עיקר מחלוקתם של הצדדים בתובענה סובב את התניה שבסעיף 19 להסכם השכירות המקורי שנחתם בין שופרסל לבין בעלי הנכס ביום 23.3.1973 (להלן: הסכם השכירות). תניה זו, שכותרתה "אופציה לרכישה", מאפשרת לשופרסל לרכוש את הנכס "בתום תקופת השכירות, בין אם הסתיימה עקב פקיעתה או מכל סיבה אחרת". על פי סעיף 19 להסכם השכירות, הרי שבתום תקופת השכירות: "יהא הזכות בידי שופרסל לרכוש את המושכר במחיר השוק באותו זמן. מחיר השוק יקבע על ידי שמאי שיוסכם עליו בין הצדדים, ובהעדר הסכמה - ע"י שמאי שימונה ע"י יו"ר איגוד השמאים בישראל. המחיר ישולם במזומנים תוך 60 יום מיום הקביעה ומרכזים [בעלי הנכס - ר.ו.] יהיה חייב להעביר את הבעלות לשופרסל או למי ששופרסל יצווה במעמד התשלום. לענין תשלום הוצאות, אגרות ומסים - יחולו העקרונות המקובלים בעסקות מסוג זה". מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא אופציה לרכישה בהסכם שכירות - דוגמא: השאלה העיקרית שנותרה לדיון במסגרת תובענה זו עניינה בגובה הסכום בו יימכר הנכס שבבעלות הנתבעת 1 (להלן: הנתבעת) לתובעת (להלן: שופרסל) לנוכח קביעת השמאי המוסכם בעניין גובה הסכום לתשלום, ועל רקע הערת בית המשפט העליון (שדחה בקשה לפסול את חוות דעתו של השמאי) לפיה "שאלת נפרדת היא מהו משקלה של חוות הדעת ומהו המשקל שהשמאי היה צריך ליתן להצעות מטעם המבקשים". הרקע העובדתי והשתלשלות ההליכים עד כה שופרסל שכרה נכס מקרקעין ברחוב פארן 5 בירושלים (הידוע גם כגוש 30246 חלקה 15 תת-חלקה 206; להלן: הנכס) בשנת 1973. מאז ועד היום מפעילה שופרסל מרכול בנכס. הבעלות בנכס השתנתה פעמים מספר במרוצת 40 השנים שחלפו מאז כריתת ההסכם המקורי, וכיום נתונה הבעלות בנכס לנתבעת. הסכם השכירות המקורי בין שופרסל לבין הבעלים חל לתקופה של עשר שנים. לאחר מכן חודש הסכם השכירות בחוזי הארכה לתקופות של עשר שנים. חוזים אלה אימצו בעיקרו של דבר את קביעות ההסכם המקורי. עיקר מחלוקתם של הצדדים בתובענה סובב את התניה שבסעיף 19 להסכם השכירות המקורי שנחתם בין שופרסל לבין בעלי הנכס ביום 23.3.1973 (להלן: הסכם השכירות). תניה זו, שכותרתה "אופציה לרכישה", מאפשרת לשופרסל לרכוש את הנכס "בתום תקופת השכירות, בין אם הסתיימה עקב פקיעתה או מכל סיבה אחרת". על פי סעיף 19 להסכם השכירות, הרי שבתום תקופת השכירות: "יהא הזכות בידי שופרסל לרכוש את המושכר במחיר השוק באותו זמן. מחיר השוק יקבע על ידי שמאי שיוסכם עליו בין הצדדים, ובהעדר הסכמה - ע"י שמאי שימונה ע"י יו"ר איגוד השמאים בישראל. המחיר ישולם במזומנים תוך 60 יום מיום הקביעה ומרכזים [בעלי הנכס - ר.ו.] יהיה חייב להעביר את הבעלות לשופרסל או למי ששופרסל יצווה במעמד התשלום. לענין תשלום הוצאות, אגרות ומסים - יחולו העקרונות המקובלים בעסקות מסוג זה". ביום 27.1.11 הוגשה התובענה שלפני, לאחר ששופרסל טענה כי הנתבעת חותרת תחת האופציה שניתנה לשופרסל לרכוש את הנכס, ומבקשת להשכירו לנתבעת 2 ולמכרו לאחר מכן לנתבעות 2 ו-3. שופרסל הבהירה כי בכוונתה לרכוש את הנכס מייד עם תום תקופת השכירות, שמועד סיומה נקבע ליום 31.7.2013. בד בבד עם הגשת התביעה הגישה שופרסל בקשה למתן סעדים זמניים שימנעו את ההתקשרות החוזית הנוגדת. בדיון שהתקיים ביום 1.2.11 בפני כבוד השופט הבכיר אמנון כהן הגיעו הצדדים לכלל הסכמה לפיה ימכר הנכס כבר באותה עת לשופרסל, ולצורך זה "ימונה מייד שמאי מוסכם על הצדדים". הוסכם כי במקרה שלא יגיעו הצדדים להסכמה ימונה השמאי על ידי יו"ר איגוד השמאים בישראל. כן הוחלט כי "השמאי יפעל כאמור בסעיף 19 להסכם השכירות משנת 1973. השמאי המוסכם יקבל לעיונו הצעות מחיר לגבי שווי של הנכס (כולל שכירות לגבי הנכס במלואו) משני הצדדים (ובלבד שאחד המציעים לא יהיה גורם כלשהו ממי מבעלי הדין או מחברות הקשורות בהם בצורה כלשהי). למניעת ספק, מדובר ברכישת כל הנכס כפי שהוא היום (ורצוי שההצעות לא יהיו מותנות)". עוד נקבע בהחלטה כי אם שופרסל לא תממש את האופציה בהתאם להחלטת השמאי, תבוטל זכות האופציה, וכי "אם יתגלעו מחלוקות בין הצדדים, לצורך מימוש החלטה זו, הם יהיו רשאים לפנות לבית המשפט בתיק זה". אין מחלוקת כי הסכמה זו נועדה לייתר את המשך ההליכים הנוגעים לתובענה עצמה, תוך הגעה להסכמה לפיה הנכס יימכר כבר באותו שלב ולא בתום תקופת השכירות, ותוך שמירה על המתווה שנקבע בסעיף 19 להסכם השכירות (כפי שניתן ללמוד מהמנגנון שנקבע לעניין מינוי השמאי ומההפניה לסעיף 19 להסכם השכירות). בהתאם להחלטה, ולאחר שהצדדים הגיעו להסכמה בעניין זה, מונה השמאי יובל דנוס כמומחה מטעם בית המשפט. הנתבעת המציאה לשמאי ארבע הצעות לרכישת הנכס, עניין שלווה בבקשות, בתגובות ובהחלטה נוספת של בית המשפט, ואילו שופרסל המציאה לעיונו מספר חוזי שכירות בגדרם שכרה נכסים אחרים בירושלים, וחוזה מכר במסגרתו נרכש נכס עבור הקמת מרכול (להלן: הסכם בייט). קבלת חוות דעתו של המומחה התעכבה בשל מספר הליכי ביניים שננקטו על ידי הצדדים. בסופו של יום ערך המומחה את חוות דעתו ביום 25.10.11. במסגרת חוות הדעת סקר מסמכים שונים הנוגעים לנכס, ובכלל זה מסמכים הנוגעים לזכויות בנכס, הצעות הרכישה וחוזי השכירות. לאחר דיון מקיף הגיע המומחה למסקנה לפיה שווי זכויות החכירה המהוונות בנכס עומד על 17,400,000 ₪ לא כולל מע"מ. הנתבעת ביקשה לחקור את המומחה על חוות דעתו בטענה שהסכום שנקבע על ידו אינו סביר בעליל לנוכח העובדה כי ארבע הצעות הרכישה שהציגה (ששתיים מהן נפסלו על ידי השמאי) הציגו מחירי רכישה הנעים בין 41,000,000 ₪ ל-50,000,000 ₪. היא טענה ששופרסל עצמה הציעה לרכוש את הנכס במחיר של 30,000,000 ₪ עוד בטרם הוגשה התביעה (טענה ששופרסל הכחישה מכל וכל; יצוין כי המחיר היחיד המעוגן בכתובים שהציעה שופרסל קודם להגשת התביעה עומד על 15,800,000 ₪, כפי שעולה מהמכתב מיום 7.4.2010 שצורף כנספח י"ג לכתב התביעה). המומחה נחקר על חוות דעתו ביום 19.3.2012. לאחר מכן הגישו הצדדים סיכומים בכתב בעניין זה. הנתבעת עתרה בסיכומיה לפסול את חוות דעתו של המומחה. בקשה זו נדחתה בהחלטתו של כבוד השופט הבכיר אמנון כהן מיום 24.6.2012, בגדרה קבע שהתרשם "למן הרגע הראשון" כי הנתבעת מבקשת להכשיל את מימוש האופציה ופועלת בחוסר תום לב, והוסיף וקבע כי אין מקום להתערב בקביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט. כבוד השופט כהן התייחס בהחלטתו לטענות הנתבעת בעניין הצעות המחיר שהוצגו בפני השמאי ובדבר האפשרות לפצל את הנכס לנכסים קטנים יותר ובכך להעלות את שווי הנכס, אך דחה את הטענות כולן. הוא הבהיר כי מתשובות המומחה בחקירתו עולה שהוראות התב"ע מחייבות הקמת מרכול בנכס, ומכל מקום השמאי פעל "בהתאם להנחיות בית המשפט והעריך את שווי הנכס כפי מצבו היום לגבי הנכס במלואו". על רקע הכלל לפיו רק במקרים חריגים יתערב בית המשפט בשיקול דעת השמאי מטעמו, ומאחר והשמאי פעל בתום לב ובהתאם להנחיות, נדחתה הבקשה לפסילתו. הנתבעת חויבה בהוצאות שופרסל ובשכר טרחת עורכי-דינה בסכום של 100,000 ₪. כן נקבע כי "הנתבעות ישלימו את מכירת הנכס לתובעת בסכום שנקבע על ידי השמאי המוסכם". הנתבעות לא השלימו עם החלטה זו של כבוד השופט כהן והגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון בגדרה תקפו את ההחלטה. מהבקשה שהוגשה לבית המשפט העליון, כמו גם מהסיכומים שהוגשו לכבוד השופט כהן, עולה כי הנתבעות התמקדו בתקיפת הקביעה לפיה לא נפסלה חוות דעתו של השמאי המוסכם. במקביל להתנהלות ההליך בבית המשפט העליון התקיים ביום 21.10.2012 דיון בפני כבוד השופט כהן בבקשה לעיכוב ביצוע החלטתו. במסגרת אותו דיון הצהיר ב"כ הנתבעות כי אם תידחה הבר"ע "יהיה מכר" והתיק ייסגר, ואף הוסיף והצהיר שברגע שבית המשפט העליון ידחה את הבר"ע "נשלים את המכר". בתום הדיון הגיעו הצדדים להסכמה, בהמלצת בית המשפט, לפיה יעוכב ביצוע החלטת בית המשפט למשך 60 יום מתוך הנחה שבתוך פרק זמן זה תינתן ההחלטה בבר"ע. עוד נקבע בהסכמה "כי אם תידחה הבקשה לרשות ערעור, דמי השכירות המשולמים מהיום יקוזזו מסכום הפקדון שהופקד עבור השלמת המכר בהתאם לחוות דעת השמאי. אין בהחלטה זו כדי לפגוע בטענה כלשהי מטעם הצדדים, לרבות לגבי דמי השכירות שכבר שולמו". בקשת רשות הערעור נדחתה בהחלטתו של כבוד השופט סולברג (רע"א 5698/12 הנכס ברמות אשכול בע"מ נ' שופרסל בע"מ, מיום 30.10.2012). בית המשפט העליון הבהיר שפסילת חוות דעתו של מומחה מוסכם "תיעשה רק בנסיבות חריגות של פגם היורד לשורשו של עניין, שיש בו כדי לגרום עיוות דין", ולא כך הם פני הדברים במקרה דנא (פסקאות 9-8 להחלטה). הוא הבהיר כי השמאי פעל בהתאם להחלטה לפיה השומה תתבצע על פי מצב הנכס "כפי שהוא היום", וגם מטעם זה אין מקום להתערב בקביעותיו של השמאי. עם זאת, הוסיף בית המשפט העליון והעיר כי: "שאלה נפרדת היא מהו משקלה של חוות הדעת ומהו המשקל שהשמאי היה צריך ליתן להצעות מטעם המבקשים. נדמה כי ראוי ששאלה זו תוכרע במסגרת פסק הדין ולא בשלב זה" (פסקה 9 להחלטה). הצדדים נחלקו בשאלת פרשנותה של הערה זו שבשולי החלטתו של בית המשפט העליון. הנתבעות טוענות כי על אף שנדחתה הבקשה לפסילת חוות דעת השמאי, הרי שיש ללמוד כי ניתנה הנחיה ברורה לפיה על בית משפט זה להעניק משקל להצעות הרכישה שהוצגו על ידי הנתבעות ולקבוע מחיר גבוה יותר עבור הרכישה. שופרסל טוענת כי אין מקום לפתוח את הדיון מחדש, ובוודאי שאין מקום לעשות כן לאחר שהנתבעות עצמן הצהירו כי אם תידחה בקשת רשות הערעור יסתיים המכר. שופרסל אף ציינה כי למעשה לא הוגשה בקשת רשות ערעור על קביעתו של כבוד השופט הבכיר כהן בחיתום ההחלטה ולפיה "הנתבעות ישלימו את מכירת הנכס לתובעת בסכום שנקבע על ידי השמאי המוסכם", אלא אך ורק על קביעתו לפיה אין מקום לפסול את השמאי. ממילא, ברגע שנדחתה בקשת רשות הערעור, ומאחר ולא הוגשה בר"ע על ההחלטה האופרטיבית שבשולי ההחלטה מיום 24.6.2012, הרי שמוטלת חובה על הנתבעות להשלים את המכר בסכום שקבע השמאי. הנתבעות ביקשו כי הדיון בהליך יתחדש וכי תידון הטענה לפיה יש להעניק משקל להצעות שהוגשו על ידן. בהחלטתו של כבוד השופט הבכיר אמנון כהן מיום 6.11.2012 נקבע כי הדיון בתובענה מכאן ואילך יתקיים לפני השופט הדן בתיק העיקרי (מותב זה) וכי "למניעת ספק, אין עיכוב ביצוע להחלטה בדבר השלמת המכר". על אף קביעה ברורה זו הגישו הנתבעות בקשה לחידוש ההליכים ולהורות על עיכוב ביצוע ההחלטה. בהחלטתי מיום 8.11.2012 נקבע ש"החלטתו של כבוד השופט כהן מדברת בעד עצמה, ובכלל זה הקביעה הברורה לפיה אין עיכוב ביצוע של הליך המכר". הנתבעות לא אמרו נואש, והגישו ביום 8.11.2012 בקשה נוספת בהקשר זה, שנדחתה אף היא בו ביום. על אף קביעות חוזרות ונשנות אלה טרם הושלמו הליכי המכר. בדיון שהתקיים לפני ביום 7.1.2013 הגיעו הצדדים לכלל הסכמה לפיה הנתבעות יגישו סיכומים בטענה שנותרה לדיון לשיטתן, שופרסל תגיב לטענות אלה ותעלה את הטענות שיש מקום לדון בהן לשיטתה בנוגע להסכם המכר (בהתאם למתווה שנקבע בהחלטת כבוד השופט כהן לפיו "אם יתגלעו מחלוקות בין הצדדים, לצורך מימוש החלטה זו, הם יהיו רשאים לפנות לבית המשפט בתיק זה"), והנתבעות תגבנה בסיכומי תשובה לטענות אלה. הצדדים, שבתחילה הסכימו להגשת הסיכומים בתוך לוח זמנים קצר למדי (לאחר שסירבו לסכם בעל-פה במסגרת הדיון), השלימו את הגשת הסיכומים רק ביום 5.3.13. משכך הם פני הדברים, לא כשרה השעה אלא עתה להכרעה בשאלות העומדות על הפרק. האם יש מקום להתערב במחיר שקבע השמאי א. טענות הצדדים הנתבעות שבו בסיכומיהן על טענות שהעלו פעמים מספר בעבר. לשיטתן השלמת המכר בתשלום של 17,400,000 ₪ כמוה כנטילת קניינן "תמורת נזיד עדשים בסיר קטן" (סעיף 28 לסיכומים). הנתבעות טענו כי אין מקום להעניק משקל להצהרותיהן לפיהן דחיית הבר"ע תביא לסיום ההליך, מאחר ואלה ניתנו לפני ההכרעה בבר"ע ומאחר ובדברי בא-כוחם בדיון בפני כבוד השופט כהן ניתן היה לשמוע גם רוח אחרת (פרק א לסיכומי התשובה), ואין גם מקום להעניק משקל לטענות שהעלו בפני בית המשפט העליון לפיהן "הסתיים התיק בכל הנוגע לשאלת גובה הסכום שאותו יש לקבוע לצורך מימוש זכות הברירה של שופרסל. החלטה בעניין זה הינה בגדר סוף פסוק, וערעור על עניין זה מהווה ערעור בזכות" (סעיף 8 ל"הודעת הבהרה ביחס לבר"ע או ערעור בזכות", שהוגשה לבית המשפט העליון). הנתבעות סבורות כי מאחר ונקבע שסוגיה זו לא הסתיימה, ועל רקע ההערה שבתום החלטתו של בית המשפט העליון, כמו גם לנוכח העובדה שטענה מרכזית ביותר שהעלו לא נדונה במסגרת החלטתו של כבוד השופט כהן מיום 24.6.2012, הרי שיש לדון בטענה זו. לגוף העניין טענו הנתבעות שהיה על השמאי לתת משקל להצעות, גם על רקע הקביעה בהחלטת המינוי מיום 1.2.2011 לפיה על השמאי לקבל לעיונו הצעות מכר; לא היה מקום להתעלם מהסכום שבהצעות; השמאי דחה את ההצעות מאחר ואלה לא התיישבו עם גישתו, ולא לגוף העניין; ודחיית ההצעות כאמת מידה למחיר הראוי נשענה על הנמקות המופרכות מתוכן. עוד טענו הנתבעות שיש לערוך לעניין זה אנלוגיה להתמחרות בהוצאה לפועל ובכינוס נכסים, ויש לפתוח את הדיון כאשר מוצעת הצעה גבוהה מהערכת השמאי. הסעד האופרטיבי שביקשו הנתבעות בסיכומיהן לפני הוא "למנות שמאי אחר ... שיבחן גם את ההצעות השונות ויביאן בחשבון תוך עריכת שומה חדשה והוגנת" (סעיף 29 לסיכומים). יוער כבר עתה שסעד זה אינו עולה בקנה אחד, בכל דרך שהיא, עם החלטת בית המשפט העליון לפיה אין מקום לפסול את חוות דעת השמאי, ולכל היותר יש מקום לבחון את קביעותיו על רקע השאלה בנוגע למשקל שהיה צריך ליתן להצעות מטעם הנתבעות. דומה שדי בעובדה זו כדי להביא לדחיית עמדת הנתבעות, שבוודאי אינה מתיישבת עם החלטתו של בית המשפט העליון. שופרסל טענה בסיכומיה כי טענות הנתבעות סותרות את עמדתן בהליכים הקודמים, הן בפני כבוד השופט כהן והן בפני בית המשפט העליון, ולפיכך יש לדחותן. הן שבו על הטענה לפיה משבחרו הנתבעות שלא לתקוף את ההחלטה האופרטיבית לפיה יימכר הנכס "בסכום שנקבע על ידי השמאי המוסכם", הרי שהחלטה זו הפכה חלוטה ואין עוד מקום לדון בה. לגוף העניין טענו כי השמאי פעל באופן מקצועי, דחה את הצעות המחיר משיקולים ענייניים, ואין כל מקום להעניק משקל להצעות אלה. היא שללה מכל וכל את האנלוגיה להתמחרות בהוצאה לפועל ובכינוס נכסים, ובדין עשו כן. ב. דיון לאחר עיון במסמכים הרבים שבתיק התובענה, הגעתי לכלל מסקנה לפיה יש לדחות את טענות הנתבעות, מהטעמים שיפורטו להלן. דומה כי ניתן היה להגיע למסקנה זו גם מהטעמים הדיוניים שהזכירה שופרסל, אלא שגם לגופו של עניין אין ממש בטענות שהעלו הנתבעות. ככל שהדברים אמורים בטענות הדיוניות, הרי שיש טעם של ממש בטענה לפיה עמדתן הנוכחי של הנתבעות אינה עולה בקנה אחד לא עם ההצהרה שהעלה בא-כוחן בדיון שהתקיים בפני כבוד השופט כהן ביום 21.10.2012, ולא עם העמדה שהציגו הנתבעות בפני בית המשפט העליון משנשאלו אם יש מקום לדון בבקשה כבר"ע או כערעור בזכות. עמדתן העקבית של הנתבעות באותה עת היתה כי תם הדיון בשאלת המחיר בו יימכר הנכס, ואין מקום לפותחו פעם נוספת. הטענה שהועלתה בעניין זה בפני בית המשפט העליון נועדה לקדם את עניינן של הנתבעות מבחינה דיונית, ולפיכך ניתן לראות את הטענה המועלית על ידן כיום ככזו הנוגדת את הכללים בעניין ההשתק השיפוטי. כידוע, הכלל בעניין ה"השתק השיפוטי" מונע מבעל-דין להתכחש לטענה שטען בעבר וזכה לקצור את פירותיה. כלל זה הוא פועל יוצא של חובת ההגינות ותום הלב בניהול הליכי המשפט (רע"א 6753/96 מ.מ.ח.ת בע"מ נ' פרידמן, פ"ד נ(5) 418, 422 (1997); ע"א 3948/97 מגדל נ' מנורה, פ"ד נה (3) 769, 808 (2001)), ויש שראו בו נגזרת של תקנת הציבור (ע"א 1393/92 קזצ'קוב נ' קזצ'קוב, פ"ד מח(4) 353, 360 - 361 (1994)) ו"ענף הצומח מתוך עץ תום-הלב" (רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ, פ"ד נט(6) 625, 633 (2005)). הוא הופעל לצורך חסימת טענות בהקשרים שונים (ראו לדוגמא ע"א 8430/06 שבתאי נ' ספני, מיום 3.11.08, בפסקה 37 לפסק-הדין, שם נחסמו טענות כלפי בעל-דין בשל העלאת טענות סותרות בבקשה לפטור ממס). השאלה אם תנאי הכרחי להפעלת ההשתק השיפוטי הוא שבעל הדין זכה לקצור את פירות הטענה בפועל בהליך הקודם - טרם הוכרעה (ראו המחלוקת לעניין זה בע"א 9984/04 חקשורי נ' בובליל, מיום 9.6.10; אך ראו ע"א 8517/06 מדינת ישראל נ' שכטמן, מיום 1.6.11, בפסקה 8 לפסק-הדין, בו משתמע כי כבוד הנשיא גרוניס נטה להפעיל את ההשתק השיפוטי גם על מי שכשל בטענה שהשמיע בהליך הקודם; והשוו דנ"א 3800/12 פלוני נ' פלונית, מיום 20.6.12, בפסקה 13 להחלטה, ממנה עולה כי לשיטת המשנה-לנשיאה נאור ניתן להפעיל את הכלל גם כאשר בעל-הדין נכשל בטענה בהליך הקודם). על רקע הרציונאלים העומדים בבסיס ההשתק השיפוטי, נראה שיש מקום לאימוץ הכלל גם מקום בו נכשל בעל-הדין בטענתו בהליך הקודם. דומה, אפוא, שהיה מקום לדחות את הטענות החדשות המועלות עתה. עם זאת, מאחר ומהחלטתו של בית המשפט העליון נראה לכאורה שניתן לנתבעות מקום להתגדר בו, לא נראה שיש מקום לדחיית טענותיהן על הסף, אף אם היתה לכך הצדקה עניינית על רקע התנהלותן הדיונית עד כה. לגוף העניין, נראה שעיון בחוות דעתו המפורטת של השמאי, במסמכים השונים שהוצגו לפניו, בנספחי חוות הדעת, בפרוטוקול החקירה ובטענות הצדדים, מביא למסקנה לפיה נתן השמאי משקל מתאים להצעות שהוצגו על ידי הנתבעות. בהקשר זה, ועל אף שטענה זו לא נכללה עוד בסיכומי הנתבעות מאחר ולא ניתן להתאימה ולו בדוחק להערתו של בית המשפט העליון, אציין כי בצדק רב קבע השמאי שאין מקום לשום את הנכס על פי האפשרות התיאורטית לפיה ניתן יהיה לפצלו למספר חנויות קטנות. לא רק שקביעה זו עלתה בקנה אחד עם החלטת המינוי לפיה תערך שומה על פי מצב הנכס "כפי שהוא היום", קרי: נכס אחד בשטח ברוטו כולל של 1,346.5 מ"ר, אלא שהיא תואמת את המצב התכנוני של הנכס. השמאי הבהיר בחוות-דעתו בהקשר זה כי בנספח הבינוי של התב"ע (שצורף גם למסמכים שהציגו הנתבעות) נרשם ב"טבלת יחידות ובנינים מצב חדש" כי בבניין המזרחי ביותר במרכז המסחרי, בו מצוי המרכול, יאושרו השימושים "סופרמרקט חנויות ומשרדים" (ראו עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 21 - 28). אף מבלי להידרש לשאלה, שהנתבעות האריכו בה עד מאוד בסיכומיהן בפני כבוד השופט כהן, אם נכונה הקביעה לפיה הקמת מרכול בבניין זה היא הכרחית על פי התב"ע, הרי שמהמסמכים שהוצגו לפני השמאי עולה בבירור שלא ניתן לפצל את הנכס. לעניין זה ציין השמאי בחוות-דעתו כי בתקנון המוסכם של הבית המשותף, החל על המרכז המסחרי כולו (מהנסח שצרפו הצדדים עולה כי המרכז המסחרי רשום כחלקה אחת וכי רשום תקנון מוסכם), נקבע כי באגף 6, שאין חולק כי הוא האגף בו נמצא הסופר, "תהיינה 4 יחידות, מהן חנות אחת ו-3 משרדים. 'החנות באגף 6' היא יחידת משנה 15/206" (סעיף 8.4 לחוות-הדעת; ההדגשה הוספה - ר.ו.). מכאן שעל פי התקנון המוסכם, המחייב את כל הדיירים במרכז המסחרי, לא ניתן להקים יותר מחנות אחת באגף 6. ממילא הדיון בנוגע לפיצול החנות מבחינה תכנונית הוא דיון תיאורטי חסר משמעות, שהרי לצורך שינוי התקנון המוסכם יש צורך במנגנון הקבוע בסעיף 62(א) חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. כל עוד לא ישונה התקנון המוסכם, דבר המצריך הסכמה של עשרות רבות מהדיירים המחזיקים בדירות ובחנויות בחלקה רחבת הידיים הכוללת גם את תת החלקה מושא התביעה, לא ניתן יהיה להקים בנכס יותר מאשר חנות אחת. כאמור, דברים אלה נאמרו מעבר לצורך, מאחר והחלטתו של בית המשפט העליון אינה מאפשרת דיון בשאלת פיצול החנות למספר יחידות קטנות יותר להשכרה. כאמור, השמאי מצא לנכון שלא לקבל את הצעות המחיר שהציגו הנתבעות ככאלה המשקפות מחיר ריאלי של הנכס. לעניין זה הבהיר השמאי בחוות דעתו כי ההצעות משקפות מחיר העולה על 230 ₪ שכירות למ"ר, ומחיר זה "מתאים יותר למחירי חנויות בגדלים קטנים ובינוניים במרכז ירושלים" ולא למחיר חנויות גדולות המשמשות כמרכולים (עמודים 14-13 לחוות הדעת). השמאי נחקר על קביעתו זו והבהיר פעמים מספר בעדותו כי כאשר מדובר בחנות גדולה במרכז מסחרי יורד מחיר השכירות באופן משמעותי ביותר (עמ' 2 לפרוטוקול, שורות 4-1 ושורות 16-14). הוא ציין כי קביעתו בנוגע למחירי השכירות נשענה על "עשרות נתונים" שאסף לצורך מתן חוות הדעת, בנוגע למחירי שכירות ומכירה בירושלים, ובכלל זה גם למחירי שכירות של נכסים באזור הרלוונטי (עמ' 3 לפרוטוקול שורה 29 - עמ' 4 לפרוטוקול שורה 9; עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 29-28; עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 12-10). דומה כי די בתשובותיו אלה של השמאי, ובעובדה כי הבקשות לפסילתו נדחו על ידי בית משפט זה ועל ידי בית המשפט העליון, כדי לסיים את ההתדיינות בנוגע לשאלה אם יש להעניק משקל להצעות המחיר. מכל מקום, גם מטעמים נוספים אין מקום להעניק משקל לאותן הצעות מחיר שהציגו הנתבעות. כפי שהובהר לעיל, שתיים מההצעות נפסלו על ידי השמאי, האחת בשל העובדה שלא ענתה בכל דרך שהיא לתנאי ההצעה שהציבו הנתבעות עצמן, והשניה לאחר שהתברר כי למציע קשרים עסקיים עם הנתבעות. אשר לשתי ההצעות הנוספות, ציין השמאי כי מדובר בהצעות בלבד ולא בחוזים, ולא ניתן להעניק להן אותו משקל כפי שניתן לחוזים שנחתמו בפועל (עמ' 5 לפרוטוקול, שורות 14-9; עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 25-23), אף שנתן משקל מסוים להצעות, בהתאם להנחיית בית המשפט בהחלטתו (עמ' 5 לפרוטוקול, שורות 12-11). לכך יש להוסיף כי ההצעות שהוצגו על ידי הנתבעות פסולות מתוכן לכאורה. לעניין זה יובהר כי בטופס ההצעה שערכה הנתבעת נקבע במפורש כי להצעה יש לצרף ערבות בנקאית אוטונומית על סך 5% מהסכום המוצע. סעיף 9 להצעה קבע כי "ידוע לנו כי במידה שלא נצרף להצעתנו ערבות כאמור לעיל ו/או אם הערבות לא תעמוד בתוקפה בהתאם להוראות המפורטות לעיל - תפסל הצעתנו". אין מחלוקת כי אף לא לאחת מההצעות צורפה ערבות בנקאית בעת שהועברה לנתבעות ובעת שהוצגה בפני השמאי עובר לעריכת חוות-דעתו. לפיכך לא נודעת כל חשיבות לשאלה אם בא-כח אחד המציעים שהתייצב לדיון שנקבע לחקירת השמאי הגיע כשבידו המחאה (כטענת הנתבעות), או כשבידו מסמך עלום כלשהו (כטענת שופרסל), שהרי על פי תנאי ההצעה שקבעה הנתבעת עצמה היו הצעות אלה פסולות מעיקרן משלא צורפה להן ערבות בנקאית. ממילא גם מטעם זה לא היה מקום להעניק להצעות משקל של ממש. אם לא די בכל האמור לעיל, הרי שהנתבעות התעלמו כליל בסיכומיהן העיקריים מהעובדה שהשמאי מצא לנכון להסתמך על הסכם בייט (עמ' 17 לחוות דעת השמאי ונספח ד' לחוות הדעת), ובסיכומי התשובה ביקשו להצביע על מספר פקטורים המקשים על עריכת השוואה בין הנכסים (העובדה כי הסכם בייט עוסק בנכס חדש, העדר היתר בניה בעת חתימת ההסכם, והעובדה שטרם רכש מוניטין). לטענות אלה נמצא מענה ברור בדברי השמאי. הוא הבהיר כי במקרה זה מדובר בהסכם מכר שנכרת כבר, בשונה מכל ההצעות שהציגו הנתבעות, וכי הסכומים שנקבעו בו משקפים באופן ראוי את המחיר לנכס. הוא עמד על ההבדלים בין הנכסים השונים בשל רמת הגימור והעובדה שבנכס מושא הסכם בייט מדובר בבניה חדשה. מכאן שהשמאי הסתמך על חוזה רכישה לנכס דומה, והסתמכותו מצביעה על עקביות בשיטתו לפיה יש להעניק משקל רב יותר לחוזים מאשר להצעות (ובפרט להצעות שאינן עומדות בתנאי ההצעה עצמה). לכל אלה יש לצרף את העובדה שהשמאי הסתמך בחוות דעתו גם על סעיף 2(ב) לקווים המנחים שפרסם השמאי הממשלתי הראשי בדצמבר 2008, לפיהם במרכולים "שבהם שיעור הפדיון העסקי למ"ר גבוה ואילו שיעור הרווח הגולמי נמוך יחסית, נקבעים דמי שכירות נמוכים מהמקובל ואף עשויים לרדת מתחת ל-3% מהפדיון העסקי" (סעיף 14.3 בעמ' 18 לחוות הדעת; עמ' 4 לפרוטוקול, בשורות 2-1). קביעה זו, שלא הוצג לה כל מענה מספק, מעניקה תמיכה של ממש לגישתו של השמאי מטעם בית המשפט. העולה מכל האמור לעיל הוא כי השמאי נתן משקל ראוי להצעות שהוצגו לפניו, דחה את ההצעות שהציגו הנתבעות משיקולים מקצועיים הנוגעים לבחינת עסקות רבות בשוק ומשיקולים ענייניים הנוגעים להצעות עצמן, וסמך ידיו על ההצעה שהציגה שופרסל כמשקפת מחיר שעשוי לשמש כאמת מידה ראויה למכר. מכאן שלאחר בחינה נוספת של כל העובדות הרלוונטיות, המסקנה היא שיש להעניק לחוות הדעת של השמאי המוסכם, שמונה בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 19 להסכם השכירות, משקל מכריע, ויש לאמץ את קביעותיו גם בנוגע להצעות שהציגו הנתבעות. לפיכך יש לקבוע שאין מקום להתערב בקביעותיו של השמאי, ובוודאי שאין מקום למינוי שמאי נוסף (שהוא הסעד האופרטיבי היחיד שביקשו הנתבעות בחיתום סיכומיהן). לנוכח כל האמור לעיל, יושלם המכר תמורת המחיר שקבע השמאי מטעם בית המשפט, דהיינו - סכום של 17,400,000 ₪ לא כולל מע"מ עבור זכויות החכירה המהוונות. הסוגיות הנוספות שעלו בסיכומי שופרסל בסיכומיה העלתה שופרסל חמישה נושאים נוספים שנוצר הצורך להכריע בהם לעניין השלמת החתימה על הסכם המכר: האחד, המחלוקת שהתעוררה בין הצדדים בשאלה על מי לשאת בתשלום דמי ההיוון; השני, השאלה אם יש מקום להוסיף הפרשי הצמדה לסכום התמורה ממועד עריכת חוות-הדעת אם לאו; השלישי, דרישת הנתבעת ששופרסל תחתום על תניית שיפוי בגין כל נזק שעלול להיגרם כתוצאה מחתימת הנתבעת על מסמכים בנוגע לפעולות תכנון ובניה בכנס; הרביעי, הכרעה במחלוקת בנוגע לניסוח תניית הפיצוי המוסכם; והחמישי, המחלוקת בשאלה מי ישא בעלות היטלי ההשבחה שיחולו על הנכס, אם יחול היטל השבחה. נושאים אלה ידונו על סדרם להלן. לעניין המחלוקת בסוגיית דמי ההיוון יש לקבל את טענות שופרסל. כפי שהובהר לעיל, השמאי קבע בצורה שאינה משתמעת לשני פנים כי הסכום של 17,400,000 ₪ בו נקב הוא עבור זכויות החכירה המהוונות. לעניין זה לא נחקר השמאי. הקביעה אליה חותרות הנתבעות, לפיה תשלם שופרסל הן את המחיר שקבע השמאי ככולל זכויות חכירה מהוונות והן את דמי ההיוון, תביא לכך ששופרסל תישא בתשלום כפול. מכאן שעל הנתבעות לשאת בתשלום דמי ההיוון. הדין עם הנתבעות בנוגע להוספת הפרשי הצמדה למחיר שקבע השמאי. העיכוב במכירת הזכויות עשוי אומנם להקים זכות לתרופות שונות במקרים מתאימים, ולמעשה במקרה דנא זכתה שופרסל ל"תרופה" חלקית בכך שנקבע כי מהמחיר יקוזזו דמי השכירות מיום 21.10.12. דרך התנהלות ההליכים ומשכם עשויה אף להשפיע על החיוב בהוצאות. אין בכך כדי להביא למסקנה כי יש להתעלם מעליית המדד מאז מתן חוות-הדעת ועד לתשלום בפועל. שלילת הפרשי ההצמדה, שהוספתם לא באה אלא כדי להבטיח את ערך הכסף ולמנוע קיפוחו של הזכאי לתשלום (ראו לאחרונה רע"א 7777/09 בראנץ נ' כנפי, מיום 7.1.13, בפסקה 16 לפסק-הדין ובאסמכתאות שהובאו שם; והשוו אוריאל פרוקצ'יה "הצמדה, שיערוך הריבית: הצמדת מערכת החיובים בישראל", משפטים י' 262, 263 (תש"ם); דוד קציר פסיקת ריבית, הצמדה ושיערוך 100 (התשנ"ו)) אינה בגדר סעד ראוי, וספק אם ניתן להחילה ולו בנסיבות קיצוניות. אשר לדרישה בעניין תניית השיפוי: שופרסל הצהירה בפסקה 84 לסיכומיה כי אם כתוצאה "מפעולת תכנון ובניה שתבצע שופרסל בנכס (ככל שתבצע), תוגש כנגד הנתבעת 1 תביעה או דרישה הנובעת משימוש שעשתה שופרסל ביפוי הכח שניתן לה, שופרסל תהיה אחראית לכך". הצהרה זו, לפיה שופרסל תהיה אחראית כלפי הנתבעת 1 לכל הליך, תביעה או דרישה שיוגשו כנגדה בנוגע לכל פעולת תכנון ובינוי שתבצע שופרסל בנכס, וממילא תשפה אותה בגין כל נזק שייגרם כתוצאה מכך, תהווה איפוא חלק מפסק-דין זה. משכך הם פני הדברים אין עוד צורך בהכללת תניית השיפוי בהסכם. בתשובת הנתבעות לטענות שופרסל בנוגע לניסוח תניית הפיצוי המוסכם אין כדי להשיב על החשש עליו הצביעה שופרסל. אכן, אין מקום לדרישה לפיה יהא הצד הנפגע חייב בתשלום פיצוי מוסכם רק אם יבוטל ההסכם כתוצאה מההפרה. קביעת תניה מעין זו עלולה לעודד את הנתבעות להפר את ההסכם, כפי שהבהירה שופרסל בסיכומיה. לפיכך אין להתנות את תשלום הפיצוי המוסכם בכך שההפרה בגינה הוא נתבע היא רק כזו המביאה לביטול ההסכם. אף שספק אם יש מקום להידרש לסוגיית היטל ההשבחה, שעה שמסיכומי הנתבעת נראה כי מדובר בעניין תיאורטי וכי הסיכוי שיחול היטל השבחה הוא זניח למדי, הרי שלגוף העניין יש לקבל את טענת שופרסל התואמת את הנהוג במקרים אלה. לפיכך, אם יחול היטל השבחה - הוא ישולם על ידי המוכרת, היא הנתבעת. סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל תושלם המכירה עד ליום 8.4.13. לעניין חמש המחלוקות שנותרו בין הצדדים בנוגע לעריכת ההסכם, יפעלו הצדדים בהתאם לאמור בפסקאות 28-24 לפסק-הדין. הסכום שישולם על ידי שופרסל עבור הנכס יעמוד על 17,400,000 ₪ (לא כולל מע"מ), בצירוף הפרשי הצמדה מיום 25.10.11. מסכום זה יקוזזו דמי השכירות ששילמה שופרסל לנתבעת מיום 21.10.12 ועד למועד חתימת הסכם המכר, כאשר לתשלומי דמי השכירות יצורפו הפרשי הצמדה וריבית כדין. אם לא תינתן הודעה מוסכמת אחרת עד ליום 14.3.13, תעביר הגזברות לידי ב"כ הנתבעת 1 שני שליש מהסכום שהופקד על ידי שופרסל, על פירותיו, על חשבון התשלום עבור הנכס. השליש הנוסף יושב לידי המפקיד. לאחר מכן יערכו הצדדים את ההתחשבנות המדוייקת בהתאם ליתרת הסכום שיש להעביר לידי הנתבעת לאחר קיזוז דמי השכירות. לנוכח התוצאה, אך גם מתוך התחשבות במתווה הדיוני בו נוהלו ההליכים ובהוצאות שנפסקו במסגרת הליכי הביניים, ישאו הנתבעות, בנוסף לסכומים בהן חויבו עד כה, בהוצאות שופרסל בסכום של 10,000 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסכום של 50,000 ₪ ומע"מ. חוזה שכירותחוזהאופציהשכירות