האם אפשר להזדכות על המע"מ במכירת דירה ? ניכוי מע"מ על מכירת דירת מגורים: סעיף 5(ב) לחוק המע"מ קובע כך: "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה; לענין זה, עוסק - למעט עוסק שעל פי דין לא היה רשאי לנכות את מס התשומות בשל רכישת דירת המגורים". על פי פשוטו של מקרא, כדי להיכנס לגדרו של הסעיף, הנכס הנמכר צריך להיות "דירת מגורים". אין בסעיף הגדרה מהי "דירת מגורים". אכן קיימת הגדרה של דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין המתייחסת בין היתר, לסעיף 49א' שבו, בפטור מתשלום מס שבח על "דירת מגורים מזכה". ברם, לא זו בלבד שקשה להקיש מחוק זה לחוק מס ערך מוסף, אלא שההיקש שהמערערת מבקשת ללמד מהתייחסות מנהל מיסוי מקרקעין לעסקה, גם היא בעייתית. בין שני סוגי המיסים קיים שוני מהותי, הן באופיים והן בתכליתם. בעוד שמס שבח מקרקעין שייך למשפחת "המיסים הישירים" המוטלים ישירות על הנישום והוא אינו יכול "לגלגלם" לאחר, מס ערך מוסף שייך למשפחת "המיסים העקיפים" הניתנים להעבירם הלאה (וראו: ע"ש (מחוזי-ב"ש) 1506/00 חסן נ' מס ערך מוסף באר שבע, מיסים טז/3 (יוני 2002), ה-298). לשון אחר, לא מן הנמנע כי מכירת אותו נכס תוכר כמכירה הפטורה ממס שבח מקרקעין בהיותה "דירת מגורים", אך היא תחויב בתשלום מס ערך מוסף מלא. בהעדר הגדרה בחוק, נראה אפוא, כי יש לתת למונח "דירת מגורים" את המשמעות הרגילה בלשון בני אדם, לפיה מדובר ביחידה נפרדת המשמשת בפועל למגורים (וראו והשוו ע"ש (מחוזי-ת"א) 1438/93 ה.ד.י. חברה לסחר (3000) בע"מ נ' מנהל מע"מ, מיסים ט/4 (אוגוסט 1995), ה-24; א' נמדר מס ערך מוסף (תשס"ט-2009) 325). זאת ועוד, כדי שהרוכש יהנה מהקלת המס שבסעיף, עליו לרכוש את הנכס כדירת מגורים והסעיף לא יחול כאשר נרכשת דירה ישנה לשם הריסתה על מנת לבנות לאחר מכן דירות חדשות המיועדות למכירה (ע"מ (מחוזי-ת"א) 59059-11-12 סורד נ' מס ערך מוסף ת"א (פורסם באתר בתי המשפט, 19.2.14); נמדר שם, עמ' 326; ע"ש 1506/00 בעניין חסן, בעמ' 313). הריסת הדירה גורמת לכך שהקנייה הינה הלכה למעשה קנייה של מקרקעין רגילים ולא של דירת מגורים, דבר המונע את החלת הסעיף על המכירה. לפיכך, אין לקבל את עמדת המערערת, שאין משקל לכוונתם הספציפית של הצדדים לעסקה, וודאי לכוונתה הספציפית של המערערת. אדרבה, ההלכה היא מקדמת דנא כי יש לבחון כל עסקה לפי מהותה הכלכלית והאמיתית ולא לפי האיצטלא הפורמאלית שלה (ע"א 3415/97 פקיד שומה למפעלים גדולים נ' יואב רובינשטיין ושות' חברה לבנין פיתוח ומימון בע"מ, פ"ד נז(5) 915 (2003); ע"א 3196/01 פינה נ' מנהל המכס ומע"מ, פ"ד נח(2) 682 (2004). מכאן שהמונחים בהם השתמשו הצדדים להסכם והלבוש שבו הם הלבישו את ההסכם מהווים ראייה לכאורית על טיב תוכנו, ולא יותר מזה. ואם תוכנו של ההסכם מראה שהמדובר בעסקה שונה במהותה הממשית משם התואר או מהלבוש שניתן לה בהסכם, בית המשפט יתעלם מאותו שם תואר או לבוש, וידון בעניין על פי טיבה האמיתי של העסקה (ע"א 4666/10 לנדאו נ' פקיד שומה ת"א ( 28.6.12)).מכירת דירהמיסיםשאלות משפטיותמקרקעיןמע"מ (מס ערך מוסף)