הפרת הסכם בין שכנים

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הפרת הסכם בין שכנים:

1. התובע (להלן:"פינטו"), הגיש תביעה על סך 532,000 ₪ כנגד הנתבע (להלן:"מוגרבי") שהינו בעל הדירה שמתחתיו. לטענת פינטו, מוגרבי הפר הסכמים שנחתמו בין הצדדים. פינטו עותר לפיצוי בגין נזקים שלטענתו נגרמו לו עקב כך.

2. מוגרבי התגונן מפני התביעה הכחיש את טענות פינטו ואף הגיש תביעה שכנגד. בהמשך הוגשה על ידו תביעה שכנגד מתוקנת.

טענות הצדדים
3. לטענת פינטו, הוא הינו תושב גרמניה ורצה לעלות ארצה. בשנת 1989 רכש את ביתו ברח' הדקל 1 בגוש 8322 חלקה 226 (להלן: "הדירה" או "הנכס").
מדובר בבית משותף שנבנה בשנות ה- 50 ובו 4 דירות. כ- 24 מ"ר ליחידה כאשר מוגרבי הינו בעל הדירה במפלס התחתון, מתחת לדירתו של פינטו.
לטענת פינטו, לימים הוחלט לאפשר את הרחבת הדירות באזור. לטענתו, מייד כשהחל בעבודות הבניה בדירתו, החל מוגרבי להפריע ולמנוע את ביצוע העבודות.
לאחר דין ודברים, פתרו הצדדים את הסכסוך, כאשר הגיעו להסכם בכתב מיום 6.11.92 להסדרת המחלוקות ביניהם (ת/4 לכתב התביעה. להלן: "הסכם 92") .
לטענת פינטו, מוגרבי הפר את ההסכם והתנגד לתוכניות שהגיש פינטו.
הצדדים הגיעו להסכם נוסף, מיום 5.12.96 (להלן: "הסכם 96").
לטענתו, גם אז המשיך מוגרבי להפר את ההסכמים, בכך שהגיש התנגדויות ותבע את פינטו בבית משפט השלום בכפר סבא במסגרת ת.א. 6987/98. מרבית תביעתו של מוגרבי נדחתה, אולם, מוגרבי פוצה בגין מטרד. לטענת פינטו, ביהמ"ש אישר את הסכמות הצדדים ודחה את התביעה להריסה.
לטענת פינטו, מוגרבי המשיך להפר את ההסכמים ולא אפשר לפינטו לסיים את הליכי התכנון. לטענתו, עד היום הדירה עומדת ריקה ומרבית העבודות שבוצעו ירדו לטמיון.
לטענת פינטו, ההליך התכנוני לווה על יד הועדה המקומית במשך כ-10 שנים אך מוגרבי הגיש התנגדויות. לטענתו, לכל דיון נאלץ להגיע לארץ, לשאת בעלויות ההגעה ולהפסיד זמן עבודה.
ביום 23.7.07 הגיש מוגרבי התנגדות לתיקון תב"ע נקודתית שהוגשה על ידי פינטו. לטענתו, התנגדויותה של דיירת נוספת הוסרה ביוזמתה והתנגדות של שכן נוסף, מר דואק, לא הוסרה אך הוגשה ללא תצהיר תומך.
בסופו של דבר, הוועדה המקומית הודיעה כי היא תומכת בתוכנית. אולם, וועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית הודיעה כי התוכנית אינה מאושרת במתכונת הנוכחית והחליטה כי על פינטו להרוס את החלקים החורגים משטחי הבנייה המותרים על פי התוכנית החדשה לאיזור ואף להכין תוכנית שתסדיר את שטחי הבניה של ארבעת הדיירים בבניין.
פינטו פנה בעתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בבית המשפט בתל-אביב.
לטענת פינטו, נמנע ממנו לעלות ארצה ועל כן עדיין חי בגרמניה.
לטענת פינטו, מוגרבי הפר את ההסכמים שבין הצדדים שכן במסגרת הסכם 96 נקבע כי על מוגרבי להסיר כל התנגדות ולא להתנגד לתוכניות שיגיש פינטו. לטענתו, לולא ההתנגדויות של מוגרבי התוכנית היתה מאושרת.
פינטו טוען לסה"כ נזק ממוני בסך של 482,000 ₪ ונזק לא ממוני בסך של 50,000 ₪.

4. לטענת מוגרבי, הוא הינו נכה בעל נכות קבועה של 28%, חולה באסטמה וסוכרת. לדבריו, רכש את דירתו בשנת 1998.
בשנת 1990, הגיש בקשה למתן היתר בניה להרחבת דירתו ע"י בניה של 69.2 מ"ר נוספים וביום 5.8.92 ניתן לו היתר בניה. מאחר וניתן לבקש הקלה וחריגה עד ל 125 מ"ר סה"כ, הגיש ביום 2.2.94 בקשה להקלה וזו אושרה.
ביום 25.10.95 נתנה הועדה המקומית היתר בניה לפינטו, במסגרתו לתוספת בניה של 94.00 מ"ר, אשר יחד עם השטח הקיים 31 מ"ר אמור היה להגיע ל 125 מ"ר במקביל לשטח של מוגרבי.
בין הצדדים נחתמו 3 הסכמים. ההסכם הראשון משנת 92 (נספח ת/4). הסכם שני על חלוקת החצר מיום 24.10.96. הסכם שלישי המשלים לשני הקודמים, נחתם ביום 5.12.96 (נספח ת/5) לכתב התביעה.
פינטו טוען כי הסכמתו היתה מותנית בכך שהבניה תיעשה בהתאם לחוק ובהתאם לתוכניות שיאושרו ע"י הועדה המקומית. כלומר להרחבת הדירה של פינטו עד לשטח של 125 מ"ר כפי שאישרה הועדה ולא מעבר. לטענתו, התנגדותו נבעה מהפרת ההסכמים. פינטו לא בנה בהתאם לסקיצות שהציג.
לטענת מוגרבי, במקום מבנה סולידי בן שתי קומות זהות כמופיע בתוכנית ההיתר, בנה פינטו את הקומה השניה, חדר מדרגות ומעקה הגג בצורה ארכיטקטונית מוזרה, שונה לחלוטין מזו של הקומה הראשונה, הגורמת לקומה הראשונה להיבלע. פינטו תכנן גם קומה שלישית אלא שאז נעצרה הבניה בצו שיפוטי. לטענתו, פינטו ניסה להפוך את הדירה ל-4 יחידות דיור נפרדות.
מוגרבי טוען לחריגות בניה של פינטו ולהשפעתן על דירתו. כך, למשל, החשש לסיכון בהקמת מרפסת על גבי עמודי פרגולה; וכן חסימת שני "פטיואים".
לטענתו, פינטו הועמד לדין בגין חריגות הבניה, הורשע בדין וניתן נגדו צו הריסה על חריגות הבניה.
וועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, נתנה החלטתה ביום 1.7.07. על פיה התנגדויות מוגרבי מוצדקות.
פינטו לא השלים עם החלטת הועדה והגיש ביום 5.12.06 עתירה מנהלית כנגד הוועדה. בסופו של דבר, העתירה נמחקה על ידו.
מוגרבי טוען כי במסגרת העבודות שבוצעו, פינטו הכשיר חלק מהבניה שנעשתה לדירת מגורים לכל דבר ועניין, בה התגורר כשהגיע לארץ ואף ביקש להשכירה לאחרים. לא היתה מניעה לפינטו לעלות לארץ.
מוגרבי טוען כי כל הנזקים הנטענים על ידי פינטו מוגזמים ומופרכים, ממילא אין קש"ס בינם לבין עובדות התביעה וככל שיש הוא נותק בשל התנהגות פינטו.

5. בכתב התביעה שכנגד המתוקן, טוען מוגרבי כי פינטו הפר את ההסכמים שנחתמו בכך שהתחייב לבנות בהתאם לחוק ובהתאם לתוכניות מאושרות, אך בנה ביתו בצורה הבולעת את ביתו של מוגרבי. מוגרבי מבקש להוכיח טענתו באמצעות פסקי הדין והחלטות הועדות המורות לפינטו להרוס את החריגות.
מוגרבי טוען להפרה נוספת של ההסכמים בכך שפינטו לא הכין, ביצע ופיתח מדרגות לגג כך שיתאפשר למוגרבי לעלות ולטפל בדוד שמש.
כמו כן, לטענתו פינטו לא מאפשר לו להתקין דוד שמש שני, בהתאם להסכמים.
על הפרות יסודיות אלו תובע פינטו ממוגרבי פיצוי בסך 200,000 ₪.
עוד טוען מוגרבי כי האופן שבו נבנתה דירתו של פינטו גורמת לחדירת מי גשם ורטיבות מריצפת הדירה אל תיקרת דירתו של פינטו. מוגרבי עותר למתן צו עשה כנגד פינטו המורה לו לבצע מיידית את הפעולות הנדרשות, כמפורט בחוו'ד מומחה שצורפה לתביעה שכנגד, בכדי למנוע את המשך חדירת הרטיבות לדירתו של מוגרבי.
מוגרבי אף טוען כי על פינטו לפצותו מאחר והצדדים הופנו על ידי בהמ"ש להליך של גישור אך, בניגוד לדרישת המגשר, פינטו לא הגיע לישיבה ולכן הגישור לא יצא לפועל. מוגרבי טוען כי על פינטו לפצותו בגין הוצאותיו בהליך הגישור בסך כולל של 7,624 ₪.

6. פינטו התגונן מפני התביעה שכנגד והכחיש את הטענות שהועלו כנגדו. פינטו טוען לקיומם של מעשה בית דין והשתק עילה. לטענתו, העילות כבר נידונו בתביעה שהגיש מוגרבי במסגרת תיק 6987/98 (שלום כפר סבא). פינטו אף טוען להתיישנות ושיהוי, שכן מוגרבי מבסס תביעתו על הסכמים משנת 1992 ומשנת 1996, על בסיסם הגיש התובענה בשנת 1998.
פינטו אף טוען כי כתב התביעה שכנגד אינו מגלה עילת תביעה.
פינטו אף טוען כי מדובר בתביעה טרדנית וקנטרנית אשר הוגשה רק כתגובה לתביעה העיקרית.
בכל הנוגע להליך הגישור טוען פינטו כי לא התייצב בשל היותו תושב חוץ, אך הובהר כי בא כוחו מוסמך להגיע להכרעות.
הראיות שהובאו על ידי הצדדים
7. מטעם פינטו הוגש תצהירו.
כמו כן, הוגשה חוות דעת מומחה של האדריכל מר אבי צרפתי שפירט בתצהירו, בין היתר, לגבי ההליכים התכנוניים.
כמו כן, הוגשו על ידו תצהירים של השכנות הנוספות בבית המשותף הגב' ורד כהן (ראובני) והגב' נחמני. בדיון ההוכחות הודיע ב"כ של פינטו כי הינו מוותר על התצהיר של הגב' נחמני לאחר שלא התייצבה לעדות.
כמו כן, זומנה לעדות על ידי פינטו מהנדסת הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר הגב' ליאורה גלייזר.
בכל הנוגע לנזקים הנטענים על ידי פינטו, הוגשה חוות דעת של השמאי מר אדי סידאווי לגבי דמי שכירות ראויים.
כמו כן, הוגשה חוות דעת של השמאי מר מאיר אייל בעניין אומדן העבודות הנדרשות על מנת לבצע שיפוץ של הגג עקב אי תחזוקה שוטפת ועלות הריסת מבנה כתוצאה מהחלטת ועדת התכנון והבנייה המקומית מיום 31.5.10 לפיה, סך הכל עלות העבודות 184,730 ₪.
בכל הנוגע לתביעה שכנגד, הוגש תצהיר נוסף של פינטו וכן תצהיר של מר אבי מכלוף שהינו שרברב בקשר לטענה לגרימת רטיבות לדירתו של מוגרבי.
כמו כן הוגשה על ידו חוות דעת שמאי של השמאי מר מאיר אייל לעניין מקור המים והרטיבות בדירת מוגרבי .
מטעם מוגרבי הוגש תצהירו. לענין התביעה שכנגד הוגשה על ידי מוגרבי חוות דעת מומחה של המהנדס מלמד מלכיאל בקשר לרטיבות הנטענת.
8. בדיוני ההוכחות נחקרו המצהירים ונותני חוות הדעת וכן העדה שזומנה על ידי פינטו. הצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב.

דיון והכרעה
9. אין מחלוקת כי מוגרבי הינו הבעלים של הדירה הממוקמת מתחת לדירתו של פינטו וכי מדובר בבניין המורכב מארבע יחידות דיור. כמו כן, אין מחלוקת כי בין פינטו למוגרבי נחתמו במהלך השנים שלושה הסכמים. התביעה העיקרית עניינה טענה להפרה של ההסכמים על ידי מוגרבי. אף התביעה שכנגד מבוססת על טענה להפרה של ההסכמים. לכן, ישנה חשיבות להביא את ההסכמים כלשונם וברצף אירועים על מנת להכריע האם הופרו על ידי מי מהצדדים.
כמו כן, יש ליתן את הדעת להשלכות של ההתדיינות הקודמת בין הצדדים בת.א. 6987/98 (שלום כפר סבא) ופסק הדין שניתן באותה תובענה.
10. ההסכם משנת 1992 נחתם בין הצדדים לאחר שמוגרבי קיבל היתר בניה, בזמן שפינטו היה בחו"ל. פינטו הלין על כך שההיתר ניתן ללא שניתנה הסכמתו ולטענתו מוגרבי אף החל בבנייה ללא קבלת הסכמתו. הצדדים ניהלו מו"מ ונחתם הסכם מיום 6.11.92 (נספח ת/4 לתצהיר פינטו).
בהסכם משנת 92' נכתב כך:
"...
2. פינטו מסכים ומאשר את תוכניות הבנייה אשר הוגשו על ידי מוגרבי למועצה האיזורית עמק חפר עליהן ניתן רישיון בנייה כדין. פינטו מאשר בחתימתו כי אין לו התנגדות לתוכניות אלה והוא מתחייב למשוך ולסלק את מכתב ההתנגדות אשר הגיש למועצה המקומית עמק חפר.
3. מוגרבי מתחייב לחתום על כל תכנית בנייה, לרבות מחסן, אשר יגיש פינטו בהווה ובעתיד בהתאם לחוק. למועצה המקומית עמק חפר ומתחייב להסכים לבנייה של פינטו על גג ביתו כמפורט להלן.
4. פינטו מתחייב לשלם למוגרבי את מחצית העלות של יסודות הבניין ושל הגג אשר יבנו ע"י מוגרבי, הכל לפי הערכת שמאי מקרקעין מוסכם שיקבע ע"י הצדדים.
...
"

אין מחלוקת, כי בעקבות ההסכם האמור הסיר פינטו את התנגדותו לבנייה שנעשתה על ידי מוגרבי.

11. פינטו הצהיר כי הגיש בקשה לתוספת בנייה לוועדה המקומית וקיבל אישורים. לדבריו, מוגרבי הפריע לעבודות ודרש כי פינטו ישלם לו את מחצית מעלות היסודות. בעקבות זאת, הביא איש מקצוע שהעריך את עלות היסודות והצדדים הגיעו להסכמה לפיה, פינטו ישלם למוגרבי סך של 7,800 דולר שאכן שולם על ידו. לטענת פינטו, הסכים לכך בתנאי שיקבל אישור של קונסרוקטור לכך שיוכל לבנות את ביתו על בסיס אותם יסודות והאישור התקבל.
פינטו החל בעבודות ומוגרבי הגיש התנגדות לבנייה. בהמשך, הגיעו הצדדים לכלל הסכם נוסף ביום 5.12.96 (ת/5) בו נקבע כך:

" ...
2. פינטו מתחייב בזה לשלם למוגרבי בגין יסודות ועמודים וכן בגין הקמת משטח בשטח של 113.03 מ"ר כהכנה לרצפה של פינטו סך של 7,800$ (שבעת אלפים ושמונה מאות דולר) לפי שערו היציג של דולר ארה"ב באופן ובתנאים הבאים:

...
3. פינטו מתחייב להעביר על חשבונו דוד שמש אחד מתוך השניים השייכים למוגרבי, לרבות העברת כל הצנרת הקשורה בכך וזאת על הגג שייבנה על-ידו. למען הסר ספק פינטו יהיה אחראי לפרוק והרכבה של דוד זה וכן להתקינו במקום סביר במשך כל תקופת הבנייה ובלבד שיהיה בגובה הבניין הקיים. מוגרבי יהיה אחראי בכל הקשור לדוד השמש השני, ואולם פינטו יהא אחראי להכנת משטח על הגג בשם התקנתו של דוד זה. פינטו מתחייב לאפשר למוגרבי עליה לגג ביחד עימו /ואו באמצעות מיופה כוחו וזאת לצורך תיקונים בדודי השמש במידת הצורך.
...
5. מוגרבי מתחייב לאפשר לפינטו לבצע את תוספת הבנייה בהתאם לתכניות המאושרות ובהתאם לחוק. כל נזק שיגרם מכל מין וסוג שהוא אשר יגרם כתוצאה מהבנייה יחולו על פינטו בלבד.
"

פינטו טוען כי מוגרבי הפר את ההסכם השני שכן המשיך להגיש התנגדויות כנגד התוכניות שהפקיד ואף תבע אותו בבית משפט השלום בכפר סבא בת.א. 6987/98 בו ביקש לאכוף את החלקים הנוחים לו בהסכם. פינטו טוען שבמשך 13 שנים ניסה לקדם את התוכניות אך בכל פעם הנסיונות כשלו בשל ההתנגדויות של מוגרבי.

12. מוגרבי הצהיר כי פינטו קיבל היתר בניה לאחר שמוגרבי הסיר את התנגדותו וניתנה לו תוספת בנייה של 94 מ"ר כך ששטח הבנייה היה אמור להיות 125 מ"ר במקביל לשטח שאושר למוגרבי.
לדברי מוגרבי, ההסכמה שלו הייתה לבנייה בהתאם לחוק ובהתאם לתוכניות בגודל של 125 מ"ר ולא מעבר לכך. אך, פינטו בנה בחריגה מההיתר.
לדברי מוגרבי, פינטו בנה את ביתו בניגוד לתוכניות ההיתר. כמו כן, בנה את חדר המדרגות ומעקה הגג בצורה ארכיטקטונית מוזרה ובכלל זאת, בנה צריח שמאז הוסר על ידו. לדברי מוגרבי, פינטו תכנן להקים גם קומה שלישית אלא שאז נעצרה הבנייה על ידי צו שיפוטי.
לדברי מוגרבי אחת מהחריגות הינה מרפסת שנבנתה בצד הדרומי על גבי עמודים שנבנו לצורך פרגולה ולא הציג אישור של קונסרוקטור לעניין זה.

13. עולה מן האמור, כי לפינטו ניתן היתר בנייה ביום 25.10.95.
אין מחלוקת כי פינטו בנה שלא על פי ההיתר בחריגה בסדר גודל של עשרות מ"ר. כתוצאה מכך, ניתן כנגדו צו שיפוטי והוא אף הורשע והוצא צו הריסה.
פינטו ביקש להכשיר את חריגות הבנייה.
מאחר ולא ניתן היה להכשיר את הבניה שבוצעה על ידו במסגרת התב"ע הקיימת, פינטו הגיש תב"ע נקודתית במסגרתה ביקש לאשר לו את הבנייה שביצע.
מוגרבי הגיש התנגדות לכך.
בעקבות התנגדות של מוגרבי וכן התנגדות של שני שכנים נוספים, הועברה הבקשה לוועדת ההתנגדויות של הועדה המחוזית.
יצוין כי באותה העת תכננה הוועדה המקומית להרחיב את זכויות הבנייה באיזור אך תוכנית זאת טרם אושרה.
וועדת המשנה להתנגדויות החליטה שלא לאשר את התוכנית וקבעה כי ככל שפינטו מבקש להגיש תוכנית חדשה, עליה לכלול את כל ארבעת הדירות בבניין. פינטו הגיש עתירה מנהלית (עת"מ 2548/07) בבית משפט לעניינים מנהליים בתל-אביב כנגד החלטת הועדה המחוזית בהמלצת בית המשפט העתירה נמחקה על ידו.
14. נשאלת אם כן השאלה, האם התנגדותו של מוגרבי להליכים התכנוניים בהם נקט פינטו לצורך הכשרת חריגות הבנייה שנעשו על ידו היו בניגוד להסכם שבין הצדדים.
פינטו בנה, בחריגה מההיתר, שטח של מעל 165 מ"ר וביקש להכשיר מתוך הבנייה שביצע בפועל 165 מ"ר (ר' סעיף 8 לתצהירו של מר צרפתי שהוגש מטעם פינטו).
לצורך הכשרת בנייה זו, החורגת מהתב"ע הקיימת, נדרשה הגשת תב"ע נקודתית אשר מצריכה אישור של הועדה המחוזית.
בהסכם משנת 92' התחייב מוגרבי לחתום על כל תוכנית בנייה שיגיש פינטו בהתאם לחוק למועצה המקומית עמק חפר.
בהסכם משנת 96' הסכים מוגרבי לאפשר לפינטו "לבצע את תוספת הבנייה בהתאם לתוכניות המאושרות ובהתאם לחוק".
כפי שפורט לעיל, ההסכם משנת 96' נחתם לאחר שהיה בידי פינטו היתר בנייה אך מוגרבי התנגד לבנייה.
אני מקבלת את טענתו של מוגרבי כי אין לפרש את ההסכמה של מוגרבי ככוללת התחייבות גורפת לחתום על תב"ע נקודתית המעניקה זכויות מעבר לתב"ע הקיימת. פרשנות מסוג זה משמעה כי מוגרבי התחייב להסכים מראש לכל בנייה שתעשה על ידי פינטו בניגוד לחוק, כאשר פינטו ינסה להכשיר אותה בתב"ע נקודתית.
בהסכם דובר על בנייה בהתאם לתוכניות המאושרות ואני מקבלת את טענתו של מוגרבי כי הכוונה הייתה לתוכניות הבנייה המאושרות שהיו בידי פינטו עובר לחתימת ההסכם משנת 1996.
אף אם אצא מנקודת הנחה שניתן היה לפרש את ההסכם ככולל התחייבות של מוגרבי שלא להתנגד בעתיד לבנייה לפי התב"ע המאושרת, אינני סבורה כי ניתן לפרש אותה כהתחייבות להסכים לכל תב"ע נקודתית שתוגש.
יצויין, כי פינטו שב וטוען כי קיימת תוכנית לשינוי התב"ע הכללית באופן שיגדיל את אחוזי הבניה באיזור. אך, תוכנית זו לא עברה עד היום.
כך מאשרת בעדותה מהנדסת הועדה המקומית לתו"ב, הגב' גלזר, אשר העידה לעניין זה כך (כך בעמ' 13 לפרו' הדיון):
"  האם נכון שהתוכנית של התיקון תב"ע נקודתי חורגת על פי דעתכם באותו דיון ב- 8 מ' מהתוכנית שאתם רציתם לקדם כתוכנית מתאר על 165 מ' .
ת.        נכון לרגע זה אין שום תוכנית שהופקדה שנותנת 165 מ' . יש החלטות של ועדה מקומית כל עוד אין תוכנית מופקדת לפחות אין לי רפרנס, יכול להיות שזה הנכון שאמרתי באותה עת.

לא למותר לחזור ולציין כי פינטו חרג באופן ניכר מהבניה המותרת על פי התב"ע הקיימת.
דירתו של פינטו נמצאת מעל דירתו של מוגרבי והסכמה גורפת כזאת לפיה, פינטו יוכל לבנות בהיקף כזה בחריגה מהתב"ע ומוגרבי מוותר על זכותו החוקית להתנגד לכך, איננה פרשנות מסתברת של ההסכמה אליה הגיעו הצדדים.

לנוכח האמור, אינני מקבלת את הטענה כי ההסכמים הופרו על ידי מוגרבי בכך שהתנגד לבקשות של פינטו להכשרת חריגות הבנייה שבוצעו על ידו כאשר בנה בניגוד להיתר.

15. מעבר לנדרש, לא הוכח כי ככל שמוגרבי לא היה מתנגד לתב"ע הנקודתית התב"ע הייתה מתקבלת.
פינטו נסמך לעניין זה על עדותה של מהנדסת הוועדה המקומית הגב' ליאורה גלזר. כך בעמ' 15 לפרו' הדיון:
"ש:  אני מציג לך את סעיף 108(ג) לחוק התיכנון והבניה. אם לא היו מוגשות התנגדויות היתה מתכנסת ועדה ב-2007.
ת.    אם לא מוגשות אז אין צורך לקיים דיון.
ש.  בנפקדות של הסעיף הזה, האם זה אומר שבמידה ולא מוגשת התנגדות התוכנית של פינטו היתה מאושרת תוך 30 ימים כמו שכתוב בסעיף.
ת.   לא יודעת, לא ערבה ל-30 ימים. אם לא היו מוגשות התנגדויות התהליך הוא כמו שמפורט בסעיף. יש בסעיף גם המשך זולת....(מצטטת).
ש.   תיקון תב"ע נקודתית דורש אישור משרד הפנים.
ת.   למרות שניתנה לוועדות המקומיות להפקיד ולאשר ...אנו מדברים על סמכות תוכנית בסמכות ועדה מחוזית. כל התוכניות בסמכות הועדה המחוזית למעשה כל התוכניות עוברות בדיקה של מנהל התכנון של לשכת השר כדי לראות אם יש צורך באישור השר. תוכניות של ועדה מחוזית כמו תוכנית זו, עוברות בדיקה במנהל התכנון בירושלים ועד שלא מתקבלת תשובה שהתוכנית אינה טענוה אישור השר לפי הקריטריונים שנקבעו שם, התוכנית לא מתפרסמת למתן תוקף . התוכנית הזאת לא פורסמה למתן תוקף היא פורסמה להפקדה. הוגשו התנגדויות. ביקשו תיקונים כאלה ואחרים מאדון פינטו. הוא עתר לבית משפט מחוזי, בסוף התוכנית לא אושרה ועד כמה שידוע לי נדחתה. בוטלה. פורסמה הודעה על דחיית התוכנית. המצב היום חזר לקדמותו. אין היום על מנת לא ליצור מצב שיש תוכנית מופקדת שלא ניתן לה תוקף. ברגע שהוחלט לדחות התוכנית הועדה פרסמה והמצב חזר לקדמותו"

16. יחד עם זאת, ההתנגדות של מוגרבי לא היתה ההתנגדות היחידה שהוגשה. שני שכנים נוספים, אף הם התנגדו לבניה. משעה שהוגשו התנגדויות נוספות, ממילא היתה הבקשה מונחת בפני ועדת ההתנגדויות. כמו כן, אמנם השכנה הסירה את התנגדותה. אך, השכן הנוסף שהתנגד, מר דואק לא הובא לעדות. עיון בפרוטוקול דיון בועדת המשנה להתנגדויות מלמד כי מר דואק נוכח ואף דיבר בדיון ועמד על התנגדותו (ר' עמ' 5 לפרוטוקול ישיבת הועדה לתכנון ובניה מחוז מרכז מיום 1.7.07 שצורף כנספח ה' לתצהירו של מר צרפתי). בהחלטה של ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מצוינת ההתנגדות של מר דואק.
מעבר לכך, ההנמקה של ועדת המשנה להתנגדויות נעוצה במספר טעמים ואיננה נוגעת רק להתנגדות שהעלה מוגרבי. לעניין זה, ניתן להפנות להחלטה עצמה (צורפה לנ/16 כנספח טו' ומצויה בתיק המוצגים שהוגש מטעם מוגרבי) כך, בעמ' 2 ואילך:
"...
לאחר שבחנה את המוצע בתכנית הנדונה תוך התייחסות למצב התכנוני בשכונה נשוא התוכנית מחליטה הועדה כדלקמן וזאת מבלי להכריע בסוגיות הקנייניות- משפטיות שעלו במהלך הדיון, שהכרעה בהן הוא עניין להליך משפטי:
הועדה סבורה כי קיימת חשיבות לבחון את התכנית בראייה תכנונית כוללת, הן ברמת הישוב והן ברמת המגרש וזאת על מנת לייצר תוצר תכנוני מותאם, מתפקד, מתוכנן, היטב ובעל חזות אחיזה ככל הניתן.
בבחינה כוללת, קיימת כאמור תכנית המציעה הגדלת זכויות ליח"ד הנכללות בישוב שושנת העמקים ל-150 מ"ר שטח עיקרי. היקף הזכויות המבוקש בתכנית הינו כדלקמן: 173 מ"ר שטח עיקרי, 7.5 לממ"ד ו-9 מ"ר (שהינו מחצית חדר המדרגות המשותף). ההיקף המוצע בתכנית שלפנינו חורג באופן מהותי מהיקף הזכויות המוצע בתכנית המתאר הכוללת לישוב ומהווה בקשה להכשרת בניה שנעשתה באופן בלתי חוקי ובאופן בוטה שאינו מתאים לסביבתו. הועדה לא מוצאת כל הצדקה להגדלת זכויות המבוקשת מעבר להיקף הזכויות המוצע בתכנית הכוללת, היקף שהוצע בהתאם לצרכים העדכניים של תושבי הישוב, המצב הקיים בשטח ומתוך ראייה כוללת של התכנון העכשווי והעתידי של השכונה.
בבחינה של המגרש נשוא התכנית והתכנית הכוללת כאמור, התכנית המופקדת הנדונה, כפי שמונחת לפני ועדת המשנה להתנגדויות מבקשת להקצות זכויות רק לדירה מסוימת בקומה א', שמעל קומת הקרקע, בבעלות משפחת פינטו. לאור הנסיבות הקיימות, בהן הוגשה לועדה תכנית כוללת לשכונה כאמור, והיות וטרם מוצו כל הזכויות במגרש נשוא התכנית ולפיכך ייתכן וצפויות בקשות פרטניות נוספות להגדלת זכויות, לא מוצאת הועדה שנכון לדון בדירה אחת ויש לבחון את היקף זכויות הבניה ברמת המגרש כולו.
...
".

עולה מן האמור, כי משעה שהוגשו התנגדויות של שכנים נוספים, ממילא ועדת המשנה להתנגדויות דנה בבקשה לאישור התב"ע הנקודתית. החלטת הועדה מבוססת על נימוקים החורגים מטיעוניו של מוגרבי.
לפיכך, אינני מקבלת את הטענה של פינטו כי לולי ההתנגדות של מוגרבי, התב"ע הנקודתית היתה בהכרח מאושרת.
לכן גם, לא הוכח הקשר הסיבתי בין ההתנגדות של מוגרבי לבין הנזקים הנטענים על ידי פינטו.

17. לנוכח כל האמור, לא מצאתי לדון בנזקים הנטענים על ידי פינטו.

התביעה שכנגד
18. מוגרבי טוען כי פינטו הפר את התחייבותו לבנות "בהתאם לחוק ובהתאם לתוכניות המאושרות". לטענתו, נגרם לו סבל כתוצאה מכך והוא עותר לפיצוי בסך 200,000 ₪ בגין כך.
פינטו טוען כי יש לדחות את התביעה שכנגד בשל התיישנות, שיהוי, מעשה בית דין, השתק עילה ואי הגשת חוות דעת רפואית בעניין הנזק הנטען בשל נכותו של מוגרבי.
19. בין הצדדים התקיים הליך קודם שהתנהל במסגרת ת.א. 6987/98 שלום כפר סבא. בתביעה זו שהוגשה על ידי מוגרבי הוא כבר עתר לפיצוי בגין נזקים שלטענתו נגרמו לו כתוצאה מבניית חלקו של פינטו בצורה חורגת מהתוכניות שאושרו והמונעת ממנו ומבני ביתו הנאה מביתם וגורמת לירידת ערך. (כתב התביעה שהוגש על ידי מוגרבי בהליך הקודם צורף כת/6).
בית המשפט פסק למוגרבי בפסק הדין שניתן בת.א. 6987/98 פיצוי בסך 15,000 ₪ לעניין ראש נזק זה.
פינטו טען, כאמור, לקיומו של מעשה בית דין ביחס לתביעה שכנגד.
אכן, בתביעה שבפניי שב מוגרבי ועותר לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לו, לטענתו, כתוצאה מאותם מעשים ובקשר לאותה עילת תביעה נשוא התביעה הקודמת שהוגשה על ידו.
מוגרבי לא נתן מענה לטענה לענין קיומו של מעשה בית דין והשתק עילה.
לנוכח האמור, אני מקבלת את הטענה בדבר קיומו של מעשה בית דין בכל הנוגע לתביעה האמורה לפיצוי.
20. בתביעה שכנגד אף תבע מוגרבי כי ביהמ"ש יחייב את פינטו לבצע את כל הפעולות הנדרשות על מנת למנוע את המשך חדירת הרטיבות לדירתו של מוגרבי. מטעם מוגרבי הוגשה חוות דעתו של המהנדס מלמד מלכיאל.
מטעם פינטו הוגשה חוות דעתו של השמאי מר מאיר אייל וכן הוגש תצהיר של מר אבי מכלוף שהינו שרברב.
21. בסיכומיו של מוגרבי לא פורט כיצד הוכחה, לשיטתו, הטענה לעניין הרטיבות.
המהנדס מלמד מלכיאל, ציין בחוות דעתו כי מדובר בחדירת מי גשמים מדירת השכן בקומה מעל. המהנדס ציין כי לא ביקר בדירה מעל. בחוות דעתו ציין כי לצורך תיקון הליקויים יש צורך בביצוע עבודות בדירה מעל בשווי 11,000 ₪ ובביצוע תיקונים בדירתו של מוגרבי של תיקוני צבע בסך 400 ₪.
בחקירתו הנגדית בבית המשפט העיד כך (ר' עמ' 61 לפרו' הדיון):
"ש: בקיר יש כתמים לכל האורך ויש רטיבויות , מאיפה מגיע הרטיבות.
ת:       אין לי מושג.
ש:      איך אתה נמצא בקומת קרקע ומסתכל על רטיבות ואתה יודע מאיפה הרטיבות מגיעה.
ת:       זה שיש רטיבות בקרקע, בתקרה זה לא בא מלמטה אלא בא מלמעלה וזה מתוך ניסיון.
ש:      אם החלון לא אטום מספיק טוב ויש מי גשמים שנכנסים לבית המשפט. יכול להיות שמים נכנסים לצד ויוצרים רטיבות לאורך הקיר.
ת:       בקיר כן.
ש:      היה אינסטלאטור לפני שעתיים שהיה בנכס של פינטו שלא נכנסת אליו ובדק במצלמה טרמית ואמר שאין שום נזילות בקירות ואין שום דבר. איך אתה מסביר את זה?
ת:       קודם כל ציינת מצלמה טרמית וזה שיש רטיבות פעילה. אני ציינתי שהסימני רטיבות יבשים ועם מצלמה טרמית אי אפשר לאבחן סימני רטיבות יבשים.
ש:      במקום יש פטיו נכון.
ת:       כן. סגור.
ש:      במה מכוסה.
ת:       משהו זמני. קירוי של לוחות עץ.
ש:      הקירוי נעשה בגובה קומה א'. האם יכול להיות שמי גשמים נכנסים לפטיו הזה.
ת:       יכול להיות.
ש:      יכול להיות שמי גשמים מצטברים מעל הקירוי.
ת:       מה זאת אומרת.
ש:      יש קירוי לוחות פרספקט, יכול להיות שמצטברים עליו מים.
ת:       יכול להיות, לא ראיתי מה קורה מלמעלה.
ש:      יכול להיות שהמים העומדים מחלחלים ועוברים לדירת הבעל הבית.
ת:       באיזור הפטיו? יכול להיות. יש כמה מוקדים שבהם אני ציינתי שראיתי רטיבות. מוקד ראשון סביב פתח הפטיו ויש כמה מוקדים קטנים, עמ' 2 בחוו'ד היא מספר אחת שהיא הפטיו ויש את המוקדים הנוספים.
ש:      יכול להיות שמים מגיעים מקירות חיצוניים, מחלונות שלא אטומים כמו שצריך ומחלחלים לבית של מוגרבי.
ת:       מקיר מקומה קרקע לא יכול לטפס ולהגיע לתקרה.
ש:      אני קניתי נכס מקרקעין ויש שם ביוב שלא אטום כמו שצריך וגורם לעליית מים מגובה אפס לעליית מים בגובה מטר אפשרי שזה המוקד, שהמוקד הוא בגובה אפס.
ת:       כן.
ש:      רטיבות יכולה לעלות כלפי מעלה.
ת:       כן. אבל לא להגיע לתקרה כמו שהגיעה. אי אפשר להשליך מהמקרה שציינת.
ש:      יש שמאי מקרקעין שהוא הגיע לקומת הגג והוא ראה שיש שם יריעות איטום בגג, יכולות להיות נזילות עד לקומת הקרקע.
ת:       אני לא ביקרתי, אני לא יודע מה קורה בגג, יריעות איטום תקינות אם לאו, אומר לך מה חשבתי בנקודות המפוזרות, למעט באיזור הפטיו שזה פתח שפתוח עד הגג, שמדובר במבנה שמתקיימות בו עבודות שיפוץ ומן הסתם משתמשים במים. אני משער שהרטיבות היא תוצאה של שימוש חריג במים לצורך עבודת השיפוץ וזה השערה הכי הגיונית שאני רואה מתוך הנסיון להגיע לנקודות מפוזרות של רטיבות".

ובהמשך עדותו העיד כך (ר' עמ' 63 לפרו' הדיון):
"ש: המים האלו הם כתוצאה של בעיה איפה? זה בעיה של מי גשמים, בעיה של שיפוץ. מה מקור הרטיבות.
ת:       לא יודע. אני לא ביקרתי בנכס ולא יכול לדעת בוודאות מה המקור".

עולה מן האמור, כי המומחה מטעם מוגרבי לא ביקר בדירת פינטו. לא הייתה מניעה כי מוגרבי יבקש לאפשר למומחה מטעמו לבדוק את מקור הרטיבות ולהיכנס לצורך כך לדירתו של פינטו במסגרת ההליך המשפטי. הדבר לא נעשה והמומחה מטעמו העיד כי אינו יכול לומר מה מקור הרטיבות.
בנסיבות אלו, לא הוכח על ידי מוגרבי כי הרטיבות מקורה בדירתו של פינטו. לפיכך, לא מצאתי כי יש להיעתר לבקשה למתן צו עשה המחייב את פינטו לערוך תיקונים כמבוקש.

22. מוגרבי אף טוען, כי על פינטו לפצותו בגין עלויות הגישור. לטענתו, הגישור לא התקיים בשל העובדה שפינטו לא התייצב בעצמו לישיבת הגישור.
טענה זו לא הוכחה. בא כוחו של פינטו התייצב לישיבת הגישור ולפי הנטען היה מוסמך להגיע להסכמות. אינני סבורה כי בנסיבות אלו על פינטו לפצות את מוגברי בשל עלויות הגישור. לפיכך, הטענה לפיצוי לעניין עלות הגישור דינה להידחות.

23. מוגרבי טוען כי פינטו הפר את ההסכמים בכך שלא הכין ולא ביצע כל פתח ומדרגות לגג שיאפשר למוגרבי לעלות לגג ולטפל בדוד השמש המותקן עליו. כמו כן, לטענתו, פינטו מפר את ההסכמים בכך שאינו מאפשר לו להתקין את דוד השמש השני עליו הוסכם בין הצדדים.
24. לטענת פינטו, הוא לא מחוייב לבצע שום פתח לגג אלא לאפשר למוגרבי להגיע אל הגג בליווי שלו.
בכל הנוגע לדוד השמש השני הינו מחוייב לאפשר לו להציב לאחר סיום הבנייה.
25. מוגרבי לא הפנה לסעיף מסוים בהסכם שבין הצדדים המחייב את פינטו לבנות לו פתח יציאה לגג. בהסכם משנת 1996 נאמר כי "פינטו מתחייב לאפשר למוגרבי עליה לגג ביחד עימו ו/או באמצעות מיופה כוחו וזאת לצורך תיקונים בדודי השמש במידת הצורך".
לפיכך, הטענה של מוגרבי לעניין זה דינה להידחות.
26. בכל הנוגע להתקנה של דוד השמש השני, מוגרבי כלל בתביעתו במסגרת ת.א. 3047/08 טענה לענין זה. בפסק דין בת.א. 6987/98 בסעיף 13 לפסק הדין, נקבע כי על פינטו לאפשר למוגרבי להתקין דוד שמש נוסף לאחר השלמת הבנייה.
לא הוכח על ידי מוגרבי כי חל שינוי מבחינת השלמת הבנייה על ידי פינטו מאז ניתן פסק הדין האמור ולא ניתן טעם מדוע טוען עתה בשנית לסעד האמור. לכן לא מצאתי ליתן סעד לעניין זה.
27. סיכומו של דבר, התביעה והתביעה שכנגד נידחות.
לנוכח האמור, אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה

  2. הפרת חוזה מכר

  3. הפרת הסכם סולחה

  4. הפרת חוזה פרסום

  5. הפרת חוזה נמשכת

  6. הפרת הסכם שותפות

  7. הפרת הסכמה דיונית

  8. הפרת חוזה מכר מגרש

  9. הפרת הסכם רכישת משק

  10. מה נחשב להפרת חוזה ?

  11. עורך דין הפרת חוזה

  12. הפרת הסכם בין שכנים

  13. הפרת חוזה עם אדריכל

  14. הפרת הסכם שיפוץ דירה

  15. הפרת הסכם פתיחת חנות

  16. השלכות של הפרת חוזה

  17. הפרת הסכם הסעת עובדים

  18. הפרת הסכם בהליך משפטי

  19. הפרת הסכם קואליציוני

  20. ארכה לתיקון הפרת חוזה

  21. הפרת הסכם חלוקת רווחים

  22. הפרת חוזה שירותי הגירה

  23. פיצוי חלקי על הפרת חוזה

  24. הפרת חוזה פירוק שותפות

  25. תביעה בגין הפרת הסכם הפצה

  26. הפרת חוזה מכר דירה בחדרה

  27. הפרת הסכם הלוואה עם הבנק

  28. הפרת חוזה תוכנית טלוויזיה

  29. כפל פיצוי בגין הפרת חוזה

  30. פיצוי ציפייה על הפרת חוזה

  31. הפרת הסכם עקב הפסקת מימון

  32. הפרת הסכם פשרה בתשלום שכר

  33. הפרת הסכם בניה עצמית במגרש

  34. הפרת הסכם שיתוף פעולה עסקי

  35. תביעה על הפרת הסכם שותפות

  36. הפרת הסכם להקמת מפעל בטון

  37. הפרת הסכם עקב אי תשלום מס שבח

  38. הפרת חוזה להובלה ימית - ערעור

  39. התיישנות תביעה בגין הפרת הסכם

  40. הוכחת גובה הנזק בגין הפרת הסכם

  41. תביעה בגין הפרת הסכם קונסיגנציה

  42. הפרת חוזה לא תמיד תגרום לביטול החוזה

  43. הפרת הסכם לביצוע עבודות זיפות גג

  44. תביעה בגין הפרת הסכם עבודות הריסה

  45. הפרת הסכם להצבת מכונות אוטומטיות

  46. שיפוי מחברת ביטוח בגין הפרת חוזה

  47. בוררות בעניין הפרת חוזה מכר דירה

  48. הפרת הסכם פשרה - ביזיון בית המשפט

  49. תביעה נגד ועד הורים בגין הפרת הסכם

  50. הפרת חוזה לתקופה קצובה של עובד בכיר

  51. פיצויים ללא הוכחת נזק בשל הפרת חוזה

  52. הפרת הסכם למכירת רכב שנכרת בין הצדדים

  53. הפרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין

  54. היתר המצאה לחו''ל עקב הפרת חוזה בישראל

  55. הפרת הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין

  56. האם אי עמידה בתנאי מכרז מהווה הפרת חוזה ?

  57. הפרת הסכם לרכישת דירה בגין אי רישום זכויות

  58. הפרת הסכם שותפים בקליניקה לרפואה אלטרנטיבית

  59. תביעה לתשלום פיצויים בטענת הפרת הסכם לרכישת חול

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון