הפקעה לצורך חניון

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפקעה לצורך חניון:

1. לפני תובענה לפיצויי הפקעה בגין הפקעתם של 40% ממקרקעי המבקשים על ידי המשיבות.

2. המבקשים הם בעלי הזכויות בחלקה 18 בגוש 6365 המצויה בקריית אריה בפתח תקווה ושטחה הרשום הוא 12,708 מ"ר (להלן: "החלקה"). על החלקה חלות, בין היתר, פת/2000 (תכנית המתאר של פתח תקווה שתוקפה משנת 1992) וכן פת/1241/א' (משנת 1993). פת/1241/א' קובעת כי כ- 40% משטח החלקה יופקעו לצרכי ציבור כאשר 4,400 מ"ר מתוכם מיועדים לבנייני ציבור (שב"צ) ו-704 מ"ר נוספים מיועדים להרחבת דרך.

3. ביום 17/06/01 פורסמה ברשומות הודעה על ההפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") וביום 01/07/01 נשלחו הודעות מתאימות למבקשים. בהודעה שפורסמה נאמר כי הועדה מתכוונת לקנות מייד חזקה בקרקע האמורה "מפני שהיא דרושה באופן דחוף לצרכי ציבור שלמענם עומדים לרכשה".

מאחר וחלקו של השטח המופקע אינו עולה על 40% משטח החלקה כולה, ובהסתמך על סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") בשילוב עם הוראות פקודת הקרקעות, לא שולמו למבקשים פיצויים כלשהם בגין ההפקעה האמורה.

בפועל, עד למועד זה ממש, בחלוף כ-12 שנים ממועד ההפקעה, לא נעשה שימוש בשטח שהופקע לצורך בנייני ציבור ולמעשה הוא משמש מזה שנים כחניון פתוח.

4. לציין, כי השטח המופקע מצוי בסמוך למפעל שטראוס. שטח החניון נסלל באספלט, גודר, ובפתחו הוצב שלט הנושא את סמל עיריית פתח תקווה המורה כך: "חניון שטראוס – חניון באדיבות חברת שטראוס לעובדי שטראוס ולרווחת הציבור". בפינת החניון קיים מבנה יביל המשמש כמזנון, הפועל במסגרת רישיון רוכלות שנתי. בהמשך, ולאחר שהוחל בהליכים המשפטיים בתובענה זו, הציבה העירייה שלט נוסף בפתח החניון לפיו מדובר ב"מגרש חניה עירוני (זמני) לרווחת התעשיינים והמבקרים".

תמצית טענות הצדדים –

5. המבקשים טוענים בתמצית כי המטרה האמיתית שלשמה הופקע מהם שטח המקרקעין מלכתחילה היתה לצורך חניון פתוח ולא לצורך הקמת מבנה ציבור. הפקעה לצורך הקמת חניון אינה פטורה מפיצויים ועל כן יש לחייב את המשיבות לשלם למבקשים את הפיצויים המתאימים בגין הפקעת השטח. לחלופין, הם טוענים כי ככל שהמטרה הראשונית היתה להפקיע את המקרקעין לצורך הקמת מבני ציבור, הרי שמטרה זו נזנחה עם השנים והוחלפה. במקרה כזה המבקשים זכאים לפיצוי מכוח סעיף 196(א) בחוק התכנון והבניה. לחילופי חלופין, טוענים המבקשים כי ככל שלא הוחלפה המטרה של ההפקעה, הרי שיש לפצותם בפיצויי הפקעה זמנית בגין התקופה שבה השתמשו המשיבות בשטח המופקע לצורך שאינו פטור מפיצויי הפקעה.

6. לטענת המשיבות אין בידי המבקשים עילה לקבלת פיצוי בגין הפקעת 4,400 מ"ר מהחלקה לצרכי שב"צ. ייעודה של ההפקעה היה ונותר לבנייני ציבור וככזה משתייך הוא לרשימה הסגורה שבסעיף 190(א)(1) בחוק התכנון והבניה, המתירה להפקיע עד 40% משטח החלקה ללא תשלום פיצויים. תכנית פת/1241/א' קובעת את ייעוד החלקה לשב"צ ולדרך ואילו פת/2000 קובעת את השימושים האפשריים במסגרת ייעוד לשב"צ ובהם, בין היתר, חניון ציבורי. כך, השימוש שנעשה בשטח המופקע הינו שימוש מותר לפי התב"ע התקפה ותואם את ייעודו התכנוני.
לטענת המשיבות יש לבחון את חובת הפיצוי בהתייחס לייעוד הקרקע ולא בהתייחס לשימוש המסוים הנעשה בה, אשר לטענתה "ניתן בקלות רבה להסבו לשימוש ציבורי אחר התואם את התכליות המותרות על פי התב"ע התקפה והחוסה תחת סעיף 190(א) לחוק" (סעיף 8 בכתב ההגנה המתוקן). עוד נטען, כי נכון לעת הזו מצויה הקרקע בהליכי הקצאה לעמותת "בטרם" העוסקת בחינוך לזהירות בדרכים כך שבעתיד מתוכננים לקום על השטח המופקע מבני ציבור ואילו השימוש בקרקע כחניון הוא שימוש זמני בלבד.

7. מעבר לאמור, טענו המשיבות כי המבקשים מנועים מלתבוע פיצויים בגין ההפקעה שכן בשנת 1994 הם חתמו על כתב התחייבות לפיו נתנו הסכמתם לרישום חלק מן החלקה המיועד לצרכי ציבור על שמה של עיריית פתח תקווה. כמו כן הסכימו לרישום זיקת הנאה לטובת הציבור לצורך "מפרץ חניה" וכן חתמו על ייפוי כוח בלתי חוזר, הצהרה והתחייבות נוספת לפיה רשאיות המשיבות לשנות את ייעוד המקרקעין בחלקם או בשלמותם. ממסמכים אלה עולה מפורשות הסכמתם של המבקשים להעביר חלק מן החלקה למשיבות ללא תמורה לצורך מפרץ חניה ותביעתם כעת אינה מתיישבת עם הסכמה זו.

8. עוד טוענות המשיבות, כי ככל שקיימת למבקשים עילת תביעה, הרי שזו נוצרה במועד בו נחתמו כתבי ההתחייבות וייפוי הכוח, דהיינו בשנת 1994, ולא במועד פרסום ההודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות. לפיכך, טוענות המשיבות כי התובענה התיישנה ודינה להידחות. לחילופין נטען, כי ככל שיקבע כי עילת התביעה צמחה במועד פרסום הודעות ההפקעה, הרי שיש לדחות את התובענה מחמת השיהוי בהגשתה.

דיון והכרעה –

9. עיקר העובדות הנוגעות לענייננו אינן במחלוקת והשאלה המשפטית הדרושה הכרעה היא האם זכאים המבקשים לפיצויים בגין הפקעת שטח המהווה כ- 40% מחלקתם, כאשר על פי התכניות החלות עליו יועד השטח לבנייני ציבור – ייעוד הפוטר את הועדה המקומית מתשלום פיצויים בגין ההפקעה - אולם בפועל הוא משמש כחניון פתוח.

10. טרם שאדרש לשאלה זו, אומר כי על פי הוראות חוק התכנון והבניה, סמכות ההפקעה מסורה בידי הועדה המקומית לתכנון ובניה (המשיבה 1 בענייננו) ועל כן לצורך קביעת שיעור פיצויי ההפקעה, הוא הסעד המבוקש בענייננו, הועדה המקומית היא בעל הדין הנכון. המשיבה 2 – עיריית פתח תקווה – היא הרשות המקומית שבשטחה מצויים המקרקעין אולם אין היא מוסמכת לקבוע את שיעור הפיצויים או לתיתם. בהעדר סעד אחר הנתבע מן העירייה אני מורה על מחיקתה מן ההליך.

11. סעיף 188(א) לחוק התכנון והבניה מתיר לועדה המקומית להפקיע מקרקעין שנועדו לצרכי ציבור.
השימוש בסמכות ההפקעה מותנה בקיום צורך ציבורי המצדיק ומחייב את ההפקעה. בפסיקה נקבע כי חוקיותה של הפקעה מותנית בהתמלא שלושה תנאים מצטברים: קיומו של צורך ציבורי מסוים ומוגדר; זיקתו של הצורך הציבורי המסוים למקרקעין המסוימים המיועדים להפקעה; וקיום צורך בהפקעת המקרקעין כדי לממש את הצורך הציבורי (בג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 625, 639 (2001), בג"צ 307/82 לוביאניקר נ' שר האוצר, פ"ד לז(2) 141, 146 (1983)).

בבג"צ 5091/91 נוסייבה נ' שר האוצר (לא פורסם, 09/08/1994) נקבע לעניין זה כך:

"חשיבותו של היסוד הראשון היא גלויה וברורה. כדבריו הקולעים של השופט זמיר בפרשת טריידט (בג"צ 465/93 טריידט ס.א. חברה זרה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פ"ד מח(2) 622, בפיסקה 17 (1994)), "הרשות המפקיעה אינה רשאית לתת עיניה בחלקה מסוימת, רק משום שנאה היא, ולהפקיע אותה רק משום שבאחד הימים היא עשויה לשמש צורך ציבורי זה או אחר, כפי שיוחלט ברבות הימים". הוא הדין ביחס ליסוד השני: על השר להיווכח שהמקרקעין המסוימים אכן מתאימים ודרושים למילוי הצורך הציבורי המסוים. אך כדי שתעמוד לשר סמכות להפקיע מקרקעין אלה, צריך להתמלא גם היסוד השלישי, לאמור, שמימוש הצורך הציבורי מחייב להפקיע את המקרקעין. כלשונו של מ"מ הנשיא שמגר בפרשת לוביאניקר: "רכישת הבעלות בדרך ההפקעה היא אמצעי קיצוני ומרחיק לכת, ואין שוללים את זכויותיו של אדם ברכוש דלא-ניידי, אלא אם כן ברור וגלוי, כי זו הדרך הנכונה למימוש הצורך הציבורי" (בעמ' 147ב')".

"צרכי ציבור" שלמענם מותר להפקיע מקרקעין הוגדרו בסעיף 188(ב) לחוק וכוללים, בין היתר, גם "שטחי חניה". הכלל הוא כי הפקעת מקרקעין כרוכה בתשלום פיצויים לבעל המקרקעין. כלל זה נובע מההכרה המשפטית בזכות הקניין כזכות יסוד חוקתית אשר פגיעה בה חייבת לעמוד במבחן המידתיות הקבוע בסעיף 8 בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. הפקעה ללא פיצויים הינה חריג לכלל האמור ולפיכך, מוגבלת סמכות הרשות לבצעה אך ורק לאותם מקרים אשר הותרו במפורש על ידי המחוקק. עמד על כך המלומד א' נמדר בספרו הפקעת מקרקעין (תשע"א-2011) בעמ' 470:

"העקרון השולט בדיני ההפקעות בישראל הוא שהפקעת מקרקעין תתבצע תוך תשלום פיצויים לבעליהם, ואילו הפקעה ללא תשלום פיצויים מהווה חריג לעקרון הנ"ל ויש לצמצמה אך ורק למקרים שהמחוקק התירם במפורש. עקרון זה מבוסס על כך שזכות הקניין מהווה זכות יסוד בעלת אופי חוקתי, ופגיעה בה צריכה לעבור בהצלחה "מסלול מכשולים" כדי שהמחוקק יתן לה "הכשר" ותוקף חוקי".

סעיף 20 בפקודת הקרקעות קובע את החריגים לכלל האמור וזו לשונו של החלק הרלוונטי לענייננו:

"20. (1) ....
(2) מקום שנרכשה כל קרקע לפי פקודה זו כדי להרחיב איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזו דרך קיימת או חלק ממנה או כדי להגדיל איזה מגרש משחקים או מגרש נופש, או כדי לסלול איזו דרך חדשה, או חלק ממנה או להתקין איזה מגרש משחקים או מגרש נופש חדשים, יהיו הפיצויים המשתלמים לפי פקודה זו כפופים לשינויים הבאים, היינו –
(א) מקום ששטח הקרקע שנלקח, והוא נכלל במגרש, אינו עולה על רבע כלל שטחו של המגרש, וין שום בניינים, עצים או דברים אחרים מחוברים אל הקרקע שנלקחה, לא ישתלמו פיצויים ...."

12. עינינו הרואות כי סעיף 20 מגביל את סמכות הרשות להפקיע מקרקעין ללא פיצויים לצורך מטרות ספציפיות – להרחבת דרכים קיימות או לסלילת דרכים חדשות, להתקנת מגרשי משחקים או נופש חדשים או הגדלת מגרשים קיימים. כמו כן הפקעה ללא תמורה תיתכן רק כאשר גודל השטח המופקע אינו עולה על רבע מכלל שטח המגרש שבו מבוצעת ההפקעה.

13. סעיף 190(א)(1) בחוק התכנון והבניה מאמץ ומרחיב את הוראת סעיף 20 הנ"ל, ולפיו יכולה רשות להפקיע מקרקעין ללא תמורה גם לצורך מטרות נוספות וזו לשונו:

"190. (א) במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשל או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לעניין מקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה:
(1) סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות, ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות"; אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש".

כלומר, מלבד הפקעות לצרכי דרך, מגרש משחקים או מגרש נופש אשר פטורות מפיצוי על פי סעיף 20 בפקודה, מוסמכת הועדה המקומית להפקיע מקרקעין ללא פיצויים גם לצרכי בנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות. עוד קובע הסעיף כי השטח המרבי שרשאית הועדה המקומית להפקיע ללא תמורה הינו עד 40% משטח המגרש, לעומת 25% המותרים בפקודת הקרקעות.

14. בענייננו, הופקעו המקרקעין לצורך הקמת בנייני ציבור (וזהו אכן ייעודם על פי התוכנית), אולם בפועל משמש המגרש כחניון. אין מחלוקת כי הפקעה לצורך הקמת בנייני ציבור חוסה תחת החריגים שבסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה ולפיכך בהפקעה לייעוד זה פטורה הועדה המקומית מתשלום פיצויים. מנגד, ייעוד של שטחי חניה אינו מצוי בין החריגים המנויים בהוראות חוק התכנון והבניה (שמכוחו הופקעו המקרקעין) ועל כן בהפקעה לצורך חניון תחויב הועדה המקומית בתשלום פיצויים.

15. מהו אם כן הדין כאשר מופקעת קרקע לייעוד הפוטר את הוועדה מתשלום פיצויים אולם בפועל היא עושה שימוש בשטח למטרה שאינה פטורה מפיצויים?

המבחן בעניין זה הוא גמיש ומשתנה על פי נסיבותיו של כל מקרה. יתכנו בהחלט מצבים בהם קרקע שהופקעה לצורך ציבורי מסוים תוחזק בידי הרשות ויעשה בה שימוש זמני לגיטימי אחר, עד למועד מימוש מטרת ההפקעה. זוהי למעשה טענת ההגנה העיקרית של המשיבות לפיה ייעוד הקרקע לא שונה ואילו השימוש כחניון הוא שימוש זמני, עד למימוש ייעוד הקרקע. מנגד, טענו המבקשים, כי מלכתחילה הופקע השטח על מנת לשמש חניון וזאת במסווה של הפקעה לייעוד למבנה ציבור, זאת על מנת להתחמק מתשלום פיצוי למבקשים. לאחר שבחנתי את עובדות ענייננו ושקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל, מן הטעמים הבאים:

היעדר תכנית מפורטת ביחס למימוש ייעוד המקרקעין-

16. בהחלטתי מיום 10/05/10 הוריתי למשיבות להציג מסמך מפורט אודות תוכניות העירייה ביחס לשטח שהופקע. בין היתר התבקשו "פרטים בדבר מבנה הציבור העומד לקום על הקרקע, שטחו ואופן ניצול יתרת השטח אם תיוותר כזו, המועד שבו הוחלט עניין זה, מהם השלבים שעל העירייה לעבור משלב הרעיון עד לשלב הסופי, באיזה שלב נמצאת העירייה היום ומה תחזית הזמן לביצוע". על פי החלטה זו הגישו המשיבות ביום 24/05/10 מסמך הודעה בו נטען כי עמותת "בטרם" ועמותת "יד שרה" ביקשו להקצות להן שטחים לצורך הקמת מבני ציבור וכי בקשות אלה מצויות בהליכי הקצאה אצל המשיבות. למסמך זה צורף "נוהל הקצאת קרקעות ומבנים" שפרסם משרד הפנים וכן פרוגרמה ראשונית לבינוי "בית בטרם" שהוגשה למשיבות ככל הנראה על ידי עמותת "בטרם". למותר לציין כי אף אחד ממסמכים אלה אינו מתייחס לשטח הספציפי נשוא ענייננו ולמעשה פרט לאמירה הכללית לפיה "הקרקע מצויה בהליכי הקצאה" לא נמסרו פרטים ותוכניות קונקרטיות באשר לאופן ניצול החלקה.

היעדר צורך ציבורי מסוים ומוגדר במועד ההפקעה-

17. ההלכה מורה, כי בין יתר התנאים מחויבת הרשות, בטרם הפקעה, לבחון קיומה של מטרה ציבורית מסוימת ומוגדרת; זיקתה של המטרה הציבורית למקרקעין הקונקרטיים שהפקעתם מתבקשת; וקיומו של צורך בהפקעה דווקא, על מנת לממש את המטרה הציבורית (עניין קרסיק, 638). ההפקעה נשוא ענייננו בוצעה בשנת 2001. הודעה על ההפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות פורסמה ברשומות ביום 17/06/01 ובה נאמר כי בכוונת הוועדה המקומית לקנות חזקה במקרקעין באופן מיידי שכן הם דרושים לה "באופן דחוף לצרכי ציבור שלמענם עומדים לרכשה". על אף הצורך הדחוף לכאורה במקרקעין, אשר לשמו קנתה הועדה המקומית חזקה מידית בהם, המשיבות כשלו מלהראות צורך ציבורי מסוים ומוגדר שלמענו הופקעו המקרעין הספציפיים, כנדרש על פי הפסיקה. מהודעת המשיבות עולה כי ועדת ההקצאות דנה בבקשות להקמת מבנים לצרכי ציבור במקרקעין המופקעים רק החל משנת 2007 (סעיף 11 בהודעה). על פי האמור בהודעה בקשת עמותת "יד שרה" להקצות לה שטח הוגשה למשיבות במהלך שנת 2007 ואילו הפרוגרמה הראשונית המפרטת את צרכי עמותת "בטרם" הוגשה בחודש ינואר 2008, מספר לא מבוטל של שנים לאחר מועד ההפקעה. המשיבות לא ידעו להצביע על צורך ציבורי ספציפי שלמענו הופקעו המקרקעין מלכתחילה, אלא רק על צורך מאוחר שהתעורר אשר אף הוא אינו מראה זיקה למקרקעין הספציפיים שהופקעו.
הגב' צילה גרינהויז, מנהלת אגף הנכסים אצל המשיבה 2, נשאלה בעדותה ביחס לנקודה זו וכך העידה:

"ש. מה היה הצורך הדחוף בשנת 2001 לשימוש בשטח לביצוע ההפקעה?
ת. אז התחלנו לדבר על מימוש השטח הציבורי.
ש. האם בשנת 2001 כשביצעתם את ההפקעה והודעתם על הצורך הדחוף, לא היתה לכם מטרה מוגדרת אלא מטרה כללית של קרית אריה?
ת. היתה מטרה לממש את השב"צ הזה לגבי הנכס הזה באזור התעשייה, לא הצבענו על שימוש מסוים".
(עמ' 43 ש' 12-17 בפרוטוקול).

מדברים אלה עולה המסקנה הברורה לפיה במועד ביצוע ההפקעה לא היה צורך ספציפי של מבני ציבור שיועדו לקום על החלקה המסוימת. מעבר לאמור, מן העדויות עולה כי ההקצאות המתוכננות לעמותות "יד שרה" ו"בטרם" אינן מביאות לניצול אופטימלי של השטח המופקע, אלא רק לחלקו (עדות שרים, עמ' 24 בפרוטוקול). עובדה המנתקת את הזיקה למקרקעין הספציפיים ומעידה על כך שאין מדובר בצורך שהיה קיים במועד ההפקעה ושלמענו הופקעו המקרקעין הספציפיים כי אם בצורך שנולד רק בדיעבד ו"נכפה" על הקרקע.

השתהות במימוש מטרת ההפקעה והשימוש שנעשה בפועל בשטח המופקע לצורך חניון ולצורך מסחרי-

18. הרשות המפקיעה את קניינו של הפרט נדרשת להגשים את מטרת ההפקעה במהירות ראויה וללא התמהמהות. השתהות במימוש המטרה הציבורית עשויה להצביע על כך שהרשות זנחה את המטרה שעמדה בבסיס הפקעת המקרקעין ושהיא אינה זקוקה להם עוד, ובמקרים מסוימים שאף שלא נזקקה להם מלכתחילה (בג"צ 3421/05 אנדראוס מח'ול נ' שר האוצר (לא פורסם, 18/06/09)). בענייננו, לא ניתן להתעלם מן העובדה שעל השטח המופקע לא הוקמו מבני ציבור עד היום וכי הוא משמש מזה שנים, ובחלוף כ-11 שנים ממועד ההפקעה, כחניון. אמנם במונחים של הליכי תכנון הורגלנו לחשוב כי עיכוב לפרק זמן של 11 שנים אינו מהווה שיהוי החורג מגדר הסביר, אולם בענייננו אני סבור כי השתהות הרשות משך 11 שנים במימוש מטרת ההפקעה, כאשר מלכתחילה טענה הרשות כי הקרקע דרושה לה באופן מיידי לשם מימוש המטרה הציבורית, מחזקת את טענת המבקשים ויכולה להצביע על כך שהקרקע לא נדרשה לרשות מלכתחילה לצורך הקמת מבני ציבור.

19. לציין, כי אין מדובר בשטח פתוח אשר משמש כחניון מאולתר על ידי העוברים והשבים, אלא בשטח אשר נסלל באספלט, גודר, והוצב בחזיתו שלט מטעם העירייה. ניכר שהושקעו משאבים בהכשרת השטח לחניון ותמוהה בעיני העובדה כי השלט שהציבה המשיבה 2 בפתחו מציג את החניון כ"חניון שטראוס" כאילו היתה "שטראוס", המחזיקה מפעל בסמוך לחניון, בעלת איזו זכות בשטח. רק לאחר הגשת התובענה דנן, הוחלף השלט הנ"ל בשלט אחר המציין כי מדובר בחניון "זמני". לכך יש להוסיף את העובדה כי כבר במסמכי ההתחייבות שנחתמו בשנת 1994 (צורפו כנספח ג'6 ו- ג'7 לתצהיר עו"ד נוימן) צוין כי העברת השטח היא לצורך "מפרץ חניה", משמע שהצורך בהקמת חניון על השטח המופקע היה ברור וגלוי עוד קודם למועד ההפקעה, וקיומו של חניון בפועל אינו אלא מימוש כוונת העירייה מלכתחילה.

20. נוסף לחניון, אין מחלוקת כי בשטח קיים דוכן רוכלות מסחרי הפועל על פי רישיון רוכלות שנתי (רשימת מוסכמות הצדדים מיום 04/05/09). המשיבה 2 אינה עושה דבר על מנת לפנות את דוכן הרוכלות (עמ' 42 בפרוטוקול) ובעצם הענקת הרישיון היא מתירה את השימוש בשטח לצורך מסחרי אשר בוודאי אינו נמנה על השימושים הפוטרים את הועדה המקומית מתשלום פיצויים.

21. מכל הטעמים שלעיל, שוכנעתי בטענת המבקשים לפיה בעת ההפקעה לא היה צורך ציבורי מסוים של בנייני ציבור שלמענו הופקעו המקרקעין. הליכי הקצאת השטח לעמותת "בטרם" ו"יד שרה" החלו רק מספר שנים לאחר ההפקעה ו"נכפו" על השטח המופקע, מבלי שתהיה זיקה כלשהי בין מטרת ההפקעה למקרקעין הספציפיים או אפילו התאמה של צרכי העמותות לנתוני השטח ויכולת ניצולו. התנהלות המשיבות בענייננו יכולה ללמד על אחת משתיים: שההפקעה נועדה לאפשר למשיבות לאגור בידיהן קרקע שתהווה עתודה לצרכי ציבור אשר יתכן ויתעוררו בהמשך, דבר המנוגד לדין לכשעצמו, או לחלופין, כי הצורך האמיתי שלשמו הופקעו המקרקעין מלכתחילה הינו לחניון.

22. מאחר וסוגיית חוקיות ההפקעה אינה נושא לדיון בהליך זה, אסתפק בקביעה כי היעדר קיומו של צורך למבנה ציבורי מסוים ומוגדר בעת שהופקעו המקרקעין, מחזק את טענת המבקשים בדבר אי-קיומו של צורך כזה בכלל ומוביל למסקנה כי השימוש הממושך בקרקע בפועל נעשה לצורך האמיתי שהיה למשיבות בקרקע – הוא שימוש כחניון. ברי כי הפקעה לצורך חניון אינה פטורה מפיצויים ועל כן יש לחייב את הועדה בתשלום פיצויים כאמור.

טענת השתק -

23. המשיבות טוענות כי המבקשים מושתקים מלתבוע פיצויים בגין ההפקעה, זאת מאחר ונתנו הסכמתם בעבר, בחתימתם על מסמכי התחייבות וייפוי כוח, להעביר את השטח לידי המשיבות ללא כל תמורה.

אינני מקבל טענה זו.

24. מן הראיות עולה כי הסכמתם של המבקשים לחתום על מסמכי ההתחייבות כאמור נעשתה בנסיבות בהן התנתה המשיבה 2 מתן היתר בניה להקמת מבנה תעשייה על המקרקעין בחתימה על מסמכי ההתחייבות. תנאי זה נלמד מנספח ג'5 אשר צורף לתצהירו של עו"ד נוימן, שם נכתב כי ועדת רשות רישוי לתכנון ובניה החליטה בישיבתה מיום 14/08/94 לאשר בקשה להקמת בנין תעשיה בן קומה אחת בתנאים מסויימים, כאשר אחד התנאים שצויינו במסמך הינו: "העברת ההפקעה". מעדותו של עו"ד נוימן, אשר טיפל בעסקה ואף חתם על מסמכי ההתחייבות, עולה כי המשיבה 2 הבהירה כי אם לא ייחתמו מסמכי ההתחייבות לא יאושר ההיתר (עמ' 28 ש' 6-7 בפרוטוקול). עוד עולה מעדותו כי למבקשים היה ידוע שהשטח הנדון ממילא מיועד להפקעה על ידי המשיבה (עמ' 28 ש' 24-27). בנסיבות אלה, קשה שלא להתרשם כי הסכמת המבקשים להעביר לידי המשיבה 2 את קניינם הפרטי ללא תמורה, אינה מחווה של רצון טוב כי אם תוצאת אילוץ.

לעניין זה כותב המלומד נמדר בספרו (נמדר, עמ' 487) כך:

"בתי המשפט נוטים יותר כיום לראות בהעברות מרצון תחת איום של הפקעה, או בנסיבות דומות, כהפקעה לכל דבר ועניין. הדבר הוא כן משום שהרשות המנהלית שבסמכותה להפקיע מקרקעין היא גם זו המאשרת את התוכניות לבנין עיר והיא זו הנותנת היתרי בניה, כך שהאזרח תלוי בה וברצונה כאשר הוא נזקק לשירותיה. העובדה שהאזרח בנסיבות אלה תלוי ברשות גורמת לו שיסכים למעשיה, ובכל מקרה הוא יודע כי התנגדותו לא בהכרח תועיל. היוצא הוא כי העברה מרצון בנסיבות שכאלה אינה מבוצעת אלא במסווה של הסכמה. חוסר הברירה של בעלי המקרקעין להיענות לבקשת הרשות כל עוד והם תלויים בהם בקבלת רשיונות שונים, וביודעם כי ממילא בידי הרשות להפקיע את המקרקעין מבלי לדרוש את הסכמתם יקשה לראות בכך מכירה הסכמית".

בע"א 6663/93 צאיג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד נה(1) 49, 68 (2001) קבע בית המשפט את הדברים הבאים:

"במקרה כזה, הבעלים מעביר את המקרקעין אל הרשות המנהלית, כביכול מרצון חופשי, בצל הציפייה, ואולי נכון יותר לומר תחת איום, של הפקעה. יתרה מזאת, לא פעם הבעלים מעביר את המקרקעין אל הרשות המנהלית, כביכול מרצון חופשי, משום שאחרת הוא יאלץ להמתין זמן ממושך לקבלת אישור או היתר הנדרשים לצורך הפיתוח של המקרקעין. אילולא כן, הבעלים לא היה מעביר את המקרקעין אל הרשות המנהלית ללא תמורה. העברה כזאת דומה להפקעה במסווה של הסכמה, בחינת כופין אותו עד שיאמר רוצה אני".

ואכן, בנסיבות ענייננו קשה לקבל את טענת המשיבות כאילו המבקשים הסכימו מרצונם החופשי להעביר לידי הרשות את קניינם הפרטי. העובדה כי מתן היתר הבניה הותנה ב"העברת ההפקעה" בצירוף ידיעת המבקשים כי יש בכוחה ובכוונתה של המשיבה 2 להפקיע את המקרקעין האמורים, מובילה למסקנה כי אין המדובר בהעברה מרצון חופשי.

25. עוד יש לציין כי בסופו של יום, המשיבות עצמן בחרו שלא לעשות שימוש במסמכי ההתחייבות, אלא נקטו בדרך של הפקעת המקרקעין. משבחרו ללכת בדרך ההפקעה, הרי שהן כפופות לכללים ולדיני ההפקעה, הקובעים גם את זכותם של המבקשים לפיצויים בגינה.

מטעמים אלה אני דוחה את טענת ההשתק.

26. בשולי הדברים אתייחס לטענת ההתיישנות שהעלו המשיבות. לטענתן, עילת התביעה של המבקשים נולדה במועד חתימתם על מסמכי ההתחייבות, דהיינו בשנת 1994, שאז, לשיטתן, וויתרו המבקשים על זכותם לתבוע מכוח ההפקעה. אני דוחה טענה זו מכל וכל. כפי שציינתי, אינני שותף להנחה כי בחתימתם של המבקשים על מסמכי ההתחייבות הם הביעו הסכמתם להפקעה או וויתרו על איזו מן הזכויות היכולות לקום להם עקב ההפקעה. מעבר לכך, עילת התביעה מבוססת על ההפקעה והשימוש המאוחר שנעשה במקרקעין בניגוד למטרות ההפקעה. עילה זו נולדה רק במועד שלאחר ההפקעה, משגילו המבקשים את השימוש שעושות המשיבות בשטח המופקע ולא במועד הנטען על ידי המשיבות.
גם בטענת השיהוי לא מצאתי כי יש ממש. לאור העובדה שהמשיבות כלל לא טענו לנזק ראייתי כלשהו או שינוי מצבן לרעה, ומימלא לא הכיחו נזק כזה, הרי שיש לדחות את הטענה.

שיעור הפיצויים –

27. העיקרון הבסיסי העומד מאחורי מתן פיצויי הפקעה הוא כי יש להעמיד את בעל הקרקע המופקעת במצב בו היה אילולא התרחשה ההפקעה. לפיכך, קובע סעיף 12 בפקודת הקרקעות כי בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, אין להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה, ושוויה יקבע לפי הסכום שהיה מתקבל ממכירתה אילו נמכרה הקרקע בשוק על ידי המוכר ומרצונו הטוב.
שיעור הפיצויים, אם כן, נקבע על פי מדד אובייקטיבי - שווי השוק של הקרקע במכירה חופשית, ולעניין זה אין משמעות לטיב השימוש שנעשה בקרקע המופקעת בפועל.
לפיכך, יש לקבוע את שיעור הפיצויים על פי שוויים ערב ההפקעה, דהיינו על פי שווי לתעשיה.

28. על פי חוות דעת השמאית מטעם בית המשפט, הגב' נורית ג'רבי, שווי הקרקע לתעשייה לתאריך הקובע (17/08/2001) הינו 10,957,000 ₪ ואני מאמץ הערכה זו.

29. על כן, אני מחייב את המשיבה 1 – הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה – לשלם למבקשים פיצויים בגין הפקעת הקרקע בסך 10,957,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה כחוק החל מיום 17/08/2001, הוא המועד הקובע ועד ליום התשלום בפועל.

ככל ויחול חיוב במע"מ על פיצויי ההפקעה תשא המשיבה 1 בתשלום זה במקום המבקשים שאינם מוגדרים כ"עוסק" לעניין חוק המע"מ. למען הסר ספק - מקום שמדובר ב"עוסק", יחול חיוב המע"מ על אותו עוסק, על פי חלקו היחסי בין בעלי הקרקע.

30. המשיבה 1 תשא בהוצאות המבקשים ובשכר טרחת עורכי דינם בסכום כולל של 150,000 ₪ אשר ישאו הפרשי ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון