בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

טענה נוספת בפי העוררים הינה לעניין המרתף שאושר. לטענתם, אישור הועדה לבניית מרתף בגודל של 80% מגודל המגרש, באופן שהמרתף חורג מתכסית הבית, נוגד את הוראות תכנית ע' 1, אשר מכוחו נבנה המרתף.

תכנית ע' 1 מתירה בניית מרתפים, כאשר סעיף 9 ב' בתכנית קובע, כי שטחי המרתפים המותרים לבנייה על פי אותה תכנית הינם בנוסף לזכויות הבנייה ולשטחי הבנייה המותרים על פי התכניות החלות במקום.

סעיף 9 ג', אשר כותרתו הוא "קווי בניין בקומות המרתף" קובע כי:

"בבתים צמודי קרקע: בנייה ע"פ תכנית זו יינתן למרתפים בשטח תכסית קומת הקרקע כפי שנקבע בהוראות התכנית הראשית. היתר למרתפים בשטח גדול יותר יינתן לאחר שהשתכנעה הועדה המקומית כי הדבר דרוש לתפקוד הבית, וזאת מכוח תכנית זו ולא בדרך של הקלה".

מהסעיף האמור עולה כי ברירת המחדל היא כי מרתף הנבנה מכוח התכנית בבית צמוד קרקע ייבנה "בשטח תכסית קומת הקרקע, כפי שנקבע בהוראות התכנית הראשית".

לדעתנו, סעיף זה מאפשר לבנות מרתפים בקווי הבניין המותרים לבנייה בקומת הקרקע, גם אם הבנייה בפועל אינה מגיעה עד קווי הבניין המותרים ובמילים אחרות- אין מדובר בבניית מרתף בשטח תכסית הבנייה בפועל, אלא בתכסית השטח המותר לבנייה בקומת הקרקע, משמע, שהשטח המתוחם על ידי קווי הבנייה של הבניין. הדבר נלמד מהתוספת לסעיף: " בשטח תכסית קומת הקרקע, כפי שנקבע בהוראות התכנית הראשית". יתרה מזו; במידה ואושרו הקלות בקווי בניין, מותר יהיה לדעתנו לבנות את המרתף לפני קווי הבנייה החדשים שאושרו בהקלה, שכן, משאושרה הקלה, נקבע למעשה קו בניין חדש. פרשנות זו הינה גם הגיונית מבחינה תכנונית וקונסטרוקטיבית.

נשאלת השאלה באלה נסיבות יכולה הועדה המקומית לסטות מברירת המחדל אשר נקבעה בתכנית ע' 1, דהיינו, מתי יכולה הועדה המקומית לאשר בניית מרתף החורג מקווי הבנין.

לעניין זה, קבעה כאמור התכנית כי "היתר למרתפים בשטח גדול יותר יינתן לאחר שהשתכנעה הועדה המקומית כי הדבר דרוש לתפקוד הבית. "

הועדה המקומית הודיעה לנו במהלך הדיון כי היא נוהגת לאשר כדבר שבשגרה, ללא כל נימוק מיוחד, בניית מרתפים החורגים מתכסית קומת הקרקע כפי שנקבעה בהוראות התכנית החלה במקום, עד גודל של 80% משטח המגרש.

ברי הדבר כי התנהלות זו אינה תקינה, שכן, התכנית קבעה באופן מפורש שהיתר לבניית מרתפים בשטח החורג מקווי הבניין מחייב הפעלת שיקול דעת של הועדה המקומית, וכי הועדה המקומית רשאית לאשר סטיה זו אך ורק אם היא השתכנעה כי "הדבר דרוש לתפקוד הבית".

אנו ביקשנו מהועדה המקומית לדון ולגבש מדיניות מתי ראוי לאשר בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין מהנימוק כי " הדבר דרוש לתיפקוד הבית".

לאחר תקופת המתנה ארוכה קיבלנו ביום 14.2.10 את תגובת הועדה המקומית כדלקמן:
"המשיבה התבקשה ליתן פרשנת למונח "כי הדבר דרוש לתפקוד הבית" ביישום הוראות תכנית ע' 1 לבתים צמודי קרקע, וכי פרשנות זו תיבדק לגבי המקרה בענייננו.
המשיבה מבקשת להודיע לועדת הערר הנכבדה, כי על אף שהתקיימו שתי ישיבות במשרדו של אדר' גבולי, סגן מהנדס העיר, בהשתתפות נציגים ממינהל הנדסה והשירות המשפטי, בימים 29.9.09 וביום 21.1.10 בנושא, לא הצליחה המשיבה לגבש עמדה סופית לפרשנות הנדרשת, כל מקרה נבחן לגופו, ואין המשיבה יכולה לגבש רשימה סגורה של מקרים בהם היא מאפשרת בניית מרתפים מעבר לתכסית קומת הקרקע בבתים צמודי קרקע"

תשובה זו, של "כל מקרה נבחן לגופו" אינה מספקת בעיננו, ראשית משום שהיא אינה מגדירה כל מבחן אוביקטיבי מתי יש לומר כי בניית המרתף מעבר לקווי הבנין "דרוש לתפקוד הבית" מה גם, שלדברי נציגי הועדה המקומית אשר הופיעו בפנינו, הועדה המקומית מאשרת בניית מרתפים בחריגה מקווי הבניין, ועד 80% משטח המגרש, כדבר שבשגרה, וללא כל בחינה ממשית של "כל מקרה לגופו".

משכך הדבר, אין לנו אלא להיכנס לעובי הקורה ולפרש את הסעיף האמור.

קודם שנעשה כן נדגיש שני דברים:

האחד, כי תכנית ע' 1 הינה תכנית אשר קיבלה תוקף בסוף שנת 2003, דהיינו, מדובר בתכנית חדשה יחסית. אין מדובר בתכנית ישנה אשר לשונה אינה ברורה, ואנו מניחים כי הועדה המקומית אשר יזמה את התכנית, והועדה המחוזית אשר אישרה אותה, שקלו בכובד ראש כל מילה.

השני, כאמור לעיל, תכנית ע' 1 מוסיפה זכויות בנייה מעבר למותר על פי התכניות החלות במקום ולפיכך לא ניתן לאשר הגדלת מרתפים מעבר לקווי הבניין כלאחר יד בעוד שהתוכנית מתירה לעשות זאת רק באותם מקרים שבה הועדה המקומית השתכנעה כי "הדבר דרוש לתפקוד הבית".

תכנית ע' 1 איבחנה באופן ברור בין בניית קומת מרתף לבתים צמודי קרקע לבין בניית מרתפים לשאר הבניינים. בעוד שבבניינים צמודי קרקע ברירת המחדל הינה כאמור כי המרתף ייבנה בקווי הבניין המותרים על פי התכנית במקום, הרי שביחס לשאר הבניינים, נקבע בתכנית כי מותר יהיה לבנות את המרתף עד לגבולות המגרש בתנאים המפורטים בתכנית.

נוסח סעיף 9. ג' לתוכנית ע' 1 מחייב קיומם של שני תנאים מצטברים על מנת לאפשר בניית מרתפים מחוץ לקווי בניין; כי בנייה זו דרושה לתפקוד הבית, וכי הועדה המקומית הפעילה שיקול דעת והשתכנעה כי כך הדבר. תהליך זה חייב לדעתנו לקבל ביטוי בפרוטוקול הדיון של הועדה דהיינו, עליה לציין מדוע לדעתה קיימת הצדקה לאפשר את בניית המרתף מחוץ לקווי הבניין ואיזה צורך של תפקוד הבניין אמור לשרת אותו חלק של המרתף אשר ייבנה מחוץ לקווי הבניין. למותר לציין כי אם ניתן לבנות באופן סביר את אותה פונקציה במרתף שייבנה בתוך קווי הבניין, אין מקום לאשר את החריגה מקווי הבניין.

המונח "דרוש לתפקוד הבית", משמעותו לדעתנו הוא, על פי פשוטם של מילים, כי בניית המרתף מחוץ לתכסית קומת הקרקע נחוץ על מנת לאפשר למקם בו מתקן או פונקציה המשרתים את הבית צמוד הקרקע, שבלעדיו הוא לא יוכל לתפקד באופן שבו הוא נבנה.

כך למשל, אם הועדה המקומית תשתכנע כי המיקום הנכון והיעיל של חדר מכונות לבריכה יהיה בחלק של המרתף החורג מקווי הבניין של המגרש, וכי לא קיימת אופציה תכנונית סבירה למקם את חדר המכונות האמור בשטח המרתף המצוי בתוך קווי הבניין, כי אז ניתן לאמר כי "הדבר דרוש לתפקוד הבית", כאשר לעניין זה אנו מפרשים את המונח "תפקוד הבית" במובן הרחב שלו.

נציין כי אין הכוונה לבניית מרתף אשר ימוקמו בו שימושים המותרים על פי תוכנית ע' 1 הבאים לשרת את דיירי הבניין כגון, חדר כושר, חדר משחקים, בריכה וכיוב', שכן, אין לומר כי אלה "דרושים לתפקוד הבית", מה גם שפרוש כזה ירוקן למעשה מתוכן את הסיפה של סעיף 9. ג' לתוכנית שכן, בכל מקרה יהיה ניתן להצדיק חריגה מקווי הבניין של המרתף.

אנו מודעים לעובדה כי מעטים המקרים שבהם תימצא הצדקה לבניית מרתפים החורגים מקווי הבניין של המגרש לפי המבחן שקבענו לעיל, אך יש לזכור כי כאמור, ברירת המחדל של התכנית היא כי המרתף לא יחרוג מקווי הבניין כאמור. במילים אחרות, התכנית אפשרה לדעתנו גמישות תכנונית רק למקרים חריגים שבהן נוצרת מציאות הדורשת ניצול שטח למרתף מחוץ לקווי הבניין של המגרש.

אם הועדה המקומית מעונינת לאשר בניית מרתפים בחריגה מקווי הבניין המותרים במגרש המיועד לבניית בית צמוד קרקע כדבר שבשגרה, יהיה עליה לתקן את הוראות התוכנית ולקבוע זאת במפורש, כשם שנקבע ביחס ליתר סוגי הבניינים, ולא לסייג אפשרות זו בחובת שכנוע של הועדה המקומית כי הדבר "דרוש לתפקוד הבית".

במקרה הנדון המרתף כולל מחסן, חדרי עזר ובריכת שחייה. לא הוצג בפנינו כל צורך חיוני לבניית פונקציות אלה מחוץ לקווי הבניין של הבית. לפיכך, במקרה זה צודקים העוררים בטענתם כי לא היה בסיס להחלטת הועדה המקומית לאשר את בניית המרתף בשטח החורג מקווי הבניין המותרים במקום ואנו מקבלים בעניין זה את הערר.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון