ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

האבחנה בין השכרת משנה להעברת השכירות, הובהרה בין היתר בספרו של דר' שלום לרנר, "שכירות נכסים" (חושן למשפט תש"ן 1990) בעמ' 157:נ

"שוכר שהתרוקן מכל זכויותיו במושכר והעביר לזולת את כל אשר לו, זו העברה, ואילו שוכר ששייר זכות כלשהי לעצמו, כגון זכות לקבל חזרה לרשותו את המושכר בנסיבות מסוימות, הוא משכיר משנה ולא מוכר"

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות:

1. הנתבעת השכירה לתובע מחפרון (להלן:ו "המחפרון"), לצורך ביצוע עבודות עפר על ידיו, ביחד עם שותפו.

בהסכם שנחתם בין הצדדים ביום 15.11.90, (להלן:נ "הסכם השכירות"), נקבע כי:ב -

"להבטחת פרעון דמי השכירות וכל יתר התחייבויותיו של השוכר עפ"י הסכם זה ועפ"י כל מסמכים נוספים שנחתמו בקשר לעסקה נשוא הסכם זה, יתן השוכר למשכירה את הבטחונות המפורטים בנספח א'.
המשכירה תהיה רשאית לנקוט בכל הליך שיראה לה והדרוש לפי שיקול דעתה לצורך מימוש הבטחונות, לצורך גביית המגיע למשכירה מאת השוכר עפ"י הסכם זה" (ס' 15 להסכם השכירות).

2. מכוח ס' 15 הנ"ל, שעבד התובע לזכות הנתבעת, להבטחת התחייבויותיו עפ"י הסכם השכירות, את המחפרון ששכר, וכן את דירת מגוריו.

3. כשנתיים לאחר השכרת המחפרון לתובע, ב9/92- לערך, הוא לא נזקק לו יותר, והעביר אותו לחברת שמעון מרדכי בע"מ.
חברה זו שילמה, ככל הנראה, בתקופה בה החזיקה את המחפרון, את דמי השכירות בגינו.

הנתבעת היתה מודעת לכך שהתובע ביקש להעביר את המחפרון לחברת שמעון מרדכי (אם כי לטענתה רק בדיעבד, בשנת 93), ואף הכינה טופס - נספח ו' לתצהיר ע.ה. 1, לצורך הסדרת ההעברה הנ"ל. טופס זה לא נחתם מעולם - לא ע"י חברת שמעון מרדכי, לא ע"י הנתבעת ולא ע"י התובע.

4. ב10/93- בערך, העבירה חברת שמעון מרדכי את המחפרון לאדם בשם אבנר אהרון.
הנתבעת היתה מודעת גם להעברה זו (לטענתה - בדיעבד, לאחר שבוצעה), וביום 10.10.93 נחתם טופס (דוגמת נספח ו' הנ"ל שלא נחתם), המתייחס להעברה הנ"ל. (הטופס הנ"ל צורף כנספח ב' לתצהיר התובע ונספח ח' לתצהיר ע.ה. 1, ויכונה להלן:ו "מסמך ההסבה").

מסמך ההסבה נחתם על ידי מר אבנר אהרון - השוכר - וע"י הנתבעת - המשכירה.

בשולי מסמך ההסבה, קיימת התחייבות של התובע, לפיה הוא יהיה ערב לקיום כל התחייבויות השוכר - מר אהרון, והבטחונות שהמציא לנתבעת עפ"י הסכם השכירות המקורי, ישמשו גם כבטוחות לקיום ערבותו זו.

אין מחלוקת כי מסמך ההסבה נשלח לתובע על ידי הנתבעת, וכי התובע מעולם לא הסכים לו, ולא חתם עליו.

5. מר אבנר אהרון לא עמד בהתחייבויותיו כלפי הנתבעת, והנתבעת בקשה לממש את השעבוד שהוטל על דירת התובע.

התובע הגיש את התביעה דנן, בה עתר לכך שבית המשפט יצהיר כי הוא אינו חייב כל חוב לנתבעת בגין דמי שכירות עבור המחפרון, וכי הנתבעת מנועה מלנקוט הליכים כלשהם בקשר לגביית החוב, ע"י מימוש דירת התובע ששועבדה לנתבעת.

6. התובע טען בשלבים שונים טענות שונות ביחס להתחייבויות הנתבעת כלפיו. כפי שמצוין בסיכומי הנתבעת, התובע טען בחלק מכתבי בית הדין שהגיש, כי הנתבעת, באמצעות נציגיה, התחייבה בפניו, כי המשכנתא על דירתו תמחק ותוסר, כאשר המחפרון עבר מהתובע לחברת שמעון מרדכי.
אולם, בשלב הסיכומים לא חזר ב"כ התובע על הטענה בדבר הסכמת הנתבעת באופן מפורש לביטול המשכנתא.

לטענת ב"כ התובע בסיכומים מטעמו, השכרת המחפרון לאבנר אהרון, מסיימת את הקשר החוזי בין התובע לנתבעת, ומסיימת גם את החיובים הנלווים לקשר זה - ובכלל זה המשכנתא.

7. אני סבורה כי אכן הוכח שהסכם השכירות הוסב על דעת הצדדים לו מהתובע לאבנר אהרון. לכן, תוקפו של הסכם השכירות בין התובע לנתבעת פג והסכם השכירות פקע.

הנימוקים לקביעה זו יפורטו להלן.

8. אין חולק כי התובע הוא זה שביקש להעביר את המחפרון ששכר, עוד בשנת 92'.
יתכן כי הנתבעת לא היתה מודעת להעברת המחפרון ע"י התובע לשמעון מרדכי, כאשר המחפרון הועבר בשנת 92 (ר' ס' 7-10 לתצהירו של ע.ה. 1).

אולם, משלב מסוים בשנת 93, הדבר נודע לנתבעת, והיא ביקשה להחתים את שמעון מרדכי על המסמך נספח ו' לתצהיר ע.ה. 1. כאמור, מסמך זה לא נחתם.

בנוסף, כאמור, ידעה הנתבעת - לפחות מיום 10.10.93 ואילך - על העברת המחפרון לאבנר אהרון.

9. העברת המחפרון למר אהרון עוגנה בהסכם שנחתם בין אבנר אהרון לנתבעת - הוא מסמך ההסבה.
במסמך זה, שנערך ע"י הנתבעת, קיבל עליו השוכר החדש, מר אהרון, את כל התחייבויותיו של התובע עפ"י הסכם השכירות, וה"נושה" - הנתבעת - הסכימה לכך, בחתימתה בשולי מסמך ההסבה.
כתוצאה מכך, קיבל אבנר אהרון חזקה במחפרון, ואף זכות לרכוש אותו תמורת 1% מערכו, אם יעמוד בכל התחייבויותיו.

10. מכאן, שמסמך ההסבה מביא למסקנה כי הסיטואציה המשפטית של השכרת המחפרון לאבנר אהרון איננה סיטואציה של השכרת משנה מהשוכר המקורי - התובע - לאבנר אהרון, אלא מדובר בהסכם שכירות חדש בין המשכיר (הנתבעת) לבין השוכר החדש - כשהמשמעות של עניין זה הינה, כי השוכר המקורי יוצא מן התמונה, ואינו חייב עוד מכוח הסכם השכירות המקורי.

האבחנה בין השכרת משנה להעברת השכירות, הובהרה בין היתר בספרו של דר' שלום לרנר, "שכירות נכסים" (חושן למשפט תש"ן 1990) בעמ' 157:נ

"שוכר שהתרוקן מכל זכויותיו במושכר והעביר לזולת את כל אשר לו, זו העברה, ואילו שוכר ששייר זכות כלשהי לעצמו, כגון זכות לקבל חזרה לרשותו את המושכר בנסיבות מסוימות, הוא משכיר משנה ולא מוכר"

11. המסקנה כי אף הנתבעת סברה כי התובע התרוקן מזכויותיו וחובותיו כשוכר, עולה בקנה אחד עם האמור במסמך ההסבה, לפיו הנתבעת ומר אהרון הסכימו כי התובע יהיה ערב להתחייבויותיו של אבנר אהרון כלפי הנתבעת.

הנתבעת ראתה, אם כן, את התובע, לאחר חתימת מסמך ההסבה כערב - היינו הוא איננו עוד חייב בעצמו. ישנו חייב אחר, שאליו הוסבו בהסכמה כל ההתחייבויות נשוא הסכם השכירות, והתובע ערב להתחייבויותיו של החייב האחר.
לכן, האמור בס' 27 לתצהירו של ע.ה. 1 איננו מדויק - והנתבעת לא הוסיפה לראות את התובע כשוכר, שמישהו אחר משלם "על חשבון" חובו, אלא ראתה אותו כערב לשוכר החדש.

כאמור, הצדדים ביקשו כי התובע יהיה ערב להתחייבויות שהוסבו למר אהרון.
דא עקא כי, כאמור, התובע לא הסכים לערוב להתחייבויות אבנר אהרון, ולא חתם בשולי מסמך ההסבה כערב, כפי שהצדדים למסמך ההסבה ביקשו.

מובן כי לא ניתן לחייב את התובע כערב בלא הסכמתו, אלא רק מכוח הסכמתם של הנתבעת ומר אהרון ביחס לכך.

12. העובדה כי הסכם השכירות הוסב לאבנר אהרון, תוך שהתובע "יוצא מהתמונה", עולה גם מכך שמר אהרון קיבל מהנתבעת אופציה לרכוש את המחפרון בתום תקופת השכירות. אופציה זו עומדת בסתירה לקיומן של זכויות של התובע מכוח הסכם השכירות שלו עם הנתבעת, ועולה בקנה אחד עם המסקנה כי התובע "התרוקן מכל זכויותיו במושכר".

גם עניין זה עולה בקנה אחד עם המסקנה, כי בהסכמת כל הנוגעים בדבר - הנתבעת, התובע ומר אהרון - פקע הסכם השכירות, ופקעו זכויות הצדדים מכוחו.

13. סיכומה של נקודה זו - משנוצר קשר חוזי ישיר בין הנתבעת למר אהרון, שמכוחו הושכר המחפרון נשוא הסכם השכירות ע"י הנתבעת למר אהרון, פקע הסכם השכירות המקורי, וכל זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים על פיו פקעו אף הן.

בכלל זה פקעה חובתו של התובע לשלם את דמי השכירות החודשיים, כשחובה זו הוסבה למר אהרון, בהסכמת הנתבעת.
הנתבעת ומר אהרון בקשו להפוך את התובע לערב לחובותיו של מר אהרון. התובע לא הסכים לכך, ולא הפך לערב.

14. לאור המסקנה שלעיל, יש לבחון מהי משמעותה של המשכנתא על דירתו של התובע.
כפי שצויין לעיל, מכוח ס' 15 להסכם השכירות, נועדה המשכנתא להבטחת גביית חובות התובע כלפי הנתבעת על פי הסכם השכירות:ב פרעון דמי השכירות וכל יתר התחייבויותיו של התובע על פי הסכם השכירות.

אין טענה לפיה נותר חוב של התובע לנתבעת מכוח הסכם השכירות ביחס לתקופה עד ליום 10.10.93 - שאז נחתם מסמך ההסבה.

מכאן כי החובות שבגינם מבקשת הנתבעת לממש את המשכנתא, הם חובות מהתקופה בה השתמש במחפרון מר אבנר אהרון (ר' ס' 9 לתצהיר התובע שלא נסתר).

כאמור, בתקופה זו לא היו עוד התחייבויות של התובע כלפי הנתבעת מכוח הסכם השכירות. ההתחייבויות מכוח ההסכם הנ"ל הוסבו כולן למר אהרון.

מכאן שהנתבעת אינה רשאית לממש את המשכנתא בגין התחייבויות אלה - כי לא להבטחתן היא נועדה.
ההתחייבויות שלהבטחתן נועדה המשכנתא - מולאו.

15. יוער כי המסקנה לפיה המשכנתא נועדה להבטיח את התחייבויותיו של התובע עפ"י הסכם השכירות, עולה גם מהתנאים המיוחדים לשטר המשכנתא (נספח נ1/ שהוגש תוך התנגדות של ב"כ התובע).

ב"הואיל" הראשון לנ1/ הנ"ל, מצוין כי הממשכנים (היינו התובע) חייבים ו/או יהיו חייבים מפעם לפעם כספים לנתבעת לפי הסכם שכירות כללי מיום 15.11.90, והוסכם בין התובע לנתבעת כי "הממשכנים יבטיחו את כל חובותיהם כתוצאה מההסכם על ידי יצירת משכנתא על נכסי הממשכנים, כאמור להלן, ללא הגבלה בסכום".
ומכאן - כאשר אין עוד חובות כתוצאה מההסכם - אין הנתבעת זכאית לממש את המשכנתא.

16. ביום 3.7.96 שלח עו"ד שכנאי, מי שהיה אז בא כוחו של התובע, מכתב לב"כ הנתבעת. במכתב זה ביקש עו"ד שכנאי מב"כ הנתבעת את פירוט יתרת החוב של התובע, וביקש לשלם יתרת חוב זו בתשלומים, לאחר מכירת המחפרון. עו"ד שכנאי ביקש את הסכמת ב"כ הנתבעת לכך.

הנתבעת איננה טוענת כי בא כוחה הסכים לאמור במכתב. לכן, ההצעה הגלומה בו לא הפכה להסכם.
הטענה של ב"כ הנתבעת, היא כי מדובר בהודאה בחוב. המכתב הנ"ל נכתב לאחר שהיתה דרישת תשלום של הנתבעת מהתובע. לא מצויין בו כי התובע מודה כי הוא חייב לשלם. התובע הציע לשלם בהסדר מסוים, המפורט במכתב, ומשהצעתו לא התקבלה היא פקעה, ואין לה עוד כל נפקות. לכן, אין באמור במכתב הנ"ל, כדי להביא לחיוב התובע בחובות מר אהרון עפ"י הסכם השכירות.

17. בסיכומי ב"כ הנתבעת קיימת טענה, המייחסת משמעות לכך שהתובע לא הגיב לנספח ח' - מסמך ההסבה - כשזה נשלח אליו לחתימתו.

אינני מקבלת את הטענה. אני סבורה כי סירובו של התובע לחתום כערב להתחייבויות מר אהרון, עולה בקנה אחד עם האמור לעיל בפסק דין זה.
מסמך ההסבה נחזה כמסמך הפוטר את התובע מהתחייבויותיו כ"חייב עיקרי" מכוח הסכם השכירות, וקיימת בו בקשה שהתובע יחתום כערב להתחייבויות מר אהרון. אם התובע לא הגיב לבקשה, הרי שלהבנתו (הנכונה), הוא לא ערב להתחייבויות הנ"ל.

לכן, לא היה עליו "להזעק" כאשר המסמך הנ"ל הגיע לידיו (כטענת ב"כ הנתבעת). די היה בכך שיסרב לחתום עליו - כפי שאכן עשה.

18. ב"כ הנתבעת טוען עוד, כי הנתבעת מעולם לא ויתרה על המשכנתא - לא במפורש ולא בהתנהגות. בהקשר זה הוא מפנה, בין היתר, לס' 19 לנ1/ (תנאי שטר המשכנתא), ממנו עולה כי עפ"י הסכמת הצדדים, המשכנתא תשמש בתור בטחון מתמיד, ותשאר בתוקף אף עם הנתבעת תתן לממשכנים ארכה, הקלה, שחרור וכד'.

אינני מקבלת את הטענה.
כפי שצויין לעיל, מכוח הסכמת התובע והנתבעת, נועדה המשכנתא להבטיח את התחייבויות התובע עפ"י הסכם השכירות.

כל עוד התובע היה חייב עפ"י הסכם השכירות - חל האמור בס' 19 לנ1/ שאוזכר לעיל, על כל סייגיו ותנאיו.
אך משחדל התובע להיות חייב עפ"י הסכם השכירות - אין עוד התחייבויות אותן המשכנתא באה להבטיח.

19. דברים דומים יש לומר באשר לטענות ב"כ הנתבעת ביחס לס' 29-32 להסכם השכירות.
סעיפים אלה פקעו, וחדלו לחול במערכת היחסים בין התובע לנתבעת, כשהסכם השכירות ביניהם פקע - בעת שהוסב לאבנר אהרון.

לכן, אף האמור בהם אינו משנה את מסקנתי כלעיל.

20. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, אני מצהירה כי הנתבעת אינה רשאית לממש את המשכנתא על דירת התובע, על מנת לגבות חובות הנוגעים מהשכרת המחפרון למר אבנר אהרון בתקופה לאחר יום 10.10.93.

הנתבעת תישא בהוצאות התובע ובשכ"ט עורכי דינו בסך 8,000 ש"ח + מע"מ .




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון