גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

רקע



בפנינו מקרה חריג וקשה ביותר, אשר נסיבותיו מהוות דוגמה לאמירה המקובלת בעולם המשפט לפיה Hard cases make bad law.




על העובדות אין כל מחלוקת בין הצדדים. העורר הינו בעלים של מגרש בשטח הבנוי בעילוט, אשר בסמוך אליו מצד מזרח, נסלל לפני שנים רבות כביש, על ידי המועצה המקומית או מי מטעמה.




בשנת 1982 אושרה במקום תכנית ג/1229. תכנית זו קבעה בתשריט את מיקומי הדרכים בכפר, כאשר היא קובעת באופן מפורש כי הוראות התכנית מבטלת את התכניות המפורטות שקדמו לה. כן נקבע כי בסמכותה של הוועדה המחוזית לאשר בדרך שנקבעה בחוק, תכניות מפורטות עתידיות אשר תקבענה, בין היתר, דרכים חדשות, הרחבתן, הטייתן או ביטולן של דרכים קיימות. כן נקבע כי דרך הינה דרך אשר אושרה בתכנית בניין עיר, או קרקע הרשומה במשרד ספרי האחוזה כדרך, גם אם לא נרשמה ככזו (ר' סעיף 1.5 לתקנון תכנית ג/1229). בסעיף 6.2 לתקנון התכנית ג/1229 נקבע כי מקום הדרכים ורוחבן יהיו כפי שסומן בתשריט, וניתן יהיה לערוך שינויים קלים בתוואי הדרכים ולקבוע דרכים חדשות ע"י תכנית מפורטת או תכנית חלוקה, כאשר הדבר לא יגרום לשינוי עיקרי בתכנית. בסעיף 6.6 לתקנון התכנית נקבע כי הוועדה המקומית רשאית לסלול דרכים במקומות שנקבעו לשם כך בתכנית, ואף לחסום מקומות ששימשו בעבר כדרכים, אשר אינן תואמות את תשריט התכנית.




בשנת 1992 הופקדה תכנית ג/7215, אשר משנה את תכנית ג/1229. התכנית כללה אף היא תשריט, אשר קבע את ייעודי הקרקע. אין חולק על כך כי בתכנית שהופקדה, סומן הכביש בצבע חום (המצביע על כביש בייעוד הקיים, ללא שינוי, ביטול או הרחבה). התשריט אינו מבוסס על מדידה, אלא שורטט באופן ידני.




בשנת 1994, כאשר התכנית הייתה עדיין בסטטוס של מופקדת, הגיש העורר בקשה להיתר בנייה, על המגרש, לקומת עמודים ומעליה קומת מגורים. הבקשה נבדקה על ידי המשיבה, ומאחר ונמצא כי העורר שומר על קו בניין קדמי של 4 מ' לפחות, קיבל העורר היתר לבניית הבית. אין מחלוקת כי על פי הבדיקה שנערכה בעת מתן ההיתר, הכביש אשר סומן בתכנית ג/1229, הינו זהה לחלוטין לכביש אשר סומן בתכנית ג/7215. דהיינו, ההיתר יצא כאשר הוא תואם הן את התכנית המאושרת, והן את התכנית המופקדת. העורר בנה את הבית בהתאמה מלאה להיתר אותו קיבל, וקיבל אישור להתחבר לתשתיות ("טופס 4").





תכנית ג/7215 אושרה בשנת 1996. אולם מסיבה כלשהי, בטרם אישור התכנית, עברה זו הליך של "מיחשוב", אשר מסיבה כלשהי גרם לכך כי הדרך הוסטה על מגרשו, והיא שורטטה על חלק מהבית אשר נבנה, כאמור, בהתאמה מלאה להיתר.




בסעיף 4.12 לתקנון תכנית ג/7215 נקבע כי "הוועדה המקומית תהיה רשאית לאשר תוספת לגבי בנינים קיימים בדין, לפי המרווחים הקיימים בעת הגשת תוכנית זו ובלבד שלא תהיה חדירה לתוך שטח של דרך או שטחי ציבור". בנוסף קיים סעיף 7 בתקנון הנ"ל, אשר כותרתו היא "בנינים קיימות" (כך במקור), הקובע כי "לגבי מבנה קיים מלפני אישורה של תכנית זו החורג למרווח הקדמי, רשאית הועדה המקומית לאשר תוספת קומות נוספות עד הגובה המותר באותו קו בניין קיים".


דהיינו, התכנית מאפשרת חריגה מקו הבניין הקדמי, ומתירה בניית תוספת של קומות באותם המרווחים שאושרו טרם כניסתה של התכנית לתוקף, אולם קובעת סייג לגבי חדירה לתחום דרך או שטחי ציבור.



בנוסף קובעת התכנית הוראות לגבי הריסת מבנים, בסעיף 14 לתקנון. התכנית קובעת כי כל מבנה המצוי בתחום דרך מאושרת, מיועד להריסה, ואף סומנו מבנים המיועדים להריסה תוך שנתיים על ידי הוועדה המקומית, שכן הריסתם של אלו חיונית להרסתם של מפגעי בטיחות קיימים. התכנית קובעת מפורשות כי הוועדה המקומית מוסמכת להרוס כל מבנה הנמצא בתחום דרך מאושרת לשם סלילתה או הרחבתה, ובלבד שהריסת המבנים תתבצע לאחר הפקעת הדרך כחוק, ומתן התראה של 60 יום לבעלים. דהיינו, התכנית מסדירה את ההליכים בסדר הבא - הפקעה, ולאחריה הריסת המבנים החורגים וסלילת הכביש.




העורר הגיש בקשה לסגור את קומת העמודים אשר נבנתה על פי ההיתר. או אז גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת", הדרך נמצאת על ביתו. המשיבה סירבה להתיר את הבנייה החורגת לתחום הדרך, והסכימה לאשר אך ורק את התוספת אשר אינה חורגת אליה. אין חולק כי בכך פעלה המשיבה בהתאם להוראות התכנית, אשר אינה מתירה את החריגות לתחום הדרך.




מכאן הערר שבפנינו. העורר סבור כי יש להתיר את הבנייה, אשר אינה חורגת מבנייה שאושרה לו בעבר לקומת העמודים. המשיבה טוענת, מאידך, כי לא ניתן לאשר זאת, על פי הוראות התכנית.




לאחר ששמענו את הצדדים, נחלקו עמדות חברי ועדת הערר. בעוד מרבית חברי ועדת הערר סבורים כי יש לקבל את הערר ולהתיר את הבנייה בכל קומת העמודים, סבורה נציגת מתכנן המחוז כי אין לעשות כן, וכי אין להתיר כל בנייה החורגת לתחום הכביש. נפרט בקצרה את עמדות החברים.



עמדת רוב חברי ועדת הערר - יו"ר הוועדה ונציגי הציבור מר בראון וגב' שרמייסטר

11. כפי שצוין לעיל, העורר בנה את ביתו על פי ההיתר שניתן לו. על פי ההיתר הנ"ל, שמר הוא על קו הבניין הקבוע בתכניות, של 4 מ' מהכביש הקיים. אין חולק גם כי הכביש קיים במקום מזה שנים רבות, והוא נסלל על ידי הרשות המקומית.

ראוי להדגיש, כי לא הוצגו בפנינו ראיות כלשהן המצביעות על כך כי סלילתו של הכביש בוצעה בחריגה כלשהי מהתכניות התקפות. על פי עקרון חוקיות המינהל, עלינו להניח כי הסלילה נעשתה בהתאם לתכניות שהיו תקפות בעת הסלילה.

12. על פי תכנית ג/1229, ניתן היה לשנות את תוואי הכביש, בתכניות שיאושרו על ידי הוועדה המחוזית, ובלבד שהדבר נעשה כחוק. בתכנית ג/7215 שורטט הכביש באופן ברור ככזה אשר נמצא בתוואי המאושר של הדרך הקיימת. כאשר הוציאה המשיבה לעורר את היתר הבנייה, היא הסתמכה על כך כי לא יהיה שינוי כלשהו בתוואי הכביש, שכן לא הייתה כוונה כלשהי לעשות כן, בתכנית (ולפחות אין כל סימון בה המצביע על כוונה שכזו).

13. לא התקבלה כל התנגדות לתוואי הכביש, ולא נערך הליך לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), בו היה על הוועדה המחוזית לנקוט, אילו היה בכוונתה להסיט את הכביש על מגרשו של העורר כתוצאה מהתנגדות שכזו.



14. ניתן לומר כי העורר פעל ללא דופי. הוא הגיש בקשה להיתר התואמת הן את התכנית שבתוקף והן את התכנית המופקדת. הוא בדק כי התכנית המופקדת אינה פוגעת בו, ועל כן לא מצא לנכון להגיש התנגדות לגביה (דבר אשר ללא ספק היה קורה, אילו הייתה התכנית מוצגת בפניו באופן שבו אושרה לבסוף, מבלי שננקטו ההליכים הנדרשים לשם כך). ברור גם כי התכנית אינה מגלה כל כוונה לשנות את תוואי הכביש המאושר (והקיים). ההפך הוא הנכון - מהתכנית עולה בבירור כי הכוונה היא להותיר את התוואי כפי שאושר.

15. אם נקבל את עמדתה של המשיבה, יוצא כי התכנית אושרה באופן הפוגע בצורה קשה בזכויותיו של העורר. היא העבירה את הכביש על ביתו, מבלי שהייתה לו הזדמנות להתנגד לכך, ומבלי שהוא יכול היה לדעת על כך, ולהגיש תביעה לפיצויים במועד בשל אישור התכנית בצורה זו. המדובר בפגיעה בלתי נסבלת בזכויותיו של העורר.

16. אנו סבורים כי לא ניתן לקבל את עמדתה של הוועדה המקומית בעניין זה, שכן קיימת אי התאמה בין התוואי המשורטט של הדרך, לבין צבעה וכוונתה הברורה שלא להסיט את הדרך אליה. המדובר בסתירה פנימית בתשריט התכנית, ואותה יש ליישב בדרך הפוגעת באופן מינימאלי בעורר.



18. האם הייתה כוונה להסיט את הדרך? דומה כי התשובה לכך הינה ברורה. אין כל רמז המצביע על כך כי זו הייתה הכוונה. למעשה, אילו הייתה בכוונת התכנית לעשות כן, היה עליה לציין זאת בצבע המתאים (צבע אדום, המסמל דרך מוצעת או הרחבת דרך, ולא צבע חום המסמל דרך קיימת). אי סימון שכזה יוצר מצג ברור כי הכוונה להותיר את הדרך ללא שינוי. העורר הסיק כי זהו המצב, וגם הוועדה המקומית סברה כן, שכן היא הוציאה את היתר הבנייה, על בסיס המצב הנחזה בתכנית המופקדת. אלא שבפועל, לאחר שלב ההתנגדויות, ומבלי שניתנה הזדמנות לעורר להביע את עמדתו בעניין, שונה תוואי הכביש באופן החורג בצורה קיצונית לרעתו של העורר, הקטין את מגרשו בצורה משמעותית, ואף הפך את ביתו, הלכה למעשה, לבניין אשר ניתן לדרוש את הריסתו. כל זאת, אך הצבע נותר חום!



20. לפיכך, הדרך הנכונה לראות את התכנית, לדעתנו, היא כאשר זו לא תוכננה להסיט את הכביש על ביתו של העורר.


21. מסקנה זו מתבקשת גם מהתנהלותן של המשיבה והמועצה המקומית לאחר אישורה של תכנית ג/7215. אלו לא ביצעו הפקעה של הקרקע (ואף לא נקטו בהליכים כלשהם לשם תחילתו תהליך זה), ולא ביצעו שום פעולה ממנה ניתן ללמוד כי הן סבורות כי ראוי להרוס את ביתו של העורר. לפיכך, גם מההתנהלות לאחר מכן, ברור כי אין כל צורך בהסטת הדרך כך שתעבור על בית העורר.

22. אנו סבורים לנוכח כל אלו, המסקנה המתחייבת היא כי שרטוט הכביש ה"ממוחשב", אינו אלא טעות קולמוס, ולא הייתה כוונה להעביר את הכביש על תחום הבית, אשר נבנה על פי ההיתר שהוצא לו.

23. אין אנו נזקקים, לדעתנו, לשאלה של מיקומו המדויק של הכביש. די לנו בכך כי הכביש אינו מתוכנן לעבור על הבית שנבנה, בכדי שנגיע למסקנה כי ניתן היה להתיר את הבנייה, בקונטור שאושר בעבר. אין להתיר חריגות כלשהן בקו הבניין הקדמי, אשר חורגות מקו הבניין אשר אושר במקום.

24. למען הפסת דעתה של נציגת מתכנן המחוז, נציין כי מקרה זה, כאמור, הינו מקרה קיצוני וחריג ביותר, ואין ללמוד מכך כי ניתן להתיר בניית מבנים על דרכים מתוכננות. במרבית המקרים בהם קיים שרטוט שכזה, אכן יש לפעול כפי שסבורה נציגת מתכנן המחוז, ולהכין תכנית מפורטת המתקנת את התוואי, ולהתיר בנייה אשר אינה חורגת לתחומי הכביש. רק כאשר מקריאת מכלול ההוראות בתכנית, ובחינת הסתירות הפנימיות הקיימות בתשריט, עולה בבירור כי קיימת טעות קולמוס בתכנית, הרי שאז אין לדבוק בגישה מכניסטית המחייבת את מי שנפגע לתקן את טעויותיה הברורות של הרשות. ברור כי העורר, אשר פעל כדין, ובנה בית בהתאם להיתר אשר הוצא לו כדין (ובהתאם למצב התכנוני המאושר), אינו אמור לשאת באחריות לטעויות הרשויות שאישרו את התכנית.

למותר לציין כי אילו היה מדובר בבניין שנבנה ללא היתר, או בבניין אשר נבנה על דרך שאושרה, הרי שאז לא ניתן להגיע למסקנה דומה. אולם כאשר הבנייה נעשתה כדין, כאשר המדובר בתוואי דרך שלא נראית כל כוונה לשנותו, וכאשר הבנייה אינה חורגת מהקונטור שאושר בעבר, ראוי לאפשר את הבנייה המבוקשת.

25. כמו כן, אנו סבורים כי ניתן להתיר את הבקשה, שכן היא אינה פוגעת בצד שלישי כלשהו. גם אם תאושר הבנייה בצורה זו, אין בכך בכדי לפגוע בהיתרים אשר הוצאו בצדה השני של הדרך. המדובר בדרך קיימת, אשר אין לאיש זכות לבנות עליה, לנוכח ההוראה בסעיף 6(ט) לתכנית ג/7215, הקובע כי אין לבטל דרכים קיימות המיועדות לביטול על פי התכנית, היוצרות גישה למגרשים בנויים, כל עוד לא נסללה הדרך החלופית. על כן, אין אפשרות כלשהי לבצע בנייה על הדרך, וזו תיוותר כפי שהיא (אלא אם יוחלט להפקיע מהעורר את ביתו שנבנה כדין, ולסלול את הדרך החלופית). בנסיבות הללו, קשה לראות כיצד יכולה להיווצר פגיעה בצדדים שלישיים כלשהם.

26. לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי יש לקבל את הערר, ולהתיר לעורר לבנות את קומת העמודים, ובלבד שאין בכך סתירה מהוראותיו של כל דין אחר.


עמדת נציגת מתכנן המחוז, גב' חגית עמית

27. אין באפשרותי לקבל את עמדת הרוב בערר זה, ועליי לציין כי אם לא די בכך כי החלטה זו הינה שגויה, הרי שהיא גם מסוכנת, שכן זו יוצרת מדרון חלקלק שאת סופו מי ישורנו. כיום אנו מבטלים חלק של דרך בתשריט, ומחר תחליט ועדה להתעלם מכביש שלם, בשל העובדה כי נראה לה כי המדובר בטעות קולמוס.

28. דיני התכנון והבנייה חייבים להיות ברורים וחדים, ולא ניתנים לפרשנות זו או אחרת של הוועדות המקומיות. טעויות יש לתקן בדרך הקבועה בחוק, ותשריט שגוי מתקנים בתכנית חדשה, בה קיים תשריט נכון. כל דרך פעולה אחרת נראית לי מנוגדת לחלוטין להוראות הדין ואף חסרת אחריות.

29. לא בכדי קבע המחוקק דרך לאישור תכנית. דרך זו מבטיחה כי כל המעוניינים בדבר יוכלו לבחון את התכנית, ולבדוק אם היא פוגעת בהם, בדרך כלשהי, ולהגיש התנגדויות במועד. כיום, מבקשת ועדת הערר לבטל חלק מתשריט, כאשר היא אינה מבצעת את ההליכים הקיימים בחוק, להם נזקק מי שמבצע הליכי אישור תכנית. כך, למשל, אין היא מזמינה את מי שעלול להיפגע כתוצאה מביטול הדרך הנ"ל, על מנת שתישמע עמדתו. ברור כי לא ניתן ללכת בדרך זו כאשר מבצעים תיקון על דרך של "תיקון טעות קולמוס".

30. לכן, אילו הייתה דעתי נשמעת, היה הערר נדחה.

סיכום

31. הערר מתקבל ברוב דעות, כנגד עמדתה החולקת של נציגת מתכנן המחוז, גב' חגית עמית. אין בקבלת הערר בכדי לפגוע בהוראת כל דין, ובחובתו של העורר לקיים את תנאי הוועדה המקומית לעניין הוצאת ההיתר.


















לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון