איטום / מילוי חללים במרתף בהוראת ועדה מקומית

איטום / מילוי חללים במרתף בהוראת ועדה מקומית

ערר על החלטת המשיבה מיום 17/8/08 לדחות בקשה לתכנית שינויים ותוספות בבית ביישוב גבעת יערים.

רקע
מדובר בבקשה לשינויים ותוספות בבית מגורים המצוי ביישוב גבעת יערים.
בקשה להיתר זו כבר נדונה בפנינו במסגרת ערר 261/07.


בהחלטתנו הקודמת, במסגרת תיק ערר 261/07, קבענו כי כדין סירבה המשיבה לבקשה להיתר. עם זאת, הבהרנו כי אין בדחיית הערר להוות דחייה של הבקשה להיתר לגופה.

לפיכך, הנחינו את הצדדים כי העוררת תגיש בקשה להיתר מתוקנת בה יסומנו בנפרד השטחים הקיימים לעומת השטחים המבוקשים וכן ייצבעו בצבע צהוב השטחים המיועדים להריסה.

עוד ציינו בהחלטה כי המשיבה רשאית לבקר בכל חלק בנכס, על מנת לבחון את התאמת הבקשה להיתר למציאות בפועל.

כמו כן הנחינו כי התיק יזכה לטיפול בעדיפות, היות והבקשה להיתר מתגלגלת כבר זמן רב.

העוררת, לטענתה, ערכה את התיקונים הנדרשים לאור הנחיית ועדת הערר והתיק חזר אל שולחן המשיבה, אלא שהמשיבה דחתה את הבקשה להיתר.

במאמר מוסגר נציין, ברקע הדברים, כי בין הצדדים שרויה מחלוקת קשה בנושאים שאינם נוגעים לבקשה להיתר וכפי שציינו גם בהחלטתנו הקודמת בערר 261/07- איננו מתכוונים להיכנס למחלוקות אלו, ואנו נבחן את הבקשה להיתר מבחינה תכנונית טהורה.

הערר
החלטת המשיבה נומקה בנימוק כי הבקשה לא עונה על דרישות והנחיות ועדת הערר וכן כי לא התאפשר לבדוק חללים אטומים בקומת המרתף.

העוררת הגישה ערר מפורט, במסגרתו היא מתייחסת לטענות המשיבה וטוענת כי אין בהן ממש, וכי יש לתת לה היתר.

דיון
במהלך הדיון בערר מיקדנו את הצדדים בשאלות התכנוניות העומדות במחלוקת, ונתברר כי למעשה קיימים שלושה נימוקים תכנונים, בגינם סבורה המשיבה כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר, ואלו הם:


קומת המרתף- לטענת המשיבה יש בקומת המרתף חללים שנסגרו בקירות בלוקים בלבד, כך שבעתיד ניתן יהיה לפתוח את קירות הבלוקים ולעשות בחללים שימוש שלא כדין. בנוסף טוענת המשיבה כי המרתף מהווה יחידת דיור עצמאית, ויחידת דיור שכזו אסורה בהתאם לתכנית.
מספר הקומות- לטענת המשיבה מדובר בבניין בן שלוש קומות לאור החתכים, ואילו התכנית מתירה רק שתי קומות.
עליית הגג- לטענת המשיבה עליית הגג מתוכננת שלא באופן טבעי, כך שהגובה הינו 1.80 מ' בלבד ולפיכך אי ספירתו בחישובי השטחים הינה שלא כדין.

נדון בטענות אלו כסדרן.

קומת המרתף
מילוי החללים
אין מחלוקת בין הצדדים כי ישנם שטחים אשר אינם מותרים לשימוש ויש לאטמם.

המחלוקת בין הצדדים נוגעת רק לסוג האטימה, בעוד המשיבה דורשת אטימה מלאה במלוא הגובה בחומר קשיח, טוענת העוררת כי די בבניית קירות מבלוקים.

במחלוקת זו אנו סבורים שיש לאזן בין עמדות הצדדים.

באופן עקרוני, השארת חללים פתוחים אינה רצויה, אף אם העוררת הינה תמת לב, (ובענייננו איננו מכריעים בנקודה זו לאור העובדה כי הורשעה בדין), הרי התכנון אינו אמור להתייחס פרסונאלית למבקש ההיתר, אלא הינו מיועד לכל בעל עתידי של נכס זה.

לפיכך, תכנון המתיר חללים נרחבים, אשר סגורים רק בקירות בלוקים, בהחלט עלול ליצור "פיתוי" לבעלים הנוכחים או לבעל עתידי של הנכס, לעשות בהם שימוש שלא כדין.

אילו היה מדובר בחללים טבעיים, ייתכן והיה מקום להותירם פתוחים, אלא שבענייננו מדובר בחללים שנחפרו תוך עבירת בניה ועל מנת לעשות בהם שימוש, ורק לאחר פיקוח נתגלו ונאטמו.

במקרה שכזה, אין ליתן תמריץ חיובי לזה שחופר חללים בניגוד להיתר, כך שבעתיד יתאפשר לעשות בהם שימוש.

מנגד, במצב הנוכחי, מילוי מלא של החללים עלול לחייב הריסת חלק מהבית ולגרום נזק קשה, לעוררת.

לפיכך אנו סבורים כי די במילוי החללים עד מחצית גובהם בחול, ולאחר מכן סגירת המילוי בקיר בלוקים. הדבר מהווה איזון נכון בין חשש מוסדות התכנון כי בעתיד ייעשה בחללים שימוש לבין זכות הקניין של העוררת ואי פגיעה חמורה מדי בה.

היות ולאחר סיום הבנייה לא ניתן יהיה לבדוק האם בוצע המילוי בהתאם להוראות ועדת הערר, הרי תנאי להוצאת ההיתר יהיה ביצוע מילוי כאמור לעיל, ורק לאחר אישור מפקח מטעם המשיבה כי בוצע מילוי, ניתן יהיה להוציא את ההיתר ולבנות את הקירות האוטמים את החללים המלאים עד מחציתם בחול.


מספר הקומות
המשיבה טוענת כי מהחתכים שהוצגו בפניה עולה כי מדובר במבנה בן 3 קומות.

לעומת זאת טוענת העוררת כי מדובר במבנה מדורג, כך שבכל חלק ממנו קיימות רק שתי קומות ואין לספור את הקומות שאינן בנויות אחת מעל רעותה.

לאחר שבחנו היטב את הבקשה להיתר ואת החתכים אנו סבורים כי במהותו הבניין אכן בניין בן 2 קומות ולא בן 3 קומות.

ייתכן ומבחינה פורמאלית יש חלק של הבניין (אשר הינו חלק קטן) אשר בו קיימת חפיפה בין שלושת הקומות, אך מבחינה מהותית- הבניין הינו בניין מדורג ואינו בן שלוש קומות.

אנו סבורים כי יש לתת לתכנית פרשנות תכליתית ולא פרשנות פורמאלית, ובהתאם לפרשנות תכליתית זו ולאור התכנון הכולל של הבניין, הרי אין חריגה במספר הקומות שנקבעו בתכנית.

נחזור ונציין כי מקום החפיפה הינו קטן ביותר ביחס לשטחי הבניין, ואין בו בכדי להפוך את הבניין לבניין בן שלוש קומות.


למעלה מן הצורך נציין כי במקרה שלפנינו הטענה כי הבניין חורג במספר הקומות נטענה לראשונה בערר זה, ולא באה לידי ביטוי לא בערר הקודם שנתקיים ולא במהלך הדיונים בפני המשיבה.

גם מכך יש ללמוד כי המשיבה, לפחות לאורך תקופה ניכרת, פירשה את התכנית ואת הבקשה להיתר בפנינו- כך שאין חריגה במספר הקומות.

עליית הגג
הבקשה להיתר מראה עליית גג אשר חלק ממנה הינו בגובה של מעל 2.20 מ', ואילו חלק אחר בגובה של 1.80 מ' בלבד.

בחישובי השטחים לא נספר שטח עליית הגג, שהינו בגובה של 1.80 מ' בלבד.

אלא שעיון בבקשה להיתר מגלה שאותו חלק בגובה 1.80 מ' בלבד, הינו חלק המוגבה מלאכותית ע"י במה שאין לה כל רציונאל או היגיון תכנוני.

קשה להשתחרר מהרושם כי כל מטרת הבמה הינה להפחית ממניין השטחים.

בנסיבות אלו, אנו סבורים כי יש לספור את כל שטח עליית הגג במסגרת השטח העיקרי, וזאת לרבות השטח בגובה 1.80 מ'.

סיכום
לאור האמור לעיל, אנו מקבלים את הערר בחלקו ודוחים אותו בחלקו האחר, וקובעים כדלקמן:



הבקשה להיתר תתוקן כך שיסומן מילוי החללים בקומת המרתף עד למחצית גובהם בחול, וסגירתם בקירות בלוקים.
כמו כן, תתוקן הבקשה להיתר כך שבחישובי השטחים יתווספו כל השטחים בעליית הגג.
הבקשה להיתר המתוקנת תוגש למשיבה וזו תיתן את היתר הבנייה רק לאחר שיומצא לה דו"ח פיקוח על פיו מולאו החללים בקומת המרתף עד למחצית גובהם בחול.
למען הסר ספק, אין צורך לקיים דיון נוסף בבקשה להיתר המתוקנת בפני המשיבה, ובכפוף לתנאים המפורטים לעיל- ניתן יהיה להוציא את היתר הבנייה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ועדת צר''מ

  2. ועדת מינהל השירות

  3. ועדת המאוימים

  4. החלטת ועדת המעקב

  5. ערעור על ועדת שליש

  6. ועדת שחרורים מיוחדת

  7. בקשת הקלה מועדה מקומית

  8. שימוע בפני ועדה בעירייה

  9. ביטול החלטת ועדת חריגים

  10. משוא פנים בוועדת המכרזים

  11. הקלטת ישיבות ועדת מכרזים

  12. ביטול החלטת ועדת מכרזים

  13. ביטול החלטת ועדה פריטטית

  14. ועדת חריגים לדיור ציבורי

  15. הקלטת דיון בועדת המכרזים

  16. ערעור על החלטת ועדת האכלוס

  17. שינוי עמדה של הוועדה המקומית

  18. בחירות לועדה לתכנון ובניה

  19. כינוס ועדת מעקב תוך זמן סביר

  20. טעויות בהחלטת ועדת המכרזים

  21. זכות הקיזוז של ועדה מקומית

  22. אכיפת החלטה של ועדה פריטטית

  23. אי יישום המלצות ועדת חקירה

  24. הועדה שגתה לא ביצעה בדיקות

  25. זיכוי מעבירות עקב עדות יחידה

  26. טוענת כי פוטרה בשל עדותה בהליך

  27. הועדה המקומית אישיות משפטית

  28. דרישה לקיים דיון בועדה המחוזית

  29. בקשה לביטול החלטת ועדת המכרזים

  30. פגם מנהלי בהחלטת הועדה המקומית

  31. בקשה לביטול החלטת ועדת הבוחנים

  32. החלטת ועדה מחוזית על סגירת תיק

  33. לטענת הועד המקומי לא שולמו כספים

  34. בקשה לתשלום מיוחד ועדת ההתנתקות

  35. ביטול החלטת ועדת המכרזים עקב פגמים

  36. זכות טיעון חלקית בפני הועדה המחוזית

  37. הקלה לא בהתאם למדיניות הועדה המקומית

  38. בדיקת חוסן פיננסי ע''י ועדת המכרזים

  39. התערבות שיפוטית בהחלטות ועדת המכרזים

  40. שינוי החלטת ועדת קידום הפקולטה לרפואה

  41. קבילות דו''ח ועדת חקירה פנימית כראיה

  42. החלטת מכרז ועדת המכרזים פסולה מעיקרה

  43. חיוב הועדה לתכנון ובניה לעמוד במועדים

  44. ביטול תוצאות ועדת הבוחנים במכרז פנימי

  45. ערעור על החלטות הועדה להטלת עיצום כספי

  46. מינוי נציג בועדה המקומית לתכנון ולבניה

  47. ערעור על החלטת ועדת הביקורת של ההסתדרות

  48. ביטול החלטת הוועדה לעניינים הומניטאריים

  49. טענת פגמים מנהליים בהחלטת הועדה המחוזית

  50. ביטול החלטת ועדת המכרזים על חלוקת עבודה

  51. תביעה לחייב לקיים את החלטה הועדה הפריטטית

  52. ביטול המלצה לאחר הגשת תכנית לועדה המקומית

  53. הקטנת חוב עפ"י החלטת הוועדה לביטול חובות

  54. תביעה נגד ועדת הביקורת המרכזית של ההסתדרות

  55. ערעור על ועדת הערעורים לפי חוק משפחות חולים

  56. ערר על החלטת הועדה לאשר שני אלמנטים מתוך בקשה

  57. נוהל בקשות בפני הוועדות לעניינים הומניטאריים

  58. איטום / מילוי חללים במרתף בהוראת ועדה מקומית

  59. ערעור על החלטת ועדת הערר של הרשות לאסירי ציון

  60. הגשת תביעה בטעות לועדת הערר ולא לוועדה המקומית

  61. החלטת ועדה מחוזית ''למשוך'' תוכנית לפני הדיון

  62. הארכת תוקף החלטת ועדה לתכנון ובניה למתן היתר

  63. ביטול החלטת הועדה לערעורים לענייני קרן מבטחים

  64. בקשה לשינוי החלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה

  65. נטען כי הוועדה לא קיימה את האמור בפסק הדין המחזיר

  66. דחיית ערעור על החלטת ועדת הערעורים לפי חוק הנכים

  67. ערעור על החלטת ועדת הערעור לפי סעיף 33 לחוק הנכים

  68. המלצת ועדת האיתור לעניין בחירת היועץ המשפטי לממשלה

  69. הוועדה שינתה את הממצאים שלה בין התכנסותה הראשונה לשנייה

  70. ממצאים בפסק דין קודם הם בבחינת עדות מפי השמועה בהליך המאוחר

  71. האם 2 עדויות בביהמ"ש: בעל ואשתו נחשבות לשתי עדויות נפרדות ?

  72. שאלת הרגישות הנופית - האם החלטת הוועדה בנושא זה חרגה ממתחם הסבירות

  73. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון לאשר תוספת חדרים על הגג במקרקעין

  74. בקשה לועדה הציבורית להחלפת דירה בדירה גדולה יותר בשל צפיפות המגורים

  75. הועדה המקומית החליטה לתקן את מידות הבריכה הן לגבי עומקה והן לגבי רוחבה ואורכה

  76. בקשה מוועדת האכלוס העליונה מטעם משרד הבינוי והשיכון להקנות זכויות חוזיות כדייר

  77. ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לפי חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות

  78. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון