סגירת פטיו במבנה מסחרי

סגירת פטיו במבנה מסחרי

לפנינו ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק (להלן: "הועדה המקומית"), שהחליטה לא לאשר בקשה לתוספת בנייה לסטודיו C במבנה מסחרי במקרקעין הידועים כחלקה 780 בגוש 6189 ברחוב בן גוריון 22 גבעת שמואל (להלן: "המקרקעין").
וכך החליטה הועדה המקומית:
"לדחות את הבקשה לאור העובדה שההקלה המבוקשת אינה עונה על דרישות סעיף 9 א' בתקנות סטייה ניכרת מתכנית, באשר מדובר בתוספת לקומה המותרת על פי תכנית החלה במקום ולא לקומה נוספת, ועל כן מהווה הבקשה סטייה ניכרת מהתכנית. לאור החלטה זו מתייתרת התייחסות הועדה להתנגדויות"

מדובר בבקשה לסגירת פטיו בקירוי קל בקומה קיימת במבנה מסחרי תוך ניצול תוספת זכויות בגין הקלה בקומה, וביתר פירוט: סך כל שטח תוספת הבנייה הדרושה לסגירת הפטיו בקירוי קל הינה 14.82 מ"ר. ענייננו בהקלה מתב"ע שהופקדה קודם ל- 1.8.1989 ואשר הזכויות בגינה נתפסות בגדר סעיף 9 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב-2002.

שיעור התוספת המבוקש הינו 0.76 אחוז משטח המגרש, כאשר התוספת המותרת על פי התקנות האמורות מגעת כדי 5 אחוז משטח המגרש.

אלא, שהתוספת מבוקשת לא בקומה נוספת, כי אם במסגרת המבנה הקיים, כפי שיפורט להלן:
ביום 30.5.82 ניתן היתר למבנה בן 3 קומות בשטח כולל של 2,994.2 מ"ר מתוכם 2,839.5 שטח עיקרי;

ביום 1.12.83 אושרה הקלה לצורך בניית 60 מ"ר נוספים;
ביום 7.1.03 ניתן, לבקשת העוררת, היתר המאפשר הקלה לצורך תוספת בנייה של כ- 57 מ"ר בקומה הראשונה מעל הקרקע;

הבקשה להקלה נחתמה על ידי בעלי היחידות הקיימות במבנה תוך הצהרה כי הם מוותרים על חלקם בזכויות הבנייה הנוספות שיווצרו מכח ההקלה המבוקשת.

תמצית טענות העוררת:


ההקלה המבוקשת עונה על דרישות תקנה 9א' המאפשרת הקלה לצורך הגדלת שטח הרצפה הכולל המותר לפי התכנית לכל קומה נוסף על מספר הקומות המותר לפי התכנית מאחר ועל פי התכנית ניתן לבנות במקרקעין 2 קומות בלבד, ואילו על פי ההיתרים שהוצאו נבנה מבנה של 3 קומות, דהיינו הוספה בו קומה.
עניינה של התקנה המאפשרת תוספת שטח הינו בשטח הרצפה הכולל המותר במבנה כולו ואין התקנה מציינת כי הגדלת שטח הרצפה הכולל המותר אפשרי לביצוע רק בקומה הנוספת שהוספה מעבר למותר בתכנית.
הגיונם של דברים בצמצום התכסית על ידי טיפוס לגובה, שכן בפועל כמופיע בהיתר, גודל כל קומה כ- 1,000 מ"ר, תחת ה- 1,500 מ"ר המותנים בתכנית, ולכן סביר לאפשר הגדלת שטח התכסית בצורה מינורית.
הועדה מתייחסת לעיתוי הבניה כקובע את מיקומה ואת הזכות לנצלה בעוד שברור שאין בכך הגיון שכן אילו היתה ההקלה מבוקשת בהיתר הראשון ניתן היה לחלק את זכויות הבניה בין הקומות כרצון הבעלים.
לו ביקש המחוקק להגביל את האפשרות למתן הקלה בשיעור 2.5 אחוז נוספים לכל קומה רק למועד הגשת הבקשה להיתר לבניית הקומה הנוספת או רק לניצול בפועל בקומה הנוספת, היה הדבר מצויין במפורש בתקנה. כך למשל נעשה בעניין הקלה לצורך התקנת מעלית.
מדובר בתוספת בנייה שולית ביותר, לקירוי קל של פטיו אשר אינה נראית מבחוץ ואינה מביאה לשינוי במצב הקיים.


עמדת הועדה המקומית:

  1. הועדה סבורה כי הקלה בשיעור 2.5 אחוז אפשרית רק במקום בו ניתנה הקלה בקומות וניתן לאשרה רק באותן קומות שאושרו במסגרת ההקלה.
  2. מאחר ומדובר במחלוקת משפטית, לא הוכרעו ההתנגדויות שהוגשו להקלה .
  3. קיימת הפרדה ברורה בלשון התקנות, בין ה- 6 אחוז הכלליים לבין 2.5 אחוז לכל קומה, ולפיכך לא ניתן בכל ההקלות יחד מקשה אחת, כפי שטוענת העוררת.


דיון והכרעה:

במהלך הדיון עלתה שאלה כלפי הועדה המקומית לפיה האם מקום בו מתבקשת הקלה של 2.5 אחוז בקומה, בודקת הועדה המקומית את מיקומם של אותם 2.5 אחוז וכיצד. ב"כ הועדה המקומית השיב כי לא נתקל בשאלה קודם לכן והוא מוכן לבדוק אותה, אולם לשון החוק לטעמו ברורה.

העוררים הפנו להחלטת ועדת הערר חיפה בערר מס' 301/08 שם נדונה טענה בנוגע לחישוב זכויות הבניה, וועדת הערר קבעה כי:
"ניתן להתיר הקלה בשיעור של 6 אחוז וכן הקלה לתוספת קומה מעל המותר, בשיעור של 2.5 אחוז. לפיכך, תוספת של 8.5 אחוז מעל השטח הקבוע בתכניות הישנות הנ"ל הינה מותרת".
באותו מקרה דובר במספר הקלות ובהן הקלה כמותית כמפורט לעיל, וכן הקלה בקומות, הקלה בגובה.

איננו סבורים כי ניתן ללמוד דווקא מהמקרה האמור לענייננו, שכן בענייננו גם הועדה המקומית טוענת כי אילו התבקשה תוספת קומה שטרם בוצעה, לא היתה מניעה להתיר את ההקלה.

יחד עם זאת, אנו מוצאים בטענות העוררים ממש. למעשה, קוראת הועדה המקומית ללשון התקנות שתי מגבלות שאין בהן: האחת, עניינה בעיתוי הבקשה שכן מוסכם על הכל כי הקומה הנוספת התבקשה ונבנתה בבניין נשוא הערר; השניה, עוסקת במיקום אותה תוספת מותרת. יש לציין כי לגישת הועדה המקומית קיימים יחסי גומלין בין שתי המגבלות שכן לשיטתה ההקלה מותרת לצורך תוספת הקומה ותכנונה, ומאחר וכבר הוספה, לא ניתן להזדקק להוראה זו.

מקום בו ראה מחוקק המשנה לנכון להגביל ניצול הקלה בהיבטים האלה, עשה זאת במפורש. כך למשל, בנוגע להקלה לצורך התקנת מעלית, התניות שנקראו להוראת החוק קובעות: חיוב במעלית על פי דין, היעדר קיומה של מעלית במועד הגשת הבקשה, והיעדר זכויות בנייה להקמת מעלית בתכנית החלה.

בענייננו לעומת זאת, לא קיימת מגבלה כזאת. נקצבה תוספת בשיעור של 2.5 אחוזים לכל קומה שתתווסף על מספר הקומות המותר לפי התכנית, ולא יותר מ- 5 אחוזים.

אותן זכויות, כמו 6 האחוזים הנזכרים קודם לכן, הינן זכויות כלליות הניתנות לניצול בבניין הנבנה, ונמדדות משטח המגרש בהיעדר כל התייחסות לשטח קומה זו או אחרת.

לית מאן דפליג כי אין צורך בסימונן של אותן זכויות, ולכן גם בהיבט הפרקטי של הדברים לא ניתן לשייכן לקומה זו או אחרת.

במאמר מוסגר נוסיף כי אפילו היתה הגישה שננקטה על ידי הועדה המקומית מתקבלת, הרי שברי כי ניתן היה לסמן התוספת בקומה השניה דווקא, ולנייד הזכויות ש"השתחררו" שם לקומת הקרקע . פתרון שכזה הינו פחות רצוי בהיבט המוסדי והציבורי שכן הוא פוגע בשקיפות ומסיט את תשומת הלב מהתוספת המבוקשת לקומה אחרת בה לא מתבקש כל שינוי.

סיכומם של דברים, הערר מתקבל.

בהיעדר התנגדויות (שכן אלה הוסרו במסגרת ההליך בפני ועדת הערר), יש להוציא ההיתר בכפוף לקיום התנאים המקובלים ובכפוף לכל דין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. משרדים שירותים ומסחר

  2. סגירת פטיו במבנה מסחרי

  3. מידע מסחרי - חופש המידע

  4. צו הפסקת שימוש (מסחרי/עסקי)

  5. הסכם הסחר ישראל האיחוד האירופי

  6. תביעה בגין הצעה לרכוש שטח מסחרי במבנה

  7. בקשה להכשרה בדיעבד של תוספת שנבנתה למבנה מסחרי

  8. בקשה לתוספת קומות מגורים מעל קומה מסחרית קיימת

  9. ערר אישור תוכנית מצב קיים בשינויים במבנה מסחרי במקרקעי

  10. שימוש בנכס למגורים בניגוד לשימוש המיועד לאולם הקומה המסחרית

  11. חוזה למתן רישיון שימוש מסחרי בטכנולוגיה לצורך פיתוח אפליקציה

  12. צו המחייב עובד לשעבר להעביר למעסיק את כל המידע המסחרי שברשותו

  13. סמכות בית משפט אזרחי רגיל: פעולה אזרחית או מסחרית של גוף ציבורי

  14. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון