מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ביטול עסקת מכר דירה בגלל מקומות חניה: בפניי תביעה ותביעה שכנגד הנוגעות לזכרון דברים שנחתם בין הצדדים ביום 13.2.11 (להלן: "זכרון הדברים") בנוגע לדירת מגורים הנמצאת ברחוב יקינטון 9א בחיפה והידועה כחלק מחלקה 6 בגוש 11192 (להלן: "הדירה"). זכרון הדברים לא השתכלל לכדי עסקה, ועל כן הגישו הצדדים תביעות הדדיות. תמצית העובדות הרלבנטיות בחודש ינואר 2011 חיפשו התובעים דירה לרכישה באמצעות המתווך, מר אלי שיינר (להלן: "המתווך"). לטענת התובעים, מראש דרשו כי יוצגו להם אך ורק דירות שאליהן נלווים שני מקומות חניה לפחות ומחסן. בחודש פברואר 2011 הציג המתווך בפני התובעים את הדירה. התובעים ערכו שני ביקורים בדירה בטרם החליטו לרכוש אותה. לטענתם, בשני הביקורים הוצגו להם שני מקומות חניה הצמודים לדירה. ביום 13.2.11 חתמו הצדדים במשרד המתווך על טופס שכותרתו "הצעה לרכישה", הוא שמוגדר כאן זכרון דברים. בטופס זה נקבע מחיר הדירה (1,900,000 ₪), תנאי תשלום (חלקיים), מועד פינויה ופרטים נוספים. נושא החניות אינו מוזכר. באותו מעמד, העבירו התובעים לנתבעים סך של 20,000 ₪ על חשבון המחיר המוסכם. בזכרון הדברים נקבע כי הסכם מכר ייחתם בתוך 30 ימים וכי במקרה של הפרה, הצד המפר ישלם לצד השני סך של 30,000 ₪. לאחר חתימת זכרון הדברים העבירו התובעים את הטיפול בעסקה לבא-כוחם, המייצגם גם בהליך זה, כאשר בין ב"כ התובעים לבין הנתבע מס' 2 (להלן: "הנתבע") הוחלפו טיוטות הסכם ומסמכים נוספים הנוגעים לדירה. במהלך ההתכתבויות בין ב"כ התובעים לנתבע, נתגלתה העובדה שלדירה צמוד מקום חניה אחד בלבד. לטענת התובעים, בא-כוחם לא היה מודע באותו מועד לדגש ששמו על קיומן של שתי חניות ולכן המשיך לטפל בעסקה. ביום 3.3.11 נפגשו התובעים עם הנתבע במשרד ב"כ התובעים. לטענת התובעים, מטרת הפגישה היתה לברר את סוגיית מקומות החניה. מנגד, לטענת הנתבעים הפגישה נקבעה לשם חתימה על הסכם המכר. בעקבות אותה פגישה חזרו בהם התובעים מהעסקה. לטענת התובעים, לאחר שהתברר להם, באמצעות בא-כוחם, כי לדירה צמוד מקום חניה אחד בלבד ולא שניים כפי שהוצג להם, ביקשו לבטל את העסקה. הנתבעים לא הסכימו לבטל את העסקה ולהשיב להם את הסכום שהועבר לידיהם. בסופו של דבר, מכרו הנתבעים את הדירה ביום 17.4.11 לזוג אחר בתמורה לסך של 1,850,000 ₪. מסכת הראיות מטעם התובעים הוגש תצהיר התובע 1 בלבד וכן הוגש תצהיר מטעם המתווך. הנתבעים גם יחד הגישו תצהירי עדות מטעמם. כל העדים נחקרו במהלך ישיבת ההוכחות. הסעדים המבוקשים 4. התובעים מבקשים להורות על השבת הסך של 20,000 ₪ שהעבירו לנתבעים ולחייב אותם בפיצוי הקבוע בזכרון הדברים בסך 30,000 ₪ -סך הכל 50,000 ₪. 5. בכתב התביעה שכנגד מבקשים הנתבעים מספר סעדים חלופיים: 5.1. סכום הפיצוי הקבוע בהסכם המכר שהועבר בין הצדדים אך לא נחתם (190,000 ₪) בניכוי הסכום ששולם על ידי התובעים (20,000 ₪) -סך הכל 170,000 ₪; או 5.2. פיצוי קיום בגין ההפרש בין המחיר שהוסכם בין הצדדים לבין המחיר בו מכרו התובעים את דירתם בפועל -סך הכל 50,000 ₪; או 5.3. הפיצוי המוסכם על פי זכרון הדברים -סך הכל 30,000 ₪. בנוסף, טוענים הנתבעים כי נגרם להם נזק נוסף בסך 10,000 ₪ בגין שכה"ט ששולם לעו"ד מטעמם במהלך המו"מ לכריתת ההסכם עם התובעים. תמצית טענות התובעים 6. הדרישה לדירה עם שתי חניות היתה קיימת מן ההתחלה כדרישה מהותית ומתלה. 7. כאשר הציגו הנתבעים את הדירה לתובעים, הוצגו בפניהם שתי חניות ורק על בסיס מצג זה הסכימו התובעים לחתום על זכרון הדברים. 8. המתווך, אשר העיד בהליך מטעם התובעים, אישר טענתם כי מלכתחילה התנו התובעים את ההתקשרות עמו במציאת דירה לה צמודים שני מקומות חניה. מעדות המתווך וממסמכי ההתחייבות שנחתמו לטובתו עולה בבירור כי קיומם של שני מקומות חניה היה תנאי מקדמי של התובעים וכי כך הוצגה להם הדירה. 9. לאחר שנודע לתובעים כי לדירה צמוד ברישום מקום חניה אחד בלבד, ביקשו לקיים את הפגישה עם הנתבעים להבהרת הסוגיה. משהובהר להם מפי הנתבע, בפגישה במשרד בא-כוחם, כי הדירה כוללת חניה אחת בלבד החליטו לבטל העסקה ולקבל לידיהם את הסכום שהעבירו לנתבעים. 10. חוזה המכר הסופי מעולם לא הוסכם וממילא אף לא נחתם בין הצדדים. לאחר חילופי טיוטות בין הצדדים, התקיימה פגישה במשרד ב"כ התובעים לבירור סוגיית מקומות החניה על פי בקשת התובעים. 11. הנתבעים שינו גרסאות בנוגע לאפשרות קיומה של חניה נוספת או זכות השימוש בחניה מטעם השכנים או היות החניה חניה כפולה. מכך ברור כי הנתבעים ידעו כי קיומן של שתי חניות היה תנאי של התובעים לרכישת הדירה. תמצית טענות הנתבעים 12. הדרישה לקיומם של שני מקומות חנייה מעולם לא הועלתה כתנאי לרכישת הדירה. 13. הנתבעים הציגו בפני התובעים מצג עובדתי מלא של מצב הדירה בעת הביקורים שהתקיימו, לרבות מתן הסבר לגבי נושא החניות, היינו קיומה של חניה צמודה אחת ושימוש בחניה נוספת נוכח הסכם בין השכנים. 14. התובעים בחרו להתקדם לרכישת הדירה וכך נכרת זכרון דברים מחייב. במסגרת זכרון דברים זה הועלו עקרונות מסוימים למכירה, לרבות מחיר, מועד פינוי והשארת המזגנים בדירה, אך נוכח עמדת התובעים, יש לתמוה על כי עניין מהותי, לשיטתם, כמו נושא החניות לא בא זכרו במסגרת זכרון דברים זה. 15. משעה שנכרת זכרון דברים, ומשעה שטיוטות חוזה מכר כבר הוחלפו בין הצדדים ואף נקבע מועד לחתימת הסכם המכר, אזי למעשה נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, אף אם לא נחתם בפועל ועל כן זכאים הנתבעים לפיצוי המוסכם מכוחו. 16. ככל שייקבע כי לא קיים חוזה מחייב בדמות הסכם המכר שלא נחתם, אזי אי חתימתו מהווה הפרה של ההסכמה על פי זכרון הדברים. לכן, יש לפצות את הנתבעים בפיצויי קיום, בסך 50,000 ₪, המשקף את ההפסד הכספי שספגו עקב מכירת הדירה לאחר מכן בערך נמוך יותר. לחלופין, יש לפצות את הנתבעים בפיצוי המוסכם הנקוב בזכרון הדברים. דיון והכרעה 17. התביעות ההדדיות בתיק זה תלויות בהתנהלות הצדדים בשלב הטרום-חוזי. קרי, האם התובעים הבהירו לנתבעים כי קיומם של שני מקומות חניה הינו תנאי מקדמי לעסקה והאם הנתבעים ציינו כי לדירה צמוד מקום חניה אחד בלבד. א. מהי המסגרת החוזית בין הצדדים? 18. הנתבעים טוענים כי לאור סיכום תנאי הסכם המכר בהתכתבויות שבין ב"כ התובעים לבין הנתבע, הרי שמדובר בהסכם מכר מחייב, על אף שהצדדים לא חתמו עליו. 19. לעניין חוזה ללא חתימה נאמר כבר כך בה"פ (מח' - מרכז) 10105-08-09 רשת דובדבן - רשת מרגלית נגד גב' קלמן טובה ( 15.3.10), בס' 3(א): "במהלך השנים רוככה דרישת הכתב בפסיקה. לכתחילה נקבעו תנאים קשיחים שהיו דרושים כדי לקיים את דרישת הכתב וביניהם שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, מועד העברת הנכס, הוצאות מיסים וכן חתימה על המסמך (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן פד"י כח (2) 291 (1974), פנחס נרקיס דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין 11- 50 (1998)). אולם עם השנים הכירה הפסיקה בכך שמסמך ייחשב מסוים דיו גם כאשר אינו כולל את כל התנאים החיוניים בעסקה, כשפרטים אלה ניתנים להשלמה מכוח הוראות חוק נורמטיבית ובלבד שלא משתמעת כל כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים הנ"ל (דנ"א 9580/09 חסיב נעים פוארסה נ' שאוקי יוסף פוארסה (לא פורסם, 24.01.2010), ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן פ"ד נב (4) 673 (1998)). עוד נקבע שהיעדר חתימה אינו מעיד בהכרח על היעדר גמירות דעת ושניתן לראות בחוזה שחסרה בו חתימה, חוזה מחייב לכל דבר ועניין ( ע"א 2036/94 טרבלסי נ' טרבלסי, ,ת.א 5856/03 הלל אביצור נ' רבקה חנני (לא פורסם, 1.1.2006))." 20. מהראיות שהוצגו בפניי עולה כי אכן הוחלפו טיוטות של הסכם מכר בין הצדדים, כאשר נראה כי ב"כ התובעים והנתבע הגיעו להסכמות בדבר תניות ההסכם ונקבעה פגישה במעמד הצדדים ליום 3.3.11. 21. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע לטיבה של אותה פגישה. בעוד התובעים טוענים כי הפגישה נקבעה לבקשתם על מנת ללבן את סוגיית מקומות החניה, הנתבעים טוענים כי הפגישה נקבעה לשם חתימה על הסכם המכר. 22. תכתובות הדואר האלקטרוני (להלן-דוא"ל) שהועברו בין הנתבע לבין ב"כ התובעים תומכות בטענת הנתבעים, שכן בדוא"ל ששלח ב"כ התובעים ביום 27.2.11 הזמין את הנתבע להעביר מועדים לחתימת ההסכם (ראו נספח ו' לבמ/1). 23. נמצא אם כן, כי טיוטת ההסכם האחרונה שהועברה מב"כ התובעים ביום 27.2.11 "חשודה" בהיותה הסכם מחייב משהצדדים נידברו להיפגש לחתימתה. 24. אולם, התנהלות הנתבעים באותה פגישה דווקא אינה מתיישבת עם עמדתם, כאשר בחר הנתבע להגיע לבדו לפגישה, ללא הנתבעת (עמ' 16 שורות 31-32). בניסיונו להסביר את העובדה שהנתבעת לא הגיעה לפגישת החתימה, על אף שברור כי חתימתה נדרשת, הסביר התובע כך (עמ' 13 לפרוט' הדיון מול שורות 14-19): "ש. למה אשתך לא באה? ת. כי כבר אז הרגשתי שיש גרירת רגליים מצד הקונה לא ידעתי מה הסיבה. הלכתי ברגשות חצויים, או שחותמים ואמרתי לאשתי שתבוא היא היתה במרחק קצר ואם לא אז אני חוזר הביתה. ש. יכול להיות שחשבת שתהיה בעיה עם החוזה? ת. לא. הרגשתי שישנה סחבת בהחזרת המסמכים וידעתי שתמיר לא מאושר מזה." 25. עולה מכך כי גם אם במקור תוכננה הפגישה לצורך חתימה על הסכם המכר, הרי שברור כי הנתבעים ידעו כי לא תהיה חתימה באותו מעמד וכי לא כל הפרטים "סגורים" מבחינת התובעים. 26. על קבלת מסמך ללא חתימה כהסכם מחייב, נאמר כך בת.א 5856/03 הלל אביצור נ' רבקה חנני (לא פורסם, 1.1.2006), בס' 20: "כפי שראינו לעיל, המקרים אשר בהם הכריע בית המשפט כי ישנן די ראיות להסיק דבר-קיומה של גמירות דעת לכריתת חוזה אף בלא חתימת הצדדים, ואשר עליהם משליכים התובעים את יהבם, היו מקרים מובהקים, שבהם הנסיבות לא הותירו מקום לספק: לחיצת ידיים, הרמת כוסיות, וכיוצא באלו סממנים של גמירות-דעת, או התנהגות על-פי התניות שבחוזה למשך זמן..." 27. בענייננו, דווקא גרסת הנתבעים אינה מתיישבת עם טענתם לקיומו של הסכם מכר מחייב. 28. אף אם נקבל את טענתם כי הפגישה נקבעה לצורך חתימה על ההסכם ובסופה יצאו הצדדים ללא הסכם חתום, הווה אומר שאירע דבר מה שהפריע לחתימה. ברור כי גם עצם העובדה שהנתבעת לא הגיעה לפגישה, ממילא לא איפשרה את החתימה וכשלעצמה מעידה על חוסר גמירות דעת. לכך מתווספת העובדה שהנתבעים עצמם לא התנהלו כאילו החוזה נחתם ומכרו את הדירה בחלוף כחודש לצד ג'. 29. מנגד, זכרון הדברים מקיים ללא כל ספק את דרישת הכתב שנקבעה בפסיקה להיות הסכם מחייב בין הצדדים (ראו ה"פ (מח' - מרכז) 10105-08-09לעיל). בעניין זה ממילא אין כל מחלוקת בין הצדדים ואף אחד מהם לא טען אחרת. 30. על כן, ברור כי זכרון הדברים הינו ההסכם המחייב היחיד שעומד בבסיס היחסים בין הצדדים. 31. מסיבה זו, ניתן כבר עכשיו לדחות את חלופת הסעד הראשונה המבוקשת בתביעה שכנגד ומבוססת על הפיצוי המוסכם שנכלל במסגרת טיוטות הסכם המכר, שכאמור לא השתכללו לכדי הסכם מחייב. ב. האם הנתבעים הציגו בפני התובעים כי לדירה צמודים שני מקומות חניה? 32. מאחר ובין הצדדים קיים הסכם מחייב, בדמותו של זכרון הדברים, יש לבחון האם במהלך המשא ומתן לקראת חתימתו, הבהירו התובעים דרישתם לשני מקומות חניה והאם הציגו הנתבעים לתובעים כי המכר כולל שני מקומות חניה. 33. זכרון הדברים נחתם על ידי הצדדים בפגישה מיום 13.2.11 שנערכה במשרד המתווך. קיימת מחלוקת בנוגע ליוזם החתימה על זכרון הדברים, אולם אין הדבר מהותי לצורך ההכרעה בענייננו. המסמך ברור, וניכר כי למעט שאלת מקומות החניה, הצדדים זיהו את הממכר ואת תנאי המכר באופן מספק ואין ספק בדבר כוונתם ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם. 34. אולם, תביעת התובעים מתבססת על הטענה כי באותו מעמד סברו, בהסתמך על מצגים שיצרו הנתבעים, כי לדירה צמודים שני מקומות חניה וכי פרט זה היה מהותי עבורם. לטענתם, לו ידעו אז כי לדירה צמוד מקום חניה אחד בלבד, לא היו חותמים על זכרון הדברים. מנגד, הנתבעים טוענים כי פרט זה לא עלה במסגרת המשא ומתן וכי מדובר בטענה שהועלתה בדיעבד כדי להצדיק את העובדה שהתובעים הפרו את זכרון הדברים ולא נכרת הסכם מכר בתוך 30 ימים, כנדרש. 35. המצג היחיד עליו מסכימים הצדדים הוא כי באחת מן הפגישות בין הצדדים, עובר לחתימת זכרון הדברים, בה הוצגה הדירה, הציג הנתבע כי במקומות החניה הסמוכים לבניין חונות שתי מכוניות הנתבעים. כך עולה מחקירת הנתבע (עמ' 11 לפרוט' בש' 2-7): "ש. אתה נכחת בפגישה אחת שבה הצגת את הבית לתובעים? ת. כן. ש. קודם חתימה על זכרון הדברים? ת. למיטב זכרוני כן. ש. זה נכון שיצאת החוצה ואמרת להם "הנה זה המכוניות שלי"? ת. כן." מחקירת הנתבעת עולה כי מצג דומה הוצג גם למתווך (עמ' 15 לפרוט' בש' 16-19): "ש. כמה חניות היו לכם? ת. אחת ששייכת לדירה ואחת שאנו משתמשים בה. ש. הראית לו (למתווך -א.ה.ט) את שני המקומות המסומנים בנספחים ד/ 1 וד/ 2 ? ת. נכון." 36. אם כן, אין כל ספק כי הנתבעים יצרו מצג שהם משתמשים בשתי חניות בבניין. 37. יחד עם זאת, הנתבעים טוענים כי הסבירו לתובעים את המצב המשפטי האמיתי, קרי כי לדירה צמוד מקום חניה אחד בלבד. לעניין זה, כוללים הסברי הנתבעים שני היבטים: 37.1. השימוש בחניה הנוספת נובע מהסכמה של שכני הנתבעים (עמ' 12 לפרוט' הדיון מול שורות 1-9, ס' 11.2 לתצהיר הנתבע במ/1). 37.2. כי אמור להיבנות בניין נוסף בסמוך לבניין בו נמצאת הדירה ועם בנייתו יכול ויוצמד מקום חניה נוסף לדירה (עמ' 14 לפרוט' בש' 1-3, ס' 11.2 לתצהיר הנתבע במ/1). 38. על סמך האמור, קשה לקבוע בפירוש, על בסיס עדויות הצדדים בלבד, אילו מצגים נוצרו עובר לחתימת זכרון הדברים. 39. ניתן להיעזר בטיוטות הסכם המכר שהועברו בין הצדדים על מנת לברר את הסוגיה. 40. על אף שהסכם מכר בין הצדדים לא נכרת בסופו של יום, ישנה חשיבות רבה למשא ומתן שהתנהל לאחר חתימת זכרון הדברים לצורך כריתת ההסכם הסופי, שכן טיבו של המשא ומתן שהתנהל נמצא במוקד הסכסוך בין הצדדים ויש בו בכדי לשפוך אור על המצגים שנוצרו בין הצדדים עובר לחתימה על זכרון הדברים. 41. הצדדים חלוקים בנוגע לסוגיית טיוטות ההסכם, והביאו טיוטות שונות במטרה להוכיח גרסאות שונות להשתלשלות הדברים. 42. התובעים הגישו טיוטה שצורפה לתצהיר התובע כנספח ה'. 43. לטענתם, טיוטה זו היא הטיוטה הראשונה שנשלחה מאת הנתבע לב"כ התובעים. 44. בנספח ה' כתוב כי הדירה כוללת "2 חניות" . התובע טוען, בסעיף 20 לתצהירו, כי משעה שבתיאור הנכס הופיעו 2 חניות, לא הביע כל הסתייגות מהאמור בהסכם זה. 45. התובע מדגיש כי נספח ה' הינו טיוטת החוזה הראשונה שהעביר בא כוחו לעיונו והיא היחידה שראה (עמ' 9 לפרוטוקול שורות 10-12). 46. בתצהיר הנתבע במ/1, ציין כי ביום 14.2.11 העביר בדוא"ל לב"כ התובעים טיוטה, אשר צורפה כנספח ד' לתצהיר, בה אין כל התייחסות למקומות חניה במסגרת תיאור הדירה. 47. נספח ז' לתצהיר הנתבע מהווה טיוטה סופית של הסכם מכר. טיוטה זו הועברה לנתבע מב"כ התובעים בדוא"ל מיום 27.2.11 (נספח ו' לתצהיר במ/1). בטיוטה זו נזכר מקום חניה אחד במסגרת תיאור הדירה (ראו סעיפים 16-19 לתצהיר הנתבע במ/1). 48. בתצהירו המשלים של הנתבע, שנחתם ביום 4.12.12, עולים פרטים נוספים. שם טוען הנתבע כי טיוטת ההסכם הראשונה שהעביר לב"כ התובעים (נספח ד לבמ/1), הינה טיוטה שנערכה על ידי עו"ד מטעמו לצורך מו"מ מול קונים פוטנציאליים אחרים, ה"ה ליברט, עמם ניהלו הנתבעים מו"מ למכירת הדירה שלא צלח (הטיוטה מול ליברט סומנה נספח ב לתצהיר המשלים וכן ראו סעיפים 4-5 לתצהיר המשלים). 49. בטיוטת ההסכם עם ה"ה ליברט, לא נזכרים מקומות חניה בתיאור הדירה. הנתבע טוען כי הטיוטה שצורפה כנספח ד' לתצהיר במ/1 התבססה על טיוטת ליברט והועברה אל ב"כ התובעים. 50. לדבריו, ביום 23.2.11 העביר ב"כ התובעים טיוטה עם תיקונים המסומנים בצבע (נספח ד' לתצהירו המשלים של הנתבע) בה הוסיף ב"כ התובעים הצמדה של שני מקומות חניה. על כך השיב הנתבע למחרת טיוטה עם תיקונים בכתב יד, בה צוין כי לדירה צמוד מקום חניה אחד בלבד (נספח ו לתצהיר המשלים). 51. אם נלך לפי גרסת הנתבעים, עולה כי הטיוטה שנשלחה לב"כ התובעים ביום 14.2.11 הינה הטיוטה שצורפה כנספח ד' לתצהיר הנתבע במ/1. 52. טיוטה זו זהה לטיוטת ליברט (נספח ב' לתצהירו המשלים של הנתבע) למעט השוני בפרטי הצדדים. 53. ב"כ התובעים הוסיף בשלב כלשהו את המתקנים הצמודים לדירה, לרבות "2 חניות" ושלח הסכם מתוקן לנתבע ביום 23.2.11 . הנתבע השיב ביום 24.2.11 עם תיקון ההצמדות, לרבות התיקון שלדירה צמודה חניה 1 המסומנת באות E בתשריט (נספח ו' לתצהירו המשלים של הנתבע). 54. גרסת הנתבעים כאן דווקא מחזקת את טענות התובעים כי הם סברו כי לדירה צמודים שני מקומות חניה. שכן כיצד ידע ב"כ התובעים להוסיף לתיאור הדירה פירוט בדבר שני מקומות חניה, אם לא קיבל מידע זה מן התובעים (זאת ככל הנראה לפני שראה את הסכם הרכישה של הנתבעים או את תשריט הבניין)? יתרה מכך. יש לתת בגרסה זו אמון מאחר שהיא ניתנה על ידי הנתבעים, על אף שאינה תומכת בטענותיהם. 55. אשר על כן, הוכח בפניי כי התובעים ניהלו את המשא ומתן לכריתת הסכם המכר על בסיס ההנחה שלדירה צמודים שני מקומות חניה ומכך עולה שהם גם חתמו על זכרון הדברים על בסיס אותה הנחה. 56. אמנם, נתתי דעתי לכך שב"כ התובעים תיקן את טיוטת הסכם המכר בהתאם לתיקוני הנתבע כך שהדירה תוארה עם מקום חניה אחד בלבד (נספחים ו,ז לבמ/1) ואף העביר את הטיוטה המתוקנת לנתבע ביום 27.2.11. אולם, בכך אין כדי לגרוע ממסקנתי דלעיל. 57. כאמור, הצדדים נדברו להיפגש ביניהם ביום 3.3.11. גרסאותיהם אמנם חלוקות בנוגע למטרת הפגישה. יחד עם זאת, משעה שכל הפרטים המהותיים הוסכמו במסגרת זכרון הדברים ובכל זאת הטיוטה לא הבשילה לכדי הסכם מחייב, יש להניח כי סוגיית החנייה היא שהיוותה סלע המחלוקת. יש לציין כי נתון החנייה הינו הנתון היחידי, בהיבט של תאור הנכס, אשר עבר שינויים במהלך חילופי טיוטות הסכם המכר. השינויים הנוספים, גם בנושאים אחרים, היו מינוריים למדיי. לכן, אין בתיקונים שבוצעו על ידי ב"כ התובעים בהסכם כדי לשנות ממסקנתי בעניין זה. 58. המסקנה דלעיל אינה מספקת בכדי לקבוע כי קיומם של שני מקומות חניה אכן היה תנאי מקדים או מתלה לעסקה. כמו כן, יש לברר האם עצם יצירת המצג על ידי הנתבעים מהווה חוסר תום לב במהלך משא ומתן המצדיק את ביטול זכרון הדברים, שהינו כאמור הסכם מחייב. 59. נתתי דעתי לטענות הנתבעים לפיהן יש להשית לחובת התובעים את העובדה שלא הובאה עדותה של התובעת 2, אשר אין מחלוקת כי היא ביקרה בדירה מספר רב יותר של פעמים ללא בעלה, התובע 1 (עמ' 9 שורות 13-14) והיא שנפגשה עם המתווך ועם הנתבעים, טרם הגעתו של התובע 1. 60. חזקה על צד שאינו מביא עדות רלבנטית כי נמנע מהבאתה מחמת העובדה שעשויה לפעול לרעתו. יש לפנות להסבריו של התובע 1, בעלה, אשר נחקר בסוגיה זו כדלקמן: "ש. למה לימור לא הגיעה להעיד? ת. זה הפך קטע פיננסי. לא צריך לנפח ולהביא את כל העולם. מתוקף עבודתה היה היתה צריכה להיות בעבודתה." (ראו עמ' 9 שורות 15-17). 61. על אף שלדידו של התובע מדובר בתביעה כספית אשר אין צורך "לנפח" כדבריו, הרי משעה שמדובר במחלוקת הנחוצה הכרעה במישור אמינות ומהימנות בעניין חילופי הדברים שבין הצדדים אשר הובילו לכריתת זיכרון הדברים בזמן אמת, הרי התובעת הינה עדה חיונית. 62. קל וחומר שעה שהינה בעלת דין בתביעה, מעורבת פעילה וישירה בדין ודברים שהתנהל מול הנתבעים עובר לחתימת זכרון הדברים ומן הראוי היה שתתייצב לדיון בתביעה זו. ניכר מההתנהלות, כי לא היה בדעת התובעים להביא את התובעת עצמה לעדות כבר בשלב בו בחרו באי הגשת תצהיר מטעמה ואין הדבר קשור דווקא לצורך בכך שתתייצב לעבודתה במועד שנקבע לדיון. 63. יחד עם זאת, בנסיבות העניין, אי העדת התובעת מהווה אי הבאה של ראייה אחת מתוך מכלול הראיות בתיק. נתון זה לבדו, יש לו משקל מוגבל במכלול השיקולים הנוספים, ואין בו , כשלעצמו, כדי להוות טעם לשנות מהמסקנות אליהן הגעתי עד עתה המושתתות בעיקרן על המסמכים שהוצגו בפניי. 64. זאת ועוד. מאחר ומדובר בבני זוג, כאשר ברור מהראיות כי התובע עצמו היה שותף להתרחשויות, גם אם "בשלט רחוק" ביחס לחלק מהמפגשים שהתקיימו עובר לחתימת זכרון הדברים, היינו באמצעות שיחות טלפון שקיים מול המתווך ומול רעייתו, קיים סיכוי סביר כי עדותה של התובעת לא היתה שונה מהותית מעדותו של בעלה ולכל הפחות לא היה בה כדי לשפוך אור על התנהלות הצדדים עובר לחתימת זכרון הדברים. 65. לכן, ההתחקות אחר הצהרות והבנות הצדדים עובר לחתימתו יתבצעו, ככל שניתן, על בסיס ניתוח ראיות חיצוניות לעדויות הצדדים, כגון טיוטות הסכמי המכר שהוחלפו ויומן המתווך, הגם שבשילוב עמן . 66. בהערת אגב אעיר כי מסכת הראיות כללה תמלילים של הקלטות שביצעו הצדדים לאחר שהעסקה כשלה. כל צד מבקש למצוא בהם תימוכין לטענותיו הוא. לאחר שעיינתי בתמלילים אלו באתי לכלל מסקנה כי אין בהם לסייע לראיותיו של מי מהצדדים. קל וחומר בשים לב לעובדה שהשיחות התבצעו בזמן בו נפרדו כבר דרכיהם של הצדדים ועל כן אין בהן כדי לסייע באריגת התמונה העובדתית הרלבנטית עובר ל"התנתקות" בין הצדדים. ג. האם קיום שני מקומות חניה היה תנאי מהותי להתקשרות? 67. התובעים טוענים כי הם הבהירו מן ההתחלה למתווך ולנתבעים כי קיומם של שני מקומות חניה הינו תנאי מהותי ומקדמי לעסקה. מנגד, הנתבעים טענו כי הדבר לא עלה בשום שלב במהלך המו"מ, ומהווה אך ורק עילה מצד התובעים להפרת זכרון הדברים (ס' 31.1, 31.8 לתצהיר הנתבע במ/1). 68. הדרישה לשני מקומות חניה צמודים עולה כדרישה מהותית ומקדמית הן מעדויות התובעים והן מעדות המתווך (בס' 6 לתצהיר המתווך). 69. בניגוד לטענות בתצהיר, הרי בחקירתו אישר הנתבע כי הדרישה לקיומם של שני מקומות חניה עלתה כבר מן ההתחלה (עמ' 11 לפרוט' בש' 13-15): "... אמרתי להם שיש לי חניה אחת שרשומה בטאבו וחניה אחרת מוסכמת עם השכנים והם ידעו את זה טוב. התובע העלה את הסתייגות שלו כבר אז לגבי החניה של הרכב שלו..." ובמקום אחר (עמ' 14 לפרוט' בש' 4-10): "ש. נושא החניות כל הזמן עלה? ת. לא. הוא עולה כעת. נושא שתי החניות הוא רק עילה להפרת החוזה. היו יותר משתי פגישות לפני חתימת החוזה. באחת הפגישות אני הייתי נוכח ודויטש. היו לפחות עוד שתי פגישות לפני. בפגישות האחרות היתה אשתי עם לימור ופעם אחת עם אמא שלה או קרובת משפחה. זה היה ימים ספורים. נושא החנייה היה אישו לתמיר והסברנו להם שאנו יכולים לתת רק את מה שיש הם לא אהבו את זה אבל הם אהבו את הדירה. לא היתה בעיה. הבעיה עלתה באיכות הנכס בזמנו ואחר כך זה נגמר. הם לא אהבו את זה ותמיר עשה פרצוף אבל כשחתמנו חתמנו."(ההדגשות שלי -אה"ט) 70. ברור אם כן כי הנתבעים היו מודעים לכך שקיומם של שני מקומות חניה מהווה דרישה מהותית של התובעים. 71. עצם העובדה שהנתבעים שינו גרסאות במהלך הדיון והציעו שתי חלופות לעניין קיומו של מקום חניה נוסף (ראו לעיל), מראה כי היו מודעים לכך שמדובר בדרישה מהותית לדידם של התובעים וכן מודעים לכך שיצרו מצג בפני התובעים בנוגע לקיומם של שני מקומות חניה. 72. חיזוק נוסף לעובדה שמדובר היה בדרישה מהותית לתובעים ניתן למצוא במסמכי התיווך שהוצגו. 73. ראשית, כל אחת מההתחייבויות שנחתמו מול המתווך (סומנו נספחים א1,א2,ב לתצהיר התובע ) מצביעה על כך שלתובעים היתה דרישה עקבית בחיפוש דירה עם 2 חניות. 74. בנוסף, הציג המתווך את יומן העבודה האותנטי שלו ומתוכו הפנה לדף בו רשם את פרטי הדירה מפיו של הנתבע במהלך חודש פברואר 2011 , עת פורסמה למכירה. בדף היומן שהוגש לאחר הדיון וסומן נספח א ביום 5.2.13 , ניכר כי בפרטי הדירה רשם 2 חניות ואת שאר פרטי הדירה באותה שורה ובצורת הרישום הייחודית כדלקמן: "יקינתון 9א 5/2/4/130/1950 גינה 2 חניות ...ירון.. " 75. בעדותו מסביר המתווך את שיטת הרישום ומציג את היומן המקורי בו ניתן לראות את קווי הדמיון בין אלפי הרישומים שהופיעו בו באותה שיטה לתיאור פרטי נכס כך: מספר חדרים, קומה, שטח, מחיר, גינה, חניה ולבסוף פרטי מוכר או קונה ומספר טלפון (ראו עמ' 4 שורות 23-27). 76. יומן המתווך וכתבי ההתחייבות עליהם החתים את התובעים תומכים אף הם בחשיבות קיומן של 2 חניות עבורם ובעובדה שמידע זה נמסר למתווך גם באמצעות הנתבע עצמו בשעת הצגת הפרטים הראשוניים ואף טרם ראה את הדירה. ד. נפקות אי-קיומם של שני מקומות חניה הצמודים לדירה 77. לאור האמור לעיל, הצדדים חתמו על זכרון הדברים בהתבסס על כך שהתובעים סברו כי לדירה צמודים שני מקומות חניה, וזאת על בסיס מצג שיצרו הנתבעים, אשר ידעו כי מדובר בדרישה מהותית עבור התובעים. 78. טעות על פי דיני החוזים מוגדרת כך : "טעות בדיני חוזים היא מחשבה או אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות. ראה ע"א 11/84 רבינוביץנ' שלב, פ"ד מ (4) 533, 541. בהמשך, הוגדרה הטעות כ"הערכה שגויה של מציאות הדברים האמיתית" (ע"א 8972/00 שלזינגר נ' הפניקס, פ"ד נז(4) 817, בעמ' 839)." ראו תא"מ (חי') 8208/08 ‏בית יערה בע''מ נ' מרינה דולינגר ( 7.7.11) 79. לאור הקביעות העובדתיות דלעיל, אין ספק כי התובעים חתמו על זכרון הדברים עקב הערכה שגויה ומחשבה כי לדירה צמודים שני מקומות חניה. משכך, ברור כי התובעים חתמו על זכרון הדברים עקב טעות. לאור התנהלות התובעים, ברור לי כי לולא הטעות האמורה, לא היו חותמים התובעים על זכרון הדברים, כפי שלא חתמו בסופו של דבר על הסכם המכר. 80. לסיכום, מדובר בטעות יסודית של אופי הנכס הנמכר, כאשר לאחר גילוי הטעות, הפכה הדירה לבלתי רלוונטית עבור התובעים, ולא רק לבלתי כדאית, כאשר הנתבעים היו מודעים לכך שמדובר בעניין מהותי עבור התובעים (ראו עמ' 14 לפרוט' בש' 4-10, הנ"ל). 81. מאחר שברור כי הנתבעים היו מודעים לטעות התובעים, הרי שבין אם מדובר בהטעיה מכוונת ובין אם מדובר בהתעלמות מטעותם של התובעים, סעיפים 14(א) ו-15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מאפשרים לתובעים את ביטול זכרון הדברים, כפי שעשו בסופו של דבר. ראו לעניין זה ע"א 406/82 ליאון נחמני נ' אהרן גלאור , פ"ד מא(1) 494, 501 (1987) ; ע"א 2469/06 רונן סויסה נ' חברת זאגאבגוש 5027 חלקה 1 בע"מ ( 14.8.08), בס' 11 ; ע"א 7168/03 שלמה חבר נ' צוריאל לביא ( 26.9.05), בס' 22 ו-34). 82. ניתן לראות בטעות זו גם אי-התאמה בממכר, על פי ס' 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968. 83. בכל מקרה, משנקבע כי זכרון הדברים בוטל על ידי התובעים כדין, ממילא אין הפרה והתביעה הנגדית נדחית. 84. כמו כן, לאור הביטול כדין, הרי שעל הנתבעים להשיב לתובעים את הסך של 20,000 ₪ ששולם להם ביום החתימה על זכרון הדברים. 85. אולם אין לקבל את הסעד הנוסף לו עותרים התובעים. 86. התובעים טוענים כי עקב מצג השווא שיצרו הנתבעים במהלך המו"מ וכן עקב אי-השבת הסכום הנ"ל לאחר ביטול זיכרון הדברים, הרי שהפרו הנתבעים את זיכרון הדברים ויש לחייבם בפיצוי המוסכם הקבוע בו. 87. לא ברור כיצד מבקשים התובעים סעד המבוסס על הסכם שהם עצמם ביטלו. 88. גם הנתבעים בעצמם טענו בס' 27 לכתב ההגנה כי בפגישה מיום 3.3.11 הסכימו כי במידה ויחליטו התובעים לחזור בהם מן ההסכם "יפנה כל צד לדרכו", קרי לא יהיה זכאי לפיצוי. 89. זכרון הדברים קובע הפרה אחת ויחידה המצדיקה תשלום הפיצוי המוסכם והיא אי-כריתת הסכם מכר בין הצדדים בתוך 30 ימים. אמנם הסכם מכר לא נחתם במועד האמור, אולם היה זאת עקב ביטול כדין מצד התובעים ולא עקב הפרה. 90. צודקים התובעים כי יצירת מצגים בשלב המו"מ ואי-השבת הסכום הנ"ל מהווה התנהלות בחוסר תום לב על פי ס' 12 ו-39 לחוק החוזים, אשר מהווים עילה לפיצוי התובעים. אולם התובעים לא הוכיחו נזקים כלשהם שנגרמו להם עקב ההתנהלות ולא דרשו דבר מלבד הפיצוי המוסכם, שכאמור אינם זכאים לו. על כן, אין לפסוק פיצויים לטובתם (ע"א 2273/11 ‏אינג' בר יהודה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל ( 7.1.13), בס' 18). סיכום 91. אשר על כן, הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 20,000 ₪, כאשר סכום זה יישא הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה, 23.6.11, ועד מועד התשלום בפועל. 92. התביעה שכנגד נדחית. הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, החזר אגרה ששולמה על ידם במסגרת התביעה וכן סך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין בגין שכר טרחת עורך דין. יש לציין כי בפסיקת ההוצאות נלקחה בחשבון עובדת הגשת התביעה שכנגד אשר נדחתה.מכירת דירהביטול עסקה (מקרקעין)מקום חניהמקרקעיןחניהעסקת מכר