צו עשה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף

דוגמא לפסק דין בנושא צו עשה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף:

לפני תביעה לצו עשה לתיקון ליקויים ברכוש המשותף, ברח' סטימצקי 4 – 2 תל אביב, הידוע כפרויקט "אינשטיין אל הים" (להלן: "הבניין") והחזר הוצאות שהוציאה התובעת 61, הנציגות החוקית של בעלי הדירות בבנין (להלן: "הנציגות").

טענות הצדדים
1. על פי האמור בתביעה, כבר בסמוך לאכלוסו של הבניין באפריל 2002 התגלו ליקויים ברכוש המשותף. לאחר קבלת חוות דעת מחברת טרמינל שירותי הנדסה בע"מ (נספח ב' לתביעה), תיקנה הנתבעת חלק מהליקויים. התביעה דנן עוסקת בליקויים אשר לא תוקנו: נזילות במפלסי החנייה מינוס 1 ומינוס 2, ליקוי במרצפות בלובאים והמסדרונות, ליקוי בבריכת השחייה שממוקמת במפלס החנייה מינוס 1, במערכת האינטרקום, בתקרות מרפסות השמש בצד המערבי של הבנין, במעקות אלומיניום של המרפסות בצד המערבי של הבניין ובמחסום הכניסה לבניין. הנתבעת מחוייבת לתקן את הליקויים ולהשיב לנציגות את הסכומים שהוציאה במהלך השנים על מנת להקטין את נזקה. הנתבעת גם מחוייבת על פי המפרט להתקין טלוויזיה במעגל סגור, ולהשתתף בדמי הקמה שנועדו לרכישת ציוד לרווחת דיירי הבניין. התובעים תמכו את תביעתם במספר חוות דעת (נספחים ב', ט', י"ז, י"ח).

2. בכתב ההגנה שהוגש ע"י הנתבעת נטען כי טענות התובעים בדבר ליקויים מופרכות ומוגזמות ובכל מקרה כל פניה מצד הנציגות נענתה וטופלה. לגופו של ענין, פרטה הנתבעת אחת לאחת את העדר אחריותה לפגמים הנטענים. באשר לנזילה במפלס החניה מינוס 1, האחריות רובצת לפתחה של העיריה, הותקנו גגוני פח בתקרת החניון כדי לאטום את הטפטופים במפלס החניה מינוס 2, הנתבעת איננה אחראית לכתמים בריצוף, התקינה מפוחי אוויר בבריכת השחייה, אך התובעים בחרו מטעמי חסכון בחשמל שלא להפעילם, הנתבעת גם איננה אחראית לתקלות במערכת האינטרקום, ולא התחייבה להתקין בבניין מערכת טלוויזיה במעגל סגור ואף איננה מחוייבת לשאת בעלות התקנת מתקן שתייה בבריכה, לשדרג את מחסום הכניסה או לשאת בדמי הקמה אשר נועדו לרכישת ציוד לרווחת דיירי הבניין. הנתבעת התקינה על חשבונה מגיני רוח כדי לפתור את בעיית דלת הכניסה המערבית, ולא רובצת עליה חובה לחפות את העמודים הפנימיים בשיש, הקורוזיה במעקות האלומיניום של המרפסות בצד המערבי של הבניין, איננו מהווה ליקוי ברכוש המשותף. הנתבעת צרפה לכתב ההגנה את חוות דעתו של יצחק חייט (נספח ב' לכתב ההגנה).

3. ביום 17.2.2008 מינה בית המשפט את המהנדס יקי נחמן כמומחה מטעמו (להלן: "המומחה"). המומחה ביקר במקום ולאחר מכן ערך את חוות דעתו המפרטת את התייחסותו לכל אחד מהליקויים אשר פורטו בתביעה. המומחה מצא את טענות התובעים כמוצדקות, אישר את הליקויים ואת הסכומים שהנציגות נדרשה להוציא במהלך השנים (להלן: "חוות הדעת").

4. כל אחד מן הצדדים היפנה שאלות הבהרה למומחה. בתשובתו מיום 10.12.2008 השיב המומחה כי למרות שלא התייחס למקור הדליפות בחניון מינוס 2, המקור הוא מדפנות הבריכה.

נזילות במפלס החנייה מינוס 1 ומינוס 2 ותיקוני צבע בתקרות מרפסות שמש בצד המערבי-סעיפים 5.1, 5.2, 5.6 לחוות הדעת
5. ביום 11.6.2009, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הנתבעת, באמצעות בעלי מקצוע מטעמה, תבצע תיקונים של הנזילות במפלסי החנייה מינוס 1 ומינוס 2, וכן של קילופי הצבע בתקרות מרפסות השמש וזאת בהתאם לדרך שהנתבעת הציעה ע"י חברת סנפלינג. בית המשפט נתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים וקבע שהתיקונים יבוצעו עד ליום 1.9.2009 (פרוט' מיום 11.6.09; להלן: "התיקונים המוסכמים").

6. המומחה ביקר מספר פעמים בבניין ופעם אחר פעם דיווח שהנתבעת לא ביצעה את התיקונים המוסכמים כדבעי ובמלואם (הודעות המומחה מיום 12.7.09, 6.10.09, 11.10.09). ביום 9.11.2009 סיכם המומחה בחוות דעת משלימה את התיקונים שבוצעו וקבע בהי לישנא שהתיקונים במפלסי החנייה מינוס 1 ומינוס 2, לא בוצעו וכי בוצעו רק חלק מתיקוני הצבע בתקרות מרפסות השמש.

7. הנתבעת עמדה על כך שכל הליקויים המוסכמים תוקנו ובוצעו באופן מלא ונוכח עמדה זו, לא היה מנוס מזימונו של המומחה. בחקירתו ע"י ב"כ הנתבעת חזר המומחה, והשיב את שענה בתשובה לשאלות הבהרה, כי מקור הנזילות במפלס החנייה מינוס 2 הוא מהבריכה וחזר על מסקנתו שהליקויים המוסכמים לא תוקנו בשלמותם וכדבעי. כפועל יוצא מחקירתו של המומחה, הוריתי לנתבעת להשלים ולבצע את התיקונים המוסכמים תוך שלושה שבועות וכי במידה והנתבעת חוזרת בה מהסכמתה לבצעם, תפנה למומחה אשר יקבע את עלותם על מנת שהתובעים יוכלו לפנות לקבלן מטעמם שיבצע את התיקונים (פרוט' מיום 6.1.2011).

8. ביום 4.10.2011 הודיעה הנתבעת כי שילמה לתובעים סך של 30,000 ₪ ומיד לאחר מכן התפלמסו הצדדים האם הסכום ששולם מהווה את מלוא עלות התיקונים המוסכמים כקביעת המומחה.

9. ביום 9.1.2012, בעקבות פניית ב"כ התובעים בעניין הערכה מחודשת לגבי שיעור הנזקים במפלס מינוס 2, השיב המומחה כי נתגלו מוקדי רטיבות נוספים והתרחבו מוקדי הרטיבות הקיימים.

10. למרות ניסיונות חוזרים ונשנים לסיים את המחלוקת מחוץ לכותלי בימ"ש, הצדדים לא הצליחו להגיע להבנה ביניהם ועל כן לא היה מנוס מזימונו של המומחה פעם נוספת לישיבת ההוכחות.

11. המומחה לא חידש דבר בחקירתו מיום 21.3.12. באשר למפלסי החנייה מינוס 1 ומינוס 2 העיד שלא בוצעו האטימות כדבעי, יש לפרק את האבן המשתלבת, לחשוף את התפר שממנו חודרים ויוצאים מים לכל אורכו, לכסותו בפח מכופף ולאחר מכן לאטמו באמצעות יריעות ביטומניות או חומר אחר. לגבי החלק התחתון של התפר, יש לנקות את המקום ולאחר מכן לאטמו בחומרים מחברת סיקה. את הנזילות בבריכת השחייה ניתן לפתור באמצעות מגש אחד לכל האורך ואין להסתפק בטיפול מקומי או נקודתי של מספר פחים. המומחה עמד על דעתו כי התמונות שהוצגו לו אינן משקפות את מצב הנזילות אלא מתייחסות לקירות החניון ולא לתקרה (במ/1, במ/2).

12. המומחה ציין גם את חלקיות הביצוע בכל הנוגע לתיקוני צבע בתקרות מרפסות שמש בצד המערבי.

13. על פי עדותו של יוסי ברוק (להלן: "ברוק"), אב הבית מדצמבר 2002, במהלך השנים 2002 – 2003 התגלו נזילות מים במספר מקומות במפלס החניה מינוס 2 באזור הנושק לבריכת השחייה. הנציגות פנתה לנתבעת ובחודש אוגוסט 2005 אף שלחה לה הצעת מחיר של חברת טכנוקוט (נספח ו' לת/1). הנתבעת אמנם נשאה בעלות התיקון אך הבעיה הלכה והחריפה במספר מוקדים נוספים (נספחים ח/1, ח/2) אשר לא תוקנו. בתשובה לשאלות הבהרה מיום 10.12.08 אישר המומחה כי מקור הנזילות הוא בבריכה, כך גם בחקירתו לפני. אפילו ואקבל את טענת הנתבעת כי במסגרת הליקויים המוסכמים היא לא התחייבה לתקן את הליקויים שמקורם במפלס החניה מינוס 2 באזור הנושק לבריכה, וגם לא התקינה את מגשי הפח, עדיין תשובתו של המומחה וחקירתו פעמיים בענין זה לא נסתרה או הופרכה באופן כלשהו ועל כן לא ראיתי סיבה שלא לאמץ את קביעתו. לפיכך אני מחייבת את הנתבעת לתקן גם את הליקויים שמקורם בבריכה (מעבר לנזילות שמקורן בתפר).

14. לסיכום פרק זה, אני מחייבת את הנתבעת לתקן את הליקויים המוסכמים, הכוללים גם ליקויים שמקורם בבריכת השחיה, בחניון מינוס 1 ומינוס 2 ולהשלים את ביצוע תיקוני הצבע בתקרות מרפסות שמש בצד המערבי. מובן שבהקשר זה יש לקחת בחשבון את הסך של 30,000 ₪ ששולמו ע"י הנתבעת ויופחתו מכל סכום שייפסק.

ריצוף המבואות (לובאים קומתיים)-סעיף 5.3 לחוות הדעת
15. על פי עדותו של ברוק, החל משנת 2003 שלחה הנציגות לנתבעת מכתבים בעניין ליקויים שהתגלו בריצוף הלובי במסדרונות הקומתיים בבניין. רצפת השיש התמלאה בכתמים כהים והחלה להתמלא בחריצים (נספח י' לת/1). בעקבות פניית הנציגות הודיעה הנתבעת כי כנראה הבעיה היא בליטוש לא מושלם ועל כן שלחה חברת ליטוש מטעמה. היות והבעיה לא נפתרה, פנתה הנציגות פעמים נוספות לנתבעת (נספחים י"א י"ב לת/1), אשר השיבה לה כי הליקוי נגרם מעודף מי שטיפה בעת ניקוי שטחים ע"י עובדי הניקיון של הבניין (נספח י"ג לת/1). הנציגות לא הסתפקה בתשובה זו ופנתה למומחה מטעמה, אשר קבע בחוות דעתו כי הפגמים בריצוף נובעים מסיווגו הירוד והבעיה ניתנת לתיקון רק ע"י החלפת כל השטח המרוצף באריחים מאיכות טובה (נספח י"ז לת/1). ברוק גם אישר שמעולם לא התקבלה כל תלונה על הצפה בחדר הדוודים בבניין ואף לא בוצע ניקוז של מי הדוודים בבת אחת. בחקירתו הנגדית הוסיף שבשלב אכלוס הבניין בשנת 2003 היתה נזילה מהדוודים בקומה הראשונה והשניה אך עמד על כך שלא היה כל פיצוץ שיכול היה לגרום להצפה.

16. המומחה קבע בחוות דעתו כי בדק את כל המבואות ובכולם נמצא כשל בריצוף. כל הסימנים מעידים, לרבות בדיקת מומחה הנתבעת כי חול המילוי מתחת לריצוף הלובאים רטוב ועל כן הטיפול הנדרש לכל לובי קומתי בבניין ברוב הקומות ובלובי הכניסה הוא לפרק את הריצוף, לסלק את החול הרטוב, לייבש את תשתית הבטון, לבנות חציצה אטומה בין לובי קומתי לדירות בקומה ולחדר הדוודים ולרצף מחדש על גבי תשתית יבשה, על פי כללי מקצוע כנדרש בריצוף אבן טבעי. במקומות בהם החול יבש והנזקים קלים, ניתן לבטל את הכשלים באמצעות מילוי וליטוש האבן. על כך גם ענה בתשובה לשאלות הבהרה שהופנו אליו ע"י ב"כ הנתבעת (מיום 6.1.2009). לשאלתו של ב"כ התובעים השיב שראה את הלובאים בכל הקומות ואם ירוקנו 150 ליטר מתוך דוד זה יציף חלק ניכר מהלובי ויגיע לפתחי הדירות.

17. אני דוחה את טענת הנתבעת כי הליקוי במרצפות חל כבר בתקופת האחריות ועל כן על התובעים רובץ הנטל להוכיחו ומשלא עמדה בו דין התביעה בראש פרק זה להידחות. ברוק העיד כי כבר בשנת 2003 נתגלתה רטיבות בקומה ראשונה והשניה ולאחר מכן התפשטה. מכאן מתבקשת המסקנה שב"תקופת הבדק" החלה להתפשט הרטיבות ועל כן על הנתבעת רובץ הנטל להוכיח שהיא איננה אחראית לכשל זה.
אך אפילו ואסכים שהכשלים נגרמו ב"תקופת האחריות" גם אז הייתי מגיעה לאותה תוצאה וקובעת שהתובעים הוכיחו שמקורם בתכנון, עבודה או חומרים (חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, סעיפים 4(א)(2)(3)). הנתבעת אמנם צרפה את חוות דעתו של חייט, המצביעה על גורמים אפשריים לכשל, אך לא מצאתי ליתן משקל לאמור בה. חוות הדעת צורפה לכתב ההגנה ולתצהירו של עד הנתבעת אשר לא הופיע למתן עדות. בחוות דעתו התייחס המומחה לכשל בריצוף ואף ענה על כך במסגרת תשובות לשאלות הבהרה, משום מה הנתבעת בחרה שלא לחקור אותו בנקודה זו ותמוהה עוד יותר העובדה שאף לא שלחה הודעת צד ג' כלפי קבלני משנה שעבדו מטעמה (למרות קביעתו של מומחה נוסף מטעמה, אשר חוות דעתו לא הוגשה אך נמצאת בתיק בימ"ש ולפיה מקורו של הליקוי הוא בעבודה רשלנית של קבלן אינסטלציה).

18. נוכח האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעת לתקן את הליקויים הקשורים לריצוף המבואות.

ליקויים בבריכת השחייה-סעיף 5.4 לחוות הדעת
19. על פי עדותו של ברוק, החל מ-4.9.2003, שלחה הנציגות לנתבעת מכתבים בדבר ליקויים שונים בבריכת השחייה. בעיקר צויין כי המפוחים שהותקנו ע"י הנתבעת אינם יעילים דיים לצורך איוורור הבריכה, אחד ממפוחי הבריכה איננו פועל והדבר גורם לרטיבות בתקרת הבריכה ולהתפוררות הציפוי של הקירות והתקרה (נספח כ"ו לת/1). הנתבעת השיבה לנציגות כי מקורה של הרטיבות היא בשל אי הפעלת המפוחים שהתקינה במקום (נספח י"ח לת/1). הנציגות לא הסתפקה בתשובה זו וערכה בירור מקיף באמצעות חברת סקיילייט, אשר קבעה בחוות דעתה כי קיים מחסור בפתחי איוורור בגג הבריכה ויש צורך בהתקנת חלונות איוורור. היות והנתבעת סרבה לממן את עלות התיקון, שלחה הנציגות הצעה זולה יותר של חברת בנפיקס אך גם להצעה זו סרבה הנתבעת ובסופו של דבר מימנה הנציגות מחצית מעלות התקנת פתחי האיוורור בתקרת הבריכה. בחקירתו הנגדית ברוק לא נשאל על כך דבר וחצי דבר. ברוך שלף (להלן: "שלף"), סמנכ"ל הכספים של הנתבעת אישר בחקירתו הנגדית שהמפוחים שהותקנו עושים רעש.

20. בחוות דעתו קבע המומחה כי אמנם המפוח אשר נמצא בבריכה תוקן, אך הבעיה לא נפתרה בשל מיקום הבריכה, התקרה השקופה והעדר איוורור מספיק במקום. יש לאפשר איוורור טבעי של תקרת הבריכה באמצעות שבשבות והחדרת אוויר רענן מהחוץ פנימה ואין צורך שהדבר יפורט במפרט המכר (תשובה לשאלות הבהרה מיום 6.1.2009). בחקירתו לפני חזר על קביעתו שהיות ומדובר בבריכה מקורה ובתקרה שקופה, ברגע שקר בחוץ העדים עולים כלפי מעלה, נוצר עיבוי, היוצר קושי לנשום. המפוחים גורמים גם לרעש, צורכים חשמל ויש גם בעיה של בלאי ותחזוקה, לעומת פתחי איוורור טבעיים אשר אינם גורמים לרעש ולא צורכים חשמל.

21. נוכח כל האמור לעיל, אני סבורה שהתובעים הוכיחו את ליקוי זה ועל כן אני מחייבת את הנתבעת לפעול להסדרת פתחי האיוורור בבריכת השחייה.

ליקוי קורוזיה על מעקות אלומיניום של המרפסות בצד המערבי של הבנין-סעיף 5.7 לחוות הדעת
22. בחוות הדעת אישר המומחה ליקוי זה וקבע כי בבדיקה מדגמית בארבע מקומות נמצא כי קיימים סימני פגיעה במרקם האלומיניום. הקורוזיה היא קורוזיה של גומות, האופיינית לסביבות בהם קיימת השפעה של רוח הנושאת טיפות מי ים. יש צורך להחליף את המעקות והויטרינות שנפגעו. בתשובה לשאלות הבהרה שנשלחו אליו ע"י ב"כ הנתבעת השיב שנבחנו ארבע מרפסות ובכל מקרה הצביעה איננה מהווה פתרון לבעיה זו.

23. לטענת הנתבעת הליקוי איננו מהווה חלק מהרכוש המשותף, שכן המרפסות הינן רכוש פרטי של כל דירה ודירה. מעבר לאמור לעיל, המומחה מאשר שערך בדיקה מדגמית בלבד. אכן התביעה היא לליקויים ברכוש המשותף ובכל מקרה לא מצאתי לחייב את הנתבעת לתקן את הליקויים בכל המרפסות מבדיקה מדגמית של ארבע מרפסות בלבד. נוכח האמור לעיל, אני דוחה את דרישתם של התובעים בראש פרק זה.

מערכת האינטרקום-5.5 לחוות הדעת
24. על פי עדותו של ברוק הנתבעת התחייבה בחוזה עם הדיירים להתקין בבניין מערכת אינטרקום הכוללת טלוויזיה במעגל סגור, באופן המאפשר תקשורת בין כל דירה לבין מבקרים המגיעים לבניין. מאז הקמתה של המערכת, התגלו בה ליקויים חוזרים ונשנים. הנציגות פנתה פעם אחר פעם לנתבעת בענין זה ומאחר וההשערה היתה שהתקלה במערכת נגרמה מחדירת מי גשמים לפנל שנמצא בחזית הבנין, סוכם שיותקן גגון מעל הפנל אך גם לאחר התקנתו הבעיה לא נפתרה (נספחים כ"ד–כ"ה לת/1). אני דוחה את טענת הנתבעת כי חברת האינטרקום שהחליפה את ספק הפנל המרכזי אחראית להמשך הטיפול. העובדה שהנציגות ניסתה להקטין את נזקה ופנתה ישירות לחברת האינטרקום, איננה פותרת את הנתבעת מאחריותה. בחוות הדעת ציין המומחה שהמערכת לא עבדה, כך גם אישר בתשובה לשאלות הבהרה ובחקירתו לפני. המומחה בדק את סבירות הוצאת התיקון ואישר אותה ואינני רואה כל סיבה שלא לקבל את קביעתו גם בענין זה.



מערכת בקרת כניסה ויציאה מעמדת השומר לדלתות הכניסות והיציאות האחוריות, וטלוויזיה במעגל סגור-סעיף 6.4, 6.5 לחוות הדעת
25. המומחה הפריד בחוות דעתו את העלויות ביחס לטלוויזיה במעגל סגור ביחס למי שמבקר בבניין והדיירים ואת אפשרותו של השומר לבדוק מה קורה בדלתות הכניסה והיציאה האחוריות של הבניין. כך גם פרט בחקירתו. לטעמי גם בקרת השומר קשורה לטלוויזיה במעגל סגור. אני דוחה את טענת הנתבעת כי היא איננה מחוייבת להתקין טלוויזיה במעגל סגור. לא סביר בעיני שלאותו בניין היו שני מפרטים, ואף לא הוכח מי מבין התובעים היה הבעלים של הקרקע. שלף צרף נספח לחוזה ולא מפרט בעוד שברוק צרף מפרט מיום 11.2.92 הכולל את התחייבות הנתבעת להתקין טלוויזיה במעגל סגור. שמואל אולפינר (להלן: "אולפינר"), הבעלים של חברת הבנייה אישר בחקירתו הנגדית כי הנתבעת חתומה על מפרט זה. על כן, אני מאשרת את ההוצאה ביחס לטלוויזיה במעגל סגור, כמו גם ביחס לבקרת השומר על דלתות הכניסה והיציאה האחוריות אשר הינם חלק מטלוויזיה במעגל סגור.

החזר הוצאות התקנת דלת כניסה אוטומטית בצד המערבי של הבניין-סעיף 6.3 לחוות הדעת
26. על פי עדותו של ברוק בכניסה המערבית לבנין (הפונה לכיוון הים) היה בעבר קושי בפתיחת הדלת לבניין מהחניה החיצונית ובמספר רב של פעמים לא ניתן היה לפתוח אותה עקב רוחות חזקות שהגיעו מכיוון מערב. המדובר היה בסכנה בטיחותית ממדרגה ראשונה עקב החשש כי מעוצמת הרוח תוטח דלת הזכוכית לעבר מי שנכנס ויוצא ותגרום לפציעה קשה (נספח כ"ו לת/1). הנציגות ניסתה להגיע לפתרון חוקי ויעיל ובסופו של דבר התקינה מנגנון פתיחה אוטומטי של הדלת (באמצעות מנוע עזר) בעלות של 24,468 ₪ (נספחים כ"ז 1 – 2 לת/1).

27. על פי חוות דעתו של המומחה ביום הבדיקה אמנם לא היו רוחות אך התובעים הגישו דיסק וידאו ממנו ניתן היה להתרשם בקושי של פתיחת הדלת בזמן רוח. הבעיה נפתרה באמצעות מנוע חשמלי, אך ניתן היה לפתור אותה גם באמצעות קיר מגן. בכל מקרה, המומחה אישר את עלות התיקון, אך בתשובה לשאלות הבהרה מיום 6.1.2009 הפחית את העלות בכך שקבע שעל הנתבעת לשאת בעלות התקנת קיר מגן בסך 8,500 ש"ח. בחקירתו לפני חזר המומחה על קביעתו שרוחות מכיוון הים אינן מאפשרות פתיחת הדלת בצורה סבירה, ועל כן יש צורך לעשות דלתות כפולות וקיר מגן כדי שניתן יהיה להשתמש ללא סכנה בדלת, אשר משמשת גם כפתח יציאת חירום.
נוכח האמור לעיל, אני מאשרת בראש פרק זה הוצאה בסך 8,500 ₪ - עלות התקנת קיר מגן.

עלות התקנת מתקן מים בבריכה
28. לטענת הנתבעת היות ומדובר בבריכת שחיה בבניין מגורים פרטי, לא חלות תקנות רישוי עסקים (תנאי תברואה נאותים לבריכות שחיה), תשנ"ד-1984 ועל כן לא חלה על הנתבעת חובה לשאת בעלות התקנת מתקן השתייה. נוכח העובדה שאין מחלוקת שמדובר בבריכת שחיה בתוך בניין ולא בבריכה ציבורית, אני מקבלת את טענת הנתבעת ואינני מאשרת את ההוצאה האמורה.

מחסום פתיחת החניון-סעיף 5.8 לחוות הדעת
29. אני דוחה את טענת הנתבעת כי השער נשבר כתוצאה מוונדליזם של הרוצים לבקר בבניין. ברוק העיד כי עקב מיקום הבניין סמוך לים חשוף האזור למשבי רוח חזקים ומהירים וכתוצאה מכך ארעו תופעות חוזרות ונשנות של כיפוף ושבירת המוט המשמש את מחסום הכניסה לחניון הבניין. חברת עופר שערים אשר התקינה את המחסום, המליצה לפתור את הבעיה בכך שמוט המחסום לרוחב פתח הכניסה לחניון (שאורכו 6 מ') יחולק לשניים, באופן שמכל צד של הכניסה יהיה מתקן אליו מחובר מוט באורך של 3 מ' בלבד, אשר יפתחו ויסגרו במקביל. פתרון זה היה כרוך בהתקנת מתקן נוסף בצד השני של הפתח בעלות של 7,631 ₪. הנציגות נשאה בעלות המחסום, שכן הנתבעת לא תיקנה אותו (נספח כ"ח לת/1).

30. בחוות הדעת קבע המומחה שיש הצדקה להקטין את אורך מוט המחסום ואישר את סבירות ההוצאה ואני מאמצת את קביעתו גם בעניין זה.

החזר עלות דמי הקמה עבור שתי דירות
31. על פי עדותו של ברוק, במהלך השנתיים הראשונות לאכלוס הבניינים גבתה הנציגות מכל דייר 3,790 ₪ כ"דמי הקמה" שיועדו לרכישת ציוד קבוע לבניין כמו ריהוט בסיסי ללובי, רכישת מתקנים לחדר כושר וכו'. הסכומים נגבו מבעלי הדירות בלבד. הנציגות פנתה לנתבעת בבקשה לתשלום סכומים אלה עבור דירות שטרם נמכרו, אך נענתה שהנתבעת מתחייבת ליידע כל רוכש דירה עתידי על כך שצריך לשלם סכום זה מעבר למיסי ועד הבית. דא עקא שלמרות התחייבותה זו לא עדכנה את רוכשי הדירות ועל כן מחובתה לשלם עבורם. אולפינר הכחיש את התחייבותה של הנתבעת ואף אני לא מצאתי התחייבות כזו. אוסף המסמכים שצורפו לתצהירו של ברוק (נספחים ל/1-ל/6). מהווים מכתבים של הנציגות. זאת ותו לא. לפיכך, אני דוחה את החזר ההוצאה בפריט זה.

32. לסיכום פרק זה, על סמך חוות דעת המומחה, תשובותיו לשאלות הבהרה וחקירתו לפני, אני מחייבת את הנתבעת לשאת בעלות צביעת המפוחים והתקנת המאווררים בסך 5,452 ₪, התקנת קיר מגן בסך 8,500 ₪, תיקון מערכת אינטרקום בסך של 13,800 ₪, טלוויזיה במעגל סגור, לרבות בקרת תקשורת בין עמדת השומר לדלתות הכניסה והיציאה האחוריות ובס"כ 78,618 ₪, החלפת מחסום חניה 7,631 ₪ ובס"כ – 114,001 ₪ ובקיזוז 30,000 ₪ ששולמו ע"י הנתבעת, ובס"כ 84,001 ₪ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת חוות הדעת (1.9.08).

מספר הערות בטרם סיום
33. בשורה של פסקי דין הדגיש בימ"ש את חשיבות מינויו של מומחה מטעם בימ"ש (ע"א 916/05 שרון כדר נ' פרופ' יובל הרישנו (פורסם ב-28.11.07). המומחה הוא ידו הארוכה של בית המשפט, ניטרלי, בעל ידע, ניסיון ומוניטין בתחום מקצועיותו ועל כן הנטיה היא לאמץ את ממצאיו, אלא אם קיימים נימוקים כבדי משקל להימנע מכך (ע"א 3398/05 מכתשים מפעלים כימיים בע"מ נ' חיים מריומה ( 15.7.07), ת"א 3652/03 ראשל"צ (דרור עמי) נ' צמרת גן גינות הכפר בע"מ ( - 8.10.09). במקרה דנן, המומחה אימץ בחוות דעתו את טענות התובעים באשר לליקויים שנתבעו, השיב לשאלות הבהרה שנשלחו אליו, ביקר פעם אחר פעם בבניין על מנת לוודא שהנתבעת עמדה בהתחייבותה לתיקון הליקויים המוסכמים ושב ונחקר גם ביחס אליהם וביחס לליקויים נוספים. לא ראיתי סיבה שלא לאמץ את קביעות המומחה, כפוף למפורט לעיל.

34. חובתם של התובעים להקטין את נזקם וכפועל יוצא מכך זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים (ע"א 11254/02 בן אבו, חברה לבנין ופיקוח בע"מ נ' דני סלמן ואח' ( - 15.1.04). זכותם של התובעים, אשר רכשו דירות בבניין יוקרתי, ליהנות מפירות השקעתם. התובעים הוכיחו כי פנו פעם אחר פעם אל הנתבעת ביחס לכל אחד מהליקויים, נתנו לקבלן "הזדמנות נאותה" לתקנם ועשו את כל אשר לאל ידם על מנת להקטין את נזקם (בר"ע 4071/02 זהבה סיידוב ואח' נ' יונתן אלה חברה לבניה בע"מ ס"א 550 (2) דינים מחוזי 2002, ת"א 1512/94 אליקים ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ דינים מחוזי 1998(1) 120).
בשל הזמן הרב שחלף ועל מנת לשים קץ להתדיינות בין הצדדים הייתי צריכה לחייב את הנתבעת לשאת בעלויות התיקון של קבלן חיצוני, אך התביעה דנן היא לצו עשה ועל כן אני מחייבת את הנתבעת לתקן את כל הליקויים המפורטים בסעיפים 14, 18 ו-21 לפסק הדין, וזאת תוך 90 יום מהיום. המומחה ימסור דו"ח סופי בדבר תיקון הליקויים. במידה ומסיבה כלשהי התיקונים או חלקם לא יבוצעו, או לא יבוצעו כדבעי, יפנו התובעים אל המומחה, אשר יקבע את שיעור עלותם, בהם תשא הנתבעת.

35. ולסיום אוסיף שאני דוחה את טענת הנתבעת כי פעלה נמרצות לתיקון הליקויים ועשתה ככל אשר לאל ידה כדי להקטין את הוצאות הנציגות. ההיפך הוא הנכון; בהליך שלפני נקטה הנתבעת סחבת בלתי מוצדקת הן באשר לתיקון הליקויים המוסכמים והן בניהול ההליך בכלל. בענייננו, תביעת התובעים התקבלה כמעט במלואה ויש לקחת זאת בחשבון בפסיקת ההוצאות (ע"א 9535/04 סיעת "ביאליק 10" נ' סיעת "יש עתיד לביאליק" ( – 16.6.05), בג"צ 891/05 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצאת חקלאית נ' הרשות המוסמכת למתן רשיונות יבוא ( – 30.6.05). על כן, ובנוסף לכל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעת בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ והוצאות משפט בסך 9,000 ₪ כמפורט בנספח ל"ו לסיכומי התובעים.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון