מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אישור העדר חובות - אישור ארנונה לטאבו: 1. סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן - הפקודה), הכלול בפרק חמישה-עשר שכותרתו "גביית ארנונות", קובע כך: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר - סולקו במלואם או שאין חובות כאלה". מיהו "בעל הנכס" שתשלום מלוא חובותיו לעירייה בגין הנכס מהווה תנאי למתן התעודה לפי סעיף 324? האם מתן התעודה מותנה בתשלום חיובי ארנונה עתידיים? ומה דינו של חיוב ארנונה השנוי במחלוקת בין הבעלים לבין העירייה? אלה השאלות בהן יעסוק פסק דין זה. 2. העותרת, חברה בע"מ, רכשה ביום 29.3.07 את זכות החכירה לדורות בחלק מהקומה האחרונה של בנין ברח' אהליאב בירושלים, וקיבלה את החזקה בנכס ביום 28.5.07. החברה שמכרה לעותרת את הנכס התדיינה עם מנהל הארנונה בעיריית ירושלים (משיב 2) בפני ועדת הערר בנוגע לחיובי הארנונה הכללית שהוטלו עליה עד למועד מסירת החזקה. טענתה הייתה שהנכס לא היה ראוי לשימוש ובמצב של מעטפת בלבד, ולפיכך פטור מתשלום ארנונה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות. עוד טענה המוכרת כי מנהל הארנונה חייב אותה בגין שטח העולה על שטחו האמיתי של הנכס. גם העותרת חלקה על שומת הארנונה שהוצאה לה בגין התקופה שמאז קבלת החזקה, וטענה בהשגה ובערר שהגישה כי עד ליום 1.1.08 הנכס היה בשיפוצים נרחבים ובלתי ראוי לשימוש; כי שטח הנכס קטן מהשטח שחויב בארנונה; וכי גם לאחר השיפוצים כרבע משטח הנכס נותר במצב של מעטפת ובלתי ראוי לשימוש. 3. המוכרת שילמה לעירייה את מלוא סכום הארנונה שנדרש ממנה, ובמקביל ניהלה את הליכי הערר על חיובה בסכומים אלה. כך נהגה המוכרת על מנת שלא להפר את התחייבותה בהסכם המכר לשלם את כל מסי הארנונה עד למועד מסירת החזקה ולהמציא תעודת העדר חובות. העותרת, לעומת זאת, נמנעה מלהיענות לדרישת התשלום של העירייה במלואה, ונאותה לשלם רק את הסכום שלא היה שנוי במחלוקת, בו הודתה. למרות זאת דרשה העותרת שהעירייה תיתן לה תעודה בדבר העדר חובות לפי סעיף 324 לפקודה לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. העירייה סירבה להיענות לדרישה זאת, ומכאן העתירה. חובות "בעל הנכס" 4. טענתה הראשונה של העותרת היא שהתעודה הניתנת לפי סעיף 324 לפקודה אמורה להתייחס, כלשונו של הסעיף, אך ורק לסילוק "כל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה" (ההדגשה הוספה). מאחר שהתעודה נדרשת לשם העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, נמצא כי בעת מתן התעודה הבעלים הרשום הנו מוכר הנכס, ורק הוא צריך לסלק את חובותיו כתנאי לקבלת התעודה. לעומתו, מי שרכש את הנכס וטרם נרשם כבעליו אינו חייב לסלק את חובו טרם מתן התעודה, ואין גם הצדקה לחייבו לעשות כן. ההבדל בין המוכר לבין הקונה, טוענת העותרת, הנו שהמוכר עוזב את הנכס, ולפיכך נדרש לגביו אמצעי גביה נוסף בדמות התניית הרישום בהמצאת תעודת העדר חובות. לעומתו, הבעלים החדש נמצא בנכס, זכויותיו בנכס ניתנות לעיקול, ואיתורו לצורך גביית הארנונה קל יותר. 5. אין לקבל טענה זאת. סעיף 324 מתנה את ביצוע הרישום בפנקסי המקרקעין בהמצאת תעודה "המעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה... סולקו במלואם או שאין חובות כאלה" (ההדגשות הוספו). התשלום הנדרש כתנאי למתן התעודה הוא של "כל החובות" שהתגבשו "עד ליום מתן התעודה", ואינו מתמקד דווקא בבעלים הקודם או בבעלים החדש. כל אחד מהבעלים - "מוכר וקונה" (בג"ץ 779/92 סלאמה נ' ראש עיריית נצרת, פ"ד מז(5) 183, 186) - אמור לסלק את החוב המתייחס לתקופת הבעלות שלו, אשר לגביה נחשב הוא ל"בעל הנכס", ובלבד שמדובר בחובות שהתגבשו עד ליום מתן התעודה. אמנם צריך שחובות אלה יהיו חובות אישיים של בעל הנכס בגין החזקתו שלו בנכס, ולא ניתן להתנות את מתן התעודה בסילוק חובותיו של מחזיק ששכר את הנכס מהבעלים (בג"ץ 973/90 פרופיל חן בע"מ נ' עיריית יבנה, פ"ד מה(1) 16; להלן - פרשת פרופיל חן). אולם הבחנה בין בעלים לבין מחזיק לחוד, והבחנה בין בעלים אחד לבין בעלים שני לחוד. שלא כפי שגורסת העותרת, "בעל הנכס" אינו דווקא הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין, שהרי סעיף 1 לפקודה מגדיר "'בעל' - ... בין שהוא הבעל הרשום של הנכס ובין שאיננו הבעל הרשום". יתר על כן, "בעל הנכס" אינו בהכרח רק אחד הצדדים לעסקת המכר, חרף לשון היחיד בו נוקט סעיף 324, שכן סעיף 5 לחוק הפרשנות, תשמ"א-1981, מלמדנו כי "האמור בלשון יחיד - אף לשון רבים במשמע". האיסור המוטל על רשם המקרקעין בסעיף 324 לפקודה לרשום העברת זכויות בפנקסי המקרקעין בלא שהוצגה בפניו תעודת העדר חובות, נמנה על אותן הוראות בחקיקה שמטרתן לתת "בידי הרשויות אמצעי גבייה אדמיניסטרטיביים אשר נועדו לייעל את הליך הגבייה" (רע"א 2911/95 אברהם נ' עיריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 226-225), ולשמש "הליכים ממין מיוחד של הוצאה לפועל" (ע"א 633/91 מנהל מס רכוש ומנהל מס שבח מקרקעין תל-אביב נ' שמש, פ"ד מח(1) 841, 850; ראו עוד: בג"ץ 243/60 אולדק נ' עיריית רמת-גן, פ"ד יד 2265, 2267; רע"א 7037/00 עיריית ראשון-לציון נ' וינבוים, פ"ד נו(4) 856, 863; רע"א 3437/01 עירית ראשון לציון נ' גרינהויז-לנדוי, מיום 11.7.02). ייחודו של אמצעי האכיפה המינהלי בו עסקינן הוא בהיותו פסיבי-עקיף, להבדיל מאמצעי גביה רגילים המתבטאים בנקיטת פעולות פוזיטיביות-ישירות נגד החייב (עע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' יצחקי, מיום 5.12.06; להלן - פרשת יצחקי). "אמצעי האכיפה המנהליים מאפשרים לרשות להפעיל מנגנון גבייה אפקטיבי, ללא השקעה רבה של כספי ציבור, על ידי ניצול ה'צמתים' על ציר הזמן בהם נזקק החייב לשירותי הרשות... כגון העברת זכויות במרשם המקרקעין (המותנית, כאמור, באישור הרשות בדבר היעדר חובות הרובצים על המקרקעין) וקבלת היתרים שונים מידי הרשות וועדת התכנון" (שם, פסקה 7 לפסק דינה של השופטת ארבל; ראו בדומה בג"ץ 779/92, לעיל, בעמ' 186). תכלית זו של סעיף 324 דורשת שלא לצמצם את תחולתו באופן המוצע על ידי העותרת, ולא להגביל את הדרישה לסילוק חובותיו של "בעל הנכס" רק לחובותיו של הבעלים הקודם שמכר את הנכס לבעלים הנוכחי. כך בוודאי כאשר הבעלים הנוכחי - הרוכש - הוא זה שנזקק לשירותי המדינה לשם העברת הזכויות בנכס שרכש, בין העברה על שם מי שמכר לו את הנכס (כצעד ראשון לקראת העברת הזכויות על שם הרוכש) ובין העברה מהמוכר אליו. בכך נבדל מצב שכזה מהמצב שנדון בפרשת פרופיל חן. באותה פרשה נאסר להתנות את מתן תעודת העדר החובות בסילוק חובותיו של מחזיק בנכס שאינו נמנה על בעליו, משום שתוצאה שלפיה "בעלי נכסים, שאינם חייבים חובות לעירייה, יישאו בחובותיהם של המחזיקים" הנה "תוצאה שאינה מתיישבת עם מטרתו התחיקתית של סעיף 324(א) לפקודה" (שם, בעמ' 21). אכן, המחזיקים בנכס, שאינם קשורים אליו בזיקת בעלות, מצויים מחוץ למעגל שבו מתרחשות העברות הזכויות הרשומות בפנקסי המקרקעין, ולפיכך התניית התעודה, המיועדת לרשם המקרקעין, בסילוק חובו של מחזיק שאינו בעלים, אינה מתיישבת עם תכלית הסעיף בדבר "ניצול ה'צמתים' על ציר הזמן בהם נזקק החייב לשירותי הרשות" (פרשת יצחקי, שם). לא כן כאשר בעל הנכס שלחובתו חוב לעירייה בגין ארנונה הוא זה שמבקש לבצע את ההעברה בפנקסי המקרקעין או שיש לו אינטרס ממשי בביצוע ההעברה. במצב כזה, מתן תעודה לפי סעיף 324 לפקודה חרף חובו של בעל הנכס - אפילו הוא הבעלים החדש שרק בעקבות ההעברה המבוקשת יירשם כבעל הזכויות - יחטא למטרתו של הסעיף לשפר את יכולת הגביה של העירייה ולהעמיד לרשותה ב"צמתים" מעין אלה אמצעים מינהליים לגביית חובות הארנונה, שלא היו עומדים לרשותה אילו הייתה בעל דין "רגיל" (שם, שם). משכך, אין למצוא לא חוסר סמכות ולא חוסר סבירות בסירובה של העירייה לתת את התעודה כל עוד לא יסולק חובה של העותרת. 6. יוכיח זאת דווקא המקרה שנדון בפרשת פרופיל חן. העותרות שם לא היו מוכרות הנכס אלא מי שרכשו את הבעלות בנכס ממינהל מקרקעי ישראל וטרם נרשמו כבעלים בשל הליכי פרצלציה שהתבצעו במקום. משהושלמו הליכי הפרצלציה ביקשו העותרות לקבל מהעירייה תעודת העדר חובות לפי סעיף 324 לפקודה, וזאת לצורך העברת הבעלות משמו של המינהל אל שמן. טענתן הייתה שלא רובץ עליהן כל חוב לעירייה ביחס לנכס, אותו השכירו שנים רבות קודם לכן לצד שלישי, ומשכך אין למנוע מהן את התעודה בשל חוב הארנונה של השוכר. העותרות בפרשת פרופיל חן לא טענו את שטוענת העותרת כעת, רוצה לומר: שלמרות שרשום לחובתן בספרי העירייה חוב ארנונה בגין החזקתן בנכס, אין בחוב זה למנוע את מתן התעודה. ואמנם, בבוא בית המשפט העליון להציג בפרשת פרופיל חן את השאלה שעמדה שם להכרעתו, נאמרו הדברים הבאים (בעמ' 20): "לפי לשונו של הסעיף, תעודת המסים נועדה להעיד על סילוק חובותיו של בעל הנכס, ביחס לאותו נכס, ככל שהם נובעים מהוראות הפקודה או מהוראותיו של דין אחר. משמע שבענייננו, שבו אנו עוסקים בחובות בשל ארנונה כללית ובשל צריכת מים, יש לבחון אם תשלומם הוטל על העותרות כבעלות הנכס. אם התשובה תהיה בחיוב, על העותרות לסלק את החובות כתנאי למתן התעודה". הנה כי כן, בית המשפט העליון כלל לא פקפק בכך שאם העותרות היו חייבות לעירייה מסי ארנונה בגין החזקתן בנכס, כי אז היה על העותרות לסלק חובות אלו כתנאי למתן התעודה שנדרשה להעברת הזכויות בנכס על שמן, בתורת הרוכשות של הנכס ולא בתורת המוכרות שלו. זאת למרות שבעת הפנייה לקבלת התעודה, העותרות עדיין לא היו רשומות כבעלות הנכס, ולמרות שבאותה שעה היה לנכס בעלים רשום אחר, הוא מינהל מקרקעי ישראל. המקרה שלפנינו מובהק אף יותר מפרשת פרופיל חן: שם הנכס היה רשום על שם המוכר (מינהל מקרקעי ישראל), ואילו אצלנו במועד בקשת תעודת העדר החובות טרם נרשם הנכס על שם החברה שמכרה אותו לעותרת. הסיבה לכך היא שבמועד בו התבקשה התעודה, הבנין שבו מצוי הנכס לא נרשם עדיין כבית משותף, וזכויות החכירה של המוכרת היו רשומות רק במינהל מקרקעי ישראל ולא בלשכת רישום המקרקעין (ראו ה"הואיל" הרביעי וסעיף 15 להסכם המכר; סעיפים 1, 4, 9-7 לבקשה לצו ביניים מיום 14.12.08). מכאן, שהפירוש המעשי של עמדת העותרת הנו שלא רק היא, אלא גם מי שמכרה לה את הנכס, תהיה פטורה מלסלק את חוב הארנונה שלה כתנאי למתן התעודה, שהרי גם המוכרת לא הייתה רשומה כבעלים בעת בקשת התעודה. יש בכך להדגים היטב את חוסר התאמת גישתה של העותרת אל תכליתו של סעיף 324 לפקודה, לנצל את המעמד בו מתבצעות העברות בלשכת רישום המקרקעין לצורך ייעול וזירוז גביית חובות ארנונה. הגבלת השימוש בסעיף רק לבקשות העברה מטעם בעלים רשומים, תוציא ממעגל הגביה המינהלית (הפסיבית) חייבים לא מעטים, שאף שיש להם עניין ישיר ומשמעותי בביצוע הרישום כמי שיוכלו בעתיד להירשם מכוחו, יופטרו מהחובה אותה ביקש הסעיף להטיל של הסדרת חובם לעירייה כתנאי לרישום. יתר על כן, קבלת עמדת העותרת עלולה לגרום אף לכך שגם הבעלים הרשום של הנכס יוכל לעשות שימוש בתעודת העדר החובות חרף קיומו של חוב ארנונה על שמו בהתייחס למועד הקודם ליום מתן התעודה. הכיצד? תעודה לפי סעיף 324 לפקודה אינה מיועדת לבעלים ספציפיים אלא מתייחסת לכל הבעלים האפשריים של הנכס שאת הזכויות בו מבקשים להעביר. בלשון הרישא של סעיף 324(א): "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם..." (ההדגשה הוספה). על דרך ההיפוך נאמר כי מתן התעודה מקנה אפשרות לרשום "כל העברה" בפנקסי המקרקעין, וזאת כל עוד לא הגיע מועד התפוגה של התעודה. לפיכך, כאשר בא-כוחה של החברה שמכרה לעותרת את הנכס ביקש להשלים את רישום זכויות החכירה על שם המוכרת (כשלב ראשון לפני העברת הזכויות מהמוכרת לעותרת) הוא כתב לעותרת כי עליה להמציא תעודה מהעירייה בה "מופיעים שם המוכר ושם הקונה, אך נתונים אלה אינם חשובים בהגשת המסמך לטאבו, חשוב רק זיהוי מדוייק של הנכס" (נספח א' לבקשה לצו ביניים). אכן, דרישה לפירוט שמות המוכר והקונה אינה מופיעה לא בסעיף 324 לפקודה ולא בתקנה 9(ג)(3) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011 (לשעבר תקנה 9(ב)(4) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969). היוצא מכך הוא, שאם העירייה תחויב לתת לבעלים הרשום (המוכר) תעודת העדר חובות רק משום שהוא סילק את חובותיו עד לתום תקופת החזקתו בנכס, יוכל גם הרוכש לעשות שימוש באותה תעודה לצורך רישום העברה נוספת, הפעם ממנו למי שירכוש ממנו את הנכס (ובלבד שאותה העברה תתבצע תוך כדי תקופת תוקפה של התעודה). חוסר יכולתה של העירייה לעקוב אחרי התעודה ולהגבילה להעברה ספציפית, אף הוא שיקול התומך בפרשנות המחייבת את סילוק מלוא החובות, של המוכר והקונה כאחד, עד ליום מתן התעודה. 7. לא נעלם ממני פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב-יפו בת"א 22077/04 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' עיריית רמת גן (מיום 21.8.08). באותו מקרה חויבה עיריית רמת גן להשיב לכונס נכסים שמכר נכס מקרקעין, כספים ששילם לה לצורך קבלת תעודה לפי סעיף 324 לפקודה בגין חוב הארנונה של הרוכשים שנוצר לאחר מסירת החזקה בנכס לידיהם. בית משפט השלום הפנה להלכה שנפסקה בפרשת פרופיל חן, וסבר כי הלכה זאת חלה גם על מקרה בו מוכר הנכס מבקש לקבל תעודת העדר חובות חרף קיומו של חוב ארנונה על שם הקונה בגין החזקתו בנכס לאחר מסירת החזקה בממכר לידיו. בנוסף הפנה בית משפט השלום לדברים הבאים שנכתבו בספרו של ה' רוסטוביץ, ארנונה עירונית (מהדורה חמישית,2007) עמ' 1010: "לעתים, מוכר הבעלים של הנכס את הנכס, מוסר בו את החזקה לקונה, ומדווח לעירייה על דבר מסירת החזקה בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות. העירייה רושמת את הקונה כנישום בפנקסי העירייה, ומשיתה עליו את הארנונה מאותו מועד. לאחר פרק זמן, מבקש המוכר תעודה המעידה כי פרע את כל חובותיו בגין הנכס שמכר. הרשות המקומית אינה רשאית להתנות את מתן התעודה בפירעון חובות הארנונה שהושתו על הקונה בגין הנכס הנמכר, משום שחובות אלה אינם של המוכר". הסתמכותה של העותרת על דברים אלה נדונה לכישלון. ראשית, הן בת"א 22077/04 והן בקטע המצוטט מספרו של ד"ר רוסטוביץ, נדון מקרה בו המוכר הוא שמבקש מהעירייה תעודת העדר חובות לצורך העברת הזכויות על שם הקונה. במקרה שלפנינו, לעומת זאת, העותרת, שרכשה את הנכס, היא שביקשה את התעודה חרף חוב הארנונה הרשום על שמה בספרי העירייה. שנית, נוכח לשונו ותכליתו של סעיף 324 פקודה, יש להסתייג מהגישה שאומצה בשתי האסמכתאות האחרונות גם בהתייחס למצב שנדון בהן, היינו כאשר המוכר מבקש תעודת העדר חובות בשעה שעל הנכס רובצים חובות ארנונה מאוחרים בגין תקופת החזקתו של הקונה. כאמור לעיל, רוכשת הנכס בפרשת פרופיל חן לא הייתה חייבת כספים לעירייה, אלא החייבת הייתה השוכרת. עתירתה של הרוכשת התקבלה מהטעם שאין מקום לכך ש"בעלי נכסים, שאינם חייבים חובות לעירייה, יישאו בחובותיהם של המחזיקים". לא נאמר בהלכת פרופיל חן שאין מקום לכך שבעלי הנכס יישאו בחובם של בעלים קודמים. אמירה שכזאת אינה עולה בקנה אחד עם התכלית של תעודת העדר החובות, שהרי להבדיל ממחזיק סתם הנעדר עניין בהעברת הזכויות בפנקסי המקרקעין, בעלים שהיה או שעודנו מחזיק בנכס ניצב במעמד של בעל עניין בביצוע ההעברה - בין כמוכר ובין כקונה - גם אם האחריות לביצוע ההעברה הופקדה בידי הצד השני לעסקת המכר וגם אם הצד השני הוא זה שפונה לעירייה בבקשה למתן התעודה. לכן, כאשר המוכר פונה לעירייה ומבקש לקבל תעודת העדר חובות, יש מקום לנצל "צומת" זה כאמצעי לאכיפת תשלום הארנונה גם על הקונה ולא רק על המוכר. כך מתחייב בין היתר מהוראת סעיף 324(א) לפקודה, שלפיה על התעודה להעיד "שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה... סולקו" (ההדגשה הוספה). חובתה של העירייה לתת תעודה מעודכנת ליום נתינתה אינה טכנית אלא מהותית: "תעודה שעירייה מוציאה לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש], אמורה להעיד אמת על יום הוצאתה" (בג"ץ 779/92, לעיל, בעמ' 188). כאשר מוכר הנכס נמנע מלבקש את תעודת העדר החובות עד למועד מסירת החזקה לקונה, ותחת זאת השתהה וביקש את התעודה רק בחלוף זמן, לאחר שהקונה תפס חזקה וצבר חובות לעירייה בגין הנכס, הרי במצב כזה יהיה בתעודה האומרת כי "עד ליום מתן התעודה" אין על הנכס חובות "המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס" משום תיאור בלתי אמיתי של המציאות, שהלוא במועד מתן התעודה מגיעים לעירייה חובות מהקונה, שאף הוא "בעל הנכס". מוכר המבקש שלא להיקלע למצב כזה נדרש אפוא למהר ולבקש את התעודה סמוך למועד המסירה. המתנה לאחר מועד זה מגלגלת אל המוכר את הסיכון שבבואו לבקש את התעודה ייתקל בחוב שצבר הקונה. יפים לעניין זה דבריו של השופט עדיאל בפרשת יצחקי. גם שם חובת התשלום (של היטל השבחה) רבצה על רוכשי הנכס ולא על המוכרים, ובכל זאת נאמר על ידי בית המשפט כי העירייה רשאית להתנות את מתן תעודת העדר החובות למוכרים בסילוק חוב הרוכשים: "העובדה שחובת תשלום ההיטל אינה חלה על המשיבים [המוכרים - מ.ס.], אינה מזכה את אלה, בהכרח, בקבלת התעודה המעידה על היעדר חובות המגיעים מבעל הנכס לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות (להלן - האישור). במקרה שלפנינו, משהאישור נדרש כדי לאפשר את העברת הזכויות לרוכשי הדירות, שהם אלה החבים בתשלום ההיטל, אני סבור שהעירייה רשאית להתנות את מתן האישור בתשלום ההיטל... תוצאה זו מתחייבת, לדעתי, מסעיף 324(א) לפקודת העיריות, שכן מתן האישור לפי סעיף זה מותנה בתשלום החובות 'המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס'. תנאי זה אינו מוגבל, על פניו, לחובות המגיעים ממבקש האישור בלבד, ולכאורה, יש בו כדי למנוע את מתן האישור, גם כאשר החובות בקשר לנכס מגיעים מבעל אחר של הנכס" (שם, פסקאות 4-3). בהמשך (בפסקה 5) עמד השופט עדיאל על ההבחנה בין מצב כזה, בו מתן התעודה למוכר נמנע בשל חוב של הקונה, לבין המצב שנדון בפרשת פרופיל חן: "חובת תשלום ההיטל חלה על רוכשי הדירות מכוח בעלותם בנכס ולא מכוח החזקתם בו. משרוכשי הדירות הם צד לעסקה שלצורך מימושה ולשם העברת הזכויות אליהם האישור נדרש, אני סבור שיש לראותם כ'בעל הנכס', כמשמעותו של מונח זה בסעיף 324(א) לפקודה, שקיום חוב המגיע ממנו לעירייה ביחס לנכס, צריך שימנע את מתן האישור. תוצאה זו אינה אמורה לפגוע במשיבים [המוכרים - מ.ס.]. שכן, לפי ההסכמים שבין המשיבים לבין רוכשי הדירות, על האחרונים לשאת בתשלום ההיטל מכוח החובה שהוטלה עליהם לשאת בכל תשלום שיחול בגין המקרקעין לאחר קבלת החזקה בדירות. לפיכך, חובתם החוזית של המשיבים להעביר את הרישום בדירות לרוכשים, כפופה לקיום חובתם של האחרונים לשאת בתשלומי החובה החלים עליהם. במצב דברים זה, לא קם החשש עליו הצביע השופט ש' לוין בעניין פרופיל חן הנזכר לעיל, לפיו הסירוב ליתן את האישור יהפוך את המשיבים ל'בני ערובה' של רוכשי הדירות, או יפגע בזכות הקניין שלהם (עד כמה שנותרה להם זכות כזו) בנכס". אמור מעתה: גם לאחר הלכת פרופיל חן רשאית עירייה לסרב לתת למוכר תעודת העדר חובות, מקום בו נוצרה בינתיים חבות של הקונה שטרם סולקה. ואם כך הוא במקום שבו המוכר הוא זה שמבקש את התעודה למרות שהוא עצמו אינו חייב לעירייה תשלומים בגין הנכס, לא כל שכן שכך הוא במקום שבו הקונה, שטרם סילק את חובו, הוא זה שמבקש את התעודה, כפי שהדבר הוא בענייננו. קונה המבקש את התעודה לא יישמע בטענה כי החוב הרשום על הנכס הנו חוב של המוכר ולא שלו (ראו למשל עת"מ (ת"א) 2302/05 לינדאור נ' המועצה המקומית מזכרת בתיה, מיום 2.3.07, פסקה 14; ה"פ (עכו) 101/02 ברזניאקוב נ' עירית חיפה, מיום 16.11.03; בג"ץ 779/92, לעיל, בעמ' 187: "העותרים רכשו אך כחמישית מחלקו של המשיב 2 בחלקה, והגיון החוק הוא - ואף צדק הוא - כי יחויבו בתשלום חובו של המוכר כדי אותו חלק שרכשו"). על אחת כמה וכמה שאין לאפשר לקונה לקבל את התעודה בעוד הוא עצמו חייב לעירייה כספים בעד הנכס (ואין זה משנה שבהסכם המכר קיבל על עצמו המוכר את ההתחייבות להמציא את התעודה; מערכת היחסים החוזית הפנימית בין הצדדים אינה אמורה להשפיע על היקפה ועל תכליתה של הוראת חוק בדבר גביית מס, מה עוד שבפועל העותרת ולא המוכרת היא זו שביקשה מהעירייה את התעודה; ראו גם סעיף 6 לבקשה לצו ביניים). במאמר מוסגר יצוין כי אף שדעת הרוב בפרשת יצחקי חלקה על השופט עדיאל וחייבה את העירייה לתת למוכרים את התעודה, נימוקיה של דעת הרוב לא נגעו בהלכת פרופיל חן ובהיקף השתרעותו של סעיף 324(א) לפקודה. חובות שנויים במחלוקת 8. העותרת טוענת כי מאחר שהיא חלקה על חיובי הארנונה שהשיתה עליה העירייה והגישה עליהם השגה וערר, הרי כל עוד לא הוכרעה המחלוקת בינה לבין העירייה לא ניתן לראות בסכומים הרשומים לחובתה בספרי העירייה משום "חובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס", כאמור בסעיף 324 לפקודה, ואין העירייה רשאית לסרב לתת לה בגינם את תעודת העדר החובות. העותרת מבססת את טענתה על אכרזת המסים (גביה) (ארנונה כללית ותשלומי חובה לרשויות המקומיות) (הוראת שעה), תש"ס-2000 (להלן - אכרזת המסים). אכרזה זו מסמיכה את הרשות המקומית לגבות את הארנונה הכללית באמצעים מינהליים לפי פקודת המסים (גביה) (להלן - פקודת המסים), אך מסייגת סמכות זאת בכך שאמצעי הגביה המינהלית לא יינקטו "כל עוד לא חלף המועד להגשת השגה, ערר, ערעור, לפי הענין (להלן - הליכי ערעור), ואם הגיש אדם הליכי ערעור או תובענה אחרת - כל עוד לא ניתן פסק דין סופי או החלטה סופית, שאינה ניתנת לערעור עוד". 9. העירייה טוענת מנגד כי המחלוקת נשוא הליכי ההשגה והערר בהם נקטה העותרת, אינה מחלוקת כנה, שכן ההשגה הוגשה רק ביום 18.6.08, יומיים לאחר מכתבה של העותרת לעירייה מיום 16.6.08 בו ביקשה לקבל את תעודת העדר החובות. נמצא כי במועד בקשת התעודה, חובה של העותרת לא היה שנוי במחלוקת. בכל מקרה, אכרזת המסים חלה על הליכי גביה אקטיביים מכוח פקודת המסים ולא על הליך הגביה הפסיבי של אי-מתן תעודת העדר חובות לפי סעיף 324 לפקודת העיריות. 10. נראית לי עמדת העירייה מעמדת העותרת. סעיף 2(א) לאכרזת המסים שולל מהרשות המקומית את הסמכות לנקוט באמצעי גביה מינהלית לפי פקודת המסים בטרם חלוף המועד להגשת השגה על החיוב, ואם ננקטו הליכי ערעור כאמור - בטרם מתן פסק דין חלוט באשר לסכום השנוי במחלוקת. סייג זה הוסף לאכרזת המסים בשנת 2002, בעקבות עתירה שהוגשה נגד שר האוצר בבג"ץ 4968/00 העמותה למען טוהר מידות ומנהל תקין בשלטון המקומי נ' שר האוצר (פסק דין מיום 22.5.01). שאלת תחולתו של הסייג על הליכי גביה לפי סעיפים 323-305 לפקודת העיריות עדיין לא הוכרעה על ידי בית המשפט העליון (בר"ם 225/07 רכבת ישראל נ' עיריית חדרה, מיום 7.5.07; עע"מ 1024/10 מלכא נ' מועצה מקומית כפר קמא, מיום 2.8.12, פסקאות 53-52), ואילו בפסיקת בתי המשפט המחוזיים הובעו לגביה דעות שונות (בש"א (חי') 990/02 בתי זיקוק לנפט בע"מ נ' מועצה אזורית זבולון, מיום 18.12.02; עת"מ (ב"ש) 234/07 רכבת ישראל בע"מ נ' עיריית דימונה, מיום 22.10.07; עת"מ (ב"ש) 214/08 ע.ס.מ עפר סלילה מאגרי מים בע"מ נ' מועצה אזורית אשכול, מיום 31.7.08). חילוקי דעות אלו מתייחסים אך ורק להליכי תפיסה ועיקול הננקטים לפי סימן א' בפרק החמישה-עשר לפקודת העיריות. פעולות גביה אקטיביות אלו כפופות, לפי אחת הדעות, למגבלה שבסעיף 2(א) לאכרזת המסים, נוכח הדמיון הרב בינן לבין פעולות הגביה האקטיביות לפי פקודת המסים, המתבצעות אף הן בין היתר בדרך של תפיסה ועיקול. כפי שנאמר ברע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית (מיום 20.6.10, פסקה 11 לפסק דינה של השופטת ברלינר): "בין שני ההסדרים יש קירבה רבה, שכן ההסדר הקבוע בפקודת העיריות הינו אימוץ סלקטיבי של הוראות שונות מפקודת המסים (גביה), לעיתים אף על דרך הפניה לפקודה" (ראו עוד בר"מ 6072/12 דוד נ' עיריית נצרת עילית, מיום 19.9.12, פסקה 7). לעומת זאת, אמצעי הגביה הפסיבי של הימנעות ממתן תעודת העדר חובות אינו נכלל בפקודת המסים (לרבות בסעיף 12 לפקודת המסים, שהנו חלק מהזכות המהותית לשעבוד ראשון הקבועה בפקודה זאת בסעיף 11א - בעבר סעיף 12 רישא - ואין הוא שקול לאמצעי האכיפה הדיוני שבסעיף 324 לפקודת העיריות: ע"א 437/66 מנהל מס רכוש וקרן פיצויים נ' כונס הנכסים של יו.ס. ניר-איסט לבורטוריס, פ"ד כא(1) 29, 32). בכל מקרה, מתן התעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות אינו כפוף להוראתו המסייגת של סעיף 2(א) לאכרזת המסים, המורה כי עד לתום הליכי הערעור בנוגע לחוב הארנונה "לא תומצא לאדם, לגבי הסכום השנוי במחלוקת, דרישה לפי סעיף 4 לפקודה ולא יינקטו פעולות לפי הפקודה" (ההדגשות הוספו). הוראה זו משמיעה רק עיכוב של המצאת דרישה לתשלום החוב לפי סעיף 4 לפקודת המסים, ועיכוב של נקיטת "פעולות לפי הפקודה", כלומר אמצעי אכיפה פוזיטיביים. משעה שסעיף 2(א) לאכרזת המסים אינו מורה על "עיכוב" אמצעי אכיפה פסיביים (הוראה שאילו הייתה קיימת, משמעותה הייתה צו עשה ולא צו עיכוב שהרי "עיכוב" של חוסר מעש אינו אלא מעש), על כרחינו שאפילו לפי הפרשנות המרחיבה של סעיף 2(א), המחילה אותו גם על אמצעי הגביה שבפקודת העיריות, אין בסעיף זה למנוע בעד העירייה לסרב לתת תעודת העדר חובות במהלך התקופה שבה חוב הארנונה אינו סופי ונתון להליכי השגה, ערר וערעור. הבחנה זו הגיונה בצדה: סעיף 2(א) לאכרזת המסים מיועד למנוע את שינוי המצב הקיים ואת חילוט רכושו של הנישום לשם פירעון חוב ארנונה שעדיין אינו סופי. תכלית זו אינה מתקיימת בתעודת העדר החובות, שלגביה ההיפך הוא הנכון: דווקא שלילת זכותה של הרשות המקומית לסרב לתת את התעודה במהלך ההתדיינות בינה לבין הנישום על החוב ועל גובהו, תפר את הסטטוס-קוו ותגרום לשינוי המצב (העברת הזכויות הרשומות בנכס) בטרם הוכרע הערעור, באופן שאם הערעור יידחה לא יהיה ניתן להשיב את הגלגל לאחור ולהחזיר לפנקסי המקרקעין את הרישום המקורי. פועל יוצא מכך הוא שאין מקום לא לטענת חוסר הסמכות שהעלתה העותרת ולא לטענתה בדבר חוסר סבירות עיכוב תעודת העדר החובות בשל קיומו של חוב השנוי במחלוקת. אוסיף כי נישום החולק על שומת הארנונה שהוצאה לו, עשוי שלא להיות מחויב בהכרח בסילוק החוב כתנאי לקבלת תעודת העדר חובות. יש הסבורים להחיל בדרך ההיקש הוראות שנקבעו בהקשרים אחרים של חקיקת המסים, המקנות לחייב אפשרות להפקיד בידי רשות המס ערובה הולמת (כגון ערבות בנקאית) להבטחת חובו השנוי במחלוקת כנגד קבלת התעודה (סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965; סעיף 54(א) לחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961; רוסטוביץ, בספרו הנ"ל, עמ' 1017-1016). גישה זו משקפת, לכאורה, את עיקרון המידתיות, שידיו רב לו גם בהקשר של מתן תעודת העדר חובות לפי סעיף 324 לפקודת העיריות (בג"ץ 779/92, לעיל, בעמ' 186). תמיכה נוספת לגישה זו עשויה להימצא בתקנות התכנון והבניה (תעודה בדבר תשלום היטל), תשמ"א-1981, המורות כי "תעודה בדבר תשלום היטל השבחה או ערובה לתשלומו לפי סעיף 10 לתוספת השלישית לחוק, יכול שתינתן בנפרד ויכול שתינתן בתוך תעודה המוצאת לפי סעיף 324 לפקודת העיריות, ובלבד שדבר תשלום ההיטל או מתן ערובה לתשלומו, כולו או חלקו, יצויין במפורש בתעודה". האפשרות לשלב בתוך תעודת העדר חובות לפי סעיף 324 לפקודת העיריות "תעודה בדבר... ערובה לתשלומו" של היטל השבחה, מקרבת את מתן הערובה אל תוכה של התעודה לפי סעיף 324. אמנם המשיבים ציינו בתשובתם לעתירה כי להשקפתם העדרה של הוראה מקבילה בפקודת העיריות בנוגע להעמדת ערובה כנגד קבלת תעודת העדר חובות, מהווה הסדר שלילי. אלא שהעותרת כלל לא פנתה לעירייה טרם הגשת העתירה בהצעה להפקיד בידיה ערובה לתשלום החוב השנוי במחלוקת, וטענתה היחידה הייתה שעצם ההתדיינות שהיא מנהלת עם העירייה בנושא חוב הארנונה מספיקה כדי שהתעודה תינתן לה. כך, למרות התבססותה של העותרת (בסעיף 26 לעתירה) על החלטת בית המשפט המחוזי בחיפה בבש"א 990/02 (לעיל), שבה עיכוב הליכי הגביה המינהלית של חוב הארנונה עד להכרעה בערר הותנה בהפקדת ערבות בנקאית וערבויות נוספות. התנהלות זאת של העותרת הביאה לכך שלא ניתנה החלטה רשמית של העירייה בנושא העמדת הערובה, וכתוצאה סוגיה זו לא הועמדה למבחן שיפוטי. תקופת החובות 11. עיריית ירושלים מוציאה תעודות העדר חובות שתוקפן עד סוף שנת הכספים בה מוצאת התעודה. כפועל יוצא מתנה העירייה את מתן התעודה בסילוק החובות כלפיה בגין הנכס עד סוף שנת הכספים. העותרת תוקפת נוהג זה, וטוענת כי בעלים של נכס שסילק את חובותיו לעירייה עד תאריך מסוים באמצע שנת הכספים, זכאי לקבל תעודת העדר חובות עד למועד זה, ואין לחייבו להקדים ולסלק את חובותיו עד תום השנה. כך במיוחד משעה שעיריית ירושלים מאפשרת לנישומים לשלם את חוב הארנונה באמצעות חיובים דו-חודשיים שוטפים. 12. תשובתה של העירייה לטענות אלה היא שצווי הארנונה השנתיים שלה קובעים את מועד תשלום הארנונה ב-1 לינואר של כל שנת כספים. לפיכך, מעיקר הדין היא רשאית להתנות את מתן התעודה בסילוק החוב עד סוף השנה. למרות זאת, ולפנים משורת הדין, סיכמה העירייה לפני מספר שנים עם לשכת עורכי הדין, בעקבות פנייה של האחרונה בנדון, כי בעל הנכס יוכל לקבל את התעודה כנגד סילוק החוב עד למועד הוצאתה, אם יסדיר את תשלום יתרת הארנונה עד תום שנת הכספים באמצעות הוראת קבע או הסדר תשלומים אחר. במהלך הדיון בעתירה הבהירה באת-כוח העירייה כי תשלום יתרת החוב העתידית עד תום שנת הכספים יכול להיעשות גם באמצעות שיקים דחויים (עמ' 8 שו' 16-15 לפרוטוקול). 13. מקובלת עלי עמדת העירייה. סעיף 300 לפקודת העיריות קובע: "כל החייב בתשלום ארנונה ישלם אותה במועדה". ברגיל, מועד התשלום הנו המועד שנקבע בצו הארנונה המותקן בידי מועצת העירייה, כאמור בסעיף 274ג לפקודה: "המועצה רשאית לקבוע מועדים לתשלום הארנונה" (בר"ם 4991/04 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' שילוח חברה לביטוח בע"מ, מיום 3.5.07, פסקה ז(2); רוסטוביץ, בספרו הנ"ל, עמ' 84, 398-396, 874, 1068). אלמלא נקבע בצווי הארנונה של עיריית ירושלים כי מועד תשלום הארנונה הנו ב-1 בינואר של כל שנת כספים, היה מקום לטענה כי העירייה אינה רשאית להתנות את מתן תעודת העדר החובות בסילוק החוב לכל השנה מראש (בג"ץ 183/74 אדמת קריה בע"מ נ' עירית רחובות, פ"ד כט(1) 240; בג"ץ 198/75 מנהל עזבון פייביש מושקוביץ נ' ראש עירית בת-ים, פ"ד ל(1) 281, 288-287). לא כן משעה שצו הארנונה מורה כי תשלומה ייעשה בתחילת השנה (בג"ץ 667/87 גולן נ' ראש עיריית נתניה, פ"ד מב(4) 12, 18-17). הוראה זו מותירה את יום 1 בינואר כמועד התשלום, חרף האפשרות הניתנת בצו הארנונה לנישומים לפרוס את התשלום ל-12 שיעורים חודשיים. הסדר תשלומים כזה מתבצע על פי האמור בסעיף 4(א) לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980. הוא אינו דוחה את מועד התשלום הקבוע בצו הארנונה, אלא מהווה "עסקת אשראי" לפריסת החיוב - שנותר לחול ביום 1 בינואר - על פני כל שנת הכספים (בג"ץ 713/85 יעד רהיטים בע"מ נ' עירית תל אביב, מיום 27.5.86). מאחר שהעירייה רשאית לדרוש את מלוא התשלום ביום 1 לינואר, גם אם באמצעות מתן אשראי לסילוקו לאורך שנת הכספים, ממילא "החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה", עליהם מדבר סעיף 324(א) לפקודה, הנם חובות הארנונה עד לתום השנה, אפילו כאשר התעודה ניתנת באמצע השנה. נמצא אפוא כי דרישת העירייה להסדרת החוב השנתי טרם קבלת התעודה, נעשתה בסמכות ובסבירות, וכי האפשרות המוענקת למבקש התעודה להסדיר את התשלום בגין יתרת התקופה עד סוף השנה באמצעות הוראת קבע, גביה מרוכזת או שיקים מעותדים, מאזנת כהלכה בין האינטרס הציבורי באכיפה מלאה של חיובי ארנונה שזמן פירעונם כבר הגיע, לבין האינטרס הפרטי של הנישום שלא להרע את מצבו מבחינת אפשרויות התשלום והפריסה של הארנונה רק בשל היזקקותו לתעודת העדר חובות. סיכום 14. נוכח כל האמור, העתירה נדחית. אין צו להוצאות לטובת המשיבים, מאחר שהעירייה לא השיבה למכתבה של העותרת מיום 16.6.08 בו דרשה לקבל את התעודה, ולא הנחתה את העותרת באשר לאפשרויות פריסת החוב הפתוחות בפניה גם לצורך קבלת התעודה (צו הארנונה לשנת 2008 איפשר אמנם לפרוס את תשלום הארנונה ל-12 תשלומים אך בה בעת ציין כי תעודה לפי סעיף 324 לפקודה תינתן כנגד תשלום "מלוא היתרה לשנת 2008"). רישום בטאבוארנונה