויים בדירה הם עילה לביטול זיכרון הדברים. אי גילוי דבר קיומה של תביעה נגד הקבלן 19. בפי בלום טענת אי גילוי נוספת, לגבי אי גילוי התביעה נגד הקבלן. בטענה זו אמנם מצאתי ממש. ליבנה ביקשו למכור לבלום דירה אשר טרם נרשמה על שם ליבנה, ואשר השלמת רישומה, כמו גם אפשרות העברת הזכויות בה לבלום, חייבו את מעורבות הקבלן. מצב זה בהחלט אפשרי ואף מתקיים בחלק לא מבוטל מעסקות מכר דירות יד שניה. אולם, מצב דברים זה מחייב גילויים בעת המכר לקונה חדש, לא רק לגבי עניינים מהותיים הקשורים לדירה, אלא גם גילויים לגבי התנהלות הקבלן ולגבי היחסים שבינו לבין המוכר. בלום ביקשו למכור את הדירה בשעה שבה היה תלוי ועומד סכסוך משפטי בינם לבין הקבלן. אף אם הסכסוך היה בקשר לליקויים זניחים, עצם קיומו, כמו גם עצם הצורך להגיש תביעה נגד הקבלן לאכיפת התחייבויותיו, הן עובדות בעלות משמעות אשר היה על ליבנה לגלותם לבלום נוכח נסיבות מצב רישום זכויותיהם (רשומות בהערת אזהרה בלבד על זכויות הקבלן). דעתי היא כי חובת תום הלב הטילה על ליבנה את החובה לעדכן את בלום, עובר לחתימת זיכרון הדברים, אודות דבר קיומה של התביעה, עניין שהיה רק בידיעתם ואשר לבלום לא היתה כל דרך להיחשף אליו. גילוי כאמור, לו נעשה, היה מותיר לבלום את האפשרות לשקול באם להתקשר בזיכרון הדברים קודם לבירור השלכתה של התביעה על ההתקשרות בדירה. עובדה היא כי לדעת בא כוחם של בלום, למצב זה נודעה השפעה של ממש על הקשר מול הקבלן, ועובדה היא כי בלום ניהלו את המו"מ בקשר לדירה מתוך דאגה רבה בכל הקשור לצורך להבטיח את זכויותיהם בדירה (כך עלה מתוך הטיוטות השונות ומבחינת כל המסמכים שהוחלפו בין הצדדים). אף אם המצב המשפטי הינו כזה אשר מאפשר היה בכל מקרה שיתוף פעלה מצד הקבלן להשלים את ההתקשרות בין ליבנה לבלום, ואף אם התביעה נגד הקבלן היתה ממוקדת ונעדרת חשיבות לגופה, שוכנעתי כי לו היה בידי בלום מידע זה עובר לחתימה, היה בכך להשפיע על התקשרותם בזיכרון הדברים, ואפשר והתקשרות זו היתה נדחית עד לאחר בירור, או לא נעשית כלל, לו פנו לייעוץ אצל בא כוחם להבהרת משמעות הגשת התביעה נגד הקבלן. פעילותם של בלום בהליך זה לימדה על נטייתם לקפדנות ועמידה על פרטים ובירורים שונים. סביר בעיני כי לו גילו ליבנה לבלום את דבר קיומה של התביעה, היו בלום מבקשים לעיין בתביעה עצמה ולקבל החלטה מושכלת לגבי משמעותה, השלכתה על הצורך לחתום זיכרון דברים קודם להסכם, השלכתה על זכויותיהם ככל שהיו מתקשרים בהסכם, ועוד. גילוי כאמור היה מגביר את האמון בין הצדדים ובוודאי מונע את תוצאות הגילוי בדיעבד. בנסיבות אלה, כאשר רק בדיעבד גילו בלום את דבר הגשת התביעה, העצים הדבר את דאגתם וחששותיהם בכל הקשור לזכויות בדירה, ואף גרם להם לאבד לחלוטין כל אמון בליבנה, באופן אשר מנע את המשך המו"מ בין הצדדים לקידום ההסכם לרכישת הדירה. מצאתי על כן, את טענת בלום לפיה התקשרו בזיכרון הדברים מתוך טעות נכונה, מצאתי כי ההימנעות מגילוי היתה בנסיבות העניין אף הטעיה, ועל כן מצאתי כי זיכרון הדברים בוטל כדין כאשר בוטל על ידי בלום. 20. בלום ביקשו להסתמך על הפרות אחרות וטענות נוספות בכדי להביא לביטול ההסכם. אפשר ואף עמדו להם טעמים נוספים ובלתי רלבנטיים לביטול זיכרון הדברים. אולם, כל אלה אינם מעלים או מורידים, שעה שליבנה הפרו חובת גילוי לגבי קיומה של התביעה. אפשר וליבנה לא גילו את דבר הגשת תביעתם נגד הקבלן מתוך הנחה מוטעית כי אינה חשובה או רלבנטית, אך אי גילוי זה הינו מהותי, ועל כן זכאים היו בלום להסתמך עליו לשם ביטול זיכרון הדברים, כפי שעשו. יחד עם זאת, מצאתי כי קיימת חשיבות להתנהלות המסורבלת עד מאוד של בלום בכל הקשור ל"התשה" שבהתנהלותם, לרבות בהעלאת טענות רבות, שחלקן אינן נכונות, באשר לביטול, ובכך יש להתחשב בעת הדיון בפיצויים. הנני סבורה כי לו, חלף ניהול מערך של תביעת סעדים מפליגים והאשמות בוטות, היו בלום מבקשים רק השבה של המקדמה, ניתן היה להפחית באופן ניכר את ההוצאות שנגרמו לשני הצדדים, ובכך אתחשב להלן. השבה ופיצויים 21. תוצאת האמור לעיל, היא כי מתקבלת טענת בלום לפיה ביטלו את זיכרון הדברים כדין ועל כן זכאים הם לסעדים בגין כך. ממילא נדחית טענתם הנגדית של ליבנה כי בלום פעלו בחוסר תום לב וביטלו זיכרון הדברים שלא כדין. עם ביטולו כדין של זיכרון הדברים יש להורות על השבת המקדמה ששילמו בלום לליבנה, על פיצוי בגין נזקים מוכחים וכן לפסוק פיצוי בגין ההוצאות שנגרמו לבלום. הוצאות בלום הושפעו מריבוי ההליכים, ומעירוב עילות שלא נדרשו, ובכך אף גרמו להכבדה כללית של הוצאות שני הצדדים. על כן אפסוק לבלום רק מחצית מסכומי ההוצאות שהוכחו, לפי המפורט להלן. 21.1 בלום זכאים להשבת הסך של 10,000 ₪ ששילמו לליבנה במעמד חתימת זיכרון הדברים. סכום זה יש להשיב בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל. 21.2 את טענת בלום לפיצוי עקב ביטול העסקה בגין עליית מחירי הדירות בשיעור של 15% לא מצאתי לקבל, באשר לא הוכחה כדבעי ובאמצעות חוות דעת מומחה, ואף אינה נזק ישיר שנגרם, וממילא לא ניתן לפסקה, על פי ההסדר הדיוני שבין הצדדים. 21.3 פיצוי בסך של 212.79 ₪ בגין עמלת פירעון מוקדם של משכנתא שלא נוצלה, על פי מוצג 17 שהוא מכתב בנק לאומי למשכנתאות מיום 30/8/10 המפרט החיוב בעמלה. על ליבנה לשלם סכום זה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. 21.4 בלום טענו אף לזכאותם לפיצוי בסך של 23,200 ₪ ששילמו עבור שכר טרחת עורך דינם בגין ניהול ההליכים לביטול זיכרון הדברים כנגד בלום, וצירפו הסכם שכר טרחה וחשבונית תשלום (מוצגים 3 ו-4 לתיק המוצגים). כן טענו בסיכומיהם לפיצוי בסך של 1,059 ₪ בגין האגרה ששולמה בגין ההליך האמור (מוצג 9 לתיק המוצגים). תשלום סכומים אלה הוכח, ואולם, כמובהר לעיל, אורה על השבת מחציתו בלבד. הנני מחייבת את ליבנה לפצות את בלום רק במחציתם בסך של 12,130 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. 21.5 בסיכומיהם אף טענו בלום לפיצויים נוספים: - פיצוי בגין האגרה ששילמו בהליך זה בסך של 2,712 ₪ (אישור על תשלום הוצג כמוצג 7 לתיק המוצגים מטעמם). הנני פוסקת מחצית מסכום זה, בסך 1356 ₪, שישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. בלום אף עתרו, בסעיף 11 לסיכומים מטעמם, לפיצוי בסך של 2,288 ₪ אשר שולם, לטענתם, כאגרת פתיחה בהליך זה. אולם, מצאתי כי המדובר באגרה בתביעה שהגישו בלום כנגד המתווך, ולא האגרה בגין הליך זה. על כן, נדחית הטענה לזכאות בגין סכום אגרה נוסף נטען זה. - פיצוי בגין הוצאות בסך של 1,000 ₪ שחויבו לשלם בגין דחיית בקשתם לצירופו של המתווך לתביעה זו על פי החלטה מיום 14/10/11. לא ראיתי מקום לפסוק פיצוי בגין חיוב זה, אשר הוטל בקשר להתנהלות בלום. - פיצוי בגין שכר טרחת עורך דין נוסף בגין ישיבות ונסיעות בסך של 9,360 ₪, מהם, על פי הנטען, שולם סך של 2,000 ₪ כנגד חשבונית שהוצגה במוצג 5, וסך של 7,360 ₪ בגינו נטען שהוצג אישור כמוצג 6 על פיו נטען כי היתרה שולם באמצעות המחאה. המסמכים שהוגשו להוכחת הסכומים אינם ניתנים לקריאה ולא ניתן על כן לפסוק על פיהם. עם זאת, מצאתי כי על פי הסכם שכר הטירחה חייבים היו בלום בתשלום שכר נוסף בגין הופעות, וראיתי לנכון להורות על חיוב נוסף בגין הוצאות בסך 2,500 ₪, שישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל. - פיצוי בגין אובדן שכר עבודה וזכויות נוספות המשולמות להם במקום עבודתם עקב התייצבות התובע לדיונים בימים 5/7/10 ו- 5/6/11 ועקב התייצבות התובעת לדיונים בימים 12/5/10, 8/5/11 ו- 25/5/11. דרך חישובו של פיצוי נטען זה הוצג בסיכומי בלום באופן בלתי ברור בעליל, כאשר כלל לא מוכחת היעדרות ואובדן שכר בגינה באישור מעביד. על כן לא אפסוק פיצוי בגינו. סוף דבר 22. קיבלתי את תביעת בלום בחלקה, בגין הפרת חובת הגילוי לגבי קיומה של תביעה נגד הקבלן, ודחיתי את תביעת ליבנה. 23. הנני מחייבת את ליבנה לשלם לבלום את הסך של 23,699 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל ₪ , וכן סך 2,500 ₪ שישולמו בתוספת הפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל. בפסיקת סכומים אלה אף יש משום פיצוי בגין דחיית תביעה ליבנה, וזאת בהתחשב בכלל נסיבות העניין, ואף בהסדר הדיוני אשר חסך מקצת ההוצאות. גילוי נאות במכירת דירהמקרקעיןסכסוך