שיפוי בגין הוצאות הריסת מבנה

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא שיפוי בגין הוצאות הריסת מבנה: לפניי תביעה לתשלום דמי שכירות ושיפוי בגין הוצאות הריסת מבנים שנבנו ללא היתר. רקע כללי ועמדות הצדדים - עסקינן בתביעה בנוגע לשטח בגודל 1,000 מ"ר מתוך נחלה חקלאית, המצויה ברח' הנרייטה סאלד 14 בכפר ביאליק, והידועה כגוש 11560 חלקות 9 ו-10 (להלן: "הנכס המושכר"). הנחלה כולה, לרבות הנכס המושכר, תכונה להלן: "הנחלה". אין חולק כי התובע, מר מאיר רוט (להלן: "התובע"), השכיר לנתבע, מר משה פרוים (להלן: "הנתבע") את הנכס המושכר בשנת 2003, כנגד דמי שכירות חוזיים חודשיים (להלן: "דמי השכירות"). עוד אין חולק כי החל מחודש יוני 2010 חדל הנתבע מלשלם את דמי השכירות. הצדדים חלוקים באשר לזכותו של הנתבע להשאר בנכס לאחר שהפסיק לשלם את דמי השכירות, באשר לחוב נטען לגבי דמי השכירות שלא שולמו מיוני 2010 ובאשר לדרישת התובע כי הנתבע ישפה אותו בגין הוצאות שהיו לתובע בנוגע להריסת מבנה לא חוקי בנכס המושכר (להלן: "עלות פירוק המבנה הלא חוקי", ועל כך אפרט בהמשך). בהתאם - הגיש התובע את התביעה הנוכחית, בחודש יולי 2011, בדרישה לתשלום דמי השכירות מיוני 2010 עד יולי 2011 (כ-42,000 ₪) ובדרישה לתשלום עלות פירוק המבנה הלא חוקי (כ-20,000 ₪). במקביל, הגיש התובע תביעה נוספת בדרישה לפינוי הנתבע, המתבררת בפני כב' השופטת עדוי (תא"ח 33553-07-11, להלן: "תביעת הפינוי"). הנתבע, העלה טענה מקדמית של העדר יריבות והעדר עילה. בנוסף, הנתבע מכחיש את חוב דמי השכירות ומכחיש את חובו לשאת בעלות פירוק המבנה הלא חוקי. התשתית הראייתית - לפניי העידו התובע (לגבי תצהירו, ת/1); הנתבע (לגבי תצהירו, נ/1), ועו"ד צפריר יגור, חברו של הנתבע ומי שייעץ לו במסגרת המשא ומתן שהתנהל לגבי הנכס המושכר (להלן, "עו"ד יגור", לגבי תצהירו נ/2). בנוסף, הגישו הצדדים מסמכים שונים, לרבות תצלומים צבעוניים, פרוטוקולים ומסמכים שהוגשו במסגרת תביעת הפינוי, הסכמים, תכתובות וכיוצ"ב. לגבי מסכת הראיות אעיר שתיים אלו: ראשית, מקובלת עלי ההפניה של הצדדים לפרוטוקולים של הדיונים בתביעת הפינוי. בהקשר זה קיימת מחלוקת בין הצדדים ומבחינתי, ניתן לראות באותם פרוטוקולים כחלק מהראיות בתיק זה, אם כי - למחלוקת אין נפקות, שכן ממילא לא מצאתי שהדברים שנאמרו שם חיוניים לצורך ההכרעה דכאן והקביעות העובדתיות שיפורטו להלן לא נשענות על אותן פרוטוקולים. שנית, אבקש לציין כי בתחילת הדיון בו נשמעו העדים, נטען בפניי לראשונה (ובמפתיע) כי התובע סובל ממגבלה רפואית שטיבה לא הובהר עד תום, כי הוא מצוי בטיפול פסיכיאטרי וכי הזיכרון שלו נפגע. בא כוח התובע טען כי המדובר במגבלות אשר יקשו על התובע לתת עדות וביקש להעיד את אשתו של התובע (אשר לא הוגש תצהיר מטעמה), במקומו של התובע. לא הוצג לעיוני כל תיעוד רפואי רלבנטי אשר יתמוך בטענה זו, ולכן הבקשה "להחליף" את התובע באשתו נדחתה. אעיר כי עדות התובע הייתה לעיתים מבולבלת ועל שאלות רבות הוא השיב "לא זוכר", ועם זאת - לא מצאתי שיש מקום לקבוע כי התובע לא היה כשיר למתן עדות ולא אוסיף. דיון והכרעה - לאחר שבחנתי את התשתית הראייתית ושקלתי את טענות הצדדים, מסקנתי היא כי דין התביעה להתקבל בחלקה, וזאת מחמת הנימוקים שיפורטו על ידי להלן. הקביעות העובדתיות לגבי השתלשלות האירועים - אקדים ואומר כי כתב התביעה מנוסח באופן מטעה וכולל רק חלק קטן מהעובדות הרלבנטיות, תוך התעלמות מחלק נכבד אחר, ללא כל הסבר (ובוודאי לא כזה המניח את הדעת). הדבר יבוא לידי ביטוי בהמשך (לרבות בסוגית ההוצאות), אך בכל אופן - נעבור עתה לסקירה כרונולוגית של העובדות הרלבנטיות כפי שהתבררו במהלך הדיון. ביום 23/9/2003 חתמו התובע והנתבע על חוזה השכירות לגבי הנכס המושכר, לצורך הפעלת חווה לגידול סוסים ובית ספר לרכיבה על סוסים (להלן: "חוזה השכירות"). חוזה השכירות הוארך מעת לעת בהסכמת הצדדים, עד לשנת 2009, אם כי לא הוצגו מסמכים לגבי ההסכמות באשר להארכות. לכן, לא ברור עד מתי בדיוק החוזה אמור היה להיות בתוקף. בסעיף 2(ב) לחוזה השכירות קיים מנגנון המאפשר להאריך את החוזה למשך תקופות אופציה בנות שנה כל אחת, מינואר עד דצמבר של כל שנה קלנדרית. מכאן, שיתכן שניתן להניח שההארכה האחרונה הרלבנטית היתה לגבי שנת 2009 - עד סוף שנה זו. במועד לא ברור במהלך שנת 2009, או קצת קודם לכן, נטלו התובע ואשתו, ציפורה רוט גוטנמכר, הלוואה בסכום שלא הובהר מחברה בשם יוניק א. פרסום ויח"צ בע"מ (להלן: "ההלוואה" ו"הנושה" בהתאמה). כבטוחה להחזר ההלוואה שיעבד התובע את הנחלה, לרבות הנכס המושכר, לטובת הנושה. עורכי הדין שהגישו את התביעה הנוכחית בשם התובע, ממשרד עו"ד בירמן, הם למעשה עורכי הדין של הנושה - ואעיר שוב, שמן הראוי היה לציין נתונים אלו בכתב התביעה ולא להסתיר אותם. ביום 9/10/2009 נחתם הסכם מכר מותנה בין התובע לבין אדם בשם רונן אזולאי לרכישת הנחלה (להלן: "אזולאי" ו-"הסכם המכר" בהתאמה). ככל הנראה, מטרת הסכם המכר היתה לעשות שימוש בכספי התמורה לצורך תשלום החוב לנושה. השלמתו של הסכם המכר מותנית בהתקיימותם של מספר תנאים מצטברים (להלן ביחד: "התנאים המתלים"): התנאי הראשון הוא שמינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") יאשר את פיצול הנחלה בין רוט לבין אחיו המנוח, ולמעשה - אשתו. יוסבר, ברקע הדברים, כי קיים סכסוך משפטי בין התובע לבין אלמנת אחיו המנוח של התובע, לגבי הזכויות בנחלה, ולכן - לגבי חלק מהנחלה רשומה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת אשתו של האח מנוח. לכן, הסדרת סכסוך זה הינה תנאי מתלה להעברת הזכויות על שם אזולאי. התנאי השני הוא שהאגודה השיתופית כפר ביאליק כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן: "האגודה השיתופית") תסכים לקבל את אזולאי כחבר. התנאי השלישי הוא אישור של רשם ההוצאה לפועל למכירת הנכס בהתאם להסכם המכר, במידה וייפתח תיק הוצאה לפועל למימוש השעבוד שנרשם מכוח ההלוואה. התנאי הרביעי הוא אישורה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה לפיצולה של החלקה. סמוך למועד חתימת הסכם המכר (והמועד המדויק לא הובהר), הנושה פתחה תיק למימוש הנכס בלשכת ההוצאה לפועל בקריות (תיק מס' 13-10643-09-9, להלן: "תיק ההוצל"פ"), באמצעות עורכי הדין כאמור. ביום 13/11/2009, כחודש לאחר חתימת הסכם המכר עם אזולאי, שלחה באת כוחו של התובע מכתב לנתבע המודיע לו על סיום תקופת השכירות וביטול חוזה השכירות (להלן: "הודעת הביטול") ועל הצורך בפינוי תוך 6 חודשים (בהתאם לסעיף בחוזה השכירות המאפשר ביטול בהתראה מראש בת חצי שנה). במכתב מפורטות שלל טענות לגבי הפרות של חוזה השכירות מצד הנתבע ומצוין בסעיפים 8 ו-10 למכתב כי - "בנוסף למחדלים המתוארים ... מרשי מבקשים כעת למכור את הזכויות בנחלה", וכי הליך המכירה "בלתי נמנע ומחוייב המציאות בשל משכון הרובץ על זכויותיהם בנחלה". ביום 22/11/2009, השיב הנתבע להודעת הביטול (להלן: "מכתב התשובה"). במכתבו, מכחיש הנתבע את כל הטענות לגבי הפרות מצדו ומוסיף טענות לגבי הפרות דווקא מצד התובע, לרבות בכל הנוגע לאפשרות של מכירת הנחלה לצד שלישי ומשמעות המישכון. עם זאת, בסעיף 15 למכתב התשובה, טוען הנתבע כי בהתאם להוראות הסכם השכירות הוא זכאי לתקופה של לפחות 6 חודשים טרם הפינוי והוא עומד על זכותו זו. ניתן להבין מסעיף זה על הסכמה לסיום יחסי השכירות בתום אותם ששה חודשים, כלומר בסוף מאי 2010. ביום 24/11/2009, מונתה עורכת הדין אפרת חיים ממשרדו של עו"ד בירמן, ככונסת נכסים בתיק ההוצל"פ לצורך מכירת הנחלה (להלן: "הכונסת"). לא ברור מה התרחש בין נובמבר 2009 ועד מאי 2010, במשך כמעט חצי שנה ומשום מה שני הצדדים לא סיפקו פרטים לגבי היחסים ביניהם במהלך פרק זמן משמעותי זה, כמו גם פרטים לגבי היחסים עם אזולאי במשך תקופה זו. נקודת הזמן הבאה, לגביה קיימים נתונים הינה ביום 4/5/2010, ואזכיר כי בסוף מאי 2010 הנתבע אמור היה לפנות את הנכס המושכר. ביום זה חתמו אזולאי ו/או התובע מצד אחד והנתבע מצד שני, על הסכם אשר כותרתו - "הסכם להסדרת פינוי והעברת חזקה" (להלן: "הסכם פינוי א'"). ההסדר שבהסכם זה מורכב ולא ברור דיו. עיקרי ההסדר הינם שעד יום 7/8/2010 יפנה הנתבע חלק מהנכס המושכר (כמחצית מהשטח), אשר שימש לאימון הסוסים ואשר מכונה "המנאג'". אחרי שהנתבע יפנה את המנאג', יתחיל אזולאי לבנות על שטח המנאג' מבנה מסוים (להלן: "המבנה החדש"). אחרי שאזולאי יסיים לבנות את המבנה החדש, הוא יעביר למבנה זה את הציוד שלו, אשר נמצא באותה העת במשק סמוך אחר, ברח' לנדאור 3 בכפר ביאליק, אשר מכונה "משק מרים". אחרי שאזולאי יעביר את ציודו ממשק מרים למבנה החדש שיוקם על שטח המנאג', ישאר משק מרים "פנוי" והנתבע יוכל להעביר את הציוד שלו למשק מרים - בכפוף להבנות בין הנתבע לבין בעלי הזכויות במשק מרים. לכאורה, הוראות אלו מתייחסות רק למחצית מהנכס המושכר, שכן הן מתייחסות רק לפינוי המנאג'. עם זאת בהמשך הסכם פינוי א' מוצאים אנו הוראה נוספת הקובעת שעד שכל העסק של הנתבע יעבור למשק מרים - הוא יוכל לעבור ל"משק טאוב" (אשר על זהותו נלמד בהמשך), והשורה האחרונה של הסכם זה קובעת כי הנתבע חייב לפנות את כל הנכס המושכר עד יום 7/8/2010. אין צורך להכביר מילים באשר לחוסר הבהירות של המנגנון המתואר מעלה, מה גם שלא ברור מה מעמדו של אזולאי בשלב זה (שכן הסכם המכר בין התובע לבין אזולאי טרם נכנס לתוקף). כנגזר מכך, והיות והתובע ולא אזולאי הוא בעליו של הנכס בשלב הזה - לא ברור כיצד משורבב שמו של התובע להסכם אשר מכוחו מעבירים אזולאי והנתבע ציודים, מחסנים וסוסים ממשק אחד לשני ולשלישי, שהרי לתובע אין כל אפשרות לשלוט על מעברים מותנים ותמוהים שכאלו (וראו כי התובע עצמו לא חתום על החוזה וכי רק עו"ד אמיר בירמן, בשמו כנראה, חתום על ההסכם). בכל אופן, ביום 23/5/2010, נחתם הסכם נוסף בין התובע לבין הנתבע שכותרתו: "הסכם לפינוי מושכר" (להלן: "הסכם פינוי ב'"). בהתאם להסכם זה התחייב הנתבע לפנות את כל הנכס המושכר עד יום 15/6/2010 והסכים כי במידה והוא לא יסיים את הפינוי עד מועד זה - ינתן כנגדו צו פינוי על ידי בהמ"ש המוסמך. עוד סוכם כי הנתבע ימשיך לשלם את דמי השכירות "רק עד ליום תחילת הפינוי (31/5/2010)". לגבי מעמדו של אזולאי בשלב זה, אחדד ואומר כי תמונת המצב לא שלמה. מתוך ארבעת התנאים המתלים את כניסתו לתוקף של הסכר המכר - קיים מידע רק לגבי התקיימותו של אחד מהם - שכן ביום 8/6/2010 אישר רשם ההוצאה לפועל את מכירת הנחלה לאזולאי במסגרת הליכי הכינוס בתיק ההוצל"פ. שאר התנאים ככל הנראה לא מולאו (ובוודאי שלא הוכח שמולאו או שהזכויות עברו על שם אזולאי ברישום זה או אחר). אחרי מועד זה, שוב נותרים אנו בעלטה - כאשר שני הצדדים לא מתארים מה קרה ביום הפינוי המיועד, 31/5/2010 או ביום 15/6/2010, או בסמוך לאחר מכן. הם אף לא טרחו לספר מה קרה ביום 7/8/2010, האם המנאג' פונה, האם אזולאי בנה את המבנה החדש או האם היתה הסכמה לגבי המעבר למשק מרים. המסמך הנוסף היחיד הרלבנטי שצורף לגבי הנעשה לאחר יוני 2010 הוא חוזה מיום 17/7/2010, בין הנתבע לבין מאשה טאוב, המחזיקה במשק נוסף באזור, ברח' לנדאור 5 בכפר ביאליק (צמוד למשק מרים) - לעיל ולהלן "משק טאוב". מהסכם זה (להלן: "הסכם משק טאוב") עולה שהנתבע אמור היה לשכור מחצית ממשק טאוב לצורך הפעלת מנאג' ותקופת השכירות נקבעה החל מיום 1/9/2010 ועד 31/8/2011. טענת הסף - העדר עילת תביעה והעדר יריבות - על רקע האמור לעיל נשוב ונדרש לטענות הצדדים, ונדרש תחילה לטענת הנתבע לפיה יש לסלק את התובענה על הסף. כאמור, טענתו המקדמית של הנתבע היא כי התובע נעדר כל זכויות בנכס המושכר, שכן זכויות התובע בנכס המושכר הופקעו ממנו עם מינוי הכונסת וכי נוכח הסכם המכר, הזכויות בנחלה ממילא הועברו לאזולאי - ולכן, לתובע אין אפשרות לתבוע מהנתבע תשלום זה או אחר (או לדרוש את הפינוי). במהלך הדיונים נטען על ידי התובע כי טענה זו היא בבחינת "הרחבת חזית" כיון שהיא לא נטענה במועד, אך לא מצאתי כי כך הם פני הדברים שכן הטענה הועלתה בבקשת הרשות להתגונן שהגיש הנתבע. עם זאת, יש לדחות את טענת הנתבע לגופה, בשל שני נימוקים. ראשית, יש לתת את הדעת לכך כי הכונסת, במכתב שהוגש לתיק בית המשפט הנושא את התאריך 15/11/2011, אישרה כי לא תפסה חזקה בנכס המושכר, וכי היא אישרה לתובע לנהוג בנכס המושכר מנהג בעלים גם לאחר מינויה, בכל הנוגע להגשת תביעת הפינוי והתביעה דנן. לכן, מינוי הכונסת אין בו כדי "להפקיע" את זכויותיו של התובע בנכס המושכר, וזאת בשים לב לעמדתה של הכונסת כפי שנמסרה לבית המשפט. יצוין, כי הנתבע מעלה בהקשר זה גם טענות לעניין אופן התנהלות הכונסת וניהול הליך כינוס הנכסים במסגרת תיק ההוצל"פ. טענות אלו אין מקומן להתברר במסגרת פסק דין זה - שכן להתנהלות הכונסת אין השלכה על תוצאת פסק הדין - מעבר להערותיי בפתח הדברים לפיהן היה על משרד עורכי הדין המייצג את התובע להביא בפני בהמ"ש את התמונה המלאה ולא להסתיר את קיומן של הנושה והכונסת. שנית, התובע הוא בעל הזכויות הרשום לגבי הנחלה, כפי שעולה מנסח רשם המקרקעין שצורף לתיק ולא הוכח שהסכם המכר עם אזולאי נכנס אי פעם לתוקף. אזכיר כי הוכח שהתמלא רק אחד מארבעת התנאים המתלים ולא הוכח שהתמלאו שלושת הנוספים עד היום - לכן, זכויותיו המותנות של אזולאי לא התגבשו עדיין. יתרה מכך. אמנם התובע העיד בדיון בנובמבר 2012 כי אזולאי תפס חזקה בנכס - אך לא הוכח מתי זה התרחש. הואיל ועסקינן בדרישה לתשלום דמי שכירות עד יולי 2011, יתכן בהחלט שביולי 2011 החזקה עוד היתה בידי התובע (ככל שחזקה מעידה על זכות התביעה). זאת ועוד. התובע אף העיד (והעדות לא נסתרה) כי חוזה המכר לא הושלם, כי אזולאי לא סיים לשלם את התמורה בהתאם לחוזה המכר, כי הוא (התובע) עדיין הבעלים של הנכס (עמ' 6 שורות 8-21), כי הוא זה אשר רשום כבעלים במינהל, באגודה ובמועצה והוא זה אשר משלם את כל התשלומים והמיסים לגורמים הנ"ל (עמ' 7 שורות 20-28) - ויודגש בהקשר זה כי שני הצדדים לא טרחו לזמן את אזולאי כעד מטעמם (למרות התפקיד המרכזי הלכאורי שיש לו בסיפור המעשה). לכן - מבחינה ראייתית, הוכח כי התובע הינו בעל הזכויות בנחלה, מכאן שיש יריבות בין התובע לבין הנתבע ויש לדחות את טענת הסף של הנתבע. האם זכאי התובע לדמי שכירות חוזיים לגבי החודשים 6/2010 עד 7/2011? התובע בכתב התביעה הסתמי והחסר, טוען כי מאז יוני 2010 הנתבע אינו משלם את דמי השכירות וכי עליו לשלם את דמי השכירות החוזיים, מיוני 2010 ועד מועד הגשת התביעה, יולי 2011. בתצהיר ובסיכומים, הועלו טענות נוספות - לאחר שהתבררו נתונים נוספים, אך בעיקרם של דברים, טוען התובע כי יש לשלם את דמי השכירות הקבועים בחוזה השכירות וכי גם על פי הסכם הפינוי ב' - האחרון מבחינה כרונולוגית, מוסכם כי על הנתבע היה לפנות את הנכס המושכר עד 31/5/2010 ואין לו כל זכות להשאר בנכס לאחר מועד זה, ולא לשלם דמי שכירות. כלומר, עמדת התובע היא שמשמעותו של הסכם פינוי ב' הינה שעל הנתבע לפנות את הנכס המושכר עד 31/5/2010 וכי השארותו בנכס לאחר מועד זה מקנה לתובע את הזכות לדמי השכירות החוזיים לגבי התקופה שלאחר 31/5/2010. הנתבע מאשר כי הוא אכן אמור היה לפנות את הנכס המושכר אך כי על פי הסכם פינוי א' - החיוב לפנות את כל הנכס המושכר מותנה בקיום חיוב מצידו של אזולאי (כלומר, שהפינוי "הסופי" של הנתבע כפוף לכך שאזולאי יפנה את משק מרים - כדי שהנתבע יוכל להעביר לשם את העסק שלו). לטענת הנתבע, הוא ביצע את החלק הראשון של ההסדר המפורט בהסכם פינוי א' ופינה את המנאג', אך מאחר ואזולאי לא קיים את החיוב שלו עד היום - לא חלה על הנתבע החובה לפנות את שאר הנכס המושכר. עוד טוען הנתבע, כי בשל שהליך הפינוי מצדו צפוי היה להיות כרוך בהוצאות ניכרות, הוסכם כי עד מועד הפינוי בפועל הוא לא יחויב בתשלום כלשהוא עבור החזקתו בנכס המושכר, וכי הסכמה זו אף מצאה ביטוי בהסכם פינוי ב', שם נקבע שהוא צריך לשלם רק עד 31/5/2010 ולא לאחר מכן. משמע, עמדת הנתבע היא שמשמעות הסכם פינוי ב' הינה שהוא צריך לשלם רק עד 31/5/2010 ולא לאחר מכן, וכי הפינוי יתבצע רק כאשר אזולאי ישלים את חובותיו. יודגש כי במקביל לטענה זו, באשר למשמעותו של הסכם פינוי ב', טען הנתבע כי הסכם פינוי ב' נחתם לבקשת התובע, על פי דרישות המינהל - אשר דרש כי תיפסק לאלתר השכירות של הנתבע בנכס המושכר כיון שהיא חורגת מהשימוש המותר (לשיטת המינהל). לשיטתי יש לפסוק לטובת התובע תשלום חלקי לגבי חלק מהתקופה, על בסיס דוקטרינת האשם התורם החוזי. אבהיר את עמדתי. שני הצדדים אחראיים לכך שהם נמצאו (ועדיין נמצאים) בסיטואציה בעייתית מבחינת דיני החוזים (ואף באספקלרית דיני עשית עושר שלא במשפט ודיני הנזיקין - אם כי הצדדים לא טענו בהקשר זה). מבחינה חוזית, חוזה השכירות בוטל בהודעת הביטול והביטול אושר במכתב התשובה. לאחר מכן, נחתם בין הצדדים הסכם פינוי ב' - אשר קובע מועד לפינוי אך לא מציין מה יקרה אם ההסדר לגבי מועד זה יופר. בנוסף, ברקע קיימים חוזים רלבנטיים נוספים, אשר רק הנתבע צד להם או שרק התובע צד להם, כמו גם חוזה "משולש" - אשר יישומו לוטה בערפל. הצדדים לא טרחו להסדיר באופן חד משמעי, מהו ההסדר המקובל עליהם לתקופה שעד הפינוי בפועל, לא השכילו להכין מסמך אחד סדור וקוהרנטי שיתייחס למכלול הנסיבות ויצרו במו ידיהם "כאוס חוזי" (ואוכל רק לנחש מי ניסח את שלל החוזים והמסמכים שיצרו את הסיטואציה המתוארת לעיל). רק על מנת להמחיש את הקושי, אפנה לכך - שמצד אחד - "מצד התובע" - יש לראות כי נטל ההוכחה לגבי הזכאות לתשלום רובץ על שכמו ויש כשל לוגי בכך שהוא מבסס את דרישתו לתשלום שכר חוזי מכח חוזה שהוא עצמו ביטל (ויובהר כי לא נדרש שכר ראוי או פיצוי כספי אחר). העובדה שהנתבע לא פינה את הנכס המושכר במועד המוסכם אינה גורמת לחוזה השכירות שבוטל לשוב ולהיות בתוקף (ולעניין זה ראו גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים - התרופות, לקראת הקודיפיקציה של המשפט האזרחי 664-667 (2009), וההפניות שם). בנוסף, יש לראות כי התובע היה צריך להוכיח שהודיע במפורש לנתבע על חוזה המכר עם אזולאי, מיד לאחר החתימה על הסכם זה - ולא רק שהתובע לא הוכיח שהוא הבהיר את הנתונים הרלבנטיים במלואם לנתבע "בזמן אמת" אלא שמבחינתי - היה נסיון להעלים את מעורבות אזולאי בכתב התביעה. מעבר לכך, חוזה המכר עם אזואלי לוקה אף הוא בלאקונה משמעותית ואינו מסדיר מה יקרה אם העברת הזכויות לאזולאי תיתקל בקשיים ומה יקרה אם התנאים המתלים לא יתמלאו (כפי שקרה בפועל וכפי שנמשך כבר כמה שנים). זאת ועוד. התובע, באמצעות עורכי דינו, חתם על הסכם פינוי א', למרות שהוא אינו יכול לשלוט על שלבי הביצוע של המהלכים המהווים אבני דרך בהתאם לחוזה זה. בוודאי שיש לזקוף לחובתו "אשם חוזי" עקב כך שהסכים להיות צד להסכם זה ולא דאג שיצוין בו מהם לוחות הזמנים לביצוע ומה יקרה אם הביצוע יתעכב. מצד שני - "מצד הנתבע" - לא יעלה על הדעת לקבל את עמדתו לפיה הוא זכאי להשאר בנכס המושכר עד אין קץ, ללא תשלום זה או אחר לבעלי הנכס, תוך המתנה שאזולאי ישלים מהלך זה או אחר. שהרי עמדתו של הנתבע היא שהוא ממתין שאזולאי יפנה את משק מרים, על מנת שיוכל לפנות את הנכס המושכר. ומה אם משק מרים לא יפונה לעולם? האם הנתבע ישאר בנכס המושכר עוד 10 שנים ללא כל תשלום? ונשאלות השאלות - האם הנתבע פנה אי פעם לאזולאי ודרש לברר היכן עומדים הדברים? האם הנתבע אי פעם טרח להחיש את ביצועו של הסכם פינוי א'? לא למותר לציין בהקשר זה כי בחקירתו, בנובמבר 2012, העיד הנתבע כי הוא מאשר שהוא פטור מתשלום דמי שכירות רק "בכפוף להחלפה" (עם משק מרים), כי הוא דיבר עם אזולאי כמה ימים לפני הדיון וכי אזולאי מסר לו שהוא מחפש מקום אחר "ובזמן הקרוב נתחלף" (עמ' 14 שורות 5-7). דהיינו - שבסוף 2012 לא נראה שיש אפשרות ריאלית לביצוע הסכם פינוי א', הכרוך במעבר למשק מרים, וכל עוד אזולאי מחפש "מקום חדש" ממשיך הנתבע להחזיק בנכס המושכר ללא תשלום. בדומה - יש לשאול מדוע הנתבע לא העביר את כל הסוסים וכל הציוד שלו למשק טאוב (ואזכיר כי לפי החוזה עם טאוב - הנתבע היה אמור לעבור לשם ביום 1/9/2010, משמע - שהוא היה יכול לפנות את הנכס המושכר שלושה חודשים לאחר המועד בו הפסיק לשלם. הנטל על הנתבע להסביר את מהלכיו, להוכיח את תום לבו בכל הנוגע ליישומו של המארג החוזי הבלתי אפשרי שנוצר - ודומה כי הוא לא עשה נסיון להוכיח את מאמציו להסדיר את הדרוש הסדר והעדיף לשבת בנכס בחיבוק ידיים, ולא לשלם את דמי השכירות. עוד אציין כי הנתבע טוען שבשלב מסוים הוא פינה את המנאג', מחצית הנכס המושכר (כחלק משלבי ביצועו של הסכם פינוי א') והעביר את הפעילות למשק טאוב. אלא שהתובע טען שלאחר הפינוי הזמני הוא שב ותפס חזקה בשטח זה (עמ' 9 שורה 23 עד עמ' 10 שורה 6), ובהעדר כל ראיה חיצונית אובייקטיבית ובעלת משקל - המסקנה היא שלא הורם הנטל - הרובץ לגבי רכיב זה על שכמו של הנתבע - באשר לטענת הפינוי החלקי. בנוסף - יש לראות כי לא ניתן לקבל את טענת הנתבע לפיה משמעותו של הסכם פינוי ב' היתה שהוא צריך לשלם את דמי השכירות רק עד 31/5/2010 ולאחר מכן לא לשלם מאום אי פעם, אף אם הוא נשאר בנכס המושכר שנים לאחר מועד זה. בהקשר זה הנתבע טען בתצהירו כי במסגרת המשא והמתן שהתנהל עובר לחתימת הסכמי הפינוי הוסכם על הצדדים כי הנתבע לא יחויב בתשלום דמי שכירות מסוף חודש מאי 2010 ועד להשלמת הפינוי בפועל (סעיף 25 ל-נ/1), וזאת בשל ההוצאות הכבדות שצפויות היו להיגרם לנתבע בשל הצורך לבצע הפינוי. הנתבע חזר על עמדה זו גם בחקירתו (עמ' 14, שורות 1-2). בנוסף, הובאה גם עדותו של עו"ד צפריר יגור, חברו של הנתבע, אשר היה מעורב בהליך חתימת הסכמי הפינוי (נ/2), אשר טען כי זו הייתה ההסכמה בין הצדדים (סעיפים 9 ו-10 ל-נ/2). דא עקא, שלא אוכל לקבל טענה זו - ומבחינה עובדתית, היא לא הוכחה. ראשית, יש לראות כי התובע הכחיש בחקירתו טענה זו (עמ' 11, שורות 25-30). שנית, על מנת להוכיח רכיב זה היה על הנתבע לזמן את אזולאי למתן עדות. שלישית, יש לראות כי בהסכם השכירות המקורי נקבע מנגנון לגבי פיצוי הנתבע לגבי השקעותיו במקרה בו הוא יעזוב את הנכס המושכר לפני תום חמש שנות השכירות הראשונות. היות והשכירות החלה בשנת 2003, בשנת 2008 כבר הספיק הנתבע "להחזיר לעצמו" את ההשקעה, ולא יתכן שבשל עלויות ההקמה הראשוניות או בשל הצורך לפנות את הציוד שלו בתום תקופת השכירות - הוא ימשיך להחזיק בנכס למספר שנים לא מוגבל ללא כל תשלום. רביעית, כל הבנה שהיתה עם אזולאי בהקשר זה, אם היתה (הגם שלא הוכחה) ממילא אינה רלבנטית שכן אזולאי אינו בעל הנכס ואינו נמצא במעמד בו הוא יכול להעניק פטורים אלו או אחרים. חמישית, אזכיר כי כאשר נשלחה הודעת הביטול מצד התובע ונשלח מכתב התשובה מצד הנתבע - לא הועלו כל טענות לגבי כך שיש להשיב לנתבע סכומים אלו או אחרים בשל ההשקעות שביצע, או כי הוא יהא זכאי להמשיך ולהחזיק בנכס "חינם" לתקופה זו או אחרת בשל העלויות הכרוכות בפינוי. ששית, קיימת סתירה בגרסת ההגנה בהקשר זה שכן במקום אחד נטען שהפטור מדמי השכירות נועד לפצות את הנתבע על ההוצאות שהוא הוציא כאשר בנה את המנאג' (עמ' 11 שורה 26) ואילו במקום אחר הטענה היתה שהפטור נועד לפצות את הנתבע בשל העלויות שיהיו לו כאשר יאלץ להעביר את עסקיו ואת הסוסים למקום אחר ולבנות מנאג' חדש (סעיף 25 לתצהירו). לכן, עמדת הנתבע לפיה הוסכם לפטור אותו מתשלום דמי שכירות או דמי שימוש כלשהם, לכל גורם שהוא (בין אם לתובע, לכונסת או לאזולאי), וזאת עד למועד עתידי בלתי ידוע ובלתי מוגבל בזמן, אשר התרחשותו תלויה בגורמים כגון המינהל, האגודה, הועדה המקומית לתכנון ולבניה זבולון, אלמנת אחיו המנוח של התובע, רשם המקרקעין, גב' מרים או מי מטעמה ואף אזולאי עצמו - הינה עמדה לא הגיונית מכל בחינה ובוודאי שלא הובאו ראיות להוכחתה. לא למותר לציין כי קושי נוסף בגישת הנתבע הינו שבד בבד עם טענתו לגבי כך שהמשמעות של הסכם פינוי ב' הינה פטור משלום, הוא טוען שהסכם פינוי ב' הינו חוזה למראית עין, שנחתם רק על מנת לרצות את המינהל - ולכן חסר תוקף משפטי. מכאן, שנמצאים אנו בסיטואציה שעליה חולשים דיני החוזים אך הם אינם יכולים לספק תשובה הוגנת וסבירה חד משמעית לטובת צד אחד בלבד, שכן על הנסיבות חולשת מטריציה של חוזים שנוסחו באופן לקוי ולא שלם. כוונת הצדדים המדוייקת לא הוכחה ובהמ"ש לא יכול (ולדעתי לא צריך) לנסות ולהשלים את הדרוש השלמה. מכאן - שהתוצאה לשיטתי חייבת להיות שאין לשלול לחלוטין מהתובע סעד כספי לגבי התקופה בה החזיק הנתבע בנכס ומצד שני אין להעניק לו את דמי השכירות החוזיים המלאים לגבי כל התקופה. מצב זה מחייב את הפעלתה של דוקטרינת האשם התורם החוזי. כידוע, ההזדקקות לדוקטרינה זו אפשרית בדרך כלל במצב בו יש להטיל על הניפר אשם תורם ולחלק את האשמה בין המפר לבין הניפר, כך שמתקבל פתרון ביניים. אלא שבמקרה דכאן, אין בהכרח מפר מוגדר ברור ואין ניפר מוגדר ברור. המקרה אינו עוסק בהפרה ספציפית מצד הנתבע אשר התובע אשם אף הוא בגרימתה, שכן לא ניתן לצמצם את המחלוקת לטענה בדבר אי תשלום דמי שכירות חוזיים בהתאם לסעיף X בחוזה השכירות. המצב - כמתואר לעיל - מורכב יותר, והאשם התורם רובץ על שכם שני הצדדים בשל אחריותם המשותפת לכך שהם נקלעו לסיטואציה הנוכחית. כלומר, אין עסקינן באשם תורם של ניפר אלא באשמה משותפת של שני הצדדים לכאוס החוזי שהניב תוצאה שלא מאפשרת לקבל אף אחת מעמדות הצדדים במלואה. בהקשר זה אפנה לרע"א 3025/06 אומגה טיפולי טקסטיל תעשיתיים 1978 בע"מ נ' קשת נקוי יבש בע"מ (11.7.2006), שם קבע בהמ"ש המחוזי שיש להטיל אשם תורם חוזי על שני הצדדים הניצים לאור כך שתרמו במשותף לסיטואציה דומה לזו אשר מתבררת בפנינו, וכך נקבע בבהמ"ש העליון, תוך דחיית הערעור: "בשולי הדברים אציין, כי בפסק הדין נאמר, ש"העובדה כי העדר חוזה בכתב או מסמך כתוב וברור על שינוי בשטח המושכר ובדמי השכירות מעת לעת, לרבות בגין השטח הנותר, הוא בבחינת אשם תורם חוזי של שני הצדדים ומחדל מסוים שהוליד התדיינות מיותרת הדדית זו..." (עמ' 5 לפסק הדין). לדברים אלה אין לי אלא להסכים. לשיטתי ראוי כאמור מיקוד מראש של המסגרת הדיונית (סגל נ' בוקרה, עמ' 899), ובגדר זה "ראוי שצדדים לחוזה ינסחו את עמדותיהם ורצונותיהם באופן זהיר ומדויק, שיוכל להבטיח מניעתן של מחלוקות עתידיות או למצער צמצומן" (רע"א 500/06 הוליס מיטל אינדסטריז בע"מ נ' גלסטקס בע"מ - ההדגשה הוספה). בעניין הוליס דובר במחלוקת שנסבה סביב פרשנותה של הוראה חוזית. בנידון דידן, בו נסבה המחלוקת על הסכמים שלא הועלו 'עלי נייר', יפים דברים אלה על אחת כמה וכמה". עוד אפנה למקרה שנדון בת"א (מחוזי תל-אביב) 1010/06 ארנס את כדורי חברה להשקעות נדלן בע"מ נ' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ (4.1.2011), אשר אף שם המדובר היה בחוזה מורכב, הכולל תנאים מתלים, הודעות ביטול שנשלחו כדין או שלא כדין, במועדים אלו ואחרים - ואף שם מצא בהמ"ש לילך לכיוון פתרון-ביניים ולא לתוצאה של "הכל-או-לא-כלום", וקבע כי: "הן התובעת והן הנתבעת שותפות למחדלים שבאי קיומו של ההסכם ולחלופין נושאות באחריות לאי קיומו. אמנם הנתבעת הודיעה על ביטול ההסכם שלא כדין, ועם זאת אין להתעלם גם מהתנהלות התובעת, העולה כדי אשם תורם חוזי. שני הצדדים פעלו בשוויון נפש, למרות יכולתו של כל צד למנוע התרחשות נזקים או לפחות מיזעורם. התנהלות שני הצדדים היא בגדר חוסר תום לב בביצוע החוזה. אי עמידתם של הצדדים בדרישת תום הלב הינה הפרת חוזה, ובענייננו מדובר בהפרות הדדיות של החוזה. מאחר שתרומתם של שני הצדדים לכשלונו של ההסכם זהה יש לחלק את האחריות ביניהם באופן שווה ולייחס לתובעת אשם תורם בשיעור של 50% ולהטיל על הנתבעת חבות העולה כדי 50% מהנזקים שיוכחו." וראו אף את פסה"ד המנחה ע"א 3912/90 EXIMIN S.A. נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 (1993); ואריאל פורת הגנת אשם תורם בדיני חוזים, עמ' 257-265 (1997). באשר לחלוקת האשם בין הצדדים, אינני בטוחה שהמדובר בחלוקה שווה (כלומר לא 50%-50%) ומצאתי לחייב, על דרך האומדנא, את הנתבע לשלם לתובע 16,000 ₪, לגבי התקופה שמיום 1/6/2010 ועד מועד הגשת התביעה, נכון להיום. טענות קיזוז של הנתבע - הנתבע העלה טענה חלופית לזכות קיזוז בגין חלק מהחוב. לשיטתו של הנתבע, מאחר ופינה חלק מהנכס המושכר (את שטח המנאג'), הוא אינו חייב בתשלום בגין החלק שפונה, וכן יש לקזז מחובו את עלות השכרת המנאג' החלופי. ציינתי לעיל כי טענת הפינוי לא הוכחה במלואה, לפחות לא למשך כל התקופה - וממילא לקחתי את הטענה בחשבון בעת פסיקת התשלום החלקי. האם זכאי התובע לשיפוי בגין עלות פירוק המבנה הלא חוקי? אזכיר כי התובע טוען כי הוא נאלץ לשלם לקבלן משנה בגין פירוק מבנה לא חוקי שהנתבע הקים, ללא היתר, ואשר התובע נאלץ לפרק על חשבונו לאור דרישות של המינהל ורשויות האכיפה. הנתבע, מנגד, טען כי המבנה המדובר היה קיים עוד טרם החלה תקופת השכירות וכי התובע הוא זה שהקים אותו. במחלוקת זו - עמדתי כי עילת התביעה לא הוכחה כדבעי. התובע טוען כי נגרמו לו הוצאות בגין הצורך להרוס מבנים שהקים הנתבע בסמוך לנכס המושכר על שטחים ציבוריים. להוכחת הטענה הציג התובע חשבונית מס מס' 0583 מיום 5/10/2010 מטעם קבלן פינוי בשם "צבי לוי עבודות מים וביוב בע"מ", על סך 18,560 ₪ (להלן: "החשבונית"). הנתבע אישר בחקירתו כי התובע הוא שפירק את המבנים, וכי הוא עצמו לא שילם עבור פירוק המבנים המפורטים בחשבונית (עמ' 14 שורות 25-28), אך במקביל טען כי המבנים אינם מבנים שהוא הקים, אלא מבנים שהקים התובע. בחשבונית מפורטות העבודות הבאות: "פירוק קונסטרוקציה בחוות הסוסים; הזזה והתקנה קיר לגבול; פירוק קונסטרוקציה שהיתה קשורה לקרואן". בחקירתו של התובע הוא חזר על כך כי הוא פעל לפרק את המבנים, בחלק הצפוני של הנכס המושכר (עמ' 10 שורות 18-24; עמ' 11, שורות 12-13), והראה על גבי תמונות שהוצגו לו היכן עמדו המבנים שנהרסו (שתי התמונות סומנו על ידי בית המשפט באות א' ותויקו בתיק, אם כי יוער שלא ניתן להבין מעיון בהן היכן עמדו המבנים שנהרסו, ובוודאי שלא ניתן להבין אם היו אלו מבנים שהקים הנתבע או מבנים שהיו קיימים עובר לחוזה השכירות). עוד אציין כי התובע נשאל בחקירתו בנוגע לקרואן שמצוין בחשבונית, ואישר שמדובר בקרואן שלו ולא של התובע (עמ' 11 שורות 3-5). מאחר ובחשבונית מצוין פירוק של קונסטרוקציה שהייתה מחוברת לקרואן, ולא פירוק של הקרואן עצמו, אין משמעות לעובדה כי הקרואן עצמו היה בבעלות התובע ולא הנתבע. מעבר לאמור מעלה, התובע לא הציג תיעוד צילומי נוסף או ראיות אחרות, אשר יתמכו בטענתו כי המבנים שפורקו על ידו הם אכן מבנים שבנה הנתבע (כגון צילומים לפני ההריסה ומיד לאחריה, והשוואתם לצילומים קודמים). אף מהצילומים המהווים נספח להסכם השכירות, אשר היו אמורים לתעד את מצב הדברים בנכס המושכר עובר לתחילת השכירות ולאחריה, לא ניתן ללמוד על מהות המבנים שפורקו בפועל בשנת 2010, וממילא המדובר בצילומים באיכות גרועה ביותר אשר קשה מאוד להבין מה מצולם בהם. בנוסף, יש לראות כי החשבונית נרשמה לפקודת "כונסת הנכסים עו"ד אפרת חיים או משפחת רות" (כך במקור, והכוונה ל"רוט"). כלומר, לא ברור מי שילם לקבלן: הכונסת או התובע אישית בעצמו (וטענתו של התובע בעמ' 10 שורה 22 לפיה הוא שילם לקבלן "בכסף", לא הוכחה, למרות שקל עד מאוד לספק ראיות לגבי תשלום שכזה). אם לא די בכך, אזי שיש לראות כי תאריך התשלום הנטען הינו אוקטובר 2010, הרבה אחרי חתימת הסכם המכר עם אזולאי ושני הסכמי הפינוי א' ו-ב' - ויש לתהות מדוע סוגיה כגון סילוק מבנים לא חוקיים לא מצאה ביטוי במי מההסכמים הנ"ל. במצב דברים זה, היות ולגבי השאלה מי הקים את המבנים שפורקו אין לי אלא את עדותו בעל פה של התובע למול עדותו בעל פה של הנתבע, והואיל ונטל ההוכחה רובץ על שכם התובע - המסקנה הינה כי יש לדחות רכיב זה של התביעה. על כן אני דוחה את התביעה בכל הנוגע לעילת תביעה זו. התוצאה - לאור כל האמור מעלה, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע 16,000 ₪, תוך 30 יום מהיום. בשל מכלול הערותי דלעיל - לא אעשה צו להוצאות, למעט החזר חלק יחסי של אגרת בהמ"ש בסך 750 ₪, אשר ישולם אף הוא תוך 30 יום. אני מציעה לצדדים לשקול שנית את ההצעות שהועלו במהלך הדיונים ולהגיע להבנות לגבי תביעת הפינוי - תוך חסכון משמעותי מזמנה של חברתי, כב' השופטת עדוי. הריסת מבנהשיפוימבנה