זכויות אלמנה מכוח חוזה מכר שחתם בעלה עם המינהל

זכויות אלמנה מכוח חוזה מכר שחתם בעלה עם המינהל

רקע


בתובענה שבנדון עותרת הגברת X X (להלן: "המבקשת") לסעד הצהרתי לפיו היא הייתה זכאית, מכוח חוזה מכר משנת 1962 שנחתם בינה ובין בעלה ז"ל עם המינהל (להלן: "החוזה"), להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים בקרקע בשטח של 756 מ"ר (להלן: "המקרקעין" או "החלקה") וסעדים נוספים המזכים אותה לקבל מהמשיבה 1 נתונים לצורך קבלת פיצוי כספי בגין המקרקעין.




בשנות ה-70 או ה-80, נטשו המבקשת ובעלה את הבית שהיה על המקרקעין בו הם התגוררו, ובמשך מספר שנים הוא הושכר, עד שבסופו של דבר הוא ננטש גם ע"י השוכרים ועמד ריק.




בשנות ה-90 הוכנה תוכנית בניין עיר שהפכה את המתחם (כ- 252 דונם) בו היו המקרקעין לבניה רוויה (כאלף יחידות דיור). לאחר אישור התוכנית, שיווק ומכר מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") את הזכויות שבתוכנית ליזמים שהקימו בשטח התוכנית בניני מגורים שהדירות בהם נמכרו בשוק החופשי.
לטענת המבקשת,המקרקעין שווקו תוך התעלמות מזכויותיה, תוך כדי גזילה או הפקעה של המקרקעין שלא כדין, ע"י המשיבים או מי מהם, ולכן היא תובעת לקבל מן מהמשיבים ובעיקר מהמינהל את חלקה היחסי בסכומים שהתקבלו אצלו, כתוצאה משווק זכויות הבניה בשיעור החלק היחסי של המקרקעין מכלל התכנית. לצורך האמור, עותרת המבקשת לקבלת חשבונות לגבי הליכי השיווק של המקרקעין נשוא התובענה ופיצוי כספי בגין שווי המקרקעין הנ"ל, אשר פוצתה בגינם לטענתה בחסר, וכן עותרת לקבלת חשבונות מלאים של הליכי השיווק של המקרקעין.


תמצית העובדות הרלבנטיות



ביום 12.3.1962 נחתם בין המבקשת ובעלה מר כדורי X (להלן: "המנוח") לבין רשות הפיתוח ע"י המינהל הסכם מכר המתייחס למקרקעין. הגם שהמבקשת ובעלה המנוח היו רשומים במינהל כבעלי המקרקעין, הבעלות לא עברה למבקשת או למנוח מסיבות שיפורטו בהמשך.




על המקרקעין עמד בית. תקופה מסוימת התגוררו המבקשת והמנוח באותו בית ובתקופה מאוחרת יותר השכירו את הבית למגורים. במהלך שנות השמונים, ולאחר שמצבו הפיזי של הבית הלך והתדרדר, הפסיקו המבקשת והמנוח להשכיר את הבית משום שהיה "לא ראוי למגורים" והבית ננטש.




במועד כלשהו במהלך שנות השמונים פוצו המנוח והמבקשת בעבור פינוי המקרקעין בגין הבית ו/או המקרקעין. חוזה הפיצוי לא נמצא בידי אף אחד מן הצדדים ולא ברור האם הפיצוי ניתן רק על סילוק הבית שהיה על המקרקעין- כטענת המבקשת, או שמא ניתן בעבור כל זכויות המנוח והמבקשת במקרקעין- כטענת המשיבים. מחקירתו של בנה של המבקשת עולה שסכום הפיצוי שהתקבל נע באותה העת, באזור הסך של 40,000 ₪ או כ- 52,000 ₪ (כולל הסכום ששימש לסילוק המשכנתא בסך של כ-12,000 ₪), החזקה נמסרה למינהל והבית נהרס.




ביום 10.4.1997 אושרה למתן תוקף, תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים, תוכנית מספר מאא/במ/3 (להלן: "התכנית" או "התב"ע"). התוכנית שינתה את ייעוד הקרקעות שבתחום התכנית לאזור מגורים. המקרקעין נופלים בתחומה, של התוכנית. המינהל יחד עם רשות הפיתוח , הציגו עצמם בתכנית כבעלים היחידים של מקרקעי התכנית. לאחר שבוצע בפועל הליך האיחוד וחלוקה (מכוחו אוחדו החלקות המופקעות) נוצרה בגוש 7408 חלקה 76 חדשה הכלולה בשלמותה במקרקעין (חלקה 12 הנ"ל).




בשנת 1998 פרסמה הוועדה המקומית, הודעה על הפקעה של מספר חלקות מקרקעין ובכללן המקרקעין שבנדון. ההודעה על אודות ההפקעה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 4625 מיום ה' באדר התשנ"ח, 3.3.1998.




בשנת 2000–2008 המקרקעין שבתחום התכנית שווקו על ידי המינהל, נמכרו ליזמים פרטיים במכרזים, ונבנתה עליהם שכונת מגורים בשם "נווה רבין".




לתובענה הנוכחית קדמו שני גלגולים קודמים. הראשון: הוגש לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו ונמחק לבקשת התובעת.השני : הוגש לבית המשפט המחוזי מרכז, תוקן בעקבות דיון מקדמי שהתנהל בתיק בבקשה לסילוק על הסף שהגישו הנתבעות בתיק. בהמרצת הפתיחה המקורית נתבע רק המינהל. הוספתם של עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל (להלן: "עמידר") והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אור יהודה (להלן: ,הוועדה המקומית") להמרצת הפתיחה המתוקנת נעשתה לאור הערת בית המשפט ועמדת המינהל, אשר מגלגל לטענת המבקשת, את האחריות לפיצוי לפתחה של הועדה המקומית.


טענות הצדדים

טענות המבקשת



המבקשת והמנוח רכשו את זכות הבעלות במקרקעין ביום 16.6.1962 מאת רשות הפיתוח על ידי המינהל. המנוח נפטר ביום 10.3.1975 והתובעת ירשה אותו מכוח צו קיום צוואה שניתן על ידי בית המשפט המחוזי ביום 3.8.1998. מאז שנת 1962 החזיקו המבקשת והמנוח במקרקעין והם היו רשומים אצל המינהל כבעלי המקרקעין, אבל המשיב לא העביר את הבעלות בהם על שמם בלשכת רישום המקרקעין. המינהל תוך שהוא מציג עצמו כבעלי המקרקעין, יזם תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים.

סמוך לאחר אישור התכנית פינו המבקשת והמנוח את המקרקעין והחזירו את החזקה בהם לידי המשיב כשהם מקבלים פיצוי אך ורק בגין הבית שעמד על המקרקעין ושנהרס עובר להעברת החזקה לידי המינהל אך המקרקעין עצמם נותרו בבעלות המבקשת והמנוח. הפיצוי ניתן להם, למיטב ידיעתה של המבקשת על ידי בא כוח עמידר, עורך הדין סרוב, שפעלה כשלוחה של המינהל. המבקשת היא אישה בת 83 חסרת השכלה שאינה יודעת קרוא וכתוב. אין ברשותה אסמכתא לגבי התשלום שקיבל בזמנו בעלה המנוח. ניסיונותיה של המבקשת באמצעות בנה, לנסות ולאתר תיעוד כאמור אצל מי מהמשיבות לא צלח.



ביום הגשת התובענה המצב במקרקעין הוא, שהמשיב תפס חזקה במקרקעין ומכר אותם ליזמים פרטיים בתהליך שנפרש על פני כמה שנים החל משנת 2000 ועד שנת 2008, אבל עד היום לא שילם למבקשת את הפיצוי שמגיע לה, בגין היותה הבעלים של המקרקעין.




המינהל אינו כופר במכירת הבעלות במקרקעין לתובעת ולמנוח ואינו כופר בכך שמצוי, ואף מתנהל אצלו, תיק שבו המנוח והמבקשת עדיין רשומים כבעלי זכויות במקרקעין. עם זאת הוא מתנגד בטענות סף כגון התיישנות, שיהוי ונזק ראייתי. שנית בטענה שהתובעת כבר קיבלה פיצוי ושלישית בהפנותו את התובעת לקבלת פיצויי הפקעה מהמשיבה 3.




בחקירתו של העד מטעם המינהל, מר יואל מורה, עלה כי למקרקעין לא הייתה פרצלציה ולכן לא ניתן היה להירשם כבעלים. יתרה מכך, לו ניתן היה להירשם לא היה המינהל מתנגד לכך. המינהל טוען כי הואיל והתובעת והמנוח לא השלימו את העברת הזכויות במקרקעין ורישומן על שמם בלשכת רישום המקרקעין נותרו זכויותיהם בגדר זכויות חוזיות בלבד ואלו התיישנו, וזאת בסתירה מוחלטת לדבריו של העד מטעם המינהל. את נטל השלמת הרישום, מפרש מר מורה כנטל לעשות פרצלציה למרות שדרישה זו כלל איננה מופיעה בהסכם המכר. כיום טוען מר מורה כי למעשה המינהל כבר היה רשום כבעלים בלשכת רישום המקרקעין ביום חתימת ההסכם וכי המדובר בחוזה סטנדרטי ומכאן הטעות.




עוד עלה בחקירתו של מר מורה כי מעולם לא נמסרה על ידי המינהל למבקשת ולמנוח הודעה על כך שהמינהל כבר רשום כבעלים בלשכת הרישום ומשכך עליהם לפעול לביצוע העברת הבעלות על שמם. מהאמור לעיל עולה כי זכויות התובעת והמנוח היו והינן רשומות במינהל, לא ניתן היה לרשום את הבעלות על שמם בלשכת רישום המקרקעין בשל מחדלי המינהל שעליו הייתה החובה לבצע את הפעולות המכשירות את פעולת הרישום, דהיינו ביצוע פרצלציה והוא לא עשה זאת.

מסקנה נוספת המתבקשת היא שלמעשה המינהל אינו מתנגד להצהרה המבוקשת ולפיה התובעת הייתה זכאית להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים והוא אף לא היה מתנגד לכך לו ביקשה לעשות כן, וכי למעשה הסיבה האמתית לכפירה בזכויותיה מקורה בטענה שהיא כבר פוצתה בגין המקרקעין.



באופן אבסורדי טיעונם של הנתבעים לעניין הפיצוי שקיבלה התובעת נסמך כולו על גרסת ועדות מר ניסים X בנה של המבקשת (להלן: "מר X"). האבסורד גדול עוד יותר בשל העובדה שכל המשיבים כופרים בעובדת מתן פיצוי כלשהו מצדם למבקשת. מגדיל לעשות המינהל שמחד כופר כי הוא שילם למבקשת פיצוי כלשהו ומאידך, טוען כי מחמת ששולמו פיצויים הוקנו לו הזכויות במקרקעין. התובעת והמנוח רכשו זכויות במקרקעין מן המינהל וכדי לרכוש אותם בחזרה יש להציג הסכם בכתב, ראיות על תשלום ודיווח לרשויות המס, ראיות אלו כמובן שלא הוצגו על ידי מי מהמשיבים. גם אם נצא מנקודת הנחה כי הפיצוי היה בגין הבעלות הואיל והמינהל כופר בכך כי הוא זה שפיצה הוא אינו יכול לטעון שהבעלות במקרקעין חזרה לידיו. מר X סיפק בחקירתו את הסיבה לעזיבת הבית והיא שלא ניתן היה להשכירו לאור מצבו הירוד, אין כל סיבה שלא לקבל במלואה את גרסתו.




התעלמות המינהל ממי שרכש זכויות בעלות וטרם היה רשום כבעלים בלשכת רישום המקרקעין בעת הכנת התכנית קרתה במקרה נוסף ששימש כמאפיית פיתות במקום (להלן: "המאפיה"). גם למאפיה, כמו למבקשת, לא היה רישום בלשכת רישום המקרקעין, גם בעלי המאפיה רכשו את הזכויות בשנות השישים וזכויותיהם היו רשומות רק במינהל, השטח שנלקח מהם יועד למטרה ציבורית, כביש. אולם, המינהל עדיין חתם עמם על הסכם לפיצוי ואף הצהיר כי הם בעלי "זכות בעלות", זאת לטענת מר מורה משום שהם עוד ישבו בקרקע. אמנם בעת ההפקעה לא ישבו המבקשת והמנוח בקרקע אך אין לכך כל רלוונטיות לשאלה מי רכש במקרקעין בעלות. אין כל מקום לאפליה שנעשתה בין המבקשת לבין המאפיה ואין מקום לאבחנה שמנסה המינהל לעשות בין המקרים.




עמדת המינהל היא כי בהיותו הבעלים הרשום של מקרקעי התכנית בלשכת רישום המקרקעין, הוא נהג נכון בהציגו עצמו בעת הכנת התכנית כבעלים יחיד, ולא היא. סעיף 259(ד)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), קובע כי לגבי מקרקעין המנוהלים על ידי המינהל "חכירה לדורות" – לרבות עסקת חכירה שלא נגמרה ברישום". אם זה המצב לגבי חכירה שלא נגמרה ברישום מקל וחומר לגבי בעלות שלא נגמרה ברישום.




רבים המקרים שבהם מקודמות תכניות בניין עיר לגבי מקרקעין שזכות הבעלות לגביהם רשומה על שם המינהל בלשכת רישום המקרקעין וזכויות רוכשי המקרקעין רשומות עדיין במינהל ומעולם לא הציג המינהל עצמו כבעל המקרקעין תוך התעלמות ממי שרכשו ממנו זכויות בעלות או חכירה באותם מקרקעין. טענת המינהל הינה כי ככל שמגיע פיצוי, הואיל והמקרקעין הופקעו על ידי הוועדה המקומית, יש להפנות אליה את התביעה לתשלום פיצוי הפקעה.

כלל ידוע הוא כי במסגרת תכנית איחוד וחלוקה ניתן ליטול מקרקעי ציבור ואף בשיעור העולה על 40%. בגין אותן "לקיחות" לא משולמים פיצויי הפקעה אלא מוקנים לבעלים זכויות מוגדלות ביתרת מקרקעי התכנית. ההפקעה שמתבצעת בשלב מאוחר יותר אינה אלא הדרך להוציא לפועל את הוראות התכנית, אולם לא מוגשות בגין הפקעה זו תביעות.
בעניינינו, המינהל לא הגיש תביעה לפיצויי הפקעה בגין השטחים הניכרים שנלקחו ממנו לצרכי ציבור במסגרת התכנית. בנוסף, למרות שבמקרה המאפיה הייתה ה"לקיחה" למטרה ציבורית, הפיצויים שולמו על ידי המינהל ולא על ידי הוועדה המקומית.



רכישת המקרקעין מרשות הפיתוח בוצעה על ידי התובעת והמנוח בשנת 1962. דהיינו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין ולכן מכוח סעיף 166(א) לחוק המקרקעין חל על עסקה זו הדין הקודם ולתובעת ולמנוח מוקנות זכויות שביושר שאינן מתיישנות. זכויות התובעת והמנוח במקרקעין היו רשומות אצל המינהל שפעל כנאמן מטעמן. בין הצדדים נוצרו יחסים של נאמנות קונסטרוקטיבית שכן זכות שביושר במקרקעין אינה זכות אובליגטורית "רגילה" מבחינת עצמתה. המדובר בזכות מעין "קניינית" המקימה למבקשת ולמנוח זכות להירשם כבעלים על המקרקעין ומקימה יחס של נאמנות קונסטרוקטיבית בינם לבין המינהל.

מרוץ ההתיישנות ביחסים בין נאמן ונהנה מתחיל רק כאשר הנאמן כופר בנאמנות. בעניינינו הכפירה באה לעולם רק בכתבי הטענות או לכל המוקדם במכתב המינהל מיום 29.3.2009 בו לראשונה דוחה המינהל את הדרישה לפיצויים, כך שהתביעה טרם התיישנה. כל עוד מתקיימים יחסי הנאמנות הנאמן מחזיק בנכס שהוא מחזיק כדין, לפיכך אין לטעון כלפי הנאמן שהוא מחזיק בנכס בחזקה נוגדת, ובהיעדר חזקה נוגדת כמובן שאין לדבר על תחילת מרוץ ההתיישנות.



המינהל הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי המבקשת והמנוח. המינהל פעל כנאמנה, הן מכוח חוק הנאמנות והן מכוח הפסיקה. בעניינינו המינהל שמכר מקרקעין למבקשת וקיבל תמורה בעדה היה הנאמן של התובעת לרישום זכויותיה בספרי המקרקעין על פי סעיף 1 לחוק הנאמנות. המינהל גם הפר את חובותיו כלפי המבקשת מכוח סעיף 10(א) וסעיף 10(ב) לחוק הנאמנות בכך שמחד פעל לקידומם ולהשבחתם של נכסי הנאמנות אולם מאידך, גזל את זכויות המבקשת, מכרן והשאיר את התמורה אצלו. כמובן שכל רווח שהפיק המנהל ממכירת הקרקע הוא ריווח שלא כדין מנכסי נאמנות ומכאן שלפי סעיף 15 לחוק הנאמנות יש להעבירו למבקשת.




המינהל עשה עושר שלא במשפט על חשבון המבקשת. לו המבקשת הייתה מגישה התנגדות לתכנית, אזי למרות שבמועד הגשת התכנית המינהל הצהיר שהוא הבעלים היחיד של המקרקעין שבתחומי התכנית, היא הייתה הופכת לחלק מהבעלים בתכנית.

המבקשת לא הגישה התנגדות לתכנית ולפיכך היא מבקשת סעד מתוקף חוק עשיית עושר ולא במשפט. המינהל נישל אותה מזכויותיה במקרקעין, מכרן, והתעשר על חשבונה. לכן מבקשת המבקשת סעד הצהרתי ולפיו הייתה רשאית להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלת המקרקעין ערב אישור התכנית וכן צו למתן חשבונות כדי לעקוב אחר הרווחים שעשה המינהל. תביעה זו הינה במקרקעין וככזו לא התיישנה.



לעניין טענת השיהוי, הטוען לשינוי המצדיק דחיית התובענה עליו הנטל להראות קיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות קבלתה של טענת שיהוי: (1) מצבו של הטוען לשיהוי שונה לרעה עקב השיהוי בהגשת התובענה. (2) השיהוי נגרם עקב חוסר תום ליבה של המבקשת. (3) המבקשת זנחה את זכות התביעה העומדת לה. אף לא אחת מאלו נתקיימו בעניינינו.

לעניין הנזק הראייתי, טענה זו מצריכה בירור עובדתי והנתבעים לא ביססו כל עובדות שהן לעניין זה.



לעניין טענת ההתיישנות הרי ששימוש בטענה זו צריך להיעשות במשורה. מקום שקיימים יחסי נאמנות אין התיישנות ומחול ההתיישנות מתחיל רק משכופר הנאמן בנאמנות. המשיבים מבקשים לשלול מהמבקשת את זכות היסוד של הגישה לערכאות.

ההלכה הפסוקה הכירה בזכות לגישה חופשית ויעילה אל בתי המשפט כזכות יסוד, אשר בית המשפט אמור להגן עליה כמו על זכויות יסוד אחרות. יש לצמצם את קבלתן של טענות ההתיישנות, שיהוי ונזק ראייתי אשר דינן לסוג מפני הפגיעה בזכות הגישה לערכאות ונעילת שערי בית המשפט בפני בעל זכות מהותית.

טענות המשיב 1 – המינהל



יש לדחות את התובענה על הסף ולחלופין לגופו של עניין.




נראה כי לא בכדי לא הפכה הזכות החוזית של המבקשת והמנוח משנת 1962 לכדי זכות קניינית לפי סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שכן המבקשת והמנוח פינו את המקרקעין והם פוצו בגין זכויותיהם במקרקעין. מעדותו של מר X עולה כי המשפחה עזבה את המקרקעין כבר בשנות השישים עקב מצב תחזוקה ירוד של הבית והמשפחה השכירה אותו למגורים לאנשים אחרים עד אמצע שנות השבעים או תחילת שנות השמונים, אז כבר לא היה מי שיסכים לשכור את הנכס.




יוטעם כי המבקשת שמטה את העמוד השני להסכם המכר משנת 1962 כאשר הגישה תובענה זו, אך בידי המינהל היה את אותו העמוד אשר בו מפורטים הסכומים ששולמו על ידי המבקשת והמנוח עבור הזכויות החוזיות במקרקעין. סכום זה עמד על כ-4,048.75 ל"י. מתוך סכום זה רק כ-14% שולמו על ידי המבקשת והמנוח מכיסם האישי שכן מרבית הכסף שולם על ידי "הקרן לגמלאות המרכז של עובדי ההסתדרות בע"מ" כאשר ההסכם כלל הוראה לפיה לא ניתן "להעביר ולא לרשום את הנכס בבעלות, בחכירה או בדרך אחרת על שם הרוכש או מטעמו [...] אלא אם תירשם לזכות הקרן הנ"ל משכנתא בדרגה ראשונה על הנכס לפי תנאי המשכנתא שייקבעו ע"י הקרן". המבקשת לא צרפה כל תנאי משכנתא אשר היו מאפשרים לכאורה את השלמת הרישום יחד עם שאר תנאי ההסכם שלא קוימו.




למעשה, בעוד שהמבקשת שילמה עבור המקרקעין סך של 4,048.75 ל"י, לאחר הפיצוי נותר בידה די כסף כדי ליתן לכל אחד מארבעת ילדיה סכום שנע בין 7,500-10,000 ₪. אם ניטול את הסכום שאותו שילמה המבקשת בשנת 1962 ונצמיד אותו ואף נוסיף לו ריבית עד סוף שנות השמונים, דהיינו עד 31.12.1989, שכן מר X אינו מציין מתי בשנות השמונים התקבל הפיצוי, נראה כי הסכום של 4,048.75 ל"י היה שקול לסכום של 12,613.47 ₪. משמעות הדבר היא שהפיצוי שניתן למבקשת היה די והותר כדי להחזיר את הלוואת המשכנתא שמימנה 86% מהרכישה ואף נותר לה סכום שנע בין 30,000 ₪ - 40,000 ₪ לחלק לילדיה. מכאן עולה בבירור כי המבקשת מנסה כעת, בתובענה שהוגשה בשנת 2011 לקבל שוב כספים לידה מקופת הציבור בעבור אותם המקרקעין בגינם כבר קיבלה פיצוי ואשר אין לה כל זכות בהם.




בין כך ובין אחרת המבקשת, אשר חתמה על הסכם הפיצויים לא רק שאינה מגלה את הסכם הפיצויים אלא אף אינה מגלה את סכום הפיצויים שניתן לה. המבקשת נמנעה מלהגיש תצהיר בתביעתה שלה וסירבה להיחקר על הטענות המובאות בשמה.




נדמה כי הבסיס להגשת התובענה נובע מפיצויים שקיבלה המאפיה. בניגוד לעניינה של המבקשת, אשר הוסדרו בפיצויים שקיבלה עוד בשנות השמונים, הפינוי הפרטני של המאפיה היה הפינוי הגדול ביותר שעשה המינהל בתחום התכנית. בניגוד למבקשת אשר קיבלה פיצוי בגין המקרקעין לאחר שפינתה אותם, המאפיה לא קיבלה כל פיצוי בגין המקרקעין ולא פינתה אותם עד אשר הוסדר המשא ומתן אתם.

בהקשר זה יוזכר כי בהתאם להוראות הדין לא ניתן לעשות עסקה במקרקעין בנפרד בין המחובר לבין המקרקעין. הדבר עולה מפורשות מהוראות סעיף 1 וסעיף 13 לחוק המקרקעין ועניין זה אף נקבע בפסיקה (רע"א 787/10 מינס נ' מינהל מקרקעי ישראל ( 7.4.2010)). המשמעות היא שמבחינה משפטית אין המבקשת יכולה להציג בסיס לטענתה ולפיה קיבלה פיצויים אך ורק בגין הבית שעמד על המקרקעין בעוד הזכויות נותרו לכאורה שלה.



אם אכן היה ממש בטענת המבקשת על אודות זכויותיה במקרקעין גם לאחר קבלת הפיצויים בשנות השמונים, הרי שהיה בידה להציג תשלומים למס רכוש בגין המקרקעין אשר נרכשו בהסכם משנת 1962 למטרת מגורים.




המבקשת לא נתנה, ואינה יכולה ליתן, כל הסבר לכך שמאן דהוא, לכאורה מטעם המדינה, יחתום עמה וישלם לה בפועל כספי פיצויים בגין המקרקעין מקום שהזכויות במקרקעין היו נותרות שלה גם לאחר העברת הפיצויים לידיה. הסכם כזה ממילא אינו עולה בקנה אחד עם הוראות הדין והוראות ההלכה הפסוקה הקובעת כי לא ניתן לעשות עסקה בחלק ממקרקעין.




כאשר בוחנים את התובענה הנוכחית ומשווים אותה לגלגוליה השונים רואים חוסר התאמות שיכולות להאיר על מצב העניינים בעניינינו. כאמור מדובר בגלגול שלישי של תובענה זו בפני ערכאות שיפוטיות. במהדורה הראשונה של התביעה הוגשה תובענה לבית המשפט המחוזי בתל אביב במסגרת ה"פ 1718/09 X נ' X (להלן: "התובענה הראשונה"). לאחר שכב' השופט אורנשטיין בחן את טענות המבקשת ניתנה החלטתו מיום 24.5.2010 ולפיה מוצע למבקשת לשקול את העתירה מחדש ולבחון האם אין מקום להגיש תביעה שונה, אם בכלל. לאחר שהמבקשת התנגדה למחיקת התובענה נקבע התיק לדיון בפני כב' השופט טובי אשר במסגרת הדיון ביום 14.2.2011 הבהיר למבקשת את עמדתו ביחס לתובענה ואפשר לבא כוחה של המבקשת לשקול את המשך ההליכים בתיק. ביום 15.2.2011 ולאחר שהמבקשת הודיעה שהיא מבקשת למחוק את התובענה נמחקה התובענה הראשונה.

המהדורה השנייה של התובענה נעשתה במסגרת הגשת תובענה לבית משפט זה ביום 23.5.2011 (להלן: "התובענה השנייה"), שלאחר תיקונה ביקשה המבקשת להציג לפתע עובדות חדשות.
במסגרת הוראת ההפקעה הופקעו המקרקעין מושא ההליך דנן בשלמותם. הווה אומר כי אם בהתאם לגרסאות הראשונות של המבקשת את הפיצויים היא קיבלה לאחר התכנית, דהיינו מהגורם אשר הפקיע את המקרקעין, הרי שבהתאם לגרסה השלישית הכספים הגיעו לפני התכנית ועליהם אחראית, לשיטת המבקשת, המדינה.



במידה ויתקבלו טענות המבקשת יש לדחות תובענה זו על הסף ממספר עילות. ראשית, הגשת תביעה לסעד כספי במסווה של סעד הצהרתי. המבקשת עותרת לקבלת פיצוי בגין הפקעה מהעירייה אשר לטענתה קיבלה בחסר, והיא גם עותרת לקבלת שני סעדים הצהרתיים נוספים אך אלו נבלעים בתוך הסעד העיקרי הראשון.




הסעד הכספי התיישן. עסקינן בתביעה לסעד כספי במסווה של סעד הצהרתי. חלה בעניינינו התיישנות רבת שנים מאחר שהעילה נוצרה בשנות ה-70 או לכל המאוחר תחילת שנות ה-80.




גם אכיפת החוזה התיישנה. המבקשת דורשת בתובענה להצהיר על זכויותיה להיות בעלים במקרקעין מכוח חוזה מכר משנת 1962. מדובר באכיפה של חיוב חוזי אשר לגביו לא חל החריג להתיישנות שמוגדר בסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע כי התיישנות במקרקעין לא מוסדרים תחול תוך 15 שנה ובמקרקעין מוסדרים היא תחול תוך 25 שנה. על כן משחלפו להן 49 שנים מאז חתימת החוזה חלה התיישנות על אכיפת החיוב בין אם מדובר במקרקעין מוסדרים ובין אם מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים. טענה זו גם נתמכת בפסיקה (ע"א 520/96 אחמד עבד אל עזיז חוסין נ' מרים מיר פד"י נד(3) 487, בעמ' 495; ת.א(נצרת) 1013/02 צדוק מועלם נ' ממ"י ואח' ( 9.5.2004)).

דין התביעה להידחות גם מפאת שיהוי. גם אם מסיבה כלשהי לא חלפה לה תקופת ההתיישנות, הרי שחל שיהוי לאור הגשת התובענה זמן כה רב לאחר חתימת חוזה המכר ומאז חוזה הפיצוי.
נזק ראייתי נגרם בעצם הגשת התביעה כחמישים שנה לאחר החתימה על חוזה המכר ושלושים שנה לאחר הליכי הפיצוי אשר נוהלו כביכול על ידי עורך הדין סרוב מטעם עמידר. לא ניתן למצוא עדים ממקור ראשון או מסמכים שיכולים להעיד על צדקת טענות המבקשת או המשיבים. תיק הנכס והמסמכים בנוגע לעסקת הרכישה משנת 1962 לא אותרו וכן לא אותרו עובדי עמידר אשר עבדו לפני קרוב לחמישים שנים בסניף יפו דרום/אור יהודה או עובדים שעבדו מול עורך הדין סרוב לפני שלושים שנים. מדובר במעשה עשוי. בעניינינו הפיצוי ניתן לפני שלושים שנה, ההפקעה והתב"ע הושלמו לפני 18 שנה ובהתאם לנסח הרישום נרשמו עוד בשנת 2004. על כן, חל בעניינינו עקרון המעשה העשוי (בג"ץ 921/03 פארס מחמוד נ' ממ"י ( 9.3.2003)).



טוענת המבקשת כי למינהל קיימת חובת נאמנות כלפיה ועד שזו לא הופרה לא היה עליה לפעול. גם אם טענה זו הייתה נכונה הרי משעה שידע מר X כי הזכויות במקרקעין לא הוסדרו הרי שלכאורה הופרה חובת הנאמנות ואזי החל מרוץ ההתיישנות. בפסיקה נקבע כי חשד המתעורר אצל תובע ואף חשד בכוח ייחשב כ"קצה חוט" המתחיל את מרוץ ההתיישנות (רע"א 901/07 הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל ( 19.9.2010)(, עוד נקבע בפסיקה כי על התובע להוכיח כי לא יכול היה אף בזהירות סבירה לגלות את העובדות שמעוררות את החשד האמור (ע"א 2897/11 גנאים נ' מדינת ישראל ( 7.4.2013)).


טענות המשיבה 2 – עמידר



יש לדחות את התובענה על הסף ולחלופין לגופו של עניין. מתוקף תפקידה כחברה הלאומית לשיכון עולים בישראל (כשמה אז) עסקה עמידר באותה תקופה (שנות ה-60) בין היתר במכירה ובהכשרה של דירות לעולים חדשים. עמידר לא מכרה ולא החכירה קרקעות ואף לא הייתה מוסמכת לעשות כן. הרשאתה הייתה מכר דירות בלבד וזאת עשתה בלי למכור את הקרקע שעליה ישבו הדירות. גודל הקרקע שהוצמד לדירה נקבע על ידי המינהל (בעל הקרקע).




בשנת 1998 בוצעה התכנית. בהתאם לפרטים שבידיה, עמידר לא נטלה חלק בתכנית זו ולא ידוע מיהו עו"ד סרוב אשר לכאורה, ולפי טענת המבקשת, פעל מטעם עמידר. יתרה מכך המבקשת לא צרפה תצהיר מצד אותו עו"ד סרוב או כל פנייה למשרדו. שמו המלא התגלה רק במסגרת הליך ההוכחות ואם אכן נפטר לא צורף תדפיס ממרשם האוכלוסין שיעיד על כך. יתרה מכך, ככלל הפקעת המקרקעין ופיצוי הדיירים בוצעו על ידי העירייה והוועדה המקומית.




יש לדחות את התביעה כנגד עמידר מטעמי חוסר יריבות. המבקשת אינה דורשת סעד כלשהו כלפי עמידר. כל שעולה מן התובענה הוא שלטענת המבקשת הליך פיצוי הדיירים בשנות ה-80 בוצע על ידי עו"ד סרוב אשר כביכול פעל מטעם עמידר.




לאחר חיפוש מקיף בארכיון ובמחשבי עמידר לא אותרו מסמכים בנוגע לנכס הנדון, לא לגבי המכירה בשנת 1962 ולא לגבי הליכי הפיצוי אשר אירעו לטענת המבקשת בשנות ה-80. גם לא נמצא מידע כלשהו על אודות עו"ד סרוב. יתרה מכך, מתגובת המדינה עולה כי הליכי הפיצוי משנת 1998 נעשו במלואם על ידי הוועדה המקומית.




באשר למסמכים אשר מצביעים לכאורה על קיומו של תיק נכס בעמידר. ראשית, הרי שעסקינן במסמכים מהשנים 1960–1961 שמתייחסים לתקופה בטרם נרכשה הדירה על ידי המבקשת ובעלה המנוח ואשר כלל אינם נוגעים לתקופה נשוא המחלוקת. שנית, עברו כבר 50 שנים מאז עסקת המכר ועברו 30 שנים מאז שהתקיימו הליכי הפיצוי. קיים קושי באיתור מסמכים בפרוטרוט. פרטים ומסמכים בנוגע לנכסים שנמכרו על ידי עמידר חובה לשמור לכל היותר 5 שנים.




גם אם נלך לשיטתה של המבקשת ונניח כי אותו עו"ד סרוב אכן עסק בניהול המשא ומתן לצורך ביצוע הפינויים, עדיין המבקשת לא הוכיחה כי לא קיבלה את מלוא הפיצוי. עדויותיה נסמכות על עדויות שמיעה .




המבקשת לא צרפה את הסכם הפיצוי שנערך עמה והיא גם לא דיווחה על העסקה לרשויות המס.




בעצם פינוי הנכס על ידי המבקשת וקבלת הפיצוי על ידה, וכן אי העלאת טענות על ידה במשך כ-30 שנה מעידים כי הסכימה לגובה הפיצוי וגודל זכויותיה בנכס. אמנם המבקשת לא צרפה מסמך עליו חתמה ואשר הסדיר את ויתורה על זכויותיה בנכס ואת הפיצוי שקיבלה, אולם היא אינה מכחישה זאת. בנוסף, אם היא אכן לא פוצתה ספק אם הייתה מחכה זמן רב כל כך להגשת התובענה.




סכום הפיצוי היה הגון ומתבקש מבחינת המבקשת היות והנכס היה עזוב, לא הושכר והמבקשת שילמה בגינו מיסי עירייה.




בסיכומיה העלתה המבקשת טענה ולפיה בידיה מסמך של עמידר שמראה על זכויותיה בנכס. לא מדובר במסמך של עמידר, הוא לא אותר בעמידר, המסמך עצמו לא נושא לוגו או כל סימן מזהה אחר של עמידר וגם הכתובת שמצוינת במסמך איננה הכתובת של עמידר.




עמידר מצטרפת לטענות המינהל לעילות לסילוק על הסף של התביעה ובעיקר לטענת השיהוי והנזק הראייתי.

טענות המשיבה 3 – הוועדה המקומית



דינה של תובענה זו להידחות על הסף מחמת התיישנות ושיהוי. בנוסף מכיוון שהסעד ההצהרתי המתבקש בתובענה איננו הסעד האמתי והסופי הרי שיש לקיים תובענה זו בדרך של תביעה כספית רגילה. בעניינים אלו מצטרפת הוועדה המקומית לטענות יתר המשיבים.




אם יחליט בית המשפט לקבל את טענת המבקשת ולפיה היו לה זכויות כלשהן במקרקעין נשוא התובענה וכי היא אכן זכאית לקבל את חלקה מתוך תקבולי שיווק מקרקעי התכנית, כי אז החבות לשאת בעלות זו חלה על המינהל ולא על הוועדה המקומית. התב"ע הינה תכנית איחוד וחלוקה שהוגשה על ידי המינהל כתכנית בהסכמת הבעלים, תוך שהמינהל מציג עצמו כמייצג את כלל בעלי הזכויות במקרקעין שנמצאים בתחום התב"ע וחותם בשם כולם עליה. מן הטעם הזה אושרה התב"ע ללא טבלת הקצאה וללא טבלת איזון כאשר זכויותיה של המבקשת במגרש נשוא הדיון, שלא היו ידועות לוועדה, אינן מוזכרות בה כלל. במצב דברים זה זכויותיה החוזיות של המבקשת לא התאיידו בעקבות אישור התב"ע וככל שהן היו קיימות כלפי המינהל ערב פרסום התב"ע הרי שהן נותרו שרירות וקיימות כלפי המינהל גם לאחר פרסום התב"ע.

אמנם זכויותיה של המבקשת לא נזכרו במפורש בתב"ע ולא הוקצעה לה שטח משלה, וזאת לאחר שהמינהל הציג עצמו כאמור, כמייצג את כלל בעלי הזכויות בתחום התב"ע, והתעלם בכך מזכויותיה של המבקשת שמסתבר בדיעבד כי היו רשומות בספרי המינהל, אולם אין בכך כדי לפגוע בזכויות המבקשת, באשר, כאשר מדובר בזכויות חוזיות בלתי רשומות שהיו למבקשת כלפי המינהל ערב אישור התב"ע על "הקרקע הנכנסת" לאיחוד וחלוקה, הרי שיש לראותן כשיעבוד שהיה מוטל על זכויות המינהל בקרקע, אשר בהתאם לסעיף 126 לחוק התכנון והבנייה נודד ועובר אל המקרקעין בהם זכה בעל המקרקעין המשועבדים (ת"א (חי) 248/95 כהן אברהם ואח' נ' נגאר אמסלם ואח' ( 16.4.2006)). לפיכך, ככל שיקבע כי למבקשת היו לפני פרסום התכנית זכויות כלפי המינהל מכוח חוזה המכר משנת 1962 הרי שזכויות אלו נחשבות כ"שיעבוד" לצורך סעיף 126 לחוק התכנון והבנייה, ויש לראותן כאילו עברו, עם אישור התכנית, אל המגרשים החדשים שהוקצו למינהל לפי התב"ע ושווקו על ידו במחיר מלא, מבלי שהמבקשת קבלה על חלק מסכום זה.



המינהל מנסה לגלגל את החבות בפיצויים על הוועדה המקומית שהפקיעה כביכול את זכויות המבקשת במגרש, ואולם, אין בכך שום ממש. ראשית, בעת ההפקעה בשנת 1998 זכויות המבקשת כבר לא היו צמודות למגרש המופקע משום שעם פרסום התב"ע הזכויות נדדו למגרשים הכלכליים שהוקצו למינהל בהיותם שיעבוד על זכויות המינהל במגרשים המוקצים, בהתאם להגדרת סעיף 126 לחוק התכנון והבנייה. זכויות הבעלות במגרשים הכלכליים הוקצו למינהל כשהן משועבדות וכפופות לזכויות המבקשת, וכששווקו בסופו של דבר על ידי המינהל נעשה השיווק תוך התעלמות מוחלטת מזכויות ה"שיעבוד" של המבקשת במגרשים המשווקים. לפיכך, אין כאן מקום לתביעת פיצויי הפקעה מאחר והזכויות של המבקשת כלל לא הופקעו על ידי התב"ע.

כל מטרת הוראות חוק התכנון והבנייה עוסקות בתכנית איחוד וחלוקה ובחלוקה מחדש היא, עשיית צדק חלוקתי שיוצרת התב"ע בין כלל בעלי הזכויות במקרקעין שבתחום התב"ע כדי שכל בעלי הזכויות במקרקעין עליהם חלה התב"ע יזכו לקבל חלק יחסי שווה מהעושר שהיא יוצרת.אי פיצוי המבקשת הוא ניסיון של המינהל לעשיית עושר שלא בדין על חשבון המבקשת מחד והוועדה מאידך.



כפי שעולה מכתב התשובה של המינהל הוא מודה כי מכר למנוח זכויות בעלות במקרקעין המתוארים בכתב התביעה ואולם המינהל לא דאג לרשום את הזכויות שנרכשו על שם הרוכש בפנקסי המקרקעין ויתר על כן, המינהל גם לא דאג לרשום זכויות אלה בפנקסים המתנהלים על ידו בהם מרוכז הרישום של כל מי שרכשו זכויות במקרקעין מהמינהל אך זכויותיהם טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין.




ניתן להניח שרשלנות המינהל היא שהובילה לכך שהוא לא גילה לוועדה המקומית את עצם קיומן של זכויות התובעת במקרקעין נשוא התביעה ומהטעם הזה הוגשה התכנית ונדונה כתכנית איחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים. למותר לציין שלוועדה לא היה כל מידע על כך שלתובעת יש זכויות במגרש, והיא הסתמכה בעניין זה הן על הצהרת המינהל והן על הרישום בפנקס המקרקעין של המקרקעין הכלולים בתחום התב"ע. מאחר שהתכנית השתרעה על פני שטח נרחב מאוד של כ-252 דונם ונכללו בה בין היתר שטחים נרחבים המיועדים על פי התכנית לבניה של למעלה מאלף יחידות דיור, ומאידך גם שטחים רבים שיועדו לצרכי ציבור. אך טבעי לבצע זאת על דרך של תכנית איחוד וחלוקה באופן שסך כל השטחים יתחלקו באופן שווה בין כל בעלי הזכויות במקרקעין הכלולים בתב"ע וזאת בין היתר כדי להימנע מהצורך לשלם פיצויים בעבור ההפקעות. דרך זו הוכרה בפסיקה כדרך ראויה לחלוקה שוויונית של זכויות הבנייה שיוצרת התב"ע החדשה בין כל בעלי המקרקעין שבתחום התכנית ובמקביל גם חלוקת הנטל לשאת בהפרשות לצרכי ציבור בין כלל הבעלים שבתחום התב"ע. עוד נקבע שאם זכויות הבניה שמקבלים הבעלים במגרשים החדשים שיוצרת התב"ע שוויים עולה על סך הערך הכולל של המקרקעין שהיו לבעלי הקרקע בטרם אישור התב"ע כי אז לא קיימת חובת תשלום של פיצויי הפקעה בגין השטחים שיועדו על פי התב"ע לצרכי ציבור (עע"מ 5839/06 בראון ואח' נ' הוועדה המחוזית). בנסיבות הללו ברור שלו ידעה הוועדה המקומית על אודות קיומם של בעלי זכויות נוספים בתחום התב"ע, הייתה גורמת לכך שהתכנית שתאושר תביא בחשבון במסגרת האיחוד והחלוקה את כל בעלי הזכויות הקנייניות של המקרקעין בתחום התכנית כך שבסופו של דבר היו זכויות התובעת במגרש מוצאים את ביטוין בטבלת ההקצאה של השטחים לבנייה וזה כמובן היה על חשבון הזכויות שהוקצו על ידי התב"ע למינהל.




למותר לציין כי לא היה לעירייה כל בסיס לחשוב שהצהרת המינהל איננה מדויקת ואולם לאחר הפקדת התכנית ופרסומה הוגשה התנגדות על ידי קבוצת אנשים שהפעילו במקום מאפיה וטענו שהם בעלי זכויות בקרקע, בעלות שנרכשה לטענתם מרשות הפיתוח בשנות החמישים ולפיכך דרשו להיכלל ברשימת הבעלים של המקרקעין בתחום התב"ע. המתנגדים ניהלו משא ומתן עם המינהל שהסתיים בפשרה ולפיה הם מכרו למינהל את המקרקעין ובתמורה רכשו בתשלום חלקי את הזכויות שנוצרו באחד המגרשים שנוצרו על ידי התב"ע לבניית 60 יחידות דיור.

יצוין כי המינהל הכיר באחריותו לפצות את המתנגדים למרות שהקרקע שהחזיקו בה נפל גורלה להימצא בשטח שנועד להפקעה לצרכי ציבור ולא לבנייה, אך למרות זאת קיבל המינהל על עצמו לפצותם על ידי הענקת זכויות בנייה בתחום התב"ע. מעמדם של המתנגדים הנ"ל דומה למעמדה של התובעת, שניהם בעלי זכויות בקרקע שהמינהל שכח לציין את דבר קיומם. ההבדל היחיד הוא בכך שהתובעת לא התנגדה במועד וברור שלו הייתה מגישה התנגדות היה המינהל דואג להגיע עמה להסדר דומה.



יתר על כן, בנסיבות המתוארות לעיל, בהתיימרו לחתום על התב"ע בשם כל בעלי הזכויות במקרקעין, יש לראות את המינהל כמי שפעל גם בשם התובעת וכנאמן עבורה בדיוק כפי שהיה כלפי יתר הגורמים שייוצגו על ידו באותה חתימה ולפיכך על המינהל להעביר לתובעת את פירות הנאמנות, דהיינו את הזכויות הראויות במקרקעין.


דיון והכרעה



כזכור בתובענה זו עותרת המבקשת לקבל סעדים הצהרתיים: הסעד הראשון- כי היא הייתה זכאית,ערב הגשת תכנית האיחוד וחלוקה, להירשם בלשכת רישום המקרקעין, כבעלים של המקרקעין, מכח החוזה שנחתם איתה בשנת 1962,

הסעדים הנוספים (השני, השלישי והרביעי)- כי היא זכאית לקבל מהמשיבים, פיצוי בגין המקרקעין (הסעד השלישי), חשבונות מלאים לגבי הליכי השיווק של המקרקעין בתחום התוכנית (הסעד השני),וכן נתונים ופרטים לעניין התמורה שקיבל המינהל משיווק הזכויות שבתוכנית ליזמים פרטיים ומכך לגזור את הפיצוי המגיע לה בגין המקרקעין- 756 מ"ר (הסעד הרביעי) .

אקדים ואומר כבר עתה כי היה בכוונתי לקבל הסעד ההצהרתי הראשון, אלא שהחלטתי כי אין טעם לתתו שכן הדין הוא שבית המשפט אינו מעניק סעד תיאורטי שאין אחריו כל זכות- לא להירשם ולא לקבלת פיצוי כפי שיפורט בהמשך.

ברור למבקשת כי עסקינן באירועים שחלקם אירעו לפני למעלה מ-50 שנה ובמעשה עשוי, כאשר השטח נשוא המחלוקת נמכר ליזמים (חלקו לפני 24 שנים) שבנו עליו בניני מגורים בהם גרים דירים שרכשו דירות מאותם היזמים.

מטרת התובענה הינה אחת ויחידה, לא לקבלה באמת של סעד הרישום (הסעד הראשון) שאינו ניתן למימוש כאמור, אלא לקבלת פיצוי כספי וכאמור סעד זה אין מקום לתת אותו שכן בהתאם לדין בית המשפט לא ייתן ולא יידרש להליך משפטי באם הפך תיאורטי (בג"ץ 6055/95 צמח נ' שר הביטחון פ"ד נג(5) 241).

באשר לסעדים הנוספים אין בכוונתי לקבלם וזאת משום ששלושת סעדים אלו, שלובים זה בזה ומטרתם האחת והיחידה, לקבל פיצוי כספי בגין המקרקעין.

הזכאות לסעדים כספים אלו, כפי שעוד יורחב בהמשך, הייתה צריכה להתברר במסגרת תביעה כספית נפרדת (ולא בדרך של המרצת פתיחה), ככל שניתן היה להגישה מפאת מחסום ההתיישנות או השיהוי, ולא במסגרת תובענה זו. הניסיון לעקוף את מחסום ההתיישנות ו/או השיהוי באמצעות שילוב סעדים שחלקם התיישן או נגוע בשיהוי, הוא בלתי אפשרי.



עוד יש להאיר ולהעיר כבר עתה כי, גם אם היה נקבע כי המבקשת הייתה זכאית להגיש את התובענה לסעד הכספי במסגרת הליך זה (מבחינה פרוצדוראלית), הרי שגם אז דין תובענה זו להידחות, שכן המבקשת כשלה בהוכחת טענותיה גם מבחינה ראייתית.


כיוון שמדובר באירועים שאירעו לפני 30-50 שנה, היחידה שיכלה להעיד לגביהם הייתה המבקשת. מטעמים שלא הובהרו די צרכם ,למעט אמירות כלליות לעניין גילה ורמזים לעניין רמת הזיכרון שלה, לא הוצגה כל ראיה ממשית לחוסר האפשרות להעידה וגם לא צורף מסמך רפואי ולפיו מצבה הרפואי מונע ממנה להעיד בהתאם לדרישת סעיף 127 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "תקנות סד"א"). כידוע חזקה בדין היא כי, הימנעות מהזמנה לעדות של עד אשר לפי תכתיב השכל הישיר היה עשוי לתרום לגילוי האמת, יוצרת הנחה שדבריו היו פועלים לחיזוק הגרסה של הצד שכנגד והימנעות מהבאתו פועלת לרעת הצד שהיה עליו להביאו ומכרסמת בתשתית הראייתית עליה נסמך. דברים אלו מקבלים משנה תוקף עת בעלת הדין בתובענה אשר העובדות ידועות רק לה מידיעה אישית לא מעידה ומבקשת להעיד אדם אחר אשר מעיד "מפי השמועה" ביחס לעובדות, לרבות כאלו משנת 1962 ולרבות על דברים שאירעו בעת שהיה אותו עד – מר X הבן, בפנימייה. כידוע, משקלה של עדות מפי השמועה היא אפסית, ככלל.

ייתר על כן, המבקשת שינתה את גרסתה ובלאו הכי את טענותיה מעת לעת, כדי להתאימן לתשתית עובדתית שתאפשר לה לקבל בסופו של יום את הסעד הכספי. כך למשל, הודתה המבקשת בתחילה ובין היתר בהתכתבויות עם המינהל, כי היא קיבלה פיצוי בגין המקרקעין וכשהבינה כי טענה שכזו, שומטת את זכותה לקבלת פיצוי נוסף היא שינתה טעמיה וטענה כי הפיצוי ניתן רק בגין הבית ולא בגין המקרקעין.

ועוד, בתחילה כשהגישה המבקשת את התובענה דנא, היא טענה (וכך טענה גם בתובענה הראשונה שהגישה בביהמ"ש המחוזי בת"א) כי: "סמוך לאחר אישור התכנית פינו המבקשת והמנוח את המקרקעין והחזירו את החזקה בהם לידי המשיב כשהם מקבלים פיצוי אך ורק בגין הבית שעמד על המקרקעין ושנהרס עובר להעברת החזקה" (ההדגשות אינן במקור י.ש.).
כשהבינה המבקשת כי טענה זו עומדת לה לרועץ, לפיה לאחר הפינוי ולאחר כניסת תכנית הפינוי לתוקף היא קיבלה את הפיצוי ומשמע הדבר כי הפיצוי היה פיצוי מלא (בית+קרקע), היא הגישה ביום 27.2.2012 בקשה לתיקון התובענה, במסגרתה הושמטו עובדות קודמות וצצו ועלו עובדות חדשות תחתן, כשבין עובדות אלו שונתה טענת המבקשת על אודות מועד מתן הפיצוי כך שבניגוד לתובענה הראשונה ובניגוד לתובענה השנייה, בגרסה המעודכנת טענה המבקשת כי הפיצוי שולם עוד לפני אישור התכנית.

לא רק שאף אחד מהמועדים הנ"ל בהם קיבלה המבקשת את הפיצוי לא הוכח אלא ששינויים אלו בגרסתה מצביעים כי לא ניתן להשתית על עדיה את הוכחת טענותיה או גרסתה שהשתנתה.



כעת אדון בטענות הצדדים כסדרן ותחילה בטענות הסף. אין חולק כי חוזה המכר בין המבקשת לבין המינהל נחתם בשנת 1962 והקנה לבני הזוג X זכות רישום כבעלים במקרקעין, בכפוף למספר תנאים אשר פורטו בחוזה המכר ובהם הסדרת הרישום בספרי האחוזה שביצועם חל על המבקשת והיא לא ביצעה אותם ולכן לא נעשה הרישום על שמה וכל שנותר בידה הייתה זכות אובליגטורית שלא הסתיימה ברישום. מטעם זה המבקשת אינה דורשת כאמור להירשם כבעלים, אלא לקבל פיצויים המגיעים לה לטעמה, בגין זכות זו שלא ניתן לממשה כיום. כדי להכריע בשאלת זכאות המבקשת לקבלת פיצוי, יש לענות על השאלה העיקרית שנותרה ללא מענה, גם לאחר סיום ההליכים בענייננו והיא: מתי, ובעבור מה, ניתנו למבקשת הפיצויים והאם פיצויים אלו שניתנו, ניתנו רק בעבור פינוי המבנה (להבדיל מהמקרקעין) - כטענת המבקשת - או שמא אלו ניתנו בעבור הפקעת כל זכויות המבקשת בחלקה - כטענת המינהל.




טוענים המשיבים: כי יש לדחות תביעה זו על הסף מכיוון שמדובר בתביעה כספית במסווה של תביעה לסעד הצהרתי. הסעדים השני, השלישי והרביעי של המבקשת, עניינם כאמור בקבלת פיצוי כספי. סעדים אלו, הם סעדים כספיים והסעד הראשון בתביעת המבקשת נבלע בתוכם, שכן מטרתו מתן תוקף לדרישה לקבלת הפיצוי. עוד טוענים המשיבים כי התביעה לקבלת הפיצוי הוגשה במסווה של בקשה לסעד הצהרתי כדי שתוכל לעקוף את מחסום ההתיישנות, בו אדון בהמשך, וכדי לעקוף את תשלום האגרה. על כן, לטענתם יש לדחות את התביעה על הסף ולדרוש מהמבקשת לפתוח בהליך אזרחי בסדר דין רגיל.

מסכים אני עם דעת המשיבים.

עיון בבקשה בדרך המרצה מעלה, כי מטרתה האחת והיחידה הינה קבלת פיצוי מהמשיב 1: "פיצוי בגין המקרקעין, כהגדרתם להלן, בשיעור חלקם היחסי של המקרקעין משווי כלל המקרקעין הנמצאים בתחום התכנית כהגדרתה להלן" (מתוך הסעד השלישי שבבקשה), פיצוי אשר מהווה השלמה לפיצוי שניתן למבקשת בשנות השמונים שלטענתה ניתן בחסר.!!



תקנה 3(א) לתקנות בית המשפט (אגרות), התשמ"ח-1987 קובעת כי הליך שהסעד המבוקש בו הוא הצהרתי, יראה כהליך ששווי הסעד המבוקש בו אינו ניתן להערכה בכסף. כאמור לעיל, הסעד השלישי עניינו הבקשה למתן פסק דין הצהרתי שלפיו המבקשת זכאית לפיצוי כספי והסעד השני והרביעי עניינם בקשה לפסק דין הצהרתי שלפיו על המשיבים לספק למבקשת נתונים וחשבונות מלאים ומפורטים לגבי הליכי השיווק.


למעשה, מטרת הסעד השני והרביעי היא קבלת מידע שעל בסיסו ניתן יהיה להעריך את גובה הפיצוי המתבקש בסעד השלישי ועל כן לא מדובר באמת בסעדים נפרדים וניתן לראות בנקל כי עניינם של הסעדים הללו סותר את הוראות תקנה זו.

על כן, אין מדובר בסעד הצהרתי ועל המבקשת, ככל שהיא חפצה לעשות כן, היה לפתוח בהליך אזרחי בסדר דין רגיל לצורך קבלת פיצוי כספי כאמור.

גם אם המשיבות, ובייחוד המשיבות 1 ו-2, לא שיתפו פעולה עם המבקשת אין לה אלא להלין על עצמה על השתהותה במשך כחמישים שנה שגרמה לכך שאין כל עדות ממקור ראשון בנושא. החלקה נשוא התביעה עברה רה-פרצלציה וגם אם למבקשת היו זכויות יכלו המשיבות להניח שהמבקשת זנחה את זכותה לתבוע מאחר שבפרק זמן כה משמעותי נמנעה מלהגיש תביעה או לטעון לזכות. בכל מקרה לא היה כל קושי מעשי מצד המבקשת להגיש תביעה כספית רגילה ולתמוך את טענותיה הכספיות באמצעות חו"ד מומחה- שמאי מקרקעין שיעריך את שווי הזכות. המבקשת באופן ברור נמנעה מהליך שכזה מתוך כוונה כי הגשת בקשה למתן סעד הצהרתי תוך כריכת הסעד התיאורטי (הראשון) עם הסעדים הכספיים (שני,שלישי ורביעי) תאפשר לה להתגבר על מחסום השיהוי וההתיישנות לקבלת סעד כספי בנפרד.



הסעד הראשון המבוקש בהליך זה באופן עקרוני, הינו סעד לגיטימי (אם כי הינו תיאורטי ואינו פרקטי) להבדיל מהסעדים האחרים.


הסעד הראשון עניינו תביעה לפסק דין הצהרתי ולפיו המבקשת הייתה זכאית להירשם כבעלים של הקרקע ערב הגשת התכנית. סעד זה ענינו בעצם הזכות הקניינית שהייתה למבקשת ערב הגשת התוכנית. זהו סעד שאינו ניתן להערכה בכסף והוא מהווה סעד הצהרתי הן לפי מבחני הפסיקה והן לפי דרישת תקנה 3(א) לעיל.



די היה באמור כדי לדחות את התובענה, באשר לדרך בה הוגשה, אלא שגם בחינת הטענות האחרות של המשיבות- התיישנות ושיהוי, מביאים לתוצאה זהה, לפיה דינה של התובענה להידחות. .

בעניינינו טענת ההתיישנות הראשונה הועלתה כנגד הסעדים הכספיים המבוקשים, שכן העילה שמכוחה מבקשת המבקשת לתבוע פיצויים נולדה, לטענת המשיבים, לכל המאוחר בשנות השמונים.

מכיוון שכבר החלטתי שלא להיעתר לסעדים הכספיים המבוקשים הרי שהתייתר הצורך לדון בטענה זו. עם זאת כדי שלא אמצא פטור בלא כלום ("לפוטרו בלא כלום אי אפשר"-תלמוד בבלי מסכת חולין דף כז עמוד ב) ומעבר לנדרש, אוסיף, כי נראה צודק בעיניי לקבל טענה זו. טוענת המבקשת כי קיבלה בשנות השמונים פיצויים בעבור פינוי ביתה מן המקרקעין אך לא קיבלה פיצוי בגין שווי המקרקעין, ומכאן שפוצתה בחסר. גם אם אמצא לנכון לקבל טענה זו הרי שמשמעותה התיישנות של הסעד. כדי להכריע בטענה זו יש להידרש ראשית להוראות סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 אשר מורה כי תביעה שאינה במקרקעין מתיישנת תוך 7 שנים. הזכות לפיצוי הינה זכות שאינה במקרקעין ולכן היא מתיישנת בחלוף 7 שנים.
כפי שעולה מחומר הראיות ניתן לנתח את מועד היווצרות העילה מתוך התייחסות לשתי תקופות זמן שונות:
הראשונה- והמוקדמת יותר, היא במהלך שנות השמונים ובתכוף לאחר קבלת הפיצוי בעבור פינוי הבית. משעה שהבחינה המבקשת שהיא לא מקבלת את יתרת הפיצוי בעבור שווי הקרקע היה עליה לפעול לקבלת יתרת הפיצויים בתוך פרק זמן של 7 שנים. משעה שלא פעלה כאמור הרי שתוך פרק זמן של 7 שנים התיישנה תביעתה ובוודאי שהיא אינה יכולה להגישה בחלוף 30 שנה.

השנייה- והמאוחרת יותר היא לאחר מועד הפקעת המקרקעין בשנת 1998 עם סיום תכנית האיחוד והחלוקה. גם אם אקבל את הטענה כי רק במועד זה נוצרה העילה הרי שלפי הוראת סעיף 5(1) לעיל תביעתה התיישנה לכל המאוחר בשנת 2004, כ-5 שנים קודם להגשת התביעה הראשונה של המבקשת כנגד המשיב. מהאמור לעיל עולה שנראה כי עומדת למשיבים טענת ההתיישנות לעניין הסעד הכספי.


טענת ההתיישנות השנייה הועלתה בקשר לסעד המבוקש (במישרין או בעקיפין) לאכיפת החוזה. לטענת המשיבים, המבקשת דורשת להצהיר כי היא הייתה זכאית להיות הבעלים במקרקעין מכוח חוזה המכר משנת 1962. לגישת המשיבים, מדובר בתביעה לאכיפה של החוזה ומכיוון שעברו מאז כמעט חמישים שנים הרי שהוראות סעיף 5(2) לעיל לא חלות שכן חרגו מטווח 25 השנים. בעיניי שוגים המשיבים בפירושם את המצב המשפטי. אין חולק כי היו למבקשת ולמנוח זכויות ביחס למקרקעין בעקבות חתימתם על חוזה המכר משנת 1962. אמנם בני הזוג מעולם לא נרשמו בלשכת רשם המקרקעין מסיבות שונות אך קיימות אינדיקציות לכך שבעבר המינהל התייחס לבני הזוג כאל הבעלים של הקרקע. מכיוון שכך, הרי שהזכות לא בוטלה ואין בהפקעה כדי לאיין את זכותם התיאורטית, ביחס למקרקעין.

בנקודה זו ראוי גם להתייחס לטענת הנאמנות שהועלתה במקור על ידי הוועדה המקומית ולאחר מכן אומצה על ידי המבקשת. לפי טענה זו כאשר המינהל חתם על התכנית בשם הבעלים של כל המקרקעין הוא למעשה ייצג את המבקשת שלה היו זכויות באותם המקרקעין. כדי לנתח טענה זו יש להידרש להוראות חוק הנאמנות, תשל"ט-1979.
רלוונטיים לעניינינו כמה סעיפים:
מהות הנאמנות
1. נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת.
חובות וסמכויות
10. (א) נאמן חייב לשמור על נכסי הנאמנות, לנהלם ולפתחם ולפעול להשגת מטרות הנאמנות, ומוסמך הוא לעשות כל הדרוש למילוי תפקידיו.
(ב) במילוי תפקידיו חייב הנאמן לנהוג באמונה ובשקידה כפי שאדם סביר היה נוהג באותן נסיבות.

המבקשת טוענת שלמעשה מכיוון שהמינהל מכר בשנת 1962 את המקרקעין לה ולמנוח ומאחר שזכויותיה לא נרשמו הרי שהמינהל היה אחראי לשמור על זכויות אלו בנאמנות עד שהן תרשמנה לטובת המבקשת והמנוח. לפי קונסטרוקציה משפטית זו בעצם פעולותיו לקידום התכנית פעל המינהל כדי לקדם ולשבח את נכסי הנאמנות.

איני חושב שיש להידרש בעניינינו לקונסטרוקציה משפטית מורכבת שכזו. לא מצאתי שהמשיבים הצליחו לסתור את טענות המבקשת לעניין זכויותיה במקרקעין מכוח חוזה המכר. על המשיבים היה להוכיח כי זכויותיה של המבקשת במקרקעין התאיינו וזאת לא עלה בידם להוכיח. משכך פטור אני מלדון בשאלת תכולת הנאמנות על מערכת היחסים שבין המבקשת למינהל במקרה הנדון.

נכון הדבר בעניינינו גם לצורך הקביעה שנמצאת בסעיף 15 לחוק הנאמנות ולפיה:
דין ריווח אסור
15. ריווח שהפיק נאמן שלא כדין עקב הנאמנות, דינו כחלק מנכסי הנאמנות.

טוענת המבקשת כי בפעולתו לקדם ולשבח נכסי הנאמנות היה על המינהל להעביר אל המבקשת את הרווחים שנצברו שכן אלו נחשבים לחלק מנכסי הנאמנות. עם זאת כפי שלא מצאתי לנכון לדון בשאלת הנאמנות כדי לקבוע שלמבקשת זכויות במקרקעין כך גם אין בכוונתי להידרש לשאלה אם פעולות המינהל ביחס למקרקעין היוו פעולות שמטרתן קידום ושיבוח הנאמנות שכתוצאה מהן עליו להעביר את הרווחים למבקשת.




על המשיבים היה להוכיח שזכויותיה של המבקשת מכוח חוזה המכר התאיינו וכי נותק הקשר בינה לבין המקרקעין קודם לעריכת התכנית או לכל היותר קודם להפקעה. לדעתי לא עמדו המשיבים בנטל זה שכן טענותיהם התבססו בין היתר על התיישנות אשר לא ניתן, לטעמי, לבסס בעניין זכותה להירשם כבעלים, ועל הטענה ולפיה משקיבלה פיצוי בשנות השמונים חזקה כי אותו פיצוי ניתן בעבור זכויותיה במקרקעין. גם טענה זו איני יכול לקבל. מסמך הפיצוי לא הומצא לבית המשפט ואינני יודע אם ניתן כלל לאתרו. מכל מקום משלא הוכח באופן ברור היקף הפיצוי הרי עובדה זו עומדת למבקשת לרועץ להוכחת תביעתה (לפחות מבחינת קביעת תחילת מועד תחילת מרוץ ההתיישנות), אך מאידך לא ניתן להסתמך עליו כטענת הגנה לשם הקביעה שזכויותיה של המבקשת במקרקעין נעלמו כלא היו עקב פיצוי עלום שלא הוכח. לא די בכך שהתקבל פיצוי כלשהו כדי להיבנות עליו בטענה שחזקה שהוא ניתן בעבור הזכויות במקרקעין.


מקשה המינהל וטוען כי תמיכה לטענה שהפיצוי ניתן בעבור הזכויות בקרקע ניתן למצוא בגודל הפיצוי שכן מר X העיד כי לאחר קבלת הפיצוי המבקשת נתנה לכל אחד מבניה סכום שנע בין 7,500 – 10,000 שקלים. חישובי המינהל בעניין זה גם אם יש בהם הגיון הם נותרו בגדר ספקולציה שלא הוכחה. מכיוון שאין מי שיכול להעיד על אודות גובה הפיצוי ומכיוון שלא הומצא לבית המשפט הסכם הפיצוי לא ניתן לדעת בוודאות מה היה גובה הפיצוי ובעבור מה ניתן.

טענת סף שלישית שהעלו המשיבים היא טענת השיהוי והנזק הראייתי שנגרם בעקבותיו. לדעתי ייתכן ועומדת למשיבים טענה זו ואולם סוגיה זו צריכה להתברר במסגרת הליך נפרד שכן לטעמי ניתן לקבלה רק באשר לדרישות הסעד הכספי, שאותן כאמור דחיתי לעיל.

בדומה לכך ניתן לראות שהמבקשת הגישה תביעתה זמן רב לאחר חתימת החוזה ואף זמן רב מעת קבלת תוקף לתכנית. גם אם נאמר כי המועד הרלוונטי להגשת התובענה הכספית הוא במועד ההפקעה הרי שמרגע ההפקעה בשנת 1998 ועד להגשת התביעה בעניינינו עברו כ- 16 שנים ואם ההפקעה בפועל ומסירת החזקה היתה בשנות ה- 70 הרי שמאז חלפו למעלה מ- 30 שנה. לטעמי גם אם היה נמצא שלא חלה התיישנות הרי שאין ספק כי ניתן לראות במשך זמן ממושך זה- כשיהוי, אשר מרע את מצבם של המשיבים שאין בידם מסמכים והעדים הרלבנטיים ככל שהיו או שהלכו לעולמם (כמו אותו עו"ד סרוב שגם המבקשת לא הצליחה להביאו לעדות) או שאינם עובדים אצל המשיבים. תמיכה לעמדה זו ניתן למצוא בדבריו של כב' השופט אור בעניין דגניה א' שם נאמר כי:

"על פי המבחן האובייקטיבי עומדת במקור הדיון התנהגותו של העותר. השאלה היא, אם העותר פעל בזריזות המתחייבת בנסיבות העניין ואם עתירתו אינה נגועה בהשתהות הנובעת מאשמתו. שאלה זו מחייבת לבדוק מדי נודע לעותר על הפעולה המנהלית שאותה הוא בא לתקוף ואם פעולותיו מנקודת זמן זו ואילך אינן נגועות בהשתהות בלתי מוצדקת" (בג"ץ 2632/94 דגניה א' נ' שר החקלאות, פ"ד מ(2) 715).


בעניינינו לא ברורה הסיבה להשתהות הארוכה של המבקשת בהגשת תביעתה. לא היה בין הצדדים מו"מ אשר יכול להוות את הסיבה לשיהוי זה ואף לא נראה כי מטרתו הייתה הכנת האסטרטגיה לתביעת הזכות. לאור העובדה שעבר לפחות למעלה מעשור ואולי שלושה עשורים, מבלי שהמבקשת עמדה על זכותה ניתן לראות בכך כמצג ממשי כלפי המשיבים של ויתור או מחילה מצדה על זכותה לפיצוי. בעקבות מצג זה מצבם של המשיבים הורע שכן הם לא יכלו לבסס את הגנתם. הרעה זו באה לידי ביטוי בין היתר בחוסר האפשרות לזמן עדים רלוונטיים מאותה תקופה וכן בקושי לאתר מסמכים רלוונטיים שיוכיחו כי הפיצוי שניתן היה פיצוי מלא בגין כל הזכויות. אמנם אין באלו כדי לאיין את זכות התובעת במקרקעין אך עם זאת שונה הדבר לעניין הדרישה לפיצוי כספי.



בעניין זה של הנזק הראיתי, עקב השיהוי הרב, ניתן היה למצוא נזקים ראיתים שנגרמו לא רק למשיבים, אלא גם למבקשת עצמה.


כך למשל, המבקשת לא הצליחה להציג ראיות או מסמכים המוכיחים את טענתה כי הפיצוי ניתן רק בגין הבית. וכך היה גם כאשר, במסגרת דיון ההוכחות ביקשה המבקשת להגיש מסמך בשם "סקר פינויים" המצביע לשיטתה על זכויותיה. מבלי לגרוע מהעובדה, שמשקלו של המסמך אפסי וקשה ללמוד ממנו על זכויות כלשהן של המבקשת, המסמך לא הוגש באמצעות עורכו המהנדס יוסף גידור ואף לא באמצעות עו"ד סרוב אשר המסמך נערך, כנראה, בעבורו (ולעניין אי העדתו התייחסתי כבר לעיל). המבקשת לא פרטה מדוע לא צורף תצהיר של מהנדס הגידור אשר יאשר את עריכת המסמך ומהימנותו. שנית, לגופו של עניין, המסמך כלל אינו מעיד על זכויותיה של המבקשת. להפך, ניתן להסיק ממנו כי המבקשת פינתה את הנכס עוד בשנות ה-70. המסמך נושא את התאריך 20.9.1981 ועיון ברשימת בעלי הזכויות מעלה כי המבקשת ובעלה המנוח אינם מוזכרים כבעלי זכויות, קל וחומר כי כבר אז הושלם פינויים מהנכס.

המבקשת מטילה יהבה על תרשים שצורף ל"סקר הפינויים" ובו מסומן בצד העליון נכס ובסמוך אליו נרשם "X ניסים". ראשית, כלל הנכסים האחרים מוספרו, משום מה הנכס הנ"ל להבדיל מהנכסים האחרים לא ממוספר ועל כן מכך עולה המסקנה שמא הנכס לא הופיע כלל בתרשים ועוד נהרס קודם לכן. שנית, לא ברור מדוע נרשם דווקא "X ניסים" הרי מי שהיו אמורים להיות רשומים כבעלים הם X כדורי ומדלן (המנוח והמבקשת). שלישית, עיון בגיליון יאיר את עינינו כי אין זכר לאותו נכס או לכיתוב "X ניסים". בנוסח שצורף על ידי המבקשת נחתך הגיליון בדיוק במקום הנכס, ואולם התעמקות במסמך מעלה כי הכיתוב נמצא בתוך מתחם 18 בגיליון 3 ואילו במתחם 18 בגיליון 2 אין זכר לאותו כיתוב. על כן, עולה חשד שמדובר לא אותנטי אלא במסמך מאוחר של התרשים ושהנכס הנ"ל כלל לא הופיע בתרשים המקורי. עוד חשוב להעיר כי המבקשת לא צרפה את התרשים המקורי אלא עותק צילומי על כל המשתמע מכך לעניין הראייתי.



יד ביד עם טענת השיהוי הולכת טענת הנזק הראייתי.

אין חולק כי בענייננו קיים קושי ראייתי רב שמקורו, בין היתר, בשיהוי שנגרם עקב השתהות המבקשת. פרט לחוזה המכר משנת 1962 אין עוד מסמכים שיכולים להעיד על הקשר שבין המשיבים למבקשת. לעניין זה מפנה עמידר, ובמידה מסוימת של צדק, להוראות סעיפים 2(2) – 2(6) וסעיף 2(9) לתוספת הראשונה לתקנות הארכיונים (ביעור חומר ארכיוני במוסדות המדינה ורשויות מקומיות), תשמ"ו-1986 ולפיהן פרטים ומסמכים בנוגע לנכסים שנמכרו על ידי עמידר חובה לשמור לכל היותר 5 שנים.



לטענת המבקשת יש להיעתר אף לסעדים השני השלישי והרביעי משום שהמינהל מבקש להתעשר ולא במשפט על חשבונה. כפי שקבעתי לעיל אין בכוונתי להידרש לטענה זו שכן אין המדובר בסעדים הצהרתיים אלא בסעדים כספיים ושכאלו וככל שיהיה בידם לחצות את משוכת ההתיישנות והשיהוי, היה עליהם להתברר בתביעה נפרדת. לגוף הטענה ומעבר לנדרש אציין כי לאור הקשיים הראייתיים שבהם דנתי לעיל איני רואה דרך שבה ניתן יהיה לקבל את טענת המבקשת לעניין התעשרות ולא במשפט של המינהל בעניינינו, אין דרך להוכיח בעבור מה נתקבל הפיצוי ואם אכן התקבל ויתכן אף להעלות אפשרות תיאורטית, במידת סבירות זהה, כי המבקשת היא זו שמנסה להתעשר בהגשת תובענה זו כשהיא מבקשת לקבל פיצוי כפול. כל שניתן לקבוע הוא שלמבקשת זכויות במקרקעין אך זה לא יועיל לה בבואה לבקש פיצוי כספי עקב התרשלותה אשר באה לידי ביטוי בשיהוי רב טרם להגשת תביעה זו.
טענה נוספת שהועלתה בעניינינו הועלתה על ידי המינהל ולפיה אין מקום לפצות את המבקשת משום שהמקרקעין נשוא תביעה זו, לאחר תכנית איחוד וחלוקה, נקבעו לשמש כשטח ציבורי. מאחר שקבעתי שאין בכוונתי לדון בסעדים השני השלישי והרביעי משום שעניינם בפיצוי כספי כך לכאורה מתייתר הצורך לדון בטענה זו. עם זאת, ומעבר לנדרש אוסיף כי טענה זו לא יכולה לעמוד למינהל ממספר סיבות. ראשית, הוועדה המקומית לא יכלה לדעת על אודות זכויות המבקשת בקרקע. בעיניי, וכטענת הוועדה המקומית, לו הייתה יודעת על זכויותיה הייתה מוצאת להן ביטוי בטבלת ההקצאה.

שנית, טענת המינהל לא עולה בקנה אחד עם החוק ועם הפסיקה בעניין תכניות איחוד וחלוקה.
מהדברים האמורים וכפי שאף ניתן ללמוד מדברי המשיבה 3, הרי שאין נפקות לעובדה שהמקרקעין של המבקשת מיועדים להיות שטח ציבורי שכן על ירידת הערך הזאת היה מקום לפצותה בכסף בניכוי ההפקעה המותרת ללא פיצוי. אמנם איני קובע במעמד זה כי על המינהל או הוועדה המקומית לפצותה אך בהחלט ניתן לקבוע בצורה ברורה כי אין מקום לקבל את טענת המנהל שכן היא עומדת בסתירה הן להוראות החוק והן לפסיקה.



טענה נוספת שעלתה במסגרת הליך זה ואשר לדעתי ראוי להתייחס אליה הועלתה על ידי המשיבה 3, הוועדה המקומית. הטענה היא שזכויותיה החוזית של המבקשת אשר לא הבשילו כדי זכויות קנייניות לא נעלמו ערב אישור התכנית אלא יש לראותן כשיעבוד אשר מוטל על זכויות המינהל במקרקעין. טענה זו מתבססת על לפיכך, טוענת הוועדה המקומית כי אם אמצא לנכון לקבוע כי למבקשת היו זכויות במקרקעין ערב אישור התכנית הרי שזכויות אלו נחשבות "כשיעבוד" לצורך סעיף 126 לעיל ויש לראותן כאילו עברו עם אישור התכנית אל המגרשים הכלכליים שהוקצו למינהל ושווקו על ידו.

כפי שציינתי לעיל אין בכוונתי לקבוע כי המבקשת זכאית לפיצוי הכספי. עם זאת טענה זו של הוועדה המקומית נראית לי נכונה. אם היה נמצא שיש מקום לפסוק פיצוי למבקשת בגין זכויותיה במקרקעין הרי שנראה נכון בעיניי להשיתו על המינהל. בנסיבות הללו נראה לי ברור כי לו ידעה הוועדה המקומית על אודות קיומם של בעלי זכויות נוספים בתחום התכנית הייתה גורמת לכך שהתכנית שתאושר תביא בחשבון במסגרת האיחוד והחלוקה את כל בעלי הזכויות הקנייניות בתחום התכנית.
תמיכה לעמדה זו ניתן למצוא לדעתי גם באופן ההתנהלות של המינהל מול "המאפייה" אשר התנגדה לאחר פרסום והפקדת התכנית. אנשים אלו טענו לזכויות בקרקע מכוח הסכם בינם לבין רשות הפיתוח. אנשים אלו ניהלו משא ומתן עם המינהל שהסתיים בפשרה ולפיה הם מכרו למינהל את המקרקעין ובתמורה רכשו בתשלום חלקי את הזכויות שנוצרו באחד המגרשים שנוצרו על ידי התב"ע לבניית 60 יחידות דיור. המינהל הכיר באחריותו לפצות את המתנגדים למרות שהקרקע שהחזיקו בה יועדה לצרכי ציבור וזאת בשונה, ובסתירה גמורה, לטענתו בעניינינו. עם זאת, כאמור, כל זאת מעבר לנדרש.



לבסוף נותרו עוד מספר טענות משניות במהותן אשר לדעתי תומכות אף הן במסקנה שאליה הגעתי.

באשר לטענת המבקשת לזכות שביושר במקרקעין אשר מנביעה את הזכות לקבלת פיצוי בגינם. המקרקעין המדוברים אינם קיימים עוד משנת 2004 והופקעו ממילא בשנת 1998 וכל סעד אופרטיבי המבוקש בגינם הינו סעד תיאורטי. לא ניתן לטעון לזכות שביושר ביחס למקרקעין שאינם קיימים מזה שנים והדברים מקבלים משנה תוקף עת עסקינן במקרקעין שהופקעו. לגופו של עניין, גם טענה זו התיישנה שכן מר X הודה בחקירתו כי התחיל לפעול בנוגע למקרקעין עוד בתחילת שנות ה-80, והכול לאחר שהמבקשת קיבלה פיצויים ופינתה בפועל את המקרקעין. גם אם בתחילת שנות השמונים נודע לכאורה לבנה של המבקשת- מר X על אודות היעדר זכויות המבקשת במקרקעין, אזי בהתאם להוראות הדין וההלכה הפסוקה החל מרוץ ההתיישנות והתובענה התיישנה במועד הגשתה גם על אודות זכות שביושר.
בפסיקה כבר נקבעה כי משעה שמועד תחילת הטיפול בהסדרת זכויות המבקשת הינו מועד הנמצא בידיעת המבקשת הרי שהנטל על המבקשת להוכיח כי יש להשהות את מועד תחילת מרוץ ההתיישנות (ת"א (מחוזי ת"א) 1511/04 טובית נ' ב.ס.ר ( 14.7.2013)). גישה זו גם מבטאת את עמדת בית המשפט העליון בנוגע למועד תחילת מרוץ ההתיישנות בפרט כאשר עסקינן בזכויות שאינן רשומות במרשם המקרקעין (ע"א 6631/10 אמנה נ' עזבון המנוח עזאיזה ( 27.2.2013)).
המבקשת ב"מצוקותיה" הדיוניות מנסה נתיב משפטי על מנת לזכות בסעד הכספי והיא טוענת בלשון רפה כי לחלופין מגיעים לה פיצויי הפקעה שלא שולמו לה במועדים הרלבנטיים.
לצערי גם ניסיון זה דינו להיכשל. התובענה הוגשה רק כעבור למעלה מ-30 שנה ולא במסגרת 7 השנים שקבועות בחוק. סעיף 5(1) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 קובע כי התיישנות תביעה שאינה במקרקעין הינה 7 שנים. בפסיקה גם נקבע כי דין זה חל גם על כל תביעה כספית הנוגעת למקרקעין לרבות במקרה של פיצויי הפקעה שמועד תחילת מניין תקופת ההתיישנות בענייני פיצויי הפקעה, בהתאם לפסיקה חדשה יחסית בסוגיה, הינם 7 שנים מיום תפיסת החזקה (דנ"א 1595/06 עזבון המנוח ארידור נ' עיריית פתח תקווה ( 21.3.2013)). התכנית בנוגע למקרקעין אושרה בשנת 1997 והמקרקעין הופקעו בשלמותם בשנת 1998 ומכאן שהגשת תובענה כספית הנוגעת למקרקעין דינה סילוק על הסף מחמת התיישנות. המבקשת שמודעת לקושי בפניו היא ניצבת אמנם טוענת, כי אין עסקינן בפיצויי הפקעה אך בפועל בחינת הסעדים המבוקשים מעלה, כי מדובר בפיצויי הפקעה ובשל כך צירפה המבקשת את הועדה המקומית לתכנון ולבניה כמשיבה שכן היא הגוף המפקיע.
גם אם נתייחס לטענתה האחרת של המבקשת כי התוכנית המפקיעה אושרה בשנת 2007 הרי אין מדובר במועד רלבנטי בהתאם לדין למניין תקופת ההתיישנות בקשר לתביעתה האמתית של המבקשת –הפיצוי, ולכן המבקשת שמודעת לכך מציינת בתובענתה כי "המבקשת לא הגישה התנגדות לתכנית, ולפיכך היא מבקשת סעד מתוקף חוק עשיית עושר ולא במשפט". הווה אומר המבקשת עותרת לסעד עוקף דין לאחר שלא תקפה את התכנית, אלא שאפשרות זו לתקוף את התוכנית התיישנה זה מכבר.
סוף דבר


התביעה נדחית.
כאמור אילו הסעד הראשון לא היה תיאורטי והיפותטי היה מקום לקבלו אלא שכפי שכבר נאמר בית משפט אינו מעניק סעדים שכאלו ככלל ובפרט כשהסעדים האחרים שמטרתם היתה לקבל את הפיצוי הכספי, נדחו.
בנסיבות העניין, כשמחד- המבקשת הייתה זכאית לקבל את הסעד הראשון כאמור, ומאידך- המשיבות, שהן רשויות ציבוריות התרשלו בשמירת מסמכים ותיעוד פעולות הקשורות לזכויות של האזרח, אני מגיע למסקנה כי אין מקום להשית או לזכות מי מהצדדים בהוצאות ואני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קצבה לאלמן

  2. מזונות אלמנה

  3. קצבת שאירים לאלמן

  4. אלמנה שמתחתנת מחדש

  5. זכויות אלמנה מתאונה

  6. תאונת דרכים - תביעה של אלמנה

  7. מענק נישואין לאלמנה

  8. זכויות אלמנת עובד זר

  9. זכויות אלמנת עובד אגד

  10. אלמנת פנסיונר קרן מקפת

  11. קצבה לאלמנת עובד עירייה

  12. תאונת דרכים אלמנה מבוגרת

  13. התנגדות האלמנה לקיום צוואה

  14. זכויות אלמנה נכה ביטוח לאומי

  15. קצבת תלויים לאלמנת נפגע עבודה

  16. אלמנה שנישאה בשנית ביטוח לאומי

  17. זכויות פנסיה לאלמנים שגרו בנפרד

  18. קצבת תלויים לאלמנה ידועה בציבור

  19. ניכוי קצבת אלמנה מקצבת הבעל שנפטר

  20. דחיית גמלת תלויים לאלמנה בביטוח לאומי

  21. מחלה קשה פטירה של בן הזוג של הרוג בתאונת דרכים

  22. קצבת תלויים לאלמנה שהפכה לידועה בציבור

  23. שינוי של אלמן/ה במקום עבודה-השכלה-הכשרה מקצועית

  24. צמצום היקף משרה של אלמן/ה עקב הצורך לטפל בילדים

  25. הכרה כאלמן בביטוח לאומי של ידוע בציבור

  26. זכויות ידועה בציבור לפנסיה בתור אלמנה

  27. פיצויים לאלמנה של הרוג בתאונת דרכים שהפסיקה לעבוד

  28. קצבת שאירים לאלמנה שהתחתנה מחדש והתגרשה

  29. זכאות אלמנה לקצבת תלויים בגין פטירת הבעל

  30. הגדרת "אלמנת פנסיונר" בתקנון האחיד של מבטחים

  31. נישואים של אלמן/ה לאחר תאונת דרכים – השפעה על פיצויים

  32. זכויות אלמנה מכוח חוזה מכר שחתם בעלה עם המינהל

  33. קצבת שאירים לאלמנה מתחת לגיל 40 שאין עמה ילדים

  34. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון