סיום רישיון במקרקעין

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא סיום רישיון במקרקעין:



בפניי תביעה לפינוי, סילוק יד והריסה אשר הוגשה על ידי רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "התובעת") כנגד ה"ה זהרה ומיכאל דוד (להלן: "הנתבעים").




א. על פי התביעה, התובעת היא הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקות 1, 2 ו- 6 בגוש 6099 אשר הינם מקרקעי ישראל על פי הגדרתם בחוק יסוד מקרקעי ישראל ומנוהלים מכוחו על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").
התובעת טוענת, כי בביקור מטעם המינהל התגלה, כי הנתבעים תופסים שלא כדין חזקה בחלק מהמקרקעין והקימו בהם מבנים בשטח כולל של כ- 350 מ"ר, כמתואר במפה נספח ב' לכתב התביעה והכל, ללא כל זכות שבדין, ללא אישור המינהל, בניגוד להסכמתו, ללא כל רשות ומבלי לשלם מאומה.
לפיכך, עותרת התובעת לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים ו/או כל מי מטעמם וברשותם מהמקרקעין והחזרתם לידיה כשהם ריקים מכל אדם וחפץ, לאחר הריסת המבנים שבנו בהם.




א. בכתב הגנתם מכחישים הנתבעים טענות התובעת, למעט היותה הבעלים של המקרקעין (סעיף 3 לכתב ההגנה).




הנתבעים טוענים, כי התביעה מתייחסת למעשה לבית הנמצא ברח' קיבוץ גלויות 18 בבית דגן (להלן: "הבית"), הכולל 3 חדרי מגורים, שירותים וחצר.
הנתבעים, אם ובנה מתגוררים בבית לכל הפחות החל משנת 1955.

למיטב ידיעתם, לא נערכו בבית שינויים מהותיים ו/או תוספות בנייה במשך השנים.
הנתבעים טוענים, כי המשפחה עברה להתגורר בבית נשוא התביעה בעת פינויה ממושב זנוח בסמוך לעלייתה לארץ עובר לשנת 1955.
למיטב ידיעתם, אבי המשפחה, מר חיים דוד ז"ל רכש את זכות המגורים בבית בשנת 1955 וזאת ממר עמרם ז"ל אשר היה בזמנים הרלבנטיים המחזיק בנכס והציג עצמו כבעל הזכויות בו.


הנתבעים טוענים, כי למיטב ידיעתם דיירותם מוגנת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 [תיקון אחרון 15.2.1999] (להלן: "חוק הגנת הדייר").

הנתבעים טוענים, כי לא ניתן לפנותם אלא בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר ובמקרה זה, לא מתקיימות עילות הפינוי הקבועות בו ולפיכך, אין לפנותם.


לחילופין, הואיל ובמשך כל השנים מאז תפסו חזקה בבית בשנת 1955 ועד שנת 2004, לא הוגשה תביעה לפנותם מהנכס, התובעת לא פנתה בדרישה להחזיר לעצמה החזקה בנכס ולא נהגה מנהג בעלים אחר – יש לראות את הנתבעים כברי רשות מכללא, בגדר רשות חינם.
הנתבעים טוענים, כי ככל שהתובעת רוצה לבטל את רשות החינם – מתקיימות במקרה דנן נסיבות מיוחדות שבגינן לא ניתן לפנותם ללא תנאי ועל התובעת לפצותם בגין הנזק שיגרם להם בעת ובעקבות ביטול הרשות.
הנתבעים טוענים, כי נתבע 2 נולד בבית וגר בו עם נתבעת 1 ברציפות משנת 1955 ועד היום, אין להם נכס אחר היכול ו/או משמש אותם למגורים ו/או שימש אותם בעבר.
לחילופי חילופין, טוענים הנתבעים, כי שתיקת התובעת וחוסר המעש לעניין מנהג הבעלים שנהגו הנתבעים בנכס משך 40 השנים האחרונות היוו הלכה למעשה מצג מטעם התובעת, כי החזקתם בנכס היא ברשות ו/או ברישיון ככל שזו נדרשת וכי בין היתר על בסיס מצג זה השקיעו הנתבעים השקעותיהם בנכס והפכו אותו ברבות השנים לביתם היחיד.
הנתבעים טוענים, כי אינם חייבים להרוס את חדר המגורים ו/או חלקו. הבנוי בו ניבנה, אם לא היה קיים קודם לכן, ברישיון ו/או מכוח הרשאה ואו מכוח הסתמכות על הרשאה, גם אם בדיעבד ולפיכך כאמור זכאים הם לפיצוי בגין השקעותיהם במבנה, ככל שבית המשפט יחליט למסור החזקה בחדר המגורים כולו או חלקו חזרה לתובעת.
הנתבעים טוענים, כי התובעת אינה זכאית לדמי שימוש ו/או פיצוי כלשהו בגין שימושם במקרקעין, וזאת מכוח תנאי ההסכם בין הצדדים במפורש או מכללא.

לכל הפחות, טוענים הנתבעים אין הם חייבים בדמי שימוש עד יום ביטול הרישיון.



בישיבת ההוכחות, הנתבעים אשר לא היו מיוצגים ויתרו על חקירת עדי התביעה.

סיכומי הנתבעים הוגשו באמצעות עו"ד אמנון שובל אשר ביקש לראות את סיכומיו בעל-פה בדיון מיום 30.11.2011 בת.א. 2584/04, 2585/04 ו-2588/04 מינהל מקרקעי ישראל נ' דמארי כסיכומים בתיק זה (ראו סיכומים מטעם הנתבעים מיום 8.12.2011).



א. כאמור לעייל, אין מחלוקת בין הצדדים, כי התובעת היא הבעלים של המקרקעין המהווים מקרקעי ישראל (ראו בנוסף נסחי הרישום אשר צורפו לתצהיר מר יואב ששון, סגן ממונה מחוזי לפיקוח במינהל – נספחים א'1 - א'3 וכן סעיף 1 לחוק יסוד מקרקעי ישראל).

אין גם מחלוקת, כי המינהל מנהל את המקרקעין (סעיף 3 לכתב ההגנה, וכן סעיף 2 (א) לחוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960).


סעיף 2 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע:

"הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".
סעיף 16 לחוק קובע: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".


משהוכח, כי הבעלים של המקרקעין באמצעות התובע דורשים את פינויים של הנתבעים, עובר הנטל אל הנתבעים להוכיח את זכויותיהם במקרקעין כדי להדוף את התביעה (ע"א 228/65 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' חלקה 6 בגוש 7166 בע"מ ואח', פ"ד כ' (1) 253, עמ' 260-259).
בניגוד לנטען בכתב ההגנה (בין היתר, סעיף 5.1), בסיכומיהם, הודו הנתבעים, כי אין להם חוזה עם התובעת וכי לא ניתנה להם רשות לבנות את הבנוי על המקרקעין (ראו פרוטוקול הדיון בת.א. 2584/04 הנ"ל מיום 30.11.2011, עמ' 48, ש' 21-20).
המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בטענת הנתבעים, כי בשים לב להחזקתם בנכס משך עשרות שנים, שתיקת המינהל והימנעותו מלהתנגד לכך, העובדה, כי לא התריע על כך בכל צורה ואופן ולא דרש פינויים – לא ניתן לפנותם אלא בכפוף לפיצוי בגין השקעותיהם במקרקעין (ראו סיכומי ב"כ הנתבעים בת.א. 2584/04 הנ"ל, עמ' 48, ש' 28-21, עמ' 49, ש' 5-3).




א. מר ששון הצהיר בתצהיר עדותו הראשית, כי בביקורים שערך במקרקעין התברר לו, כי הנתבעים תופסים חזקה בחלק מהמקרקעין כמפורט בתביעה (סעיף 4).

יש לשים לב, כי מר ששון לא ציין בתצהירו מועדי הביקורים ולא פירט מתי התבררו לו העובדות הנטענות.
עיון בדו"ח הפיקוח אשר צורף לתצהיר העדות הראשית מעלה, כי לא פורט בו מועד הביקור במקום – כך שלא ניתן לדעת מתי נערך הביקור מושא הדו"ח. תאריך ההדפסה הוא 11.02.2003. בדו"ח נאמר:
"הדו"ח ניתן על פי מפה מצבית שבתיק
גוש 6099 ח"ח 6, 2, 1 בבעלות ר"פ.
השטח מוכרז כאתר עתיקות. קיים בית מגורים מקורי + מחסן + חצר מוקף גדר מוחזק ע"י דוד חיים רח קבוץ גלויות 18".
לא צורפו דו"חות פיקוח בגין ביקורים נוספים.
אני סבורה, כי יש לזקוף את הימנעות מר ששון מלפרט בתצהירו את מועדי עריכת הביקורים הנטענים וחוסר הפירוט בדו"ח הפיקוח, לחובת התובעת.
מר ששון הצהיר, כי על אף פניות התובעת לנתבעים לסלק ידם מהמקרקעין, לא נעשה הדבר על ידי הנתבעים (סעיף 5).


ב"כ התובעת טוען בסיכומיו, כי הואיל והנתבעים ויתרו על חקירת עדיה, יש לקבל את הצהרות מר ששון וחוות דעת המודד בן נתן כנכונות ומסתמך, בין היתר, על ע"א 260/82 שמעון סלומון נ' ששון אמונה, פ"ד ל"ח (4), 253, עמ' 258 שבו נקבע: "על דבריו אלה הוא לא נחקר חקירת שתי וערב, וגם לא באה כל ראייה לסתור. כידוע, במקרה כזה הכלל הוא, שיש לייחס משקל להיעדר החקירה הנגדית ולקבל את דברי העד כנכונים".

אכן, במקרה דנן, ויתרו הנתבעים על חקירת עדי התובעת ואולם, לא ניתן להתעלם מהעובדה, כי בישיבת ההוכחות האמורה הנתבעים לא היו מיוצגים.
התרשמתי, כי הימנעותם נבעה מחוסר יכולת לאו דווקא מהסכמתם לטענות התובעת.
בכל מקרה, גם ויתור על חקירה אין בו כדי להוסיף על ראיות התובעת את מה שאין בהן.
בע"א 7303/01 אדמון עסאף נ' מינהל מקרקעי ישראל, מדינת ישראל, פ"ד נ"ז (2), 847, עמ' 861 נאמר מפי כבוד השופט חשין:
"לטעמי, לא היה די בתצהירו של המערער כדי להעביר את הנטל (המשני) אל שכמה של המשיבה. אמת נכון הדבר, משבחר צד שלא להגיש תצהיר נגדי ושלא לחקור את הצד שכנגד על תצהירו, רואים בעובדות כפי שהן מפורשות בתצהיר, בדרך–כלל, כעובדות שאין חולקים עליהן...".
בהמשך, קבע בית המשפט, כי תחולתה של ההלכה האמורה על אותו עניין "תחולה מוגבלת היא ביותר".


נתבע 2 הצהיר בתצהירו, כי הנתבעים מתגוררים בבית החל משנת 1955 וכי למיטב ידיעתו לא נערכו בנכס שינויים מהותיים ו/או תוספות בנייה במשך השנים (סעיפים 4-3).

הנתבע חזר על הטענות בכתב ההגנה, כי המשפחה עברה לבית בעת פינויה ממושב זנוח סמוך לעלייתה לארץ, עובר לשנת 1955, כי למיטב ידיעתו אביו ז"ל רכש את זכויות המגורים בבית בשנת 1955 ממר עמרם ז"ל שלמיטב ידיעתו בזמנים הרלבנטיים החזיק בנכס והציג עצמו כבעל זכויות בו (סעיפים 6-5).
הנתבע חזר על הטענה בכתב ההגנה, כי הנתבעים הם דיירים מוגנים בנכס וכי לא ניתן לפנותם אלא על פי הוראות חוק הגנת הדייר (סעיף 7).
הנתבע הצהיר, כי מאז תפסו הנתבעים חזקה בנכס בשנת 1955 ועד הגשת התביעה בשנת 2004, לא נדרשו הנתבעים לפנות את הנכס ולא הוגשה נגדם כל תביעה ולפיכך, יש לראותם כברי רשות חינם להחזיק ולהשתמש בנכס וככל שהתובעת רוצה לבטל את רשות החינם עליה לפצותם בגין הנזק שיגרם להם בעת ועקב ביטול הרשות (סעיפים 10-8).
הנתבע הצהיר, כי הוא נולד בנכס ומתגורר בו ברציפות עד היום וכי אין לנתבעים נכס אחר היכול ו/או משמש אותם למגורים ו/או שימש אותם בעבר (סעיף 11).


בחקירתו אמר הנתבע, כי הוא נולד ב- 1955 (עמ' 12, ש' 18).

במענה לשאלת ב"כ התובע אמר, כי אין לו עותק של ההסכם בגין רכישת זכויות המגורים הנטענת על ידי אביו ז"ל ממר עמרם ז"ל (שם, ש' 22).
בהמשך, אמר, כי אין לו כל מסמך הקשור לחוזה (שם, ש' 24).
בהמשך אמר, כי האב נפטר כ- 15 שנה לפני מועד הדיון (מאי 2011 – ר.ש.) (שם, ש' 32).
כאשר התבקש להציג צו ירושה שלפיו הוא יורש של האב המנוח, השיב: "הוא אמר שהבית יהיה שלנו" (עמ' 13, ש' 2-1).
מדברי אחיו של הנתבע – מר יחיאל דורי, עלה כי לא הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה (שם, ש' 5).
מחקירתו של הנתבע התברר, כי הנתבעים אינם משלמים סכום כלשהו למינהל (שם, ש' 9-8).
הנתבע לא ידע אם העסקה הנטענת של האב המנוח דווחה למס שבח (שם, ש' 14-12).



א. אל מול חוסר הפירוט בכתב ההגנה והערפול בתצהיר עדותו הראשית של מר ששון באשר למועד אשר בו נודע לתובעת דבר החזקתם ומגוריהם של הנתבעים בנכס – אני מעדיפה את הצהרות הנתבע שלפיהן המשפחה עברה להתגורר בנכס ב- 1955, הוא עצמו נולד בנכס באותה שנה ומאז התגורר בו עם הוריו עד לפטירת האב והוא ממשיך להתגורר בו עם האם עד היום.

התרשמתי, כי עדותו של הנתבע היתה כנה ואני מקבלת אותה.
כמו-כן, אני מקבלת את הצהרתו, כי מאז עברה המשפחה להתגורר בנכס, לא נערכו בו שינויים מהותיים. הצהרה זו מקבלת חיזוק בדו"ח הפיקוח אשר צוין בו, כי מדובר בבית מגורים מקורי.


אני מקבלת את הצהרת הנתבע, כי במשך כל השנים מאז תפסו הנתבעים חזקה בנכס ב- 1955 ועד הגשת התביעה דנן – לא פנו אליהם התובעת והמינהל בדרישה לפנות אותם מהנכס, לא דרשו מהם להחזיר את החזקה בו, לא הוגשה נגדם כל תביעה לפינוי ולא נהגו כל מנהג בעלים אחר (סעיף 8).

הצהרתו של מר ששון בדבר פניות המינהל לנתבעים בעניין זה היתה כללית, סתמית ומעורפלת.
לא צורפה ראייה חיצונית כלשהי אשר יש בה כדי להעיד על פניית המינהל לנתבעים לסלק את ידם. חזקה על המינהל, כי לו נעשו פניות לנתבעים בעניין זה – הן היו פניות בכתב ולו היו פניות כאלה – היה מגישן. הימנעותו מלעשות כן מחזקת את גרסת הנתבעים בעניין זה.


אני סבורה, כי המינהל היה מודע למגוריהם והחזקתם של הנתבעים בבית ובנכס במשך השנים.

בלתי סביר בעיני, כי במשך כל השנים בין 1955 לבין 2003 (מועד הדפסת דו"ח הפיקוח) לא נערכו ביקורים במקום על ידי מי ממפקחי המינהל.
עובדת ביקורי מפקחי המינהל בשטח מידי תקופה (לא ניתן להגדירה במדויק) ניתן לומר עליה, כי היא בבחינת "ידיעה שיפוטית" של בית המשפט העוסק בתחום זה.


כאמור, בכתב ההגנה ובתצהיר העדות הראשית, טענו הנתבעים לזכויות דיירות מוגנת בנכס.

בסיכומיהם לא חזרו על טענה זו ואני רואה אותם כמי שויתרו עליה.
למעלה מהצורך, הנתבעים לא הוכיחו תשתית עובדתית לביסוס הטענה ולפיכך, אני דוחה אותה גם לגופה.
למניעת ספק, טענת הנתבעים, כי האב המנוח רכש זכויות מגורים בבית ב- 1955 ממר עמרם ז"ל אשר בזמנים הרלבנטיים החזיק בנכס והציג עצמו כבעל זכויות בו – לא הוכחה.
לא הוצג חוזה.
הנתבע לא ידע אם העסקה דווחה למס שבח.
לא הוצגה כל ראייה לגבי הזכויות הנטענות של אותו מר עמרם ז"ל בנכס, ככל שהיו אם בכלל.
מחקירתו של הנתבע התברר, כי בנו של מר עמרם בחיים.
למרות זאת, לא הובא לעדות.
לא הוברר ולא הוכח, כי נעשתה אליו פנייה כלשהי בעניין זה.
למותר לציין, כי גם אם אותו מר עמרם ז"ל הציג עצמו כבעל הזכויות בנכס – אין בעובדה זו כשלעצמה כדי לבסס זכויות כלשהן, וודאי שאין בכך כדי לבסס רכישת זכויות על ידי הנתבעים.
צודק ב"כ התובעת בטענתו בעניין זה בסיכומיו, כי מנסחי הרישום א'1 - א'3 עולה, כי התובעת נרשמה כבעלים של הנכס עוד ב- 1953, כך שממילא לא רשאי היה מאן דהוא גם אם טען לזכויות כלשהן בנכס להעבירן ללא הסכמת הבעלים.
לא הוכח, כי נעשתה פנייה כלשהי בעניין זה לתובעת ולא הוכח, כי ניתנה הסכמה כזו.
הנתבעים לא טענו ולא הוכיחו, כי שילמו דמי שכירות בגין הנכס.


הנתבעים לא הציגו צו ירושה או צו קיום צוואה של האב המנוח.

הנתבע אישר, כי הנתבעים אינם משלמים תשלומים כלשהם למינהל (עמ' 13).



א. כאמור, בסיכומיהם טענו הנתבעים, כי בהימנעותו מפעולה כלשהי, יצר המינהל מצג שעליו הסתמכו, בגינו השקיעו כספים במבנים ולפיכך, יש לפצותם בגין השקעותיהם.
ב"כ הנתבעים מבקש להסתמך על פסק הדין בת.א. 5305/03 (בית משפט השלום בקריות) עירית קרית אתא נ' יצחק יעקב ואח' (פורסם במאגרים) (25.3.07).

באותו עניין, הגישה העירייה תביעה למתן צו פינוי וסילוק יד ממקרקעין שבבעלותה. בית המשפט ציין, כי לא הייתה מחלוקת, כי הנתבעים התגוררו בשטח המקרקעין זמן רב וכן הקימו במקום הם ו/או בני משפחתם מספר מבנים, כולל חווה לגידול סוסים.
בית המשפט קבע, כי הנתבעים לא הצליחו להוכיח קיומה של זכות כלשהי בנכס.
לגבי חלק המקרקעין קיבל עמדת העירייה, כי הנתבעים השתלטו עליו השתלטות עצמית רבת שנים מבלי לקבל היתרים מתאימים.
בית המשפט קבע, כי אין לראות בנתבעים "ברי רשות" או בעלי זיקת הנאה כלשהי במקרקעין.
עם זאת, קבע, כי נוכח מגוריהם ארוכי שנים במקום, כאשר מדובר בשטח גדול ובאורוות בולטות (חוות סוסים פעילה תקופה ארוכה), נוכח הימנעות העירייה מלפעול כנגדם משך תקופה ארוכה ונוכח העובדה, כי העירייה הזמינה פעילויות שונות אצל הנתבעים, יצרה התנהגותה ציפייה אצל הנתבעים, הביאה אותם להשקיע במקום ולבסס בו את מגוריהם ועסקם, מה שגורם הפסדים רבים בבוא עת הפינוי.
לפיכך, קבע, כי תביעת הפינוי תתקבל בכפוף למתן פיצוי לנתבעים, שכן בנסיבות האמורות, יש לחייבה להשתתף בנזק שיגרם לנתבעים מהפינוי.
בית המשפט המחוזי חיפה אישר את פסק הדין ברוב דעות, וקבע, כי ראוי היה שהפיצוי המגיע לדעת בית המשפט קמא למערערים יקבע על ידו טרם מתן פסק דין המורה על פינויים [ע"א 4482/07 יצחק יעקב ואח' נ' עירית קרית אתא (פורסם במאגרים) (17.7.08)].
העירייה הגישה בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי [רע"א 7226/08 עירית קרית אתא נ' יעקב יצחק (פורסם במאגרים) (21.2.10)]. כבוד השופט רובינשטיין ציין בהחלטתו:
"ניתן היה גם להכריע כפי שהציעה דעת המיעוט של השופט קיסרי, ואין ספק כי פלישה מעין זו הגיעה זמנה להסתיים, ויפה שעה אחת קודם. חובתם של בתי המשפט ליתן יד למאבק רשויות הציבור גם אם בא במאוחר, מאוחר מאוד – לפינוי פולשים ממקרקעין. אשר לפיצויים בגין השקעה והשבחה, אלה נבחנים בכל מקרה לגופו, תוך התחשבות בשיקולי צדק [רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נ"ז (3) 949, 953 (השופט טירקל)], אך ברי כי היסוד הוא חובת הפינוי, משעסקינן בפלישה והפיצוי הוא נספח לה. במקרה דנא – כמו במקרים רבים במקרקעי ציבור – אותה טענת רשות מכללא, שלטעמי מוטלת בספק ספיקא וקרובה שלא להיות, ושבכל מקרה בוטלה עתה, נבעה כפי שנאמר במקרה אחר "מכבדותו ואיטיותו לעיתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי... בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט" (רע"א 10346/06 ארז נ' משרד הבטחון (לא פורסם))".
בית המשפט קבע, כי המחלוקת מצטמצמת לשאלה אם יעוכב הפינוי עד לקביעת הפיצוי, לא נתן רשות לערער וכדי למנוע מצב שבו ימשיכו המשיבים לשהות בקרקע עד אין קץ – הורה לבית משפט השלום לפעול בהתאם לפסק דינו של בית המשפט המחוזי.


בסיכומי התשובה טען ב"כ התובעת, כי אין בהחלטת בית המשפט העליון בעניין קרית אתא הנ"ל כל חידוש ו/או שינוי של ההלכה שקדמה לה בעניין זכות נתבעים מסוגם של הנתבעים דנן לפיצוי.

צודק ב"כ התובעת בטיעונו זה – הדברים נאמרו במפורש בהחלטה הנ"ל ואין צורך לחזור על כך.
ב"כ התובעת טוען, כי יש לאבחן את פסק הדין בעניין קרית אתא, שכן באותו עניין הוברר, כי העירייה לא רק נמנעה מלנקוט הליכי פינוי כנגד הנתבעים אלא הזמינה מהם פעילויות שונות מטעמה במקום.
ב"כ התובעת טוען, כי המקרה דנן אינו נקודתי כפי שהיה בפרשת קרית אתא. כאן, לא מתקיימת אותה הרשאה משתמעת. עוד טען, כי התובעת פעלה בבית דגן באופן רוחבי ביחס לעשרות רבות, אם לא למעלה מכך של פלישות ובניות בלתי חוקיות במענה לתת מענה לישוב בית דגן בכללותו ובנסיבות אלה, לא ניתן ללמוד מעצם חלוף הזמן על הסכמה כלשהי.
טענות אלה לא הוכחו. כאמור, תצהירו של מר ששון היה כללי ביותר.
בכל מקרה, טענות אלה אינן מתיישבות עם הימנעותו של המינהל מנקיטת צעדים כלשהם כנגד הנתבעים משך עשרות שנים, כפי שהתברר מהראיות.
ב"כ התובעת טוען, כי אין להתנות את הפינוי בפיצוי.



א. לאחר שקראתי כתבי הטענות, התצהירים ונספחיהם, שמעתי חקירת הנתבע, קראתי סיכומי ב"כ הצדדים ועיינתי בפסיקה רלבנטית – הגעתי למסקנה, כי דין תביעת הפינוי כנגד הנתבעים להתקבל.

להלן נימוקי;


בע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-הכנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד ל"א (3) 210, בעמ' 214 נקבע:

"לשם יצירת רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו וליצור רשיון מכללא... שלא היה קיים מלכתחילה... ".
"אין צורך להדגיש שרשיון מכללא שכזה הינו רשיון חינם גרידא... לתקופה בלתי-מוגדרת שאותה רשאי בעל המקרקעין לבטל בכל עת".
בע"א 496/89 סאלם סלאמה אל-קאלאב ואח' נ' אוניברסיטת בן גוריון בנגב ואחר (פורסם במאגרים) (5.8.91) נאמר:
"בשורה של פסקי-דין שיצאו מבית-משפט זה נקבע, כי רשות לשימוש במקרקעין יכול שתינתן על-ידי הודאה בשתיקה, המעידה על כך שהבעלים השלימו עם המעשה או על-ידי התנהגות הצדדים".
בית המשפט הביא מדברי כבוד הנשיא (כתוארו אז) שמגר בע"א 496/82 רוזן ואח' נ' סלונים ואח', פ"ד ל"ט (2) 337, עמ' 340:
"לצורך היווצרותו של רישיון במקרקעין די בהתנהגותם של בעלי המקרקעין, ממנה ניתן להסיק, שהסכימו בדיעבד לשימוש של אחר ברכושם והשלימו עמו ואין צורך בהסכם מפורש...".
בהמשך עניין אל-קאלאב נאמר:
"בית-משפט זה הבחין בין מתן רישיון ללא תמורה, אותו ניתן לבטל, לבין רישיון בתמורה, אותו לא ניתן לבטל... גם כלל זה צומצם במקרים מיוחדים וכדברי כבוד הנשיא בע"א 515/76... לעייל בעמ' 134:
גם אם לא שולמה תמורה עבור מתן הרשות להקמת המבנה או עבור זכות המגורים, אין ללמוד מכך שהרשות ניתנת לביטול בכל מקרה ועל אתר. כל רשות ורשות ותנאי ביטולה ואלו תלויים בנסיבות המיוחדות של אחת מהן...".
בע"א 463/79 חנא פרח ג'בראן נ' סימון ג'בראן, פ"ד ל"ו (4), 403 דובר היה במקרה אשר בו התיר המערער לאחיו המשיב לבנות דירה על חלקת קרקע השייכת לו. המשיב בנה את הדירה מכספו והתגורר בה כ- 15 שנים. לאחר מכן, בעקבות סכסוך ביניהם, הודיע המערער למשיב כי הוא מבטל את הרשות שנתן לו להימצא במקום ותבע את סילוק ידו מהדירה.
בית המשפט ציין, כי הנסיבות והממצאים מלמדים על מתן רשות למשיב להקים הדירה באדמת המערער כשלרשות האמורה לא הוכחו כל תנאים או הגבלה בזמן.
בית המשפט קבע, כי יצירתה של רשות כזו אינה מותנית בהסכם מפורש, ודי אפילו בהתנהגותו של בעל המקרקעין, שממנה ניתן להסיק הסכמה בדיעבד.
בהמשך, בעמ' 408, קבע:
"...שוב אין אנו מצויים כיום במצב, שתמיד ניתן לסלק בעל רשות שמשתמש במקרקעין ברישיון, גם אם נתן תמורה או הקים מבנים על דעת בעל הקרקע או מסיבות דומות...
רישיון רישיון ונסיבותיו, וכך גם התוצאות: ואין דומה מי שבנה בהרשאה והסכמה מפורשות לכתחילה – תוך ידיעת הבעל כי מה שנבנה משביח רכושו ומעשירו לבין סבילות בדיעבד של מצב, שנוצר לאחר הבנייה. וכך גם לעניין ביטול הרשות, שגם היא תלויה, ממהות הרשות, בנסיבות ובמטרות למענן ניתנה...
בע"א 346/62 בעמ' 710 נאמר: "אמת נכון הדבר כי המנוח לא קיבל תמורה עבור רשות זו; אבל אין בעובדה הזאת כשלעצמה כדי להצדיק ביטולה ככל שיעלה על רוחו: כל רשות ורשות, ותנאי ביטולה, תלויים בנסיבות המיוחדות שלה..."".


בענייננו, בשים לב להחזקתם של הנתבעים בנכס משך עשרות שנים ברציפות, נוכח שתיקת התובעת והמינהל והימנעותם מלהתנגד להחזקה האמורה, מלהתריע עליה ו/או לדרוש את פינויים של הנתבעים מהנכס בכל צורה ואופן עד הגשת התביעה הנוכחית – ניתן לראות בנתבעים 1 ו-2 ברי רשות מכללא הניתנת לביטול, בין היתר בהגשת התביעה לסילוק יד אשר באמצעותה גילתה התובעת כבעלים של המקרקעין את רצונה להביא את הרשות לידי סיום.

משעשתה כן, על הנתבעים לפנות את המקרקעין.


בעניין טבוליצקי הנ"ל, נקבע על ידי כבוד השופט ש. אשר ז"ל, כי על הבעלים לפצות את המשיבה (שיצרה מרפסת סגורה בנכס ללא רשות הבעלים) על השקעותיה בהקמת המרפסת.

כבוד השופט ש. אשר ז"ל הביא שם בהסכמה את עמדת בית המשפט המחוזי, לפיה:
"בעיית הפיצוי בעבור השקעה במקרה של ביטול רשיון אינה נפתרת לפי המבחן אם ובאיזו מידה יהנה בעל המקרקעין מההשקעה של בעל הרשיון, אלא שבכל מקרה של ביטול רשיון יש לפצות את בר-הרשות בשווי השבחת הקרקע, בתנאי שהשבחה זו נעשתה בידיעת בעל המקרקעין" (שם, בעמ' 218).
בע"א (מחוזי ת"א) 2233/08 בזק – חברה ישראלית לתקשורת בע"מ נ' מנשה ואח' (פורסם במאגרים) (7.2.11)] נאמר מפי כבוד השופט שנלר:
"מעת שהנתבעים לא טענו כאילו ניתנה להם רשות מפורשת להשתמש בנכס, דומה כי צדק בית משפט קמא כי לכל היותר, מעמדם של הנתבעים כמעמד ברי-רשות מכללא, רשות שהדירה היא, עם הודעת הבעלים או הזכאי לחזקה, כי הוא מבקש לבטל את הרשות, וכפי שאירע במקרה דנן.
כפי שנקבע לא אחת בפסיקה "זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות..." [בר"ע 7924/06 אביטן נ' באום (לא פורסם 03.10.06)]".
בהמשך, בחן בית המשפט את השאלה, האם בנסיבות המקרה היה מקום לקבוע, כי הנתבעים או מי מהם, זכאים לפיצוי.
בית המשפט אזכר את פסק הדין בפרשת לידאי וציין, כי באותו עניין "בית המשפט הבחין בין רשות המעוגנת בחוזה אשר יכול ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית לפיצוי, לבין "רשות גרידא" שניתנה ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, ואך כביטוי של רצון, אשר לא תצמיח זכות שכזו למי שהרשות שניתנה לו בוטלה".
"במצב אחרון זה, אין מקור לחיוב מבטל הרשות בפיצוי, ואף במקום שנפסקו פיצויים, הרי אלו נפסקו "רק עבור השקעותיו של בר הרשות בנכס והשבחתו...".
ובפיסקה 10 לפסק הדין, "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע... עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק...".
בהמשך, קבע בית המשפט:
"הנה כי כן, מהפסיקה שהובאה עד כה, מצאו בתי המשפט להורות על פינוי בר-רשות מכללא, מעת שבוטלה הרשות, עם זאת בחנו בתי המשפט אם זכאי המחזיק במקרקעין לפיצוי משיקולי צדק.
בין השיקולים אותם מנו בתי המשפט, ניתן למנות את משך השנים בהם קיימת החזקה, אינטרס ההסתמכות והציפייה וחוקיות הבנייה ככל שנעשתה. בכל אותם מקרים הפיצוי ניתן, אם בכלל, לא בגין הפינוי, אלא בגין ההשקעות שהשקיע המחזיק במקרקעין ולאחר שנדרש להוכיחן.
מול הזכות לפיצוי, הביאו בתי המשפט בחשבון גם את שווי השימוש הראוי שנעשה במקרקעין, ולכל הפחות מעת שהרשות בוטלה...".



פרופ' נינה זלצמן מציינת במאמרה "רישיון במקרקעין" אשר פורסם בכתב העט הפרקליט מב, 24, בעמוד 57; "רשות הנלמדת בדיעבד אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא טענת הגנה בלבד מפני תביעה בגין השגת גבול. עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני. אולם, ככל שהיא נמשכת בלא תגובה מצידו של בעל המקרקעין היא יוצרת ציפיה אצל פלוני להמשך קיומה גם בעתיד, אשר בנסיבותיו של המקרה יהיה על בית המשפט להביאה בחשבון, לענין קציבת המועד לפינוי. כאשר מן הנסיבות עולה, כי בהסתמך על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין בהתנהגותו הפסיבית, השקיע פלוני בנכס, כגון הקים מבנה או נטע נטיעות, אפשר שבית משפט יתנה את ביטול הרשות בתשלום פיצויים לפלוני על השקעותיו בנכס לפי ערכן הריאלי".

בנסיבות המקרה דנן, דעתי היא, כי הנתבעים 1 ו-2 זכאים לפיצוי בגין השקעותיהם במקרקעין, כאמור, בשים לב להחזקתם בנכס משך שנים כה רבות ובשים לב להתנהלות התובעת והמינהל אשר יצרה מצג בדבר רשות והסכמה להמשך ישיבתם בנכס וציפייה אשר בהסתמך עליה השקיעו בו השקעות.
יש לשים לב, כי הצהרתו של הנתבע שלפיה לא נערכו בנכס שינויים מהותיים ו/או תוספות בנייה במשך השנים (סעיף 4) לא נסתרה, אלא כאמור קיבלה חיזוק בדו"ח הפיקוח.
מובהר בזאת, כי מדובר בפיצוי בגין השקעות בלבד.
דעתי היא, כי עצם העובדה, כי הנתבעים התגוררו במקרקעין משך שנים ובכך נהנו מהם אין בה כדי לאיין זכותם לפיצוי.



א. לאור האמור לעיל, אני מחייבת את נתבעים 1 ו- 2 ו/או כל מי מטעמם וברשותם לפנות ולסלק ידם מהמקרקעין והמבנים בשטח כולל של כ- 350 מ"ר כמתואר במפה נספח ב' לכתב התביעה ולהחזיר את החזקה בהם לתובעת, לאחר הריסת המבנים שבנו בהם כשהם ריקים ופנויים מכל אדם וחפץ.

הואיל וקבעתי,כ י הנתבעים 1 ו-2 זכאים לפיצוי בגין השקעותיהם במקרקעין והואיל והנתבעים לא הוכיחו שווי ההשקעות – אני מורה, כי ביצוע הפינוי יעוכב למשך שנה מהיום – דהיינו, עד יום 25.7.2013 כדי לאפשר לנתבעים להגיש תביעה להוכחת שווי ההשקעות.


כמו-כן, אני מחייבת את הנתבעים 1 ו-2 ביחד ולחוד לשלם לתובעת הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

מובהר בזאת, כי איני מתנה הפינוי בפיצוי.




לפני סיום, טוב ונכון יעשה המינהל אם ימצא פתרון אנושי למצוקתם האובייקטיבית של הנתבעים. סבורני, כי הדבר עולה בקנה אחד עם האינטרס הציבורי.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון