זכרון דברים לרכישת נכס

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא זכרון דברים לרכישת נכס: בתובענה דנא עותר המבקש לאכיפתו של זיכרון דברים שנכרת בינו לבין המשיב, ביחס לנכס מקרקעין. מבוא ורקע 1. בשִלהי חודש אוגוסט 2008 הציע המבקש (להלן ייקרא גם: "פרילינג") למשיב מר חיים לוי (שיקַרא להלן גם: "לוי") להשתתף במכרזים לרכישת נכסי מקרקעין ביפו העתיקה, אשר הופקו על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), באמצעות עמידר החברה לאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"). 2. הוסכם על הצדדים כי במקרה של זכייה באחד המכרזים, תהא למבקש הזכות לרכוש זכויות בעלות בשיעור של 30% מעלות הרכישה. 3. בתאריך 8/1/09 הודע למשיב על זכייתו במכרז, ביחס למבנה בשטח של 60 מ"ר המצוי ברח' יפת 30 (סמטת הזכוכית), בתל אביב-יפו והבנוי על חלקה 67 בגוש 7038 (להלן: "הנכס"). בהתאם לתנאי המכרז היה על המשיב לשלם את התמורה המוצעת על ידו בגין הנכס, בסך 530,000 ₪ בתוספת מע"מ, עד ליום 15/2/09 - זאת על מנת להימנע מתשלום ריבית והצמדה. המשיב שילם את מלוא התמורה בגין העיסקה למינהל ביום 22/1/09, באמצעות הלוואה שנטל מבתו הגב' ענת (להלן: "ענת"). 4. בתאריך 10/2/09 נחתם בין המבקש למשיב זיכרון דברים (להלן: "זיכרון הדברים") שמפאת חשיבותו הוא מובא בזה כלשונו - "מכירת 30% בזכות בנכס בגוש 7038/67 .... בסמטת הזכוכית (יפת 30 יפו) תמורת סך של 159,000 ₪ פלוס מע"מ מיסים והוצאות שיחולו. עד לתאריך זה נצברו מיסים והוצאות בסך של 33,631 ₪ 30% חלק הרוכש 10,084 ₪. 20% תשלום עד 31/3/09 10% תשלום עד 31/5/09 במידה ולא ישולמו הסכומים במועדם הסכם זה מתבטל". 5. במועד חתימת זיכרון הדברים שילם המבקש למשיב סך של 30,000 ₪ במזומן (להלן: "התשלום הראשון") וביום 5/5/09 שילם פרילינג, באמצעות המחאה, סך של 30,000 ₪ נוספים (להלן: "התשלום השני"). באותו מועד (5/5/09) הונפקה למבקש חשבונית על מלוא הסכום ששולם על ידו (60,000 ₪ כולל מע"מ). 6. זאת לדעת, כי במועד בו נתקבלה החזקה בנכס (כנראה בשִלהי חודש מרץ 2009), מצבו היה ירוד והיה צורך בביצוע עבודות שיפוץ על מנת להשמישו. פרילינג נטל על עצמו את מלאכת השיפוץ של הנכס והכשרתו לשימוש (להלן: "עבודות השיפוץ"). הוסכם על הצדדים כי כל הוצאות שיפוץ הנכס ישולמו על ידי המבקש ויקוזזו מהתמורה שעל האחרון לשלם למשיב על פי זיכרון הדברים (להלן: "הוצאות השיפוץ"). 7. בתאריך 10/6/09 הושכר הנכס על ידי לוי, בשכירות חופשית, לעמותת טופז (להלן: "העמותה" או "השוכר") - זאת בתיווכה של הגב' אלינור קוריאט (להלן: "אלינור" או "המתווכת") - לתקופה של 12 חודש, למן יום 28/6/09 וכלה ביום 27/6/10 (להלן: "הסכם השכירות"). דמי השכירות החופשיים נקבעו בהסכם לסך 3,600 ₪ בתוספת מע"מ (להלן: "דמי השכירות"). להסכם השכירות צורף נספח שכותרתו "התאמות השוכר בנכס", בו פורטו עבודות (6 במספר) שעל המשכיר לבצע טרם מסירתו לעמותה (להלן: "הנספח להסכם השכירות"). 8. בתחילת ינואר 2010 פנה המבקש לרעיית המשיב הגב' דליה לוי (להלן: "דליה") בדרישה לערוך חשבון בגין יתרת התמורה שעליו לשלם לאחר קיזוז הוצאות השיפוץ - ברם זו האחרונה הודיעה לו כי " .... לדידה, איציק איבד את הזכויות שלו בנכס". 9. בסוף חודש ינואר 2010, נתקיימה פגישה נוספת בין המבקש, המשיב ודליה. במועד זה הציע המשיב למכור את הנכס למבקש או למי מטעמו, ובלבד שישולם לו סך של 200,000 ₪ בנוסף לעלויות שהוצאו על ידו לרכישת הנכס (להלן: "הצעת המכר"). 10. ביום 18/4/10 הודיע המבקש למשיב כי עודנו תר אחר מימון לרכישת הנכס באמצעות מישכון חנותו ברח' יפת 12 (להלן: "החנות"), ברם המשיב הודיע לו כי חלף המועד למימוש הצעת המכר. ימים ספורים לאחר מכן הציע המשיב למבקש פיצוי כספי בסך 25,000 ₪ בנוסף לתמורה ששולמה על ידי האחרון על פי זיכרון הדברים ולהוצאות השיפוץ. הצעה זו, אשר כונתה על ידי המבקש כמעליבה, נדחתה על ידי האחרון - ומכאן התביעה. התובענה וטענות הצדדים 11. בתביעה שבכאן עתר המבקש לאכיפת זיכרון הדברים באופן שיוצהר כי עם תשלום יתרת התמורה למשיב בסך 79,930 ₪, יוכר המשיב כבעלים בשיעור 30% מהנכס ויהא זכאי להירשם ככזה בלישכת רישום המקרקעין. לטענת המבקש, עוד טרם חתימת זיכרון הדברים הוא הודיע למשיב כי אין ביכולתו לעמוד במועדים הנקובים בו, וזה האחרון אישר לו כי "לא צריכה להיות כל בעייה וכי יימצא פיתרון ביניהם". עובדה היא - כך למבקש - כי ביום 5/5/09 שולם סך של 60,000 ₪ כאשר על פי זיכרון הדברים הוא אמור היה לשלם במועד זה סך של 122,430 ₪ (כולל מע"מ), המהווים 20% מעלות רכישת הנכס. עוד טען המבקש כי הוסכם בינו לבין המשיב על מנגנון תשלום השונה מזה הקבוע בזיכרון הדברים, לפיו התמורה תשולם רק בתום ביצוע השיפוצים בנכס ולאחר קיזוז הוצאות השיפוץ מיתרת התמורה. לשיטת המבקש השיפוצים בנכס נסתיימו אך בחודש יולי 2009, כך שעד למועד זה הוא לא היה אמור לשלם סכום כלשהו על חשבון התמורה. עוד ובנוסף טען המבקש כי כחלק מההסכמות בינו למשיב, דמי השכירות שיתקבלו מהעמותה ישולמו במלואם לידי האחרון, כאשר חלקו של המבקש בדמי השכירות יקוזז מיתרת התמורה, עת יערכו הצדדים את התחשבנות הכספית בינותם. לטענת המבקש, זיכרון הדברים מהווה הסכם מכר מחייב לכל דבר ועניין, המשיב לא טען להפרתו על ידי המבקש ולא הודיע, בשום שלב, על ביטולו ועל כן הוא עודנו עומד בתוקפו. לשיטת המבקש המשיב מנוע מלבטל את זיכרון הדברים, זאת בשל העובדה שזה לא בוטל חודשים רבים לאחר ההפרה הנטענת, בהם פעל המבקש להכשרת הנכס לשימוש והשכרתו לעמותה. לבסוף טען המבקש כי סירובו של המשיב להשלים את עסקת המכר מהווה, כשלעצמו, הפרת זיכרון הדברים והתנהלות חסרת תום לב קיצונית מצידו של המשיב. 12. בכתב תשובתו הכחיש המשיב את טענות המבקש מכל וכל. לטענת המשיב, אכן הוסכם (בסופו של יום) בינו לבין המבקש כי האחרון יהיה זכאי לרכישת 30% מהזכויות בנכס תמורת תשלום חלקו היחסי בעלות הרכישה. דא עקא, כך למשיב, המבקש נמנע מלהעביר את חלקו בתמורה, והמשיב נאלץ לשאת לבדו בתשלום עלות הרכישה של הנכס למינהל, זאת באמצעות הלוואה שנטל מבתו ענת. חרף מחדלו של המבקש בתשלום התמורה היחסית, כאמור, נענה המשיב - כך לטענתו - להפצרותיו של המבקש לאפשר לו תשלום חלקו בפריסת תשלומים מוסכמת, הכל בהתאם למפורט בזיכרון הדברים. לא בכדי - כך למשיב - נקבע בזיכרון הדברים כי במידה והמבקש לא ישלם את חלקו בעלות הנכס, במועדים הקבועים בזיכרון הדברים (קרי: עד ליום 31/5/09), "ההסכם יתבטל". לטענת המשיב, חרף הוראותיו הברורות של זיכרון הדברים, המבקש לא העביר התמורה המוסכמת (159,000 ₪ לפני מע"מ) במועד הקבוע בו, גלל כן "בוטלה העיסקה מאליה" בלא צורך בשליחת הודעת ביטול. המשיב הוסיף וטען כי הודעת ביטול נמסרה על ידו טלפונית למבקש, מעבר לנדרש על פי הדין. המשיב הכחיש נחרצות את טענות המבקש כאילו הוסכם בינותם על דחיית מועדי תשלום התמורה הנקובה בזיכרון הדברים (31/5/09) עד לסיום עבודות השיפוץ בנכס, מה גם שלשיטת המשיב, עבודות השיפוץ נסתיימו ממילא עד למועד האחרון הנקוב בזיכרון הדברים. המשיב אף חולק על עלותם הנטענת של השיפוצים שנעשו בנכס, שכן רק ביחס למקצתן של הוצאות השיפוץ הנטענות הציג המבקש חשבוניות כנדרש. המשיב אינו מתכחש להצעת המכר שגובשה בינו לבין המבקש בסוף חודש ינואר 2010, לפיה ניתנה לאחרון האפשרות לרכוש את הנכס כולו, ברם לטענת המשיב הצעה זו לא השתכללה לכדי מעשה - הואיל והמבקש לא מימשהּ בפרק הזמן המוסכם. לבסוף מודה המשיב כי במהלך חודש אפריל 2010 התקיימה פגישה בינות הצדדים במהלכה הוצע למבקש סך של 25,000 ₪, בנוסף לתשלום הכספים ששולמו על ידו בגין הנכס (התמורה + הוצאות השיפוץ). דיון והכרעה 13. העולה מטענות הצדדים שהורצו לעיל, כי מוסכם עליהם שנכרת בינותם הסכם מכר מחייב, בדמות זיכרון הדברים, באשר לרכישת 30% מהזכויות בו למבקש (להלן ייקרא זיכרון הדברים גם "הסכם המכר" או "ההסכם"). הצדדים חלוקים בינותם באשר לבטלותו של זיכרון הדברים עקב הפרתו. לשיטת המשיב ההסכם בטל מאליו ו/או בוטל עקב הפרתו, כך שהמבקש איננו זכאי לסעד האכיפה המבוקש בתובענה. מנגד, טוען המבקש כי הוא לא הפר את זיכרון הדברים וכי זה מעולם לא בוטל על ידי המבקש, אף אם זה הופר על ידו. נמצא, כי שלוש הן השאלות הצריכות הכרעה בתובענה דנא ואלו הן - א. האם הפר המבקש את זיכרון הדברים. ב. במידה והתשובה לשאלה דלעיל הינה חיובית, האם זיכרון הדברים בטל מאליו ו/או בוטל כדין. ג. מהי העלות הכספית בה נשא המבקש ביחס לנכס. נדון בשאלות האמורות כסדרן. הסכם המכר - הפרתו 14. זיכרון הדברים קובע כי על המבקש לשלם סך של 159,000 ₪ + מע"מ ובתוספת חלקו בהוצאות בסך 10,088 ₪ (להלן: "התמורה") בגין רכישת 30% מהזכויות בנכס, זאת עד ליום 31/5/09 (נספח 2 לתובענה). אין חולק כי המבקש לא שילם את מלוא התמורה עד למועד האחרון הנקוב בהסכם, שכן עד למועד זה שילם המבקש אך סך של 60,000 ₪ כולל מע"מ, המהווים 10% בלבד מעלות הנכס (להלן: "התשלום החלקי"). נוכח לשונו הברורה של ההסכם בדבר בטלותו "במידה ולא ישולמו הסכומים במועדם", ברי שהמבקש הפר את ההסכם הפרה יסודית עקב אי תשלום יתרת התמורה - כמתחייב. אלא מאי? טוען המבקש, כזכור, כי הוסכם בינו למשיב על מתן אורכה לתשלום התמורה עד לתום ביצוע עבודות השיפוץ בנכס ולאחר עריכת התחשבנות סופית הכוללת את עלות השיפוצים. לשיטת המבקש, עבודות השיפוץ בוצעו על ידו אף לאחר יום 31/5/09 ואלו נסתיימו בחודשים יוני - יולי 2009. מכאן, כך למבקש, טרם חלף המועד לתשלום יתרת התמורה על פי ההסכם שכן, עד הנה, טרם בוצעה התחשבנות סופית בינותם, באשר ליתרת התמורה. האומנם השכיל המבקש להוכיח גירסתו האמורה? סבורני כי לא עלה בידו כזאת. במה דברים אמורים. 15. אקדים את המאוחר ואומר מבראשית כי לא נתתי, לצערי, אמון בגירסת המבקש לפיה הוסכם בינו למשיב על שינוי מועד תשלום התמורה על פי ההסכם, עד לתום ביצוע עבודות השיפוץ של הנכס - שלשיטת המבקש, לכל המאוחר, הינו חודש יולי 2009. ההיגיון והשכל הישר מחייבים, כי מעת שנקבעו מועדי תשלום של התמורה בהסכם, הרי ששינויָם של מועדים אלה יבוא עלי כתב, תוך ציון המועדים החילופיים. אין להעלות על הדעת, כך לטעמי, כי המשיב יאות ליתן למבקש אורכה כללית, בלתי מוגבלת בזמן, להשלים את יתרת התמורה במועד ערטילאי כלשהו, תחת המועדים הקבועים בהסכם. במיוחד אמורים הדברים נוכח העובדה שזיכרון הדברים קובע בלשון ברורה ומפורשת כי "במידה ולא ישולמו הסכומים במועדם הסכם זה מתבטל". נוכח הוראה זו של ההסכם הקובעת כי זה יבוא לקיצו באם לא תשולם התמורה עד ליום 31/5/09, אין להעלות על הדעת שהוראה זו תשונה בלא להעלות ההסכמות, המאוחרות לה, עלי ספר. האומנם בשופטני עסקינן כי נאמין שהמשיב הסכים להארכת המועד לתשלום התמורה למועד בלתי ידוע? לא למותר יהא לציין, בהקשר זה, כי תשלום עלות רכישת הנכס למינהל נעשה באמצעות הלוואת גישור שנטל המשיב מבתו, ענת (נספח ג' לכתב התשובה), ולצורך פריעת ההלוואה נטלו המשיב ורעייתו דליה משכנתא על סך 500,000 ₪ מבנק לאומי למשכנתאות (נספח ה' לכתב התשובה). היעלה על הדעת בנסיבות אלו שהמשיב יעניק למבקש "מועד פתוח" לתשלום יתרת התמורה על פי הסכם המכר? תמהני! 16. זאת ועוד זאת. גירסת המבקש לפיה עבודות השיפוץ נסתיימו בחודש יולי 2009 לא הוכחה כלל ועיקר. אדרבה, חומר הראיות מאמת דווקא את גירסת המשיב לפיה עבודות השיפוץ נסתיימו בשלהי חודש מאי 2009 או בסמוך לו, מה שמלמד שהמועד האחרון לתשלום התמורה על פי ההסכם (31/5/09) עמד על מכונו. לשם הוכחת גירסתו בדבר ביצוע עבודות השיפוץ בנכס עד חודש יולי 2009, צירף המבקש לתובענה חשבון הנושא תאריך 11/6/09 (להלן: "החשבון") וחשבונית מיום 30/6/09 (נספח 6 לתובענה) - שניהם בגין עבודות חשמל שבוצעו בנכס. על בסיס המסמכים האמורים מזמין המבקש את בית המשפט לקבוע כי אכן בוצעו עבודות בנכס, אשר שולמו על ידו, לאחר יום 31/5/09. דא עקא, שאין במסמכים אלה כדי לתמוך בגירסת המבקש, ההיפך הוא הנכון. החשבון נושא כותרת "חשבון עבור עבודות חשמל" ולא "הצעת מחיר לביצוע עבודות" - מה שמלמד, דרך כלל, כי עסקינן בחשבון שהונפק לאחר ביצוע העבודות. כך גם אמורים הדברים באשר לחשבונית המס המונפקת רק לאחר מועד ביצוע התשלום, להבדיל ממועד ביצוע העבודות. לא זו בלבד שאין בחשבון ובחשבונית כדי ללמד על ביצוע עבודות החשמל בנכס לאחר יום 31/5/09 - כגירסת המבקש - אלא שבהימנעות המבקש מלהביא למתן עדות את החשמלאי (אורי אברהם) יש כדי ללמד היפוכם של דברים. כך גם אמורים הדברים באשר למועד חיבור הנכס לרשת החשמל. לשיטת המבקש, הנכס חובר לחשמל אך ביום 25/6/09, זאת ביקש האחרון ללמוד מאישור חברת החשמל מיום 28/4/10 (דף 2 לנספח 6 לתובענה). דא עקא, כי מכתב זה מופנה לאחד בשם וגנר אליעזר. בנסיבות אלו מי לכפינו יתקע כי אכן מדובר על הנכס נשוא התובענה? עוד ובנוסף אני תמה מדוע נמנע המבקש, במפגיע, מלהמציא תעודת עובד ציבור (להלן: "תע"צ") מחברת החשמל, הגם שביום 27/4/11 ניתן צו למתן תע"צ לבקשת בא כוח המבקש. נפלא ממני על מה ועל שום מה לא צורף התע"צ, חרף החלטתי האמורה? המבקש כמו גם בא כוחו לא נתנו הסבר כלשהו לאי צירוף התע"צ, דבר האומר דרשני. כך או כך, הלכה נודעת היא כי הימנעות בעל דין מלהביא עדות רלוונטית התומכת בגירסתו, יש בה כדי ללמד כי אילו זו הייתה מובאת לבית המשפט, היא הייתה פועלת לרעת הצד שנמנע מהגשתה [ראו ה"פ (מרכז) 4722-11-09 מסעוד נ' רדעי, 13/9/10; ע"א 3049/01 מיכאל נ' גורביץ, 2/3/05; ע"א 27/91 קבלו נ' ק' שמעון, עבודות מתכת בע"מ, פ"ד מ"ט(1) 450, 457]. 17. את הוכחת אמיתות גירסתו ביקש המבקש להשתית על מעורבותו באיתור שוכר לנכס, כשלשיטתו פעילותו בעניין זה נסתיימה אך ביום 28/6/09 - המועד בו נחתם הסכם השכירות עם העמותה. דא עקא שהמבקש לא השכיל להוכיח, כלל ועיקר, שמעורבותו בהשכרת הנכס נעשתה לאחר יום 31/5/09 - המועד האחרון לתשלום יתרת התמורה על פי ההסכם. ראשית דבר, נתברר כי המבקש צירף לתובענה חוזה שכירות הנושא תאריך 28/6/09 (נספח 5 לתובענה), כאשר החוזה נחתם לדעת הכל ביום 10/6/09, זאת לאחר שנציגי העמותה חתמו עליו קודם לכן (ראו נספח ח' לכתב התשובה, ועדות המבקש בפרוטוקול מיום 1/5/11, עמ' 9 שורות 21-23). אף אם אניח, כטענת המבקש, כי לא הייתה כוונת "זיוף" בתאריך הסכם השכירות שצורף על ידו לתובענה, ברי כי אין בהסכם השכירות כדי ללמד על פעילות שנעשתה על ידי המבקש, בקשר להשכרת הנכס, לאחר יום 31/5/09, שכן כאמור העמותה חתמה על ההסכם עוד קודם ליום 10/6/09 - מועד חתימת המשיב עליו. יתר על כן, במהלך חקירתה של המתווכת נתברר כי חליפת הטיוטות בין נציגי העמותה לדליה החלו כבר ביום 8/5/09 (פרוטוקול מיום 6/9/11 עמ' 14 שורות 30-32), מה שמלמד כי נמצא שוכר לנכס - העמותה - זמן רב לפני חלוף המועד האחרון לתשלום התמורה על פי ההסכם. לא האמנתי לצערי לעדותה של אלינור המתווכת לפיה " ... בסוף חודש מאי 2009, הגענו אני ופרילינג לביקור בנכס עם גב' ליטל וסרמן - מנהלת בית ספר 'מוזות' ... ". לא זו בלבד שנתברר כי עדותה אינה אובייקטיבית כלל ועיקר, עקב היכרות קודמת עם המבקש (שם, עמ' 16 שורות 18-25), אלא שהובהר בלא ספק כלל כי האמור בתצהירה אינו מדוייק שכן הביקור, האחד והיחיד של המתווכת בנכס, היה במועד מוקדם יותר "סוף אפריל תחילת מאי, סדר גודל" (שם, עמ' 14 שורות 13-15). זאת ועוד זאת. במהלך חקירתה הודיעה אלינור כי בידה "טופס הזמנת שירות" החתום על ידי נציגי העמותה - השוכרת, וכדבריה "לא הבאתי את זה. צריך להיות אצלי, כמובן" (שם, עמ' 16 שורה 17). על מנת לאשש את המועד בו הוחל בניהול המשא ומתן עם העמותה לשכירת הנכס (תחילת אפריל סוף מאי 2009) - הוריתי למתווכת, בהחלטתי מיום 6/9/11, להמציא תוך 7 ימים את ההזמנה עליה חתום השוכר, קרי: העמותה (שם, עמ' 17). והנה, למרבה הפליאה והתדהמה הודיע ב"כ המבקש ביום 13/9/11 כי "נעשו מאמצים רבים על ידי קוריאט (המתווכת - ח.ט.) למציאת המסמך המבוקש, אך כל ניסיונותיה העלו חרס, והמסמך לא נמצא" (סעיף 3 להודעה). בכל הכבוד הראוי, ספק רב בעיני האם המסמך "לא נמצא" על ידי המתווכת או שמא לא הומצא, זאת לנוכח עדותה בחקירתה הנגדית כי המסמך "צריך להיות אצלי, כמובן" (ההדגשה שלי - ח.ט.). כך או כך, הימנעות אלינור להמציא המסמך - בין אם לא נמצא ובין משיקול אחר - מטילה ספק רב באמינותה. 18. אין אני מתעלם כלל ועיקר מהנספח להסכם השכירות (נספח 5 לתובענה) בו, כזכור, מפורטות עבודות שונות שיש לבצע בנכס טרם מסירתו לעמותה - המצביע לכאורה על ביצוע עבודות לאחר יום 10/6/09, מועד כריתת הסכם השכירות. בעניין זה קיבלתי כאמת את גירסת רעיית המשיב דליה - אשר עדותה הייתה אמינה עלי - שהבהירה כי נספח זה נותר צמוד להסכם עוד בשלב של החלפת טיוטות הסכם השכירות בינה לבין נציגי העמותה. אמיתות גירסת דליה מתחזקת לנוכח העובדה כי הסכם השכירות נחתם על ידי העמותה בשִלהי חודש מאי, וכי רק לאחר מכן חתם עליו המשיב. וכך העידה דליה - "הסכם השכירות נחתם בשני תאריכים, תאריך אחד שהעמותה עשו החתימות עם בעלי זכות החתימה, במאי, לא יודעת איזה יום במאי. במאי הם לקחו החתימות, סוף מאי. כשזה היה חתום התקשרה אלי ליטל ממוזות ואמרה שהחוזה חתום על ידי הנציגים המוסמכים. ואז חיים (המשיב - ח.ט.) הלך לסגור". אף אם יונח כי העבודות המפורטות בנספח להסכם השכירות לא בוצעו טרם יום 10/6/09, הרי שעסקינן בעבודות שוליות כגון: התקנת רשת בחלון, התקנת ברז ושקעים חשמליים ותאורה פלורסנטית. ברי, כי חלק הארי של העבודות ומציאת שוכר לנכס, נעשו על ידי המבקש במהלך חודש מאי, טרם חלוף המועד לתשלום התמורה על פי הסכם המכר. 19. אני קובע, איפוא, כי המבקש לא הוכיח כלל ועיקר כי עבודות השיפוץ, כמו גם פעילותו למציאת שוכר לנכס, נעשו לאחר היום הקובע לתשלום התמורה החוזית, כך שאין שחר לטענתו המופרכת כי המשיב נתן הסכמתו לתשלום התמורה לאחר המועד האחרון לתשלומו על פי ההסכם. 20. למעלה מן הדרוש אוסיף ואומר כי אף אם יונח - מה שאינו - כי המבקש פעל בנכס גם לאחר יום 31/5/09, הרי שאף לשיטתו עבודות השיפוץ נסתיימו כבר בחודש יולי 2009. בנסיבות אלו, נפלא ממני מדוע לא שילם המבקש את יתרת התמורה במועד זה? מדוע המתין לשלם את יתרת התמורה עד ליום 25/1/11, עת זו הופקדה בקופת בית המשפט? טענות המבקש כאילו רעיית המשיב הגב' דליה השתהתה בהנפקת החשבון הסופי, לאו טענה היא שהרי במועד סיום העבודות ידוע ידע המבקש את גובה הוצאות השיפוץ ושומה היה עליו לערוך החשבון בעצמו ולשגר את יתרת התמורה (לאחר קיזוז הוצאותיו). הימנעות המבקש מעשות כן, מהווה כשלעצמה הפרת ההסכם, הפרה בוטה ויסודית, באופן המזכה את המשיב בביטולו או שמא בבטלותו, של הסכם המכר. לא למותר יהא לציין כי אי תשלום התמורה על ידי המבקש, כל העת, נבע מהעדר מקורות מימון, ולא בשל העדר "התחשבנות סופית" כנטען על ידו. וכך מצהיר המבקש בסעיף 22 לתצהיר הנלווה לתובענה - "בחודש נובמבר 2009 הושלם רישום זכויותיי בחנות, ונפתחה לפני האפשרות לתשלום יתרת התמורה ..." (ההדגשה שלי - ח.ט.). הנה כי כן, עד למועד זה לא היו בידי המבקש האמצעים הכספיים לשלם את יתרת התמורה. ברי, כי אי תשלום יתרת התמורה בחלוף 4 חודשים מהמועד שנקבע לכך בהסכם, מהווה הפרתו היסודית. 21. מסקנתי, איפוא, מהאמור והמקובץ לעיל היא, כי לא עלה בידי המבקש להוכיח כי הוסכם בינות הצדדים על דחיית מועדי התשלום הנקובים בזיכרון הדברים, ועל כן אני קובע כי המבקש הפר את ההסכם הפרה יסודית. ביטול הסכם המכר 22. משבאנו לכלל מסקנה כי המבקש הפר את הסכם השכירות, קמה וגם ניצבה שאלת ביטולו של הסכם המכר. לשיטת המבקש, המשיב לא ביטל את ההסכם מעולם ואף איננו זכאי לעשות כן עתה, בהעדרה של הודעת ביטול כמתחייב מהוראת סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות" או "החוק"). מנגד טוען המשיב כי אין ולא היה צורך בשיגור הודעת ביטול שכן הוסכם על הצדדים מפורשות בזיכרון הדברים כי זה יפקע מאליו במידה ולא יתמלא התנאי הקבוע בו ביחס למועד תשלום התמורה. עוד ובנוסף טען המשיב, כזכור, כי הוא הודיע למבקש טלפונית על ביטולו של ההסכם וכי הוא אינו בתוקף עוד. 23. טרם נכריע במחלוקת האמורה, נבחן את הפן המשפטי הדרוש לענייננו. הלכה נודעת היא כי עת מופר הסכם על ידי צד לו, על הנפגע חלה החובה לשגר לצד המפר הודעה על ביטולו של ההסכם שבינותם, תוך זמן סביר מעת ביצוע ההפרה. כאשר עסקינן בהפרה שאינה יסודית נדרש הנפגע ליתן למפר אורכה לתיקון ההפרה (ראו: ג. שלו ו - י. אדר, דיני חוזים - התרופות, התשס"ט-2009, בעמ' 541). ההיגיון בדרישת הודעת ביטול תוך זמן סביר, נעוץ ברצון להגן על המפר אשר חרף מעשה ההפרה זכאי הוא לדעת אם החוזה תקף אם לאו, והאם עליו להמשיך בקיום חיוביו על פיו (שם, עמ' 650). היטיב לתאר זאת כב' השופט סולברג בה"פ 8433/09 אסדן ישראל בע"מ נ' שולמית שמש ( 10/4/11) עמ' 10 - וזה לשונו - "צד להסכם המבקש לבטלו בשל הפרת הצד שכנגד, נדרש לעשות זאת בתוך פרק זמן סביר, כדי לא לפגוע בצד המפר. הלה מוסיף ומסתמך על ההסכם כשריר וקיים, כל עוד לא נמסרה לו הודעה כי רעהו מבקש לבטלו. על סמך ההנחה כי ההסכם עודנו קיים הוא מוסיף ומכליל את צעדיו. לפיכך, משחלף זמן סביר, לא יוכל עוד הטוען להפרה לבטל את ההסכם בדרך של הודעת ביטול". עם זאת, ייתכנו מקרים בהם לא יהא צורך במתן הודעת ביטול, זאת כאשר עסקינן בבטלותו של ההסכם עקב אי התקיימותו של תנאי מתלה הנקוב בו, בהתאם לקבוע בסעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. על ההבחנה בין בטלותו של חוזה לבין ביטולו, עומדים המלומדים שלו ואדר בספרם הנ"ל וכך היא לשונם - "מצב קרוב לזה של ביטול חוזה הוא מצב של התבטלות חוזה. ההתבטלות היא מצב שבו החוזה פוקע באורח אוטומטי עקב אירוע חיצוני שהתרחשותו אינה מותנית ברצונו של צד לחוזה ואף לא ברצונם של שני הצדדים ... " (ההדגשה שלי - ח.ט.). אימתי ובאלו תנאים תיקָבַע בטלותו של חוזה עקב הפרתו בלא צורך במתן הודעת ביטול בזמן סביר לצד המפר? על כך משיבה כב' השופטת ט. שטרסברג-כהן בע"א 288/81 קרן תורה ועבודה נ' אגודת בית הכנסת הניצחון עולי אירן, עמ' 533, בזו הלשון - "חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, איננו מכיר בהתבטלות חוזה אלא במקרים מיוחדים ויוצאי דופן כגון התבטלות חוזה בגין אי קיום תנאי מתלה (סעיף 29) ... אומנם אין הדבר מונע מצדדים להסכים, שבקרות אירוע זה או אחר יתבטל החוזה שביניהם, אלא שאם זו כוונתם, עליהם לבטאהּ בלשון ברורה וחד משמעית כדי להעמיד איש את רעהו על כך שהם קובעים, מתוך הבנה והסכמה, סנקציה העולה לאין ערוך בחומרתה על אלה הנזכרות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) ... " (שם, בעמ' 539). ולבסוף יש להבהיר, לשלמות הפן המשפטי, כי החוק אינו דורש צורה פורמאלית מסויימת לביטולו של חוזה שהופר, די בכך שהנפגע מגלה את דעתו בבירור על כוונתו לביטול החוזה. " ... כל הדרוש לכינונה של הודעת ביטול תקפה הוא העדה חיצונית ברורה על כך שהנפגע גמר בדעתו להביא את הקשר החוזי אל קיצו בעקבות ההפרה" (שלו - אדר, שם, עמ' 640). בהעדר הוראה מפורשת בחוזה הקובעת את דרך הביטול, אין צורך בהודעה פורמאלית אלא אפשר להסיקהּ מהתנהגות הנפגע המגלה את רצון האחרון לשים קץ לחוזה באמצעות " ... משלוח הודעה בדואר רשום, בדואר רגיל, בפקס, בדואר אלקטרוני ... מתן הודעה בעל-פה בשיחת טלפון .... ואף בהתנהגות שאינה מילולית - כגון הגשת תביעה או נקיטת פעולה אחרת המלמדת על זניחתה של העסקה וויתור על קיומה בעין ..." (שלו- אדר, שם, עמ' 642). 24. ומן הכלל אל הפרט לנדון דידן. לא הייתי מרחיק לכת וקובע - כטענת ב"כ המשיב - כי אי תשלום מלוא התמורה, בענייננו, במועד הקבוע בהסכם המכר (31/5/09) - מהווה תנאי מתלה שאי קיומו במועד המוסכם מביא, מינה וביה, לבטלות הסכם המכר. מקובלת עלי טענת ב"כ המשיב כי הוראת זיכרון הדברים הקובעת כי "במידה ולא ישולמו הסכומים במועדם הסכם זה מתבטל" מצביעה לכאורה על כך שאין צורך בהודעת ביטול שכן לא נאמר "יבוטל" " ... שהוא פועל בבניין 'פועל', שהוא בניין סביל המצריך פעולה כדי לבטל ..." (ע"א 288/81 דלעיל, שם בעמ' 538, סעיף 12 לפסק הדין), אלא "מתבטל" שאינו מצריך "פעולה חיצונית לשם השגת הביטול" (שם, שם). חרף האמור, איני מוצא לקבוע כי, בענייננו, החוזה בטל מאליו בלא צורך במתן הודעת ביטול, שכן לא עסקינן "באירוע חיצוני שהתרחשותו אינה מותנית ברצונו של צד לחוזה ואף לא ברצונם של שני הצדדים". במקרה דנן, אין המדובר בתנאי חיצוני התלוי בצד ג' כלשהו, אלא באי תשלום התמורה על פי החוזה, התלוי ברצונו ו/או בחוסר יכולתו הכלכלית של המבקש. מכאן, שלא עסקינן, כלל ועיקר, בתנאי מתלה שאי התקיימותו מביאה לבטלות החוזה בלא צורך במתן הודעת ביטול, כמתחייב מהוראת סעיף 8 לחוק. 25. האם השכיל המשיב להוכיח כי נמסרה על ידו הודעה למבקש על ביטולו של זיכרון הדברים? סבורני כי עלתה בידו כזאת. בתצהיר הנלווה לכתב התשובה הצהיר המבקש כך "למעלה מן הדרוש אבהיר כי לאחר יום 31/5/09 דאגנו אני ורעייתי להבהיר למבקש כי ההסכם עמו בטל וכי אין לנו כוונה למכור לו חלק מהזכויות בנכס" (סעיף 12 לתצהיר). בחקירתו הנגדית נשאל המשיב באשר להודעת הביטול למבקש והלה השיב כך - "היה למבקש ולי הסכם ואמרתי לו בעל פה, בטלפון, והוא בא בצעקות. היה לנו מסמך חתום, לא ידעתי שאני צריך עוד פעם להודיע לו על ההפרה בנייר, הודעתי לו בטלפון" (פרוטוקול מיום 6/9/11, עמ' 21 שורות 8-10). לא מצאתי טעם וסיבה שלא ליתן אמון בגירסת המשיב בסוגייה זו שכן לא זו בלבד שהיא לא נסתרה, אלא שלא מצאתי הכחשה פוזיטיבית מצד המבקש, על כי לא נמסרה לו הודעת ביטול - בעל פה. זאת ועוד זאת. ראינו לעיל כי הודעת ביטול יכול ותוסק מהתנהגות הנפגע שתעלה ממנה בבירור כוונת הביטול. דומה כי בענייננו, התנהגות המשיב ורעייתו דליה למן חודש נובמבר 2009 מלמדת בצורה שאינה משתמעת לשני פנים, על רצונו של המשיב לשים קץ לחוזה. כך בהתנהלותה של דליה - לפי גירסת המבקש - באי עריכת תחשיב גובה התמורה. לשיטת המבקש, משלא הועבר התחשיב, עד לסוף חודש נובמבר 2009, הוא ניגש למשיב " ... להבין לפשר העיכוב, וחיים העלה בפניו את האפשרות שימכור לאיציק את מלוא הזכויות בנכס" (סעיף 28 לתובענה). הנה כי כן, אף לשיטתו של המבקש במועד זה (11/09), המשיב לא ערך תחשיב של יתרת התמורה (אשר משום מה הוטלה על האחרון), אלא הציע לערוך עיסקה חדשה לפיה הוא ימכור את מלוא הזכויות למבקש. האומנם אין באמירה ובהתנהגות זו של המשיב כדי ללמד באופן ברור על התנערותו מההסכם? ואם לא די באמור הרי שלשיטת המבקש " ... בתחילת חודש ינואר 2010, במהלך שיחה עם דליה - מסרה לי האחרונה שעדיין לא עשתה החשבון משום, שלדבריה, אין לי יותר זכויות בנכס. פניתי אל חיים, וחיים אמר שזו הייתה טעות לקנות את הנכס במשותף, ושהוא יפצה אותי על כל שקרה. הודעתי לחיים כי כל שאני מעוניין הוא במימוש ההסכם, וקבלת הזכויות המגיעות לי בנכס" (סעיף 25 לתצהיר המבקש) (ההדגשה שלי - ח.ט.). הנה כי כן, בני הזוג לוי הודיעו למבקש בהזדמנויות שונות על כי האחרון איבד את זכויותיו הנרכשות בנכס, בצורה ברורה ומפורשת והוצע לו לרכוש את מלוא הזכויות בו - אם ירצה בכך. העובדה שהמבקש - כך לטענתו - השיב כי הוא מעוניין במימוש זכויותיו בנכס, אין בה כדי לאיין את הודעת הביטול, שניתנה באמירה בעל פה ובהתנהגות, המלמדת בבירור על כוונת הביטול. יתר על כן, אין חולק כי בשִלהי חודש ינואר 2010, התקיימה פגישה בין המבקש ובני הזוג לוי, בה הועלתה בשנית הצעת המכר - קרי: שהמבקש ירכוש את חלקו של המשיב בנכס. לצורך כך ערכה דליה " ... תחשיב הוצאות וקיזוזים לצורך התחשבנות סופית, ובחינת אפשרות רכישת הנכס כולו על ידי איציק (להלן דף ההצעה)" (סעיף 27 לתצהיר המבקש; מוצג במ/3). הצעת המכר האמורה, אף היא לא יצאה אל הפועל שכן רק בחודש אפריל 2010 בשלו הנסיבות - כך לטענת המבקש - ליטול הלוואה מהבנק באמצעות רישום משכנתא בחנות שבבעלותו (נספח 8 לתובענה). לכשפנה המבקש לדליה בעניין זה היא השיבתּוּ כי " ... חלף המועד בו היה עלי לתת תשובתי, וכי אין בכוונתי למכור את הנכס ..." (סעיף 33 לתצהיר המבקש). ימים ספורים לאחר מכן הציע המשיב " ... לפצות אותי בסך של 25,000 ש"ח עבור חלקי בנכס ... הסברתי לחיים כי הצעתו מעליבה, וכי אני דורש לקיים את ההסכם כלשונו" (סעיף 37 לתצהיר המבקש). סבורני, כי מהשתלשלות האירועים דלעיל ניתן לקבוע בעליל כי כבר למן חודש נובמבר 2009, הבהיר המשיב למבקש, הבהר היטב, כי אין בדעתו לקיים ההסכם וכי החליט להסתלק מהחוזה והוא רואה אותו כבטל. כך, באי עריכת התחשיב עת כה רבה (למן חודש נובמבר 2009), כך בהצעת המכר בסוף חודש ינואר 2010 וכך בשִלהי חודש אפריל 2010, עת הוצע למבקש פיצוי כספי (בנוסף להחזר התשלום החלקי והוצאות השיפוץ) בסך 25,000 ₪. כשלעצמי אני סבור כי די בכישלונו של המשא ומתן בינות הצדדים להצעת המכר שהוצעה למבקש על ידי המשיב - כדי להוות הודעת ביטול על ידי התנהגות. חובת השבה 26. משעה שבאנו לכלל מסקנה כי זיכרון הדברים בוטל, הרי שעל פי הדין על המשיב להשיב למבקש את שקיבל מהאחרון, זאת על מנת למנוע התעשרות בלתי צודקת (ראו: שלו - אדר, שם, עמ' 546). למעשה, המשיב אינו חולק על כי עליו להשיב למבקש את התמורה החלקית ששולמה לו, ואת הוצאות השיפוץ שהוצאו על ידי האחרון, אלא שלשיטתו המבקש לא הוכיח, כנדרש, את גובה הוצאות השיפוץ. הגם, שאכן, אין בידי המבקש קבלות ו/או חשבוניות על גובה הוצאות השיפוץ (לבד מאלה שהוצגו על ידו בנספח 6 לתובענה) - סבורני כי רווח והצלה באו לו למבקש בדמות דף ההוצאות (במ/1) אשר אושר הלכה למעשה בכתב ידה של דליה במסמך במ/3 - המכונה על ידי המבקש בתצהירו "דף הצעה" (ראו: סעיף 56 לכתב התשובה). עיון במסמך במ/3 מלמד כי סך ההוצאות שהוציא המבקש עולה ל - 53,152 ₪. נוכח הסכמתו של המשיב לפצות המבקש על עמלו בביצוע עבודות השיפוץ ומציאת שוכר לנכס, אני מוצא כי יש לחייב המשיב בפיצוי המבקש בסכום שהוצע על ידו, בסך 25,000 ₪. התוצאה 27. סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן - א. התובענה נדחית. ב. המשיב ישלם למבקש את התשלום החלקי בסך 60,000 ₪, כשסכום זה נושא הצמדה וריבית כחוק מיום 15/4/09 ועד התשלום המלא בפועל, וכן סך של 78,152 ₪ (הוצאות שיפוצים + הפיצוי הכספי), בתוספת הצמדה וריבית חוקית מיום 31/5/09 ועד מלוא התשלום. ב. בנסיבות העניין, לפנים משורת הדין ולנוכח מצבו הכלכלי של המבקש - אין אני עושה צו להוצאות.חוזהזכרון דבריםרכישת נכס