מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא זכות סירוב ראשונה בשכירות: תביעה זו עניינה פיצויים בגין הפרת התחייבות למתן זכות סירוב ראשונה ביחס להשכרת מקרקעין. הדיון בתובענה זו פוצל לשאלת החבות ולשאלת גובה הנזק, ובתאריך 11.10.1999 ניתנה על-ידי החלטה בשאלת החבות במסגרת סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט (להלן - "ההחלטה"). הרקע העובדתי, כפי שפורט בהחלטתי הנ"ל: הנתבעת 1 והנתבעים 2-5 הם בעלים במשותף של בניין משרדים ברח' יבנה 31 בתל אביב, הידוע כ"מגדל יבנה" (להלן: "הבניין"). ביום 20.6.97 נכרת בין הנתבעת 1 לבין התובעים חוזה למכירת חלק מקומת המשרדים הראשונה בבניין (נספח א' לכתב התביעה). הנתבעת 1 אישרה בסעיף 2.2 לחוזה כי היא רשאית להירשם כבעלים יחיד וכבעלת זכות לחזקה ייחודית ביחידה הנרכשת. ביום 24.6.97 נחתם על ידי הנתבעים 2-5 אישור המעיד כי בהתאם להסכם החלוקה הפנימי שנערך בינם לבין הנתבעת 1, זכאית היא להירשם כבעלים הבלעדי של קומת המשרדים הראשונה בבניין ולהתקשר עם התובעים בחוזה. (נספח ב' לכתב התביעה). בסעיף 21 לחוזה הוענקה לתובעים זכות סירוב ראשונה לשכור או לרכוש את יתרת הקומה הראשונה בבניין, באותם תנאים שיוצעו לנתבעת 1 על ידי רוכש או שוכר פוטנציאלי. במחצית הראשונה של חודש פברואר 98, הגיעו לאוזני התובעים ידיעות לפיהן מנהלת הנתבעת 1 מו"מ להשכרת יתרת הקומה הראשונה בבניין לאחד הבנקים הגדולים. לאור האמור פנו התובעים לנתבעת 1 והזכירו לה כי הובטחה להם זכות הסירוב הראשונה. (נספח ג' לכתב התביעה). בתגובה אישרה הנתבעת 1 כי קיבלה הצעה להשכרת יתרת הקומה ואף פרטה את תנאיה (נספח ד' לכתב התביעה). בהמשך למכתב זה פנו התובעים פעם נוספת לנתבעת 1 וביקשו פרטים נוספים לגבי ההצעה ובכללם מועד תחילת תקופת השכירות והערבות הבנקאית הנדרשת (נספח ה'). משלא נענה מכתבם זה, שבו התובעים ופנו במכתב (נספח ו') פעם נוספת אל הנתבעת, חזרו על דרישתם לפרטים נוספים ואף הבהירו רצונם העקרוני במימוש זכות הסירוב הראשונה על פי החוזה. במענה לפנייתם של התובעים, השיבה הנתבעת 1 במכתב מיום 5/3/98 (נספח ז' לתביעה) בו פרטה כי השוכר המוצע הינו בנק וכי דרישתה היא לערבות בנקאית לכל תקופת השכירות. כן ציינה הנתבעת 1 כי הנתבעים 2-5 ממילא אינם מעונינים להשכיר את יתרת הקומה לתובעים. לאחר שבחנתי את גרסאות הצדדים, הגעתי בהחלטתי הנ"ל למסקנה לפיה הנתבעים 1-5 חבים ביחד ולחוד כלפי התובעים בגין הפרה של התחייבות למתן זכות סרוב ראשונה ביחס למקרקעין. בתאריך 05.10.2000 הגיעו הצדדים להסדר דיוני, לפיו המצהירים ונותני חוות הדעת מטעם הצדדים לא ייחקרו, מבלי שיהיה בכך משום הודאה של צד בנכונות העובדות הנטענות על ידי הצד שכנגד. כמו-כן, הוסכם כי מוצגים שהוגשו בשלבי המשפט הקודמים, כמו גם כתבי בי-דין וחקירות שבוצעו במהלכם, יהוו חלק מחומר הראיות גם בשלב זה של הדיון. על פי סעיף 3 להסדר הדיוני אשר ניתן לו תוקף של החלטה, בית המשפט לא יתחשב בכל טענה החורגת מכתבי הטענות; החורגת מגדר המחלוקת שנקבעה בשלב זה (שיעור הנזק בלבד); המנוגדת לכלל הראיה הטובה ביותר. בכתב התביעה טענו התובעים לעניין הפיצויים וגובה הנזק כדלקמן: "כתוצאה מהתנהגותם של הנתבעים נגרמו ויגרמו לתובעים נזקים כספיים של ממש, בגינם עותרים הם, כסעד נוסף וחלופי, לפיצויים. במצב בו משרדיו של התובע 1 ממוקמים בקומה הראשונה בבנין, ברור מאליו שליתרת הקומה, מבחינתו, קיימת חשיבות רבה במיוחד, וכי הפרת זכות הסירוב שהוענקה לו, מעמידה את התובע 1 במצב, בו עליו לבחור בין שכירת נכס בשטח דומה במקום אחר, תוך הקושי הברור בניהול משרדיו באופן מפוצל, לבין העתקת כל משרדיו לנכס אחר, על כל ההוצאות הכרוכות בכך ומשמעות מבחינת הפגיעה במוניטין. את נזקיהם הכספיים העתידיים מעריכים התובעים ב- 300,000 ש"ח, ויבקשו לשמור על זכותם לתקן כתב התביעה, אם יתגלה כי הנזקים, הלכה למעשה, גבוהים יותר." בסעיף 17 לכתב ההגנה, הכחישו הנתבעים את האמור לעיל וטענו, כי לתובעים לא נגרם נזק כספי כלשהו. מטעם התובעים הוגשו תצהירי העדות הראשית של התובע מס' 1 ושל מר מיקי ברקוביץ, בעל סוכנות ביטוח. ואילו מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של מנהל הנתבעת מס' 1 מר מנחם בויאר, ושל עו"ד שרון שלזינגר. בתצהירי העדות הראשית מטעמם מעלים התובעים טענה, לפיה בין מר ברקוביץ לבין התובע נכרת הסכם שיתוף פעולה, על פיו היו אמורים לאחד את משרדיהם תחת קורת גג אחת. את האיחוד תכננו לבצע באמצעות רכישת הנכס נשוא התביעה ומימוש זכות הסרוב הראשונה באשר ליתרת שטח הקומה. לטענת התובעים, בעקבות ההפרה של ההסכם על-ידי הנתבעים, נגרם עיכוב במיזוג המשרדים, הגורם להפסד עסקי. כמו-כן, טוען התובע מס' 1 בתצהירו לפגיעה במוניטין כתוצאה מהעברה תכופה של מקום המשרדים (במקרה של מימוש המיזוג המתוכנן באמצעות מעבר למשרדים אחרים), ולעלות הכספית של הובלת רהיטים, הוצאות משפטיות, דמי תיווך וכן העלות של ההשקעה המחודשת שתידרש במשרדים החדשים, אשר הוערכה על-ידו ב- 100,000$. כבר בשלב זה יש לציין, כי טענה עובדתית זו של הנחיצות במיזוג המשרדים לא בא זכרה בכתב התביעה, ועל כן הנה בבחינת טענה החורגת מכתבי הטענות, בה מנועה אני לדון על פי ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים. מעבר לנדרש אציין, כי גם לגופו של עניין טענה זו איננה סבירה בעיני, והתובעים לא הצליחו להוכיח ברמת הוודאות הנדרשת כי אכן יאלצו בפועל להעתיק את מקום עסקם למשרדים אחרים. ההפך הוא הנכון: התובעים לא ביקשו לשכור את החלק הנוסף של הקומה עובר לתחילת ניהול משא ומתן של הנתבעת 1 עם בנק דיסקונט, וזאת למרות שחלפו שבעה חודשים מאז כריתת החוזה ועד לתחילת המו"מ כאמור. מנהל הנתבעת מס' 1 מר מנהל מנחם בויאר העלה בתצהירו טענה לפיה לאחר חתימת חוזה המכר ובטרם החל מו"מ בקשר להשכרת יתרת הקומה לבנק דיסקונט, פנה מנהל האחזקה של הנתבעת 1 - מר משה בורשטיין - מספר פעמים לתובע 1, בשאלה האם התובעים מעניינים לשכור את יתרת הקומה. טענה זו לא הוכחה, מאחר ועדותו של מר בויאר לעניין זה הנה בבחינת עדות מפי השמועה, אך עובדה היא כי התובעים מיוזמתם לא פנו אל הנתבעת 1 בבקשה לשכור את הנכס, עד לתחילתו של המו"מ עם הבנק. כמו-כן, ההסכם עם מר ברקוביץ נכרת בתאריך 07.05.1995, דהיינו - לפני חוזה המכר נשוא התביעה. לאור עובדה זו מתעוררת תמיהה - מדוע הסתפקו התובעים בזכות סרוב ראשונה ולא דרשו את הזכות לשכור את יתרת הקומה שתיבנה, אם תיבנה. בנוסף לאמור לעיל יש לציין, כי מזה כשנתיים ברור לתובעים, כי אין כל אפשרות לאכוף את זכותם לפי ס' 21 לחוזה המכר, והתביעה הפכה הלכה למעשה לתביעה לתשלום פיצויים. דהינו, ברור היה לתובעים זה מכבר כי תוכנית מיזוג המשרדים לא תתממש בנכס נשוא התביעה, ולמרות זאת במשך פרק זמן ארוך לא ננקטו על-ידם פעולות כלשהן למציאת נכס חלופי בו תתאפשר התמזגות המשרדים הנטענת. התנהגות זו משמיטה את הקרקע מתחת לגרסת התובעים ככל שהיא נוגעת לנזק הנובע ממניעת מיזוג המשרדים. מאחר וכל טענותיהם של התובעים באשר לנזקים העתידיים נובעות מהגרסה העובדתית בעניין מיזוג המשרדים ומאחר וטענה זו אינה יכולה לעמוד, כפי שפורט לעיל, המסקנה המתבקשת היא כי התובעים לא הצליחו להוכיח את הנזק הנטען. ראוי גם לציין, כי טענת התובעים לפיה לא היו רוכשים את הנכס אלמלא ניתנה להם זכות הסירוב הראשונה, אינה רלוואנטית לשלב זה של הדיון, אלא לשאלת החבות בלבד. אין כל רלוואנטיות לעניין גובה הנזק גם לשאלות נוספות בהן חלוקים הצדדים, כגון - באיזה שלב של המו"מ דרשו התובעים את זכות הסירוב הראשונה, האם הסבירו את נחיצותה לנתבעים, והאם הזכות הוענקה לתובעים ללא תמורה. מה גם, ששאלה אחרונה זו נדונה כבר בהחלטתי בשאלת החבות וגרסת הנתבעים לעניין זה נדחתה. יש לציין כי גם טענת הנתבעים לפיה טרם ניתן אישור לבניית יתרת הקומה ולכן לא ניתן היה ממילא להשכירה לתובעים, איננה יכולה לעמוד, וזאת הן מהטעם כי הנה חורגת מגדר המחלוקת בשלב זה, והן מפאת היותה חורגת ומנוגדת לאמור בכתב ההגנה, שם טענו כי הנתבעת 1 חתמה על הסכם שכירות עם בנק דיסקונת לישראל בע"מ לגבי המשך קומת הגלריה. מעבר לנדרש אציין, כי אין בידי אלא להסכים עם טענת התובעים בסיכומיהם, לפיה כשם שניתן היה להשכיר את יתרת הקומה לבנק דיסקונט ללא כל תנאי מתלה, כך ניתן היה להשכירה לתובעים. גם הטענות הנוספות של הנתבעים, כפי שהן עולות מתצהירי העדות הראשית אשר הוגשו על-ידם, נוגעות לשאלת החבות בלבד, ואינן רלוואנטיות לשלב זה של הדיון. טול לדוגמא את הטענה לפיה זכות הסירוב של התובעים נסוגה בפני זכות הנתבעים לעשות שימוש עצמי ביתרת הקומה: טענה זו אין לה כל קשר לשאלת גובה הנזק, אלא לשאלת החבות, אשר נדונה והוכרעה על-ידי זה מכבר. הפיצוי המוסכם: התובעים מבקשים, בין היתר, לפסוק להם את הפיצוי המוסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה על פי סעיף 19.1 לחוזה (נספח א' לכתב התביעה). לעניין זה טוענים הנתבעים, כי הסעד של הפיצוי המוסכם לא נתבע בכתב התביעה, ועל כן לא יוכלו התובעים לזכות בו. טענה מסוג זה נדונה בפסיקה ונדחתה, הן מהאספקט המהותי והן מהאספקט הדיוני: מבחינה מהותית נקבע, כי פיצויים מוסכמים נכללים במסגרת הפיצוי בגין הנזק הנדרש בתביעה. מבחינה דיונית נקבע, כי מדובר בסעד הנובע באופן ישיר מן הסעד העיקרי, שכן מדובר בחלקו האחר של הנזק, אשר נתבקש במפורש בכתב התביעה - ראה ספרו של א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, בעמ' 50 וכן פסק דינו של כב' הנשיא (כתוארו אז) מ. שמגר, ברע"א 196/88 טומשבסקי נ' אופנהיימר, פ"ד מב (4) 365, בעמ' 372-373: "...מכאן לטענה הדיונית. כאמור, גם טענה זו אין בידי לקבל. ראה ע"א 1[ 67/84], בעמ' 769: 'אכן, כלל נקוט בידינו, כי אין ליתן לתובע סעד, אותו לא ביקש, אך כלל זה אינו כלל מוחלט. עמד על כך כבוד השופט י' כהן (כתוארו אז) באמרו: 'בדרך כלל, העיקרון הוא, שבית המשפט לא יפסוק לטובת התובע סעד, אותו הוא לא ביקש (ד"ר י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (בורסי - פרץ את טובים, מהדורה 4, תשל"ד) 123). אולם ישנם מקרים, אם כי אלה מקרים יוצאי דופן, שבית המשפט אף בשלב של ערעור יתן לתובע סעד, שאותו לא ביקש, אם הסעד נובע באופן ישיר מהסעד העיקרי, אשר נתבקש בכתב התביעה - וזה בדרך של תיקון כתב-תביעה, אף בשלב של ערעור, ולפעמים אף בלי צורך בתיקון כתב-תביעה' (ע"א 365 ,359/79.....)'. במקרה שלפנינו אין ספק, שאכן "הסעד נובע באופן ישיר מהסעד העיקרי", שהרי המדובר בחלקו האחר של נזק אשר נתבקש בכתב התביעה אליבא דכולי עלמא. לא למותר לציין, בהקשר זה, כי אף שהפיצויים המוסכמים לא נתבקשו על-ידי המשיבים 1 בכתב התביעה, הרי הם הוזכרו על-ידיהם כבר בסיכומיהם בבית-משפט השלום." (ההדגשות שלי - ש.ד.) בנוסף לאמור לעיל, טוענים הנתבעים כי ההפרה של ההסכם אינה הפרה יסודית, בגינה נקבע הפיצוי המוסכם, וזאת מאחר וסעיף 21 להסכם בו נקבעה זכות הסירוב הראשונה, אינו נמנה על הסעיפים המהווים תנאים יסודיים על פי הרשימה שבסעיף 19.10 להסכם. אין בידי כדי לקבל טענה זו. לאחר העיון בסעיף 19.10 להסכם הגעתי למסקנה, כי אין מדובר ברשימה סגורה, אלא ברשימה חלקית בלבד של התנאים אשר הפרתם נחשבת כהפרה יסודית של ההסכם. סבורני כי הפרתו של סעיף 21 להסכם, המעניק לתובעים את זכות הסירוב הראשונה, הנה הפרה יסודית, ועל הנתבעים לשלם לתובעים את סכום הפיצוי המוסכם בגין הפרה זו. לחילופין, מבקשים הנתבעים להפחית את סכום הפיצוי המוסכם. גם טענה זו דינה להידחות. שיעור הפיצו המוסכם כפי שנקבע בחוזה, הנו השיעור המקובל בעסקאות במקרקעין, ואין כל הצדקה להפחתתו. מה גם שלא הובאה ראיה כלשהי להוכחת הטענה לפיה הפיצוי המוסכם נקבע על-ידי הצדדים ללא כל יחס סביר לנזק אותו צפו באופן סביר במועד כריתת ההסכם. על הנתבעים מוטל הנטל להראות כי הפיצוי נקבע לא יחס סביר כאמור, ואין די בטענתם הסתמית והבלתי מפורטת כפי שעלתה בסיכומיהם. ר' לעניין זה ע"א 476/82 תדהר נגריה קואופרטיבית בע"מ (בפירוק) נ' צבי מרקוביץ, פ"ד לט (2) 813, בעמ' 821: "על-פי סעיף 15(א) של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ... אם הסכימו הצדדים מראש על שיעור הפיצויים, יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק, אך בית המשפט רשאי להפחיתם, אם מצא שנקבעו ללא יחס סביר לנזק, שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. במקרה דנן, לא באה בקשה להפחתה ואף לא ראיה בנדון, והנטל הוא על המבקש להשתחרר מסעיף הפיצויים המוסכמים (ע"א 3[ 265 ,260/80], בעמ' 546, מול אותיות השולים א-ג; ע"א 4[ 79/80], בעמ' 168 מול אות השוליים ג). העולה מכאן, 'שאין די בטענה בעלמא, כי הפיצוי גבוה מדי, אלא על הטוען זאת להראות, על יסוד הראיות שלפני בית המשפט, כי הפיצוי נקבע ללא כל יחס סביר לנזק' (דברי חברי הנכבד השופט ברק בע"א 3[ 265 ,260/80], בעמ' 546). במקרה זה לא עמדה המערערת בנטל זה, וכאן שדין הטענה להידחות." לסיכום, הנתבעים ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, 52,500 $ כערכם בשקלים חדשים נכון ליום הגשת התביעה + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. כמו-כן, ישלמו הנתבעים הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 13% + מע"מ מן הסכום שנפסק. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. על מנת להסיר ספק, אבהיר, כי הנתבעים לא יישאו בעלות חוות דעת השמאי י. זכאי, ויישאו בחלק היחסי בלבד של אגרות בית המשפט. שכירותזכות הסירוב