ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי


1.     תכנית בינוי אינה תכנית סטטוטורית. ככזו, אין היא נדרשת לעבור הליכי אישור כדוגמת תכנית מפורטת, ואין צורך בשמיעת הציבור לאישורה. עמד על כך בית המשפט העליון בבג"ץ 511/80 דב גליא נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה ואח', פ"ד לה (4) 477, 483-484:

"בבג"צ 445/73 [5] דובר על תכנית מפורטת, אשר אושרה על-ידי הוועדה המחוזית, ואשר כללה בין הוראותיה את הקביעה, כי בטרם יינתן היתר הבנייה יש להגיש לוועדה המקומית או לוועדה המחוזית תכנית בינוי. כנאמר שם, תכליתה של תכנית הבינוי היא מתן מידע מראש לרשויות התכנון והבנייה, מה הבקשות להיתרי בנייה שיוגשו, וכיצד תיראה התמונה הכוללת של הבניינים, אשר עמדו להקימם בשטח שנדון שם; הוסף שם בעמ' 220:

          "כולי עלמא לא פליגי שאין לתכנית-הבינוי כל מעמד חוקי כשלעצמה, ושאין תכנית-הבינוי יכולה אלא להביא לידי ביצוע, הלכה למעשה, את הקבוע כבר בתכנית מפורטת".

אומר בית המשפט, בעמ' 221:

          "אין אנחנו רואים צורך לפסוק בשאלה, החשובה והמעניינת כשלעצמה, אם אמנם מן הדין והראוי הוא שהרשויות יעשו בתכניות-בינוי, אשר החוק אינו מכיר בהן ובמעמדן, את אשר יכולים היו לעשות בתכנית מפורטת כמשמעותה בחוק; והוא מפני שנראה לנו שניתן היה להתנגד לתכנית המפורטת עצמה כשהיא קבעה את הצורך או הדרישה להגשת תכניות-בינוי, ולא פירטה בתכנית המפורטת עצמה אלא השאירה לתכניות-הבינוי אותם הדברים והפריטים אשר לטענת העותרים צריכים היו להיכלל בתכנית המפורטת.

          משאושרה התכנית המפורטת, על-אף הוראותיה בדבר תכניות-בינוי, מבלי שבאה התנגדות מאת מי מהעותרים... - שוב אין אנחנו מוכנים להפוך את הקערה על-פיה ולבטל הסדר אשר על-פיו פעלו גם הרשויות וגם היוזמים, ובעקיפין כל אלה אשר התקשרו עם היוזמים ורכשו דירות מהם..."

דברים אלה יפים גם לעתירה שלפנינו. ההוראות בדבר תכנית בינוי הופיעו הן בתכנית המקורית חפ/1394 והן בתכנית חפ/1394א', והדברים צוטטו בסעיף 1 לעיל בנוסחם המלא. העותר לא ראה אז להלין על הכללתה של הוראה כגון זו בתכנית, ואין הוא יכול לבוא עתה, לאחר מעשה, ולאחר שתכניות המיתאר אושרו כבר כדין ואף תוקנו כבר כדין, ולהעלות טענה, אשר צריך היה להשמיעה, כאשר הייתה עת ההתנגדויות לפי סעיף 100 לחוק התכנון והבניה."

2.     עם זאת, בפרשת גליא הנ"ל, נפסק כי משנקבע בתכנית המפורטת כי יש צורך בהגשת תכנית בינוי, אין אדם יכול לבוא ולטעון כנגד צורת הבנייה המופיעה בתכנית הבינוי הנ"ל. הדבר הותיר לכאורה את האפשרות לקבוע בתכנית בינוי דברים אשר לא הוסדרו בתכנית הסטטוטורית. בבג"ץ 5631/92 יפו יפת ימים ואח' נ' שר הפנים (), קבע בית המשפט העליון מפורשות, כי לא ניתן להתייחס לתכנית בינוי כאל כזו המאפשרת חריגה מהוראות התכנית הסטטוטורית:

"אמת המידה המחייבת העולה מדברי היתה ברורה, ואם נותר ספק לגביה אשוב ואסבירה:ו תוכנית בינוי אינה תוכנית מבין התוכניות שחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מונה אותן בין התוכניות שהוא דן בהן. נושא שיש להסדירו בתוכנית מן התוכניות שהחוק הנ"ל מונה אותן אין להסדירו בתוכנית בינוי. "תוכנית בינוי" כשמה כן היא, היינו תוכנית המפרטת, על יסוד קביעותיה המפורשות של תוכנית בניין עיר המוכרת בדין, מה יהיו תהליכי ביצוע הבינוי, הלכה למעשה, הא ותו לאו. אני שב ומדגיש כי אין להסדיר בתוכנית בינוי בלבד נושא כלשהו החייב להיות מוסדר בתוכנית מיתאר או בתוכנית מפורטת. תוכנית הבינוי יכולה להיווסף על הסדר נאות של הנושא הכלול בתוכנית המוכרת בדין, כדי לפרט שלבי ביצוע או דרכי ביצוע, אך אינה באה במקום תוכנית כאמור ואינה מייתרת אותה."

3.     במסגרת תיקון 43 לחוק, תוקן סעיף 145, והוסף לו ס"ק (ז), אשר קובע כי אין להוציא היתרים מכח תכניות שהופקדו לאחר 1.1.1996, אלא אם אושרה למקרקעין תכנית הקובעת את פירוט יעודי הקרקע, חלוקה למגרשים, קווי בניין, מספר קומות או גובה בניינים, ושטחי הבנייה המותרים. אלו עניינים אשר כעת נקבע כי הם מחוייבים בהסדרה בתכנית סטטוטורית, ולא בתכנית בינוי.

4.     על כך כי לאחר חקיקתו של סעיף 145(ז) לחוק אין עוד לכלול בתכנית בינוי עניינים אשר אותם יש להסדיר בתכנית סטטוטורית, עמד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעת"מ 6/97 ועד אומנים-חוכרים ביפו העתיקה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב ואח', פד"מ ג(1) 219:

"ההוראה הכללית שבסעיף 145(ז) באה במטרה למנוע קבלת תכניות כלליות יתר על המידה, אשר אינן כוללות את ההוראות בעניינים הנזכרים שם. לא הוטלה חובה ישירה לכלול הוראות מסויימות בתכניות הסטטוטוריות, אלא ננקטה גישה עקיפה; על מוסדות התכנון המוסמכים ליתן היתר נאסר לעשות כן, אם התכנית הסטטוטורית אינה מקיפה דייה. הסעיף אינו מתייחס לתכניות בינוי. ברם, אין ספק כי לאור מטרתו, גם תכנית סטטוטורית שאינה כוללת את ההוראות הנדרשות ואשר קובעת, כי היתרי בנייה ינתנו אך לאחר אישורה של תכנית בינוי, אינה תואמת את הדרישה החוקית."

5.     אמור מעתה - כל תכנית אשר הופקדה לאחר תחילת שנת 1996, חייבת לכלול את ההוראות הנזכרות בסעיף 145(ז) לחוק, באופן ברור. אם הן אינן כוללות זאת, לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה, ואין זה משנה האם הוכנה תכנית בינוי לצורך זה. תכנית בינוי אינה תכנית מוכרת על פי חוק התכנון והבניה (ר' הגדרת המונח תכנית בסעיף 1 לחוק), ועל כן אין אפשרות להסדיר בה את העניינים הקבועים בסעיף 145(ז) לחוק. כך, לא ניתן יהיה להוציא היתרים מכוח תכנית אשר כוללת הוראות כלליות לגבי אחוזי בנייה, אך קובעת כי ניתן יהיה לקבוע זאת בתכנית בינוי, שכן זהו ניסיון להעביר את הנדרש הסדרה בתכנית סטטוטורית, לתכנית שאינה סטטוטורית, ולא ניתן להתנגד לה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון