אכיפת עסקת חליפין עם המינהל רקע התובע עתר לפסק דין המצהיר שבינו לבין הנתבע 1 ("המינהל") (שכיום הוא רשות מקרקעי ישראל) נעשתה עסקת חליפין שבה הוא קיבל זכויות ב-2000/96404 חלקים של הזכויות בחלק 24 בגוש 19468 ("המקרקעין"), ובתמורה הוא נתן למינהל את זכויותיו בחלקה 46 בגוש 19470 ובחלקה 23 בגוש 19479, וכן כי עסקת החליפין היא הסכם מחייב והתובע זכאי לאכיפתו. בפתח הדברים אציין כי שמיעת הראיות הסתיימה בדיון שהתקיים ביום 14.7.08, שבסופו הוחלט על הגשת סיכומי טענות בכתב. סמוך לאחר מכן פנה התובע בבקשה לדחות את המועד להגשת סיכום טענותיו, בנימוק שמתנהל בין הצדדים דין ודברים בניסיון להגיע להסכם פשרה שייתר את הצורך בהכרעה שיפוטית, ומבוקשו ניתן לו. מאותה עת הגיש התובע מספר הודעות שמהן ניתן היה ללמוד שהמו"מ שעליו דיבר התובע קרוב לסיומו, ותמיכה לכך ניתן גם למצוא בהודעה שהגיש המינהל ביום 11.7.13 שממנה עולה שהנושא צפוי לעלות בקרוב לדיון בוועדת הפשרות המרכזית של המינהל. על אף כל הדברים האלה הגיש התובע ביום 19.8.13 הודעה שממנה הסתבר שוועדת הפשרות המרכזית לא אישרה את הצעת הפשרה, ולטענת התובע הועמדה בפניו הצעה אחרת. ביום הגשת ההודעה שבתי והוריתי על הגשת סיכומי טענות, ולאחר שהושלמה הגשתם קיימתי ביום 24.4.14 דיון נוסף בניסיון להביא את הצדדים לכלל הסכם, אלא שכמסתבר גם ניסיון זה לא עלה יפה, ובנסיבות אלה אין מנוס אלא להכריע על פי הדין. הטענות והראיות בכתב התביעה טען התובע שבמשך עשרות שנים החזיק אביו בשטח של כ-2500 מ"ר מתוך המקרקעין, עיבד אותו ונהג בו מנהג בעלים לכל דבר ועניין. לטענתו, בסוף שנות ה-70 או בתחילת שנות ה-80 הוא נדרש לסלק את ידו מן המקרקעין הואיל ומדובר במקרקעי המדינה. הוא טען עוד שבעקבות הדרישה האמורה התקיים מו"מ בינו לבין המינהל במטרה להגיע להסכם חליפין שיאפשר לו להמשיך להחזיק בשטח המוחזק בידו, ובתמורה הוא יעביר למדינה זכויות שיש לו בחלקות קרקע אחרות. ייאמר כבר כאן שהתובע לא טען בכתב תביעתו או במקום אחר שהסכם החליפין אכן נחתם, ולמעשה טענתו היא שמהלך המו"מ, כמו גם חילופי הדברים והמסמכים והתנהלות המינהל, מחייבים את המסקנה שהסכם החליפין אכן נכרת, ועל אחת כמה וכמה כך כאשר מדובר במינהל שהוא גוף ציבורי הפועל על פי דין וחלה עליו חובת תום לב מוגברת. בכתב הגנתו של המינהל לא הוכחשה העובדה שהתנהל מו"מ בינו לבין התובע, אולם בצד זאת נטען שהמו"מ לא הבשיל לכדי הסכם, שכן לא ניתנה הסכמתם של מי שמוסמכים להתחייב בנוגע לזכויות במקרקעי המדינה. על רקע זה גם הוכחשו טענות התובע המייחסות למינהל הסכמה, מפורשת או מכללא, להתקשר בהסכם החליפין. הנתבעת 2 ("קק"ל") הכחישה את טענות התובע בכלל, ובמיוחד את הטענה שהתובע ביקר ביום 2.11.89 במשרדי קק"ל ושם נאמר לו שמסמכי עסקת החליפין מוכנים וכי עליו להפקיד סכום כסף מסוים לכיסוי תשלום המסים הכרוכים בכך. בעניין אחרון זה נטען כי התובע אמנם שילם סכום של 520 ₪ כפי שטען, אלא שנסיבות קבלת הכסף בידי עובד מטעמה אינן ברורות, שכן היא אינה נוהגת לגבות סכומי כסף לצורך תשלום מסים, ועל אחת כמה וכמה כך כשמדובר בהסכם שטרם נחתם. היא הוסיפה וטענה שמכל מקום, העובד שקיבל את התשלום פוטר בעקבות גילוי מעילה. מטעם התובע העיד הוא עצמו, ועדותו הראשית נמסרה בתצהיר (ת/1). מטעמה של קק"ל העיד עורך דין א' הללי ("הללי") שעדותו הראשית נמסרה בתצהיר מיום 9.12.07 (בהיסח הדעת לא סומן התצהיר, ולהלן אתייחס אליו כאל מוצג נ/1). מטעמו של המינהל העידה גב' פ' פרץ ("פרץ") (שגם תצהירה מיום 29.10.07 לא סומן ואתייחס אליו כאל מוצג נ/2). בנוסף, הוגשו במהלך שמיעת העדויות מספר מסמכים (שסומנו ת/1-ת/4). לראיות ולעדויות אתייחס להלן ככל שהדבר מתחייב מהקשר העניינים. בצד זאת אני רואה לנכון לייחד דברים לטענות התובע בעניין אי הבאת עדים, והסתמכות הנתבעים על עדויות של מי שהמידע אינו בידיעתם האישית אלא על עדויות של מי שהמידע לא היה בידיעתם האישית אלא התבסס על מסמכים בתיקי המינהל וקק"ל. לגבי העניין הראשון טען התובע שהנתבעים נמנעו מלהביא לעדות את האנשים שחתמו על המסמכים השונים שצורפו הן לתצהירו והן לתצהירה של פרץ, וכי לכן יש לזקוף את הדבר לחובת הנתבעים. טענה זו, במתכונת שנטענה, אינה מקובלת עליי ואני דוחה אותה. ידועה אמנם ההלכה שלפיה הימנעות מהצגת ראיה או עדות מקימה הנחה לחובת בעל הדין שנמנע מלעשות כן (ע"א 8385/09 המועצה המקומית סאג'ור נ' סונול ישראל בע"מ, פסקה 24 (9.5.11)), אולם לדעתי התובע טועה כשהוא מסתמך על הלכה זו, שכן היא אינה תומכת בטענותיו כלל ועיקר. ליתר דיוק, התובע אינו טוען שמעבר למסמכים שהוצגו, הן כנספחים לתצהירו הן כנספחים לתצהירה של פרץ, קיימים מסמכים נוספים, שאם היו מובאים לידיעת בית המשפט כי אז אפשר שהממצאים והמסקנות היו אחרים, ומשום כך, ההלכה בעניין הימנעות מהבאת ראיה אינה רלוונטית. כך למשל, והדבר מובא כדוגמה בלבד, מקובלת עליי טענתו של התובע שהימנעות מהבאת פקידת קק"ל לעדות בדבר נסיבות תשלום הסכום של 520 ש"ח צריכה להיזקף לחובת הנתבעים, אולם בצד זאת לא ברור כיצד הדבר תומך בטענות התובע. המסמך שעליו חתמה אותה פקידה אינו אלא אישור קבלת סכום הכסף, ומלשון המסמך לא ניתן להסיק שמי שחתמה עליו הייתה מעורה במו"מ לקראת עסקת החליפין או שהייתה לה בכלל נגיעה אליו ולכן גם לא ברור מה תועלת הייתה צומחת לתובע מעדותה של מי שחתמה על המסמך. בדומה לכך, התובע גם לא הסביר כיצד הזמנתם לעדות של כל מי שחתמו על המסמכים השונים שהוצגו במשפט הייתה מקדמת את עניינו, שכן ככל שהבנתי מגעת, הוא לא העלה את הטענה שמעבר למסמכים אלה קיימים מסמכים נוספים, שהימנעות מהצגתם במשפט מחייבת הסקת מסקנות התומכות בטענותיו של התובע. נכון הדבר שניתן לטעון שהמסמכים שהובאו כנספחים לתצהירה של פרץ, שבעיקרם הם תכתובות ומסמכים שנחתמו בידי ממלאי תפקידים אצל הנתבעים בתקופה הרלוונטית, הם בבחינת עדות מפי השמועה, ועל מנת לראות בהם עדות קבילה היה צריך להביא לעדות את מי שכתבו את המסמכים, אולם אף על פי כן איני סבור שיש להתעלם מתוכנם של מסמכים אלה. ראשית, מפני שפרט לעדותו בעל פה של התובע אין בידו כל מסמך התומך בכך שעסקת החליפין שהוא מבקש לאכוף אכן הושלמה וסוכמה. שנית, וזה העיקר, מפני שכבר נפסקה ההלכה המעדיפה את מבחן משקלה של הראיה על פני קבילותה (דנ"א 7818/00 אהרן נ' אהרוני, פ"ד נט(6) 653, 715 (2005)), ומכלול הראיות שהובאו תומך בסופו של דבר בטענת הנתבעים שבשום שלב לא הגיעה עסקת החליפין לכלל סיכום, וממילא לא נכרת הסכם בר אכיפה. דיון תביעת התובע היא לאכיפת עסקת חליפין במקרקעין, ולכן השאלה העיקרית שיש להכריע בה בענייננו היא אם ניתן לעשות כן, בהינתן העובדה, שגם התובע אינו חולק עליה, שאין בידו מסמך בכתב המתעד התחייבות של המינהל לעשות עסקה במקרקעין כנדרש בסעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 ("החוק"), המורה כך: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". בפסיקה המתייחסת לדרישת הכתב שבסעיף 8 האמור חלה במשך השנים נטייה לרכך את הדרישה, במובן זה שבעוד שסמוך לאחר חקיקת החוק פורש הסעיף כמחייב הסכם כתוב, מפורט ומפורש, עם השנים הסתפק בית המשפט גם במסמכים שאינם בבחינת הסכם מפורט, וקבע מעת לעת את מידת הפירוט והפירוש הנדרש על מנת לראות במסמך כזה או אחר כממלא אחר הדרישה של סעיף 8 (ראו למשל אסמכתאות הנזכרות בנושא זה בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ (21.3.11) ("עניין שם טוב")). עם זאת, ועל אף הגישה המקלה הנוהגת על פי ההלכה היום, המקרים שבהם ניאות בית המשפט לאכוף עסקה במקרקעין כאשר לא היה כל מסמך המעיד על דבר קיומה הם יוצאי דופן בנסיבותיהם. מקרה אחד הוא זה שנדון בע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא , פ"ד נ (1) 185 (1996) ("עניין קלמר"), שבו קבע בית המשפט שבנסיבותיו המיוחדות של העניין שנדון שם יש להעדיף את עקרון תום הלב על פני דרישת הכתב. נאמר שם כי "המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם 'זעקת ההגינות' המצדיקה סטייה מעקרון הכתב" ועל רקע זה, ולמרות היעדר מסמך בכתב, קבע בית המשפט שיש לאכוף את ההתחייבות שלא היה ספק בדבר קיומה. ההלכה שנפסקה בעניין קלמר שבה ועלתה בעניין שם טוב שבו אמנם נדחה פה אחד הערעור שהושתת על טענת העדר מסמך בכתב, אולם עיון בדעות חברי ההרכב מגלה שלא הייתה תמימות דעים בנוגע לשאלה מתי ובאילו נסיבות ניתן לוותר על דרישת הכתב ולאכוף את ביצועה של עסקה במקרקעין. סקירת הדעות השונות שהובעו בפסק הדין בעניין שם טוב איננה נדרשת לצורך הכרעה בתיק זה, ודי אם אביא את דעתה של השופטת חיות, שאימצה את מבחן "זעקת ההגינות" שנקבע בעניין קלמר כמאפיין של נסיבות מיוחדות היכול להצדיק סטייה מדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8, ואמרה כי: "בעניין קלמר נפסק כי במקרים "מיוחדים ויוצאי דופן" ניתן להתגבר על "דרישת הכתב" הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין מכוח סעיף 12 לחוק החוזים המטיל על הצדדים חובת תום לב בשלב הטרום חוזי..... אשר לטיבם של מקרים "מיוחדים ויוצאי דופן" כאלה בהם גובר עיקרון תום הלב על "דרישת הכתב", קבע השופט (כתוארו אז) א' ברק בעניין קלמר כי: "המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם 'זעקת ההגינות' המצדיקה סטייה מעקרון הכתב."" בסיכום טענותיו בנושא זה התייחס התובע לדרישת הכתב על פי סעיף 8 לחוק, וטען כי הגם שלא נחתם הסכם (פורמאלי, כלשונו), יש לקבוע על יסוד חומר הראיות את גמירות הדעת הנחוצה כדי להסיק את קיומו של ההסכם, ומכל מקום, לאור ההלכה שנפסקה בעניין קלמר, יש לקבוע שגם אם לא נחתם ההסכם הפורמאלי אזי, מכוח עקרון תום הלב החל ביתר שאת על המינהל, יש להורות על אכיפתה של עסקת החליפין. טענה זו לא אוכל לקבל, ואני סבור שבחינת חומר הראיות בכללותו איננה מאפשרת את המסקנה שבנסיבות העניין מתקיים מבחן "זעקת ההגינות" שנטבע בעניין קלמר ואומץ בעניין שם טוב. בתצהירו של התובע (ת/1) יש סקירה של מסכת עובדתית שתחילתה אי שם בסוף שנות השבעים או בתחילת שנות השמונים, ולדבריו, באותה עת הוא נדרש לסלק את ידו מהמקרקעין שבהם החזיק אביו שנים רבות קודם לכן. לדבריו, לאחר דרישת סילוק היד, התנהל בינו לבין המינהל משא ומתן שנועד לאפשר לו להמשיך להחזיק במקרקעין, ובתוך כך הוא העביר לנציג המינהל, מר משה גרינברג ("גרינברג"), הצעה לעסקת חליפין וזו הועברה מגרינברג למינהל. בתמיכה לדברים אלה צירף התובע העתק מסמך (נספח א' לתצהיר ת/1) שלטענתו נכתב בידי גרינברג ומוען למי שהיה באותה עת מנהל אגף רכישות וחליפין במינהל. בסעיף 8 לתצהירו ציין התובע שהצעתו הועברה לוועדת הפשרות וזו קיבלה אותה באופן עקרוני, אולם קבעה שיחס החליפין יהיה אחד (דונם) לשלושה (דונם) ולא אחד לשניים, כפי הצעתו. עיון במסמך, שאינו נושא תאריך, שצורף כנספח א' לתצהיר (ת/1), איננו מאפשר הסקת מסקנה ברורה לגבי השלב שבו נכתב המסמך, ולכן גם לא ברור על יסוד מה טוען התובע (בסעיף 9 של תצהירו) שהושג "הסכם עקרוני" בינו לבין המינהל. מכל מקום, כפי שעולה מנספח ד' לתצהירו, בשנת 1987 הוא הגיש למינהל הצעה לביצוע חליפין שלפיה הוא יקבל שטח של כאלפיים מ"ר בחלקה 24 בגוש 19468, ובתמורה ייתן שטח של 5,971 מ"ר מתוך חלקה 46 בגוש 19470 וכן 4/9 חלקים של חלקה 23 בגוש 19479 (במאמר מוסגר יצוין כי ככל הנראה מדובר בשטח של 3,854 מ"ר). אכן, כפי שהעיד התובע, הוכנו המסמכים הנחוצים לביצועה של עסקת החליפין במתווה שהציע התובע (נספחים ז/1, ז/2 ו-ז/3 לתצהיר התובע) היינו, טיוטת הסכם חליפין, טיוטת ייפוי כוח בלתי חוזר וטיוטת הסכם שיתוף וחלוקה. לא מיותר לציין כי במסמכים אלה לא צוין תאריך והם אינם חתומים על ידי מי מהצדדים, והתובע גם לא טען אחרת. פרט להתרחשות מסוימת בשנת 1989, שאליה אתייחס בנפרד, אין בעדותו של התובע התייחסות לאירועים שקרו, אם קרו, בפרק הזמן שבין הגשת הצעתו בשנת 1987 לפניית בא כוחו למינהל בשנת 2004 (נספח ח' לתצהיר התובע). באותה פנייה ציין בא כוחו של התובע, בין השאר, שטרם נחתם הסכם פורמאלי המסדיר את עסקת החליפין, וכי המינהל מסר לתובע שתביעות סותרות בנוגע לזכויות בחלקה 24 מונעות את אפשרות השלמת העסקה. עמדה זו של המינהל משתקפת גם מתשובת המינהל למכתבו של בא כוח התובע מתאריך 2.6.04 (נספח ט' לתצהיר ת/1). אלא שמסתבר שמה שחסר בעדותו של התובע בכל הנוגע להתרחשויות בפרק הזמן שבין שנת 1987 לשנת 2004 איננו מקרי. כמסתבר מתצהיר עדותה של פרץ, וליתר דיוק מן הנספחים לתצהירה, כבר ביום 30.6.87 הודיע המינהל לתובע שחלקה 24 מיועדת להרחבת שכונת חיילים משוחררים, ולכן לא ניתן לנהל משא ומתן על חליפין לגביה (נספח ד' לתצהירה של פרץ). מאוחר יותר, בשנת 1988, חל שינוי בעמדתו של המינהל, וועדה מיוחדת שדנה בכך מטעמו אישרה ביום 7.3.88 עסקת חליפין על הבסיס שהציע התובע, אלא שמאוחר יותר הסתבר שהתובע אינו יכול למסור למינהל 3,854 מ"ר בחלקה 23 בגוש 19479, שכן שטח חלקו באותה קרקע הוא רק 1,259 מ"ר. על רקע זה כתב המינהל לתובע ביום 16.6.91 שהצעת החליפין נדחית (נספח ח' לתצהיר פרץ), וביום 21.6.92 הוסיף המינהל וכתב לתובע שלא ניתן לאשר את עסקת החליפין שהוא הציע, הן מפני ששווי הקרקע שהציע הוא מחצית (ובלשון הכותב "נמוך פי שניים") משווי המקרקעין, והן מפני שבהתאם לתוכנית המתאר הרלוונטית מיועדת לחצות את המקרקעין דרך מתוכננת (נספח ט' לתצהיר פרץ). אכן, במועד מאוחר יותר כתב המינהל לתובע שמקורו של העיכוב בטיפול בהצעתו הוא נושא התביעות הסותרות לזכויות במקרקעין, והכותב אף ציין כי "לאחר רישום פסקי הדין נשוב ונבדוק את האפשרות לביצוע עסקת החליפין" (מכתב מיום 25.4.93, נספח י"א לתצהיר פרץ), וכשנתיים לאחר מכן חזר המינהל על הסבר זה במכתב מיום 7.5.95 (נספח י"ב לתצהיר פרץ). ראוי לציין כי עניין פערי התמורה, שכאמור היה אחד מן השיקולים של המינהל שלא להתקשר בעסקת החליפין, מקבל ביטוי גם בעדותו של התובע. בחקירתו הנגדית על ידי בא כוח המינהל הכחיש התובע שא' קוריס ("קוריס") וא' רובינשטיין ("רובינשטיין"), שהיו בעת הרלוונטית ממלאי תפקידים במינהל ועסקו בנושא, הודיעו לו שהמינהל לא יעשה אתו עסקה (עמ' 7 לפרוטוקול), אולם נראה שהכחשתו אינה מתיישבת עם תוכן מכתביהם של קוריס ורובינשטיין לתובע (נספחים ז'-י"א לתצהיר פרץ). מעבר לכך, בתשובותיו של התובע לשאלות בא כוח קק"ל טען התובע שאינו מכיר את החלטת הוועדה מיום 7.3.88, לאשר את הצעת התובע שהחליפין יתבצעו על בסיס הצעתו (נספח ו' לתצהיר פרץ). התובע טען כי מעולם לא ראה את המסמך, כי הוא ראה אותו לראשונה בעת שהוצג לו במהלך הדיון וכן כי "אם הייתי מכיר את המסמך הזה לא הייתי ניגש לבית המשפט מאז" (עמ' 10 לפרוטוקול). בהמשך נשאל התובע אם נכון הדבר שבתחילת שנות ה 90 הוסבר לו שמכיוון שאינו יכול למסור מקרקעין בשטח שהציע לא ניתן להתקדם בעסקה ולבצע את החליפין, והוא השיב "מה שידוע עלי זה מה שכתוב במסמכים" (עמ' 12 לפרוטוקול). בדומה לכך, גם במכתב שנשלח מקק"ל לקוריס ביום 15.5.91 (שהתובע ביקש את הצגתו כראיה בעת חקירתה הנגדית של פרץ והוא הוגש וסומן כמוצג ת/9), נאמר שבסיכום עם התובע נקבע שהבסיס לעסקת החליפין הוא שטח כנגד שטח בהתאם להחלטת הוועדה מיום 7.3.88, ולכן יהיה על התובע למסור קרקע בשטח ובערך "כפי שהתחייב בעת שהוועדה דנה ואישרה עסקת החליפין ולא פחות מכך". על רקע זה אין קושי להבין את מכתבו של קוריס לתובע מיום 16.6.91 שבו הוא ציין שבניגוד להצעתו, זכויותיו בחלקה 23 בגוש 19479 אינן מגיעות לכדי 3,854 מ"ר, כפי שהוא התחייב בהצעה, כי אם רק לכדי 1,259 מ"ר, ולכן, כפי שהוסבר לו בעל פה, לא ניתן לקבל הצעת חליפין זו והמינהל דחה אותה. סיכום ביניים הוא, אם כן, שאין בחומר הראיות יסוד לטענה שבמועד כלשהו שקדם לפניית בא כוחו של התובע למינהל בשנת 2004 הייתה הסכמה של המינהל להתקשר עם התובע בעסקת החליפין. נכון הדבר שמן המסמכים שצורפו הן לתצהירו של התובע והן לתצהירה של פרץ עולה שהמינהל דיבר ב"שני קולות", היינו שסיבת העיכוב היא גם הפער בתמורה וגם עניין התביעות הסותרות של טוענים אחרים לזכויות במקרקעין. יהיה הדבר אשר יהיה, בנסיבות אלה לא ניתן לייחס למינהל גמירות דעת והסכמה להתקשר עם התובע בעסקת חליפין. עמדה זו קיבלה ביטוי ברור במכתבה של קק"ל לבא כוח התובע מיום 21.9.05 (נספח י"א 1 לתצהיר התובע) שבו ציין הכותב ש"כל עוד לא נחתם הסכם חליפין אין לנו כל מחויבות לעסקת החליפין והיא בגדר הצעה בלבד", והוא ציין גם שיש להמתין לפתרון בעיית רישום הזכויות הסותרות וכן שהתמורה שתידרש תצטרך להיות בהתאם לערך הקרקע המבוקשת על ידי התובע. למכתב זה השיב בא כוח התובע במכתב מיום 3.1.06 (נספח י"א/2 לתצהיר התובע) שבו הוא טען שעמדתו של התובע היא "שבין הצדדים נכרת הסכם תקף ומחייב". בא כוח התובע לא ציין מתי נכרת ההסכם שבו מדובר, ומן הסתם ניתן להניח שכוונתו הייתה, כנטען בתביעה, למסכת האירועים וחליפת המסמכים שהובאו בחומר הראיות. עניין המצריך התייחסות נפרדת הוא פרשת תשלום הסכום של 520 ₪, שלטענת התובע שולמו לקק"ל על חשבון המסים הכרוכים בעסקת החליפין. נספח ו' לתצהירו של התובע הוא אישור מיום 2.11.89, בחתימת ידה של עובדת קק"ל, שלפיו התובע "הפקיד בקופת קרן קיימת לישראל באגף המקרקעין סך של 520 ₪ (חמש מאות ועשרים) ₪ באמצעות מר ליאון לוי לתשלום מיסים, בקשר לעסקת מקרקעין בתיק מס' ע-3037 וכי סכום זה ישולם למיסים בהתאם לדרישת שלטונות המס ויזוכה חשבונו של מר יוסף צאלח שנאן (התובע, א"ק) הנ"ל". גרסת התובע בקשר למסמך זה היא שבמועד המצוין במסמך הוא ביקר במשרדי קק"ל על מנת להשלים את ההליכים הקשורים בעסקת החליפין, ושם נמסר לו כי המסמכים מוכנים ועליו להפקיד סכומים לכיסוי תשלום המסים. התובע לא נחקר בעניין זה על ידי בא כוח הנתבעים, אולם גרסת קק"ל (בסעיף 9 לתצהירו של הללי) היא שהתובע שילם לאדם בשם לאון לוי, שהיה עובד קק"ל, סכום של 520 ₪, אולם סכום זה לא הגיע לקופת קק"ל, ומכל מקום באותה עת לא היה בידי התובע שטח קרקע מספיק כדי להעמידו לרשות המינהל כפי שדרשה הוועדה שדנה בכך ושהחליטה ביום 7.3.88 לאשר את הצעת החליפין (נספח ו' לתצהיר פרץ). לדעתי לא ניתן לייחס לתשלום הסכום של 520 ₪ לקק"ל, בין אם התשלום אכן נעשה ובין אם לאו, את המשמעות שהתובע מבקש לייחס לו. בסופו של דבר מדובר באירוע אחד מרבים על פני רצף זמן של כעשרים שנים ולא ניתן לקבוע על סמכו, לבד או ביחד עם אירועים אחרים, שאכן נכרת הסכם המשקף את עסקת החליפין שאותה מבקש התובע לאכוף. יש לזכור שמדובר במקרקעי המדינה שעסקה בהם מחייבת את חתימתם של מי שהוסמכו לכך ולכן אין זה מתקבל על הדעת שדבר קיומה של עסקה תקפה ייקבע רק על סמך אישור התשלום שאינו כולל די פרטים וגם לפי הגישה המקלה ביותר אינו יכול להיחשב כמסמך בכתב הנדרש בסעיף 8 לחוק. סיכומו של דבר, המסקנה המתחייבת מחומר הראיות היא שגם אם בשלב מסוים הייתה נכונות להתקשר עם התובע בהסכם של עסקת חליפין על בסיס הצעתו, בנסיבות העניין לא הבשילה נכונות זו לכלל הסכם, וממילא אין בידי התובע התחייבות בת אכיפה לקיים את עסקת החליפין. מסיבה זו אין בסיס מספיק לטענת התובע שיש להחיל בעניינו את ההלכה שנפסקה בעניין קלמר, וממילא אין מנוס מדחיית תביעתו. בשולי הדברים אוסיף כי גם אם התנהלות המינהל לאורך השנים לא הייתה נקייה מפגמים כאלה או אחרים וגם אם, כפי שציינתי, המינהל התבטא ב"שני קולות", אין הדבר עולה כדי נסיבות חריגות ויוצאות דופן, דוגמת אלה שעליהן נסבה הפסיקה בעניין קלמר ובעניין שם טוב, ולכן אין מקום לקבוע את קיומה של עסקת החליפין ולהורות על אכיפתה. התביעה נדחית. התובע ישלם לכל אחד מהנתבעים שכר טרחת עורך דין בסכום של 10,000 ₪. עסקת חליפין (ברטר)