מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא בניית מרפסת ללא היתר בדיור מוגן: 1. התובעת הינה הבעלים של מקרקעין המצויים בדרך בית לחם 66 בירושלים, גוש 30015 חלקה 40. על חלק מהמקרקעין מצוי בנין המשמש למגורים (להלן: המושכר). הנתבעת הינה דיירת מוגנת בקומת הקרקע של הבנין, מכח הסכם שכירות מיום 15.7.68. במקור היתה עמידר הבעלים של המבנה. המבנה נמכר לשיכון ופיתוח, אשר הגישה את התביעה, ולאחר מכן נרכש על ידי התובעת.   לתובעת מספר טענות נגד הנתבעת: א. נטען כי הנתבעת לא שילמה שכר דירה מאז 31.1.93. ב. נטען כי הנתבעת ביצעה עבודות בניה שונות ללא הסכמת התובעת ובניגוד להסכם השכירות, כמפורט להלן: (1) בדירת הנתבעת היתה קיימת מרפסת בנויה מבניה קלה. נטען כי במקומה בנתה הנתבעת בשנת 1995 מרפסת יצוקה ובנתה לה קירות מאבן. הנתבעת אף הגישה בקשה להיתר בניה למרפסת, ללא הסכמת הבעלים. (2) הנתבעת הרסה גלריה פנימית שהיתה בתוך הדירה. (3) הנתבעת בנתה וריצפה שביל בחצר, תוך שימוש באבנים שהיו בשביל אחר בבית ואשר שימש דיירים אחרים. ג. הנתבעת הניחה מבנה קל בתחום חלקה 79 הצמודה לחלקה 40. נטען כי בתקופה האחרונה בנו במבנה זה ריצפה והחלו להפכו למבנה של קבע.   התובעת מבקשת לחייב את הנתבעת בתשלום שכר הדירה שלא שילמה. כמו כן היא מבקשת להורות על פינוי הנתבעת מהנכס ולחילופין להורות לנתבעת להחזיר את המצב לקדמותו.   2. הנתבעת מבקשת לדחות את התביעה ולחילופין לתת לה סעד מן הצדק.   לגבי אי תשלום דמי השכירות טוענת הנתבעת טענת קיזוז, בגין תיקונים שביצעה במבנה, ואשר התובעת, שהיתה חייבת בהשתתפות במימון, לא שילמה דבר. לטענתה מדובר בהוצאה של כ- 100,000 ₪ המהווה שכר דירה לתקופה העולה על מאתיים שנה.   לענין הבניה טענה כי הגלריה היתה קיימת ועדיין קיימת, מרפסת יצוקה היתה וקיימת גם כיום ומרפסת נוספת תוקנה, בעקבות חוות דעת מומחה לפיה סדקים במקום מאיימים על יציבות המבנה. לגבי השביל נטען כי מדובר בשיקום שביל ישן, בהתאם לחוות דעת מהנדס, לצורך סילוק מים מיסודות המבנה. לגבי הנחת מבנה קל נטען כי החלקה איננה שייכת לתובעת, המבנה קיים כבר 22 שנה ובגינו הוגשה תביעה שנדחתה בת"א 1232/92 וקיים לגביה מעשה בי"ד.   3. מטעם התובעת העיד מר יוסי כהן, עובד שיכון ופיתוח. מטעם הנתבעת העיד המהנדס ברגמן, אשר נתן חוות דעת נ/1 בשנת 1994 לגבי תיקונים הכרחיים במבנה, וכן העידה הנתבעת.   לאחר שמיעת הראיות אין עוד מחלוקת ממשית לגבי העובדות הבאות: מוסכם כי הנתבעת שילמה שכר דירה עד ליום 31.1.93. לאחר מכן לא שולם שכר דירה. מוסכם כי בעבר בנתה הנתבעת ללא היתר מרפסת בבניה קלה וכי בשנת 1995 נבנתה במקומה, ללא היתר וללא הסכמת הבעלים, מרפסת מריצפת בטון וקירות אבן בשטח גדול יותר, כ- 19 מ"ר במקום כ- 17 מ"ר. בגין בניה זו הוגש נגד הנתבעת כתב אישום לבית המשפט לענינים מקומיים בירושלים, שם הודתה הנתבעת בביצוע עבירת בניה כמפורט לעיל. הוכח כי הנתבעת ביצעה בעבר זיפות של גג המבנה וכן ביצעה שיפוצים וכי התובעת לא השתתפה בהוצאות הזיפות והשיפוצים.   נושאי התביעה האחרים לא הוכחו וב"כ התובעת אף לא חזר עליהם סיכומיו.   4. אי תשלום שכר דירה:   א. על פי המסמכים שהוגשו, בעבר, בשנת 1986, אישרה עמידר למבקשת תכניות להרחבת המבנה, לשיפור רווחת הדיירים. עם זאת, בשנת 1988 הוחזרו תכניות הבניה לנתבעת, ונאמר לה כי המבנה הועבר לחברה לשיכון ופיתוח ועליה לקבל את אישורם לתוספות הבניה (נ/8, נ/9). אישור כזה לא נתקבל ובשלב מסויים אף הוגשה נגד הנתבעת תביעת פינוי, בגין ביצוע עבודות בניה שונות ובהן בניית גלריה בתוך הבית ובניית מרפסת, ת"א 1232/92. התיק הסתיים בפשרה ובמסגרתו שולם שכר הדירה עד ליום 31.1.93 (נספח ד' לכתב ההגנה).   ב. בתאריך 18.1.93 פנה ב"כ הנתבעת לב"כ התובעת וציין כי הנתבעת, יחד עם משפחת אילוז, שילמו 2,984 ₪ לצורך זיפות הגג. צויין כי בעבר השתתפה עמידר בהוצאות הזיפות. התובעת נתבקשה לשלם מחצית מעלות הזיפות (נספח ו').   לאחר שלא נתקבלה תשובה מטעם התובעת, הודיע ב"כ הנתבעת ביום 19.2.93 כי הנתבעת מודיעה על קיזוז חוב כנגד דמי שכירות חודשיים. צויין כי הקיזוז הינו עבור דמי שכירות עד וכולל לסוף חודש יוני 1995 (נספח ז').   ג. בתאריך 23.8.94 נשלח מכתב למהנדס הראשי של התובעת, לפיו יש צורך בשיפוץ המבנה כדי למנוע חדירת מים למבנה. צורפה חוות דעת של המהנדס ברגמן, המתייחסת לקיומה של שקיעה דפרנציאלית של המבנה, עקב חדירת רטיבות ליסודות (נספח ח').   התובעת השיבה כי מאחר שהמבנה מיועד על ידה להריסה, אין בדעתה, בשלב זה, להשקיע סכומים ניכרים לאחזקתו (נספח י').   ד. בעקבות תשובה זו פנה ב"כ הנתבעת לתובעת בשנית, ביום 8.11.94, וביקש לתקן את הליקויים, שהינם פגמים בסיסיים ויסודיים שתיקונם חל על בעל הבית.   ה. על פי עדותה של הנתבעת, עקב התעלמות התובעת מפנייתה, היא ביצעה את התיקונים בעצמה בעלות של 100,000 ₪.   ו. על פי חוות דעתו של המהנדס ברגמן, מדובר בדירה בשטח של כ- 65 מ"ר, הנמצאת במבנה אבן עתיק שבוצעו בו שינויים ותוספות במהלך השנים. מדובר באגף מקורי הקיים כ- 80 שנה, אגף מרכזי הקיים כ- 60 שנה ואגף מערבי הקיים כ- 40 שנה. בנוסף ישנה מרפסת (מבואת כניסה) עם תקרה מבניה קלה ואגף חדר אמבטיה מבניה קלה.   באגף המקורי נמצאה רטיבות חזקה הגורמת לסדקים קשים במבנה ולשקיעה דפרנציאלית שלו. צויין כי חדירת רטיבות למבנה אבן עתיק כדוגמת המבנה הקיים הינה בעלת השפעה הרסנית על היציבות, עד כדי תופעות של קריסה. נדרשו פעולות שיפוץ בחלק זה של המבנה בעלות של 6,120 דולר + מע"מ.   במבואה - מרפסת הכניסה, נמצאה שקיעה משמעותית של הריצפה וסדקים בקירות ובגג. עלות התיקון 4,300 דולר + מע"מ.   לגבי מבנה חדר האמבטיה הוערכו התיקונים בעלות של 3,200 דולר + מע"מ.   מבנה חדר האמבטיה והמבואה אינם שייכים למבנה המקורי ונבנו בעבר ללא היתר, ולפיכך לא היתה לתובעת חובה להשתתף בעלות התיקון של חלקים אלה. נותרה השתתפות בעלות תיקון האגף המקורי בסך 6,120 דולר + מע"מ. משלא שילמה התובעת את חלקה בתיקונים, היתה הנתבעת רשאית לקזז את הוצאותיה משכר הדירה. לענין עלות השיפוץ, אמנם הנתבעת טוענת כי שילמה 100,000 ₪ עבור התיקון, אך משהסתמכה על חוות דעתו של המומחה, אין מקום להעריך את עלות התיקון, לצורך השתתפות התובעת בהוצאות, מעבר לקביעותיו של המומחה. בנוסף ישנו תיקון הגג, שגם בו היה על התובעת להשתתף אך היא נמנעה מלשלם את חלקה בתיקון ולפיכך היתה הנתבעת זכאית לקזז סכום זה משכר הדירה. אמנם היה על הנתבעת לפנות לבית הדין לשכירות, אך אף שלא עשתה כן, משלא מילאה התובעת חובותיה בתיקון המבנה, אין לזקוף את ביצוע התיקונים וקיזוז דמי השכירות לחובתה של הנתבעת.   לפיכך, ככל שהדבר נוגע לאי תשלום דמי שכירות, דין תביעת הפינוי להדחות.   5. בניית המרפסת:   א. אין מחלוקת כי התובעת בנתה מרפסת במקום המרפסת שהיתה בנויה בבניה קלה בכניסה לבית. אין מחלוקת כי הבניה נעשתה ללא היתר וללא רשות הבעלים. בגין בניה זו הועמדה הנתבעת לדין בבית המשפט לענינים מקומיים בירושלים.   ב. על פי חוות דעתו של המהנדס ברגמן, היה צורך בתיקון המרפסת שהיתה במקום, אולם גם המהנדס ברגמן הסכים, בחקירתו, כי ניתן היה לתקן את הליקויים מבלי לבנות מרפסת כפי שנבנתה. לדבריו, היה מקום לבצע חיזוק יסודי של הריצפה, לשקם את יציבות הריצפה ולהחזיר את המצב לקדמותו, מבלי לבנות את המבנה הקיים שהוא משופר מהמבנה המקורי.   ג. בניה זו מהווה הפרה של ההסכם ובגינה קיימת עילת פינוי.   ד. אשר למתן צו להחזרת המצב לקדמותו - בהתחשב בכך שבעבר היתה במקום מרפסת, בכך שהיה צורך בחיזוק יסודותיה של המרפסת, בכך שהמרפסת החדשה שנבנתה איננה חורגת בהרבה מהמרפסת הקודמת ובכך שמבחינת דיני התכנון והבניה אין צורך להרוס את המרפסת, לאחר שבית המשפט לענינים מקומיים שדן בבניית המרפסת לא מצא לנכון לתת צו הריסה, אינני רואה מקום להורות לנתבעת להחזיר את המצב לקדמותו.   6. לפיכך ניתן בזה צו לפינוי הנתבעת מהמושכר. עם זאת, בהתחשב במהות הבניה ובנסיבותיה, בהתחשב בהשקעות הרבות שהשקיעה הנתבעת בשיפוץ המבנה עקב ליקויים שחייבו שיפוץ כזה ובהתחשב בנסיבותיה האישיות של הנתבעת, שהינה אלמנה עם ילדים, אשר אין לה כל מקום מגורים אחר, ניתן בזה סעד מן הצדק בתנאים הבאים:   א. הנתבעת לא תקבל מהתובעת החזר הכספים המגיעים לה בגין שיפוץ המבנה. ב. הנתבעת תשלם לתובעת סך 2,500 ₪. ג. המרפסת שנבנתה בשנת 1995 לא תהווה חלק מהמושכר לצורך קביעת דמי מפתח בעת העברת הזכויות לדייר מוצע או בקבלת חלקה של הנתבעת בדמי המפתח מבעל הבית.   7. הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 2,500 + מע"מ. בניהדיור מוגןמרפסת