החובה לשלם ארנונה לרשות מקומית בגין נכס חלה על המחזיק בנכס בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. סעיף 1 לפקודת העיריות (נוסח חדש) מגדיר 'מחזיק' כ-" אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או פנסיון". המבחן מיהו מחזיק הוא, מי שהינו 'בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס', ולכן שוכר המתגורר בנכס מחויב בארנונה ולא הבעלים הרשום. אולם, בהעדר שוכר וגם אם הנכס ריק, מחויב בתשלום הבעלים. יצוין כי בגין נכס ריק ניתן לבקש פטור מתשלום ארנונה לתקופה מוגבלת, אך הפטור מותנה בהגשת בקשה בזמן אמת. סעיפים 325-326 לפקודת העיריות יוצרים שני חריגים לכלל הנ"ל הקשורים זה בזה. בהתאם לסעיפים אלה, מוטלת החובה על בעלים או על מחזיק של נכס החייב ארנונה עתידית בגין הנכס. כל עוד לא נמסרה 'הודעה' יחויב אותו מחזיק או בעליו של הנכס בארנונה בגין הנכס. סעיף 325 לפקודת העיריות קובע, כי "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחובתו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה". סעיף 326 לפקודת העיריות קובע, כי: "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, לא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם- ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו- למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה". פקודת העיריות מטילה על המחזיק היוצא את חובת ההודעה בכתב לעירייה על הפסקת החזקתו בנכס, והודעה בעל פה, ככלל, אינה עומדת בדרישות החוק, שכן הפסיקה קבעה כי דרישת הכתב היא מהותית. אולם, מקום שבו הוכח כי העירייה קיבלה הודעה פורמאלית בעל פה מהמחזיק על הפסקת החזקתו בנכס, כשבאותו מעמד, במשרדי העירייה, מציג המחזיק את חוזה השכירות החדש ומבקש להירשם כמחזיק באותו נכס, קמות הנסיבות המיוחדות והחריגות, ממין אלה שעליהן דיבר בית המשפט העליון בפסק הדין המנחה שניתן בר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעירית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17.04.08) [להלן: "עניין דור אנגריה"], בהן קמה חובה על העירייה לפעול באורח אקטיבי כדי לעמוד בחובת ההגינות והסבירות הנדרשות ממנה כרשות מנהלית. בעניין דור אנרגיה נפסק, כי "מטרתם של סע' 325 ו- 326 לפקודת העיריות, להקל את הנטל המוטל על העיריה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הינה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה". עוד נפסק בעמ"נ (חי') 330/03 אברהם סבג נ' עירית חיפה (1.9.04), כי "ברור, שהמשך החיוב בארנונה אינו צריך להימשך לנצח, אף אם כלל לא נמסרה הודעה כנדרש בסעיף 325. סעיף זה אינו עומד בחלל ריק. מולו ניצבת חובתה של המשיבה לנהוג כלפי נישומי הארנונה בהגינות, בחריצות ראויה, ובתום לב. בצד חובתה להטיל ארנונה ולגבותה עומדת חובתה לבדוק מדי תקופה מי הוא הנישום הנכון המחזיק בנכס שבגינו נדרשת הארנונה. פקחיה צריכים לעיתים לערוך סקירה של המצב בשטח על מנת לדעת את המתרחש. כך במיוחד לגבי נכסים שאין משלמים בעדם ארנונה ללא הודעה או הסדר או כאשר הודעות חיובי הארנונה חוזרות, או כאשר מצויות אסמכתאות לכך שעסק כלשהו בנכס, חדל לפעול בו או עבר למקום אחר". לעניין 'נטל ההוכחה' יש להפנות לסעיף 318 לפקודת העיריות [נוסח משולב] הקובע, כי: "פנקסים הנחזים ככוללים ארנונה שנקבעה או שומה שנעשתה לפי הפקודה יתקבלו- בלי כל ראיה אחרת- כראיה לכאורה על קביעת הארנונה או על עשיית השומה ועל תקפן". מן האמור בסעיף זה עולה, כי רישומי העירייה הינם ראיה לכאורה לחובו של הנתבע. לפיכך מוטל הנטל על הנתבע להוכיח, כי רישומיה של העירייה אינם תקינים. בר"מ 8499/06 עו"ד גדעון אליאב נ' עיריית הרצליה (15.11.06) נקבע, כי "הלכה היא מלפני בית המשפט העליון, כי לצידן של פעולות הרשות עומדת חזקת התקינות (החוקיות) המנהלית. נקודת המוצא הינה, כי הרשות המנהלית פעלה באופן חוקי ותקין, והנטל לסתור חזקה זו מוטל על כתפי המבקש לעשות כן. כבר נקבע, כי לשם הרמת נטל ראייתי זה לא די בקיומה של תחושה בעלמא, המבוססת על השערות והנחות בלבד, אלא יש להניח תשתית עובדתית לטענה". בע"א ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (21.08.12) חזר כבוד המשנה לנשיא (בדימוס) א' ריבלין על פסיקת בית המשפט בעניין ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עירית טירת הכרמל, בעניין שאלת מעמדם הראייתי של תדפיסי החיוב, ושם נפסק כי: "סעיף 318 שלעיל קובע את מעמדם של תדפיסי החיוב כ'ראיה לכאורה על קביעת הארנונה' [...]. לוי לא הגיש אף ראיה הסותרת את האמור בתדפיסי החיוב, ולמעשה הוא גם לא הציג חלופה משלו לעניין גובה החוב על-כן, אין לנו אלא לקבל את האמור בהם [...]" [ראו והשוו: תא"מ 2118/10 עיריית י-ם נ' כרוף הייסם (22.06.11)]. לא אחת נקבע בפסיקה, כי הסמכות לדון בטענה "איני מחזיק" של הנתבע נתונה למנהל הארנונה וערכאות הערעור עליו ולא במסגרת הגנה לתביעה כספית שהוגשה. אמנם, בסעיף 3 (ג) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 נקבע, כי "על אף האמור בסעיפים (א) ו- (ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה". סעיף 3(ג) לחוק הנ"ל מקנה לבית המשפט סמכות ושיקול הדעת להתיר את הטענה "איני מחזיק", שלא בדרך של השגה. אולם, נקבעו גדרי הרשות לכך, כאשר בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המנהלית. לעומת זאת, בנושאים עקרוניים ונושאים בעלי חשיבות כללית וציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות [ראו ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עירית טירת הכרמל (6.2.2002) - להלן: "עניין ט.ט. טכנולוגיה" ; וכן תא"מ 15920-11-09 עירית ראשון לציון נ' בשן (31.07.2012)]. גדרי הרשות לכך, כפי שנפסקו בעניין ט.ט. טכנולוגיה הנ"ל, הינם "פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול-דעתו של בית המשפט. כאשר מועלית בפניו טענה המנויה בסעיף 3 לחוק הערר, יש לשקול אם להתיר את העלאתה. נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרח להליכי השגה המינהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המנהליים-מקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה המצריכות לעתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות" (שם, בעמ' 779-780); ראו עוד עע"ם 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל אביב (5.5.10)).מחזיק בנכסארנונה