מסירת דירה לא ראויה למגורים מקבלן

התובעים טוענים כי קיבלו את מפתחות הדירה ביום 2.6.92, אך הדירה לא היתה ראויה למגורים, ורק ביום 15.7.93 הסתיים שלב התיקונים. על כן דרישת התובעים הינה לפיצוי השווה לדמי שכירות ראויים לדירה דומה לדירה הנידונה, בסך של 1,000 דולר לחודש, מיום 2.6.92 ועד 15.7.93. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מסירת דירה לא ראויה למגורים מקבלן: מבוא 1. ביום 6.8.95, הגישו התובעים את תביעתם בתיק זה כנגד הנתבעת ושני נתבעות נוספות, חברות בע"מ, שמאוחר יותר התברר כי נמחקו. עילת התביעה היתה הפרת חוזה מכר דירה שנכרת בין הנתבעות שנמחקו ובין התובעים, מיום 28.2.90, וזאת בגין איחור במסירת החזקה וליקויים בבניה. הדירה הינה דירת דופלקס בקומה 9 בבנין שנבנה, על חלקה 25 בגוש 6125 (להלן - הדירה). הנתבעת, חברה קבלנית שבנתה את הבנין עבור הנתבעות שנמחקו, נתבעה אף היא בגין אותן עילות. בישיבת יום 20.11.96 הגיעו הצדדים להסכם דיוני לפיו ינתן פסק הדין בתובענה זו על דרך של בוררות, בפני בית המשפט, כאמור בסע' 79 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב),תשמ"ד-1984. בישיבת יום 8.12.96 הועלתה האפשרות כי הבוררות תתנהל בפני המהנדס מיכאל רוזנפלד, וביום 26.12.96 נחתם הסכם בוררות בפני מר רוזנפלד, בחתימת ב"כ בעלי הדין. על פי הסכם הבוררות, הועברו להכרעת הבורר כל המחלוקות נשוא התובענה בתיק זה ובכל הקשור לדירה הנידונה. עוד סוכם כי הנושאים שאינם ליקויי בניה, שהבורר יחליט כי לא ידון בהם, יוחזרו להכרעת בית המשפט.   ביום 5.3.97, נתן הבורר, מר רוזנפלד, את "פסק הבוררות". התובעים הסתפקו בקבלת פסק הבורר ולא נקטו בכל יוזמה, עד שביום 11.4.02 הוגשה בקשת התובעים כי בית המשפט ידון ויכריע באותן פלוגתאות בהן בחר הבורר שלא לדון ולפסוק. ב"כ הנתבעת הגיש את תגובתו לבקשה ובהחלטת כב' הש' מארק-הורנצ'יק מיום 3.9.02 הוחלט להמשיך בדיון בארבעת הפלוגתאות שנותרו כמפורט בסע' 7 לתגובת הנתבעת, והן כדלקמן:   "7.1 השכר שישולם, אם בכלל, לתובעים עקב "האיחור" כביכול, במסירת הדירה וזאת לאור העובדה כי "מדובר בשכר רעיוני ולא בהוצאה בפועל שנגרמה לתובעים".   7.2 נטל תשלום החזר הוצאות המומחים.   7.3 פיצוי בגין עוגמת נפש, אובדן זמן, בסך של 10,000 דולר ארה"ב. 7.4 מהו מועד המסירה.   בנוסף לכך, קבעה כב' הש' מארק-הורנצ'יק, בהחלטתה מיום 8.1.03, כי -   "בית המשפט יפסוק לפי ראות עיניו בכל הנוגע להפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הבוררות ועד למועד פסק הדין".   הצדדים הביאו את עדיהם והגישו את סיכומיהם בכתב, ובסיכומים אלו התעוררה מחלוקת נוספת והיא לענין דרך חישוב הסכומים הנקובים בפסק הבורר, כשהבורר למעשה מציע מספר אפשרויות. היות ועניננו במחלוקת משפטית ובפרשנות פסק הבורר, והיות והתובעים אף מבקשים כי בית המשפט יאשר את פסק הבורר, הרי מכוח סמכותי כאמור בסע' 24(א) לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968, יכלול פסק דין זה אף את הכרעתי במחלוקת נוספת זו. הנני רואה את האמור בסיכומי ב"כ הנתבעת "כבקשת-ביטול", לאור טענותיו כנגד האמור בנושא זה בפסק הבורר, ולבית המשפט הסמכות, במסגרת הבקשה לאישור פסק הבורר, אף להשלים את פסק הבורר, באשר הבורר נמנע מלהכריע סופית באחת מהעניינים שנמסרו להכרעתו. אין אף לשכוח כי מדובר בתביעה שהוגשה בשנת 1995 ובפסק הבורר מיום 5.3.97, והגיעה העת לסיום ההליכים בתיק זה, לפחות בערכאה זו.   מועד המסירה והאיחור במסירת החזקה 2. התובעים טוענים כי קיבלו את מפתחות הדירה ביום 2.6.92, אך הדירה לא היתה ראויה למגורים, ורק ביום 15.7.93 הסתיים שלב התיקונים. על כן דרישת התובעים הינה לפיצוי השווה לדמי שכירות ראויים לדירה דומה לדירה הנידונה, בסך של 1,000 דולר לחודש, מיום 2.6.92 ועד 15.7.93.   בפי ב"כ הנתבעת טענה מקדמית, והיא להעדר יריבות בין הצדדים, בכל הנוגע לטענת האיחור והזכות לתבוע מהנתבעת פיצוי בגין האיחור, כהפרת החוזה. נראה לי כי אין ממש בטענה זו, אף שלא מצאתי, כטענת ב"כ התובעים, כי טענה זו כבר נטענה ונדחתה, או שהנתבעת ויתרה, בשלב כל שהוא בהליכי המשפט או בבוררות, על טענתה זו לחוסר יריבות.   עילת התביעה בתובענה זו הינה חוזית - הפרת התחייבות הנתבעת למסור את הדירה במועד המוסכם, כשהדירה במצב סביר וראוי למגורים. תביעה זו אינה תביעה נזיקית, בעוולת הרשלנות. התביעה לתיקון ליקויים עשויה להיות תביעה בעוולת הרשלנות, כאשר על הנתבעת, הקבלן בונה הדירה, חובת הזהירות לבצע את בנית הדירה בדרך טובה וסבירה, במקצועיות ובמיומנות. נושא מועד המסירה אינו ענין שבהפרת חובת הזהירות. עניננו בהפרה, לכאורה, של התחייבות חוזית. טענת הנתבעת הינה להעדר התחייבות שכזו.   חוזה מכר הדירה, נכרת בין התובעים ובין שתי הנתבעות שנמחקו (להלן - הנתבעות). נתבעות אלו חתמו ביום 22.9.98 על חוזה עם הנתבעת, לבנית הבנין בו הדירה על ידי הנתבעת. חוזה זה נחתם לפני חתימת חוזה המכר עם התובעים, שנחתם ביום 28.2.90. על פי האמור בחוזה הבניה מיום 22.9.88, בסע' 5(י"ז), הנתבעת התחייבה לסיים את בנית הבנין ובו הדירה - לא יאוחר מתום 30 חודש מיום קבלת הייתר הבניה. הייתר הבניה התקבל ביום 23.1.90 (ראה נספח ב' לתצהיר הנתבעת - נ/1). ההתחייבות לקבל את הייתר הבניה, בהתאם לכל הוראות החוק, הינה התחייבות משותפת של הנתבעת והנתבעות, כאמור בסע' 5א' לחוזה הבניה (החוזה - נספח א' לנ/1). במצב זה, על הנתבעת היה לסיים את בניית הדירה עד ליום 23.7.92. כזכור, מפתחות הדירה נמסרו לתובעים ביום 2.6.92. לאחר מכן, לטענת התובעים, נמשכו עבודות בניה שונות, עד שהדירה הושלמה כשנה לאחר מכן.   בחוזה מכר הדירה, בסע' 5 (א), הוסכם כי המוכר, דהינו, הנתבעות, ממחים לקונה, דהינו, התובעים, את כל זכויותיו כנגד הקבלן, דהינו, הנתבעת, על פי החוזה מיום 22.9.98. כלומר, הומחתה לטובת התובעים התחייבות הנתבעת כלפי הנתבעות, להשלים את בנית הדירות, כולל הדירה, עד ליום 23.7.92. על כן, קיימת התחייבות מפורשת של הנתבעת לסיים את הבניה עד לתאריך מסוים, והנתבעת, לכאורה, הפרה התחייבות זו, כך שלתובעים הזכות לתבוע פיצויים בגין נזקיהם מהפרה זו.   טענת התובעים הינה, כאמור, כי הדירה היתה מוכנה וראויה למגורים רק כשנה מאוחר יותר. נטל הוכחת טענה זו על התובעים. האם עמדו התובעים בנטל זה? נראה לי כי התשובה לשאלה זו הינה שלילית. על פי הנספחים לתצהיר עד הנתבעת, מר דוד צימרמן, מנהל הפרויקט, ביקשו התובעים שינויים למפרט הטכני שצורף לחוזה המכר (נספחים א', ב' ו- ג' לתצהיר נ/2). הבנין היה גמור ודירות נמסרו לקוני הדירות, כבר בסוף שנת 91'. התובעים חתמו על אישור קבלת המפתח לדירה ביום 2.6.92 (נספח ה'). טענות התובעים, כרשום על מסמך קבלת הדירה, הינה לענין ליקויים בדירה. נושא הליקויים כבר נידון והוכרע על ידי הבורר המוסכם. טופס 4, דהינו, אישור העירייה לאיכלוס הבנין, הינו מיום 31.10.91 (נספח ו'). הנתבעת מודה בעדותה כי התובעים ביקשו מהנתבעת שלא לבצע בדירה את המטבח, השיש והכלים הסניטריים (עמ' 5 לפרוטוקול). אין בפני בית המשפט כל ראיה על אורך התקופה שהיתה דרושה לתובעים לצורך התקנת המטבח והכלים הסניטריים, לאחר תאריך המסירה. תקופה זו אינה יכולה להחשב כתקופת איחור במסירת הדירה. והעיקר, בפסק דין הבורר, המהנדס רוזנברג, נאמר כי: -   "בתאריך ביקורי 12.5.93, אף כי נמצאו בה ליקויים מסויימים, היתה הדירה ראויה למגורים. מתוך הנחה שאת המטבח וכו' חייבים לספק התובעים. אינני יודע מה מצב הדירה שקדם לתאריך זה אולם "מהצילום" המילולי של חוות דעת אינג' הברמן המתייחס לביקור ב 29.5.92, נראה לי כי לא היה הבדל גדול למעט תיקונים אלו או אחרים בין התקופות".   כלומר, הדירה היתב במצב ראוי למגורים כבר ביום 29.5.92, עובר למועד המסירה בפועל, ולפני המועד לסיום הבניה, לו התחייבה הנתבעת בחוזה מול הנתבעות.   בית המשפט היה דוחה את תביעת התובעים בנושא אף מן הטעם כי הנזק לא הוכח. אין די בכך שהתובעים יטענו כי דמי שכירות ראויים לדירה הדומה לדירה הנידונה, הינם בשיעור של 1,000 דולר לחודש. התובעים אינם מומחים ואינם שמאים ועניננו בנושא שבמומחיות ומן הדין היה לצרף עדות מומחה בנושא. שיעור דמי שכירות ראויים אף אינו ענין שבידיעתו השיפוטית של בית המשפט.   בנוסף לכך, נראה לי כי התובעים לא עמדו בחובתם להקטנת הנזק (סע' 14 לחוק החוזים(תרופת בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). הרי כלל לא ברור מדוע תיקון הליקויים בדירה נמשך תקופה כה ארוכה של כשנה ( 2.6.92- 15.7.93), ולבית המשפט לא הוגשה כל ראיה המבססת את הצורך בתקופה כה ארוכה לתיקון ליקויים בדירה, שלדעת המומחים, ממילא היתה קרובה למצב הראוי למגורים, כבר בחודש מאי 1995(!).   על כן, התביעה לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, נדחית.   חישוב סכום הפיצוי בגין ליקויי בניה, על פי פסק הבורר 3. על פי האמור בפסק הבורר, סכום עלויות תיקון הליקויים מסתכם בסך של 21,660 ₪. הנתבעת אינה מתכחשת לחלק זה מפסק הבורר. על פי האמור בסע' 65 לפסק הבורר, יש להצמיד את סכום זה, המבוסס על מחירי "חשב", מהדורת יוני 93', למדד הידוע במועד פרסום פסק הבורר, והוא אף קובע את היחס בין שני המדדים, 1.38 = K, כלומר, הסכום הנכון הינו סך של 29,890 ₪, נכון ליום 5.3.97.   הבורר מוסיף כי מחירים אלו, על פי תחשיב "חשב", הינם לפי ממוצע מחירי מכרזי בניה בהייקף גדול, ועל כן ניתן להעריך התיקרות של 50% על סכום תחשיב זה. אולם אם ינתן לקבלן עצמו, הנתבעת, לבצע את התיקון, תקטן העלות לתובעים בשיעור של 20%. ב"כ התובעים טוען כי לאחר שנים כה רבות, אין כל מקום לחזור ולאפשר לנתבעת לבצע את התיקון ועל כן יש להכפיל את הסכום האמור, ואף להוסיף מע"מ. ב"כ הנתבעת טוען בסיכומיו כי קיימת הזכות לנתבעת לבצע בעצמה את התיקונים וכי התובעים לא הוכיחו את עלות התיקון בפועל. שתי טענות אלו אינן מקובלות עלי.   ראשית, פסק הבורר הוא שקבע את עלות התיקון, והנתבעת הסכימה לפסק הבורר ואין כל מקום לחייב את התובעים להציג אישורים על תיקון בפועל. הם רשאים שלא לתקן את הליקויי אך עדיין הם זכאים לסכום הנקוב בפסק הדין שלטובתם. שנית, לקונה הדירה החובה לאפשר לקבלן לתקן את כל "אי התאמה" בדירה, כאמור בסע' 4 ב' לחוק המכר (דירות),תשל"ג-1973, אולם בסייפא לסעיף זה נאמר שעל הקבלן לבצע את התיקון "תוך זמן סביר". כיום, שנים רבות לאחר פסק הבורר הקובע את הליקויים שיש לתקנם, קשה לומר כי מדובר בתיקון תוך זמן סביר. הנתבעת אף סייגה את הסכמתה לביצוע תיקונים, וזאת במכתבם מיום 7.4.97, ולא היתה על התובעים כל חובה לוותר על מלוא טענותיהם וזכויותיהם, כאמור בפסק דין הבורר, ובשאר הפלוגתאות שנותרו להכרעת בית המשפט. על כן, הסכום שעל הנתבעת לשלם לתובעים, על פי פסק הבורר, הינו סך של 59,780 ₪. לסכום זה יש לצרף מע"מ רק כנגד חשבונית שיתנו התובעים לנתבעת. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום פסק הבורר ועד לתשלום בפועל (ראה האמור בסע' 11 (ב) לחוק החוזים, תרופות הנ"ל). הנזק הלא ממוני 4. התובעים דורשים פיצוי בגין הנזק הלא ממוני, עוגמת נפש, שנגרמה להם - "בהתחשב במסמכים והעדויות שהוגשו, לפי שיקול דעת בית המשפט" (סע' 8.3.2 לתצהיר ת/1). ב"כ הנתבעת טוען כי על בית המשפט לדחות תביעה זו, בהעדר פירוט. ב"כ התובעים טוען בסיכומיו כי מדובר "בטרדה וטרחה במשך התקופה הנ"ל (?) מנסיעות מכפר סבא לרמת-גן והטיפול הממושך... בעבודות התיקונים". כנראה שטענתו נסבה על התקופה שמיום 2.6.92 ועד 15.7.93. מהי תקופת הזמן שאבדה, אין לדעת. אף אין בפני בית המשפט כל ראיה או עדות על מהות הטרדה והייקפה, בגין התיקונים, וגם בענין זה נמנעו התובעים מלפרט את תביעתם. אולם אין חולק כי הדירה נמסרה לתובעם במצב לקוי, והליקויים והפגמים פורטו בפסק דין הבורר. אף אין חולק כי נגרמה להם עוגמת נפש מעצם קבלת הדירה, עבורה שילמו, בלשון חכמים, במיטב כספם, ומן הדין לפצותם על נזק זה, הנובע מהפרת חובת הנתבעת לבנות את הבנין והדירה במיומנות סבירה. היות ושיעור הפיצוי יקבע, על פי האמור בסע' 13 לחוק החוזים, תרופות, "בשיעור שיראה לבית המשפט", הנני אומד נזק זה בסך של 4,000 ₪, נכון ליום פסק הדין, ומיום זה ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק ועד לתשלום בפועל. החזר הוצאות מומחים 5. התובעים דורשים את החזר ההוצאה בה עמדו עבור שכר מומחה בית המשפט, מר רוזנפלד, והמומחים מטעמם, מר הברמן ומר כץ. היות ועל פי החלטתו של המהנדס מר רוזנפלד, כבורר, חוייבה הנתבעת בתשלום עלות תיקון הליקויים, ברור כי על הנתבעת לעמוד במלוא שכרו. נראה לי כי על הנתבעת לשאת גם בשכר מומחי התובעים, באשר התובעים עמדו בהוצאה זו בגין מאמציהם להוכיח את תביעתם ולקבל מאת הנתבעת את הפיצוי המגיע להם בגין הפגמים והליקויים בדירה. אמנם, יש ממש בטענת הנתבעת כי חוות דעת מומחה התובעים, מר הוברמן, היתה מוגזמת, ועל כן לגבי שכר מומחה זה, תשיב הנתבעת לתובעים רק מחצית מעלות שכרו. כמובן שיש לצרף להוצאה בגין המומחים, כאמור לעיל, הפרשי הצמדה וריבית כחוק, החל מיום הקבלה בגין ההוצאה ועד לתשלום בפועל. סוף דבר 6. לאור כל האמור לעיל, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים כאמור בסע' 3 לפסק הדין, בסע' 4 לפסק הדין, ובסע' 5 לו. כמו כן הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד על פי תעריף לשכת עוה"ד לסכום פסק הדין להיום, בצירוף מע"מ, כשסכום זה צמוד ונושא ריבית החל מהיום ועד התשלום בפועל. מסירת דירה / איחור במסירת דירהמקרקעיןקבלן