הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

דוגמא לפסק דין בנושא הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל:

1. בפני תובענה שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה, בגדרה עתרו המבקשים לחייב את המשיבה בתשלום פיצוי בגין זכויותיהם במקרקעין הידועים כחלקות 1, 4, 5, 6 ו-9 בגוש 11214 אשר הופקעו על ידי המשיבה לצורך הקמת מנהרות הכרמל.

2. מהות המחלוקת

2.1 בשנת 1994 החלה המדינה בביצוע ההליכים הדרושים לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט מנהרות הכרמל, אשר נועד להתוות דרך תת קרקעית החוצה את רכס הכרמל מאזור הצ'ק פוסט, דרך נחל דוד ועד מבואותיה הדרומיים של העיר חיפה. במסגרת המיזם, נחפרו שתי מנהרות מקבילות וצמודות בהן נסללו כבישים ונבנו מחלפי כניסה ויציאה לאותן מנהרות בשלושה צמתים.

לצורך כך, פרסם שר האוצר ביום 29.12.1994 הודעה בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") לפיה הקרקע, הכוללת את החלקות נשוא תיק זה, דרושה לצרכי ציבור למטרת חפירת מנהרה בהר הכרמל וסלילת דרכי גישה למנהרה. ההודעה פורסמה בילקוט הפרסומים 4270. זמן קצר לאחר מכן פורסמה בילקוט הפרסומים 4278 הודעה מתקנת לפיה ההודעה הראשונה הנה לפי סעיף 5 בלבד. ביום 16.2.1999 פורסמה הודעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות בדבר תפיסת החזקה במקרקעין המופקעים. הודעה אחרונה זו תוקנה בשלב מאוחר יותר, בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 119/01 אקונס נ' מדינת ישראל (22.1.2003).

ביום 7.7.2003 פורסמה בילקוט הפרסומים 5203 הודעה בדבר הפקעה בעומק הקרקע המתייחסת לחלקה 1 בגוש 11214 בלבד.

2.2 במסגרת ההפקעות הנ"ל הופקעו חלקים מחלקות 1, 4, 6 ו- 9 בגוש 11214 בעוד חלקה 5 באותו גוש הופקעה בשלמותה. בחלקות 4, 5, 6 ו- 9 הופקעה הבעלות על פני הקרקע וזאת לצורך הקמת אזורי כניסה ויציאה למנהרות הכרמל. בחלקה 1 נעשתה ההפקעה בתת הקרקע בלבד, כאשר שטח פני החלקה נותר בשלמותו ללא פגע, וזאת לצורך מעבר המנהרה או שולי המנהרה בעומק הקרקע.

2.3 זכויות הבעלות לגבי החלקות דלעיל רשומות בפנקסי המקרקעין על שם מספר רב של שותפים אשר בעלותם הנה במושאע. בכלל הבעלים נמנה גם עיזבון המנוח שבתאי מזרחי ז"ל שהמבקשים הנם יורשיו (להלן: "המנוח"). חלקו של המנוח בכל אחת מן החלקות מגיע כדי 200/21700 חלקים בלתי מסוימים.

יוער כי בחלקה 4 הנ"ל היתה פלישה של מספר משפחות בדואיות שהקימו מספר מבנים וסככות. המשיבה ניהלה הליך ממושך לצורך פינויים, ולשם כך אף שילמה להם סכום משוערך של למעלה משלושה מליון ₪.

2.4 ביום 10.1.2008 אישרה הנהלת מחוז חיפה במנהל מקרקעי ישראל תשלום פיצוי בסך 14,847.91 ₪ לעיזבון המנוח שבתאי מזרחי, מורישם של המבקשים, בגין הפקעת חלקו במקרקעין הנ"ל. לסכום זה התווספו הפרשי הצמדה וריבית למן המועד הקובע על-פי הפקודה, 29.12.1994, הוא מועד פרסום ההודעה על הכוונה להפקיע המקרקעין לפי פקודת הקרקעות (להלן: "המועד הקובע").

סכום הפיצוי שאושר התבסס על שומת השמאי הממשלתי מיום 9.10.2003. בהערכתו נקבע כי להפקעת החלקה 1 אין ערך כלכלי ולפיכך אין לנפקעים זכות לפיצוי כלשהו בגין אותה חלקה.

2.5 בעקבות השגות שהגישו בעלי קרקע אחרים באותן חלקות, על שומת הפיצויים, ניתנה החלטה מחודשת ביום 13.2.2008, לפיה שווי השטח המופקע בחלקה 4 הנו 3,012,232 ₪ (לעומת 1,800,000 ₪ לפני ההשגה); שווי השטח המופקע בחלקה 5 הנו 68,963 ₪ (לעומת 41,000 ₪); שווי השטח המופקע בחלקה 6 הנו 67,750 ₪ (לעומת 41,000 ₪) ושווי השטח המופקע בחלקה 9 עומד על סך 4,675 ₪ (לעומת 3,000 ₪). בהתאם להחלטה האמורה, הציע מנהל מקרקעי ישראל למבקשים פיצוי עפ"י ערכי ההחלטה בהשגה, בכפוף לוויתור גמור ומלא על כל תביעה ודרישה לפיצויים מצדם. הפיצוי העדכני עמד על סך של 29,065 ₪ נכון למועד ההפקעה ונכון ליום 6.10.2008 - סך של 58,456 ₪. המבקשים דחו הצעה זו ותחת זאת בחרו לקבל את הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת, שחושב על פי השומה הראשונה תוך שמירה על זכותם לתבוע את המשיבה בגין יתרת סכום הפיצוי המגיע להם לטענתם.

2.6 בעקבות חוזה לתשלום פיצויים שנחתם בין בעלי הדין ביום 22.3.2009, שלמה המשיבה למבקשים את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, והמבוסס כאמור על השומה הראשונה שערך השמאי הממשלתי, וזאת בסך 14,847.41 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית למן המועד הקובע סה"כ 39,236 ₪.

2.7 לטענת המבקשים, שווי זכויותיהם אותן רכשה המשיבה לצרכי ציבור בחלקות 4, 5, 6 ו- 9 עומד על סך 304,078 ₪ נכון ליום 26.10.2009 בעוד שווי זכויותיהם בחלקה 1 אותם רכשה המשיבה לצורכי ציבור, עומד על סך 473,168 ₪ נכון לאותו מועד. לתמיכה בטענתם, צירפו המבקשים שתי חוות דעת ערוכות בידי שמאית המקרקעין הגב' ריטה שוקייר ואקים.

2.8 המשיבה מצדה הסתמכה על חוות דעתו של שמאי מקרקעין מטעמה מר יצחק רוגובין אשר קבע כי שווי הזכויות שהופקעו מידי המבקשים בכל החלקות גם יחד עומד על סך 31,650 ₪ נכון למועד הקובע.
2.9 למען שלמות התמונה אעיר כי בשלב ראשון תבעו המבקשים פיצוי גם בעבור הפקעת זכויותיהם בחלקות 7 ו-8 בגוש 11214. לאחר שהוברר שחלקות אלו הופקעו על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, תיקנו המבקשים את התובענה על דרך של צירופה של עיריית חיפה להליך. אלא שבסופו של דבר, נמחקה התובענה כנגד העיריה, וזאת ביום 28.2.2012 על יסוד בקשה מוסכמת שהגישו הצדדים לעניין זה. בהמשך, הודיעו המבקשים בפתח ישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 6.3.2012 כי הם אינם עומדים עוד על תביעתם לפיצוי בגין הפקעת החלקות 7 ו-8 בגוש 11214.

3. טענות הצדדים

3.1 טענתם העיקרית של המבקשים היתה כי הם זכאים לפיצוי בגין ההפקעה התת קרקעית שבוצעה בחלקה 1 וכן לפיצוי בסכומים גבוהים מאלו שהוצעו על ידי המשיבה בגין הפקעת זכויותיהם ביתר החלקות. בנוסף, טענו המבקשים גם כי אותו חלק במקרקעין שנותר לא מופקע, אינו בר שימוש וזאת נוכח ניתוקו מהמקרקעין שהופקעו. משכך יש לחייב, לשיטתם, את המשיבה לשלם לידם פיצוי בגין שווי המקרקעין בשלמותם.

יתר על כן, לטענת המבקשים, בהתאם לסעיף 13 לפקודה, הם זכאים לקבל מאת המשיבה דמי שימוש ראויים בגין אובדן דמי החכירה החל משנת 1994, הוא המועד בו עברה החזקה במקרקעין לידי המשיבה, ועד למועד תשלום הפיצויים בפועל.

3.2 המשיבה מצדה טענה כי הסכומים שהוצעו למבקשים משקפים את הפיצוי הראוי בגין הפקעת זכויותיהם במקרקעין. ביחס לחלקה 1 נטען כי המבקשים אינם זכאים לפיצוי בגין ההפקעה המצומצמת שנעשתה בחלק מתת הקרקע של חלקה זו, בשים לב לנסיבותיה של ההפקעה ובהתחשב בהיקף השתרעותה.

המשיבה הוסיפה כי אין בסיס לדרישת המבקשים לחייבה לפצותם בגין שווי המקרקעין בשלמותם, ובדומה - אין גם כל יסוד לדרישה לפצותם בגין אובדן דמי החכירה שכביכול נחלו. זאת ולו מן הטעם שהמבקשים לא הביאו שמץ ראיה להוכחת עצם קיומו של נזק, לא כל שכן שלא הוכיחו היקפו. בהקשר זה הפנתה המשיבה לכך שמשך שנים רבות החזיק בקרקע פולש, שהמבקשים לא עשו דבר כדי לפנותו הימנה ולהחזיר לידם את החזקה בה.

דיון והכרעה

4. בטרם אתייחס לסוגיות העולות מתיק זה, אני רואה לרכז את כל פרטי ההפקעה הרלוונטיים, ובכלל זה - מספרי החלקות שהופקעו, מצבן התכנוני, שטחן הכולל, שטח ההפקעה הכולל, השטח שבבעלות המנוח, השטח המופקע מחלקו של המנוח וכן אחוז ההפקעה, הן מתוך השטח הכולל והן מתוך השטח שבבעלות המנוח. להלן הטבלה המרכזת מקבץ הפרטים הנ"ל:


גוש וחלקה מצב תכנוני שטח החלקה בשלמותה השטח המופקע הכולל השטח בבעלות המנוח (200/21700) השטח המופקע מחלקו של המנוח אחוז ההפקעה                                    
11214/4      מגורים ב' + מסחר      34,491 מ"ר      19,909 מ"ר      317.88 מ"ר      183.5 מ"ר      57.7%      
11214/5      דרך      4,558 מ"ר      4,558 מ"ר      42 מ"ר      42 מ"ר      100%      
11214/6      מגורים ב' + מסחר      5,236 מ"ר      446 מ"ר      48.25 מ"ר      4.11 מ"ר      8.51%      
11214/;9      דרך      1,470 מ"ר      309 מ"ר      13.54 מ"ר      2.85 מ"ר      21%      
11214/1      מגורים ב' + מסחר      101,121 מ"ר      31,000 מ"ר בתת הקרקע      932 מ"ר      285.71 מ"ר      30.6%      


5. שווי המקרקעין במועד הקובע לצורך קביעת שיעור הפיצויים

5.1 השמאים שוקייר ורוגובין נחקרו על חוות הדעת שערכו וכל אחד מבעלי הדין ביקש כי שומת הפיצויים תיערך על פי חוות הדעת של השמאי מטעמו.

עיון בחוות הדעת של שני הצדדים היריבים מעלה כי הם תמימי דעים לגבי העובדה שהמועד הקובע הנו 29.12.1994, הוא מועד פרסום ההודעה על הכוונה לבצע ההפקעה לפי פקודת הקרקעות. כן קיימת הסכמה לגבי כך שמדובר במתחם לא מפותח המאופיין בטופוגרפיה מדרונית בשיפוע של כ- 30%.

5.2 רשימת עסקאות ההשוואה שהיוותה בסיס לחוות הדעת מטעם שני השמאים היריבים היתה כמעט זהה. יחד עם זאת, מבין אותה רשימה, בחר כל אחד מהם להסתמך על עסקאות השוואה שונות, כאלו התומכות בעמדת שולחו. טעם נוסף לפער בין ממצאי חוות הדעת, נעוץ בכך שהשמאי מטעם המשיבה התייחס בגדר שומתו לקיומם של פולשים במקרקעין בעוד השמאית מטעם המבקשים התעלמה כליל מנתון זה.

5.3 אתייחס להלן לעיקר ההבדלים בין חוות הדעת השמאיות שהונחו בפניי:

5.3.1 ההבדל הראשון מתייחס למועד בו נערכו עסקאות ההשוואה. בעוד שהשמאי מטעם המשיבה, מר רוגובין, התבסס על עסקאות מקרקעין שנערכו בסמוך לפני המועד הקובע, התבססה השמאית מטעם המבקשים, הגב' שוקייר, על עסקאות מקרקעין שנערכו בשנת 1995, לאחר המועד הקובע, זאת למעט עסקה אחת. (ש' 3-7 בעמ' 21 לפרוטוקול).

בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודה, המועד הקובע לגבי שומת הפיצויים הנו מועד פרסום הודעת ההפקעה ברשומות על פי סעיף 5 לפקודה. בית המשפט עמד על כך במספר רב של הזדמנויות כשבאחת מהן ציין:

"אלה הם אפוא עיקרי העקרונות לתשלום פיצויים: ראשית לכול, הערכת שווייה של קרקע תיעשה על-פי התמורה המשתלמת עבור קרקע הנמכרת בידי מוכר מרצון לקונה מרצון. שנית, הערכת שווייה של הקרקע תיעשה כשווייה ביום פרסום ההודעה ברשומות על כוונת שר האוצר לרוכשה" (ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' עזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ז"ל, פד"י נא(5), 23, 33 (1997).

קביעה זו מוצאת את צידוקה בכך שעם היוודע דבר ההפקעה בציבור מתגבש מחיר הקרקע והוא אינו קשור יותר לתנודות השוק. או בלשון בית המשפט בע"א 226/62 בנינסון נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד טז 2355, 2358 (1962):

"... מכיוון שעם היות כוונה זו ידועה בקהל המעוניינים, יוצאת הקרקע מן השוק ושוב אינה עוברת לסוחר. מן הרגע הזה דין הוא שיתגבש שוויה ולא תהיה עוד כפופה לתנודות ההיצע והביקוש הקיימות לגבי מקרקעין אחרים. לא עליית המחירים ולא ירידתם אין להם השפעה על קרקע העומדת להפקעה. . . ".

החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, מעניק תוספת הפרשי הצמדה וריבית בגין שווי המקרקעין ממועד ההערכה ועד מועד תשלום הפיצויים בפועל. זאת על מנת למנוע פגיעה בבעלי הזכויות בגין חלוף הזמן בין מועד ההערכה לבין מועד תשלום הפיצויים בפועל. (ראו לעניין זה - ספרו של אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין, תשע"א-2011, עמ' 553-554 והפסיקה המובאת שם בהערה 117).

העולה ממקבץ האמור הנו כי המועד הקובע להערכת שווי המקרקעין לצורך קביעת הפיצוי בגין הפקעתם הנו מועד פרסום דבר ההפקעה. על מנת לאמוד את השווי האמיתי ולהעמיד את בעל הזכויות באותו מצב בו היה אילולא נעשתה ההפקעה, ניתן להסתמך על עסקאות שנעשו בסמוך עובר להפקעה. עסקאות אלו לא הושפעו מן ההפקעה ומשקפות את שווי השוק. לכן ההסתמכות על עסקות השוואה שמועדן לאחר פרסום ההפקעה שגוי ויש להעדיף לצורך אמדן הפיצוי עסקאות השוואה ממועד קודם להפקעה.

ראו עוד לעניין זה: ע"א 473/76 מזרחי נ' עיריית תל אביב, פד"י לא(2), 253 ; ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עיריית ראשון לציון, פד"י מא(1), 133 ; ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.2008).

5.3.2 הבדל נוסף ומשמעותי בין חוות הדעת שהוצגו בפניי, נעוץ במיקומן של המקרקעין נשוא עסקאות ההשוואה. בחוות דעתה התייחסה השמאית שוקייר לעסקאות מאזור ההפקעה אך לא מאותו גוש אלא מגוש סמוך, הוא גוש 10925. לעומתה השמאי רוגובין התבסס בחוות דעתו על עסקאות מקרקעין שנעשו באותו גוש בו הופקעו החלקות נשוא הדיון. עסקאות אלו התייחסו למקרקעין שהיו, במועד הקובע, באותו מצב תכנוני בו היו המקרקעין שהופקעו, היינו מיועדים למגורים ומסחר. מכאן שעסקאות ההשוואה ששימשו את מר רוגובין היו מדויקות וקרובות יותר במאפייניהן למקרקעין בהם עסקינן.

בעדותו בפניי ציין השמאי רוגובין כי המקרקעין נשוא הדיון כמו גם מקרקעין אחרים באותו גוש היו במועד הקובע חטיבת קרקע לא מפותחת, הנמצאת בריחוק מבנייני מגורים, כבישים ותשתיות, כך שבניה על חטיבה זו היתה מותנית בהגשת תוכניות בניה מפורטות ואישורן על ידי הרשויות המוסמכות. לעומת זאת, המקרקעין עליהם התבססה השמאית שוקייר היו במועד הקובע מקרקעין זמינים לבניה, עם תשתיות של מים וחשמל. (ש' 27 בעמ' 28 - ש' 8 בעמ' 29 לפרוטוקול).

אני רואה להעיר כי לא נעלמה מעיניי העובדה שברישום המוצג לגבי אותן עסקאות אליהם הפנה רוגובין בחוות דעתו צוין כי מדובר במקרקעין ללא ייעוד. אלא שבעדותו בפניי ציין השמאי כי מדובר בלא יותר מאשר ציטוט מן הרישום שנעשה לגבי אותן עסקאות במס שבח וכי בפועל מדובר במקרקעין שייעודם הנו למגורים ולמסחר (ש' 1-12 בעמ' 28 לפרוטוקול). הסבריו של השמאי לעניין זה הניחו את דעתי.

דומה כי לא יכולה להיות מחלוקת לגבי כך ששוויים של מקרקעין המצויים באזור מפותח עם תשתיות של כבישים, חשמל ומים הנו גבוה לאין ערוך מקרקע טרשית שאינה מפותחת. מכאן שנכון ומדויק יותר להסתמך על עסקאות השוואה המתייחסות למקרקעין הדומים במאפייניהם לקרקע נשוא הדיון, שהיא קרקע ללא תשתיות ופיתוח, מאשר עסקאות שעניינן קרקע שעברה הליך פיתוח וסמוכה לתשתיות של חשמל, ביוב, כבישים וכיוב'. גם בהיבט זה, עדיפה בעיניי חוות דעתו של השמאי רוגובין.

5.3.3 ההבדל האחרון בין חוות הדעת, נעוץ בעובדה שהשמאית גב' שוקייר התעלמה כליל מקיומם של פולשים בחלקה 4, כפי שהודתה בחקירתה הנגדית "אני ערכתי חוו"ד לפי קרקע פנויה" (עמ' 22 שורה 30 לפרוטוקול). לעומתה, נתן השמאי מר רוגובין דעתו למעשה הפלישה ולכך שבמקום מצויות מספר משפחות שהקימו במקרקעין מספר מבנים וסככות. לדעתי, לעובדה זו השלכה ישירה על אמדן שווי הקרקע, ממנה התעלמה כליל הגב' שוקייר בחוות דעתה.

6. זכות המבקשים לפיצוי בגין הפקעה בתת הקרקע בחלקה 1

6.1 גיל וקנין, מנהל תחום מיפוי ומדידות במחוז חיפה במנהל מקרקעי ישראל, העיד מטעם המשיבה. בתצהירו נ/1 ציין כי מעיון בתוכניות ובטבלאות ההנדסיות שהוכנו על-ידי חברת התשתיות העירוניות יפה נוף, האחראית על הנושאים ההנדסיים והסביבתיים בפרויקט עולה כי מחלקה 1 הופקע חלק קטן מתת הקרקע בעומק הנע בין 27.13 מטרים ועד 53.15 מטרים מתחת לפני האדמה. קביעה זו באשר לעומק ההפקעה לא נסתרה ולכן אצא מנקודת הנחה שהנה נכונה.

6.2 כפי שצוין בחוות דעתו של השמאי רוגובין, עמדתה העקרונית של המשיבה היא שאין מפצים על הפקעת תת הקרקע. לדבריו, נוכח עמדה זו לא בוצעה בעבר שומה לחלקה זו, והיא נערכה לראשונה רק לצורך ההליך דידן. בשומה שערך השמאי מטעם המשיבה לגבי חלקה 1 הוא התבסס על פיצוי בשיעור מינימאלי בהתאם לעומק ההפקעה הנע כאמור בין בין 27.13 ל- 53.15 מטרים מתחת לפני הקרקע. עוד ציין הלה כי בהתאם לקווים המנחים של השמאי הממשלתי, ההפקעה בתת קרקע ברבדים עמוקים כפי שהדבר נעשה בחלקה 1 אינה פוגעת כמעט בשווי החלקה למעט שיעור הפחתה מינימאלי. הואיל ותקרת ההפקעה מצויה בקטגוריה של עד 35 מטרים, חושב הפיצוי על-ידו בהתבסס על 0.6% משווי הקרקע. על בסיס חישוב זה, העריך השמאי רוגובין את שווי החלק המופקע של המבקשים בחלקה 1 בסך של 2,590 ₪ נכון למועד הקובע.

בגדר חוות דעתו התייחס השמאי רוגובין לשני ראשי הנזק העיקריים העלולים להיגרם כתוצאה מהפקעת תת קרקע, כפי שהדברים עולים מן הקווים המנחים של השמאי הממשלתי. האחד עניינו מניעת ניצול עומק הקרקע. זאת במקרים בהם מדובר בעומק רדוד, שאז מסכלת ההפקעה את האפשרות להשתמש בקרקע לצורך בניית מרתף ו/או יסודות למבנים. לעומת זאת, בעומק העולה על 25 מטרים אין כל מניעה לעשות שימוש בקרקע גם לצרכים אלה. ראש הנזק השני עניינו גרימת נזק או הפרעה לשכבת הקרקע העליונה כתוצאה ממפגעי רעש או ויברציה. גם במקרה זה, ככל שהעומק רב יותר, כך פוחתת עוצמת ההפרעה עד כדי ביטולה המוחלט. בהמשך ציין השמאי כי על אף שבמקרה דידן, בו עומק ההפקעה עולה על 25 מטרים, לא נגרם אף לא אחד מן הנזקים המפורטים לעיל, עדיין נגרמת הפחתה מזערית בשווי החלקה, שכאמור הוערכה על-ידו בסך של 2,590 ₪ נכון למועד הקובע.

6.3 לעומתו, השמאית שוקייר ערכה את חוות דעתה ביחס לחלקה 1 בהתעלם מכך שמדובר בהפקעה תת קרקעית. המבקשים טענו אמנם בסיכומיהם כי השמאית לקחה בחשבון בחוות דעתה את העובדה שמדובר בהפקעה תת קרקעית וכי היא הפחיתה בשל כך שליש או יותר מהמחיר בו היא נקבה, היינו 56$ במקום 85$ למ"ר שהעריכה לגבי החלקות האחרות. לעניין זה הפנו המבקשים לדברים שאמרה השמאית מטעמם בחקירתה בעמ' 21 שורה 29 ובעמ' 22 שורות 2-4 לפרוטוקול. אלא שבהמשך חקירתה, אישרה הגב' שוקייר כי התבססה על שווי של 56$ למ"ר גם לגבי חלקות 7 ו- 8, שהיו בתחילה חלק מהתביעה, שם נעשתה ההפקעה על פני הקרקע ולא בעומק האדמה. (ראו: עמוד 22 שורות 5-12 לפרוטוקול).

כשנתחוור בחקירתה הנגדית כי הערך בו נקבה לגבי חלקה 1 זהה לערך בו נקבה בהתייחס לחלקות 7 ו- 8, נשאלה הגב' שוקייר כיצד מצאה העובדה שמדובר בהפקעה תת קרקעית את ביטויה בחוות דעתה המתייחסת לחלקה 1. בשלב זה נסוגה השמאית לחלוטין מגרסתה הראשונית בציינה "אני לא ערכתי את חוות הדעת להפקעה תת קרקעית. זה מה שנתבקשתי לערוך". (ש' 22-24 בעמ' 22 לפרוטוקול).

6.4 אין חולק כי זכות הבעלות של המבקשים מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע והיא מתפשטת בחלל הרום שמעליו. כך מורה סעיף 11 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969. יחד עם זאת, לצורך חישוב היקף הפגיעה הנגרמת בעקבות אקט של הפקעה בעומק הקרקע והפיצוי המגיע לבעלים בעקבותיו, יש משמעות רבה לעומק שבו מדובר. ככל שהעומק הוא רב יותר, כך תפחת מידת הפגיעה הנגרמת ובעקבותיה גם היקף הפיצוי הראוי.

בהעדר כל ראיה למגבלה לגבי השימוש במקרקעין, לנזק או לירידת ערך של פני הקרקע ספק בעיניי אם זכאים המבקשים לפיצוי כלשהו. נכון הוא שברמת העקרון נפגעת זכותם הקניינית, אולם זאת באופן מוגבל ביותר משום שמדובר בעובי האדמה שאינו בר ניצול. במובן זה לא גרמה ההפקעה, או לכל הפחות לא הוכח כי גרמה, כל הגבלה לשימוש בקרקע או צמצום בהפקת הנאה הימנה או כי הוגבלה אפשרות הבניה בה וכיוב'. גישה דומה, בהתייחס לסוגיה זו, הביע ד"ר ח' זנדברג במאמרו "חלוקה ורישום תלת מימדיים של המרחב התת קרקעי" , ספר ויסמן, 281 בעמ' 343 בציינו : "אני סבור אפוא, כי יש להגביל את הפיצוי בגין הפקעת שטח תת קרקעי רק למקרים בהם מוכח כי גם בעל הקרקע יכול היה לנצל באופן מעשי את תת הקרקע שהופקעה. אין מקום להכרה אוטומטית בפיצוי כל שטח שנגרע".

6.5 הנטל להוכחת התביעה על שלל מרכיביה מוטל על התובעים בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה". בהתייחס לחלקה 1 היה על התובעים להציג חוות דעת שמאית המלמדת על שיעור הפיצוי המגיע בגין הפקעתה, בשים לב לכך שמדובר בהפקעה בעומק ניכר מתחת לפני הקרקע. גם אם תאמר כי התובעים זכאים לפיצויי הפקעה בגין חלקה 1, אין חולק כי העובדה שמדובר בהפקעה תת קרקעית הנה נתון רב חשיבות בקביעת שווי המקרקעין לצורך גזירת הפיצוי המגיע. העובדה שהשמאית מטעמם התעלמה מנתון זה אינה מאפשר הסתמכות על חוות דעתה. די בכך על מנת לקבוע כי לא הורם הנטל להוכחת טענות המבקשים ככל שהן מתייחסות לחלקה 1, לרבות אמדן הפיצויים שנעשה לגביה.

7. בבואי להכריע בין שתי חוות הדעת שהונחו בפניי לגבי אמדן גובה הפיצוי הראוי בעבור הפקעת המקרקעין, ראיתי להעדיף את חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבה. ראשית, בעדותו בפניי עשה עליי מר רוגובין רושם חיובי וטוב, גילה התמצאות ובקיאות בפרטי המקרקעין בהם מדובר, ונתן מענה מלא ומשכנע לממצאי שומתו. אין בכך כדי להמעיט מכישוריה ומהימנותה של הגב' שוקייר, השמאית מטעם המבקשים אלא שנראה כי פרטים מהותיים נעלמו מעיניה או לא הובאו לידיעתה ולכן גם לא נלקחו בחשבון על ידה. כך היא העובדה שההפקעה בחלקה 1 הנה הפקעה תת קרקעית שהתייחסה למעמקי האדמה וכך גם העובדה שחלקה 4 היתה תפוסה על ידי פולשים שהשיגו גבולם של המבקשים. הגב' שוקייר הודתה בפה מלא כי נתונים אלו לא הובאו לידיעתה ולא הובאו בגדר שיקוליה בעת מתן חוות דעתה. ולו מטעם זה ברי כי חוות דעתה אינה יכולה לעמוד ויש להעדיף על פניה את חוות הדעת מטעם המשיבה.

8. זכות המבקשים לפיצוי בגין ניתוק הקרקע והפקעה חלקית

8.1 בתובענה שהגישו, עתרו המבקשים בנוסף לפיצוי אף בגין השטח שלא הופקע ואשר נותר לאחר ההפקעה, בלתי שמיש. בנסיבות, סבורים המבקשים כי אין להתיר למשיבה הפקעה חלקית כפי שביצעה ותחת זאת יש לחייבה להפקיע את החלקות בשלמותם ולשלם לתובעים פיצויי הפקעה בהתאם.

8.2 אין בידי לקבל טענה זו.

העובדה שרק חלקים מן המקרקעין הופקעו, אינה מובילה מניה וביה למסקנה כי יתרת הקרקע נפגעה וכי לא ניתן לעשות בחלק העודף כל שימוש. על מנת שטענה זו של המבקשים תתקבל שומה היה עליהם להציג תשתית ראייתית לביסוסה.

באם נבחן את שיעורי ההפקעה בכל חלקה וחלקה נגלה כי חלקה 5 הופקעה בשלמותה ועל כן טענה זו אינה תופסת לגביה. השטח שהופקע מחלקה 4 מהווה 57.7% משטחה הכולל של החלקה, ואילו בחלקה 6 הופקע שטח ששיעורו עומד על 8.5% משטח החלקה, בעוד שיעור ההפקעה בחלקה 9 הנו 21% משטח החלקה. ההפקעה בחלקה 1 הנה בעומק רב מתחת לפני האדמה, כך שלא ניתן לטעון כי החלק העודף אינו שמיש. בחלקה זו הזכויות לגבי פני המקרקעין נותרו בשלמותם ללא פגע או חסר.

8.3 בחוות דעתה של השמאית הגב' שוקייר אין כל נתונים עובדתיים מהם ניתן ללמוד על הפחתה או פגיעה כלשהי בשווי יתרת המקרקעין שנותרו לאחר ההפקעה. לא הוצגה כל חוות דעת לעניין מגבלה שחלה על השימוש במקרקעין או פגיעה בשווים וערכם. עיון בשיעורי ההפקעה בכל חלקה וחלקה, כפי שפורט לעיל, מלמד כי לאחר ההפקעה נותרו בחלקות שטחים נרחבים. מסקנה זו מתחזקת בשים לב לעובדה שהבעלות בחלקות רשומה על שם בעלים רבים במושאע, כאשר זכות הבעלות של המבקשים משתרעת על 200/21700 חלקים בלתי מסוימים מהחלקות הנ"ל. בחינת המקרקעין כחטיבת קרקע אחת, המתחייבת מן העובדה שמדובר בזכויות במושאע מלמדת כי בחלקה 4 נותרו לשימוש הבעלים 14.5 דונמים מתוך שטח מקורי של 34.5 דונמים, בחלקה 6 נותרו 4.8 דונמים מתוך 5.3 דונמים ובחלקה 9 נותרו 1.1 דונמים מתוך 1.4 דונמים. אשר לחלקה 1, כל פני הקרקע נותרו זמינים לשימוש הבעלים ולא הופקעו. בנסיבות, אין מקום להסיק או להניח ללא עיגון ראייתי כי החלקים העודפים שלא הופקעו אינם שמישים או כי ערכם נפגע או פחת.

8.4 לפיכך, ובהעדר ראיות כלשהן לפגיעה בשווי יתרת המקרקעין, אין כל מקום לפסוק למבקשים פיצוי בגין יתרת הקרקע שלא נכללה בהפקעה.

9. זכות המבקשים לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה

9.1 המבקשים עותרים בנוסף כי ישולם להם פיצוי בגין אובדן דמי החכירה בהתאם להוראת סעיף 13 לפקודת הקרקעות, וזאת מיום תפיסת החזקה במקרקעין ועד למועד תשלום הפיצויים. המשיבה מנגד סבורה כי אין בסיס לדרישה זו, בשים לב לכך שלא הובאו כל ראיות לעצם קיומו של הנזק, לא כל שכן לגבי היקפו.

9.2 גם במחלוקת זו שהתגלעה בין הצדדים אני רואה לבכר את עמדת המשיבה. לא הובאה בפניי כל ראיה שהיא לאובדן דמי חכירה או ראיה לשיעור הפיצוי המתחייב. השמאית מטעם המבקשים כלל לא התייחסה לראש נזק זה בגדר חוות דעתה. אם לא די בכך, הרי שאין מחלוקת כי בחלקה 4 משך שנים רבות היתה פלישה של מספר משפחות בדואיות שהקימו שם מספר מבנים וסככות. לצורך פינויים ניהלה המשיבה הליך ממושך, שבסופו אף שילמה לפולשים סכום משוערך של למעלה משלושה מליון ₪.

9.3 המבקש 1 אישר בחקירתו כי פנייתו למשיבה בדרישה לקבל פיצוי בגין הפקעת המקרקעין נעשתה בעקבות ידיעה בתקשורת בדבר פיצוי ששולם לרועה כבשים אשר פלש למקרקעין המופקעים. (ראו - חוות דעתו של השמאי רוגובין, וכן חקירתו של המבקש 1 בעמ' 24, ש' 14-17 לפרוטוקול). המבקש 1 הוסיף וציין בחקירתו כי "מה שידוע לי מילדות שבזמנו פעם היה צו פינוי לרועה הזה ולא יישמו אותו". (ש' 19 בעמ' 24 לפרוטוקול).

9.4 מכאן עולה כי במעשיהם ויתרו למעשה המבקשים על כל דמי שימוש או דמי חכירה לגבי החלק שבבעלותם בחלקה 4. יוער כי השטח שהופקע בחלקה 4 מהווה את חלקה הארי של ההפקעה, שכן בחלקה זו לבדה הופקעו 183.5 מ"ר מתוך השטח הכולל שהופקע המסתכם ב- 232.46 מ"ר (ללא חלקה 1). מלים אחרות, כשמונים אחוזים מתוך כלל שטח ההפקעה נעשה לגבי חלקה 4 שהיתה תפוסה בידי פולשים, כך שעל פניו נראה כי לא נגרם למבקשים כל הפסד או נזק שכן המקרקעין היו ממילא תפוסים בידי צדדים שלישיים.

אי לכך, אין יסוד לפסוק למבקשים פיצוי כלשהו בגין אובדן דמי חכירה.

10. סוף דבר, אני מקבל במלואה את חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבה וקובע כי הפיצוי המגיע למבקשים בגין הפקעת המקרקעין נשוא הדיון מסתכם בסך 31,650 ₪ נכון למועד הקובע - 29.12.1994. ברי כי מסכום זה יש להפחית כל פיצוי ששולם למבקשים על חשבון המגיע להם. על סכום היתרה יש להוסיף ריבית והפרשי הצמדה עפ"י דין.

הואיל והמשיבה היתה נכונה לשלם סכום זה למבקשים אף בטרם הוגשה התובענה דידן, שקלתי אם נכון יהא לחייב את המבקשים בהוצאות המשיבה. זו נגררה להליכים מיותרים בעל כורחה ונשאה עקב כך בהוצאות ושכ"ט. לפנים משורת הדין ראיתי בסופו של יום להימנע מכך. אשר על כן יישא כל צד בהוצאותיו ובשכ"ט פרקליטו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון