בניה על חורשה לשימור

בניה על חורשה לשימור

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 23/11/2009 בבקשה מס' 1990/0648.06, לגבי מקרקעין בשכונת רמות בירושלים.

רקע:


מדובר על בניין דו משפחתי בשכונת רמות.
על המקרקעין חלה תכנית 3096א' (להלן: "התכנית"), אשר מגדירה את האזור כאזור מגורים וקובעת קווי בניה וכן תחום חורשה לשימור.
אין מחלוקת כי הבניין נבנה שלא על פי ההיתר ואף שלא על פי התכנית, כך שקיימת סטייה הן בבניית קומת מסד שאינה מותרת על פי התכנית והן בחריגה של המרפסות מעבר לקווי הבניין.
לאור האמור לעיל הוגשה על ידי המשיבים 2 ו- 3 בקשה להיתר להכשרת המרפסות שנבנו.




בשלב הראשון נתבקשה הבקשה ללא הליך של הקלה, ולאחר שזו סורבה בהליך של ערר, הוגשה בקשה חדשה הכוללת בקשה להקלה מקווי הבניין ומתחום חורשה לשימור שסומנה בתכנית.
לבקשה התנגדו העוררים אשר הינם בעלי זכויות במגרש סמוך.
המשיבה 1 שמעה באריכות את הצדדים והחליטה, בהחלטה מנומקת, לאשר את הבקשה ואת ההקלה וזאת בכפוף למספר תנאים.
בין היתר, קבעה המשיבה 1, כי תנאי למתן היתר הבניה יהיה אטימת החללים וסגירת החלונות בקומת המסד שנבנתה ללא היתר. כמו כן דרשה המשיבה 1 חתימות מעודכנות על פני הבקשה להיתר.
המשיבה 1 ציינה מפורשות, כי לא מצאה כל פגיעה בעוררים כתוצאה מההקלה וזאת לאור המרחקים ולאור הפרשי הגבהים.
על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.


הערר והדיון בערר:


בערר מטעמם מעלים העוררים מספר טענות כנגד ההחלטה, כאשר העיקריות שבהן הינן:
הבקשה להיתר הוגשה תוך ניסיון לרמות את המשיבה 1 ועל סמך חתימות כוזבות.
לא ניתן כלל לאשר את ההקלה היות וזו מהווה סטייה נכרת לאור הוראות סעיף 8 לתכנית האוסר מתן הקלות בנושאים שונים, בין היתר, בנושא קווי הבניין (מרווחים).
לגופם של דברים אין הצדקה להקלה המבוקשת, בין היתר לאור אופיה של השכונה.
המשיבים 2-3 (להלן: "המשיבים") הגישו כתב תשובה מפורט.
במסגרת כתב התשובה הבהירו המשיבים, כי הבקשה להיתר מתייחסת אך ורק למרפסות ולא לקומת המסד אשר אמורה להיאטם ואינה בגדר המבוקש.
לעניין הטענות בדבר חשדות פליליים וזיוף, הם מכחישים זאת מכל וכל וטוענים כי היה ויש בכך שמץ של אמת, על העוררים להפנות זאת למשטרה. בכל מקרה, לטענתם בידיהם בקשה להיתר חתומה כנדרש וכדין.
עוד טוענים המשיבים, כי העוררים עצמם ביקשו וקיבלו הקלה לבניית בריכת שחיה בקו אפס, ובתחום החורשה לשימור.
לגופם של דברים, מסבירים העוררים כי אין בהקלה כל הפרעה או שמץ הפרעה לשכנים ומדובר בהתנכלות סתם.
ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים.
במסגרת הדיון התחדדה הסוגיה של החשש לסטייה ניכרת לאור הוראות סעיף 8 לתכנית, כך שהיה וזה חל, הרי ממילא לא ניתן לקבל הקלה ובכך מתייתר הדיון ביתר הטענות.
לפיכך, החליטה ועדת הערר, כי בשלב הראשון יש לקבל הכרעה משפטית לגבי תחולת סעיף 8 לתכנית על ההקלה המבוקשת, ורק והיה וניתן לקבל הקלה, יידונו ייתר הטענות.
לאור האמור לעיל, אפשרה ועדת הערר לצדדים לסכם את טענותיהם בכתב לעניין תחולת סעיף 8 לתכנית על המקרה שבפנינו, ואכן הוגשו סיכומים מטעם הצדדים.


דיון:
כללי:


השאלה העומדת בפנינו הינה - האם לאור הוראות סעיף 8 לתכנית הקלה בקווי הבניין, על אף שמותרת לאור תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת") העוסקות ספציפית בקווי בניין, מהווה סטיה ניכרת לאור תקנה 2(19).
סעיף 8 לתכנית קובע:

"נקבע בזאת (בהתאם לסעיף 89 ועל פי סעיף 63(7) לחוק) כי זכויות הבניה שעל פי התכנית ממצות את אפשרויות למתן הקלות בגבול סטייה בלתי ניכרת. כל תוספת קומות, או תוספת גובה בניה, או הקטנת מרווחים או הגדלת אחוזי בניה ושטחי בניה או הגדלת מספר יחידות הדיור או בניה על עמודים שלא בהתאם לתוכנית תיראה כסטייה ניכרת כמשמעותה על פי סעיף 1(1) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשכ"ז – 1967."



תקנה 2(19) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית),תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת"), קובעת כסטיה נכרת:

"סטיה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטיה מהן מהווה סטיה ניכרת."


לפיכך, לאור סעיף 8 לתוכנית ולאור תקנה 2(19) לתקנות סטיה ניכרת, טוענים העוררים, כי הבקשה שלפנינו מהווה סטייה ניכרת שכלל לא ניתן לאשרה.
על מנת להכריע בסוגיה עלינו לעבור שלושה שלבים:
בשלב הראשון, יש לבחון האם יש תחולה לתקנה 2(19) לגבי הקלות שמתבקשות מכוח תכניות שאושרו טרם כניסתה לתוקף.
בשלב השני, היה וקיימת תחולה, יש לבחון האם תקנה 2(19) ביטלה את ההלכה שנפסקה בעניין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין, פ"ד נא(2) עמ' 825 (להלן: "ענין בן יקר גת").
בשלב השלישי, היה והתקנה לא ביטלה את הלכת בן יקר גת, יש לבחון האם סעיף 8 לתכנית שבפנינו בטל נוכח ההלכה דנא.


תחולת תקנה 2(19):


תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת תוקנה בשנת 2002 (15.4.02) ואילו התכנית שבפנינו אכן אושרה בתאריך קודם לכך (בשנת 1989).
אלא, שלצורך תחולת התקנה, אין כל חשיבות למועד אישור התכנית, אלא רק למועד הגשת הבקשה להיתר, כך שתקנה 2(19) חלה על כל בקשה להיתר שהוגשה לאחר 15.7.02 תהיה התוכנית אשר היא מסתמכת עליה אשר תהיה.
אנו סבורים כי בעניין זה לשון תקנות סטייה נכרת ברורה וחד משמעית, כך שהתקנות חלות על כל בקשה להיתר שהוגשה לאחר יום 15.7.2002, ואין זה רלוונטי על איזו תכנית מתבססת הבקשה להיתר.
אשר על כן אנו קובעים כי תקנה 2(19) חלה על הבקשה להיתר שלפנינו.
לפיכך, באופן עקרוני, לאור הוראות תקנה 2(19) הבקשה להקלה בקווי הבניין מהווה סטייה ניכרת.


תחולת הלכת בן יקר גת לאחר תקנה 2(19):


אלא, שהמשיבים טוענים, כי העובדה שתקנה 2(19) חלה על העניין שבפנינו אינה מעלה ואינה מורידה, היות וסעיף 8 לתכנית הקובע באופן גורף איסור על מתן הקלות, הינו סעיף בטל.
לכן, לטעמם של המשיבים, על אף שקיימת עקרונית תחולה לתקנה 2(19), הרי לאור בטלות סעיף 8, ההקלה המבוקשת בענייננו אינה מהווה סטייה ניכרת אלא הקלה שנתונה לשיקול דעת המשיבה מס' 1.
ההלכה המנחה לעניין זה נקבעה כאמור בפסק הדין בע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין, פ"ד נא(2) עמ' 825.
בפסק הדין בן יקר גת, נדונה הוראה דומה להוראת סעיף 8 שבענייננו, כאשר בית המשפט העליון בעניין בן יקר גת פסל, ברוב דעות, הוראה זו של התכנית, כאשר הנימוק המרכזי היה שהוראה שכזו הינה חריגה מסמכות וסותרת חקיקה ראשית, כפי שמסכם כב' השופט אור שכתב את דעת הרוב:

"הגעתי לסוף הדיון בשאלה האם סעיף ‎7 לתוכנית נקבע בחריגה מסמכות. מסקנת הדברים היא, כי הוראת סעיף ‎7 נגועה בחריגה מסמכות. סעיף ‎63 (7) אינו מהווה מקור סמכות לקביעת הוראות גורפות, השוללות לחלוטין וללא סייג את סמכות הוועדה המקומית ליתן הקלה. על כן, אין להוראת סעיף ‎7 לתוכנית תוקף."


החלטה זו בענין בן יקר גת אומצה בשורה של החלטות של בתי המשפט ומוסדות התכנון.
לפיכך, בהתאם להלכה המחייבת בענין בן יקר גת, הרי יש לבטל כל סעיף השולל לחלוטין מתן אפשרות להקלה בהיותו נוגד חקיקה ראשית.
אלא, שהלכת בן יקר גת נתנה טרם תיקון תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002, כך שנשאלת השאלה האם התקנת תקנה 2(19), אותה ציטטנו לעיל, בטלה את הלכת בן יקר גת או למצער צמצמה אותה.
לטעמנו, תקנה 2(19) לא בטלה את הלכת בן יקר גת, אולם בהחלט צמצמה אותה וגידרה את גבולותיה.




לגבי אי ביטולה של הלכת בן יקר גת באופן כולל אין צורך להכביר מילים לאור פסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים בעת"מ 400/07 מרדכי חי ארנון נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' () הדן במתח בין תקנה 2(19) לבין הלכת בן יקר גת.
אלא שפסק דין זה עוסק בסעיף בו נאסר באופן כולל מתן הקלות, ולא בסעיף בנוסח סעיף 8 שבפנינו או באיסור ספציפי על מתן הקלות.
וכך מנמק בית המשפט בענין מרדכי חי ארנון את תכולת הלכת בן יקר גת גם לאחר תקנה 2(19) על איסור גורף:

"ב"כ העותרים טוען כי תקנות התכנון והבנייה תוקנו והוסף סעיף 2 (19) הקובע כי -
"סטייה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטייה מהן מהווה סטייה ניכרת".
לטענתו, לפי הוראה זו יש לתת תוקף לסעיף 8 בתכנית ולפיכך כל סטייה מהוראות התכנית מהווה "סטייה ניכרת" שאין לוועדה המקומית סמכות לדון בה. טיעון זה יש לדחות. פסק הדין של בית המשפט העליון קבע הלכה ברורה לפיה נאסר על הרשות לקבוע מראש כי תימנע מהפעלת סמכות הנתונה לה כדין. לפיכך, מקום שקיימת הוראה שיש בה משום שלילה טוטאלית ומוחלטת מראש של כל אפשרות לבקש או לדון בהקלה, דינה להתבטל. הראציו לדבר ברור שכן הוראה כזו חותרת תחת עקרונות היסוד של דיני המינהל הציבורי לפיהם לא ניתן למנוע מהרשות מראש להפעיל שיקול דעת ולהחליט לגופה של הבקשה.
ראוי לציין כי ההוראה שנדונה ובוטלה על ידי בית המשפט העליון בפרשת בן יקר גת היתה גורפת וכללית פחות מההוראה מושא העתירה בפני (סעיף 8 לתכנית).
לפיכך, יש לקבל את עמדת ב"כ הוועדה לפיה, בהתאם להלכה שנקבעה בפרשת בן יקר גת, בכל מקום שתכנית כוללת הוראה תכנונית גורפת המביאה לשלילה מוחלטת של סמכות מוסד התכנון למתן הקלה, אחת דינה להתבטל.

את סעיף 2(19) לתקנות התכנון והבנייה יש לפרש בהתאם לתכלית כפי שנקבעה על ידי בית המשפט העליון. סעיף 2(19) מתייחס להוראה קונקרטית בתכנית הקובעת תנאים ספציפיים למתן הקלה. סעיף 2(19) אינו יכול להקנות תוקף להוראה בתכנית שבוטלה זה מכבר מאחר ויש בה קביעה גורפת השוללת לחלוטין את סמכות הוועדה ושיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה.
לאור האמור יש לקבוע כי הוועדה המקומית פעלה כדין ובסמכות כשדנה והחליטה בבקשה להיתר שהגישו המשיבים."


אנו מאמצים נימוק זה במלואו, ולכן גם אנו סבורים, כי כאשר קיימת הוראה בתכנית "השוללת לחלוטין את סמכות הוועדה ושיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה" הרי הוראה זו בטלה.
אנו גם מאמצים את הצד השני של המטבע כפי שעולה מפסק הדין ולכן כאשר קיימת "הוראה קונקרטית" בתכנית המגבילה את האפשרות למתן הקלה, מדובר בהוראה אשר אינה בטלה לנוכח הוראות תקנה 2(19).
לענייננו חשוב כמובן נוסח הסעיף שנדון בענין מרדכי חי ארנון, אשר הינו שונה מהסעיף שבפנינו, ומנוסח, כדלקמן:

"8. הקלות: כל הוראות תכנית מס' 4534 זו ממצות את אפשרויות מתן ההקלות בגבול סטייה בלתי ניכרת וכל שינוי בהוראות התכנית יראה כסטייה ניכרת כמשמעותה שעל פי סעיף 1(1) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשנ"ז-1967".

האם ההוראה שבפנינו הינה "הוראה גורפת" שדינה בטלות או הוראה קונקרטית שרירה וקיימת:


למדנו, אפוא, כי תקנה 2(19) חלה גם על הבקשה להיתר שבפנינו. למדנו גם, כי תקנה זו לא בטלה לחלוטין את הלכת בן יקר גת, אולם אפשרה להותיר על כנן הוראות ספציפיות בתכנית המונעות אפשרות למתן הקלה.
לפיכך, השאלה שנותרה לברור הינה - האם ההוראה שבפנינו הינה הוראה גורפת שדינה ביטול, או שמא הוראה ספציפית שהינה בתוקף לאור הוראות תקנה 2(19).
לעניין זה יש לזכור מצד אחד, כי בעניין בן יקר גת ההוראה שנדונה הייתה דומה בניסוחה להוראה נשוא ערר זה, ומצד שני, כי תקנה 2(19) שינתה את המצב החוקי על בסיסו נקבעה הלכת בן יקר גת.
אנו סבורים, כי על אף שההוראה שנדונה בעניין בן יקר גת הייתה דומה במהותה ובניסוחה להוראה שבפנינו, הרי לאור הוראות תקנה 2(19) ולאור פסק הדין בעניין חי ארנון, לא ניתן ליתן הקלות בנושאים המנויים בסעיף 8 לתכנית שבפנינו, ונבאר:
אנו גורסים כי תקנה 2(19) שינתה את המצב החוקי ששרר עת נדונה הלכת בן יקר גת, כך שהוראה ספציפית (או אף רצף הוראות שכאלו) בתכנית הקובעת כי לא ניתן יהיה לסטות ממנה או לקבל הקלה תהיה תקפה. לעניין זה יש לזכור, כי לעיני מתקין התקנות עמד פסק הדין בעניין בן יקר גת.
עמדה דומה וברורה פסק בית המשפט לעניינים מינהלים בחיפה בעניין עת"מ (חי') 1367/05 קאוף מיכאל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (), כאשר בית המשפט שם אישר את תקפותן של הוראות בתכנית שקבעו, כי כל סטייה במספר יחידות הדיור תהווה סטייה ניכרת.
לפיכך, לטעמנו, אין כל ספק, כי לו הייתה בתכנית שבפנינו הוראה אחת הקובעת, כי כל סטייה במרווחים (קווי הבנייה) תהווה סטייה ניכרת, מדובר בהוראה שיש לכבד לאור הוראות תקנה 2(19). מדובר בהוראה ספציפית שבדיוק על מנת להכשירה תוקנה התקנה. דין דומה חל כמובן במקרים בהם הייתה הוראה ספציפית אחרת נניח לעניין מספר הקומות או בניה בהינף אחד.
השאלה הנשאלת הינה האם העובדה כי קיימות מספר הוראות ספציפיות יש בה על מנת להביא לבטלותן של כלל ההוראות (כאשר כל אחת בפני עצמה הייתה כאמור תקפה).
אנו סבורים, כי כאשר מתקין התכנית קבע הוראות ספציפיות שמהן תהיה אסורה הסטייה, הרי אף במקרים בהם קיימת יותר מהוראה ספציפית אחת, עדיין יש לכבד הוראות אלו, ונבאר:
הרציונל של פסק הדין בעניין בן יקר גת היה, כי לא ניתנה למתקין התכנית הסמכות לשלול באופן גורף את שיקול דעת מוסדות התכנון למתן הקלות מבלי לערוך חשיבה פרטנית.
לעומת זאת הרציונל של מתקין תקנות סטייה ניכרת, אשר בפניו עמדה הלכת בן יקר גת, הייתה בהחלט לאפשר למתקין התכנית לקבוע מקרים בהם לא תותר סטייה מהוראות התכנית ובלבד שהדבר ייעשה תוך התייחסות ספציפית ולא באופן גורף. ההנחה המובלעת בתקנה הינה כי כאשר מתייחסים לנושאים ספציפיים קיימת חשיבה תכנונית מאחורי האיסורים.
פסק הדין בענין חי ארנון משלב היטב בין הרציונלים הללו, כאשר מצד אחד, מותיר על כנה את ההחלטה בענין בן יקר גת וזאת גם לאחר תקנה 2(19), אולם מצד שני מגביל את ההלכה רק כאשר אכן מדובר באיסור גורף באופן מוחלט, ונחזור ונצטט:

"לפיכך, מקום שקיימת הוראה שיש בה משום שלילה טוטאלית ומוחלטת מראש של כל אפשרות לבקש או לדון בהקלה, דינה להתבטל."


למסקנה דומה מגיע גם בית המשפט בעניין קאוף מיכאל לעיל.
לפיכך, אנו סבורים כי לאחר תקנה 2(19) רשאי מתקין התכנית לקבוע שורה של נושאים לגביהם בלבד סטייה מהתכנית תהווה סטייה ניכרת, ומתקין התכנית אינו מוגבל לקביעת נושא אחד בלבד שלגביו הסטייה תהווה סטייה ניכרת.
כך, לטעמנו, מתקין התכנית יכול לקבוע שורה של הוראות ספציפיות לגבי תחומים שונים אשר לגביהן לא יתאפשר מתן הקלה, אולם אסור לו לקבוע באופן גורף וללא פירוט כי לא ניתן כלל לבקש הקלות מכוח התכנית.
במקרה שלפנינו, אין שלילה "טוטאלית ומוחלטת" של "כל אפשרות" לקבלת הקלה.
הסעיף אינו אוסר הקלות באופן גורף, אלא מונה שורה של פרמטרים לגביהם ייאסר מתן ההקלה.
אכן, הרשימה הינה ארוכה ומקיפה נושאים רבים, אך עדיין אין מדובר באיסור גורף, אלא ברשימה סגורה שיש מאחוריה הגיון תכנוני, היות והנושאים המפורטים בה נוגעים למראה הארכיטקטוני והאדריכלי של הבנייה מכוח התכנית (גובה, מספר קומות, מרווחים ובניה על עמודים).
אשר על כן, אנו סבורים, כי במקרה שבפנינו, הקלה מקווי הבניין מהווה סטיה ניכרת לאור הוראות סעיף 8 לתכנית ותקנה 2(19) לתקנות סטיה ניכרת.
עמדה זו שלנו קוהרנטית להחלטת ועדת ערר זו בערר (ירושלים) 75+89/08 רייף ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ():

"השאלה הראשונה שיש לבחון הינה, האם יש לפסול את סעיף 8 בהיותו איסור גורף על מתן הקלות.
בפסק הדין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נגד הוועדה המיוחדת מודיעין (), נקבעה ההלכה הקובעת, כי איסור גורף בתוכנית על מתן הקלות מהווה חריגה מסמכות ולכן הינו חסר תוקף.
לעומת זאת, נקבע בפסיקה מאוחרת יותר, כי היה וקיים בתוכנית איסור נקודתי, שאינו גורף, על מתן הקלה בתחום מסוים, הרי אין מדובר בחריגה מסמכות ויש לכבד הוראות שכאלה בתוכנית.
נושא זה הוסדר במסגרת תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 עת נקבע בתקנה 2(19), כי סטייה מהוראות ספציפיות בתוכנית אשר התוכנית קבעה כי סטייה מהן תהווה סטייה ניכרת הינה אסורה.
במקרה שלפנינו אין מדובר באיסור גורף על מתן הקלות, אלא באיסור נקודתי הנוגע לשלושה תחומים בלבד – גובה הבניין, מספר הקומות ומרווחי הבניה.
אשר על כן איננו סבורים, כי מדובר באיסור גורף על הקלות אשר יש לפוסלו, ולכן יש לבחון את ההקלות המבוקשות לאורו של סעיף זה."
טענות נוספות:


לאור המסקנה דלעיל, על פיה האיסור בתכנית למתן הקלות במרווחי הבניה הינה איסור תקף, ולאור תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת, הרי ההקלה מהווה סטייה ניכרת אשר לא ניתן לאשרה.
מצאנו לנכון לציין, כי דעתנו אינה נוחה מהתוצאה דלעיל:
ראשית, העוררים עצמם ביקשו וקיבלו מכוח אותה תכנית ממש הקלה במרווחים לשם הקמת בריכת שחיה, לפיכך על פי אותו הגיון ושיטה משפטית, גם ההקלה שנתבקשה על ידם מהווה סטייה ניכרת.
לפיכך, אכן נוצר חוסר שוויון בין העוררים אשר ביקשו וקיבלו הקלה מכוח התכנית, אותה התכנית אשר לגביה אנו קובעים כעת שלא ניתן לאשר ממנה הקלות במרווחי הבניה.
שיקול זה אף עמד בפני המשיבה 1 עת קיבלה הכרעתה.
שנית, לגופם של דברים, מקובלת עלינו עמדת המשיבה 1, כי ההקלה המבוקשת אינה גורמת לכל פגיעה בדירת העוררים או בסביבה.
עם זאת, על אף שכאמור דעתנו אינה נוחה מהתוצאה המהותית המתקבלת לאור ההכרעה המשפטית, הרי אין בטיעונים שסקרנו כעת בכדי לשנות מהמסקנה המשפטית הברורה דלעיל.
יש לזכור, כי ההלכה המשפטית שבארנו לעיל, אין היא חלה רק על מקרה זה, אלא הינה הלכה כללית לפרשנות הוראות דומות בתכניות רבות במחוז ירושלים, ולא ניתן, וגם לא ראוי, לאלץ פרשנות חקיקה ודין רק למען מקרה ספציפי בבחינת Hard cases make bad law (ר' G. Hayes W. S. Holdsworth Hist. English Law (1926) IX. 423)
אשר על כן, למרות חוסר הנוחות שיוצרת ההכרעה המשפטית במקרה הספציפי שבפנינו, עדיין אנו סבורים, כי מדובר בהחלטה אשר מתחייבת לאור המצב החוקי הקיים.
עוד נציין, כי בפני העוררים עומדת כמובן הדרך לאשר את המבוקש על ידם באמצעות תכנית מפורטת לשינוי קווי הבנייה בסמכות ועדה מקומית.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו מקבלים את הערר, וקובעים, כי החלטת המשיבה 1 לאשר את ההקלה מבוטלת לאור היותה מהווה סטייה ניכרת.
בנסיבות העניין אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון