מתי לא משלמים דמי תיווך - 8 מקרים

מתי משלמים למתווך ?

עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פרושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך:

לצורך הקביעה אם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה:
"ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות:

(1) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נשוא הנכס.

(2) הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית ובין הגיבוש הסופי של החוזה.

(3) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל).

(4) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים.

(5) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף.

(6) תשלום ושיעורי דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה).

(7) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית.

(8) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך".


מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא מתי לא משלמים דמי תיווך:

בפני תביעה לתשלום דמי תיווך, שראשיתה בתביעה על סכום קצוב שהוגשה ללשכת ההוצאה לפועל.

העובדות הצריכות לעניין ותמצית טענות הצדדים:


ביום 21/12/10 חתמה הנתבעת על "הזמנת שירותי תיווך במקרקעין" לתשלום "2% ממחיר הקניה הכולל של הנכס". באותו היום הוצגה בפני הנתבעת דירתו של מר יהודה לייב קריבוס. הסכם לרכישת הדירה בתמורה לסך 1,043,000 ₪, נחתם בין הנתבעת למר קריבוס ביום 05/07/11.




אליבא דתובעת, ביום 21/12/10 בעקבות פניית הנתבעת לסוכנות התיווך של התובעת, הוצגה בפני הנתבעת דירתו של מר קריבוס. עוד באותו היום ובטרם הוצגה בפניה הדירה, חתמה הנתבעת על הסכם לתשלום דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ, ממחיר הרכישה. הנתבעת, אשר מצאה את הנכס מתאים לצרכיה, ביקשה לקבוע עם מר קריבוס מועד לחתימה על זכרון דברים. מאחר שבדירה התגוררו שוכרים ופינוי הנכס התאפשר בסוף חודש יולי 2010, הודיעה הנתבעת למתווכת, כי היא "יורדת" מהדירה ואולי תמצא דירה אחרת בתקופה שעד לפינוי השוכרים. בפועל חתמו הנתבעת ומר קריבוס ביום 05/07/11 על הסכם לרכישת הדירה ומכאן, שעל הנתבעת לשלם את דמי התיווך להם התחייבה.




לטענת הנתבעת אין התובעת זכאית לדמי תיווך כלל. כנטען בתצהיר שהוגש בתמיכה להתנגדות, רכישת הדירה אינה קשורה בשום צורה לתובעת. אמנם ששה חודשים לפני מועד הרכישה, ביום 21/12/11, הראו נציגי התובעת לנתבעת את הנכס והתנהל בין הנתבעת לבעל הדירה מו"מ ואף הוכנה טיוטת חוזה, אלא שמאחר שבעל הדירה החליט שלא למכור את דירתו, לא הבשיל המו"מ לכדי הסכם. הנתבעת הוסיפה וטענה בתצהירה, כי בשל "בעיה עם השוכרים של הדירה... שהיו צריכים להשאר עוד פרק זמן ארוך", מעבר להחלטת המוכר שלא למכור את הנכס, לא היתה הנתבעת מעוניינת אף היא בדירה. בפועל, רק ביום 05/07/11 נחתם החוזה עם מר קריבוס. בתמיכה לטענותיה הגישה הנתבעת תצהירי עדות ראשית מטעם עוה"ד דרור שוסהיים, הגב' נחמה בריזל ומר קריבוס- מוכר הדירה.


הגב' נחמה בריזל הצהירה, כי ליוותה את הנתבעת שנים רבות, לרבות בכל הנוגע לרכישת הדירה נשוא התביעה. לטענתה, לנוכח מועד פינוי הדירה ע"י שוכרים שהתגוררו בנכס, לא הבשילו המגעים בין הצדדים לכדי הסכם מחייב. בסוף חודש יוני או תחילת חודש יולי לערך, ראתה לטענתה הגב' בריזל מודעה בעניין דירה המוצעת למכירה (בעיתון או ברחוב). כשהתקשרה הגב' בריזל לברר פרטים, התברר שעסקינן באותה הדירה ושהשוכרים עתידים לפנות את הדירה בתוך מספר חודשים. לטענתה, בששת החודשים שחלפו מאז הוצגה הדירה לנתבעת, לא היה לנתבעת קשר עם המתווכת מטעם התובעת.

לטענת מר קריבוס בתצהירו, חתם ביום 05/12/10 עם התובעת על הסכם בלעדיות למשך חודש ימים. במהלך החודש האמור הובאה הנתבעת לראות את הדירה. במשך ששת החודשים בהם לא היה קשר בין הנתבעת למר קריבוס, ניסה מר קריבוס למכור דירתו בדמי מפתח באמצעות התובעת, אשר הציגה את הדירה בפני מספר קונים, אך ללא הצלחה. בחודש יוני לערך, החל מר קריבוס לפרסם באופן פרטי את הדירה על לוחות מודעות. יום אחד יצרה עמו הגב' בריזל קשר טלפוני וביקשה לראות את הדירה. לטענתו, עד שהגיעו הנתבעת והגב' בריזל לדירה, לא ידע במי מדובר. כאשר שב ועלה נושא השכירות, הבהיר השוכר שהוא מסכים לפנות את הדירה בחודש ספטמבר 2011. לנוכח האמור, התרצתה הנתבעת ונאותה לרכוש את הדירה. לטענתו, במסגרת הליך בוררות שניהל מול התובעת, חויב התובע לשלם 1/3 מדמי התיווך להם התחייב בכתב.

בתצהירו של עוה"ד דרור שוסהיים נטען, כי הנתבעת ומר קריבוס נפגשו במשרדו בחודש דצמבר 2010, על מנת שייצגם בעסקת המכר. בזמן המפגש במשרדו של עוה"ד הובא לידיעת הנתבעת כי הדירה מושכרת וכי לשוכרים ניתנה האופציה להאריך את הסכם השכירות בשנה נוספת, קרי- יתכן ומועד השכירות יסתיים כשנתיים לאחר מכן. מאחר שהנתבעת סרבה לאמור, לא נחתם ההסכם באותו המועד. לאחר מכן היתה הנתבעת בקשר עם עוה"ד לגבי דירה נוספת "שעלתה על הפרק". בחודש יולי 2011, התבקש עוה"ד לייצג את מר קריבוס ואת הנתבעת להשלמת רכישת הדירה.


דיון:


סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים", "החוק"), מגדיר תיווך במקרקעין כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין". סעיף 14(א) לחוק קובע את תנאי הזכאות לדמי תיווך:

"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".



במקרה שבפני, אין מחלוקת כי הגב' גרוסמן (המתווכת מטעם התובעת) היא שהפגישה לראשונה את הנתבעת עם מר קריבוס והיא שהציגה בפני הנתבעת את הדירה. עוד אין מחלוקת, כי בין הנתבעת למר קריבוס נחתם בסופו של יום הסכם לרכישת הנכס. טענת הנתבעת הינה שהתובעת אינה זכאית לדמי תיווך, בהינתן והחוזה לא נכרת עקב המפגש, אלא ששה חודשים מאוחר יותר, כאשר לגישתה, הקשר בין הצדדים חודש ללא תלות בתובעת או בגב' גרוסמן.


האם התובעת זכאית לדמי תיווך?


בפרשת מוסקוביץ נדון מקרה בעל קווי דמיון למחלוקת שבפני, ואשר עובדותיו הוגדרו ע"י כב' בית המשפט העליון כדלקמן:

"אדם מתקשר בעל-פה עם מתווך לצורך רכישת נכס. המתווך מציג לפני הלקוח נכס. מתנהל משא ומתן בין הלקוח לבין בעל הנכס. המשא ומתן עולה על שרטון. לאחר פרק זמן מסוים בא-כוחו של בעל הנכס מציג הצעת מחיר חדשה לבא-כוחו של הלקוח. המתווך אינו מעורב בהצעה חדשה זו. ההצעה החדשה מבשילה פרי, שהוא חוזה למכר הנכס. האם זכאי המתווך לדמי תיווך?" (ע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) 116, 120 (להלן: "פרשת מוסקוביץ").

כב' בית המשפט העליון קבע, כי בנסיבות העניין, המתווך אכן זכאי לשכרו:
"אין חולק כי המתווך היה זה שזרע את זרע העיסקה. הוא הפגיש בין הצדדים המקוריים. הצדדים שהפגיש הם אלו אשר כרתו, בסופו של דבר, את חוזה המכר: המערער מחד גיסא, ובני משפחת אמיד מאידך גיסא. הנושא היה מוכר לצדדים על יסוד פעולתו של המתווך.
פגישת עורכי הדין באה על רקע המהלכים בשלב הראשון. העלאת נושא "מלון המלכים" לא הייתה העלאת סוגיה חדשה על סדר היום. הצדדים ידעו עליה. כפי שעולה מהפרוטוקול, עו"ד פינצ'וק – בא-כוח המערער – היה בעל ידיעה כללית על המגעים בשלב הראשון. הווי אומר, עורכי הדין המשיכו את שהמתווך התחיל.
במאפייניו, החוזה הסופי דומה עד מאוד להצעה המקורית. מובן שהנכס אשר מועבר במסגרת החוזה הוא אותו נכס, וגם הזכויות המועברות הן אותן זכויות במהותן (מכר הבעלות).
אמנם, מחיר בית המלון נשתנה (מ- 8.5מיליון דולר לכ- 7.35מיליון דולר), אולם אין בכך כדי לנתק את הקשר הסיבתי בין פעולת המתווך ועד לגיבוש הסופי.
הרי המחיר המקורי של הנכס משתנה, לעתים תכופות, בעקבות משא ומתן בין הצדדים.
אין גם מקום לומר כי עצם מעבר הזמן (כעשרים חודש) בין השלב הראשון (בשנים 84-85) לבין השלב השני (בשנת 1987) מנתק כשלעצמו את הקשר הסיבתי. ברור כי אילו היה המערער פונה שנית אל הבעלים ומודיע להם כי הוא מוכן לשלם את הסכום המבוקש – ניתן היה לומר על אתר כי מדובר באותו הליך סיבתי אשר נפתח על-ידי המתווך. העובדה ששלוחו של המערער הוא אשר הקים לתחייה את המגעים הרדומים בין הצדדים, אינה צריכה לשנות מסקנה זו." (שם, בעמ' 124).



בתום שמיעת העדויות שהובאו בפני, שוכנעתי כי טענות הנתבעת וסירובה לתשלום דמי תיווך מונעים מחוסר תום לב ומניסיון להימנע מלשלם את דמי התיווך להם התחייבה. אבאר.




במקרה בפני, הן הנתבעת והן מר קריבוס העידו, כי אף לו היה נחתם הסכם המכר בסמוך לאחר הפגשתם ע"י הגב' גרוסמן ועל אף שחתמו על הסכם תיווך, לא היו הם משלמים דמי תיווך. האמור מעיד על חוסר תום ליבם ועל מניעיהם הן בהתנהלותם מול התובעת והן בהליך שבפני.




הנתבעת העידה עדות מתחמקת ומגמתית, בה לא נתתי אמון. הנתבעת עשתה מאמצים להרחיק עצמה מהעסקה ולהתכחש אף לנתונים שאושרו ע"י העדים מטעמה, באופן שהותיר רושם בלתי מהימן. טענות הנתבעת היו בלתי סבירות ובלתי הגיוניות, כאשר ניכר היה שמרביתן הועלו כטקטיקת הגנה מפני התביעה.




ראשית, בתצהיר שהוגש מטעם הנתבעת בתמיכה להתנגדות שהגישה טענה הנתבעת שעסקת הרכישה לא הושלמה "בגלל בעיות של בעל הדירה שהחליט לא למכור אותה" (סעיף 4 לתצהיר הנתבעת). הנתבעת המשיכה וטענה, "היה אז בעיה עם השוכרים של הדירה כמדומני דהיינו היו דיירים שהיו צריכים להשאר עוד פרק זמן ארוך. דהיינו גם אנחנו לא רצינו וגם הוא התחרט והחליט למעשה לא למכור אותה" (סעיף 5 לתצהיר). אלא שהטענה שמר קריבוס החליט שלא למכור את הדירה, נזנחה ע"י הנתבעת, ועדיה אף לא תמכו בגרסתה המקורית. מר קריבוס, הן בתצהירו והן בעדותו, לא טען כי התחרט או כי החליט שלא למכור את הדירה. ההפך הוא הנכון, כנטען בתצהירו, הנתבעת היא שהחליטה שמועד הפינוי אינו מקובל עליה, כאשר נציגי התובעת "ניסו לגרום לשוכר לעזוב את הדירה ע"י מציאת דירה חלופית עבורו ללא דמי תיווך" (סעיף 10 לתצהירו), באופן המתיישב עם רצונו למכור את הדירה ולא עם החלטתו שלא למוכרה. מר קריבוס אף הבהיר, כי "כתוצאה מכך כאמור, הם ירדו מהעסקה באופן מוחלט" (הדגשה הוספה. סעיף 11 לתצהירו), באופן שאינו תומך בגרסתה הראשונית של הנתבעת שדווקא המוכר "החליט לא למכור אותה". גם הגב' בריזל בתצהירה ובעדותה, טענה ש"החוזה התפוצץ" בשל מועד הפינוי ולא מאחר שמר קריבוס החליט שלא למכור את הדירה (סעיף 5 לתצהירה). אף לו נותר ספק שאין כל בסיס לגרסתה הראשונית של הנתבעת, שהדירה לא נרכשה מאחר שהמוכר "התחרט והחליט לא למכור אותה", עדותו של עו"ד שוסהיים ביטלה את טענתה באופן נחרץ:

"ש. ברמת וודאות שבשל התמשכות פינוי המושכר זה הדבר היחיד שבגינו לא רכשו את הדירה.
ת. התשובה כן במיליון אחוז" (הדגשה הוספה)(פרוט' 19/03/13, עמ' 9, ש' 23-24).



זאת ועוד, בתצהיר הנתבעת שהוגש בתמיכה לבקשת רשות להתגונן נטען, כי "לאחר חצי שנה, הסתבר לנו כי הוא מפרסם שוב את הדירה ומאחר ושוב היה לנו מו"מ עם דירה אחרת שהתפוצץ, החלטנו לנסות ולשוב למר קריבוס" (הדגשות הוספו)(סעיף 7 לתצהירה). מנגד, בתצהירים שהוגשו מטעם הגב' בריזל ומר קריבוס (תצהירים שהוכנו בתמיכה לגרסת הנתבעת), שונתה גם גרסה זו לטענה שהקשר חודש באופן מקרי ואקראי, כאשר הגב' בריזל היא שראתה מודעה ברחוב או בעיתון, ויצרה קשר מבלי לדעת את זהות המוכר ("ראיתי מודעה והתקשרתי אליה ואז הסתבר לי כי מדובר שוב בדירה של קריבוס", סעיף 7 לתצהירה).




שינוי הגרסאות, בסוגיות שהן בבסיס המחלוקת, אומר דרשני.




בתום שמיעת הצדדים הגעתי לכלל מסקנה, כי פרטי העסקה נרקמו בסמוך לאחר הפגשת הצדדים ע"י התובעת. אין זה בלתי נמנע, שכאשר הובהר שפינוי הדירה יארך לכל הפחות 9 חודשים, הנתבעת והמוכר, בחוסר תום לב ומתוך רצון שלא לשאת בתשלום דמי התיווך להם התחייבו, בחרו שלא לחתום על החוזה באותו המועד, אלא להשהות את החתימה במספר חודשים, מתוך ניסיון להסוות בכך את העסקה.

"הגיונו של הזרם המקל בפסיקה האמריקנית נעוץ, בין השאר, בחשש כי ניתוק הקשר הסיבתי בין התיווך לכריתת החוזה נעשה בהיעדר תום-לב; למשל...אם שני הצדדים אשר הופגשו על-ידי מתווך מחליטים ביניהם לדחות בפרק זמן ניכר את כריתת החוזה ביניהם... נראה, כי בעיות אלו העולות בשל חשש כמוזכר לעיל עשויות למצוא את פתרונן על-ידי יישומו של עקרון תום הלב שבדיני החוזים. דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12ו- 39לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת -הכול כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום לב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב" (פרשת מוסקוביץ, בעמ' 122).

"צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך" (ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 848).


יוער, כי הנתבעת טענה שניהלה מו"מ לרכישת דירה אחרת, בטרם חודש הקשר עם מר קריבוס, וכי המו"מ לא צלח מאחר שהמוכר דרש תשלום מראש. עוה"ד שוסהיים הבהיר כי "על הדירה הזו הם לקחו משכנתא וזה לא היה מזומן כמו שדרשו בדירה השניה" (פרוט' 19/03/13, עמ' 9, ש' 28-29). אלא שהטענה האמורה לא הובהרה די הצורך, שכן הגב' בריזל אישרה שלנתבעת אושרה משכנתא בסך 950,000 ₪, כאשר בנסיבות העניין ומבחינת המוכר, השאלה האם הרוכש נוטל משכנתא או מממן את הרכישה מכספו, אינה בעלת נפקות ממשית. המוכר יקבל את כספו (מהבנק למשכנתאות או מהרוכש במישרין), באופן בו הטענה האמורה אינה מתיישבת עם הסברי הנתבעת.




על אף שהנתבעת הכחישה בעדותה כי היתה מעוניינת בדירה ואף העלתה טענה תמוהה לפיה הסכימה לרוכשה בלית ברירה ("אני לא הייתי מעוניינת בדירה הזאת, חשבתי שאין ברירה, היו לי קרטונים מוכנים לצאת מהדירה, הדירה הזאת לא הייתה בחשבון, אחרי זה לא הייתה ברירה ואמרנו שנלך על הדירה הזאת", פרוט' 19/03/13, עמ' 8, ש' 9-10) ועל אף שבשלבים מסוימים בעדותה אישרה "כן רציתי את הדירה" (פרוט' 19/03/13, עמ' 8, ש' 5), הרי שמעשיה מעידים על שהיתה מעוניינת בדירה, כדברי גב' בריזל: "החלטנו אחרי פעם אחת שראינו את הדירה, היא הייתה יותר טובה מדירה אחרת שראינו יומיים לפני" (הדגשה הוספה)(פרוט' 19/03/13, עמ' 11, ש' 30-31). יתרה מכך, בסמוך לאחר שהדירה הוצגה בפניה, ביקשה הנתבעת לחתום על זכרון דברים במשרדי התובעת ואף הגיעה בתוך ימים ספורים ביחד עם מר קריבוס למשרדו של עוה"ד שוסהיים, לחתימה על הסכם מכר. למרות שהמועדים המדויקים אינם זכורים לצדדים, עוה"ד שוסהיים טען שהמדובר היה בחודש דצמבר 2010, כאשר הדירה הוצגה בפני הנתבעת לראשונה ביום 21/12/10, באופן המעיד על שמדובר היה בימים בודדים.




הטענה שהצדדים סיכמו את כלל הפרטים הרלוונטים למכר, פרט למועד מסירת החזקה (פרוט' עמ' 11, ש' 4), אינה סבירה. מעבר לעובדה שהמדובר על פי רוב בנתון חיוני, הרי שעדי הנתבעת מסרו גרסאות סותרות בנדון. גם בשאלה האם הנתבעת היתה מודעת לעובדה שהדירה מושכרת ומתגוררים בה שוכרים, התעוררו סתירות שהעידו על שגרסת הנתבעת חוטאת לאמת.




הנתבעת טענה בעדותה, כי כלל לא היתה מודעת לכך שהדירה מושכרת ("היו דיירים שם שלא ידעתי שהם שם", פרוט' 19/03/13, עמ' 8, ש' 27) וכי כלל לא ידעה "שאנשים ששם לא יוצאים הרבה זמן", כדבריה (פרוט' 19/03/13, עמ' 8, ש' 23).


מנגד, אליבא דגב' בריזל, לא רק שהובא לידיעתם שהדירה מושכרת, אלא שדובר גם דובר על מועד הפינוי- "ש. מדוע לא חשבתם לברר מתי תפונה הדירה. ת. אמרו לנו שהדירה תתפנה מיידית" (פרוט' 19/03/13, עמ' 12, ש' 5-6). הגב' בריזל הוסיפה והדגישה, כי במועד בו התייצבו הנתבעת ומר קריבוס במשרדו של עוה"ד שוסהיים לחתימת הסכם המכר, ימים בודדים כאמור לאחר שראתה הנתבעת לראשונה את הדירה, הנתבעת כבר ארזה את מטלטליה לקראת המעבר לדירה החדשה ("כשהגענו לחתימת החוזה הנתבעת כבר היתה ארוזה" (פרוט' 19/03/13, עמ' 12, ש' 4)).



עוה"ד שוסהיים מסר גרסה שונה ולפיה עובדת היות הדירה מושכרת, כמו גם מועד הפינוי, לא היו ידועים בטרם החל בעריכת חוזה המכר. לטענתו, אך במהלך הכנת החוזה ובזמן שהצדדים נמצאים במשרדו, "התברר כי הדירה מושכרת וכי השכירות אמורה להיות עד חודש 09/11 וכי לשוכר ישנה אפשרות להאריך את חוזה השכירות לעוד פרק זמן של שנה" (סעיף 5 לתצהירו). קרי- מדבריו עולה שהעובדה שהדירה מושכרת כמו גם מועד פינוי הדירה, כלל לא עלו במו"מ שניהלו הצדדים בטרם התייצבו במשרדו לחתימת חוזה.




מעבר לסתירות בין עדויות עדי הנתבעת, במהלך עדותו של מר קריבוס לא ניתן היה להתעלם מהעוינות המופגנת של העד כלפי התובעת, באופן המשליך במישרין על מניעיו ועל המשקל שיש ליתן לעדותו.




כידוע, "עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פרושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (פרשת מוסקוביץ, בעמ' 123). לעניין זה נקבע (שם, בעמ' 123ו – 124א) כי לצורך הקביעה אם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה:

"ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נשוא הנכס. (ב) הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית ובין הגיבוש הסופי של החוזה. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל). (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף. (ו) תשלום ושיעורי דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה). (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך".



אין דרישה, לריבוי פעולות מצד המתווך על מנת שיהיה זכאי לקבל דמי תיווך, כי אם נדרשת בחינה של יעילותן של אותן פעולות. על כך מצינו בע"א 461/76 פטל נ' מרגלית, פ"ד לא(2) 412, 418: "כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות- צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה...". בדומה לכך נאמר בע"א (חי') 1698/03 כרמי נ' קלמנוביץ: "הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים" (סעיף 4 לפסק הדין. ניתן ביום 07/06/04. ראו גם ת"א (רמ') 1719/06 יהב רחל נ' אברהמי הרצל, . ניתן ביום 14/01/08).
במקרה בו עסקינן, כעולה מעדותו של עוה"ד שוסהיים, היתה זהות כמעט מוחלטת בין הטיוטא הראשונה שנערכה, לבין הסכם שנחתם בסופו של יום, כאשר כל ששונה היו התאריכים וסוגיית השכירות (אשר לא היתה עוד רלוונטית). בפרק הזמן שחלף לא היה כדי לנתק את הזיקה הסיבתית ובפועל, עסקינן ב"פעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר" (כדברי הנתבעת בתצהירה, "החלטנו לנסות ולשוב למר קריבוס", אשר הפגישה עמו נוצרה באמצעות התובעת). במילים אחרות, "השלב הראשון היווה את "הגורם היעיל" שהצמיח את החוזה. השלב השני לא ניטרל את יעילות השלב הראשון, ולא היה אלא המשכו...הצדדים החלו בשלב השני על יסוד ההצעה הראשונה שהייתה זכורה להם היטב, והם קשרו את ההמשך עמה" (פרשת מוסקוביץ, בעמ' 126).




בכגון דא אציין, כי הלכה פסוקה היא כי אין בפער הזמנים כשלעצמו (כשישה חודשים), כדי להביא לניתוק הקשר הסיבתי בין פעולותיה של התובעת ובין השלמת העסקה, כפי שנאמר בע"א (חי') 1083/05 שרה לבנה נ' שלזינגר טובה: "סמיכות הזמנים, היא אחד הקריטריונים לבחינת פעולתו של המתווך, אך לא גורם קונקלוסיבי שאין בלתו. במקרה שלפנינו, פער הזמנים של כשנה ממועד הצגת הדירה ועד להתקשרות הסופית, אינו מנתק כשלעצמו את הקשר הסיבתי בין פעולת המשיבה להשלמת ההתקשרות בעסקה" ( ניתן ביום 08/01/06).




בפרשת לבנה נ' שלזינגר, העסקה שנחתמה אף היתה בנוגע לנכס אחר מאשר הנכס שהוצג בפני הרוכשת. כב' בית המשפט המחוזי קבע, כי "אכן, המערערת רכשה דירה אחרת מזו שהוצגה לה על ידי המשיבה. אך הייתה זו המערערת ש"זרעה את זרע העסקה" כפי שציין בית משפט קמא בפסק דינו (וראה גם בע"א 2144/91 הנ"ל). המשיבה היא שהפגישה בין הצדדים והיא שהציגה בפני המערערת את הפרוייקט, גם אם לא את הדירה הספציפית מתוך 5 הדירות. החשוב לענייננו הוא, שבין ההצעה המקורית ובין ההתקשרות הסופית יש דמיון רב" (הדגשה הוספה. ע"א (חי') 1083/05. ניתן ביום 08/01/06).




סוגיית חלוף הזמן נדונה אף היא בפרשת מוסקוביץ במסגרתה הפנה כב' בית המשפט העליון לפסיקת כב' הנשיא אולשן בע"א 264/61 מיכאל וולגל נ' שמעון קאופמן (פ"ד טו 2157), מקרה גבולי ומורכב משמעותית מעובדות המקרה בו עסקינן ואשר אף בו הוכרה זכאות המתווך לשכר טרחה:

"עובדות פסק-דין וולגל הן הדגמה לכך שעצם חלוף פרק זמן ניכר (שישה חודשים לגבי מגרש) אינה שוללת את הקשר הסיבתי הדרוש בין פעולת התיווך לבין העיסקה. בעל המגרש דשם ביקש למכור את המגרש. המתווך הציג לו כמועמד את העירייה. המשא ומתן בין בעל המגרש לבין העירייה לא הבשיל כל פרי בשל כוונת העירייה באשר לייעוד המגרש. לאחר שהעירייה החליטה לשנות את הייעוד (כעבור שישה חודשים) – נכרת חוזה.
בעניין וולגל, אילולא פעולת המתווך לא היה בעל המגרש מתוודע כלל לעירייה. לכן, למרות העובדות הגבוליות, הרי שזכאות המתווך לשכרו הראוי הוכרה. "...המשא-ומתן ביניהם היה ממושך ונפסק באמצע ונתחדש מחדש..." (כדברי השופט ח' כהן, שם, בעמ' 2169), אולם הוא, בעיקרו של דבר, נותר בגדר רצף מתמשך אחד" (פרשת מוסקוביץ, בעמ' 125).


אף לו הייתי מקבלת את הטענה לחידוש הקשר שבין הנתבעת למוכר הדירה באופן עצמאי ואקראי, הרי שגם בכך לא היה כדי לשלול את זכאות התובעת לדמי תיווך. במקרה אשר לו קווי דימיון למקרה שבפני, הכיר בית המשפט המחוזי בזכאותו של המתווך למלוא דמי התיווך. ברתק (ת"א) 12975-06-10 עודד ליפשיץ נ' ליאור זריהן דובר על מקרה בו המפגש הראשוני בין הצדדים נעשה באמצעות המתווך, אך מאחר שהמוכר ניהל מו"מ עם רוכשים אחרים, לא ניתן היה להשלים את העסקה בסמוך לאחר הצגת הדירה בפני הרוכש. כחודש לאחר מכן, פנה הרוכש באופן עצמאי לב"כ המוכר ובין הצדדים נחתם הסכם מחייב. כב' בית המשפט המחוזי קבע את שלהלן:

"במקרה דנן, המבקש היה זה שזרע את זרע העיסקה והוא זה שנתן למשיב את כתובתו של עורך דין גאון, ב"כ המוכרים. המשיב, מיוזמתו, הוא שפנה אל עו"ד גאון כדי לברר אם הדירה זמינה. לא היתה כל מניעה כי המשיב יפנה למבקש, כדי שהוא יודיעו אם הסתיים המו"מ עם הקונים הפוטנציאליים. המו"מ שניהל המשיב עם עו"ד גאון בא על רקע המידע על הדירה שמסר לו המבקש. העובדה כי המשיב פנה מיוזמתו אל עו"ד גאון תוך עקיפת המבקש, אין בה כדי לנתק את הקשר הסיבתי שבין המבקש וגיבושה הסופי של העסקה" (. ניתן ביום 29/12/10).


במקרה דנן, הגב' גרוסמן היתה הגורם שזרע את זרע העיסקה. העובדה שהנתבעת בחרה בחלוף ששה חודשים "לנסות ולשוב למר קריבוס", כנטען בתצהירה, אין בה כדי לנתק את הקשר הסיבתי שבין התובעת וגיבושה הסופי של העסקה.




טענה נוספת שהעלתה הנתבעת כנגד התביעה הינה שבמועד חתימת הסכם המכר, לא היתה המתווכת בעלת רישיון בתוקף וזאת, מאחר שלא שילמה את אגרת רשם המתווכים לשנת 2011. עם זאת, פעולות התיווך בוצעו בזמן שהמתווכת היתה בעלת רישיון תקף וכן, אין מחלוקת כי לכל אורך התקופה, לרבות במועד חתימת ההסכם בין הצדדים, היה מר בני X (ששמו מופיע על גבי הזמנת התיווך), בעל רישיון בתוקף.




בפרשת טויזר נ' כהן, דן כב' בית המשפט המחוזי בבאר שבע בערעור על פסיקת כב' בית המשפט לתביעות קטנות. בית המשפט לתביעות קטנות דחה תביעת מתווך בקובעו כי "הגורם היעיל" היה אחיו של המתווך, אשר לא היה בעל רשיון תיווך. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע, כי ביהמ"ש קמא טעה:

"בהתעלמו מהעובדה ששירותי התיווך ניתנו במסגרת משרד התיווך של המבקש, שהינו מתווך מורשה. משפונה אדם למשרד שכזה בהזמנה לשירותי תיווך, הרי שהיקף עבודתם של "עובדי המינהלה" שבו, הכפופים למתווך המורשה, יכול וישתרע גם על פעולות של הבאת הלקוחות לראות דירות, נוכחות בפגישות ביניהם ועריכת מסמכים פורמליים בשם ועבור המשרד והמתווך המורשה. אין בכל אלה לשלול מהמתווך המורשה, שהינו בעל המשרד, את היותו הגורם היעיל או אחד "הגורמים היעילים" במלאכת התיווך, שכן, פעולת התיווך המתבצעת במסגרת שירותי משרדו כוללת בחובה גם את עבודתם של עובדי המינהלה" (ברע (ב"ש) 544/04 טויזר יוסף נ' כהן סלומון, . ניתן ביום 22/06/04).



במקרה דנן, על גבי טופס הזמנה של חברת "אנגלו סכסון סוכנות נדל"ן ירושלים, המגזר החרדי" פורט שמה של הנתבעת ולאחריו נרשם "מזמינ/ים בזאת שירותי תיווך במקרקעין מבני ת.ז. X ומבן משה X ת.ז. X טלפון X ממשרד: טרנס-גX סוכנות לנכסים בע"מ ח.פ. 510534191, מחזיק זכיון אנגלו-סכסון בירושלים והסביבה. ו/או כל מתווך מורשה אחר שהוסמך על-ידם, לפעול לביצוע הזמנה זו. (להלן- המתווך)". סעיף 7 לטופס ההזמנה עליו חתמה הנתבעת קובע, כי "המתווך המחה זכותו לגביית דמי התיווך ככל שיחולו למחזיק הזיכיון אשר רשאי לפעול בשמו ובמקומו".


מדוע, למרות שהגב' גרוסמן היא שהראתה את הדירה והיא שהחתימה את הנתבעת על הזמנת שירותי התיווך, לא מצאה הגב' גרוסמן לנכון לרשום את שמה על גבי הטופס, לא הובהר די הצורך. עם זאת, אין מחלוקת כי הנתבעת מודעת היתה לזהות המתווכת (אשר כאמור בפניה חתמה על הזמנת השירות) וכי חתמה על התחייבות לתשלום דמי תיווך עליו מופיע שם הזכיין והבעלים של המשרד. כב' השופט דרורי מבית המשפט המחוזי בירושלים בחן את סוגיית ביצוע עבודת התיווך על ידי מתווך ששמו לא ננקב בהזמנת העבודה וקבע את שלהלן:
"העובדה כי במסמך הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, מופיעה במסגרת השורה המיועדת לשם המתווך/ת הגב' עליזה פרידלנד, ובפועל בוצע התיווך על ידי התובע, אין בה כדי לפגוע בזכאותו של התובע לדמי תיווך, במיוחד כאשר בטופס המודפס נאמר מיד לאחר שמה של הגב' פרידלנד כי המתווך יכול להיות "כל מתווך מורשה אחר שהוסמך על ידו/ה לביצוע הזמנה זו". לא היה חולק כי התובע (המשיב שבפנינו) היה בעל רישיון תיווך בר תוקף, שהוצג לפני בית משפט קמא בשלב הראיות (ראה עמ' 2, שורות 9-8 לפרוטוקול).
ההסמכה שניתנה לגב' פרידלנד למנות מתווך אחר מטעמה, כאמור בקטע שצוטט לעיל מתוך הטופס, הינה בגדר הסמכה מפורשת, המתגברת על ההנחה שברישא של סעיף 16 לחוק השליחות, התשכ"ה – 1965, הקובע כי "אין שלוח עושה שלוח לנושא שליחותו אלא אם הוא הורשה לכך במפורש או מכללא". אומנם לא הוכחה באופן מסודר שרשרת ההסמכה מהגב' פרידלנד לגב' חיה ברש (התובעת השנייה) ומשם לתובע, אך די בנסיבות כפי שעולות מהסיטואציה עצמה, כולל החזקת הטופס בידי התובע והיותו הגורם היעיל בעיסקה, כדי שהתוצאה המשפטית תהיה כי על המבקשת לשלם לתובע את דמי התיווך בסך 1%.
למותר לציין כי מסכים אני להערת בית משפט קמא כי מן הראוי היה שהמתווך יחתים את הלקוח על טופס שבו הוא המתווך המוזכר ולא שם אחר, אך בחלק מן המקצועות שבו מתקשר לקוח מופיע לעיתים שם של אדם אחד, והשירות ניתן על ידי אדם אחר באותו משרד או הקשור לאותו משרד (כמו במשרדי עורכי דין)" (בר"ע (מחוזי י-ם) 493/04 סבג גילה נ' פרל דוד, . ניתן ביום 21/04/05).



זאת ועוד, בהתאם לפסיקת בתי המשפט, "רישיון תיווך מוענק לאדם ולא לתאגיד, אולם מתווכים יכולים להיות מואגדים בתאגיד ויכולים ליתן לתאגיד את הזכות לגבות כספים עבורם. כך הדבר לגבי עורכי דין ולגבי רופאים החייבים ברישיון לפי דין ורק הם רשאים לתת טיפול ללקוחות, אולם כל הנושא הכספי והאדמינסטרטיבי יכול וינוהל על ידי תאגיד שהוא יתבע את השכר המגיע" (תא (ת"א) 126630/00 שור שאול נ' מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים בע"מ, . ניתן ביום 28/07/03).




מסקנתי לזכאות התובעת לדמי תיווך נובעת אף מחובת תום הלב אותה הפרה הנתבעת, אשר בחלק מהמקרים נפסק כי תגבר אף על דרישה צורנית דווקנית של טופס ההזמנה:

"הפסיקה הכירה בכך שהסתמכות שלא בתום לב על העדרו של פריט זה או אחר עשויה להדחות מחמת פרישתו החובקת-כל של עקרון העל בדבר תום הלב. ראו: ע"א (ת"א) 1853/01 הושנג נ' חנסב; ע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס בע"מ נ' מליק (פורסמו במאגר נבו). אף אני הבעתי את דעתי, כי יש מקום לגישה גמישה ולא-פורמליסטית במקרים בהם ברור כי המתווך היה הגורם היעיל בעיסקה וכי היתלות הלקוח בליקויים פורמליים כאלה או אחרים שנפלו בהסכם התיווך נועדה רק כדי לחמוק מתשלום דמי התיווך המוסכמים" (ת"א (כ"ס) 2012/04 אהרון גופר נ' יהודית קאופמן. ניתן ביום 28/01/07).

"חוק המתווכים לא נועד לאפשר ללקוחות לא הגונים, המנסים להתחמק מהתחייבותם לתשלום דמי תיווך, להיות ל"נבל ברשות התורה", תוך האחזות חסרת תום לב ב"קוגנטיות" של החוק. הצדק מחייב, כי מקום שמתווך מורשה כדין הוא שהתקשר עם הלקוח, והוא שביצע את מלאכתו במלואה והיה הגורם היעיל בעסקה, לא יגזל ממנו פרי עמלו בשל פגם פורמלי גרידא, הנובע מאי ערנות לפסיקה החדשה, כגון ציון שם התאגיד, במסגרתו פועל המתווך, בכתב ההתחייבות - במקום שם המתווך. שיקול הצדק הינו שיקול מכריע לפי סעיף 31 לחוק החוזים, והפעלתו בענייננו מובילה לאכיפת ההסכם על הנתבע, לאחר שמשרד התיווך מילא את חלקו בו במלואו" (בת"א (כפ"ס) 5210/01 דור משכן ואח' נ' אורי אפרים, . ניתן ביום 07/10/03. ר' גם ת"א (ת"א) 17516/04 גואטה אהרון נגד לייף ספורט בע"מ ואח', . ניתן ביום 10/03/05; ע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ, . ניתן ביום 30/10/05; ת"א (חי') 18350-10-09 משה דה כהן נ' אביטל גרוס, . ניתן ביום 12/04/11).

סוף דבר


מסקנת הדברים הינה שדין התביעה להתקבל. הנתבעת תשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור 2% ממחיר הרכישה בתוספת מע"מ כדין וכן, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 05/07/11. בנוסף תשא הנתבעת בהוצאות התובעת ובשכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיווך עסקי

  2. דמי תיווך 4%

  3. עורך דין תיווך

  4. דמי תיווך רימקס

  5. תוקף הסכם תיווך

  6. תביעה נגד מתווך

  7. תיווך ללא רישיון

  8. הסכם תיווך בעל פה

  9. הגורם היעיל בתיווך

  10. חתימה על טופס תיווך

  11. דמי תיווך על שכירות

  12. תשלום למתווך שכירות

  13. מבחן תיווך - נושאים

  14. חוב כספי למתווך דירות

  15. זכאות מתווך לדמי תיווך

  16. דמי תיווך ללא הסכם בכתב

  17. אחריות מתווך בעסקת יבוא

  18. הסכם אי תחרות עם מתווך

  19. תביעה לתשלום עמלת תיווך

  20. התחמקות מתשלום דמי תיווך

  21. הסכם תיווך ללא פרטי הנכס

  22. תביעה לדמי תיווך שנדחתה

  23. דמי תיווך השכרה ללא הסכם

  24. דמי תיווך על קניית קרקעות

  25. הסכם תיווך עם חברה בע''מ

  26. עניין אישי של מתווך בדירה

  27. דמי תיווך על מימוש אופציה

  28. חובת המתווך לבדוק את הנכס

  29. דמי תיווך בעסקת חיפוש נפט

  30. דמי תיווך למי שאינו מתווך

  31. הורדת מחיר דירה ע''י מתווך

  32. דמי תיווך קניית קבוצת חברות

  33. תביעה לתשלום דמי תיווך של 2%

  34. דמי תיווך עסקה עם חברה בחו''ל

  35. תביעה לתשלום דמי תיווך למתווכת

  36. מה חייב להיות כתוב בהסכם תיווך

  37. דמי תיווך בעסקה שאינה במקרקעין

  38. זכאות מי שאינו מתווך לדמי תיווך

  39. מתי לא משלמים דמי תיווך - 8 מקרים

  40. ערעור על כישלון במבחן רישיון תיווך

  41. תשלום דמי תיווך חתימה על זכרון דברים

  42. אי תשלום דמי תיווך למתווך מחברת רימקס

  43. ויכוח על אחוזים של דמי תיווך עם מתווך

  44. זכאות לתשלום דמי תיווך ללא הסכם תיווך

  45. רישיון תיווך לא בתוקף – זכאות לדמי תיווך

  46. תביעה בין מתווכים בעקבות שיתוף פעולה בעסקה

  47. שיתוף פעולה בין מתווכים - זכאות לדמי תיווך

  48. הסכם לגבי מחלוקת חלוקת דמי תיווך בין 2 מתווכים

  49. דמי תיווך כאשר יש חוזה מכר - האם מגיע עמלת תיווך ?

  50. הלוואה בתיווך עורך דין - עו"ד תיווך בין לווה למלווה

  51. מתווך טען כי הסכם תיווך נגנב ממשרדו – זכאי לדמי תיווך ?

  52. הפרת הסכם תיווך: תשלום פיצויים מוסכמים - דמי תיווך כפולים

  53. תביעה: טענה כי "ידעה על הדירה" עוד לפני שחתמה על הסכם תיווך

  54. תביעה: טוענים כי טופס הסכם התיווך עליו חתמו מתייחס לנכס אחר

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון