התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

הערר שבפנינו הוגש כנגד החלטת המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") להתיר למשיב מס' 2 (להלן: "המשיב") בנייתו של בית מגורים על חלקות 138 ו-139 בגוש 10809 (להלן: "החלקות"), אשר מהוות, יחד עם חלקה 140 באותו הגוש, מגרש תכנוני אחד, על פי הוראות תכנית חפ/423. הבקשה אושרה עם הקלה של קומת עמודים, מעבר לשתי קומות המגורים, וכן קומת המרתף המשמשת לחניה הנמצאת כמעט כולה מתחת למפלס פני הקרקע הטבעית, אשר הינן מותרות על פי הוראות התכניות החלות על הקרקע. בנוסף הותרה הקלה בשטח הבנייה, המתירה תוספת של 6% לשטח הבנייה הקבוע בתכנית הרלוונטית, היא תכנית חפ/853א.
העוררים, אשר הינם בעלי חלקה 140, העלו שלל טענות כנגד החלטת הוועדה המקומית. הם טענו כי אין להתיר קומת עמודים נוספת, מעל קומת המרתף, שכן תוספת קומת העמודים תגרום להם להסתרת הנוף. הם טענו כי יש לחייב את המשיבים להנמיך את גג הרעפים כך שגובהו לא יעלה על גובה סף חלונות הקומה הראשונה בביתם, וזאת על בסיס החלטת ועדת הערר בערר 238/98, אשר עסק בבקשת הבנייה של העוררים. הם מלינים על תוספת האחוזים שניתנה למשיב, על אף שאין להם כל נימוק מדוע הדבר פוגע בהם, וטוענים כי לא היה מקום לאפשר למשיב הקלה זו, על אף שגם להם ניתנה הקלה באחוזי הבנייה (גם אם הקלה פחותה). הם מוסיפים וטוענים כי קומת העמודים שאושרה הינה גדולה מהנטען, וכי זו עומדת על 81 מ"ר, ולא 58 מ"ר כפי שנטען. בנוסף טענו הם כי הבנייה אינה שומרת על המרווח הקבוע בתכנית חפ/718א, אשר הינו 8 מ', ועל כן יש לחייב את המשיב להרחיק את הבניין למרחק הקבוע בתכנית.
המשיב הבהיר כי התכנון אותו ביצע אינו פוגע כלל בעוררים, מבחינת הגובה. תכנית חפ/853א מתירה בנייה של 8.5 מ' מפני הקרקע הטבעית במקום, אשר מעליה מותרת בנייתו של גג רעפים (אותו חובה להקים, על פי התכנית הנ"ל). הבנייה המוצעת אינה מגיעה כלל לגובה זה, כולל גג הרעפים, ועל כן אין לעוררים על מה להלין בנקודה זו. בנוסף טוען המשיב כי הבקשה תוכננה באופן ששיא גג הרעפים אינו עובר את גובה חלון הקומה הראשונה בבית העוררים.
ככל שהדבר נוגע לעניין המרחק בין המבנים, הבהיר המשיב כי העוררים עצמם ביקשו וקיבלו הקלה במרחק בין המבנים, כאשר קיבלו את היתר הבנייה לביתם, שכן המבנה הקיים היום נמצא במרחק של 5.7 מ' בלבד מבית העוררים, ועל פי הבקשה אותה הגיש המשיב, צפוי המרחק בין הקירות החיצוניים של הבניין להיות מעל 6.6 מ' מבית העוררים. על כן, העוררים עצמם הם אלו אשר יצרו את המצב בו ביתם קרוב לבנייה הקיימת, והבנייה המוצעת רק משפרת את מצבם, מבחינת המרחק לבניין שיוקם על החלקות.
בדיון שנערך בפנינו לא הצליחו העוררים להבהיר מהי הפגיעה התכנונית בהם. נהפוך הוא. בדיון התברר כי אכן המשיב עשה מאמצים ניכרים לצמצם כל פגיעה אשר עלולה להיגרם לעוררים, ואף הקטין מאוד את הפגיעה הנופית שנגרמת להם, על ידי הנמכה משמעותית של הבנייה מתחת לגובה המותר על פי תכנית חפ/853א.
המשיב הציג בפנינו חתכים המוכיחים, באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי ניתן היה לתכנן את הבניין, ללא כל הקלות שהן, בגובה רב יותר, אשר יוצר הסתרה רבה יותר לדירת העוררים, וחוסם, הלכה למעשה, את מרבית הקומה הראשונה. הוא הראה כיצד התכנון אותו הוא מציע אינו יוצר פגיעה דומה, וכיצד הוא מנמיך את הבית הקיים, על אף העלות הנוספת הכרוכה בכך, על מנת להקטין את נצפות ביתו מדירת העוררים.
ככל שהדבר נוגע למרווח בין המבנים, הבהיר המשיב כי לנוכח העובדה כי בוצעה הפקעה בחזית החלקות (לטובת הרחבת הכביש), ובשל קווי הבניין, אין אפשרות מעשית לבצע תכנון סביר אשר יאפשר את יאפשר את השמירה על מרחק של 8 מ' מבית העוררים. הוא הבהיר כי אילו אלו היו שומרים על המרחק של 8 מ' מהבניין הקיים היום, ולא מבקשים להתקרב אליו למרחק של פחות מ-6 מ', לא הייתה כל בעיה לעמוד בהוראות התכנית חפ/718א, אלא שבשל העובדה כי העוררים אכן ביצעו את ההתקרבות הנ"ל, הם אינם יכולים להישמע היום בטענה כי הם נפגעים מהתכנון אותו הוא מציע.
דין הערר להידחות. ראשית, מרבית טענות העוררים אכן הינן קנטרניות וחסרות בסיס. ככל שהדבר נוגע לגובה הבניין המוצע, הרי שזה אינו מתקרב אפילו לגובה אותו יכולים היו העוררים לנצל, אילו היו מעוניינים בכך (גם אם היה נשמר מרחק של 8 מ' בין הקירות החיצוניים של המבנים). ההסתרה שהייתה נגרמת לעוררים הייתה גדולה בהרבה ולא הייתה צומחת להם כל עילה להתנגד לכך. תוספת קומת העמודים אינה מעלה או מורידה מאומה בעניין זה, שכן אין תוספת גובה כלשהי בעטיה, כאשר קומת המסד (המרתף המשמש לחניה) נמצאת כמעט כולה מתחת לפני הקרקע הטבעית (על אף שלכאורה יכולה הייתה היא להיות בגובה עד 1.8 מ' מעל פני הקרקע הטבעית).
הוועדה המקומית אף ציינה, כי לא פורסמה הקלה בגובה, שכן אין חריגה ממנו, ועל כן אין לעוררים מעמד בטענות הנוגעות לגובה. דברים אלו עולים, בין היתר, מהאמור בעת"מ (חי') 2429/04 מלכה מירון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות, :
"המסקנה העולה מהשתלשלות עניינים זו היא כי בניית המבנה על חלקה 100 נעשתה במרחק צידי של 2.70 מטר, (למעט העמודים התומכים שלא הוזזו מסיבה קונסטרוקטיבית), זאת בהתאם לתכניות ק/130 וק/131 הנ"ל. לאור זאת מתן ההרשאה לביצוע הבנייה בענייננו לא נחשב להקלה כמשמעותה בחוק ואינו מזכה את העותרות בזכות להגיש התנגדות לבנייה על חלקה 100."
ככל שהדבר נוגע לטענת ה"אפליה" שנטענה כנגד ההחלטה, על בסיס הדברים שנאמרו בערר 238/98, הרי שאין לקבל טענה זו. מבלי להיכנס לשאלות הנוגעות לגבי נכונותה של ההחלטה הנ"ל (אליה אין אנו מחוייבים, שכן זו אינה מהווה תקדים עבורנו), הרי שעיון בבקשה מגלה כי גובה הגג המוצע אינו חורג מעבר לגובה החלון בקומה העליונה של העוררים. די בכך בכדי לקבוע כי הטענה הנ"ל אינה ראויה להישמע. יתר על כן, כאמור, הואיל ואין המדובר בהקלה כלשהי בגובה, לעוררים כלל לא עומדת זכות כי לא תהיה הסתרה של חלונות ביתם. העובדה כי זו אינה מבוצעת, הינה פרי רצונו הטוב של המשיב, ותו לא.
ככל שהדבר נוגע לתוספת הזכויות בשיעור 6% שניתנה למשיב, הרי שמלבד העובדה כי אין בהקלה זו משום פגיעה כלשהי בעוררים, והינה טענה שנטענת בכוונת פגיעה במשיב בלבד, הרי שלנוכח הקטנת המגרש בשל הרחבת הכביש, אשר הביאה לכך כי השטחים המותרים לבנייה נגזרים ממגרש קטן יותר, וכן לנוכח הצורך בעידוד הריסתם של מבנים ישנים, אנו סבורים כי אכן הייתה הצדקה תכנונית למתן הקלה זו.
ככל שהדבר נוגע לטענות לגבי גודלה של קומת העמודים, הרי שהמדובר בטענות בעלמא, אשר לא הוכחו, והן אינן יכולות לעמוד כנגד המדידה המקצועית שהוצגה על ידי המשיב. בכל מקרה, גם בעניין זה כלל לא ברור מהי הפגיעה בעוררים, שכן גם אם קומת העמודים הייתה גדולה יותר, כל עוד הדבר אינו משפיע על גובה הבניין בכללותו, אין לו כל השפעה על העוררים.
הטענות לגבי המרחק בין הבניינים הן הטענות היחידות שיש להן יסוד משפטי או תכנוני כלשהו. אלא שגם כאן, אנו סבורים כי לא נפל כל דופי בהחלטתה של הוועדה המקומית. ראשית, צודק המשיב בטענתו כי המקור למרחקים הוא דווקא בקשת העוררים וההיתר שניתן להם, אשר לא שמר על מרחק של 8 מ' מהמבנה הקיים (הדבר נלמד מההיתר שניתן לעוררים, אשר הוצג על ידם במהלך הדיון בפנינו). הבנייה המוצעת דווקא מרחיקה את חלקי הבניין אליהם חשופים העוררים, מעבר לבניין הקיים כיום. על כן, מצבם של העוררים, מבחינה זו, דווקא משתפר.
שנית, התכנית חפ/718א אכן קובעת מרחק של 8 מ' בין בניינים המוקמים על אותו המגרש. אלא שאין מניעה חוקית מלהתיר הקלה ממרחק זה. תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 אינן קובעות מה תהווה סטיה ניכרת במרחק בין מבנים אותם מותר להקים במגרש אחד, אלא רק מרווחים הקיימים בגבולות המגרש. התקנות הנ"ל קובעות כי ניתן להקים מבנה נוסף מעבר למותר בתכנית, ובלבד שנשמר מרחק של 6 מ' לפחות מקירותיו החיצוניים של הבניין, והוועדה המקומית מתייחסת להוראה זו כאל הוראה סטנדרט (אותו מצאנו בעבר כסביר), ממנו אין לחרוג, הגם שבתכנית חפ/718א מותרת הקמת מבנה נוסף.
אנו סבורים כי זהו המקרה שבו ראוי לתת את ההקלה במרווח, ובלבד שנשמר המרחק הנ"ל. הן בשל ההפקעה בחזית החלקות, והן בשל העובדה כי העוררים עצמם יצרו את המצב בו הבנייה של ביתם מרוחקת רק 5.7 מ' מהמבנה הקיים, מצדיקה את הגדלת המרחק בין המבנים, כפי שהוצעה על ידי המשיב.
לאור כל אלו, לא מצאנו כל יסוד לקבל את הערר.

אשר על כן, הערר נדחה, בנסיבות הללו, אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון