מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא פרויקט נדל''ן במושב: לפני תביעה כספית בסך 3,842,550 ₪ העובדות הצריכות לענין התובעת הנה חברה פרטית רשומה בישראל, העוסקת בייזום והקמת פרויקטים בתחום הנדל"ן (להלן: "התובעת"). הנתבע הינו מושב שיתופי הרשום אצל רשם האגודות (להלן: "המושב"). המושב הינו הבעלים בזכויות מקרקעין בגוש 3514-3515, ובכללם שטח של כ-80 דונם, נושא התביעה שלפני. בשנת 1995 המושב וחברת גן ראובן בע"מ (להלן: "גן ראובן"), אשר הינה בעלים במקרקעין הגובלים עם מקרקעי המושב, חתמו על הסכם לשינוי ייעוד ובניית יחידות דיור על מקרקעין בגודל 301 דונמים, מתוכם 80 דונמים שייכים לנתבע והיתר לגן ראובן (להלן: "המקרקעין"). גן ראובן קיבלה אישור לשינוי ייעוד של כלל המקרקעין כיחידה אחת והוסכם ביניהם כי הנתבע יקבל 80/301 מזכויות הבניה במקרקעין. יוער, כי הסכם זה לא צורף לתיק, ועל משמעות מחדל זה יפורט להלן. ביום 7.4.96 נחתם הסכם בין המושב לבין התובעת וחברת תל דר נכסים והשקעות (1982) בע"מ (להלן: "תל דר"), אשר עיקריו: המושב מעביר את זכויותיו במקרקעין לתובעת ותל דר, על מנת שהאחרונים יחתמו על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל; המושב מתחייב לפרוע כל חוב החל על זכויותיו במקרקעין ולהסיר כל שיעבוד, או התחייבות לרישום שיעבוד או ערבות, וזאת לשם העברת הזכויות במקרקעין לתובעת ותל דר כשהם נקיים מכל חוב, שיעבוד, עיקול או זכות צד ג'. ההתקשרות תהא מסוג "עסקת קומבינציה" כאשר בידי חברי המושב יישארו 16.3% מהזכויות במקרקעין והיתרה (מתוך 80 דונם) תועבר לתובעת ותל דר. כל אחד מ-83 חברי המושב בעלי המשקים יהא רשאי לקבל יחידת דיור בפרויקט כנגד תשלום המפורט בהסכם בהתאם לגודל הדירה כאמור בסע' 6ב. להסכם. עבור כל חבר מושב שלא יבחר להשתתף בעסקת הקומבינציה, יקבל המושב 41,565$+מע"מ במזומן, באופן המפורט בסע' 6ד. להסכם. התובעת ותל דר יישאו בכל העלויות, ההוצאות ומיסוי בגין הפרויקט, לרבות מס רכישה בגין היוון המקרקעין, היטל השבחה, מס רכוש, דמי היוון למינהל (הכל כמפורט בסע' 7, 8 ו-9 להסכם), פרט למס רכישה בגין רכישת הדירות מהם. (להלן: "ההסכם", צורף כנספח א לכתב התביעה). לטענת התובעת, בשלב מאוחר יותר באותה שנה, המחתה תל דר את זכויותיה על פי ההסכם מיום 7.4.96 לתובעת (עדות הגב' מימון מטעם התובעת, עמ' 6 לפרוטוקול מיום 25.9.11). יוער, כי התובעת לא צרפה כל אישור בכתב המעיד על המחאת זכות תל דר כלפיה כאמור. התובעת הגישה את התביעה שלפני ביום 9.9.07, ולה שני ראשים: האחד - טענתה לפיה הוטעתה על ידי המושב כי זכויותיו במקרקעין הן בשטח של 80 דונם, בעוד השטח האמיתי הינו 74 דונם בלבד. השני - טענת התובעת כי שילמה לסוכנות היהודית על מנת לקבל את אישורה לפרויקט, במקום המושב שהתחייב לפרוע את החוב בהסכם, ועל המושב להשיב לידה את הסכום. טענות הצדדים: טענות התובעת בעקבות דרישת המינהל מיום 13.5.01, פנתה התובעת לסוכנות, וזו הודיעה כי לא תאשר את הפרויקט בטרם ישולם חובו של המושב כלפיה בסך 1,715,000 ₪. כאשר פנה ב"כ התובעת למושב בעניין, אישר ב"כ המושב, עו"ד אבידע, את דבר קיומו של החוב לסוכנות במכתב מיום 17.7.01 אך סירב לפרוע אותו. יחד עם זאת התחייב להשיב את סכום החוב לתובעת ותל דר, אם ישלמו את חוב המושב לסוכנות. ביום 18.7.01 שילמה התובעת לסוכנות היהודית, באמצעות המחאה בנקאית, סך 1,715,000 ₪. אף על פי כן, המושב לא החזיר לתובעת את מלוא החוב בגין התשלום לסוכנות, ונכון ליום 18.7.01 עמד החוב ע"ס 1,228,000 ₪ (1,571,089 ₪ למועד הגשת התביעה). אישור הפרויקט על ידי המינהל שלא לפי החלטה 611 היה גורם הפסדים גדולים לתובעת והופכת את הפרויקט ללא כדאי מבחינתה. על כן שילמה התובעת את החוב לסוכנות, ולא בנפש חפצה. הסיכון באישור העסקה שלא לפי החלטה 611 לא הותיר בידיה כל ברירה. הצהרת המושב ברישא להסכם מיום 7.4.96 כי יש לו זכויות ב-80 דונם - אינה אמת. בפועל, זכויות המושב משתרעות על פני 74 דונם בלבד. נתון זה מפחית את מספר יחידות הדיור שהתובעת יכולה לבנות ולמכור במקרקעין בכ-23 יחידות דיור, והנזק שנגרם לה כתוצאה מכך, כעולה מחוו"ד מומחה מטעמה, הינו 690,000$ שהינם 2,992,530 ₪ נכון למועד הגשת התביעה (30,000$ עבור כל יחידה). לחלופין, התובעת שילמה למושב עבור זכויותיו במקרקעין סכום עודף בכ-246,278$ (769,374 ₪), שהינם 1,730,511 ₪ נכון למועד הגשת התביעה. טענות המושב התיישנות - ההסכם בין הצדדים מיום 7.4.96 נחתם למעלה מ-11 שנים לפני הגשת התביעה. לפיכך, התביעה התיישנה, לכל המאוחר, בשנת 2003. שיהוי - הגשת התביעה להחזר התשלום לסוכנות היהודית, לאחר שחלפו למעלה משש שנים ממועד התשלום, לוקה בשיהוי ניכר, אשר כתוצאה ממנו נגרם למושב נזק ראייתי. העדר יריבות - התובעת לא הציגה כל ראיה בתמיכה לטענה כי תל דר המחתה לה את זכויותיה. למושב אין כל יריבות עם התובעת בכל הנוגע לזכויות תל דר במקרקעין. אשר לשטח המקרקעין - התובעת ערכה בדיקות מקיפות טרם חתימת ההסכם וידעה בדיוק לאיזו עסקה היא נכנסת ואת גבולות המקרקעין. דין טענותיה בהקשר זה להדחות מכל וכל. שני הצדדים הצהירו במבוא להסכם שהשטח הוא כ-80 דונם. החישוב נעשה על פי מדידה גרפית שאינה מחייבת. התובעת לא ערכה בעצמה מדידה ואין לה להלין אלא על עצמה. בנוסף, בסע' 2 להסכם הצהירה התובעת כי לא יהיו לה טענות לגבי מום או פגם או פרט כלשהו לגבי המקרקעין. אשר לחוב לסוכנות - התובעת ידעה שעל מנת לקבל את אישור מינהל מקרקעי ישראל לביצוע הפרויקט על פי החלטה 611, יש צורך בקבלת אישור הסוכנות. המושב הצהיר טרם חתימת ההסכם כי קיים חוב למשקם - סע' 4א להסכם, ללא הגדרת המועד לתשלום החוב לסוכנות. התובעת מיהרה להתנדב ולשלם את החוב לסוכנות ללא כל ניסיון לנהל מו"מ להפחתתו, ואף מבלי לשלמו תחת מחאה ולהותיר בידי המושב את האפשרות להתמקח על חוב זה בעתיד. התובעת לא צרפה חוו"ד שמאי לתמיכה בטענתה המרכזית בכתב התביעה, לפיה שווי יחידת דיור 30,000$. המושב שילם לתובעת 1,220,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה כדלקמן: סך 487,000 ₪ - סכום בו מודה התובעת בסע' 31 לכתב התביעה; סך 600,000 ₪ - המושב שילם למס שבח, כאשר על פי סע' 7ב להסכם על התובעת חלה החובה לשלם תשלום זה. סך 133,000 ₪ - המושב שילם את הסך הנ"ל למס רכוש, כאשר על פי ההסכם על התובעת היה לשלם חיוב. כל מטרת התביעה לפזר מסך עשן על זכותו של המושב לקבל כספים מהתובעת בעקבות שינוי בתב"ע של המקרקעין והוספת זכויות בניה במקרקעין. דיון מטעם התובעת העידה הגב' ניצה משען, המכהנת כמנהלת בכירה ועובדת אצל התובעת מזה כ-30 שנים. על פי הצהרתה, היא לא ניהלה את המו"מ עם המושב, אך היתה "בסוד העניינים" והיא אף חתומה על ההסכם עמו. מטעם המושב העיד מר שלום עטייה, יו"ר ועד המושב משנת 1991, החתום על ההסכם משנת 1996. טענת ההתיישנות סעיף 6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 קובע: "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה". אשר לחוב לסוכנות - לא ניתן להתייחס למועד בו מתחילה תקופת ההתיישנות כמועד חתימת ההסכם, שהרי אז טרם נולדה העילה. עילת התביעה לכאורה נולדה במועד בו שילמה התובעת את חוב המושב לסוכנות (18.7.01), דרשה את החזר החוב מהמושב ולא נענתה. הואיל והתביעה הוגשה חודש ספטמבר 2006, הרי שבמועד זה טרם הסתיים מרוץ ההתיישנות, ועל כן דין טענה זו להידחות. בכל הנוגע לשטח המקרקעין - על פי עדותה של הגב' משען מטעם התובעת, כמו גם בסיכומי התובעת, נודע לתובעת לראשונה על ההטעיה הנטענת בשטח המקרקעין של המושב בפרויקט בשנת 2003 (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 23-24, סע' 10 לסיכומי התובעת). שאלה היא, האם יש להתייחס לשנת 2003 כמועד לתחילת מרוץ ההתיישנות, או שמא יש לומר, כפי שטוען הקיבוץ, שהתובעת ידעה מהו גודל השטח במועד חתימת ההסכם או לפחות היה עליה לדעת מהו גודל השטח במועד החתימה. בנסיבות העניין לא מצאתי צורך להכריע בשאלה זו לאור התוצאה אליה הגעתי, לפיה יש לדחות את התביעה בגין רכיב זה (של גודל שטח המקרקעין) לגופה, כפי שיפורט בהרחבה להלן. טענת שיהוי לכאורה, אין הדעת נוחה מדרך פעולתה של התובעת, אשר הגישה את תביעתה בעניין תשלום החוב לסוכנות כשש שנים לאחר התשלום בפועל. אלא שעל מנת שבית המשפט יורה על דחיית התביעה בשל שיהוי, על המושב להראות כי השיהוי בהגשת התביעה מבטא ויתור מצד התובעת על זכותה הנטענת להחזר החוב לסוכנות, וכן כי מצבו הורע בעקבות השיהוי (ר' למשל ע"א 5574/09 הזימה נ' קק"ל (מיום 16.11.11, פורסם במאגרים). אלא שגם בכך לא די, וגם כאשר מתקיימים התנאים הללו, קבלת טענת שיהוי נתונה לשיקול דעת בית המשפט, כאשר ככל שמדובר בתביעה שעילתה בעלת משקל רב יותר, הנטייה היא שלא למנוע את בירורה רק מחמת שיהוי (פרשת הזימה וההלכות שהובאו שם). בעניינינו, המושב לא טען, ומכאן גם לא הוכיח, כי יש בשיהוי כדי להוות ויתור מצדה של התובעת על החזר החוב. המושב טען בעלמא, כי השיהוי גרם לו נזק ראייתי אך לא פרט מהו הנזק, וכי לא עלה בידו להביא כיום ראיות שהיו יכולות להיות בידיו לו התביעה היתה מוגשת שנים קודם לכן. המושב לא הוכיח כי שינה את מצבו לרעה. לפיכך, טענת השיהוי נדחית. חובת התשלום לסוכנות על פי סעיף 4 להסכם: "א. המושב מצהיר כי נגד המושב הוגשו דרישות חוב בגין חוב ישיר למשקם עפ"י חוק ההסדרים במגזר החקלאי וניתנו החלטות המסומנות באותיות ד' ו-ה'. כמו כן מצהיר המושב כי קיבל דרישה לתשלום חוב למינהל מקרקעי ישראל כמפורט בנספח ו'. ב. המושב מתחייב לפרוע כל חוב החל על מקרקעי המושב ולהסיר כל שעבוד או התחייבות לרישום שעבוד המתייחס למקרקעי המושב ובכלל אלו כל חוב או התחייבות או ערבות, בין אישית ובין הדדית, שיש צורך בפירעונה או ביטולה או הסרתה לשם העברת זכויות המושב במקרקעי המושב ליזם או כדי להביא לחתימת הסכם פיתוח עם המנהל כאשר המקרקעין נקיים מכל חוב, שיעבוד, עיקול או זכות צד ג' כלשהיא..." ביום 13.5.01, חמש שנים לאחר חתימת ההסכם, שלח מינהל מקרקעי ישראל מכתב ממוען למושב, לפיו המינהל החליט לאשר את המשך ביצוע הפרויקט על פי תנאי החלטה 611, בכפוף להמצאת מסמכים, וביניהם: הסדר היטל השבחה ותשלומי פיתוח, אישור גן ראובן כי המושב פועל מטעמו, אישור הסוכנות ואישור תשלום כל חובות המושב למינהל. על פי האמור במכתב, היה ולא יוגשו המסמכים בתוך 60 יום, יאושר הפרויקט לפי החלטה 727 של המינהל או חליפתה. המכתב צורף כנספח ב לכתב התביעה. יובהר, כי החלטה 611 של המינהל מיום 13.10.93 קובעת, כי במקרה של שינוי ייעוד קרקע חקלאית המינהל רשאי, לפי שיקול דעתו, לפצות את החוכר בשיעור של 25% מהתקבולים שיתקבלו בעקבות מכרז על הקרקע, או מערך הקרקע על פי ייעודה החדש. בנוסף רשאי החוכר לקבל פיצוי בעבור השקעותיו בקרקע, בשיעור של עד 15% משווי הקרקע על פי חוו"ד של השמאי הממשלתי. לחלופין, רשאי המינהל לאפשר לחוכר או מי מטעמו לחכור את הקרקע למטרת שימוש לפי הייעוד החדש, ללא מכרז, בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 51% משווי הקרקע על פי ייעודה החדש, בהתייחס לחוו"ד של השמאי הממשלתי (נספח ד לכתב ההגנה). החלטה 611 בוטלה בשנת 1994 והוחלפה על ידי החלטה 727 של המינהל. להשלמת התמונה יצויין, כי החלטה 611 נפסלה בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002). החלטה 727 של המינהל מיום 3.7.95 קובעת, כי עם ביטול חוזה חכירה של קרקע חקלאית במרכז הארץ שייעודה שונה, יהא החוכר זכאי לפיצוי בגובה 27% מתקבולי המינהל משיווק הקרקע במכרז. החוכר רשאי לבקש מהמינהל לחכור חלק מהקרקע בשווי 27% במקום הפיצוי הכספי, כאשר יתרת הקרקע תושב למינהל (נספח ה לכתב ההגנה). אין מחלוקת, כי הפיצוי המתקבל מכח החלטה 611 גבוה בהרבה מהפיצוי המתקבל על פי החלטה 727. לטענת התובעת, עניין זה היה בלב שיקולי כדאיות ביצוע הפרויקט על ידה ותל דר. לא יכול להיות ספק, כי היה זה "תנאי בלעדיו אין" מצד התובעת לקיים את הפרויקט בתנאי החלטה 611 של המינהל. מר עטייה, העיד מטעם המושב ואישר כי התובעת ידעה שהעסקה על פי ההסכם תתבצע על פי החלטה 611 של המנהל (עמ' 22 לפרוטוקול). מר עטייה הודה, בסע' 42, 43 לתצהירו, כי היה למושב חוב לסוכנות אך טען כי התובעת היתה מודעת לחוב זה במועד חתימת ההסכם. לטענתו אין בהסכם כל הוראה המחייבת את המושב לשלם את החוב לסוכנות עד מועד מסוים, וכי המועד לפרעון החוב היה שנוי במחלוקת בין המושב לסוכנות. יחד עם זאת, כאמור, עצם קיומו של החוב לסוכנות לא הוכחש על ידו. בחקירתו הנגדית חזר על האמור בתצהירו, והוסיף כי לו היה המושב פורע את החוב לסוכנות בתשלום אחד מזומן היה המושב מקבל הנחה גדולה (עמ' 23 לפרוטוקול). במאמר מוסגר ייאמר בשלב זה, כי אין בעצם העובדה שהמושב מודה בקיומו של חוב לסוכנות, כדי להוות טענה מסוג "הודאה והדחה" ההופכת את נטל ההוכחה, כפי שטוענת התובעת. אין מדובר הנתבע אשר הודה בכל העובדות הנטענות בכתב התביעה אך טען "אלא ש....". המושב למעשה מכחיש את גובה החוב לסוכנות וטוען כי תשלום במזומן היה מפחית את סכום החוב, וכן מכחיש את הטענה שהיה עליו לשלם את החוב לסוכנות בשלב זה בהתאם לאמור בהסכם. מכתב המינהל נשלח למושב, אך למרות זאת - ועל כך אין מחלוקת - לא פעל להסדרת החוב. התובעת, מצידה, פנתה במכתב לעו"ד אבידע, ונענתה במכתבו מיום 17.7.01 בו הודה בקיומו של חוב המושב לסוכנות, אך ציין כי טרם הגיע מועד פירעון החוב וכי פירעון מוקדם של החוב אמור לזכות את המושב בהנחת מזומנים. עו"ד אבידע הוסיף וציין במכתבו כי: "באם היזם יממן את התשלום לסוכנות (בגין החוב הישיר) המושב ישיב ליזם את הסכום שישולם וזאת בתנאי ואם יאושר למושב לשווק את המגרשים בהרחבה ולקבל תמורה כספית להחזר החוב" (סעיף 6 למכתב, נספח 5 לתצהיר התובעת). בהתאם לכך, העבירה התובעת ביום 18.7.01 שיק בנקאי לסונות ע"ס 1,715,000 ₪, אך ביקשה מהסוכנות במכתב נלווה, שלא לפרוע את השיק (אף על פי שהיא רשאית לעשות כן מיידית). התובעת ביקשה מהסוכנות להמתין ארבעה ימים במהלכם תבחן הסוכנות האם ניתן להגיע להסדר עם המושב לפיו המושב יעמיד ערבות בנקאית להבטחת החוב (נספח 6 לתצהיר הגב' משען). ב"כ התובעת שלח מכתב בעניין לב"כ המושב עו"ד אבידע (נספח 8 לתצהיר הגב' משען): "... אנו מבקשים למסור לידיכם צ'ק בנקאי בגובה סכום החוב של המושב לסוכנות, ולקבל מכם אישור לפיו החוב סולק. הואיל והמושב מנסה להגיע להסדר עם הסוכנות לפיו תועמד ערבות בנקאית להבטחת חובות". מעדותו של מר עטייה בחקירתו הנגדית עולה, כי למושב היו מספר חובות לסוכנות, ולאחר שניסיונות לניהול מו"מ כולל לגבי כל החובות כשל, המושב "הרים ידיים". כאשר נשאל לגבי סד הזמנים שהקציב המנהל לשם קבלת אישור הסוכנות - 60 יום - השיב: "מה זה מעניין אותי 60 יום? אתה היית צריך לשבור את הראש במשך 6 שנים ועכשיו אתה לוחץ עלי בגלל 60 יום? אני לא לחוץ". אין בידי לקבל גישה זו. המושב ידע כי היה בכוונת התובעת ליישם את הפרויקט על פי החלטה 611. כך גם ידע המושב כי קיים חוב לסוכנות, וכי כל עוד לא ייפרע החוב לא יתקבל אישור הסוכנות. אף על פי כן המושב לא עשה דבר על מנת לפרוע את החוב (יודגש שוב כי מכתב המינהל נשלח כחמש שנים לאחר חתימת ההסכם). גם לאחר שקיבל לידיו את מכתב המנהל פנה המושב לבא כוחו ולא מיהר לפרוע את החוב. גם לאחר שהתובעת הודיעה למושב שפרעה את חובו לסוכנות, ואף ביקשה מהסוכנות להשהות את פירעון השיק כדי לאפשר למושב לנהל עמה מו"מ להפקדת ערבות, לא שינה המושב את דרכו והמשיך במדיניות של "שב ואל תעשה". למר עטייה לא היתה תשובה לשאלה מדוע המושב לא הפקיד את הערבות בסוכנות על מנת שיוכל לנהל עמם מו"מ כמה זמן שיחפצו (עמ' 25-24 לפרוטוקול). נוסף על כך, מר עטייה נשאל בחקירתו הנגדית האם לאחר שנודע לו דבר תשלום החוב לסוכנות על ידי התובעת, הוא פנה אל התובעת והביע את התנגדות המושב לתשלום. תשובתו היתה: "לא כתבתי"...."כי לא כתבתי להם. מה זה משנה. כי ידוע לי שהם שלמו מכה אחת במזומן וזה פוגע בי. כי יכולתי לשלם בתשלומים" (עמ' 25 לפרוטוקול). כאמור לעיל, הסתייגות התובעת עם העברת השיק לסוכנות אפשרה למושב להחזיר את החוב בתשלומים ולהקטין את נזקיו. אלא שהמושב לא עשה דבר כדי להסדיר עניין זה. אשר לטענת המושב, כי ההסכם בינו לבין התובעת לא תחם את המועד בו עליו להחזיר את החוב לסוכנות ייאמר, כי התשלום לסוכנות בוצע בשנת 2001, כחמש שנים לאחר חתימת ההסכם, שהוא זמן סביר מצד התובעת לצפות שהמושב יפרע במהלכו את חובותיו בכל הנוגע למקרקעין. לא זו אף זאת, התובעת אפשרה למושב לנהל מו"מ עם הסוכנות באשר לחוב (עדות גב' משען, עמ' 15 לפרוטוקול) ויש בכך כדי לסתום את הגולל על טענת המושב בכל הנוגע לאי תחימת מועד פרעון החוב לסוכנות בהסכם. על יסוד כל האמור, ולאחר שלא מצאתי בפי המושב כל טענת הגנה טובה בהקשר לתשלום החוב לסוכנות, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה בעניין זה להתקבל, במובן זה שעל המושב להשיב לתובעת את הסכומים ששילמה לסוכנות לפירעון חובו של המושב, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין. התובעת מודה שהמושב שילם 487,000 ₪ וסכום זה יש לקזז (סע' 28 לתצהיר, עמ/ 16 לפרוטוקול). התשלום בוצע ביום 28.11.02 ועל כן יתרת החוב נכון למועד זה הינו בסך 1,228,000 ₪, שהוא 1,571,089 ₪ נכון למועד הגשת התביעה. חישוב זה לא הוכחש. המושב טוען, כי בנוסף הוא שילם סך 600,000 ₪ למס שבח במקומה של התובעת, ויש לקזז סכום זה מהסכום הנתבע. מנגד טוענת התובעת, כי הסכום למס שבח הופקד על ידה במזומן בחשבון נאמנות אצל ב"כ המושב, עו"ד אבידע, על פי סעיף 6ה להסכם (אם כי שם דובר על ערבות בגובה 800,000$). הגב' משען העידה מטעם התובעת כי היא עצמה הגיעה אל עו"ד אבידע עם שובר לתשלום מס שבח בגובה 650,000 ₪, עו"ד אבידע שילם 600,000 ₪ מהכספים שבפיקדון והיא השלימה עוד 50,000 ₪ (עמ' 17 לפרוטוקול). עדותה של הגב' משען בעניין זה מהימנה עלי והיא לא נסתרה. המושב, מנגד, לא הציג כל אישור בגין תשלום למס שבח על ידו, ועל כן דין טענתו בדבר קיזוז 600,000 ₪ מהחוב הנתבע בתביעה - להידחות. אי העדת עו"ד רמי אבידע עו"ד אבידע שימש כב"כ המושב במועד ביצוע לעסקה, ומצופה היה מהמושב כי יגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ויזמנו לעדות על מנת שישפוך אור על הטענות העובדתיות שטוען המושב - בכלל, והטענה בדבר תשלום 600,000 ₪ למס שבח (אותו שילם בפועל עו"ד אבידע והצדדים היו חלוקים לגבי מקור הכספים) - בפרט. אלא שהמושב בחר שלא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם עו"ד אבידע ולא ביקש להזמינו לעדות. בסוף ישיבת ההוכחות מיום 25.9.11, אפשר בית המשפט למושב להגיש תצהיר עדות ראשית מטעם עו"ד אבידע ובכפוף להגשתו נקבע מועד מיוחד לחקירתו. סופו של יום, נבצר מעו"ד אבידע להתייצב לחקירה במועד שנקבע, הוא לא נחקר ותצהירו נמשך לבקשת המושב מיום 6.10.11 (ולאור התנגדות התובעת להותיר את התצהיר בתיק מבלי שעו"ד אבידע נחקר). אי הבאתו לעדות על ידי המושב מקימה את החזקה שלו היה עו"ד אבידע מובא לעדות, היתה עדותו פועלת לרעתו של הנתבע (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו מה(4) 651, ע"א 9656 שוורץ נ' רמנוף (מיום 27.7.08, פורסם במאגרים המשפטיים). מחדל זה של המושב מחזק את מסקנתי דלעיל. גודל שטח המקרקעין מושא ההסכם כאמור בהסכם (ה"הואיל" הראשון): "הואיל והמושב הינו בעל זכויות במקרקעין בגוש 351403515 ע"פ הסכמי משבצת מתחדשים משנת 1950 לערך ובין היתר מקרקעין בשטח של כ-80 דונם בתחום התכנית, אשר ניטעו ועובדו ע"י המושב וחבריו משך השנים (להלן: "מקרקעי המושב")...." (הדגשה שלי - ו' פ') לטענת התובעת, היא הסתמכה על הצהרות הנתבע בהסכם, שם כתוב שטח המקרקעין 80 דונם. על פי עדותה של הגב' משען, הצדדים חתמו על ההסכם בהסתמך על הצהרות המושב לגבי שטח המקרקעין. את שטח המקרקעין התובעת מבקשת ללמוד מאחוזי הזכויות בפרויקט אשר היא קיבלה במו"מ שהתנהל בינה לבין גן ראובן. על פי ההסכם, הגיעו למושב מגן ראובן 26.5% מהזכויות במקרקעין כאשר שטח המקרקעין הינו 80 דונם. אך בפועל שטח המקרקעין הינו 74 דונם, והגיעו למושב 22% בלבד. מדובר בפער של 6% שהינו משמעותי. לדבריה, לאחר מו"מ בין התובעת לגן ראובן קטן הפער ל-24% (עמ' 7 לפרוטוקול מיום 25.9.11, נספח 9 לתצהיר). לטענת התובעת, לו היה מדובר ב-80 דונם כפי שהובטח לה על ידי המושב, היתה מקבל 27% מהזכויות בפרויקט (עדות הגב' משען, עמ' 12 לפרוטוקול). מהראיות שהוצגו לפני עולה, כי גם לאחר שהתגלה לתובעת מהו השטח הנכון, היא לא הגישה את התביעה במשך שנים, ונראה כי אף לא פנתה בכתב אל המושב בענין. הגב' משען העידה אמנם כי נעשתה פניה בכתב למושב בעניין שטח המקרקעין אך לא יכלה לתמוך דבריה בהצגת מסמך כלשהו (עמ' 9 לפרוטוקול). זאת ועוד. התובעת לא הציגה כל מסמך המעיד על השטח המדויק הנכון של המקרקעין, אף על פי שיש להניח שהיה מסמך כזה בידה: שהרי הוגשה בקשה מטעם התובעת לשינוי תב"ע המקרקעין והתכנית אושרה, לאחר מכן התובעת מכרה זכויותיה במקרקעין (עמ' 11-12 לפרוטוקול, עדות הגב' משען). יש להניח כי השטח הנכון של המקרקעין היה רשום על כל אחד מהמסמכים הרלוונטיים. אלא שהתובעת לא צרפה לתביעתה לא את הבקשה או אישור שינוי התב"ע ולא את מסמכי המכירה. יתרה מכך, התובעת לא ביקשה לצרף לתביעתה חוו"ד שמאי לגבי שטח המקרקעין ולא ביקשה למנות שמאי לצורך כך. המושב מצידו אף הוא לא צרף ראיות בדבר גודלו הנכון של השטח. מר עטייה העיד מטעם המושב, כי במועד חתימת ההסכם היתה בידי המושב חוו"ד של שמאי, ובחקירתו אמר שהוא ידאג לצרף את חוות הדעת לתיק (עמ' 20 שורה 1 לפרוטוקול). חוות הדעת לא צורפה וכן לא צורף ההסכם בין הנתבע לבין גן ראובן. מר עטייה העיד בחקירתו כי היתה שריפה במזכירות המושב ונעלמו מסמכים (עמ' 20 לפרוטוקול). כאשר נשאל מדוע הנתבע לא ביקש העתק של ההסכם מעו"ד אבידע אשר ייצג את הנתבע באותה עת השיב שעו"ד אבידע לא היה קשור בהסכם עם גן ראובן ולכן אין לו העתק. איני מקבלת טענה זו. ההסכם בין הנתבע לגן ראובן מהווה נספח א להסכם נושא התביעה בין הצדדים. אין מחלוקת כי עו"ד אבידע ייצג את הנתבע במועד חתימת ההסכם, ועל כן לא מן הנמנע שיש לו העתק גם מההסכם שבין הנתבע לגן ראובן. על פי עדותה של הגב' משען, התובעת ידעה שהיקף השטח הוא 74 דונם ולא 80 דונם (כאמור בהסכם) כבר בסמוך לחתימת ההסדרים עם גן ראובן (עמ' 9 שורות 23-24 לפרוטוקול), אך היא בחרה להמתין עם הגשת התביעה מספר שנים. לא ניתן כל הסבר לשיהוי. בינתיים התובעת מכרה את זכויותיה במקרקעין (עדות הגב' משען עמ' 11 לפרוטוקול). כאשר נשאלה הגב' משען באשר לבדיקות שערכת התובעת לפני רכישת מקרקעין במקרים אחרים השיבה (עמ' 12 לפרוטוקול): "ש. חברת גינדי שהיא קונה מקרקעין איך זה עובד? יש מהנדסים/יועצים? את תקני ממני על סמך הצהרתי? ת. כן. יש יועצים ומהנדסים. בודאי שבודקים. ש. אולי יש פה התרשלות של המהנדסים? למה לא תבעתם את היועצים? ת. אני תובעת קודם כל את זה שהבטיח לי 80 דונם. היינו, מדובר בתובעת בעלת נסיון רב שנים בניהול פרויקטים מסוג הפרויקט מושא התביעה שלפני. נראה, כי התובעת אינה יכולה להסתתר מאחורי הצהרת המושב בהסכם כאשר יש לצפות כי בדקה את העובדות לאשורן טרם חתימתו. מה גם שבהסכם רשום "כ-80 דונם" ולא "80 דונם". על יסוד כל האמור לעיל, דין התביעה בכל הנוגע לטענה כי שטח המקרקעין היה קטן מהאמור בהסכם - להדחות. כפועל יוצא ממסקנה זו, נדחית התביעה ככל שהיא נוגעת לפיצויי ההסתמכות המגיעים לכאורה לתובעת בשל הפערים בגודל המקרקעין. התוצאה על יסוד כל האמור לעיל מתקבלת התביעה בעניין החזר החוב לסוכנות. המושב ישלם לתובעת סך 1,571,089 ₪, נכון למועד הגשת התביעה, בצירוף הפרשי הצמדה כדין להיום, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום בפועל. יתר רכיבי התביעה נדחים. בהתחשב בכך שהתביעה התקבלה בחלקה, המושב ישלם לתובעת הוצאות תביעה ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪. מושבים נחלות ומשקים