האם אי תיקון בעיות בדירה בשכירות מהווה הפרת הסכם שכירות

מומלץ לקרוא את הקטע להלן אשר נבחר מפסיקת הערכאות השיפוטיות בנושא האם אי תיקון בעיות בדירה בשכירות מהווה הפרת הסכם שכירות:

1. יחסי שכירות לתקופה ארוכה הגיעו לפתחו של בית משפט לאחר שהסתיימה תקופת השכירות של הנתבע 1 במושכר, בהגשת בקשה לבצוע שטר חוב ע"ס 100,000 ₪ שהנתבע 1 חתום עליו וכן הנתבעים 2 ו-3 חתומים עליו כערבים זאת, בגין הפרת הסכם שכירות באי ביצוע תיקונים למושכר ע"י הנתבע 1 .

2. הנתבעים, הגישו התנגדות לבצוע שטר החוב וטענו כי לא התקיימו התנאים לביצועו משלא הוגשה דרישה כלשהי בקשר לשטר החוב או לחוב גופו עובר להגשתו ללשכת ההוצאה לפועל ובהעדר כל טענה כנגדם מצדו של התובע בנוגע לנזקי המושכר לפני הגשת השטר לביצוע.
לא זו בלבד, התובע התחייב להחזיר לנתבע 1 (להלן-"הנתבע") את השטר מיד עם החזרת המושכר לידיו אך לא עמד בהתחייבותו, והגישו לפירעון.
לגופם של דברים, לא נמצאו ליקויים במושכר שבאחריותו של הנתבע והוא לא נדרש לתקן ליקוי כלשהו עובר להגשת השטר. הוא אינו אחראי לפי הסכם השכירות לתיקון נזקים שנגרמו מבלאי סביר של המושכר.

3. התובע טען כי הסכם השכירות נקט בלשון ברורה לפיה אין בידי הנתבע ואשתו ששכרו את המושכר (להלן-"השוכרים") לבחור אם לבצע תיקונים בו תיקונים אם לאו. האחריות מוטלת עליהם לתקן כל ליקוי המתגלה במושכר בתקופת השכירות . הנתבע , היה מודע לכך עת חתם על ההסכם ואף ביקש להכניס הסתייגות אחת לכך, בהסרת האחריות ממנו לצביעת גדר הגינה בלבד.
לטענת התובע, הוא הופתע לגלות על מצבו של המושכר, הזנחתו ונזקים חמורים שנגרמו לו בהיעדר תחזוקה נאותה ואי ביצוע תיקונים על אתר ע"י השוכרים, שהחמירו את הליקויים.
בנוסף טען התובע כנגד נזקים שנגרמו למושכר בהוצאת המזגנים שהותקנו בו ע"י הנתבע על אף שהיה על השוכרים להשאיר את המזגן במושכר.
4. התובע, טוען בתצהירו כי הוא נאלץ לשקם במהירות את המושכר מנזקיו, על מנת שיהיה בידו להעמידו מיד למכירה. המושכר, הוחזר לו ביום 26/07/07 . בהניחו כי מצבו יהיה טוב לאור חיובי השוכרים להחזירו ללא פגם, קיווה למכור אותו כבר בחודשי קיץ 07'. לאור לוח זמנים קצר עד תום הקיץ, הוא נאלץ לבצע תיקונים קלים ודחופים, לפי המלצתו של מהנדס שביקר במושכר . כפועל יוצא, נמכר המושכר במצבו לאחר תיקון קל בלבד.

לפיכך, דרש התובע פיצוי בגין נזקי המושכר ובגין עגמת נפש ובזבוז זמנו עקב מצבו של המושכר והגיש את שטר החוב לפירעון בלשכת ההוצאה לפועל.
רשות להתגונן ניתנה לנתבעים לפי החלטתו של סגן הנשיאה השופט ש' פיינברג, ונקבע כי תצהירו של הנתבע בתמיכה לבקשתו, ישמש ככתב הגנה.

דיון ומסקנות:
הסכמי השכירות:

5. הסכם שכירות נחתם ביום 19/04/99 עם הוריו של התובע (נספח א' לתצהירו של הנתבע, להלן-"ההסכם הקודם").
ביום 23/03/05 הוארכה תקופת השכירות בהסכם, שנחתם בין התובע ובין הנתבע ואשתו (נספח א' לתצהירו של התובע, להלן –"ההסכם"). על פי ההסכם, נחתם שטר חוב ע"ס 100,000 ₪ ע"י הנתבע ובו נרשם "התמורה קיבלתי בהסכם השכירות מיום 23/03/05".
הנתבעים 2 ו- 3 חתמו גם הם על שטר החוב וכן על ההסכם כערבים ( סעיפים 18 (א) ו-18 (ב) להסכם).

6. בסעיף 6 להסכם הוצהר כי השוכר "בדק את המושכר ערב חתימתו על הסכם זה ומצאו במצב טוב ותקין לשביעות רצונו על כל מערכותיו ומתאימה לצרכיו".
סעיף 10 א. להסכם קבע: " השוכר מתחייב לשמור על המושכר ולתקן על חשבונו כל פגם, קלקול או ליקוי במושכר ובמערכותיו מכל סוג שהוא כולל אינסטלציה ומזגנים. השוכר מתחייב לשאת בכל ההוצאות הנדרשות לתחזוקה תקינה וברמה גבוהה של המושכר" והוסף בו בכתב יד : "והפרטים שבו לרבות צבע ולמעט צביעת הגדר בגינה".
בסעיף 15 בהסכם נאמר: "עם תום תקופת השכירות או עם בטולה, מתחייב השוכר לפנות את המושכר ולהחזירו למשכיר כשהוא ריק מכל אדם וחפץ השייך לשוכר, כשהמושכר במצב תקין ונקי כפי שהיה בתחילת השכירות וכשהדירה מסוידת וצבועה".

7. מהוראות ההסכם עולה כי האחריות מוטלת על השוכרים, לדאוג לתחזוקה ראויה של המושכר ולבצע כל תיקון שנידרש בו עקב פגם, קלקול, או ליקוי במושכר ובמערכותיו. מצבו של המושכר, נימצא טוב ע"י השוכרים במועד החתימה על ההסכם וגדרי אחריותם בנוגע למצבו במועד החזרתו למשכיר, באו להבטיח כי מצבו יהיה זהה למצבו במועד החתימה על ההסכם.
לאור הוראות ההסכם, גם אם סבר הנתבע לפי שיטתו, כי הוא אינו חייב לבצע תיקון על אתר עם קרות קלקול במושכר במהלך תקופת השכירות, אין לקבל את גרסתו לפיה הוא פטור מבצוע התיקון כלל אם אינו מעוניין בו וכי רק קלקול, המפריע לו לשימוש במושכר יתוקן על ידו (כדוגמת תיקון המזגן אותו בצע, עמ' 42 שורה 3).
אומד דעת הצדדים בנוגע להסכם, נבחן לפי תוכנו ולשונו. ככל שלשונו אינה מבטאת באופן בהיר את רצון הצדדים וכוונותיהם, יש להידרש לנסיבות חיצוניות להסכם (סעיף 25 (א) לחוק החוזים, תיקון 2, פורסם ברשומות ביום 26/01/11).

8. בנסיבות שבפני, תוכנו של ההסכם ברור וחיוביהם של השוכרים נקבעו, באופן שאינו משתמע לשתי פנים. לפיכך, נדחית טענתו הנתבע כי הוא פטור מתיקון ליקויים שהתגלו במושכר ממועד החתימה על ההסכם ועד מועד החזרת החזקה במושכר לתובע.

9. גדרי אחריותו של הנתבע לפי ההסכם בנוגע למצבו של המושכר הם להבטיח שמירה על מצב טוב שלו, לרבות מערכות האינסטלציה. הסכמה זו, מתיישבת גם עם חיובו של השוכר בהסכם, לדאוג לביטוח מבנה לרבות בגין נזקי מים (סעיף 10 ב. להסכם ; עדותו של הנתבע עמ' 43, שורה 23).
למרות זאת, אין בהסכם כדי לבסס את דרישתו של התובע להרחבת אחריותו של השוכר לבצע תיקונים להחזרת מצבו של המושכר לקדמותו כפי שהיה ערב תחילתה של השכירות , קרי: בשנת 1999, מועד בו נחתם ההסכם הקודם עם הוריו של התובע. הבטחת השמירה על מצב טוב של המושכר, היא ביחס למצבו בתחילת תקופת השכירות המוארכת שהחלה במועד החתימה על ההסכם, בחודש מרץ 2005 . אחריותו היא להבטיח שמירה על המושכר ב "מצב תקין" להבדיל משמירה על המושכר וביצוע עבודות אחזקה בו, משל הייתה זו דירה חדשה.
על כך העיד הנתבע באומרו, כי אינו הבעלים ואינו אחראי לתיקון הרעפים בגג הבניין או לתיקון חלודה בחוץ (עמ' 41 שורות 10-11) ואמר: ""מה הוא חושב , שאני צריך לבנות לו את הדירה ? אני שוכר שנים " . לדידו, התובע רצה להחמיר אתו ( עמ' 41 שורה 32 , עמ' 42 שורה 1).

10. התובע העיד כי הוא גמר "להשלים את הבית" בסוף שנות ה-90 והשכיר אותו לשוכר אחר מיד לאחר השלמת הבנייה. השוכר הקודם, התגורר במושכר כשנה וחצי (עמ' 25 שורות 23-33).
לא היה בידי התובע לסתור את טענתו של הנתבע לפיה השוכר הקודם , מנע מהתובע לבחון את מצבה של הקומה העליונה של המושכר בתום השכירות וחשוב מכך, לא היה בידו להוכיח מה היה מצבו של המושכר כולו במועד תחילת השכירות של הנתבע בשנת 1999 ובפרט, רמת התחזוקה השוטפת שלו עובר לכניסתו של הנתבע למושכר.
מעדותו של התובע עולה כי המושכר 'עמד ריק' במשך כשנה וחצי ואולי יותר, בטרם נחתם ההסכם הקודם בין הוריו לנתבע ומבלי שהיה בידו לדייק בנוגע לאורך התקופה (עמ' 26 שורות 15-19) .
למרות חלוף תקופה ארוכה ממועד סיום הבנייה של המושכר ועד מועד כניסתו של הנתבע למושכר , לא הוכח כי בוצעה תחזוקה שוטפת שלו ע"י הורי התובע או ע"י התובע, שטיפל במושכר גם בתקופת השכירות הראשונה.

11. אין בידי לקבל את גרסתו של התובע לפיה אין להידרש לתיקוני בלאי כלשהם משנת 99' ועד מועד החתימה על ההסכם בשנת 05' , הואיל ו"הבית חדש", בהתחשב בחלוף שנים רבות ממועד השלמת בנייתו של הבית (עמ' 27 לפרוטוקול) ומבלי שהובאו ראיות כי מצבו נותר כפי שהוא במועד סיום הבנייה ללא צורך בתיקוני בלאי.
נכונים הדברים , בפרט לאור דרישתו של התובע מהנתבע לדאוג לתחזוקה מלאה של המושכר כולל תיקוני בלאי בכל מערכות המושכר מבלי שיוכח כי כל תיקוני הבלאי עד תחילת השכירות המוארכת, בוצעו ע"י המשכירים.

יתירה מכך, לפי ההסכם הקודם ולפי עדותו של התובע, היה על המשכיר לדאוג לתיקוני בלאי.
לפיכך, משלא הוכח כי בוצעו תיקוני בלאי בתקופת השכירות הראשונה, אין הנתבע, אחראי להשיב את מצבו של המושכר לקדמותו למצבו בתחילת השכירות בשנת 1999 והיה עליו לדאוג לביצוע תיקונים להבטחת שמירה על מצבו לתחילת תקופת השכירות המוארכת, משנת 2005 ואילך.

12. יוער, כי מעדותו של התובע עולה כי הוא היה מודע לאחריותו של המשכיר לפי ההסכם הקודם לבצע תיקונים בדוד שמש ולטיפול בגג. הוא אכן קיבל פניות של הנתבע אליו בנדון , אך לא זכר אם נענה לפנייתו (עמ' 27 שורות 3-5).
בדומה לכך העיד התובע כי הוריו, לא דאגו לצבוע את המושכר וגדרותיו בתקופת השכירות הראשונה . הוא עצמו , לא בדק את מצבו של המושכר לרבות הגג לפני החתימה על ההסכם בינו ובין הנתבע כי אם רק התרשם שהסלון בו הוא ביקר, היה במצב טוב ומרוהט יפה (עמ' 27 שורות 14-23).
הנתבע העיד מנגד ואמר כי הוא העיר לפני החתימה על ההסכם בנוגע לליקויים במושכר (עמ' 43 שורות 8-11) אך מעיון בהסכם עולה, כי לא טרח לציין בו את הליקויים שטען לגביהם ולפיכך, לא הוכח קיומם של נזקים למושכר כטענתו ומצבו היה טוב כאמור במבוא להסכם.
מצבו של המושכר:
13. בהתאם לקביעותי בנוגע לחובותיהם של השוכרים לפי ההסכם, לדאוג שהמושכר יהיה 'במצב תקין' כולל מערכותיו בהשבת מצבו למועד תחילת השכירות המוארכת בלבד, בחנתי את הנזקים במושכר להם טוען התובע ואת שאלת אחריותו של הנתבע לתיקון אותם נזקים.

14. המומחה מטעם התובע, המהנדס מר רבינוביץ' (להלן-"המהנדס") ביקר במושכר ביום 25/07/07 בליווי התובע (עמ' 1 לחוות דעתו). בביקור, נכח גם הנתבע שהעיד כי בהיותו במושכר לאחר מסירת המפתחות לתובע על מנת לאסוף פריטים אחרונים שנותרו בו, הוא פגש באדם שצילם את הדירה ובחן אותה על כל חלקיה (עמ' 46 לפרוטוקול).

15. עיון בחוות הדעת מלמד כי נמצאו ליקויים במצבו של שלד הבית ונראו סדקים במושכר וליקויים בגבס. לא הוכח מעדותו של המהנדס ומחוות דעתו, כי הסדקים לא היו במושכר עובר לחודש מרץ 05' , מועד החתימה על ההסכם . כך גם, לא הוכח כי ליקויים אלו נגרמו כתוצאה מנזקי רטיבות אשר לגביה , ככל שמקורה במושכר, מוטלת האחריות על הנתבע לתקן אותה.

מקור הרטיבות לא הוזכר בחוות הדעת על מנת להוכיח את אחריותם של השוכרים לגביה. המהנדס, הפנה בחוות דעתו לסעיף 5.32 לתקנות התכנון והבנייה בנוגע לחובה לבניית קירות חיצוניים "באופן המונע חדירת מים ורטיבות לתוכו מבחוץ".
מכאן אני למדה, כי הרטיבות שאותרה ע"י המהנדס מקורה בליקויי בניה של הקיר החיצוני אם לא כן, מדוע יפנה בחוות דעתו לתקנות בדבר בניית קיר חיצוני ומבלי שקבע בה כי מקור הרטיבות היא במערכות המים במושכר שדווקא הן, מצויות באחריות הנתבע.

16. בהתאם לכך, לא הוכחה אחריותם של השוכרים למצבו של שלד המושכר ולביצוע עבודות איטום ותיקון ליקויי רטיבות וכן, לא הוכח כי הם אחראים לבנייה של קירות גבס ולפיכך, אינם אחראים לבנייתם מחדש (סעיפים 1-2 בפרק הנזקים בחוות הדעת).

17. בחנתי את שאר הנזקים שבחוות דעתו של המהנדס מר רבינוביץ' ואילו הנתבע, לא טרח להגיש חוות דעת נגדית למרות שמעדותו עולה, כי הוא פגש במר רבינוביץ' במושכר ואף ראה אותו מצלם את המושכר (עמ' 46 לפרוטוקול) והיה בידו בקל להבין כי התובע אינו שבע רצון ממצבו של המושכר משהוחזרה לו החזקה בו.

18. הוכח מחוות דעתו של המהנדס , כי היו נזקים וליקויים במצב הנגרות במושכר (סעיף 3 לחוות הדעת). עסקינן, בנזקי צבע בנגרות (סעיפים 3.1-3.3 ) , בחלקים שונים במסגרות של המושכר (סעיף 4 לחוות הדעת) המצויים באחריות השוכרים לפי ההסכם (ראו תמונות המסגרות שצורפו לחוות הדעת).

19. המהנדס הוכיח גם את קיומם של חסרים וליקויים באינסטלציה הסניטרית (סעיף 5 לחוות הדעת ותמונות שצורפו) וכן, הוכח כי קיימים מס' אריחים שבורים או חסרים במושכר (סעיף 6 לחות הדעת) .
הנתבע, לא הוכיח את גרסתו לפיה האריחים היו שבורים עוד בתחילת השכירות. אילו זה היה מצבו של המושכר, צפוי היה שידאג לרשום זאת בהסכם או ידרוש תיקון של אותם אריחים עובר לחתימה עליו.
לפיכך, האחריות מוטלת על השוכרים לפי ההסכם לנזקי אינסטלציה וחיפוי קרמיקה, כאמור בסעיפים 5 ו- 6 לחוות הדעת.

20. השוכרים, אחראים לתיקוני טיח בגין התקלפות של טיח או מחמת חורים בקירות בשל חיבור מזגנים וחיבורים אחרים למושכר בהיותו אחראי למצב תקין של המושכר וסיודו. נכונים הדברים בפרט לאור הקפדתו לפטור את עצמו בהסכם מצביעה של הגדרות בגינה בלבד מבלי שציין בהסכם כי אינו חייב לדאוג לסיוד ותיקוני צבע וטיח, ביתר חלקי המושכר (סעיף 10 להסכם).
לפיכך, הנתבע אחראי לביצוע תיקונים כאמור בסעיף 8 לחוות הדעת.

21. לא הוכחה אחריותו של הנתבע למצבו של הרצוף, בהעדר ראיה מטעם התובע לכך שהרצוף היה ללא כתמים כלשהם בתחילת השכירות ובהתחשב בחלוף מס' שנים ממועד השלמת בנייתו של המושכר ועד מועד החתימה על ההסכם . לא נסתרה גרסתו של הנתבע לפיה הכתמים נוצרו במועד מוקדם יותר בשעה שהתובע , לא בדק את מצב הריצוף עובר לחתימה על ההסכם משלא בדק את המושכר כלל (למעט התרשמותו מסלון נאה).
בהתאם לכך, אין הנתבע אחראי לנזקי הרצוף כאמור בסעיף 9 לחוות הדעת .

22. לאור קביעותיי לעיל בשאלת מצבו של המושכר עובר לחתימה על ההסכם והיעדר ראייה על תחזוקה שוטפת של המשכירים, הורי התובע לפי ההסכם הקודם, לא הוכחה אחריותם של השוכרים למצבו של גג הרעפים . חיזוק לכך מצאתי, בעדותו של התובע (כמובא לעיל) לפיה היו אליו פניות של הנתבע בנוגע לגג בתקופת השכירות הראשונה, אך לא זכור לו אם הוא נענה להן.
לאור זאת אין הנתבע אחראי למצבו של גג הרעפים כאמור בסעיף 12 לחוות הדעת.

23. המהנדס מצא ליקויים באלומיניום במושכר, כאמור בסעיף 10 לחוות דעתו.
אין הנתבע אחראי להחלפת זכוכיות כפולות בויטרינה של היציאה לפטיו (סעיף 10.1 לחוות הדעת) לאור מקורו של הליקוי לפי חוות הדעת בחדירת לחות בין הזכוכיות הואיל, והוא אינו אחראי לאופן וטיב התקנתן מלכתחילה בבניה של המושכר.
שונים הדברים ביחס לסעיפים 10.2-10.5 לחוות הדעת בנוגע למצבם המוזנח ולקוי של התריסים , מראה ורשת המצויים כולם באחריותו של הנתבע לפי ההסכם.

24. נזקים שהתגלו במשטחי שיש במושכר ובנוסף , באבן חיצונית שלו כתוצאה מקדוח חורים למזגן (כאמור בסעיפים 11.1-11.2 לחוות הדעת) הם באחריותו של הנתבע. להבדיל, הליקוי האמור בסעיף 11.3 בנוגע לכתמים בקיר חיצוני אינו באחריותם של השוכרים, לפי קביעותיי לעיל בדבר מצבו של המושכר בשנת 05' והיעדר ראיה על עבודות תחזוקה עובר לאותו מועד.

לא הוכחה גם אחריותו של הנתבע לעבודות פיתוח בחצר כמפורט בסעיפים 13.1-13.2 לחוות הדעת. שונים הדברים ביחס למצבה של הגינה שנמצאו בה חומרי בניה ופסולת , ריהוט שבור כמו גם במחסנים, במרפסת ובמרתף, כאמור בסעיף 13.3-13.7, שבאחריותם של השוכרים לפי ההסכם.

25. לא הוכח כי השוכרים, אחראים לשקיעה בחנייה , בהיעדר התייחסות של המומחה בחוות דעתו לסיבות לשקיעת החנייה מחמת השימוש בה או שמא בנייה לקויה של החניה גרמה לשקיעה. לפיכך, לא הוכחה אחריותו של הנתבע למצבה של החנייה ( ע"א 4978/05 גרניט הנדסה לתעשייה נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, תק-על,2007 (3)2907,2913). השימוש בחנייה היה שימוש סביר ועמדה לנתבע הרשות להחנות את רכבו שם (כאמור בסעיף 11ג. להסכם) וגם לפיכך, אין להטיל עליו את האחריות לתיקון החנייה.

26. סיכומם של דברים, הנתבע אחראי לעבודות נגרות שהוערכו בסך של 1,600 ₪, מסגרות 2,500 ₪, אינסטלציה וניקוז 1,000 ₪, חפוי קרמיקה 900 ₪, עבודות טיח וצבע 14,350 ₪, חלק מעבודות אלומיניום בסך של 2,000 ₪ ולפינוי וניקוי המוערך על ידי בסך של 3,000 ₪.

27. לעניין המזגנים: לא נקבע בהסכם כי יותקנו מזגנים ע"י השוכרים והתובע, טוען לזכותו במזגנים שהותקנו על ידי הנתבע, לפי סעיף 11ד. בהסכם.
אין חולק כי התובע, התיר לנתבע להתקין את המזגנים (כאמור בסעיף 11.א. להסכם). המחלוקת היא, בשאלת חיובו של הנתבע להשאיר את המזגנים במושכר בתום השכירות. סעיף 11.ד. בהסכם קובע: "בכל מקרה כל שינוי , או תיקון, או תוספת שיעשו במושכר ייחשבו כרכוש המשכיר והשוכר לא יהיה רשאי לדרוש מהמשכיר בעת פינוי המושכר כל תשלום על חשבון... תוספות שעשה במושכר".
בהסכם נקבע , כי על השוכרים לדאוג לתיקון כל קלקול במזגנים (סעיף 10א. להסכם). האמור בסעיף 10.א. , מתיישב עם העובדה כי המזגנים הותקנו ע"י השוכרים בטרם החתימה על ההסכם בשנת 05'. בכך, יש כדי ללמד כי כוונת הצדדים , במועד החתימה על ההסכם הייתה כי המזגנים, בהיותם 'תוספת למושכר' (כאמור בסעיף 11.ד. ולפי הוראות חוק התכנון והבנייה, בהיותם בחיבור של קבע למבנה) , יישארו במושכר. אם לא כן, מדוע יהיה לתובע אינטרס להבטיח בהסכם את תקינות המזגנים בתקופת השכירות.

הנתבע לפי עדותו, לא הופתע מדרישת התובע בנוגע למזגנים להותיר אותם במושכר שכן, כבר בתקופת השכירות הוא הבין שהתובע יבקש זאת ממנו (עמ' 44 , שורה 22) . אין גם במשלוח מכתב ע"י הנתבע לתובע (נספח ה' לכתב התביעה) על מנת שישיב להצעתו לרכוש ממנו את המזגנים, כדי ללמד על כוונת הצדדים בהסכם, לפיה המזגן מוחרג מהוראת סעיף 11.ד. להסכם המחייבת את השארתם המושכר. אין מסמך של התובע המעיד על כוונה לרכוש את המזגנים ולא נסתרה עדותו לפיה, לא הציע זאת לנתבע.

לפיכך, היה על הנתבע להשאיר את המזגנים במושכר. משלא הובאה חוות דעת נגדית על מחיר המזגנים ולא הוצגו קבלות שילמדו על מחירם, אני מקבלת את חוות דעת של המהנדס בנדון.

בנוסף, הוכח כי לא תוקנו הקירות במושכר בגין התקנת המזגנים ופירוקם, כמו גם התקנות של מערכות תקשורת שהותקנו ע"י השוכרים והוסרו מבלי שתוקנו נזקי הפירוק בקירות המושכר (כאמור בסעיף 7 לחוות הדעת).
בהתאם לאמור, מתקבלת הערכת המהנדס כאמור בסעיף 7.1 , לנזקי חשמל ותקשורת בסך של 10,500 ₪.

28. התובע, לא הוכיח מה הן עבודות התיקונים שבוצעו על ידו עובר למכירת המושכר בחודש 01/08 ולא הוצגו קבלות בגין אותם תיקונים. לפיכך ובהיעדר ראייה על ביצוע פיקוח הנדסי, נדחית הדרישה לפיצוי בגין פיקוח הנדסי וכן אין לחייב את הנתבע בתוספת מע"מ בגין העבודות שנטען לגביהם , משלא הוצגו קבלות.

29. התובע, לא תבע את נזקו בגין ירידת ערך של המושכר במכירתו ולפיכך, אין באי הצגת הסכם המכר של הדירה כדי לאיין את זכותו לפיצוי, בגין הפרת ההסכם ולפגוע בראיות מהימנות שהוצגו על ידו והעידו על קיומם של נזקים והערכת מחירם כמובא לעיל.
יתירה מכך, הנתבעים חתמו על שטר חוב להבטחת קיום ההסכם ללא התניה כלשהי בהסכם ובשטר החוב להצגת קבלות לתיקון הנזקים לפירעון השטר, כפי שיורחב להלן.
לפיכך, משהוכח קיומם של נזקים במושכר שבאחריות השוכרים לתקנם ומפאת מחדליהם לא תוקנו, קמה לתובע הזכות לפיצוי גם אם לא בצע את מלוא התיקונים עובר למכירתו, למעט הוצאות בגין פיקוח הנדסי ומע"מ בהיעדר פיקוח ומשלא הוצגו קבלות.
כמו כן, מעיון בחוות הדעת ולאחר ששמעתי את עדותו, לא נסתרה גרסתו של התובע לפיה היה בנזקים שהתגלו במושכר, כדי להשליך ולהשפיע על מחירו במכירתו כפי שצפוי שיהיה מטבע הדברים בהתאם לחוות הדעת ולתמונות המושכר. הנתבע כאמור, לא הגיש חוות דעת נגדית של מומחה כלשהו מטעמו ובהיעדרה, לא הוכיח את טענתו לפיה אין לנזקים האמורים , כל רלוונטיות למכירת הנכס.

30. מנגד, נדחית טענתו של התובע לפיה נגרמו לו נזקים נוספים מחמת טווח זמנים קצר שעמד לרשותו לביצוע התיקונים ממועד סיום השכירות הואיל והיה עליו להעמיד את המושכר בדחיפות למכירה.
היה בידי התובע להקטין את נזקו ולבצע תיקונים עובר למכירת המושכר, בפרט משהוכח בעדותו כי המושכר, נמכר חודשים ארוכים לאחר תום תקופת השכירות ולא בחודשי הקיץ.
אין לתובע להלין כנגד הנתבע על מועד פינוי המושכר, משניתנה הסכמתו לגביו למרות שידע כי המועד האמור, בחודשי הקיץ ומשהוחזרה לו החזקה, במועד עליו הוסכם.
משלא הוגשה חוות דעת של שמאי מטעם התובע, לא הוכח כי העיכוב במכירת המושכר מחמת נזקי המושכר. לאור האמור, נדחות טענותיו של הנתבע על קושי במכירת המושכר עקב נזקי המושכר.

31. לא השתכנעתי מעדותו של התובע כי קמה לו הזכות לפיצוי בגין עגמת נפש.
לא עסקינן בדירה המיועדת למגוריו של התובע . בהתאם לכך, לא היה במצבו של המושכר כדי להכביד על תנאי מגוריו ואין לפצות אותו בגין עגמת נפש בשל נזקי המושכר.
לעניין ההכבדה והטרחה להם טוען התובע, הוכח מתצהירו ועדותו של התובע כי נגרמה לו הכבדה בצורך בביצוע תיקונים במושכר. יחד עם זאת, לשיטתו בוצע תיקון קל ומבלי שהוצגו ראיות על טיבו ו/או קבלות מהם ניתן יהיה ללמוד על מידת הטרחה. לפיכך, אני מעמידה את הפיצוי ע"ס של 2,000₪ בלבד.
שטר חוב:
32. בסעיף 18 א. להסכם נקבע: : "להבטחת מילויו המלא של התחייבויות השוכר לפי הסכם זה, ולהבטחת ביצוע התשלומים החלים עליו או פינוי הדירה בתום תקופת השכירות יפקיד השוכר בידי המשכיר שטר חוב ע"ס של 100,000 ₪ ללא תאריך פרעון ובערבותם של: א. X מרדכי X ב. X בועז ...".
בסעיף 18.ב. להסכם נקבע: " המשכיר ימסור את השטר לפרעון אם יתברר לו שהשוכר לא קיים אחר התחייבותו בהסכם זה המחייב אותו לשלם סכום זה או אחר , וכי המשכיר זכאי על פי הסכם זה לקבל מהשוכר סכום זה או חלק ממנו. אם תישאר יתרה לאחר פרעון החוב מתחייב המשכיר להחזירה לשוכר" .
הנתבעים 2 ו-3 חתמו על ערבות בסיפא של ההסכם בערבות יחד ולחוד "בערבות מלאה כל התחייבות השוכר על פי הסכם זה בהתאם לחוק הערבות...".
שטר החוב נועד לפי ההסכם והערבות של הנתבעים 2 ו-3, בא להבטיח את קיומו של ההסכם מבלי שנרשם בו סייג כלשהו, בדבר היותו בטוחה לתשלום דמי שכירות ולפינוי המושכר בלבד כטענת הנתבעים כי אם לקיום ההסכם בכללותו. בנוסף, עיון בחתימתם של הערבים , הנתבעים 2 ו-3 מלמד על נתינת שטר החוב להבטחת קיום כל הוראות ההסכם. כך גם עולה מעיון בשטר החוב גופו המתייחס להסכם עליו חתמו הנתבעים .
בהתאם לאמור, היה בידי התובע לבקש לממש את שטר החוב והרשות בידו, כאמור לעיל על פי סעיף 18 ב. סיפא להסכם, לקבל חלק ממנו והיתרה לאחר הפרעון, תוחזר לשוכר.

33. הנתבעים טוענים כנגד אי מתן הודעה על הצגת השטר לפירעון.
משעסקינן בשטר חוב, חלות עליו הוראות סעיפים 87 ו-88 (א) לפקודת השטרות לפיהן, לא קיימת חובה למתן הודעה להצגתו לפרעון כדי להחיב את העושה. מועד הצגתו, בלשכת הוצאה לפועל בירושלים מקום עריכת ההסכם והשטר, היה תוך זמן סביר , מה גם שההגבלה בדבר הצגתו לפרעון תוך 12 חודש כטענת הנתבע, אינה רלוונטית לשטר חוב כי אם לשטר בר פרעון , קרי: שיק (סעיף 44(ב)(2) לפקודת השטרות וע"א 305/92 (ת"א) יהודה שטיינפלד נ' שלמה סמואל ואח' , ניתן ביום 30.11.94).
יוער, כי הנתבע, הוסיף בסיכומיו טענות בנוגע למועד ההצגה, שלא נטענו בתצהירו בבקשת רשות להתגונן, ששימש ככתב הגנה ובכך היה משום הרחבת חזית אסורה.

34. לא השתכנעתי מעדותו של הנתבע , כי התובע ויתר על האפשרות להגיש את שטר החוב לפרעון והתחייב להחזירו לידיו ואין לכך תימוכין בראייה כלשהי ולו גם מכתב דרישה לפי סיכום לכאורה ביניהם. יתירה מכך, מעדותו של הנתבע עולה כי הוא פגש במושכר את המהנדס בביקורו בו לאחר פינוי המושכר ומכאן, יכול היה ללמוד כי התובע אינו שבע רצון ממצבו של המושכר וידע, כי שטר חוב מצוי בידו והוא עשוי לממשו. אני מעדיפה על כן את גרסתו של התובע לפיה, הוא לא התחייב להשיב את שטר החוב לנתבע משהבחין בנזקים במושכר עם קבלתו חזרה לידיו.

35. בהתאם לקביעותיי משלא מילא הנתבע אחר ההסכם בתיקון הנזקים במושכר, הצגתו של שטר החוב בלשכת ההוצאה לפועל בירושלים נעשתה כדין והתובע, רשאי להיפרע מנזקיו ממנו בשפעול הליכי הוצאה לפועל. לפיכך, קמה גם חבות של הערבים לפי שטר החוב .

לפיכך, ישופעלו הליכי הוצאה לפועל כנגד הנתבע 1 בסך של 37,850 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל.
שפעול ההליכים כנגד הנתבעים 2 ו-3 לביצוע התשלום האמור, יהיה תוך 45 יום מהיום, אם לא ידאג התובע לקיום חיובו עד לאותו מועד.

36. אני מחייבת את הנתבעים , ביחד ולחוד, בהוצאות משפט ותשלום האגרה, יהיה לפי חלקה היחסי בהתאם לגובה הפיצוי בו חויבו לעיל וכן, בשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 6,500 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קיצור חוזה שכירות

  2. חוזה שכירות דרקוני

  3. אופציה בחוזה שכירות

  4. הרמת מסך הסכם שכירות

  5. הפרת הסכם שכירות רכב

  6. הפרת הסכם מכירת מניות

  7. הפרת חוזה שכירות מסחרי

  8. הפרת הסכם שכירות מוגנת

  9. הפרת חוזה שכירות מסעדה

  10. הפרת הסכם שכירות קיוסק

  11. עורך דין חוזה שכירות

  12. חוזה שכירות אינו חזות הכל

  13. פניה לערבים לחוזה שכירות

  14. סעיף אופציה בחוזה שכירות

  15. הארכת הסכם שכירות בעל פה

  16. ערבות בנקאית בהסכם שכירות

  17. חתימה על הסכם שכירות חופשית

  18. הפרת הסכם שכירות מבנה תעשיה

  19. טענות בעל פה נגד הסכם שכירות

  20. הסכם מכירת דירה עם אדם שנפטר

  21. כתב ערבות נספח להסכם שכירות

  22. אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

  23. אופציה בהסכם שכירות לשנה נוספת

  24. ביטול הסכם שכירות קרקע חקלאית

  25. הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר

  26. עליית שער הדולר - חוזה שכירות

  27. שימוש בחצר בניגוד לחוזה שכירות

  28. נזקים עקב ביטול חוזה שכירות מפעל

  29. בוררות הסכם שכירות אולם אירועים

  30. אחריות מתווך לביטול הסכם שכירות

  31. תביעה בגין הפרת חוזה שכירות לעסק

  32. סעיף פינוי שוכר בכוח בהסכם שכירות

  33. הסכם שכירות בעל פה עם מועצה מקומית

  34. אופציה בהסכם שכירות של מכולת בחנות

  35. ביטול הסכם שכירות עם מועצה מקומית

  36. סעיף ''אופציה לרכישה'' בחוזה שכירות

  37. הסכם שכירות בלתי מוגנת להפעלת הוסטל

  38. הפרת הסכם שכירות בגלל בניה ללא היתר

  39. הקצאת כרטיסים למופעים בחוזה שכירות

  40. חוזה שכירות בית קפה - תביעות קטנות

  41. הפרת הסכם שכירות עקב השכרה לצד שלישי

  42. אי תשלום חשבונות חשמל לפי הסכם שכירות

  43. הפרה לא יסודית של חוזה שכירות מוגנת

  44. פרשנות הסכם שכירות לפי אומד דעת הצדדים

  45. ביטול אופציה לקניית הדירה בחוזה שכירות

  46. הפרת הסכמה בעל פה להאריך חוזה שכירות ?

  47. ערעור על החלטת רשמת - הפרת חוזה שכירות

  48. אופציית רכישה בחוזה שכירות ללא הגבלת זמן

  49. בניית תוספות בנייה למושכר תוך הפרת חוזה שכירות

  50. הארכת הסכם שכירות כדי לאפשר לסיים ניקיון של הנכס

  51. הפרת חוזה שכירות, פיצוי והחזר בגין הוצאות וערבות שחולטה

  52. ביטול הסכם שכירות רכב בגלל סירוב לשלם פרמיות ביטוח מקיף

  53. האם אי תיקון בעיות בדירה בשכירות מהווה הפרת הסכם שכירות

  54. תביעה נגד ערב (קרוב משפחה של השוכר) על שטר חוב בהסכם שכירות

  55. אכיפת חוזה שכירות ומתן צו מניעה זמני האוסר לתפוס חזקה במבנה מסחרי

  56. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון