ביטול עסקת מכר מקרקעין

ביטול עסקת מכר מקרקעין

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר-סבא (כב' השופטת קרלינסקי), אשר קיבל את ערעורם של המשיבים 1-3 על החלטת רשם ההוצאה לפועל, והורה על ביטולו של מכר מקרקעין למשיב 5.


הרקע העובדתי
המבקש, מנהל מיסוי מקרקעין ומס רכוש ירושלים, נקט בהליכים לגבייתו של חוב מס רכוש אשר רבץ על המקרקעין, הידועים כגוש 30168 חלקה 98 (להלן: "המקרקעין") שהיו רשומים על שמו של המנוח אברהם כדליק ז"ל (להלן: "המנוח").
במסגרת הליכי הגבייה, הוטל בשנת 2004 שיעבוד על המקרקעין מכוח סעיף 11(א)(1) לפקודת המסים (גביה), ובשנת 2006 מונה כונס נכסים מכוח חוק ההוצאה לפועל (מינויו של הכונס נרשם בפנקס המקרקעין ביום 13.9.2006).
בסוף שנת 2006 בתום הליכי התמחרות, נמכרו המקרקעין למשיב 5, מר בנימין אדלר (להלן: "מר אדלר"), והמכירה אושרה על ידי רשם ההוצאה לפועל. בעלותו של מר אדלר במקרקעין נרשמה בפנקס המקרקעין ביום 24.5.2007.
בין לבין, ביום 16.8.2006, בעקבות בקשת המשיב 1 שהוגשה לבית הדין הרבני האזורי בירושלים, נרשמה בפנקס המקרקעין הערת עיקול על הנכס לטובת הקדש המנוח, ולפיה אין לעשות בנכס שום פעולה הטעונה רישום ללא אישור בית הדין הרבני.
ביום 24.12.2009 מינה בית הדין הרבני האזורי בירושלים את המשיבים 1-3 כנאמני ההקדש במקרקעין (להלן: "הנאמנים") וביום 10.6.2010 הם הגישו בקשה לביטול מכר המקרקעין, בשל העיקול שהוטל עליהם על-ידי בית הדין הרבני בשנת 2006 ומחדלו של הכונס מלהודיע על הליך המכר לבית הדין.

בקשתם נדחתה על-ידי רשם ההוצאה 14.6.2010, וביום 15.7.2010 הם ערערו על ההחלטה לבית משפט השלום.


בית משפט השלום דן בערעור וקיבל אותו. ביום 20.5.2011 ניתן פסק הדין שקבע כי אין ספק שטרם אישור המכירה לא התוודע רשם ההוצאה לפועל להערה בדבר איסור דיספוזיציה במקרקעין וממילא לא ניתנה לנאמנים זכות טיעון בעניין.

כב' השופטת קרלינסקי ציינה בפסק דינה כי התנהלותו של כונס הנכסים בעניין יידוע הנאמנים אודות הליכי המכר מעוררת תמיהה, שכן על-פי עדות שנמסרה לפניה, ביום 10.7.2006 עודכן עו"ד במשרדו של כונס הנכסים בכך שמדובר בנכס הקדש ובעובדה שהמנוח נפטר לפני שנים רבות, ולכן יש לפנות תחילה לבית הדין הרבני בירושלים בעניין, אך הכונס לא הביא עובדה זו לפני רשמת ההוצאה לפועל ולא פנה לבית הדין הרבני או למבקשים.
עוד ציינה כב' השופטת כי עסקת המכר למול מר אדלר לא כללה דבר וחצי דבר בעניין ההערה בדבר איסור דיספוזיציה במקרקעין, ומתוך ההסכם עולה לכאורה כי נמכרה לו זכות נקייה ללא שעבוד וללא זכות צד ג'.
לפיכך החליטה כב' השופטת קרלינסקי כי כונס הנכסים פגע באופן מהותי בהליך המכר ועל כן יש לבטלו.
השופטת התייחסה גם לטענות שעלו בדבר עדיפותה של זכות השיעבוד מכוח פקודת המסים (גביה) וציינה כי אלה אינן יכולות לעמוד כנגד ביטול עסקת המכר, משום ששאלת תחרות הזכויות, אם בכלל, היא עניין נפרד להכרעה והיה מקום לאפשר לנאמנים לתת דעתם על דרישת החוב.


לאחר שניתן פסק הדין ביום 20.5.2011 (להלן: "פסק הדין הראשון"), הוגשה בקשת רשות ערעור לבית משפט זה וחברי, כב' השופט אילן שילה, הביא את הצדדים להסכמה שלפיה יוחזר הדיון לבית משפט השלום לצורך חקירת שני עדים שלא נחקרו והמצאת חומר נוסף.
העדים נחקרו והצדדים הגישו סיכומיהם וביום 17.5.2013 ניתן פסק דין נוסף מפי השופטת קרלינסקי אשר לא שינה מקביעות פסק הדין הראשון.
מכאן בקשת רשות הערעור שלפני.
תמצית טענות הצדדים

תמצית טענות המבקש


המבקש טוען כי לא בוצעה לו הזמנה כדין לערעור שהתנהל בבית המשפט קמא וכי כלל לא היה מודע להליך זה עד שהתבקש לתת עמדתו לבקשה מסוימת ולאחר שכבר הוגשו סיכומים על-ידי הצדדים.

בכך, לדברי המבקש, הופרו זכויותיו הבסיסיות לרבות: הזכות לדעת על ההליך, להיות מיוצג על-ידי עורך דין כרצונו, ולהתגונן מפני טענות, ונגרם לו עיוות דין היורד לשורשו של ההליך המשפטי, אשר יש בו כדי להביא לבטלות ההליך.


לגופו של עניין טוען המבקש כי לא היה מקום להורות על ביטול מכר המקרקעין למר אדלר, שכן בהתאם לדין ולפסיקה מכירת מקרקעין בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, תבוטל במקרים חריגים וקיצוניים שהמקרה שלפנינו אינו נמנה עליהם.

לטענת המבקש הרחבת המקרים בהם יבוטל מכר מקרקעין יש בה כדי לפגוע באמון הציבור בהליכי ההוצאה לפועל ובסופיותו של הליך המכר במסגרת הליכים אלה.



המבקש מוסיף וטוען כי המשמעות היחידה של ביטול המכר היא התחלה מחדש של הליכי ההוצאה לפועל ומימושם של המקרקעין בשנית.

תמצית טענות הנאמנים


הנאמנים, מצדם, טוענים כי בקשת רשות הערעור אשר נוגעת בעיקרה לעובדות וראיות שנבחנו על-ידי בית המשפט קמא, אינה מגלה כל עילה לקיום דיון ב"גלגול שלישי" ועל כן יש לדחותה.
אף לגופו של עניין טוענים המשיבים כי דין הבקשה לדחייה. המשיבים סומכים ידם על פסק הדין של בית המשפט קמא, וטוענים כי צדק בית המשפט קמא בקובעו כי המקרה שלפנינו הוא אחד מאותם מקרים חריגים המחייב את ביטול המכירה, וכי זכויות בית הדין הרבני, בעל הערת האזהרה, שלא היה מיודע להליכי המכר על אף שכונס הנכסים היה חייב לעשות כן, גוברות על זכויותיו של מר אדלר שהינו אדיש לתוצאות ביטול המכירה.

תמצית טענותיו של מר אדלר


מר אדלר טוען כי הוא מעוניין בקיומו של הסכם המכר, שכן הוא רכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה מלאה. לפיכך הוא תומך בבקשת רשות הערעור וסבור אף הוא כי מן הראוי לקבלה וללבטל את החלטת בית המשפט קמא.
עם זאת מציין מר אדלר כי ככל שיימצא כי נפל פגם כלשהו בהתנהלות המבקש או כונס הנכסים בהליכי המכר וכי הנאמנים זכאים לזכויות במקרקעין כדין, הוא לא יעמוד על קיום הסכם המכר ויקבל כל הכרעה שיפוטית בעניין זה.

יצוין כי תגובת המשיב 4 התבקשה אף היא, בהתאם לאמור בהחלטתי מיום 30.6.2013. משזו לא התקבלה, החלטתי לדון בבקשה בהתאם לאמור בה ולאמור בתגובות המשיבים 1-3 ו-5.




דיון והכרעה

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובאסמכתאות שהובאו לפני, החלטתי לדחות את הבקשה.


כאמור, לטענת המבקש לא ניתן לו יומו בבית המשפט ועל כן ההליך שהתקיים לפני בית המשפט קמא בטל ואף הלכת חניון חיפה, שלפיה רשות ערעור בגלגול שלישי תינתן רק במקרים חריגים בהם עולה שאלה משפטית החורגת מגדר המחלוקת שבין הצדדים (רע"א 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור, פ"ד לו(3) 123 (1982)), אינה חלה בעניננו.

לדברי המבקש, לא ניתן היה לראות בכונס הנכסים כבא כוחו, שכן על-פי הדין וההלכה כונס הנכסים בא בנעלי החייב ומעמדו הוא של "קצין בית המשפט".


מנגד טענו הנאמנים כי עו"ד דוד לוי, אשר שימש ככונס הנכסים, היה בא-כוחו של המבקש וככל שהאחרון לא ידע על ההליך שהתנהל לפני בית משפט קמא הרי שטענותיו צריכות להיות מופנות כלפיו. בנוסף ציינו הנאמנים כי המבקש אף טען שאין לו כל יריבות עימם או עם מר אדלר, מאחר שחוב המס נפרע ושולם.
אני מסכים עם טענת המבקש שלפיה לא ניתן היה לראות בכונס הנכסים כבא-כוחו. אכן עם מינויו הופך כונס הנכסים ל"פקיד בית המשפט", גם אם קודם לכן ייצג את הזוכה. ככזה מוטלת עליו חובת אובייקטיביות. אין הוא רשאי לקדם את האינטרסים של מי שלבקשתו מונה ועליו אף להיות ער לאינטרסים של החייב (ראו ישראל גפני כינוס נכסים הלכה ומעשה, עורכים עו"ד ערן גפני ועו"ד נועם סיון (2004))

אף-על-פי-כן לא שוכנעתי כי לא ניתן למבקש יומו בבית המשפט.


אכן הליך שיפוטי ראוי מבטיח, בין היתר, את האפשרות של כל אחד מבעלי הדין להעלות את טענותיו בצורה מלאה, שווה והוגנת. עם זאת יעודה של המערכת השיפוטית הוא פתרון סכסוכים ועל כן משנגרם עיוות דין בשל ליקוי דיוני, יש לאתר כללים דיוניים אחרים שניתן ליישמם, ואשר יהא בהם כדי לאפשר הכרעה בסכסוך לגופו, מצד אחד, ושמירה על דיון הוגן ושוויוני, מצד שני.
בהתאם לכך מותירה תקנה 524 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 בידי בית המשפט שיקול-דעת רחב לתקן "...כל פגם או טעות בכל הליך". הסדר זה מושתת על ההנחה שלפיה בעלי-דין עשויים לשגות בניהול ההליכים, וכי טעויות אלה אינן אמורות בהכרח להביא לכישלון ההליכים שננקטו.

אני סבור כי כך עשה בית המשפט קמא בענייננו.


על-פי החלטתו מיום 8.1.2013, היה בית המשפט קמא ער לכך ש"נוכח המחלוקת בתיק זה והמעורבות המיוחסת לכונס הנכסים מן הראוי לקבל את עמדת המשיבה המיוצגת דר"כ ע"י הפרקליטות" ועל-כן הורה לפנות בנושא לפרקליטות המדינה.

בעקבות זאת הגיש ב"כ המבקש תגובתו ביום 19.2.2013 ואת סיכומיו ביום 21.2.2013.
[יצויין כי הן בתגובה האמורה והן בסיכומי המבקש (נספחים 38-39 לבקשת רשות הערעור) לא עלתה כל טענה בדבר מועד הגשת הערעור כפי שטען המבקש בענייננו, ולא מצאתי כל טעם לדון בטענות מקדמיות אלו בשלב זה] .
איני מקבל את דברי המבקש שלפיהם לא נבחנו כל טענותיו, שכן בפסק הדין מיום 17.5.2013 פירטה כב' השופטת קרלינסקי את הטענות שהעלה המבקש בסיכומיו ואף צוינו הנסיבות שבהן הוגשו סיכומים אלו.


לפיכך לא מצאתי כי נגרם למבקש עיוות דין היורד לשורשו של ההליך ומצדיק את ביטולו ואין מקום אף לסטות בהליך זה מהלכת חניון חיפה ולאפשר מתן רשות ערעור בגלגול שלישי.
למעלה מן הצורך אעיר כי אני סבור שגם לגופו של עניין דין הבקשה להידחות.
כאמור עיקר טענתו של המבקש היא כי לא היה מקום להורות על ביטול מכר המקרקעין למר אדלר, שכן בהתאם לדין ולפסיקה מכירת מקרקעין בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, תבוטל במקרים חריגים וקיצוניים שהמקרה שלפנינו אינו נמנה עליהם.
אכן בעבר נטו בתי המשפט לבחון את פעולתם של כונסי הנכסים, תוך מתן דגש על הליך יעיל, יציב וסופי (ע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ, פ"ד כו(1) 793, 800 (1972)).
עם זאת מאחר שפתיחת הליכי גבייה בהוצאה לפועל, לצורך פירעון חוב טומנת בחובה מתח בין זכויות החייב להגנה על קניינו ועל כבודו כאדם, לבין זכויות הזוכה, מסתמן בשנים האחרונות שינוי באיזון העדין שבין הזוכה לחייב. ראו בעניין זה דבריו של כב' השופט טירקל ברע"א 8646/01 אסקבל תיירות נ' בנק דיסקונט ( ניתן ביום 13.2.2002):

"מכירת נכס לשם גביית חוב של בעליו הוא מהלך חמור וקיצוני הפגוע בזכות הקניין שלו לשם מימוש זכות אחרת. לפיכך יש להקפיד במיוחד על כך שכל ההליכים ייעשו תוך הקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו ביושר והגינות".
שינוי זה מתבטא בין היתר במגמת בתי המשפט להתערב ביתר שאת בהליכי מכירת נכסים של החייב על-ידי כונס נכסים.


דוגמה לחיזוק זכויותיו של החייב במסגרת הליך ההוצאה לפועל מצויה בהוראת סעיף 7(א) לחוק ההוצאה לפועל, המחייבת המצאת אזהרה לחייב כתנאי מוקדם להליכי ביצוע כנגד החייב. בתי המשפט אינם נרתעים מלבטל הליכי מימוש כאשר מתברר כי לחייב לא הומצאה אזהרה כדין (ראו לדוגמה: רע"א 2793/01 לאופר נ' גבאי, פ"ד נו(1) 668 (2001), שם מדגיש בית המשפט את חשיבותה של האזהרה בפועל)
בענייננו, קבע בית המשפט קמא כי המסכת העובדתית שהוכחה לפניו הצביעה על שורה של פגמים מהותיים בהליך המכר, בין היתר, כאשר הכונס לא עמד בחובה בסיסית למסור את צו הכינוס לבית הדין הרבני ולבקש את הוראותיו או את הוראות רשמת ההוצאה לפועל נוכח ההערה הרשומה (ראו סעיף 18 לפסק הדין).
קביעה זו אינה עניין של מה בכך והיא מעוררת חשש שהליכי המכירה לא נעשו תוך הקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר. זאת במיוחד נוכח העובדה שהכונס הסב את תשומת לב ראש ההוצאה לפועל לקיומן של ההערות הרשומות בנסח המקרקעין וציין בעצמו כי יפנה לבית הדין הרבני ולבעלי הדין, ואף ראש ההוצאה לפועל כתב במפורש בהחלטתו מיום 3.9.2006 כי הכונס יודיע דבר ההליכים לחייב וכן לבעלי הזכויות והעיקולים הרשומים בנסח הרישום (ראו נספחים 10-11 לבקשת רשות הערעור – הבהרה ובקשה למינוי כונס נכסים והחלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 3.9.2006).
אני מסכים כי בביטול אישור מכירת מקרקעין יש לנקוט מידת זהירות, אך שוכנעתי כי הפגמים שנמנו לעיל מצדיקים את התוצאה שאליה הגיע בית משפט קמא - היא ביטול המכירה.
מסקנה זו מקבלת משנה תוקף בנסיבות העניין, בהן ציין מר אדלר כי ככל שיימצא שנפל פגם כלשהו בהליך המכר - הוא לא יעמוד על קיומו, ועל-כן מתקיים איזון ראוי בין האינטרסים של החייבים והמציע.
אשר על כן הבקשה נדחית. המבקש יישא בהוצאות המשיבים בסך של 10,000 ₪ כדלקמן: מחצית בסך של 5,000 ₪ למשיבים 1-3 (ביחד), והמחצית השניה בסך של 5,000 ₪ למשיב 5.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. עסקת מכר משק חקלאי

  2. ביטול עסקת מכר דירה

  3. ביטול עסקת מכר מכונית

  4. ביטול עסקת מכר מקרקעין

  5. ייצוג שני צדדים בעסקת מכר

  6. שינויים בשער הדולר בעסקת מכר דירה

  7. ביטול עסקת מכר דירה בגלל מקומות חניה

  8. החזר כספי עבור עסקת מכר שלא יצאה לפועל

  9. ביטול עסקת מכר דירה - החזר ריבית והצמדה

  10. החזקת כספים בנאמנות ע''י עו''ד בעסקת מכר

  11. תיקון צו קיום צוואה לאחר עסקת מכר מקרקעין

  12. קבלת מידע/ייעוץ מוטעה מעורך דין לגבי מס בעסקת מכר

  13. אחריות עורך דין על דיווח שגוי לרשויות המס בעסקת מכר

  14. עסקת מכר למראית עין על מנת לסכל את יכולת הגביה של הבנק ?

  15. נטען שעו"ד העביר לצד ג', מתווך, כספים שהופקדו אצלו בנאמנות

  16. תביעה למתן סעד הצהרתי לביטול עסקת מכר ולביטול משכון הזכויות

  17. האם הנתבע התרשל בתפקידו כעו"ד המייצג את שני הצדדים לעסקת המכר ?

  18. זכרון דברים לביצוע עסקת מכר ורכישה של רכבים בין התובע לבין הנתבעים

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון