הסכם חכירה עמידר

מומלץ לקרוא את הקטע להלן אשר נבחר מפסיקת הערכאות השיפוטיות בנושא הסכם חכירה עמידר:



התובע הגיש נגד הנתבע (להלן: "המינהל"), תביעה לסעד הצהרתי, לפיו הוא בעל זכויות החכירה בחלקה 20 בגוש 7815 ביישוב קדימה (חלקה זו תכונה להלן: "חלקה 20").


התובע מחזיק לטענתו בבית הבנוי על חלקה 108 בגוש 7815, וכן הוא מחזיק בחלקה 20, וזכאי להירשם כבעל זכויות חכירה בה. לטענתו, היתה חלקה 108 בעבר חלק מחלקה גדולה יותר, שהיתה ידועה כחלקה 177 ו-178, בשטח של 2,575 מ"ר. על חלקה זו נבנה בית דו משפחתי, שחציו מוחזק על ידי התובע.



לטענת התובע, ביום 18.5.70 נחתם הסכם חכירה בין חברת "עמידר" החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (בשמה דאז, להלן: "עמידר") לבין בני הזוג אלקלעי (להלן: "אלקלעי"), מכוחו זכאים ה"ה אלקלעי להירשם כבעלי זכות החכירה בבית מגורים מספר 45 במגרש 178, ששטחו 1,250 מ"ר. בשנת 1974 מכרו בני הזוג אלקלעי את זכויות החכירה לבני הזוג עטר (להלן: "עטר"). עטר מצידם מכרו בשנת 1976 את הזכויות לדודו המנוח של התובע, מר יעקב דעבול ז"ל (להלן: "המנוח"). התובע הוא יורשו של המנוח.


לטענת התובע, כל בעלי זכויות החכירה בנכס שקדמו לו, החזיקו בפועל במגרש בשלמותו – קרי, בחלקה 108 וחלקה 20, וכאמור אף הוא מחזיק כיום בשתי החלקות – 108 ו-20.



התובע טען כי בשנות ה-70 פוצלה החלקה שנמסרה לאלקלעי מכוח ההסכם עם עמידר לשתי חלקות, חלקה 108 וחלקה 20, לצורך הפקעה. מאחר שההפקעה בוטלה, מבקש התובע כי יירשמו על שמו גם הזכויות בחלקה 20. התובע טען כי כך נעשה גם ביחס לתושבים אחרים ביישוב קדימה, שחלקותיהם פוצלו והופקעו.




המינהל כפר בטענות התובע. הוא טען כי תביעתו התיישנה וכי הוא השתהה בהגשתה. לגופו של ענין טען המינהל כי דודו המנוח של התובע לא רכש זכויות בחלקה 20, וכי לכן התובע – שירש את זכויותיו, אינו זכאי לקבל זכויות בחלקה זו.




יצוין, כי תביעה זו אוחדה בתחילה עם תביעה נוספת שהוגשה על ידי ה"ה אלקלעי שטענו כי זכויות החכירה בחלקה 20 ניטלו מהם על ידי המינהל בשל ההפקעה, וכי עם ביטולה יש לרשום את זכויות החכירה בחלקה 20 על שמם. לבקשתם של ה"ה אלקלעי, נמחקה תביעתם בשלב ההליכים המקדמיים בתיק.


כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי התובע לא הוכיח כי דודו המנוח רכש זכויות בחלקה 20, ולכן הוא אינו זכאי לקבל זכויות בחלקה זו, אף בהנחה כי החלקה הופקעה וההפקעה בוטלה או נזנחה.

זכויות החכירה על פי ההסכם הראשון


ההסכם הראשון המתייחס למקרקעין, הוא כאמור ההסכם מיום 18.5.70 (נספח א' לתצהיר המינהל, להלן: "ההסכם הראשון"), מכוחו רכשו אלקלעי את זכויותיהם מעמידר. התובע העלה טענות רבות ביחס לפרשנותו של ההסכם הראשון, וביחס לשטח הקרקע שהועבר לאלקלעי מכוח הסכם זה. לטעמי, אין לשאלות אלה רלוונטיות ביחס לזכויותיו של התובע, לאור הסכמי המכר שנערכו בהמשך, מהם עולה כי אלקלעי מכרו לעטר שטח של 561 מ"ר בלבד. זהו השטח שרכש דודו המנוח של התובע מעטר, ולכן זהו השטח אותו ירש התובע. למען שלמות התמונה, ייבחנו להלן גם טענות התובע ביחס לפרשנות ההסכם הראשון.




ההסכם הראשון התייחס – על פי המסמכים שהגישו הצדדים – לזכויות חכירה ביחידה 2 במבנה 45 בקדימה, המהווה חדר אחד וחלק בלתי מסוים בקרקע שעליה עומד המבנה. התובע טוען, כי מכוח ההסכם הראשון היו ה"ה אלקלעי זכאים להירשם "כבעלי זכויות החכירה בבית מגורים מספר 45 במגרש 178, אשר הינו בגודל של 1,250 מ"ר" (סעיף 5 לתצהיר עדותו הראשית של התובע).


ואולם, בהסכם הראשון עצמו אין כל התייחסות למגרש 178. המימכר מוגדר בו כאמור כ"יחידה מס' 2 מבנה מס' 45 קומה א' בשיכון קדימה ביישוב קדימה" בלבד. בהסכם אף אין כל התייחסות לשטח המגרש בו נרכשו זכויות החכירה של ה"ה אלקלעי. התובע הודה בעדותו כי בהסכם הראשון לא מצוין כי שטח חלקם של ה"ה אלקעי במגרש הוא 1,250 מ"ר (ר' ע' 14 לפרוטוקול הדיון מיום 17.6.12).



ההתייחסות היחידה למס' המגרש ולשטחו מופיעה בתשריט שצורף לטענתו של התובע להסכם הראשון, הנושא כותרת "שיכון עמידר – קדימה" (להלן: "התשריט". התשריט צורף כנספח א' לכתב התביעה). מהתשריט עולה כי בית מס' 45, הכולל שתי יחידות מגורים, נמצא על מגרשים מס' 177 ו-178 בגוש 7815. על גבי התשריט צוין כי "שטח המגרש 2500 מ'". בעדותו הסביר התובע כי התשריט מתאר את המגרשים שלו ושל השכן הצמוד אליו, וכי שטח המגרש היה שניים וחצי דונם (ע' 13 לפרוטוקול הדיון מיום 17.6.12). טענת התובע ביחס לחלקה 20, מסתמכת על התשריט.




המינהל כפר בטענת התובע לפיה התשריט צורף להסכם הראשון, היה חלק ממנו או כי הוא משקף את המוסכם בהסכם. התובע, שהנטל מוטל עליו, לא הוכיח כי התשריט היה חלק מההסכם הראשון. המינהל אף טען כי התשריט נועד לצורך זיהוי מיקום הדירה בלבד, ואין בו כדי להקנות זכויות במקרקעין; וכן כי שטחה ומיקומה של חלקה 20 בפועל שונה מהותית ממיקום החלקה כפי שהוא עולה מהתשריט.




אינני מקבלת את טענת התובע בעניין התשריט. התשריט איננו מוזכר בהסכם הראשון עצמו, וההסכם לא מפנה אליו. אומנם בסעיף 29 להסכם הראשון מצויין כי "כל התוספות המצורפות להסכם זה או שיצורפו להסכם זה וכן יפוי כח נוטריוני מהווים חלק בלתי נפרד מהסכם זה ודינם כדין ההסכם", אולם ההסכם המקורי והמלא לא הוצג, ולא ברור לכן אילו נספחים אכן צורפו בפועל להסכם זה. התובע לא היה צד להסכם הראשון ואיננו יכול להעיד אילו מסמכים צורפו אליו. הוא אף לא זימן לעדות מי מהצדדים להסכם זה, ולא הציג כל ראיה אחרת המוכיחה את טענתו. בכך די כדי לדחות את טענות התובע בעניין התשריט.


ההסכמים המאוחרים עם ה"ה אלקלעי


אף לו היתה מתקבלת הטענה לפיה התשריט היה חלק מההסכם הראשון, הרי שהסכם זה קובע כי הסכם חכירה ייחתם בעתיד כאשר הדבר יהיה אפשרי, וכי תנאי הסכם החכירה ייקבעו על ידי בעלי הקרקע ועמידר (ר' ס' 3(א) ו-(ב) להסכם). לכן, אף בהנחה שההסכם הראשון הקנה לה"ה אלקלעי זכויות חכירה בשטח של 1,250 מ"ר, הרי הסכמי החכירה שנחתמו בהמשך עם אלקלעי באו במקומו של ההסכם הראשון, והקנו להם זכויות חכירה בשטח שונה, של 561 מ"ר בלבד.


כך, לאחר ההסכם הראשון, נחתם בין המינהל לבין ה"ה אלקלעי במועד לא ידוע, הסכם חכירה של בית מגורים על מגרש בגוש 7815 בקדימה, המהווה חלק מחלקה 26 מספר 45/2, לתקופה שבין יום 1.5.1970 ועד ליום 29.4.1973 (נספח ב' לתצהיר הנתבע, להלן: "ההסכם הזמני").



על פי ההסכם הזמני הוא נועד לחול למשך תקופה קצובה, ותקופתו תסתיים "עם רישום חוזה החכירה בלשכת רישום הקרקעות". במבוא להסכם הזמני צוין עוד כי "מתוך סיבות בלתי תלויות בשני הצדדים, אין עדיין אפשרות לחתום על חוזה חכירה כנ"ל ולרשמו בלשכת רישום הקרקעות"; כי כאשר יידרש לכך החוכר, הוא יופיע בלשכת רישום הקרקעות לחתום על שטר החכירה; וכי "נוסח חוזה חכירה ותנאיו כולל דמי חכירה, יהיו כפי שיהיה מקובל אצל המחכיר בזמן רישום החוזה" (ס' 5(א) להסכם הזמני). גם ההסכם הזמני, בדומה להסכם הראשון, איננו נוקב בשטח זכויות החכירה.


13. ביום 28.3.74 נרשם בלשכת רישום המקרקעין בנתניה חוזה חכירה לדורות בין המנהל לבין אלקלעי, לחכירת "חלקה 108 בשטח של 561 מטר בגוש 7815" (נספח ג' לתצהיר הנתבע. להלן: "הסכם החכירה לדורות"). על פי הסכם החכירה לדורות, זכות החכירה בו תהיה החל מיום 1.4.70 למשך 49 שנים. בהתאם, נרשמה הזכות בפנקס הזכויות, בגין חלקה 108, ובשטח של 561 מ"ר (העתק הרישום צורף כנספח ד' לתצהיר המינהל).

הסכם החכירה לדורות קובע, אם כן, את זכות החכירה של ה"ה אלקלעי רטרואקטיבית, החל מיום 1.4.70, ולפי האמור בו - זכות החכירה שנרשמה לטובת ה"ה אלקלעי מתייחסת לחלקה 108 בלבד, ובשטח של 561 מ"ר בלבד.

14. התובע טוען כי הסכם החכירה לדורות הוא המשך ישיר של ההסכם הזמני, אשר התייחס לתקופה קצובה של 3 שנים בשל מניעה רישומית בלבד. דמי החכירה הנזכרים בהסכם החכירה לדורות זהים לטענתו לדמי החכירה מכוח ההסכם הזמני, המתייחס לטענתו לשטח של 1,250 מ"ר.

ואולם, הסכם החכירה לדורות חל, על פי האמור בו, על כל תקופת החכירה, כולל התקופה לגביה חל ההסכם הזמני. על פי הסכם החכירה לדורות, זכות החכירה של אלקלעי בכל תקופת החכירה, הינה בחלקה 108 בשטח של 561 מ"ר בלבד. מאחר שהסכם החכירה לדורות נחתם מאוחר יותר, הרי שבמקרה של סתירה בין שני ההסכמים, חל ההסכם המאוחר, קרי הסכם החכירה לדורות. לכן, אף אם על פי הסכם החכירה הזמני הוקנתה לה"ה אלקלעי זכות חכירה בשטח של 1,250 מ"ר – והתובע לא הוכיח זאת - הרי ששטח החכירה נקבע מפורשות בהסכם החכירה לדורות כשטח של 561 מ"ר בלבד.

מכירת הזכויות מאלקלעי לעטר
15. ביום 12.11.75, מכרו ה"ה אלקלעי את זכויותיהם לה"ה עטר. בהסכם המכר בין אלקלעי לעטר (נספח ו' לתצהיר הנתבע, להלן: "הסכם עטר"), הוסכם, כי "המוכרים הינם בעלי זכות החכירה של דירה בת חדר אחד, מטבח וחדרי שירות והחצר הצמודה לה, הידועה כחלקה 108 בגוש 7815, והנמצאת ברחוב אלי כהן 45/2, קדימה". עוד נקבע בהסכם, כי המוכרים מעבירים ומוכרים את כל זכויותיהם בדירה לקונים.

על פי העתק רישום הזכויות של ה"ה עטר בפנקס הזכויות, הזכויות שהועברו להם מתייחסות לחלקה 108, בשטח של 561 מ"ר (נספח ט' לתצהיר הנתבע). עוד יצוין כי בבקשה להעברת הזכויות שהוגשה למינהל, ציינו ה"ה אלקלעי כי זכויות החכירה שהם מעבירים לעטר, נרכשו ביום 18.5.70 מעמידר, וכי מדובר כאמור בחלקה בשטח של 561 מ"ר. האמור בבקשה סותר את טענות התובע כי לה"ה אלקלעי נמכר שטח גדול יותר. על כל פנים, לא יכולה להיות מחלוקת כי לעטר נמכרו זכויות בחלקה 108, בשטח של 561 מ"ר בלבד.

זכויות החכירה שנמכרו למנוח, שאותן ירש התובע
16. ביום 19.4.76 הוגשה למינהל בקשה להעברת זכות החכירה מידי ה"ה עטר לידי המנוח (נספח ז' לתצהיר המינהל). הנכס המתואר בבקשה זו זהה לנכס המתואר בבקשה להעברת זכות החכירה מידי ה"ה אלקלעי לעטר (נספח ה'), קרי, דירת מגורים בגוש 7815, חלקה 108, בשטח של 561 מ"ר. גם הסכם המכר שנחתם בין עטר לבין המנוח ביום 30.3.76 (נספח ח' לתצהיר המינהל, להלן: "הסכם דעבול") דומה להסכם עטר, ואף תיאור הנכס הנמכר מכוחו - זהה. כלומר, המנוח רכש מעטר את הזכויות שעטר רכשו, בחלקה 108 בשטח של 561 מ"ר. הוא לא רכש כל זכות בחלקה 20.

בחודש פברואר 1999 נחתם על ידי המינהל והתובע שטר להעברת זכויות השכירות מעיזבון המנוח לידי התובע (נספח י' לתצהיר הנתבע). גם לפי שטר זה, הזכויות המועברות לידי התובע מתייחסות לחלקה 108 בשטח של 561 מ"ר בלבד.

17. מכל האמור לעיל עולה, כי בשנת 1974 נרשמו זכויות החכירה לדורות של ה"ה אלקלעי, ביחס לחלקה 108 ובשטח של 561 מ"ר בלבד. בשנת 1975 העבירו ה"ה אלקלעי את מלוא זכויות החכירה שהיו ברשותם לידי ה"ה עטר, כאשר מצוין במפורש כי זכויות אלו מתייחסות לחלקה 108 בשטח של 561 מ"ר. בשנת 1976 העבירו ה"ה עטר את מלוא זכויות החכירה שבידיהם לידי המנוח, ואף בהתייחס להעברה זו צוין, כאמור, כי הזכויות מתייחסות לחלקה 108 בשטח של 561 מ"ר. זכויות אלה הן הזכויות אותן ירש התובע בשנת 1999.

18. מסקנה זו נובעת מהמסמכים המפורטים לעיל, ולא הובאו על ידי התובע ראיות לסתור אותה. התובע צרף אומנם לכתב התביעה תצהיר של מר עטר ממנו רכש המנוח את זכויותיו (נספח ג' לכתב התביעה). בתצהיר זה מצהיר מר עטר כי "אני החוכר של השטח הידוע כחלקה מס' 108 בגוש 7815 מגרש 2312 בגודל 1,280 מ"ר בישוב קדימה" כי "אני החזקתי לאורך כל השנים את כל הנכס בשלמותו, וגם מכרתי את הנכס בשלמותו ולא רק 561 מ"ר" וכי המנוח "רכש ממני את הנכס בשלמותו, ולא רק את מחציתו כפי שרשום במנהל מקרקעי ישראל בטעות". אולם, מר עטר לא העיד בבית המשפט ולא נחקר על תצהירו, ולכן לא ניתן לקבל את תצהירו כראיה בתיק. ממילא לא הובהר על ידי מר עטר או על ידי התובע כיצד הדברים האמורים בתצהירו עולים בקנה אחד עם האמור בהסכמים עליהם חתום מר עטר, המפורטים לעיל, לפיהם רכש זכויות בשטח של 561 מ"ר, ואלה הזכויות שמכר למנוח.

19. התובע אף טען כי החלקה כולה – קרי הן חלקה 108 והן חלקה 20 – נמכרה לעטר בתמורה מלאה. לאחר מכן נמכרו הזכויות בחלקה כולה בתמורה מלאה למנוח. כפי שהובהר לעיל, טענה זו לא הוכחה, ואינה עולה מלשון ההסכמים. מעבר לאמור לעיל, התובע אף לא הוכיח כי הסכום ששולם על ידי המנוח תמורת זכויות החכירה שרכש (או הסכום ששילמו עטר תמורת הזכויות שהם רכשו מאלקלעי) משקף תמורה עבור שטח חלקה הגדול מזה שהוחכר על פי ההסכמים המפורטים לעיל (561 מ"ר). התובע לא הגיש חוות דעת מומחה בעניין זה, או כל ראיה אחרת להוכחת טענתו.

לסיכום מחומר הראיות עולה כי למנוח נמכרו זכויות החכירה בחלקה 108 בשטח של 561 מ"ר בלבד, ואלה הזכויות שירש ממנו התובע. המנוח והתובע בעקבותיו לא רכשו אם כן זכויות בחלקה 20.

טענת התובע בדבר הפקעת חלקה 20
20. התובע טוען כי כאשר ביקשו ה"ה אלקלעי לרשום את זכויות החכירה שלהם בלשכת רישום המקרקעין, הודיע להם המינהל כי "בגין הפקעות לצרכי ציבור, שטח המגרש יקטן בכלמעלה מ-50% ויעמוד על 561 מ"ר במקום 1,250 מ"ר" (ס' 7 לתצהיר עדותו הראשית של התובע). לטענתו, מטרת ההפקעה היתה סלילת כביש, ולצורך כך פוצלה החלקה שהוחכרה לאלקלעי לשתי חלקות – חלקה 108 וחלקה 20. כאשר נרשמו זכויות אלקלעי בלשכת רישום המקרקעין, הן נרשמו בטעות רק על חלק מהחלקה, על חלקה 108 בשטח של 561 מ"ר, ללא חלקה 20, ולא על כל שטח החלקה ששטחה היה 1,250 מ"ר.

21. מטענותיו של התובע עולה כי פיצול החלקה והפקעתה של חלקה 20 נעשו לפני שנחתם עם אלקלעי הסכם החכירה לדורות (ר' סעיפים 10-11 לתצהיר עדותו הראשית של התובע), ולפני שהועברו הזכויות מאלקלעי לעטר.

22. אני סבורה כי אין לקבל את טענותיו של התובע בהקשר זה. ראשית, התובע איננו יכול להעיד על שנאמר לה"ה אלקלעי בעת רישום זכויותיהם, בהיות הדברים שנאמרו לאלקלעי באותו מועד עדות שמועה, שהתובע אף אינו מציין את המקור לידיעתו את תוכנה . התובע לא הציג ראיה כלשהי לכך שרישום הזכויות על שטח של 561 מ"ר נעשה בטעות, ולא בהתאם להסכמת הצדדים.

שנית, בין אם הזכויות בחלקה 108 - ללא חלקה 20 - נרשמו על שם אלקלעי באופן זה בטעות, כטענת התובע, ובין אם נרשמו כך מכיוון שאלה היו הזכויות שנמכרו בפועל לאלקלעי על ידי המינהל, נראה כי לא יכולה להיות מחלוקת כי הזכויות אותן מכרו אלקלעי לעטר מכוח הסכם עטר, היו בחלקה 108 בשטח של 561 מ"ר בלבד, ללא שטחה של חלקה 20. לפיכך, אף אם הופקעה חלקה 20 מרשותם של אלקלעי עובר להעברת זכויות החכירה שלהם לעטר, ובשל כך נרשמו זכויותיהם על שטח של 561 מ"ר בלבד, אין לכך כל משמעות לגבי זכויותיו של עטר. אין לכך גם משמעות לגבי זכויותיו של המנוח שנרכשו מעטר. ממילא המנוח אינו זכאי לשטח שהופקע – שלא נרכש על ידיו מעולם.

23. התובע מוסיף וטוען כי על פי ההלכה הפסוקה, בעלים שקרקע נלקחה מחזקתו, ממשיך ושומר על זיקה לקרקע, וכאשר מבוטלת כוונת פיצול החלקה, על המינהל להשיב את הקרקע לבעליה מכוח חובת תום הלב החלה על הרשות. אולם, להלכה זו אין השלכה על המקרה דנן, בו כפי שהובהר לעיל, התובע, ואף לא דודו המנוח, לא היו מעולם הבעלים של חלקה 20. הם לא רכשו בה זכויות, החלקה לא הופקעה מהם, ולכן אין להם כל זיקה לחלקה המקנה לתובע זכויות בה בהנחה שההפקעה בוטלה או נזנחה.

24. התובע טוען, כי "ה"ה אלקלעי טוענים כי הסכימו לוותר ללא תמורה על הפקעת השטח לאור ההפקעה לצרכי ציבור, אולם כוונת ההפקעה בוטלה בסופו של דבר. אילו ידעו ה"ה אלקלעי על ביטול כוונת ההפקעה מבעוד מועד, הרי שהיו פועלים לרשום את יתרת השטח אותו רכשו בתמורה מלאה, דהיינו מגרש 20 – על שמם ולא כפי שנרשם" (ס' 12 לתצהיר התובע).

טענה זו לא הוכחה. ה"ה אלקלעי לא העידו בתביעה, וגרסתו של התובע בהקשר זה היא אם כן עדות שמועה בלתי קבילה. בנוסף, אף אם טענה זו היתה נכונה, הרי שכאמור, ה"ה אלקלעי מכרו לעטר את הזכויות בחלקה 108 בלבד, ולכן, לכל היותר ה"ה אלקלעי הם אלו שיכולים היו לתבוע זכויות בחלקה 20 שהופקעה, לו היו מוכיחים כי הם רכשו בה זכויות, כי זכויות אלה הופקעו, וכי ההפקעה בוטלה או נזנחה (טענות שאינני מחווה עליהן דעה).

טענת התובע בדבר השבת חלקות לשכניו
25. התובע הוסיף וטען כי ישנם תושבים רבים נוספים ביישוב קדימה, שהחלקות שלהם פוצלו בעבר בשל ההפקעה, ושהמינהל השיב להם את החלקות שפוצלו, לרוב כנגד תשלום דמי היתר מפוצלים. מכאן – כך טען התובע, שקיים נוהג במינהל להשבת החלקות המפוצלות, נוהג שיש להחילו גם בעניינו של התובע.
לצורך הוכחת טענתו, העידו מטעמו של התובע מר יצחק אבו ומר יעקב סלם.

26. המינהל טוען כי באותם מקרים בודדים שהציג התובע, היה מדובר בהסכמי פשרה אליהם הגיע המינהל עם התושבים בעקבות פלישתם למקרקעין. הסכמי הפשרה אינם מעידים על כך כי לאותם תושבים אכן היתה זכות במקרקעין, או כי זו היתה עמדתו של המינהל. ההסכמים מהווים פשרה בלבד, ולא ניתן לכן להסיק מהם מסקנות ביחס לזכויות הצדדים להם.

27. אני סבורה כי העובדה כי היו תושבים אחרים ביישוב שביחס אליהם הסכים המינהל כי הם יקבלו את החלקות שהופקעו מהם, אינה רלוונטית בהתייחס לזכויותיו של התובע. זאת, משום שכפי שעולה מעדויותיהם של תושבים אלה, היו להם לטענתם זכויות בחלקות שהושבו להם עוד לפני ההפקעה הנטענת. זאת בניגוד לתובע, שהקרקע הופקעה לטענתו בטרם רכש בה הוא עצמו או המוריש שלו זכות כלשהי.

28. מר אבו העיד כי "היו שתי הפקעות, מהבעלים שרכשתי, וגם ממני הפקיעו מהחלקה. אין לי כאן ניירות שמגבים את הטענה הזאת" (ע' 18 לפרוטוקול הדיון מיום 16.12.12(. לא הוכח האם החלקה שהושבה למר אבו לטענתו, הופקעה לאחר שרכש את הזכויות או לפני כן, וכאמור, יש לכך משמעות לעניין זכויותיו בחלקה שהופקעה.

בנוסף, לא הוכח מהו שטח החלקה שנרשם על שמו של מר אבו, מהו השטח שהופקע, ומהו השטח שהוחזר לו כביכול. בתצהירו טוען מר אבו כי הוא מחזיק בשטח של כדונם, בעוד שבחוזה הפיתוח שנחתם עימו לאחר שהושבה לו החלקה כביכול (נספח ד' לתצהיר התובע), נרשמו זכויותיו על שטח של 525 מ"ר בלבד. יצוין כי המינהל טען שחלק מחלקתו של מר אבו "נחתך" בעקבות פרצלציה, והיה חלק מחלקה תכנונית אחרת, וכי לכן לא היתה ברירה אלא להשלים ולמסור לו את החלקה "שנחתכה".

29. העד השני מטעם התובע, מר סלם, העיד, כי למשפחתו היו זכויות בחלקה שהושבה עוד בטרם ההפקעה. כלומר, גם ביחס למר סלם, מדובר היה בטענה לפיה מדובר בהפקעה של קרקע בה היו למר סלם או למשפחתו זכויות – וזאת בניגוד למצבו של התובע.

30. כפי שהובהר בפירוט לעיל, התובע ירש את זכויות המנוח, שלא כללו את הזכויות בחלקה 20. הזכויות בחלקה 20 לא נמכרו למנוח על ידי ה"ה עטר, אשר הם עצמם לא רכשו בה זכויות. לכן, לכל היותר ניתן היה לבחון את הטענה לפיה הזכויות בחלקה 20 הופקעו מה"ה אלקלעי, אולם הן ודאי לא הופקעו מהתובע או מדודו המנוח. גם מטעם זה אין מקום להסיק מסקנות כלשהן מהסכמי הפשרה אליהם הגיע המינהל עם מר אבו ומר סלם. כך עולה גם מעדותה של העדה מטעם המינהל, הגב' רצימור, שהעידה כי בהתייחס להסכמי הפשרה - כל מקרה נבדק לגופו, וכי מקרהו של התובע נבחן אף הוא על ידי המחלקה המשפטית, שהחליטה כי התובע אינו זכאי לקבל זכויות בחלקה 20 (ר' ע' 23 לפרוטוקול הדיון מיום 16.12.12). לאור השתלשלות העניינים כפי שתוארה לעיל, מסקנה זו היא סבירה.

31. התובע מוסיף וטוען כי מעדותה של הגב' רצימור עולה, כי עד ליום 4.1.2000 היתה מדיניות המינהל להשיב לבעלי זכויות החכירה את אותם חלקים מחלקותיהם שהופקעו. אולם מדיניות זו איננה קיימת עוד בשל היותה מוטעית. התובע טען כי הוא פנה למינהל עובר לשנת 2000. לכן, כך טוען התובע, אין לקבל את עמדתה של העדה הגב' רצימור, לפיה הזכויות בחלקה 20 לא נמסרו לתובע בשל תיקון של מדיניות מוטעית של המינהל.

מעדותה של הגב' רצימור אכן עולה כי מדיניות המינהל בעבר היתה להשיב זכויות חכירה שהופקעו, וכי מדיניות זו היתה מדיניות מוטעית, שאינה קיימת עוד. יחד עם זאת, אין בכך כדי להשליך על זכויות התובע, שכן כפי שהובהר וכפי שגם עולה מעדותה של גב' רצימור, התובע לא היה זכאי לקבל את חלקה 20 גם בתקופה בה היתה המדיניות הנטענת תקפה, לאור הנתונים הספציפיים של התיק, ומכיוון שהתובע לא רכש זכויות בחלקה 20.

המכתב מיום 18.3.01
32. התובע טוען, כי המינהל הכיר בזכותו להשבת חלקה 20 במכתב ששלחה אליו הגב' רצימור ביום 18.3.01 (נספח י"א לכתב ההגנה. להלן: "המכתב"). לטענתו, מהמכתב עולה הסכמה מפורשת וברורה של המינהל להעביר אליו את הזכויות בחלקה 20.

במכתב נכתב כך:
"הנדון: פיצול המגרש.
הבקשה הגיעה לידינו ונמצאת בטיפול במחלקת חוזים.
בהמשך לבקשתך להחכרת השטח במגרש 20, הריני להודיעך כי המנהל יסכים לכך בכפוף להמצאת תשריטי חלוקה עדכניים + לוח שטחים לחלוקה פנימית + חתימת השכנים וחתימת הוועדה המקומית לתכנון ובניה. בסיום הליך העסקה ייחתם חוזה פיתוח לצורך הבניה".

33. במועד כתיבת המכתב היתה אם כן עמדת המינהל כי המינהל מסכים להחכרת חלקה 20 לתובע, כאשר הסכמתו מותנית במספר תנאים - שהתובע ימציא לנתבע תשריטי חלוקה עדכניים, לוח שטחים לחלוקה פנימית, הסכמה של שכניו למגרש, ואישור של הועדה המקומית לתכנון ובניה.

יחד עם זאת, אין במכתב כדי לשנות את מסקנתי בפסק-דין זה לעיל. כאמור, הסכמת המינהל, גם בהנחה שהיתה מחייבת במועד בו נכתב המכתב, היתה מותנית במספר תנאים, שהתובע לא טען וממילא גם לא הוכיח כי מולאו על ידיו. ממכתבו של ב"כ התובע מיום 11.12.02 (נספח ה' לתצהיר התובע) עולה כי התנאי במכתב בדבר החלוקה הפנימית אף איננו אפשרי על פי התב"ע שבתוקף. כך או כך, היום, לאחר שחלף הזמן הסביר למילוי התנאים, תוקף ההסכמה שבמכתב – גם לו היתה מחייבת – פג. כך עולה מהוראתו של ס' 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, הקובע כי במקרה שתנאי מתלה לא התקיים תוך זמן סביר מכריתת החוזה, מתבטל החוזה.

34. לטענת המינהל, המכתב אינו מהווה הודאה כלשהי בזכויות התובע או הסכמה למתן זכויות החכירה במגרש 20, אלא בקשה לקבלת מסמכים בלבד. מעדותה של הגב' רצימור החתומה על המכתב, וממכתבים מאוחרים יותר שנשלחו לתובע על ידי המינהל, עולה כי לגישת המינהל היה המכתב תשובה ראשונית שניתנה בטרם נבדק עניינו של התובע לעומק, וכי לאחר בדיקת חוזי החכירה המקוריים, הגיע המינהל למסקנה כי התובע איננו זכאי לזכויות חכירה במגרש 20. למעלה מן הצורך אציין כי אני סבורה שלוּ היה המכתב בר תוקף, ספק אם ניתן היה לקבל את טענות המינהל בהקשר זה. אולם – כפי שהובהר, ההתחייבות הנטענת במכתב היתה מותנית בתנאים מתלים שלא התקיימו, ומשום כך היא התבטלה, והתובע אינו יכול לעמוד על אכיפתה.

35. התובע טען עוד, כי זכויותיו בחלקה 20 הוכרו על ידי המועצה המקומית קדימה, אשר חייבה אותו לשלם עבור עבודות פיתוח של החלקה. אינני מקבלת את הטענה – הטלת חיוב על התובע על ידי המועצה, אינה מעידה על כך שלתובע יש זכויות בחלקה. עמדת המועצה אינה יכולה לחייב את המינהל, ועל כל פנים עמדה זו נובעת ככל הנראה מהעובדה שהתובע החזיק בחלקה, ואינה קשורה לשאלת זכויותיו הקנייניות בה.

36. עוד הוסיף התובע וטען כי כאשר נרכש בית המגורים בו הוא מחזיק, הוא נרכש יחד עם חלקת הקרקע עליה הוא ניצב. לביסוס טענותיו בהקשר זה, הפנה התובע לפסק הדין בת.א. (ת"א) 2474/06 מיר דוד נ' קרן קיימת לישראל (24.7.11). ואולם, במקרה דנן, וכפי שעולה גם מסיכומי המינהל, אין מחלוקת כי הבית אכן נרכש יחד עם חלקת הקרקע עליה הוא ניצב. המחלוקת היחידה מתייחסת לגודל החלקה שנרכשה, ולשאלה האם היא כוללת את חלקה 20 הנוכחית אם לאו (ר' ס' 9 לסיכומי המינהל). לכן, אין בפסק הדין בענין מיר כדי לסייע לתובע במקרה דנן.

37. לכן ולאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי דין התביעה להידחות. משום כך אינני רואה צורך לדון בטענות נוספות שהעלה המינהל (טענת ההתיישנות וטענת השיהוי).
התביעה נדחית.
אני מחייבת את התובע בהוצאות המינהל ובשכר טרחת עורכי דינו בסכום כולל של 20,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם חכירה עמידר

  2. תעודת זכאות עמידר

  3. עמידר מבצע כאן ביתי

  4. סילוק יד מדירת עמידר

  5. הסכם שכירות עם עמידר

  6. פלישה לדירה של עמידר

  7. הסכם השכרת דירות עמידר

  8. פינוי פולש לדירה של עמידר

  9. אי תשלום דמי שכירות לעמידר

  10. הסרת שיעבוד על דירת עמידר

  11. קניית דירת עמידר לאחר פטירה

  12. פינוי דייר שזנח דירת עמידר

  13. תביעה נגד עמידר על בעלות בית

  14. פינוי בן של שוכר מדירת עמידר

  15. קניית דירה מעמידר ע''י יורשים

  16. פטירה במהלך קניית דירה מעמידר

  17. תביעה על זכות לגור בדירת עמידר

  18. זכויות ידועה בציבור בדירת עמידר

  19. הצעה בלתי חוזרת לקנות דירת עמידר

  20. בקשת אישור תביעה ייצוגית נגד עמידר

  21. קניית דירת עמידר על ידי קרוב משפחה

  22. קניית דירת עמידר של ההורים לאחר פטירה

  23. תביעה מטעם עמידר לפינוי וסילוק יד מדירה

  24. מו''מ שלא בתום לב במכרז לרכישת דירה מעמידר

  25. קניית דירה מעמידר - דייר המחזיק ביותר מדירה אחת

  26. עתירה לבג"ץ לקבל דירת עמידר שמתאימה לצרכים הרפואיים

  27. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון