הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

התובענות - רקע כללי

1. הנכס העומד ביסוד המחלוקת נשוא התובענות שנדונו לפניי במאוחד הינו בית מגורים המצוי ברחוב אליהו סלמן 26 בירושלים, והידוע כגוש 30044, חלקה 274. בנכס היו 3 דירות: תת חלקה 2 בקומה הראשונה; תת חלקה 4 בקומה השנייה; ותת חלקה 6, בקומה העליונה.

2. במקור, הבעלים של 3 הדירות הללו היו בני משפחה אחת (באופן כללי אתייחס אליהם כאל המוכרים). אליהו בראשי היה הבעלים של תת חלקה 2; בנימין מזרחי ושמחה בן יוסף (המבקשים בה"פ 8472/09) היו הבעלים של תת חלקה 4; ונחום מזרחי ושרה ליטמן היו הבעלים של תת חלקה 6. ביום 5.12.93 מכר בראשי את חלקה 2 למשיבה, ישיבת אוהל יוסף בוז'יעאד (להלן: הישיבה). בשם הישיבה חתם על ההסכם הרב אברהם גבאי.

תת חלקה 4 הייתה דירה בת 3 חדרים. ביום 17.1.94 מכרו בנימין מזרחי ושמחה בן יוסף חדר אחד ממנה לגב' שריפא יצחקיאן, וביום 8.2.94 מכרו את שני החדרים האחרים לישיבה. אין חולק, כי על מנת לאפשר את רישום הזכויות של הקונים של שני חלקי הדירה, היה צורך לתקן את צו הבית המשותף ולחלק את הדירה לשתי תתי חלקות, שכל אחת מהן תיוחד לקונה המתאים.

תת חלקה 6 נמכרה על ידי נחום מזרחי ושרה ליטמן עוד בספטמבר 1993 לבני הזוג נפתלי ומרים קדרון.

3. ביום 7.9.93, היינו בטרם נמכרו דירות 2 ו-4, נערך הסכם שיתוף במקרקעין (להלן: הסכם השיתוף) בין מי שהיו אותה עת הבעלים של הדירות בנכס, היינו אליהו בראשי, בנימין מזרחי ושמחה בן יוסף ובני הזוג קדרון. על פי ההסכם, בעל דירה 6 רשאי לנהוג "מנהג בעלות מוחלטת" (כלשון ההסכם) בשטח הגג שמעל דירתו, ויראו אותו כאילו הוצמד אליה. עוד הוסכם, כי ככל שיתאפשר בעתיד שינוי צו רישום הבית המשותף, יוצמד שטח הגג בפועל ליחידה 6, ולא יהא צורך בקבלת הסכמה מחודשת של בעלי דירות 2 ו-4. בהקשר זה הוסכם עוד, כי גם זכויות לבנייה נוספת, ככל שיהיו לדירות 2, 4 ו-6, יהיו שייכות כולן לדירה 6 ובעליה יוכל לנצלן כרצונו. כך באשר לגג. אשר לחצר הנכס הוסכם, כי זו תוצמד לדירה 2, בין בדרך של תיקון צו הבית המשותף בין בדרך של העברה בין בעלי הדירות, פרט למעבר מהכניסה עד לחדר המדרגות, שייוותר כרכוש משותף.

הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין; כי בעלי יחידות 2 ו-4 יודיעו את תוכנו למי שיעבירו אליו את זכויותיהם וכי תוכן הסכם השיתוף אף יצוין בהסכם עם הנעברים; וכי כל בעלי הדירות (2, 4, ו-6) יוכלו להעביר את זכויותיהם בכפוף להסכם השיתוף, מבלי שיזקקו לשם כך להסכמת יתר בעלי הדירות.

4. אין חולק, כי הסכם השיתוף אינו מוזכר בהסכמי המכר שנעשו בין בראשי לבין הישיבה ובין מזרחי - בן יוסף לבין הישיבה.

עוד אין חולק, כי הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף נרשמה בלשכת רישום המקרקעין רק ביום 2.11.94, קרי, מספר חודשים לאחר הסכמי המכר שנחתמו עם הישיבה.

5. ביום 3.11.94 נמכרה דירה 6 על ידי בני הזוג קדרון לאילה פרישמן ונטע מיכאלוביץ. הסכם השיתוף צורף כנספח להסכם המכר (ראו הודעה לצד ד' ששלחו השתיים לבני הזוג קדרון). סביר להניח, כי הערת האזהרה בגין הסכם השיתוף נרשמה לנוכח הסכם מכר זה. השתיים מכרו את הדירה לירון קוטיק ביום 2.7.07. הסכם המכר בין פרישמן-מיכאלוביץ לבין קוטיק מציין את הסכם השיתוף ואת הנובע ממנו.

6. כפי שנראה להלן, בשל מחלוקת בין המוכרים לבין הישיבה בשאלה האם הייתה הישיבה מודעת, בעת שנערכו הסכמי המכר ביניהם, להסכם השיתוף והסכימה לו - טרם נרשמו זכויותיה של הישיבה בדירות שרכשה (אם כי נרשמו הערות אזהרה), ומנגד טרם הועברה על ידה מלוא התמורה ביחס לאותו חלק מדירה 4 שרכשה, אף כי החזקה בדירות נמסרה לידה סמוך לאחר מועד חתימת הסכם המכר.

7. בהמרצת הפתיחה מבקשים מוכרי דירה 4 (מזרחי-בן יוסף) כי בית המשפט יורה לישיבה לשלם להם את יתרת התמורה שעל פי ההסכם (לרבות הפיצוי המוסכם וריבית והצמדה כדין), ולשתף פעולה ככל שתידרש למען רישום זכויותיה במקרקעין.

משהוגשה המרצת הפתיחה, הגישה הישיבה תביעה אזרחית (ת"א 19921-03-10) נגד מזרחי-בן יוסף ונגד בראשי ונחום מזרחי, בטענה כי אלה הפרו את הסכמי המכר עימה, מן הטעם שהעברת הזכויות בדירות שרכשה לא הסתיימה עד היום, בניגוד להתחייבותם של המוכרים על פי ההסכמים, ומן הטעם שרשמו הערת אזהרה בגין הסכם השיתוף על גבי הדירות, ללא הסכמתה, בניסיון להגביל את זכויותיה בהן. בגדרה של תביעה זו מבקשת הישיבה את אכיפת הסכמי המכר ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה בגין הסכם השיתוף, וכן מבקשת היא כי המוכרים ישלמו לה את הפיצוי המוסכם על פי הסכמי המכר בגין הפרתם, בקיזוז הסכום המוחזק על ידה כחלק מן התמורה אותה היה עליה להעביר למוכרים עם סיום הליך העברת הבעלות על שמה.

8. מאחר שההכרעה בתובענות הללו עשויה להשפיע על זכותו של קונה דירה 6, הוריתי על צירופו של מר קוטיק, הקונה האחרון, כנתבע, ומר קוטיק מצידו שלח הודעת צד ג' לפרישמן-מיכאלוביץ, מהן רכש את הדירה. פרישמן-מיכאלוביץ, בתורן, שלחו הודעת צד ד' לקדרון. ייאמר כבר כאן, כי צדדים ג' וד' לא הגישו תצהירי עדות ראשית ולא התייצבו למועד שמיעת ההוכחות.

9. בהמרצת הפתיחה טוענים המוכרים כי עילת אי הרישום של הזכויות בנכס נעוצה בהתנהלות חסרת תום לב של הישיבה, אשר על אף שהחזקה בדירות נמסרה לידיה סמוך לאחר החתימה על ההסכמים אינה מעבירה להם את יתרת התמורה, ואף הערימה קשיים בדרך לתיקון צו רישום הבית המשותף על מנת שאפשר יהיה לפצל את דירה 4 לשני תתי חלקות עד שהיה צורך לנקוט הליכים משפטיים נגדה. ואילו בתובענה האזרחית טוענת הישיבה, כאמור, כי המוכרים הם שהפרו את הסכמי המכר הפרה יסודית.

הנה כי כן, ההכרעה במחלוקת בין הצדדים מותנית בשאלת מודעותה של הישיבה להסכם השיתוף והסכמתה לו.

ההליך הקודם בין המוכרים לבין הישיבה

10. בטרם נפנה להכרעה, יש לפתוח חלון להליך משפטי קודם שהתנהל בין גב' שריפא יצחקיאן מחד, לבין המוכרים והישיבה מאידך.

11. כאמור, בתחילת שנת 1994 נמכרה דירה 4 בחלקה לגב' יצחקיאן ובחלקה לישיבה. הישיבה רשמה מיד עם רכישת חלקה בדירה הערת אזהרה לטובתה. אלא שמאחר שאותה עת דירה 4 הייתה רשומה כחלקה אחת, נרשמה הערת האזהרה על כל הדירה.

12. בשנת 1999 הגישה גב' יצחקיאן תביעה אזרחית נגד מזרחי-בן יוסף ונגד הישיבה (ת.א. 1205/99 של בית משפט זה), בטענה כי על אף שהמוכרים התחייבו לדאוג לרישום הבניין כבית משותף עד ליום 28.2.94, על מנת שניתן יהיה בסופו של דבר לרשום את החלק מדירה 4 שרכשה התובעת על שמה, לא עשו כן. לא זו אף זו, מכרו את החלק הנותר לישיבה, תוך שהם מאפשרים לה לרשום הערת אזהרה על הדירה כולה, לרבות חלקה של התובעת. בכתב התביעה מציינת התובעת כי המוכרים הסבירו לה, במענה לפניותיה החוזרות בעניין זה, כי אינם מצליחים לעמוד בהתחייבותם משום שהישיבה מסרבת לחתום על הטפסים הנדרשים לשם רישום הבית המשותף, אולם - לשיטתה, הסברים אלה אינם מעניינה. התובעת ביקשה כי בית המשפט ימנה כונס נכסים שידאג לתיקון צו רישום הבית המשותף.

בכתב ההגנה שהגישו מזרחי-בן יוסף טענו הם, כי עשו כל שנדרש על מנת להביא לתיקון צו רישום הבית המשותף ואף פנו לישיבה וביקשו אותה לסייג את הערת האזהרה באופן שיאפשר את התיקון, אולם נענו בסירוב. מזרחי-בן יוסף אף שלחו הודעת צד ג' לישיבה.

13. הישיבה לא התייצבה להליך האמור, וביום 14.3.00 נתן בית משפט זה (כב' השופט צבי כהן) פסק דין, בגדרו מינה את עו"ד חיים הס ככונס הנכסים על זכויות מזרחי-בן יוסף ועל זכויות הישיבה, בקשר עם דירה 4. בית המשפט חייב רק את הישיבה בהוצאות התובעת. המאמצים להביא לתיקון הצו נמשכו על פני מספר שנים, ובמהלכן, ביום 8.5.06 מינה בית המשפט את עו"ד יעקב בניטה ככונס נכסים תחת עו"ד הס.

14. ביום 1.5.07 תוקן צו הרישום של הבית המשותף, כך שבמקום תת חלקה 4 נרשמו שתי יחידות. האחת, יחידה 274/9 המיועדת לרישום על שמה של הישיבה, והאחרת, יחידה 274/10 שנרשמה על שם גב' יצחקיאן. בד בבד, הערת האזהרה שרשמה הישיבה בשנת 1994 יוחדה ליחידה 274/9.

15. תיקון הצו בוצע לא לפני שמר נג'ימיאן, בשם גב' יצחקיאן, התחייב בפני הרב אברהם גבאי במכתב מיום 9.1.07, שזה נוסחו:



הנני מאשר בזה כי ידוע לי כי נעשה הסכם שיתוף ביחס לבניין שבנדון והרכוש המשותף ביום 7.9.93.
בהתאם לאמור בהסכם, אני מאשר כי לא יהיו לנו כולל גב' שריפא יצחקיאן כל תביעות ביחס לשטח החצר המהווה הצמדה ליחידות 274/6, 274/4 ו- 274/2, פרט לזכות מעבר וכניסה לבניין וכן גישה חופשית למתקנים המשמשים את הדירה, כגון שעון מים ובלוני גז כולל אפשרות לבצע תיקונים והתקנה במידה וככל שיידרש.
הסכמה זו הינה מותנית בכך שתעבירו את הסכמתכם לתיקון צו הבית המשותף לעו"ד בניטה תוך 60 ימים. במידה שלא תחתמו תהיה הסכמה זו מבוטלת.


על גבי מכתב ההתחייבות מופיע, בכתב ידו של עו"ד בניטה, אישור מיום 22.2.07, המופנה אף הוא לרב גבאי, ולפיו הוא מתחייב להשיג את הארכת המועד לתנאי שבסעיף 3 לעיל.

16. יצוין עוד, כי מכתב ההתחייבות מיום 9.1.07 הועבר לרב גבאי על ידי עו"ד בניטה ביום 10.1.07, וצורף לו מכתב נלווה מטעמו של עו"ד בניטה, וזו לשונו:



בהמשך לשיחתנו מצ"ב מכתבה של גב' יצחקיאן בעניין החצר.
אציין כי התיקון המבוצע כיום הינו פיצול יחידה מס' 4 לשתי דירות בלבד.
אין בתיקון פגיעה בכל זכות אחרת של מי מהדיירים בבניין ולא ויתור על כל זכות או טענה ביחס לזכויות בבניין.
אבקשך לבוא למשרדי לחתום על הבקשה לתיקון צו הבניין.


(המסמכים מצורפים כנספח ג' לתצהיר עדות ראשית מטעם המוכרים).

עו"ד בניטה כתב ביום 1.5.07 לב"כ יצחקיאן ולב"כ המוכרים על כך שקיבל צו לתיקון צו הבית המשותף, והוסיף והעיר כי "לצערי נמשך ההליך זמן רב עקב אי שיתוף פעולה מצד הרב גבאי משך תקופה ארוכה. נוסף לכך הוטלו עיקולים חוזרים ונשנים על הזכויות של הישיבה והייתי נאלץ להגיש בקשות חוזרות למס הכנסה ולהוצאה לפועל לביטול העיקולים" (נפסח ב' לתצהיר עדות ראשית מטעם המוכרים).

17. פשוטם של דברים: הישיבה - שלא התייצבה להליך האמור ולא טענה כל טענה כלפי המוכרים, שאף שלחו לה הודעת צד ג' - התנתה את חתימתה על צו התיקון של צו רישום הבית המשותף בהצהרה של גב' יצחקיאן שהסכם השיתוף שנעשה בין הצדדים ידוע לה, וכי היא מצהירה שלא תבקש לעצמה כל זכות בחצר, למעט זכות מעבר וכניסה לבניין וזכות גישה למתקנים המשמשים את דירתה.

דיון והכרעה

18. כבר כאן יש להקדים את המאוחר ולומר, כי מן ההליך הקודם נובעת מסקנה בלתי נמנעת, ולפיה מושתקת הישיבה מלטעון כלפי הסכם השיתוף והשלכותיו, שכן בהליך בינה לבין המוכרים קיבלה, בתמורה להסכמתה לחתימה על הבקשה לתיקון צו הרישום של הבית המשותף, את הצהרת גב' יצחקיאן בדבר זכויותיה בחצר על פי הסכם השיתוף. ואם לישיבה הזכויות בחצר על פי הסכם השיתוף, הרי שלדירה 6 הזכויות בגג, על פי אותו הסכם.

אולם בטרם אסיק את המתחייב מן ההשתק האמור, אדרש גרסאות הצדדים בסוגיה הנדונה.

19. בתצהיר עדות ראשית מטעם הישיבה טוען הרב גבאי, כי סרב לחתום על צו התיקון של צו רישום הבית המשותף מן הטעם שבתחילה ניסו המוכרים לכפות על הישיבה תיקון, שיכלול את הצמדת הגג בהתאם להסכם השיתוף. מאחר שהישיבה סרבה להיכנע לדרישה זו, שונה צו הרישום באופן שיתאם את הסכמת הישיבה ולא יפגע בזכויותיה. לו רצתה לשריין לעצמה את הזכויות בחצר, הייתה נעתרת לדרישת המוכרים, שהרי בדרך זו הייתה מעגנת את זכויותיה בחצר, על פי הסכם השיתוף (סעיף 28 לתצהיר).

עדותו של הרב גבאי בבית המשפט עשתה עליי רושם חמקמק עד מאוד.

הרב גבאי טען כי בעת החתימה על הסכמי המכר לא ידע על הסכם השיתוף. הדבר נודע לו רק בעת שהתקיים המהלך לחלוקת דירה 4 לשתי דירות, או אז "ניסו להשחיל בכוח שהפיצול יהיה יחד עם ויתור על הזכויות על הגג" (עמ' 18). בהמשך הסכים, כי ידע על הסכם השיתוף הרבה לפני שנת 2000 (עמ' 27). לדבריו, סרב בתוקף להסכים לויתור על הזכויות בגג והתנה את הסכמתו לתיקון צו הרישום בכך שייכתב שהישיבה אינה מוותרת על זכות כלשהי מזכויותיה, ואז חתם.

עוד בהקשר זה טען (עמ' 24-23), כי אין כל קשר בין תיקון צו הרישום שנעשה על ידי עו"ד בניטה לבין הסכם השיתוף. עו"ד בניטה מונה לשם קידום מה שכונה על ידי הצדדים "הפרצלציה", ותו לא. לדבריו, התנגד למכתב שעליו חתום מר נג'ימיאן, והמופנה אליו (נספח ג' לתצהיר עדות ראשית מטעם המוכרים). הסכמתו הייתה נתונה אך ורק לפיצול דירה 4 לשתי דירות, והתנה אותה בכך שלא יאבד את זכויותיו ברכוש המשותף. עוד טען, כי אין קשר בין המכתב עליו חתום מר נג'ימיאן לבין מכתבו של עו"ד בניטה אליו. במכתבו של מר נג'ימיאן דרש הלה ממנו (מן הרב גבאי) לחתום על הסכם השיתוף, בעוד שבמכתבו של עו"ד בניטה מאשר עורך הדין כי אין הוא חותם על הסכם השיתוף אלא אך ורק על פיצול הדירה, ואינו מוותר על כל זכות מזכויותיו (עמ' 28).

זה, אפוא, פירושו של הרב גבאי למכתבו המצוטט לעיל של עו"ד בניטה אליו.

20. במענה לתהייה מדוע לא נקט כל צעד ביוזמתו, משנודע לו (גם אם באיחור, כגרסתו) על הסכם השיתוף ואף נמנע מלהתייצב בבית המשפט בהליך הקודם השיב, כי ההליך הקודם "נעלם מעיניו" ואי התייצבותו לא הייתה בכוונת זדון. עוד טען, כי לא ראה צורך לנקוט כל הליך נגד המוכרים שכן החזיק בידו את יתרת התמורה וזה היווה לחץ מספיק מבחינתו. הוא אף אמר לנחום מזרחי, לטענתו, כי ישמח אם הוא יתבע אותו ואז יגיש הוא תביעה נגדית (עמ' 21, עמ' 27).

21. לגרסתו של מר נחום מזרחי (העד מטעם התובעים), ידע מר גבאי כבר בעת החתימה על הסכמי המכר עם הישיבה על הסכם השיתוף (עמ' 8). גרסתו זוכה לאמוני. התרשמתי שמר מזרחי הינו אדם פשוט, שתוכו כברו. אין הוא מתמצא בענייני נדל"ן, להבדיל מן הרב גבאי שעיסוקו בכך. לדבריו, נתן אמון מלא מרב גבאי. הלה לקח אותו לעורך דין מטעמו, והוא שהכין את הסכמי המכר. מר מזרחי לא יכול היה להסביר מדוע הסכם השיתוף אינו מוזכר בהסכם המכר, ולטענתו לא קרא בשעתו את ההסכם, מתום אמון מלא ברב גבאי ובעורך הדין מטעמו.

בהקשר זה יש לציין, כי גם הצורך בתיקון צו הרישום של הבית המשותף על מנת שניתן יהיה לרשום את הזכויות בכל אחד מחלקי דירה 4 אינו מופיע בהסכם המכר המתייחס לדירה 4, על אף שאין חולק כי הצורך בתיקון הצו היה נהיר לשני הצדדים להסכם. נראה, אפוא, כי אותה יד מנסחת נמנעה מלהכניס להסכם הן את הסכם השיתוף והן את הצורך בשינוי צו הרישום. כאמור, המדובר בעורך דין ששירותיו נשכרו על ידי הרב גבאי. נראה, אפוא, כי כפי שהעיד מר מזרחי, שני העניינים - הן הסכם השיתוף והן פיצול דירה 4 לשתיים - היו חלק מהסכמות בעל פה, שמסיבה לא ברורה לא מצאו את ביטוין בהסכמי המכר שבין מי מן המוכרים לבין הישיבה.

22. מלבד האמון שאני נותנת במר מזרחי, מצאתי חיזוק לגרסתו בעובדה שהמכירה לגב' יצחקיאן נעשתה בהפרש של מספר שבועות מן המכירה לישיבה. והנה, כפי שגב' יצחקיאן ידעה על הסכם השיתוף והסכימה לו, כעולה מהתחייבותה במסגרת ההליך הקודם, וזאת על אף שהסכם השיתוף לא נזכר בהסכם המכר, כך יותר מסביר להניח כי הרב גבאי ידע על הסכם השיתוף ערב חתימתו על הסכם המכר. אין זה הגיוני שהמוכרים דיווחו על הסכם השיתוף לגב' יצחקיאן ונמנעו מלעשות כן בהתקשרותם עם הישיבה.

23. מכל מקום, ראיה ניצחת למודעותה של הישיבה להסכם השיתוף ולהסכמתה לו מצויה בעדותו של עו"ד בניטה ובמסמכים שצוטטו לעיל. אין ספק, כי עו"ד בניטה אינו צד מעוניין, באשר שימש כונס נכסים על פי מינוי של בית המשפט בהליך הקודם. עדותו הייתה ברורה וחסרת פניות. עו"ד בניטה העיד כיצד התקשה לאתר את עו"ד בראל, שניסח את הסכם המכר ביחס לדירה 4, וכדבריו, המדובר ב"איש נעלם שקשה היה ליצור איתו קשר" (עמ' 8 לישיבה מיום 4.3.14). גם את הרב גבאי התקשה עו"ד בניטה לאתר, וכשלבסוף הגיע אליו, התברר כי הרב גבאי מסרב לחתום על הבקשה לתיקון צו הרישום עד שגב' יצחקיאן תחתום על מסמך שאין לה טענות לגבי הגג או על חלקים בחצר. לאחר מו"מ נוסח מסמך לפיו היא התחייבה "לא לתבוע שום זכויות לפי הסכם השיתוף שהיה בזמנו וכפוף לכך הוא חתם על ההסמכה שלו לפיצול שתי הדירות" (עמ' 9). זה פשר המסמך מיום 9.1.07.

עוד אמר עו"ד בניטה בעדותו כי הרב גבאי "לא רדף אחריו" על מנת לחתום על המסמכים הנדרשים, וכי היה עליו לפנות אליו פעם אחר פעם על מנת שישתף פעולה.

24. עו"ד בניטה אישר בעדותו כי המכתב החתום על ידי מר נג'ימיאן בשמה של גב' יצחקיאן (נספח ג' לתצהיר עדות ראשית מטעם המוכרים) נדרש על ידי הרב גבאי כתנאי להסכמתו לחתום על הבקשה לתיקון צו הרישום. הוא עצמו ניסח את ההתחייבות והרב גבאי אף ביקש ממנו אישור שתוקף ההסכמה של גב' יצחקיאן מוארך מעבר ל- 60 הימים שנקבעו מלכתחילה (עמ' 10). בנוסף העיד, כי טענתו של הרב גבאי לפיה מעולם לא הסכים להסכם השיתוף ומעולם לא הכיר בו, אינה נכונה שכן אינה מתיישבת עם המכתב של מר נג'ימיאן. ראשית, משום שכתוב בו שגב' יצחקיאן יודעת על קיומו של הסכם השיתוף והרב גבאי לא דחה את הידיעה הזו שלה. שנית, משום שבמהלך הוויכוחים הרב גבאי ביקש לדאוג לכך שלא תהיינה לגב' יצחקיאן תביעות לגבי החצר, וזו תכליתו של המכתב. הרב גבאי התעקש על המכתב בטרם יחתום על הבקשה לתיקון צו הרישום (עמ' 11-10), וכדבריו: "הסיטואציה הייתה פשוטה. מר גבאי לא רצה לשתף פעולה לתיקון צו הבית המשותף מבלי להבטיח את זה שגב' יצחקיאן לא תתערב לו בחצר, ולזה אם היא רצתה או לא רצתה, היא נאלצה לחתום כי אם לא, לא הייתה לה דירה" (עמ' 11). הסכם השיתוף לא שונה, אפוא, ודבר לא השתנה מלבד פיצול דירה 4 לשתי דירות.

אשר לאמור במכתב שלו לרב גבאי, מיום 10.1.07, כשכתב שאין בתיקון הצו משום פגיעה בכל זכות אחרת משמעות הדבר שלא התכוון לעשות כל שינוי אחר במצב המשפטי של הזכויות בבניין למעט הפיצול של דירה 4 (עמ' 11). עוד הוסיף, כי הסכם השיתוף מוזכר במכתב שנכתב יום קודם לכן: "כתוב שאנחנו יודעים שיש הסכם שיתוף ואנחנו לא מתעסקים איתו" (עמ' 12). עו"ד בניטה העיד, כי אינו זוכר בכלל שהרב גבאי אמר לו שאינו מוכן לוותר על כל זכות שיש לו בבניין כולל הגג וזכויות בנייה (שם).

25. חזרנו, אפוא, לתחילתו של פרק זה, ולמסקנה המתחייבת מן ההליך הקודם. האמון שנתתי בעדותו של מר מזרחי, ולפיה ידע הרב גבאי על הסכם השיתוף והסכים לו בעת החתימה על הסכמי המכר, מתחזק, אפוא, גם בהתנהלותו המאוחרת של הרב גבאי, שביקש להבטיח את זכויות הישיבה בחצר לפי הסכם השיתוף, והדברים מתועדים בכתב.

26. מכל מקום, גם אם נודע לרב גבאי בשלב מאוחר יותר על הסכם השיתוף, כל התנהלותו מלמדת כי הסכים לו וכי ביקש ליהנות מפירותיו, היינו להבטיח שאכן החצר תוצמד לדירה 2 שנרכשה על ידי הישיבה. יודגש, כי מעולם, עד למועד פתיחת ההליך שלפניי על ידי המוכרים, לא נטענה על ידי הרב גבאי כל טענה לפיה הסכם השיתוף לא היה ידוע לו בעת החתימה על הסכמי המכר, וכי אינו מסכים לו. אין זו התנהלות סבירה, ודאי לא מצידו של אדם הבקיא בהלכות נדל"ן והמעיד על עצמו כי יש לו ידע משפטי רחב (עמ' 25), להחריש ולהימנע מפנייה לבית המשפט, ביום בו נודע לו על הערת האזהרה שנרשמה על גבי הדירות בנכס בקשר עם הסכם השיתוף, על מנת להביא למחיקתה. ודאי וודאי כך, כשנתבע על ידי גב' יצחקיאן וכשנשלחה אליו הודעת צד ג' על ידי המוכרים. בשלב זה ודאי היה מצופה ממנו להגיע לבית המשפט, ולטעון כי אינו מוכן ליתן את הסכמתו לתיקון צו הרישום משהתברר לו דבר הסכם השיתוף. והנה, הרב גבאי נמנע מלהתייצב להליך, והישיבה חויבה בהוצאות משפט בסכום של 5,000 ₪. כאמור, איני מאמינה לרב גבאי שההליך המשפטי האמור "נעלם מעיניו". למותר לציין, כי כבעל ידע משפטי רחב, היה פונה לבית המשפט בבקשה לביטול פסק הדין שניתן נגדו, אלמלא זומן כדין. המסקנה היא שכמו שהוא עצמו "נעלם" לעו"ד בניטה, כך גם ביקש "להיעלם" מבית המשפט על מנת שלא יחויב לפעול כפי שאדם הגון ראוי היה לו שיפעל.

27. הניסיון המיתמם, להציג את שתי הסוגיות, זו של פיצול הדירה וזו של הסכם השיתוף, כאילו אין קשר ביניהן, רחוק מלשכנע. והלא על פי עדותו של עו"ד בניטה, הרב גבאי הוא שקשר בין הדברים והתנה את הסכמתו לחתימה על בקשת תיקון צו הרישום בהתחייבות של גב' יצחקיאן להכיר בהסכם השיתוף. האופן בו ביקש לפרש את שני המסמכים שצורפו לתצהירו של מר מזרחי אינו מתקבל על הדעת. אין הוא מתקבל על הדעת למקרא הדברים, ואין הוא מתקבל על הדעת למשמע עדותו של עו"ד בניטה. לו הסתייג הרב גבאי מתוכן המכתב של מר נג'ימיאן, מצופה היה שלפחות בשלב זה יודיע, בכתב, כי אין הוא מקובל עליו. אלא שלא רק שלא הסתייג, כי אם ביקש מעו"ד בניטה להשיג ארכה לתנאי בו התנה מר נג'ימיאן את התחייבותו להכיר בהסכם השיתוף, היינו שהרב גבאי יחתום על הבקשה לתיקון צו הרישום בתוך 60 יום. מכתב הלוואי של עו"ד בניטה אינו יכול להתפרש אלא על רקע הדברים הללו, וככל שהכתוב היה טעון הבהרה, זו ניתנה בעדותו.

28. המסקנה היא, שהרב גבאי ביקש לחלץ מגב' יצחקיאן התחייבות מפורשת לאמור בהסכם השיתוף כתנאי לחתימתו על הבקשה לתיקון צו הרישום. ומסקנה נוספת מתבקשת מעדותו של עו"ד בניטה, והיא שהרב גבאי מעולם לא טען בפניו כי הוא מבקש לשמר את זכותו בגג כחלק מן הרכוש המשותף.

29. הוא שאמרנו לעיל. במסגרת ההליך הקודם השיגה הישיבה את מחויבותה של גב' יצחקיאן להסכם השיתוף, בתמורה לחתימה מטעמה על הבקשה לתיקון צו הרישום. ובמילים אחרות, במסגרת ההליך הקודם טענה הישיבה טענה עובדתית ומשפטית, ולפיה קיים הסכם שיתוף המייחד לישיבה את הזכויות בחצר, וביקשה להפיק רווח מטענה זו, היינו את מחויבותה בכתב של גב' יצחקיאן להסכם האמור. עתה מבקשת היא להתנער מהסכם השיתוף ולטעון כי לא הייתה מודעת לו בעת שחתמה על הסכמי המכר, ולכשנודע לה הדבר, לא הסכימה לו. בדרך זו מבקשת היא לאחוז במקל בשני קצותיו: מן הצד האחד, בידה הכרה בזכותה הבלעדית, על פי הסכם השיתוף, בחצר, ואילו מן הצד האחר טוענת היא כי הסכם השיתוף אינו בתוקף וכי על כן גם לה זכויות בגג, כחלק מן הרכוש המשותף. על התנהלות כגון זו חל הכלל בדבר "ההשתק השיפוטי", המונע מבעל דין להתכחש לטענה שטען בעבר וקצר את פירותיה. כלל זה מקורו בחובת ההגינות ותום הלב בניהול הליכי משפט (רע"א 6753/96 מ.מ.ח.ת בע"מ נ' פרידמן, פ"ד נ(5) 418 (1997); ע"א 3948/97 מגדל נ' מנורה, פ"ד נה(3)769 (2001), וכנוסחו של בית המשפט העליון, המדובר ב"ענף הצומח מתוך עץ תום הלב" (רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון והשקעות בע"מ, מיום 8.3.05). במאמר מוסגר יוער כי יש הסוברים כי ניתן להפעיל את הכלל גם מקום שבעל דין נכשל בטענה בהליך קודם (ראו, למשל, דנ"א 3800/12 פלוני נ' פלונית, מיום 20.6.12). בענייננו אין מתבקשת הכרעה בשאלה זו, באשר הישיבה קצרה גם קצרה את פירותיה של הטענה בהישענה על הסכם השיתוף.

30. נוכח כל אלה, תביעתה של הישיבה בת"א 19221-03-10, נדחית, ואילו הבקשה בהמרצת הפתיחה מתקבלת. אני מורה לישיבה לשלם למבקשים בה"פ 8472/09 את יתרת התמורה בגין הסכם המכר מיום 8.2.94, בלוויית הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת הבקשה ועד לתשלום בפועל. כמו כן אני מורה לישיבה לחתום על כל מסמך נדרש על מנת שניתן יהיה לרשום את הזכויות בדירות שרכשה על שמה.

31. הישיבה תשלם למבקשים בה"פ 8472/09 הוצאות בסכום של 5,000 ₪. לנתבע ירון קוטיק תשלם הוצאות בסכום של 2,000 ₪. כמו כן תשלם שכ"ט עו"ד למבקשים בה"פ 8472/09 בסכום של 20,000 ₪ + מע"מ, ושכ"ט עו"ד לנתבע ירון קוטיק בסכום של 10,000 ₪ + מע"מ.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שתי הערות אזהרה

  2. הלוואה הערת אזהרה

  3. משמעות הערת אזהרה

  4. התיישנות הערת אזהרה

  5. תביעה למחיקת הערת אזהרה

  6. עתירה למחיקת הערת אזהרה

  7. מה המשמעות של הערת אזהרה

  8. הערת אזהרה בעסקאות סותרות

  9. מחיקת הערת אזהרה לטובת הבנק

  10. המרצת פתיחה לביטול הערת אזהרה

  11. עיקול עקב אי רישום הערת אזהרה

  12. פיצוי בגין אי רישום הערת אזהרה

  13. ביטול חוזה מכר ומחיקת הערת אזהרה

  14. הערת אזהרה על 50% מהזכויות על חלקה

  15. מחיקת הערת אזהרה ישנה מלפני 40 שנה

  16. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  17. הערת אזהרה על דירה מול זכויות נושים

  18. הפרת חוזה מכר בגין אי רישום הערת אזהרה בזמן

  19. עסקאות נוגדות במקרקעין - אי רישום הערת אזהרה

  20. זכויות קונה שלא רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

  21. זכות בעל הערת אזהרה לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין

  22. התחייבויות חוזיות בין הקבלן לרוכש - הערת אזהרה

  23. האם בעל הערת אזהרה (בלבד) יכול להגיש בקשה להיתר בניה ?

  24. הצדדים להסכם השיתוף התחייבו כי הוא יירשם כהערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון