ביטול הסכם קומבינציה על ידי בית המשפט המבקש והמשיב התקשרו ביניהם בעסקת קומבינציה ביום 18.12.04, וזאת לאחר שהמבקש חתם על יפוי כח בלתי חוזר לטובת המשיב ביום 21.11.04. הסכם הקומבינציה (להלן: "ההסכם") עניינו בחלקת קרקע שבבעלות המבקש. על פי ההסכם שנכרת בין הצדדים היה המשיב אמור לבצע את התכנון והבנייה במקרקעין ובתמורה לזכות במחצית מהזכויות במקרקעין ובבינוי. מתעודת עובד ציבור של משרד מיסוי מקרקעין מחוז ירושלים שהוגשה במהלך ההליכים עולה כי מדובר במקרקעין הידועים כגוש 30759 חלקה 1300 תת-חלקה 1 בשכונת א-טור בירושלים (להלן: "המקרקעין"). המבקש טוען כי המשיב הפר את ההסכם הפרה יסודית ולפיכך מבקש הוא שבית המשפט יוציא לפניו הסעד הצהרתי המורה על בטלות ההסכם. הוראות ההסכם וטענות הצדדים ההסכם קובע, בין היתר, כי על המשיב לבצע את כל הפעולות מול העירייה לצורך קבלת היתר בניה, וכי הוא שישא לבדו בכל ההוצאות הכרוכות בכך, ובכלל זה בכל המיסים והאגרות שחיוב בגינם יחול (סעיפים 4 ו-5 להסכם). כן הוסכם כי בקשה להיתר בניה תוגש על שם שני הצדדים (סעיף 6 להסכם), וכי המשיב יתחיל את העבודות מייד עם קבלת היתר בניה מעיריית ירושלים או עם קבלת הסכמה לתחילת עבודות הבניה (סעיף 8 להסכם). סעיף 9 להסכם קובע (בתרגומו לעברית) כי: "[המשיב] מתחייב להקים חנות ושתי קומות מעליה אשר יהוו כל אחת יחידת דיור אחת ויהיה לחנות ולשתי הדירות חדר מדרגות נפרד מהצד הדרומי. בנוסף יקים עוד חנות ושתי קומות מעליה אשר יהוו כל אחת יחידת דיור אחת ויהיה לחנות ולשתי הדירות חדר מדרגות נפרד מהצד הצפוני בהתאם לתכניות אשר תתיר עיריית ירושלים ובהתאם לפיקוח המהנדסים". ההסכם הוסיף והבהיר שמלוא הוצאות הבניה יוטלו על המשיב, וכי עליו להקים גם גדר חיצונית שתקיף את המתחם (סעיפים 9 ו-10 להסכם). עוד נקבע בהסכם כי אם לא יעלה בידי המשיב לקבל היתר בניה מעיריית ירושלים, יבצע המשיב את הבניה ללא היתר "וכל צד ישא בתוצאות" (סעיף 18 להסכם). כן נקבע בהסכם כי אם ייבצר מהמשיב "להקים את הבניה על חלקת האדמה נשוא הסכם זה, מכל סיבה שתהיה, יהיה עליו להחזיר את מלוא חלקת האדמה ל[מבקש]". ההסכם נחתם כאמור בשלהי שנת 2004. במועד בו הוגשה התביעה, בחודש ינואר 2013, טרם התחילו העבודות על פי ההסכם. המבקש טען כי בפועל לא פעל המשיב על פי התחייבויותיו, ולא רק שלא החל בבניה על אף שקיבל כבר היתר בניה, אלא שלמעשה הגיש לעירייה בקשה להיתר בניה הכוללת בינוי השונה מהותית מזה שהוסכם עליו בסעיף 9 להסכם. עוד טען המבקש כי על אף שמכח הוראות ההסכם היה אמור המשיב לזכות בבעלות במחצית המקרקעין, הרי שבפועל פעל המשיב להעביר את מלוא הבעלות בחלקה על שם סבתו של המשיב, לאחר מכן הועברה הבעלות על שם אמו של המשיב, וזו העבירה את החלקה במתנה למשיב. בדרך זו עלה בידי המשיב להתחמק מתשלום מיסים, תוך שהוא רושם את מלוא הבעלות במקרקעין על שמו. המבקש הוסיף והעלה טענות לפיהן קיים תנאי מכללא בהסכם, שמכוחו אין לבנות בלא היתר או באופן בלתי חוקי. לטענה זו אין צורך להזדקק לנוכח הסכמתם המפורשת של הצדדים בסעיף 18 להסכם לבנות גם אם לא יתקבל היתר בניה. המשיב טען כי פעל לאורך כל השנים בהתאם להוראות ההסכם. בכתב התשובה טען כי פנה אל מוחמד אבו גאנם (להלן: "האדריכל") לצורך אישור תב"ע והכנת בקשה להיתר בניה. התב"ע אושרה ביום 6.7.08. לאחר מכן הוגשה בקשה להיתר בניה שאושרה ביום 11.8.11. המשיב החל בביצוע עבודות עפר בחלקה, ואז גילה לתדהמתו כי לקיר התמך שהוקם בגבולה הדרומי של החלקה נוצקה רגל החודרת לתוך החלקה. עוד התברר למשיב כי קיר התמך נבנה במרחק הנע בין 2.7 ל-3 מטרים מהגבול הדרומי של החלקה, כך שמתוך החלקה נגרע חלק משמעותי ביותר. לשיטת המשיב המיקום השגוי של קיר התמך הקטין את שטח החלקה בכ-64 מ"ר, ומאחר ושטח החלקה הוא 522 מ"ר הרי שמדובר בהקטנה של כ-11% מהשטח המלא. לטענת המשיב נבנה קיר התמך בשנת 2005 על ידי המבקש ובשיתוף עיריית ירושלים, וזאת בשל סכנת התמוטטות שנשקפה לחלקות הגובלות. לנוכח הממצאים בעניין חדירת הקיר התומך לחלקה לא ניתן היה להקים את הבניין בדרך שתוכננה. לפיכך הגיש המשיב תביעה נגד האדריכל, העירייה וגורמים אחרים (ת"א (שלום י-ם) 12650-02-12 אבו גאנם נ' אבו גאנם ואח'). לטענתו לא ידע כלל "כי קיר התמך מהווה אבן נגף בתכנית ההיתר וכי הוא מסכל את ביצועה" (סעיף 12 לתצהיר המשיב), ולא היה ידוע לו שהקיר נבנה בתוך גבול החלקה או כי רגל הקיר נבנתה לתוך החלקה (שם). המשיב הוסיף וטען כי היתר הבניה הוגש בשמה של אמו בהסכמת המבקש, ולאחר פטירתה שילם המשיב את המס שהתחייב. לעניין השוני בבינוי טען שהמבקש היה מעורב "בכל שלבי התכנון והכל נעשה בידיעתו המלאה ובהסכמתו" (סעיף 16 לתצהיר המשיב). המשיב טען כי הימצאות קיר התמך היא שגרמה לכך שלא בנה בהתאם להוראות ההסכם, וכי למבקש אשם נכבד בעצם הימצאותו של קיר התמך במקום, שכן הוא שבנה את קיר התמך בשנת 2005. ניסיונות להביא את הצדדים לכלל פשרה לא צלחו. לפיכך נחקרו הצדדים על התצהירים שהגישו כתמיכה לכתבי טענותיהם. לבד מהצדדים הוגשו לבית המשפט שתי תעודות עובד ציבור, האחת מטעם אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין והשניה מטעם עיריית ירושלים. המבקש העיד מטעמו את נביל שקיראת, שבנה את קיר התמך, ואילו המשיב העיד מטעמו את האדריכל מוחמד אבו גאנם ואת נביל מרמש, מי שעל פי הטענה שיתף פעולה עם האדריכל בתכנון התב"ע והיתר הבניה. דיון והכרעה עדויותיהם של המבקש והמשיב גם יחד לא היו מאלה שניתן לבסס עליהן ממצאים ללא חיזוק משמעותי נוסף, וד"ל. הרושם שנוצר הוא שכל אחד מהם מבקש לקדם את עמדתו בלבד, וקיים קושי של ממש להבדיל בין אותן אמירות המשקפות את המציאות כהווייתה לבין דברים שנאמרו רק לצורך קידום טענתו של אותו צד במסגרת התובענה. בנסיבות אלה לא ניתן לבסס ממצאים עובדתיים של ממש על אמירותיהם של המבקש והמשיב בעדותם, ויש להעניק משקל רב יותר לעובדות שבשטח, למסמכים שהוגשו לרשויות, ולדברים שעלו מעדותו של נביל שקיראת (להלן: "שקיראת"). יובהר כי שני העדים הנוספים, שהמשיב זימנם לעדות, נתבעו על ידו במסגרת ההליך המתקיים במקביל בבית משפט השלום בירושלים. ממילא קיים חשש שעדותם מושפעת מעובדה זו, כמו גם מהחשש שדברים שיאמרו בעדותם עלולים להשפיע על תוצאות התובענה השניה. כפי שיובהר להלן, נראה שיש לקבל את התביעה ולהורות על ביטול ההסכם, וזאת ממספר טעמים שיפורטו להלן. בקצרה ניתן לומר כי המשיב אכן לא פעל בהתאם להסכם ולא החל בבינוי אף שיש בידו לעשות כן, אף אם בהשקעה כספית נוספת על זו שצפה, וזאת כאשר ההשקעה הכספית הנוספת נובעת ממחדליו; הוא העדיף להגיש תביעה כספית כנגד גורמים אחרים בשל בעייה המפריעה לבנייה במתווה שבהיתר, מבלי לערב בה את המבקש ומבלי לשמור על זכויותיו; הוא התעתד לבצע בינוי שונה מזה שהצדדים הסכימו עליו במסגרת ההסכם; והוא פעל באופן שמעלה חשד לנסיון לנשל את המבקש מזכויותיו בקרקע. כל אחד מנימוקים אלה די בו כדי להביא לביטול ההסכם, ועל אחת כמה וכמה שכך יש לעשות לנוכח הצטברותם יחדיו. עניינים אלה ידונו להלן. המניעה מביצוע הבנייה, ככל שזו קיימת מעדותו של שקיראת עולה כי הוא בנה מספר קירות תמך באותו אזור, מאחר ועבד במקום מטעם הקבלן הראשי וביסס היכרות עם אנשי המקום (עמ' 5 לפרוטוקול, שורות 22-17). העירייה ביקשה לקדם את בניית קירות התמך, ולפיכך סיפקה את חומרי הבניה הנחוצים לתושבים, ואלה נטלו על עצמם את בניית קיר התמך (שם, שורות 27-24 ונספח ב' לתצהירו של המשיב). על פי עדותו של שקיראת פנו אליו המבקש והמשיב גם יחד בבקשה כי יבנה את קיר התמך (עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 5-1). מאחר ועל פי התרשמותו של שקיראת, התרשמות שאין כל קושי להצטרף אליה, לא היה המבקש בעל אמצעים כלשהם, התעקש שקיראת על כך שהתשלום יבוצע באופן מלא על ידי המשיב (שם, שורות 10-6). תכניות הבניה נמסרו לשקיראת, על פי דבריו, על ידי קונסטרוקטור מטעם העירייה (שם, שורות 12-11; עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 7-6 ושורות 26-25). מי שעקב בפועל אחרי הבניה של קיר התמך, והגיע למקום בסיום כל שלב של הבניה, היה המשיב (עמוד 6 לפרוטוקול, שורות 21-15; עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 29-28). המבקש לא הגיע כלל למקום בעת ביצוע עבודות הבניה של קיר התמך, והקשר נעשה באופן ישיר מול המשיב, שהגיע לביצוע התשלום (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 3-1). עדותו של שקיראת היתה מהימנה. ההתרשמות היתה שהעד מוסר דברים כהווייתם, ודבריו השתלבו גם עם עדויות אחרות ומסמכים אחרים שבתיק וגם עם טענות שהועלו במסגרת ההליך בבית משפט השלום. בסופו של יום נמצא המשיב, שטען בכתב התשובה כי נדהם לגלות את קיר התמך ובפרט נדהם ממיקומו וממיקום הרגל, כשהוא מאשר בעדותו, בניגוד לאמור לתצהירו, כי אכן הגיע למקום העבודה בכל שלב של בניית קיר התמך ושילם לשקיראת בתום כל שלב של הבניה (עמ' 29 לפרוטוקול, שורות 6-1), אם כי לאחר מכן טען שהתשלום בוצע בבית המשיב (שם, שורות 8-7). מעדות שקיראת, שזכתה לחיזוק ממשי ביותר מעדותו של המשיב, עולה שקיר התמך נבנה תוך מעורבות מלאה ורצופה של המשיב, ובמעורבות מינימאלית ביותר של המבקש. ממילא לא יכול המשיב לתלות את אי-הבניה בחלקה באשם כלשהו המוטל לפתחו של המבקש בגין בניית קיר התמך, כאשר אם קם אשם למי מהצדדים הרי שהוא מוטל אך לפתחו של המשיב. מעדותו של האדריכל ומתכנית ההיתר עולה כי קיר התמך מסומן כקיר להריסה במסגרת ההיתר (עמ' 48 לפרוטוקול, שורה 26 - עמ' 49 לפרוטוקול, שורה 28). ניתן גם כיום לבצע את הבינוי על פי היתר הבניה שניתן אם ייהרס קיר התמך וייבנה קיר מתאים בגבולות החלקה (עמ' 50 לפרוטוקול, שורות 3-2). על אף זאת בחר המשיב שלא לפעול להריסת קיר התמך ובניית קיר חדש, וחלף ביצוע בניה על פי ההיתר שניתן ובהתאם לקביעה שבסעיף 8 להסכם הקומבינציה, הגיש תביעה כספית לבית משפט השלום כנגד אותם גורמים שלשיטתו אחראים לבניית קיר התמך במקום השגוי, או שלא התריעו על בניה זו. כאמור, היה בידי המשיב לבצע את הבינוי, אף אם בהשקעה כספית נוספת בשל הצורך בהריסת קיר התמך ובניית קיר חדש. הוצאה נוספת זו נובעת מבניית קיר התמך שנבנה במעורבותו המלאה, וממילא במישור היחסים שבינו לבין המבקש אין לו אלא להלין על עצמו על הצורך בהוצאה זו. לא למותר לציין כי באותה תביעה פתח המשיב והצהיר שהוא "הבעלים" של חלקת הקרקע מושא התביעה (סעיף 1 לכתב התביעה בבית משפט השלום). הצהרה זו אינה תואמת את העובדות, שהרי על פי הסכם הקומבינציה אמור היה המשיב לזכות בסופו של דבר ולאחר שיעמוד בתנאי ההסכם במחצית מהזכויות בנכס, ובכל מקרה לא אמור היה לקבל מעמד של הבעלים של הנכס כולו. עוד יובהר בהקשר זה כי המשיב לא צרף את המבקש כצד להליכים ולא הצהיר על זכויותיו בנכס. משנשאל במסגרת התובענה שלפני אם יעביר מחצית מהסכום שיזכה בו בהליך בבית משפט השלום, אם יזכה, לידי המבקש, טען שהציע למבקש בזמנו להצטרף לתביעה ולזכות במחצית (עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 16-13). כן הוסיף וטען כי אם יזכה באותה תביעה "אני אתן לו מרצוני מה שאראה לנכון לתת לו" (שם, שורה 17). התנהלות זו של המשיב מעלה חשש לפגיעה מהותית בזכויותיו של המבקש. העברת הזכויות במקרקעין על שם המשיב אין מחלוקת בין הצדדים שעסקת הקומבינציה לא דווחה לרשויות המס. העסקה היחידה עליה נמסר דיווח לרשויות, על פי תעודת עובד ציבור שהציגו רשויות מיסוי המקרקעין, היא עסקת מתנה במסגרתה העבירה אמו של המשיב למשיב את מלוא הזכויות במקרקעין (הסכם מיום 31.10.08 שהוגש לרשויות המס ביום 3.11.08; ההסכם וההצהרה על המכירה ללא תמורה צורפו לתעודת עובד הציבור). מאחר ואין מחלוקת בין הצדדים שהקרקע היתה ועודנה בבעלות המבקש, הרי שהמעט שניתן לומר הוא כי הגשת בקשה מעין זו לרשות המיסים חושפת את המבקש להליכים שונים מהם עלול הוא להינזק. מתעודת עובד הציבור שהגיש הממונה על מחלקת רישוי הבניה בעיריית ירושלים עולה כי בעת שהוגשה בקשה להיתר בניה הגיש המשיב שני תצהירים לתמיכה בבקשתו: האחד, תצהיר שנערך על ידו לפיו הוא הבעלים של המגרש, והשני, תצהיר של מוכתר הכפר א-טור המצהיר על כך שהחלקה היא בבעלות המשיב. התצהירים נחתמו שניהם ביום 17.11.08. על אף האמור בתצהירים אלה טען המשיב בעדותו שאין ולא היה בכוונתו "לגנוב את האדמה" מהמבקש (עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 25-23) וכי על פי ההסכם מחצית מהחלקה היא בבעלות המבקש (עמ' 34 לפרוטוקול, שורות 6-4). עם זאת, לא עלה בידו להוכיח שהמבקש נתן את הסכמתו להעברת הקרקע על שם סבתו או אמו של המשיב, ולא הוברר כלל כיצד ניתן היה לעשות כן. המבקש והמשיב מסרו גרסאות נוגדות בעניין, כאשר המבקש טוען שמעולם לא נתן הסכמה להעברת הקרקע על שם קרוב כלשהו של המשיב, ואילו המשיב טוען שהדבר נעשה בהסכמתו המלאה של המבקש ועל פי ייעוץ שקיבלו השניים מהאדריכל במטרה להקטין את החבות במס. יצוין כי האינטרס להקטנת החבות במס הוא אינטרס של המשיב לבדו, שהרי הוא שהתחייב במסגרת ההסכם לשאת בכל עלויות האגרות והמיסים שיחולו בגין הבניה מושא ההסכם. משנחקר האדריכל בנוגע לטענת המשיב לפיה הוא שיזם את העברת הבעלות לאמו של המשיב ואת הגשת הבקשה להיתר על ידה (שאלות בעניין זה לא הופנו אליו על ידי ב"כ המשיב), טען כי מעולם לא התערב בעניינים מעין אלה ולא הציע הצעה כזו (עמ' 45 לפרוטוקול, שורות 4-1). בהמשך עדותו מסר שעל פי הידוע לו המבקש והמשיב סיכמו ביניהם שהתב"ע תוגש על שם אמו של המשיב, ולאחר מכן בא אליו המשיב והודיע לו שכך הסכימו השניים (עמ' 50 לפרוטוקול, שורות 18-14). לשאלות חוזרות הבהיר שסוגיה זו עלתה במהלך הפגישה של השניים עמו, ולאחר זמן מה חזר עליו המשיב והודיע לו כי כך הסכימו השניים (עמ' 51 לפרוטוקול, שורות 5-2). העברת בעלות במקרקעין טעונה מסמך בכתב. לפני בית המשפט לא הוצג מסמך כלשהו מכוחו ניתן להגיע למסקנה כי הבעלות הועברה משמו של המבקש לשם סבתו או אמו של המשיב. כאמור, מהמסמכים שצורפו לתעודת עובד הציבור מטעם העירייה עולה כי הוגש תצהיר של מוכתר הכפר המצהיר על כך שהקרקע היא בבעלות המשיב, אף שאין מחלוקת שהצהרה זו אינה נכונה. מאחר ואין מחלוקת שהקרקע היתה בבעלות המבקש, הרי שהנטל על המשיב להוכיח הסכמה כלשהי בעניין העברת הבעלות אליו או אל בני משפחתו, ולו לצורך הקטנה שלא כדין של החיוב במס החל עליו. המשיב כשל בהרמת נטל זה. לאמיתו של דבר, אף לו היה הנטל בעניין זה מוטל על המבקש, נראה שהיה עולה בידו להרימו לנוכח הדברים שנאמרו לעיל. המסקנה היא, איפוא, כי התנהלותו של המשיב מעלה אכן חשש לנסיון לפגיעה בזכויותיו של המבקש במקרקעין, בניגוד להסכם שבין הצדדים ובאופן שמהווה הפרה יסודית ביותר של הסכם הקומבינציה. בינוי שלא על פי הוראות ההסכם לבד מכל אלה, יש טעם גם בטענת המבקש לפיה המשיב בחר שלא לתכנן בינוי התואם את הסכם הקומבינציה. כפי שהובהר לעיל, קבע סעיף 9 להסכם כי המבנה שייבנה במקום יחולק לשני חלקים שבכל אחד מהם חנות ומעליה שתי קומות מגורים, כאשר לכל אחד מהחלקים חדר מדרגות נפרד (ליחידה הדרומית מצדה הדרומי וליחידה הצפונית מצדה הצפוני). בפועל הוגשה תכנית היתר הכוללת בניה למגורים בלבד, ללא מסחר בקומת הקרקע, והכוללת גרם מדרגות אחד המשותף לשתי היחידות. המשיב טען כי הופתע לגלות שכך תוכנן הבניין על ידי האדריכל, ולשאלתו הסביר לו האדריכל כי תכנן חדר מדרגות אחד כדי לאפשר בניה עיקרית בשיעור ניכר יותר (עמ' 26 לפרוטוקול, שורות 17-13). לטענתו סרב האדריכל לתקן את התכניות ולהתאימן להסכם (שם, שורות 22-20). משנשאל המשיב מדוע לא נבנו חנויות בקומת הקרקע, טען כי כלל לא הוסכם על בניית חנויות וכי המילה "חאסן" שבסעיף 9 להסכם הקומבינציה משמעה שטח אחסון ולא חנות, טענה שעל פניה אינה נכונה (ראו גם עדות האדריכל בעמ' 47 לפרוטוקול, שורות 6-1; לכאורה אם בכלל ניתן להצביע על אינטרס כלשהו של האדריכל בעניין זה, הרי שהוא היה זהה לזה של המשיב). כנגד טענות אלה של המשיב, שעלו לראשונה במהלך חקירתו הנגדית לאחר שנכבשו זמן רב, עומדת העובדה שההיתר הוגש כפי שהוגש. האדריכל השיב בחקירתו שתכנית המתאר מאפשרת בניה של קומת מסחר בקומה הראשונה (עמ' 47 לפרוטוקול, שורות 11-7); אין כל מניעה מלתקן את ההיתר גם בשלב זה ולבקש כי קומת הקרקע תשמש למסחר (שם, שורות 12-11); ומבחינת התכנון קל יותר לאדריכל לתכנן קומת מסחר מאשר קומה למגורים (עמ' 46 לפרוטוקול, שורות 29-28). עוד טען האדריכל כי מעולם לא התבקש לתכנן קומת מסחר (שם, שורות 24-22). לדבריו מי שעמד עמו בקשר בנוגע לתכנון היה המשיב לבדו, והמבקש אף פעם לא הגיע למשרדו כדי לעיין בתכניות (שם, שורות 21-15). עוד הבהיר האדריכל כי ההחלטה אם לבנות חדר מדרגות אחד או שני חדרי מדרגות נפרדים לא היתה משנה את אחוזי הבניה, מאחר ומדובר בשטח שירות שאינו פוגע בשטח העיקרי, והמשמעות היחידה לבניית חדר מדרגות אחד היא הפחתת עלויות הבניה (עמ' 47 לפרוטוקול, שורות 21-18). יש לזכור כי המשיב הוא שנשא באופן בלעדי בעלויות הבניה, ועל פני הדברים רק לו קיים אינטרס לשנות מהתכנית בדרך של ביטול אחד מחדרי המדרגות. תוצאות ההפרות המסקנה מכל האמור לעיל היא שהמשיב הפר את הסכם הקומבינציה באופנים מספר: על אף שהיה עליו לתכנן יחידות המשמשות למסחר ולמגורים כשלכל אחת מהן גרם מדרגות נפרד, בחר להגיש היתר בניה ובו בניין המיועד למגורים בלבד שלו גרם מדרגות בודד; אף שההסכם חייב את המשיב להתחיל בבניה מייד לאחר קבלת ההיתר, בחר המשיב לנהל הליכים בבית משפט השלום בנוגע לנזקים שנגרמו לו כתוצאה מקיומו של קיר התמך, חלף התחלה בבניה תוך הריסת קיר התמך. המשיב בחר לתלות את האשמה באי-היכולת לבנות במבקש ובגורמים חיצוניים אחרים, על אף שהוא שליווה את בניית קיר התמך. כאמור, על פי היתר הבניה ניתן לבנות גם במצב הקיים, אלא שהדבר כרוך בהוצאות של בניית קיר תמך מתאים והריסת הקיים; המשיב בחן אפשרות לבנות תוך התאמה למצב הקיים, אף שהקרקע צומצמה בכ-11% בשל בניית קיר התמך תחת פיקוחו הצמוד ועל אף שבנייה במצב הקיים היתה גורמת לכך שגם המבקש היה זוכה בבינוי מצומצם יותר מהמוסכם; המשיב העביר את הבעלות במלוא המקרקעין על שמו, בניגוד גמור להוראות ההסכם, ויצר מצגים כוזבים בעניין זה הן כלפי העירייה והן כלפי רשויות המס. יצוין כי פעולה אחרונה זו לא רק שהיא מעוררת חשש בכל הנוגע לאפשרות לפיה למבקש תושב מחצית מהזכויות בקרקע, אלא שיש לה גם משמעויות של ממש בתחום המיסוי, כאשר חלק ניכר מהסיכון בהקשר זה נופל לפתחו של המבקש. כל אחד ממעשים אלה של המשיב מהווה הפרה יסודית של הסכם הקומבינציה, המקימה למבקש את הזכות לבטלו. אם לא די בכל אלה, הרי שעל פי שיטת המשיב לא ניתן כיום לבנות בקרקע, לכל הפחות עד שיוסדרו העניינים מול רשויות התכנון במועד בלתי ידוע. במצב דברים זה מתקיימת התניה שבסעיף 19 להסכם הקומבינציה, לפיה אם נבצר מהמשיב להקים את המבנה "מכל סיבה שתהיה, יהיה עליו להחזיר את מלוא חלקת האדמה" למבקש. המשיב טען בסיכומיו כי אף אם הפר את ההסכם בדרך כלשהי, הרי שההודעה על ביטולו נמסרה שלא בתוך פרק זמן סביר. ההודעה על ביטול ההסכם נשלחה אל המשיב במכתב מיום 9.10.12, כשנה לאחר שהתקבל היתר הבניה. מעדויות שני הצדדים נראה כי בפרק זמן זה היו מגעים ביניהם. מכל מקום, בנסיבות העניין, ועל רקע התקופה הלא קצרה עליה השתרעו הליכי התכנון, לא נראה כי ההודעה נמסרה לאחר פרק זמן בלתי סביר. כך או כך, נראה שחלק מההפרות של המשיב התגלו רק בשלב מאוחר, ובפרט אלה הנוגעות להתחזותו לבעל המקרקעין ולהעברת המקרקעין על שמו. חלק מעובדות אלה התגלו למבקש רק עם הגשת תעודות עובד הציבור. מטעמים אלה אין ממש בטענה לפיה הופעלה זכות הביטול לאחר שחלף פרק זמן סביר. ממכלול טעמים אלה יש לקבל את התביעה ולהורות על ביטול הסכם הקומבינציה שנחתם בין הצדדים ביום 18.12.04, כמו גם ביטול יפוי הכח הבלתי חוזר מיום 21.11.04. השבה לנוכח ביטול ההסכם יש לדון בטענת המשיב לפיה יש להורות על השבת כל הסכומים שהשקיע בפיתוח המקרקעין. המשיב צרף לתצהירו קבלות אודות הוצאות שונות שלטענתו הוצאו בקשר לקידום התב"ע והיתר הבניה. עיון בקבלות אלה מעלה שלא ניתן לקבוע בוודאות באיזה הקשר הוצאו. כך לדוגמא, הקבלות מעיריית ירושלים מתייחסות למספרי נכס שונים. הקבלה לתשלום תיעול בכביש נושאת מספר זיהוי נכס 30670-072-000-0032 ואילו הקבלה לתשלום היטל השבחה נושאת מספר זיהוי נכס 30669-036-001-0047. מספרי החשבון הנקובים בחיובים שונים של העירייה שונים אף הם, ואף לא אחת מהקבלות מציינת במדויק בגין איזה נכס היא הוצאה. אם בכל אלה לא די, הרי שנראה שיש טעם בטענות המבקש לפיהן אם יבוטל היתר הבניה ואם תבוטל העסקה עשוי הדבר להביא להחזר של חלק מהתשלומים ששולמו לעירייה בגין היטל השבחה או בגין הוצאות אחרות. במצב דברים זה יש לקבוע שלא עלה בידי המשיב להוכיח את שיעור ההשבה לו הוא זכאי מאת המבקש. שאלת ההשבה עלתה אמנם בסיכומי הצדדים, אולם בכתב התשובה לא נטען שיש להורות על השבת סכומים אלה אם יבוטל ההסכם. הסכומים ששילם המשיב הוזכרו כאלמנט אותו על בית המשפט לשקול בבואו לדון בשאלה האם יש לאכוף את ההסכם אם לאו. הטענה עלתה במפורש בהקשר ההשבה רק במסגרת הסיכומים (פסקאות 40-36 לסיכומי המבקש ופסקה 51 לסיכומי המשיב). בה בעת תבע המשיב מהנתבעים בהליך המתנהל בבית משפט השלום כי ישיבו לו את הסכומים שהשקיע בהכנת התב"ע וקבלת היתר הבניה, אותם הסכומים לגביהם נטענת טענת ההשבה בהליך שלפני. במצב דברים זה, וכאשר על פני הדברים לא התמקד הדיון בתובענה שלפני בסוגיית ההשבה, לא הובאו די ראיות בעניין זה והצדדים לא נחקרו בנוגע לסוגיה זו, נראה שדי יהיה אם אקבע כי ככלל זכאי המשיב להשבת סכומים שהוציא בגין השבחת המקרקעין ושאין הוא צפוי לקבלם חזרה מהרשויות. שאלת היקף הסכומים שהוציא המשיב לצורך זה, וטענות המבקש לפיהן אין המשיב זכאי למאומה ולחלופין יש לקזז מכל סכום שהוא זכאי לו את הנזקים שגרם למבקש, כמו גם את השימוש שעשה במקרקעיו, יישמרו להליך אחר אם יוגש. בהקשר זה יש לציין כי המבקש עתר לפיצול סעדיו, כך שיתאפשר לו להגיש תביעה בגין הנזקים שנגרמו לו בשל מעשיו של המשיב. ספק אם הסברי המבקש בנוגע לשאלה מדוע לא כימת את נזקיו עובר להגשת התביעה משכנעים דיים, אולם מאחר ויתכן שתוגש תביעה נפרדת לעניין ההשבה, אעתר לבקשה לפיצול הליכים כך שהצדדים יוכלו לרכז בהליך אחד את כל טענותיהם הנותרות. סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל התביעה מתקבלת. ניתן בזה סעד הצהרתי לפיו הסכם הקומבינציה שנחתם בין הצדדים ביום 18.12.04 בטל ויפוי הכח הבלתי חוזר מיום 21.11.04 בטל אף הוא. המשיב ישא בהוצאות המבקש בסכום של 3,000 ₪ ובשכר טרחת עורך דינו בסכום כולל של 35,000 ₪. חוזהבניהביטול חוזהעסקת קומבינציה