מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

לעצם אישור ההקלה של 6% לשיפור הדיור טוענים העוררים כי כפי שכבר קבענו בשורה ארוכה של החלטות, אשר את חלקן מצטטים העוררים בכתב הערר, תנאי מוקדם לאישור הקלות הוא, כי קיימת הצדקה תכנונית לסטות מהוראות התכניות החלות במקום. לטענתם לא קיימת במקרה הנדון הצדקה תכנונית כאמור לתוספת ההקלה האחוזית של 6% לשיפור הדיור, ולפיכך אין לאשר הקלה זו.

בע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובניין בע"מ נ' הועדה המיוחדת לתכנון ובנייה "מודיעין" עמד בית המשפט על הצורך בכלי התכנוני של מתן אפשרות לסטות מהוראות תוכנית בדרך של הקלה , וכך קבע שם בית המשפט:

" ניסיון החיים מלמד, כי לא תמיד ניתן לצפות מראש את כל האפשרויות. הטעמים לכך עשויים להיות מגוונים. הם עשויים להיות נעוצים במגבלות האנושיות בצפייה מראש של כל התפתחות או תרחיש אפשריים. הם עשויים להיות נעוצים בשינוי מהותי בנסיבות שלא ניתן היה לצפותו מראש. הם נעוצים גם באפשרות שיתעוררו מקרים פרטיים מיוחדים, אשר הכלל הקשיח שנקבע אינו מתחשב בהם. עומד על כך י' דותן במאמרו "ביקורת שיפוטית על חקיקת-משנה והמקרה הפרטי המיוחד" [53], באומרו (בעמ' 436):
"השימוש במערכת כללים מפורטים, מדוייקים וקשיחים נושא עמו גם חסרונות וסכנות לא מעטים. ראשית, טבעם של כללים הוא שלא ניתן למנוע לחלוטין את תחולתם במקרים שהדבר אינו רצוי ואינו מקדם את המטרות המהותיות של הפעולה המנהלית. לא ניתן גם להגיע למצב שבו הכללים יצליחו לחול על כל המקרים שבהם היה מקום להחילם לאור מטרות אלו, היינו: כללים מותירים אחריהם בהכרח 'מקרי שולים', שבהם הכלל יביא לתוצאה לא רצויה. ככל שיוצר הכללים לא יאמץ את מוחו וישקיע מזמנו בניסוחם, הוא לא יצליח למנוע לחלוטין קיומה של תופעה זו; תמיד יהיו מצבים שלא נצפו על ידו בעת יצירת הכללים או אף שלא יכול היה לצפותם משום שהם תולדה של שינוי נסיבות שאירע לאחר שהכללים באו לעולם".
האפשרות ליתן הקלות מאפשרת להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיווידואלית בעניין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התכנית הקיימת (בג"ץ 235/76 הנ"ל [6], בעמ' 583). על הצורך בגמישות בקביעת נורמות תכנוניות, על רקע המציאות המשתנה והבלתי צפויה, עמד חברי השופט טירקל בבג"ץ 440/80 הנ"ל [15], באומרו, בעמ' 90-91:
"...יש טעם רב בקביעת תכנית מיתאר, שעיקרה מדיניות או עקרונות פיתוח, שרק חלקה מוגדר במפה או בדרך דומה, המניחה בעיקרה את הגדרת זכויות הבנייה לתכנון המפורט. תכנית כזאת יכולה לכלול הנחיות בדבר צפיפויות רצויות, התייחסות לנוף, כללי עיצוב עירוני והנחיות אחרות, וכך להתאים את עצמה למציאות המשתנה, המתחדשת, ולעתים קרובות - גם הבלתי צפויה...".
השופט מצא מציין ברוח דומה בבג"ץ 1636/92, 4790 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת-אביב ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב ואח' [28], בעמ' 583, כי:
"...הדאגה לעניינו של הציבור, הלוא היא מחייבת לחזור ולבחון, מזמן לזמן, אם תכנית שגובשה לפני שנים עודנה עונה על צורכי ההווה והעתיד. לשם קיומה של תכלית זו, כהלכתה, מוטל על רשויות התכנון לשקוד על עדכון מתמיד של הנורמה התכנונית".
בהתאם לכך, קובע השופט מצא, כי:
"...לוועדה מקומית, המתבקשת להעניק היתר בנייה, נתון שיקול-דעת לשקול שיקולים תכנוניים, שהם מעבר לעצם התאמתה של הבקשה לדרישותיה של התכנית המאושרת (ראה לעניין זה את דברי השופטת נתניהו בבג"ץ 663/85, בשג"ץ 119/87, 1/88 הנ"ל, בעמ' 138), אך השימוש בשיקול-דעת זה, היכול להתבטא בהתניית מתן ההיתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם, ראוי שייעשה בצמצום ובזהירות, ואינו יכול להוות תחליף נאות לפעולה נחוצה בתחום התכנון" (שם).
דברים אלה אינם מתייחסים במישרין לסוגיה שבפנינו. לא נדונה בהם הסמכות ליתן הקלות. אך דברים אלה משמיעים לנו את הצורך בהותרת מרווח תמרון, אשר יאפשר להתגבר על מגבלותיו של התכנון המקורי שנעשה. בלי לנקוט עמדה לגופה של בקשה כזו או אחרת להקלה, אני סבור כי ההיגיון הטמון בדברים אלה מצביע על הצורך בשימור המוסד של ההקלה. שיקול זה תומך במסקנתי, כי אין מקום לפרש את הסמכות שבסעיף 63(7) לחוק התכנון והבניה באופן שיאפשר שלילה מוחלטת של הסמכות ליתן הקלות.
דהיינו, הרציו העומד בבסיס האפשרות לסטות מהוראות תוכנית בדרך של הקלה הינו, לאפשר את התאמת התוכנית החלה למציאות הקונקרטית העומדת לתכנון. התאמה נדרשת זו מהווה גם את ההצדקה התכנונית לאישור ההקלה. כך למשל, כאשר נתוני המגרש הספציפי אינם מאפשרים לנצל את אחוזי הבנייה המותרים במגרש בשל צורתו, יש צורך באישור הקלה לחריגה מקווי הבנייה הקבועים בתוכנית או לתוספת קומות.
האפשרות לאישור הקלות לתוספת אחוזי בנייה לאלה הקבועים בתוכנית (6% משטח המגרש ל"שיפור דיור", 2.5% בגין כל קומה נוספת ולא יותר מ- 5%, ו 5% בגין מעלית) בבקשות להיתר בנייה המוגשות על פי תכנית שהופקדה לפני 1.8.89 הינן יוצאות דופן ביחס ליתר ההקלות אותן ניתן לאשר במגבלות שנקבעו בתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתוכנית) התשס"ב 2002.
הקלות אלה לא נועדו לאפשר את התאמת התוכנית שחלה למגרש הספציפי העומד לתכנון שכן, אין כל קשר בין הצורך בהתאמה זו לבין האפשרות לאשר את התוספות האחוזיות המפורטות לעיל בדרך של הקלה.
את האפשרות לאשר הקלות אחוזיות אנו מוצאים כבר בתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתוכנית ) תשכ"ז 1967 שם נקבע כי:
"הגדלת שטח הרצפה הכולל המותר לפי התוכנית, באחוזים לפי שטח המגרש, העולה על 6% בתוספת:
5% אם נבנית קומה מפולשת בנוסף למספר הקומות המותר לפי התוכנית,
2.5% לכל קומה נוספת למספר הקומות המותר לפי התוכנית
5% אם מספר הקומות מחייב בניית מעלית"
לא יהווה סטייה ניכרת מתוכנית.
ככל שמדובר בתוספת האחוזית של 6%, אשר כבר בשנת 1967 ניתן היה לאשר אותה בצורה בלתי מותנית וללא קשר לאופן הבנייה של הבניין, המדובר בתוספת אשר היה נהוג לאשר באותה תקופה כדבר שבשגרה.
האפשרות לאישור הקלות לתוספת אחוזית הוגבלה בתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתוכנית)(תיקון) התשמ"ט 1989, כאשר זו הוגבלה להיתרים שמוצאים מתוקף תוכניות שהופקדו לפני 1.8.98, וזאת במקביל לתיקון סעיף 151 (ב) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965 אשר קבע, כי תוספת לאחוזי הבנייה שנקבעו בתוכנית שהופקדה אחרי יום 1.8.98 יהווה סטיה ניכרת מתוכנית.

עיננו הרואות, כי האפשרות לאשר הוספת אחוזי בנייה בדרך של אישור הקלה, ובעיקר התוספת האחוזית של 6%, מקורה בסיבות הסטוריות, ולפיכך האפשרות להעניק הקלות אלה הוגבלה להיתרי בנייה אשר מוצאים לפי תוכניות שהופקדו עד 1.8.89, מועד בו נקבע בחוק התכנון והבנייה כי מעתה ואילך לא יהיה ניתן לאשר תוספת אחוזי בנייה מעבר למה שנקבע בתוכנית.

לנוכח האמור, אין מקום לדרוש הוכחת הצדקה תכנונית לאישור התוספות האחוזיות אותן ניתן לאשר, ובאותם מקרים בהם ניתן לאשר אותן, שכן כאמור, במקור הן לא נועדו לפתור בעיה אפשרית ביישום הוראת התוכנית שחלה על מגרש ספציפי, כיתר ההקלות. ניתן לאמר כי ההצדקה התכנונית לאישור ההקלה האחוזית הינה העובדה כי היתר הבנייה מוצא מכח תוכנית ישנה.

הקלות אחוזיות אלה בגין תכניות היסטוריות מאושרות כדבר שבשגרה, כאשר במקרים רבים הקלות אלה כבר הוטמעו בתכניות מאוחרות יותר.

לפיכך אנו קובעים כי ככל שמדובר בבקשה להקלה לתוספת אחוזית, ובכלל זה, תוספת 6% לשיפור דיור, אין צורך בהוכחת ההצדקה התכנונית להקלה זו.

עם זאת, נוכח העובדה כי מדובר בהקלה, קיים לועדה המקומית שיקול דעת שלא לאשר את התוספת אם זו השתכנעה כי היקף הבנייה שהתקבל כתוצאה מתוספת זו פוגעת במי שמתנגד להקלה, או שקיימים טעמים תכנוניים אחרים לאי אישור ההקלה. אם לא קיימים נימוקים כאמור, יהיה עליה לנמק סרוב לאשר הקלות אחוזיות, במקום בו הדבר אפשרי, על מנת להדוף טענות בדבר אפליה לעומת מקרים אחרים בהם היא מאשרת הקלות אלה.

במקרה הנדון, כפי שכבר עמדנו על כך לעיל, העוררים לא הראו כי התוספת האחוזית הבאה לידי ביטוי בתוספת של 34 מ"ר היא זו אשר גורמת לכל אותם "מפגעים אדריכליים" להם טוענים העוררים.

ועדת הערר יצאה לביקור במקום. מביקורינו במקום התרשמנו כי גם לגופו של עניין אין כל ממש בתיאור ה"כפרי" אשר נטען על ידי העוררים ובטענתם כי הבינוי זר ואינו משתלב בסביבה.

כאמור, בצידו השני של הרחוב קיימים בניינים בבנייה רוויה ורבי קומות של עד תשע קומות.

לא זו אף זו, ביתו של העורר מס' 2, המצוי מדרום לבית המשיבים, רחוק, בלשון המעטה, מהתיאור "הכפרי" לו טוענים העוררים. מדובר בבנייה חדשה ומודרנית, אשר אין בינה לבין בית העוררים מס' 1 לדוגמא, דבר. לא זו אף זו, מתברר כי גם עורר זה קיבל הקלה של 6% בשעה שהוא בנה את ביתו, הקלה לה הוא מתנגד היום.

גם בית העוררים מס' 3, המצוי בעורף בית המשיבים, רחוק מהתיאור הכפרי הנטען.

רחוב משמר הגבול עובר שינוי עיצובי, כשם שקורה ברחובות רבים בעיר ת"א, שעה שבה הבתים הישנים שנבנו בשנות ה- 50 נהרסים, ובמקומם נבנים בניינים מודרניים, על פי התכניות החלות כיום המאפשרות בין היתר בניית חדרי יציאה לגג ומרתפים.

ניסיונם של העוררים, ובעיקר של העורר מס' 1 לשמר את אופי הבנייה ההיסטורית נועדה לכישלון ואין לה אף הצדקה ארכיטקטונית שכן שינוי העתים מביא עימו גם שינויים בעיצוב ובתפיסה האדריכלית.

לפיכך, אנו דוחים את הערר ככל שהדבר נוגע לטענה נגד אישור ההקלה ונגד העיצוב האדריכלי שאושר לבניין הנדון, לרבות גובה הבניין ולעניין בנייתו ללא גג רעפים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון